財産評価基本通達 第2節　宅地及び宅地の上に存する権利

✔１０　削除（平11課評2-12外）

✔１１　宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。（昭41直資3-19改正）💬 参照

✔１２　削除（平3課評2-4外）💬 参照

✔１３　路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、15（奥行価格補正）から20-7（容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価）までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう。（昭41直資3-19・昭57直評22・平3課評2-4外・平11課評2-12外・平29課評2-46外・平30課評2-49外改正）💬 参照

✔１４　前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。）ごとに設定する。
　路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格（地価公示法（昭和44年法律第49号）第6条（標準地の価格等の公示）の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。）、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。（昭41直資3-19・昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外・平11課評2-2外・平11課評2-12外改正）💬 参照

✔１４－２　路線価方式により評価する地域（以下「路線価地域」という。）については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、国税局長が次に掲げる地区を定めるものとする。（平3課評2-4外追加）💬 参照

✔１４－３　路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価（以下「特定路線価」という。）を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
　特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。（平12課評2-4外追加、平14課評2-2外改正）💬 参照

✔１５　一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）💬 参照

✔１６　正面と側方に路線がある宅地（以下「角地」という。）の価額は、次の（1）及び（2）に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する（昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正）💬 参照

✔１７　正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の（1）及び（2）に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外改正）💬 参照

✔１８　三方又は四方に路線がある宅地の価額は、16≪側方路線影響加算≫及び前項に定める方法を併用して計算したその宅地の価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。（昭45直資3-13・昭47直資3-16改正）💬 参照

✔１９　削除（平3課評2-4外）💬 参照

✔２０　不整形地（三角地を含む。以下同じ。）の価額は、次の（1）から（4）までのいずれかの方法により15（奥行価格補正）から18（三方又は四方路線影響加算）までの定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率（以下「不整形地補正率」という。）を乗じて計算した価額により評価する。（昭45直資3-13・昭47直資3-16・昭57直評22・平3課評2-4外・平11課評2-12外・平12課評2-4外改正）💬 参照

✔２０－２　地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1，000平方メートル以上の地積の宅地をいい、次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。）で14-2（地区）の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15（奥行価格補正）から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平29課評2-46外追加）💬 参照

✔２０－３　無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20（不整形地の評価）又は前項の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。（平11課評2-12外追加、平12課評2-4外・平29課評2-46外改正）💬 参照

✔２０－４　次に掲げる宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は、15（奥行価格補正）から18（三方又は四方路線影響加算）までの定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。
　なお、20-2（地積規模の大きな宅地の評価）の定めの適用がある場合には、本項本文の定めにより評価した価額に、20-2に定める規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平11課評2-12外追加、平29課評2-46外改正）💬 参照

✔２０－５　がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地（次項の定めにより評価するものを除く。）の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平11課評2-12外追加、平29課評2-46外・平30課評2-49外改正）💬 参照

✔２０－６　土砂災害特別警戒区域内（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号）第9条（土砂災害特別警戒区域）第1項に規定する土砂災害特別警戒区域の区域内をいう。以下同じ。）となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの土砂災害特別警戒区域内となる部分が土砂災害特別警戒区域内となる部分でないものとした場合の価額に、その宅地の総地積に対する土砂災害特別警戒区域内となる部分の地積の割合に応じて付表9「特別警戒区域補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平30課評2-49外追加）💬 参照

✔２０－７　容積率（建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15（奥行価格補正）から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14-2（地区）に定める地区に応じて下表のとおりとする。（平11課評2-12外追加、平12課評2-4外・平16課評2-7外・平29課評2-46外・平30課評2-49外改正）💬 参照

✔２１　倍率方式とは、固定資産税評価額（地方税法第381条（固定資産課税台帳の登録事項）の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。）に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。）に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。（昭41直資3-19・平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）💬 参照

✔２１－２　倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、倍率方式により評価する地域（以下「倍率地域」という。）に所在する20-2（地積規模の大きな宅地の評価）に定める地積規模の大きな宅地（22-2（大規模工場用地）に定める大規模工場用地を除く。）の価額については、本項本文の定めにより評価した価額が、その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14（路線価）に定める路線価とし、かつ、その宅地が14-2（地区）に定める普通住宅地区に所在するものとして20-2の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、20-2の定めに準じて計算した価額により評価する。（昭41直資3-19・平3課評2-4外・平11課評2-2外・平29課評2-46外改正）💬 参照

✔２２　大規模工場用地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、その地積が20万平方メートル以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。（平3課評2-4外追加・平29課評2-46外改正）💬 参照

✔２２－２　前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14-2（地区）の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。（平3課評2-4外追加）💬 参照

✔２２－３　22（大規模工場用地の評価）の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線（倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線）だけに接していて地積がおおむね5万平方メートルのく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定める。（平3課評2-4外追加、平11課評2-2外改正）💬 参照

✔２３　余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（平3課評2-4外追加、平11課評2-12外改正）

✔２３－２　前項の「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいう。（平3課評2-4外追加、平11課評2-12外改正）

✔２４　私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21-2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。（平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）💬 参照

