裁決事例 譲渡費用

　支出した費用が譲渡所得の金額の計算上控除すべき譲渡費用に当たるか否かは、資産の譲渡との関連において、その資産の値上がり益を実現させるための費用性があるか否かによって判断すべきものと解されるところ、他に有利な条件で譲渡するために、いったん締結した土地、建物の売買契約を解約し、その解約に伴って支出した違約金に係る借入金利子は、その元本に当たる支出違約金と同様に本件譲渡との関連において、費用性を有するものというべきであり、譲渡所得の金額の計算上、違約金主体とその支払のために要した借入金利子とを区別して取り扱う理由がない。
　したがって、支出違約金に係る借入金利子の額は、本件譲渡に係る譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用の額に算入すべきである。

　請求人は、「未分割財産である本件土地家屋を占有していた他の共同相続人に対して遺産分割の調停に基づいて支払った和解金は、立退料的和解金であるから本件土地建物の譲渡取得の金額の計算上譲渡費用として控除すべきである。」と主張するが、本件和解金は、遺産の代償分割に伴って請求人が負担することになった代償債務の履行として支払われたものであるから、本件土地家屋を譲渡するために要した費用には当たらない。

　請求人が本件土地の譲渡に伴い隣接地を道路用地としてA市に対して無償で提供することとしたのは、本件土地に道路の幅員拡張のため道路用地を付加することにより本件土地の利用価値を高めるものであり、その付加した道路用地の対価に相当する金額は、本件土地の譲渡価額に含めて請求人が収受したものとみるのが相当であり、請求人が道路設置の念書に基づいて道路用地として本件隣接地を市へ無償で提供すること自体は、本件隣接地を買主に引き渡すことに代えて市に提供したにすぎないと認められることから、道路用地とした隣接地の取得費に相当する金額は譲渡原価となるにとどまるものと解すべきであり、隣接地の売却可能価額に相当する金額を本件土地の譲渡に係る譲渡費用の額に算入すべきであるとの主張には理由がない。

　請求人は、本件和解金が、本件譲渡を実現するために既に締結していた贈与契約を解除するために支払ったものであり、その譲渡価額を増加させるために支出した費用であるから、本件譲渡に係る譲渡費用に該当する旨主張するが、本件和解金は、二重譲渡による贈与契約の履行不能を原因とする損害賠償金である以上、本来の債務と同一性を有することになり、土地による贈与を金銭による贈与に変更したにすぎず、その支払の有無によって、実現した当該譲渡及びその譲渡価額から左右されるものではないことから、本件和解金は、本件譲渡との関係において何ら費用性はないとするのが相当である。

　本件山林は裁判上の和解に基づいて譲渡したものであるところ、和解の譲渡価額算定の基になった鑑定書に立木の評価がなく、現況も立木としての価値が見いだせず、譲受人も立木に価値を認めておらず、近隣の売買実例によれば、すべて土地のみの価額で取引されているから本件山林の立木に経済的価値は認め難く、山林所得に係る収入金額とは認められない。また、本件訴訟の目的は境界確認を求めるものであり、結果的に譲渡を内容とする和解で該当紛争の解決をしたにすぎないので、和解の譲渡価額算定のための鑑定料以外の弁護士費用及び訴訟費用は譲渡費用に該当しない。

　請求人は、自宅内に造作した茶室の移築費用は、本件譲渡に際して支出した費用であるから、所得税法第33条第3項に規定する譲渡費用に該当する旨主張する。
　しかしながら、譲渡費用については、法令上特段の定めはないが、譲渡所得の課税が譲渡資産の値上がりによる増加益について譲渡行為によって実現したときに所得として課税するものであることから、譲渡のために直接要した費用をいうものと解され、このほか、資産の譲渡価額を増加させるため譲渡に際して支出した費用も含まれると解されるところ、本件茶室は本件譲渡の対象資産ではないから、本件茶室の移築費用は本件譲渡に直接要した費用には該当せず、また、本件移築費用は、本件茶室の保存のため、新住居に設置するための一連の工事費であり、本件譲渡のための支出ではなく、このことによって本件譲渡資産の譲渡価額に影響するものでもないから、本件譲渡に係る資産の譲渡価額を増加させる費用にも該当しない。

