裁決事例 不動産等の価額

　請求人は、固定資産課税台帳の課税地目と異なる地目に変更された土地（本件土地）に係る登録免許税の課税標準たる不動産の価額につき、本件土地の近隣にあるＡ土地を類似不動産として算出した価額とすべきである旨主張し、原処分庁は、本件土地と隣接し、所在地の大字、地目及び地積が一致するＢ土地を類似不動産として登記官の認定した価額（本件登記官認定額）とすべきである旨主張する。
　しかしながら、Ａ土地は、その地積、形状等から本件土地との類似性は認められず、本件土地の類似不動産とはいえない。また、本件登記官認定額は、Ｂ土地と本件土地とが接道状況等で大きく異なる点について考慮されていないから、本件土地の価額を合理的に算定したものとは認められない。したがって、本件土地の近隣に、不動産の形状、地積、間口、奥行き、利用状況、接道状況等が類似すると認められる土地が確認されなかった場合には、本件土地に係る登録免許税の課税標準たる不動産の価額は、本件土地の時価を表さないといえるような特段の事情がない限り、地方税法第388条《固定資産税に係る総務大臣の任務》第１項に規定する、総務大臣が定める固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続によって算出した価額とするのが相当である。

　請求人は、登録免許税の課税標準たる不動産の価額について、分筆前の道路部分が分筆後の各土地（本件各土地）のどの土地に含まれているのか不明だとすれば、本件各土地の全てに均等に道路部分が含まれていると解すべきであるから、分筆前のＡ土地(本件分筆前Ａ土地)の宅地部分と道路部分の全てを類似不動産の価格として分筆後のＡ土地(本件分筆後Ａ土地)の価額を算出するべきである旨主張する。一方、原処分庁は、本件分筆後Ａ土地は、地目変更の登記はされておらず登記地目が宅地であったことから、固定資産評価証明書(本件評価証明書)に記載された本件分筆前Ａ土地の宅地部分の地積から単価（本件台帳地積単価）を算定し、これに基づき課税標準の額を認定したものである旨主張する。
　しかしながら、請求人等から提出された本件分筆後Ａ土地の地図に準ずる図面及び分筆前の現況測量図によれば、①本件分筆前Ａ土地は傘状の部分と柄状の部分から成る傘を開いた状態のような形状の不整形な土地で、その柄状の部分が本件分筆後Ａ土地に分筆されていること、②分筆前の現況測量図には本件分筆前Ａ土地の柄状の部分が「道路部分」と表記されていること、③本件分筆前Ａ土地の柄状の部分の地積は本件分筆後Ａ土地の地積を超えているものの、同土地の地積は本件評価証明書に記載された公共の用に供する道路部分の地積を超えていることから、本件評価証明書の公共の用に供する道路の地積は、本件分筆後Ａ土地に含まれていると認めるのが相当である。そうすると、本件分筆後Ａ土地の一部は、地方税法第348条《固定資産税の非課税の範囲》第２項本文及び同項第５号の規定により固定資産税が非課税となっていることが明らかな土地といえるから、その部分の課税標準たる不動産の価額は本件台帳地積単価に公衆用道路として100分の30を乗じて算出し、それ以外の部分の課税標準たる不動産の価額は、本件台帳地積単価により宅地として算出し、これらの算出した価額を合計して本件分筆後Ａ土地の課税標準たる不動産の価額とするのが相当である。