✔２４－２　土地区画整理事業（土地区画整理法（昭和29年法律第119号）第2条（定義）第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。）の施行地区内にある宅地について同法第98条（仮換地の指定）の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11（評価の方式）から21-2（倍率方式による評価）まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
　ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。（平3課評2-4外・平14課評2-2外改正）💬 参照

✔２４－３　造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価（課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。以下同じ。）の100分の80に相当する金額を加算した金額によって評価する。（昭41直資3-19追加、平3課評2-4外改正）

✔２４－４　削除（平29課評2-46外）

✔２４－５　農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）第8条第2項第1号に規定する農用地区域（以下「農用地区域」という。）内又は市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいう。）の用に供されている宅地（以下本項において「農業用施設用地」という。）の価額は、その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、その農地を課税時期において当該農業用施設の用に供されている宅地とする場合に通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を加算した金額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、その農業用施設用地の位置、都市計画法の規定による建築物の建築に関する制限の内容等により、その付近にある宅地（農業用施設用地を除く。）の価額に類似する価額で取引されると認められることから、上記の方法によって評価することが不適当であると認められる農業用施設用地（農用地区域内に存するものを除く。）については、その付近にある宅地（農業用施設用地を除く。）の価額に比準して評価することとする。（平12課評2-4外追加）

✔２４－６　建築基準法第42条（道路の定義）第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。（平14課評2-2外追加、平16課評2-7外・平17課評2-11外・平29課評2-46外改正）
（算式）
💬 参照

✔２４－７　都市計画道路予定地の区域内（都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内をいう。）となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、次表の地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。（平14課評2-2外追加、令3課評2-26外改正）💬 参照

✔２４－８　文化財保護法（昭和25年法律第214号）第27条第1項に規定する重要文化財に指定された建造物、同法第58条第1項に規定する登録有形文化財である建造物及び文化財保護法施行令（昭和50年政令第267号）第4条第3項第1号に規定する伝統的建造物（以下本項、83-3（文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価）、89-2（文化財建造物である家屋の評価）及び97-2（文化財建造物である構築物の評価）において、これらを「文化財建造物」という。）である家屋の敷地の用に供されている宅地の価額は、それが文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額から、その価額に次表の文化財建造物の種類に応じて定める割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。
　なお、文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地（21（倍率方式）に定める倍率方式により評価すべきものに限る。）に固定資産税評価額が付されていない場合には、文化財建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額は、その宅地と状況が類似する付近の宅地の固定資産税評価額を基とし、付近の宅地とその宅地との位置、形状等の条件差を考慮して、その宅地の固定資産税評価額に相当する額を算出し、その額に倍率を乗じて計算した金額とする。（平16課評2-7外追加、平18課評2-27外改正）💬 参照

✔２５　宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。（昭41直資3-19・平3課評2-4外・平6課評2-2外・平14課評2-2外・平16課評2-7外・平17課評2-11外・平29課評2-46外改正）💬 参照

✔２５－２　倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。（平3課評2-4外追加、平12課評2-4外改正）

✔２５－３　土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2-4外追加、平6課評2-2外・平17課評2-11外改正）💬 参照

✔２６　貸家（94≪借家権の評価≫に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。）の敷地の用に供されている宅地（以下「貸家建付地」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外・平11課評2-12外改正）
　この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」 は、それぞれ次による。

✔２６－２　区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている貸家建付地の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外追加、平11課評2-12外改正）

✔２７　借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合（以下「借地権割合」という。）がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。（昭41直資3-19・平3課評2-4外改正）💬 参照

✔２７－２　定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
　ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。（平6課評2-2外追加、平11課評2-12外改正）💬 参照

✔２７－３　前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。（平6課評2-2外追加、平11課評2-12外改正）

✔２７－４　区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
　この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。（平3課評2-4外追加、平6課評2-2外・平12課評2-4外改正）💬 参照

✔２７－５　区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額に、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
　この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。（平3課評2-4外追加、平6課評2-2外・平12課評2-4外改正）💬 参照

✔２７－６　土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。（平3課評2-4外追加、平6課評2-2外改正）

✔２８　貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外・平6課評2-2外・平11課評2-12外改正）

✔２９　転貸されている借地権の価額は、27≪借地権の評価≫又は27-6≪土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価≫の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。（平3課評2-4外・平6課評2-2外改正）

✔３０　借地権の目的となっている宅地の転借権（以下「転借権」という。）の価額は、次の算式1により計算した価額によって評価する。（平3課評2-4外・平6課評2-2外・平11課評2-12外改正）

✔３１　借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利の価額は、原則として、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した価額によって評価する。ただし、これらの権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。（平3課評2-4外・平6課評2-2外・平11課評2-12外改正）

✔３２　削除（平3課評2-4外）

✔付表１　※本表は平成30年分以降用です。平成29年分以前（平成19年分以降）用はこちら（PDF/63KB）を、平成18年分以前用はこちら（PDF/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表２　※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら（PDFファイル/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表３　※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら（PDFファイル/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表４　※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら（PDFファイル/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表５　※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら（PDFファイル/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表６　※本表は平成19年分以降用です。平成18年分以前用はこちら（PDFファイル/65KB）をご覧ください。💬 参照

✔付表７💬 参照

✔付表８💬 参照

✔付表９💬 参照