　請求人らは、共同住宅（本件建物）の敷地の用に供していた土地（本件土地）を譲渡した際に、親族が主宰する不動産仲介業等を営む法人（本件法人）にコンサルタント料として支払った金員（本件金員）は、当該法人が、①本件土地の取得に反対していた請求人らの親族の説得、②本件土地を譲渡するために取り壊した本件建物の長期にわたる改良行為、③トラブルが予想される賃借人への対応等、④請求人らの本件土地の譲渡先選定に関する助言等の諸行為に係る対価であるため、本件土地の譲渡に係る譲渡所得の取得費又は譲渡費用に該当する旨主張する。
　しかしながら、①本件土地の取得のための親族の説得行為は、その取得自体に必要なものであったということはできず、取得のための付随費用ともいえないから本件土地の取得費には該当しない。また、②請求人主張の本件法人が行ったとする本件建物の各種改良行為は一般の修善又は維持管理行為と認められること、③本件建物の賃借人への各種対応は、本件土地を譲渡した６年以上前のことであること、④譲渡先選定に関する本件法人の助言によって、本件土地の譲渡先が決定されたものではないことなどからすると、このような各行為に係る対価は、本件土地の譲渡を実現するために必要な費用とは認められない。よって、本件金員は本件土地の譲渡費用に該当しない。

　所得税法第33条第3項に規定する譲渡取得の金額の計上総収入金額から控除すべき「資産の譲渡に要した費用」とは、譲渡を実現するため直接必要な経費（測量費、仲介手数料等）を指すものと解するのが相当であるところ、請求人が資産の譲渡に要した費用に当たると主張する請求人が支払った金員についてみると、金額的な区分は必ずしも明確ではないが、元本である借入金に対して本来支払うべき支払利息及び延滞損害金部分と本件土地等に係る抵当権の抹消手続をスムーズに行うための支出金部分を合わせたものということができるが、このうち、利息及び延滞損害金部分は、本件譲渡の有無にかかわりなく、借入れの際の約定に基づいて請求人が支払の義務を負うものであり、借入金の使途に応じて、その使途に係る業務の所得計算上必要経費に算入するなどの措置を講ずれば足りるのであって、その支払が本件譲渡を機になされたとしても、これを本件譲渡に係る譲渡費用とみる余地はなく、また、抵当権の抹消手続をスムーズに行うための支出金部分についても、抵当権を抹消することが本件譲渡の前提として事実上必要であり、これを促進するために支払われたものであるとしても、このことをもって、本件譲渡のために直接必要な経費に当たると解することはできない。

　請求人は、貸店舗併用住宅の譲渡をし、その譲渡について特定の事業用資産の買換えの特例と居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例の適用を併せて受ける場合に、その貸店舗の賃借人を立ち退かせるために支払った立退料は、建物全体の立退きのために支払ったものであるから、譲渡資産のうち事業用部分（貸店舗部分）と居住用部分の双方に配賦すべきであると主張するが、所得税法上資産を譲渡するための立退料は譲渡費用に該当するものの、それが事業用資産に係るものか、他の資産に係るものかについてはその支払の基因となった資産が事業の用に供されているかどうかによって判定し、仮に支払の間接的効果が他に及ぶとしても、その間接的効果は判定上格別の考慮を要せず、本件立退料が不動産貸付業の用に供されている資産について支払われたものであるから、全額事業用部分のみに配賦すべきものである。

　請求人は、使用貸借により長男が事業兼居住の用に供していた建物及びその敷地を譲渡する際、その建物から長男を立ち退かせるために立退料等の金員を支払ったが、使用貸借においては借主に借家権があるとは認められないので、本件立退料のうち借家権の消滅の対価の額に相当する金員については、これを支払う理由はなく、譲渡費用に該当しない。しかし、借主が借受物件に投下した有益費については、使用貸借においても借主が借受物件を返還する際に、貸主は償還業務を負うとされており、その有益費の額は現存価額とされているところ、本件においては、借主である長男は、建物改造費用を負担していることが認められるから、本件立退料のうちその残存価額に相当する部分の金額については譲渡費用とするのが相当である。また、営業補償名義の金員については、長男がチラシ、ポスター等の作成費用等閉店のために支出した費用の実費を補てんするため、請求人が長男に支払ったものと認められるから、これを譲渡費用とするのが相当である。

