裁決事例 不動産所得

　土地賃貸借契約の存否に係る裁判上の和解により請求人が受け取った慰謝料名義の金員は、賃借人が第一審で全面敗訴するなどしてきたにもかかわらず、賃貸人たる請求人が和解に応じて再び賃貸借契約を許諾したことから慰謝料名義としたもので、請求人がその契約に応諾をしなければ、取得できなかったものであるから、その実質は、貸地の権利金であると認められる。

　不動産の賃貸借契約に係る保証金のうち、当該契約の解除に伴い返還を要しないこととされた金額は、今後の家賃減収及び設備等の遊休陳腐化によって生ずる損失等を補てんするものであり、その実質は所得税法施行令第94条第1項第2号にいう不動産所得を生ずべき業務に係る収益補償類似のものであって、不動産所得の収入金額に該当するとともに、当該返還を要しないこととされた金額は、当該契約に基づく賃貸料月額とその契約解除後新たに締結した賃貸借契約に基づく賃貸料月額との差額の3年分以上であること等から、臨時所得に該当する。

　所得税基本通達36－17にいう「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であると認められる場合」とは、単に債務超過の状態にあるだけでは足りず、債務超過の状態が著しく、その者の信用、才能等を活用しても、現にその債務の全部を弁済するための資金を調達することができないのみならず、近い将来においても、調達ができないと認められる場合をいうものと解される。
　これを本件についてみると、請求人は、債務免除の前後において安定的な賃貸収入を稼得し、上記借入金の弁済に充てており、しかも同借入金以外の債務についても、債務免除の前後において弁済をしていた。そして、請求人の収入から借入金の返済額その他の支出額を控除した請求人の生活費として消費可能な所得は、総務省の家計調査における一世帯当たりの年間消費支出を上回っていることなどからすれば、債務免除の時点において、現にその債務の全部を弁済するための資金を調達することができないとは認められない。
　さらに、請求人の資産・負債の状況についてみても、請求人は、主要な資産である自宅及び賃貸用不動産を処分することなく保有しており、また、上記の請求人の支払能力からすれば、債務全額について弁済が不可能となるほどの著しい債務超過があったとはいえないから、「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であると認められる場合」に該当するとは認められない。

　原処分庁は、請求人が同人が代表取締役である法人(本件法人)と過去に請求人所有の土地（本件土地）に係る賃貸借契約（本件契約）を締結し、本件契約に係る契約書に記載された契約期間（本件契約期間）後、本件法人が、本件土地を別法人に転貸する旨の契約を締結して賃料収入を得ていたことからすると、請求人と本件法人は本件契約を更新していたと推認することができるとして、請求人は、本件契約期間後も本件契約に定める賃料の金額を本件法人から賃料収入として得ていた旨主張する。
　しかしながら、本件契約期間後の期間における契約書等の客観的証拠はなく、本件契約期間後の期間における契約が、賃料も含めて本件契約の条件と同一内容で更新されたものであったと認めることはできない一方、請求人は本件法人から得た本件土地の賃料収入について、その具体的金額等を当審判所に対し証拠として提出していることからすると、少なくとも同金額の賃料収入があったと認めるのが相当であり、他方で、これを上回る賃料収入があったことを認めるに足る証拠はない。