裁決事例 土地建物等の譲渡収入

　土地の売買契約において、土地の引渡しの日とは、登記手続を完了すると同時に最終代金を支払った日であるとしている場合が多い。
　請求人は、土地代金のうち最終的な金額を受領し、登記に必要な権利証等の書類を引き渡した日の属する事業年度に土地の売却益を計上しているのであるからこれを不相当とする理由はない。

　請求人は、一定地域の土地を買収し、引き渡す旨の約定は一種の請負契約であり、同約定に基づき引渡しを行った買収予定土地の一部である本件土地の譲渡収益は、本来すべての土地の引渡しが完了した時に計上すべきであるところ、請求人が同約定を履行したのは、本件土地の譲渡代金等を定めた協定書を作成した日であるから、その収益も本件土地の引渡しの日ではなく協定書を作成した日の属する事業年度に計上すべきであると主張する。
　しかしながら、当初にかかる約定があったとしても、本件土地についてその後に作成された売買契約書が存在し、譲受人においては、同契約書の作成をもって本件土地の売買契約が成立したものと認識していること、また、請求人においても当事業年度に本件土地の引渡しを行ったことを自認し、かつ、譲渡収益をも計上していること等の事実からすれば、同契約書は、本件土地の譲渡契約を証する書面と認めるのが相当であり、本件土地についての売買契約は当事業年度に成立し、同契約に基づき引渡しが行われたものと認めるのが相当である。したがって、本件土地の譲渡収益は、引渡しの日の属する事業年度である当事業年度に計上するのが妥当であり、請求人の主張は失当である。

　テナントを立ち退かせて引き渡す旨の特約がある土地及び建物の譲渡において、テナントの立退きは未了であるが、［1］請求人は譲渡代金の大部分である77.8パーセント相当の金員を収受していること、［2］所有権移転登記がなされていること、［3］買主が登記済権利証を担保に取得資金を借り入れていること、［4］請求人及び買主がテナントにあてた書面によれば、請求人が買主から委任を受けて本件取引物件の賃貸及び管理をしていたものと認められることなどから、本件取引物件の実質的な引渡しは完了しているとして当該譲渡益を当期の収益に計上した原処分は相当である。

　土地の譲渡代金の授受完了後に、全体の約2パーセントに相当する地積の国有地が含まれていることが判明し、覚書により売買代金が改定された場合における土地の譲渡については、覚書の作成以前に買主は、所有権移転登記を了し、本件土地に買主の建設用地である旨の看板を設置するなど、名実共に自己の所有地として支配管理していること、本件かしがあったことを原因として契約が解除された事実は認められないことなどから、その引渡しの時期は、当初の譲渡代金の全額を授受した日であると認められる。

　請求人は、本件不動産売買契約は土地と建物を一体として引き渡す契約であり、建物の引渡しを了していないから本件不動産売買契約に係る取引金額は当期の売上げに計上できないと主張するが、請求人と買主との間に当初の契約内容を変更して、まず土地のみを譲渡することの合意が成立しており、本件土地については、［1］買主が借入金の担保として使用していること、［2］所有権移転登記申請手続が行われていること、［3］売買金額の相当部分が支払われており、請求人は未収金について買主から担保を徴していること、［4］本件土地の譲渡に係る不動産取得税が買主によって納付されていること等を考え合わせると、本件土地は当期中に引渡しがあったとみるのが相当である。

　請求人は、土地及び建物の譲渡について、［1］収益計上の時期は、売買契約書等に所有権移転の日を定めており、かつ、売買代金は売買契約締結時に20パーセント相当額を受領しただけで残額は当該所有権移転の日に支払われているので、当該所有権移転の日であり、また、［2］収益の額は、売買契約書に記載された金額であり、買受人が借家人等に支払った立退料等は買受人がそれぞれの取引に基づいて支払ったもので収益の額でないと主張する。しかしながら、［1］収益計上の時期は、買受人が当該所有権移転の目前に本件建物を解体して使用しており、かつ、売買代金のうち売買契約時に受領した金額以外の部分の金額については地代等の名目で実質的に金利が支払われているので、買受人が本件建物の解体工事に着手した日であり、また、［2］収益の額は、売買契約書記載金額に、買受人が借家人等に立退料等の名義で支払った実質的に本件土地及び建物の譲渡の対価と認められる金額を加えた金額である。

　請求人は、売買契約書において、土地の引渡しと同時に残金を支払うこととされており、当該引渡しの時期とは外形的かつ具体的に明確に把握可能な場合には、本件土地の引渡しの日は、占有の移転があった時をいうべきであるから、占有を移転し、残代金を決済した日であると主張するが、土地の引渡しの日とは、現実の占有移転時期や売買契約書上の引渡しの時期に関する文言のみにとらわれることなく、実質的にその資産に対する支配関係の変動があった時期がいつかという観点から判断すべきであり、本件土地の場合、売買代金の大部分の支払を受け、所有権移転登記申請に必要なすべての書類を引き渡した日を土地の引渡しの日とするのが相当である。

　請求人は、本件契約書の形式は不動産売買契約書であるが実質は本件家屋から借家人を立ち退かせるという業務に係る請負契約であり、いまだその業務を完了していないから当期に収益を計上すべきでないと主張するが、本件契約は通常の売買契約であると認められ、請求人は当期中に売買代金の95パーセントを受領し、所有権移転登記を了しており、その登記名義人が所有者としての立場で本件家屋の借家人に対する明渡し交渉を第三者に委託していることからすると、本件譲渡収益は当期に計上すべきである。