1. 　遺産分割についての家事調停において、調停調書が作成され調停が成立したが、当該調書には［1］本件土地は、請求人が単独で取得する、［2］請求人は、その代償として他の相続人に代償金を支払う、［3］代償金の支払が遅延したときは、遅延損害金を支払う旨記載されている。
   　そうすると、本件土地は、請求人が取得し、その代償として他の相続人に金員を支払ったものと認められる。
   　また、請求人が本件土地を譲渡しているが、他の相続人が当該譲渡に関与した事実は認められないから、分割の済んだ本件土地を、請求人が単独で譲渡したものと認められる。
2. 　請求人は、本件調停の経緯からみて、本件調停による分割は、実質上の換価分割である旨主張するが、代償金の額は当時の買付け予定価格に比べ少ない額で取り決められており、各相続人の持分に応じた換価分割の結果によるものとは認められないこと、通常の換価分割では発生しないと認められる損害金の支払があることなどから、本件調停による分割は、換価分割によるものではなく、実質的にも代償分割によるものと認められる。
3. 　また、請求人は、代償金であっても、譲渡所得の計算上控除が認められるべきである旨主張するが、代償金は、請求人にとっては相続税の課税価格の計算上控除すべきものであり、遺産分割後の譲渡の際の所得金額の計算上控除すべきものではない。

　請求人は、平成元年12月に本件土地の元所有者の相続人から提起された当該土地の所有権移転登記抹消請求訴訟（本件訴訟）に係る弁護士費用9,087万円のうち4,336万円は、当該土地の買主に完全な所有権の引渡しを履行するためにも不可欠なものであるから、譲渡費用に該当する旨主張する。
　ところで、所得税法第33条（譲渡所得）第3項によれば、譲渡所得の計算上、控除される譲渡費用は「その資産の譲渡に要した費用の額」とされており、この費用は、資産の譲渡を実現するために直接必要な支出を意味し、資産の維持・管理費用は含まれないと解されるところ、本件訴訟は、昭和21年の本件土地の贈与が虚偽表示又は錯誤により無効であるか否かであり、まさしく所有権の帰属に関するものと認められるから、本件訴訟に係る弁護士費用は、本件土地の所有権を維持するための支出であって、本件土地の譲渡を実現させるために必要な費用ではないと判断するのが相当である。
　なお、最高裁判所は、本件訴訟について、平成○年○月○日の判決で昭和21年に本件土地の贈与事実があると認定している。

　請求人は、A土地の小作権を消滅させるための離作料を支払い、その直後に、A土地に隣接するB土地を含めた土地に建物の所有を目的とする新たな借地権を設定したことの対価として受領した権利金に係る譲渡所得の金額の計算に当たっては、離作料の額と同額の権利金を受け取って新借地人との間で本件借地権を設定したものであり、その経済的実質は、旧借地権者から新借地権者への借地権の移転とみることができ、借地権の内容に何らの変更がないのであるから、本件借地権取引によって所得は発生していない旨主張する。
　しかしながら、本件土地の賃貸借契約においては、A及びB土地の全体が新たな借地権の目的とされ、実際に建築された建物も本件土地全体を利用する状況にあることが認められ、A土地とB土地を格別区分して借地権が設定されたものではないことは明らかであるから、本件権利金を収入金額として区分するに当たっては、A土地とB土地の面積の比率により按分するのが相当である。
　また、請求人が主張するように、本件権利金のうちに占める離作料の額の割合が明らかであるとしても、それは本件権利金の使途の問題にすぎず、本件権利金が本件土地全体に借地権を設定することの対価として授受されたものであると解される以上、その割合が直ちにA及びB土地の収入金額に区分する際の割合にならないことは当然である。

