裁決事例 賃貸料収入

　建物の賃貸借契約において、解約時に賃貸期間の経過に関係なく収受した敷金の一定割合を返還しないことを定めている場合には、その敷金のうち返還を要しない部分の金額の益金算入の時期は、賃貸借契約が締結された時と解すべきである。

　請求人が貸室を賃貸するに当たり、賃借人から受領した敷金のうち、補修費相当額は、契約当初から返還を要しないものであり、その名称にかかわらず請求人が自ら処分することのできる金員と認められるのであるから、貸室を引き渡し、敷金を収受した事業年度の収益と認めるのが相当である。

　貸室を賃貸するに当たり、賃借人から受領した敷金のうち、貸室契約書第18条に定める金額は、同契約書同条によれば、「本契約が終了、解約又は解除された場合は、各賃借人は償却費として敷金の1割相当額を請求人に支払うものとする。更新される場合は、各賃借人は前項償却費の支払を要しない。」と定められており、権利金の一種と認めるのが相当であるから、その賃貸借契約が締結され、貸室の引渡しがあった時点において収益の額に計上すべきものと認められる。

　ビル内貸店舗の賃貸借に当たり収受される保証金のうち、賃貸借期間満了時に返還を要しない、いわゆる保証金償却額については、本件各賃貸借契約によれば、請求人が各賃借人にこれを返還すべき事由は一切生じないから、その経済的実質は権利金であり、本件賃貸借契約が締結された時にその返還を要しないことが確定したものと認められる。したがって、本件保証金償却額の収益計上時期は、その返還を要しないことが確定した本件各賃貸借契約が締結された本件各事業年度となる。
　また、契約期間満了前に本件保証金償却額を権利金として認定した場合には、本件保証金が譲渡性を有する財産権（借家権）の性格を持つことになるから、各賃借人がそのような譲渡を自由にできなくするために、契約期間満了の日まで本件保証金を預かっている旨請求人は主張するが、借家権の譲渡性は、その権利を設定するに当たって権利金を支払うことにより当然に付与されるものではなく、賃借人が借家権の転貸又は譲渡をする場合には、権利金の支払とは別に賃貸人の承諾を要するものと解される。そうすると、本件保証金償却額を権利金と認定しても、借家権に譲渡性が付与されることにはならないと解すべきである。

　請求人は、本件建物賃貸借契約において敷引とされた金員（本件敷引金）は実質的な前受家賃であるから、本件建物賃貸借契約における賃貸借期間で均等償却した額を毎期収益に計上すべきである旨主張する。
　しかしながら、本件敷引金は、①従前の建物賃貸借契約の解除に伴い返還を要しないこととなった金額の一部が、本件建物賃貸借契約の予約契約の敷金に振り替えられたものと認められること、②本件建物賃貸借契約では敷金の一部とされ前受家賃としては合意されておらず、請求人において前受家賃とする合理的理由がないこと、③借主は、本件敷引金について前払家賃とはしなかったことからすると、本件建物賃貸借契約において敷引とすることにより、契約当事者の双方が返還を要しないことに合意（確認）したものと認められる。
　そして、本件建物賃貸借契約において、本件敷引金が契約開始後に請求人の任意の方法で償却できるものとされていることからすれば、本件敷引金は、本件建物賃貸借契約が締結された時点において、請求人において返還を要しないことが確定していたものと認められることから、同時点において、一種の権利の設定の対価として返還を要しない確定収入となり、請求人は、自己の所有として自由に処分することができると認められる。
　したがって、本件敷引金は、本件建物賃貸借契約が締結された日の属する事業年度において、その全額を収益に計上すべきものと解するのが相当である。