裁決事例 適用対象行為の範囲

　請求人がA卸商団地協同組合（以下「組合」という。）を脱退するに際して組合と請求人との間で交わした覚書に基づき、出資の持分、高度化事業団地の割当て等を含む一切の権利を引き渡すことに伴い補償金を受領した場合において、当該補償金は当該割当土地の時価をもって算定されているところからみれば、当該補償金の額から出資持分の払戻しに相当する額を控除した額は、当該割当て土地の上に存する権利を組合に譲渡したことによる対価と認められるから、租税特別措置法（昭和55年法律第9号による改正前のもの）第63条第1項第1号に規定する「土地及び土地の上に存する権利」の譲渡に当たるとして同項の規定を適用した原処分は相当である。

　請求人は土地を買い入れた会社の指定業者となっているが、請求人が土地の売買に関与した行為は、契約内容及び取引態様からみて、代理行為ではなく仲介行為であると認められ、また、請求人が本件土地の売買に関与して得た報酬は宅地建物取引業法第64条第1項に定める報酬の額を超えるので、請求人の行為について租税特別措置法（昭和55年法律第9号による改定前のもの）第63条の規定の適用があるとした原処分は相当である。

　競売によって土地を競落した後、競落代金を裁判所に支払う前に、いわゆる競落権を第三者に譲渡した場合においても、譲渡契約の目的物は競落土地の所有権であることが当事者間において認識され、売買代金は、当該土地の時価によっていることなどの事実からみれば、当該権利は独立した取引の対象としての財産的価値を有し、その譲渡は実質上土地の売買と変わりないものと認められるから、土地譲渡益重課の対象となる。

　請求人は、本件建物の売買は契約書に明記されているとおり建物の売買であるから、仮にその対価が社会常識的に不自然であっても、その売買価額の中に借地権に相当する対価は含まれていない旨主張するが、本件建物を請求人が前所有者から取得し、また、本件建物の買主が請求人から買い入れたのは、単に建物自体を目的とするものではなく、本件土地の上に存する権利に経済的価値を認めた故にそれぞれが取引に応じたものであることは明らかであるから、本件建物の売買が土地の上に存する権利を含む売買であるとして、租税特別措置法第63条“土地の譲渡等がある場合の特別税率”に該当するとした原処分は相当である。

　請求人（不動産仲介を業とする法人）が売主から受領した土地売買の仲介に係る手数料が高額になったのは、買主の支払うべき手数料を含んでいるためで、実質的には、宅地建物取引業法に定める報酬の限度を超えていないと主張するが、買主は、評価先例地の価格を基準とし、本件土地の地形、地積、道路の状況、用途地域区分等を考慮して本件土地の買受価額を決定したもので、当該価額に仲介手数料の額を含めていたとは認められず、また、売主は請求人の要求どおりの手数料を支払っても、手取額が納得できる金額であったので、その要求どおり支払ったものであることなどの事実を総合勘案すれば、当該手数料は売主から支払を受けたものであり、かつ、当該金額は宅地建物取引業法第46条第1項に規定する報酬の額を超えているから、請求人の当該手数料の受領は租税特別措置法（昭和55年法律第9号による改正前のもの）第63条第1項に掲げる行為に該当することになるので、同条項の規定を適用して当該手数料の額に係る土地譲渡利益金額を課税土地譲渡利益金額とした原処分は適法である。

　道路用地上（具体的には、道路高架下）に道路管理者の許可を得て建設されたビルの区分所有権を、第三者に道路占有権と共に譲渡したことについて、［1］道路占用権は、道路管理者の許可を受けて譲渡されていること、［2］本件建物の建設が都市再開発の新しい方法として実施されたものであり、当該道路占用許可の取消し等はおよそ考えられないこと、［3］一般に道路占有権は、仮にそれが道路管理者との関係では、公法上の債権と解すべきであるとしても、その実質は私権としての土地使用権に基づく利用形態と同一であり、第三者との関係では私法上の財産権的性質を有し、譲渡可能であり、また、占有侵害者に対しては妨害排除請求や損害賠償請求が認められる権原として承認されていること等から、本件道路占有権の譲渡は、租税特別措置法（昭和55年法律第9号による改正前のもの）第63条第1項第1号規定の「土地の上に存する権利の譲渡」に該当すると解するのが相当である。

　租税特別措置法（昭和57年法律第8号による改正前のもの）第63条は、破産宣告を受けた法人の破産管財人が換価のために行う土地の譲渡には適用がないと請求人は主張するが、同条の規定は、法人税の納税義務のあるすべての法人を適用対象としており、これら法人が昭和44年1月1日以後に取得した土地を譲渡した場合は、国、地方公共団体に対する譲渡等特別な場合を除いてすべて同条が適用されるところ、本件土地は破産会社が昭和45年10月31日に取得したものでその譲渡について上記の特別な場合に該当しないことから、本件土地の譲渡が同条の土地重課税の対象となることは明らかである。

　請求人が和解に応じた理由は、本件土地の競売により事業継続が困難になり、寄託者との約定の履行ができなくなるためであり、請求人の債権者にとっても本件土地の競売代金のみでは債権の回収が図れないことから、本件土地のほかに、本件譲受権も譲渡の対象としたものと認めるのが相当である。
　本件譲受権は、組合から取得した債権であり、譲受けの場所及び買受価額は予定されているものの、あくまでも譲受けの予約であって、まだ売買契約の締結もなされていないこと等から、土地又は土地の上に存する権利には当たらないと解される。
　なお、本件譲受権の対価の額は、譲受予定地に係るP組合の坪当たり処分予定価額と請求人と組合との覚書による請求人の購入予定価額との差額によって予想される販売粗利益の額とみれるから、それを下回る寄託金返済債務額を本件譲受権の対価の額とした請求人の主張は認めるべきである。