　譲渡所得計算上の譲渡費用は、資産の譲渡のために直接かつ通常必要な費用又は資産の譲渡価額を増加させるために譲渡に際して支出した費用と解されている。
　本件農地転用決済金（以下「決済金」という。）は、［1］土地改良法第42条第2項の定めにより、土地改良区の組合員たる資格の喪失に際して、組合員が有していた土地改良区の事業に関する権利義務が新たな権利者に移転がない場合に、その権利義務を清算するために徴収されるものであって、土地の譲渡とは直接関係がないことは明らかであり、［2］本件決済金の内訳は、長期借入金の返済に充当すべき将来の負担金や維持管理費といったいずれも本件土地の譲渡とは直接の対応関係がない、いわゆる期間対応費用であり、土地の譲渡のために直接かつ通常必要な費用とは認められず、［3］本件決済金は、土地改良区の決済金徴収規程に基づいて徴収されたものであり、請求人が本件決済金を支払ったことをもって、本件土地の譲渡価額が増加したとは認められないから、いずれにしても、譲渡費用には当たらない。

　農地転用決済金は土地改良法第42条第2項の規定に基づき土地改良区の土地の全部又は一部について組合員たる資格の喪失に際して、土地改良区の事業に関する権利義務の移転がない場合に、当該権利義務を清算するために徴収されるものであって、組合員たる資格に係る権利の目的である土地の譲渡とは直接関係がないことは明らかである。したがって、農地転用決済金は土地を譲渡するために直接かつ通常必要な費用とは認められず、かつその支払をしたことが土地の譲渡価額を増加させることになるとも認められないから、譲渡費用には該当しない。
　農地転用決済金として農地転用により農業を廃止又は縮小する組合員が将来の維持管理費に相当する費用を一括して支払うこととされていることは、組合員の減少により残存する組合員の負担が増加しないように措置する必要があるためであることが認められる。一般に土地改良区に参加した組合員は、維持管理費を毎年負担するのであるが、農地転用により農地を利用しなくなったときには、その後に支払うべき維持管理費を一括して支払わなければならないことになっているのであるから、農地転用決済金の本質は、農地という農業用資産について生じた費用とみることができるのであり、農業という業務について生じた費用として、必要経費に算入することが相当である。
　また、農地転用決済金は農地転用のときに一括して債務が確定する業務上の費用といえ、当該土地が農業用資産でなくなる時に生じた清算費用たる性質を有する支出であると解するのが相当であるから、必要経費への算入時期については、平成12年分の農業に係る事業所得の必要経費に算入するのが相当である。

　請求人は、賃貸の用に供していた共同住宅（本件建物）及びその敷地の売却（本件譲渡）に伴い、本件建物の事務室（本件事務室）を賃借していた本件建物の管理会社（本件賃借人）に対し立退料名目で支払った金員（本件金員）は、本件譲渡に要した費用に該当する旨主張する。
　しかしながら、資産の譲渡に当たって支出された費用が所得税法第33条《譲渡所得》第3項に規定する譲渡費用に当たるどうかは、現実に行われた資産の譲渡を前提として、客観的に見てその譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかによって判断すべきものである。これを本件についてみると、請求人と本件賃借人との間の賃貸借契約は、遅くとも本件譲渡の日までに合意解約されたものと認められるところ、当該合意解約がされるまでの間に、本件建物及びその敷地の買主が本件事務室からの本件賃借人の退去を求めた事実を認めることはできない。そして、請求人と本件賃借人との間で本件賃借人の本件事務室からの退去に伴う本件金員の支払についての合意が成立したとする請求人の主張は主観に基づくものであり、また、当該合意が成立したことを明らかにする書面が作成された事実もうかがわれないから、当該合意の成立を認めることも困難である。そうすると、本件賃借人の本件事務室からの退去は、客観的に見て本件譲渡の実現に必要であったとは認められないから、本件金員の支払が客観的に見て本件譲渡を実現するために必要な費用の支払いであったと認めることはできない。したがって、本件金員は、譲渡費用に該当しない。