裁決事例 平成20年9月25日裁決

　本件各土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地に該当すると認められるJ貝塚の区域内に所在し、実際にその一部に貝塚が存在していることから、宅地開発に係る土木工事等を行う場合には、文化財保護法第93条の規定に基づき、埋蔵文化財の発掘調査を行わなければならないことが明らかである。しかも、その発掘調査費用は、その所有者(事業者)が負担することになり、その金額も、発掘調査基準に基づき積算したところ約○億円もの高額になる。そうすると、上記宅地開発における埋蔵文化財の発掘調査費用の負担は、一般的利用が宅地であることを前提として評価される本件各土地において、その価額(時価)に重大な影響を及ぼす本件各土地固有の客観的な事情に該当すると認められ、本件各土地に接面する路線に付されている路線価は、周知の埋蔵文化財包蔵地であることを考慮して評定されたものとは認められず、また、財産評価基本通達上に発掘調査費用の負担に係る補正方法の定めも認められないことから、本件各土地の評価上、当該事情について、所要の検討をするのが相当である。そして、周知の埋蔵文化財包蔵地についての発掘調査費用の負担は、土壌汚染地について、有害物質の除去、拡散の防止その他の汚染の除去等の措置に要する費用負担が法令によって義務付けられる状況に類似するものと認められる。土壌汚染地の評価方法については、課税実務上、その土壌汚染がないものとして評価した価額から、浄化・改善費用に相当する金額等を控除した価額による旨の国税庁資産評価企画官情報に基づく取扱いをしているところ、これは、土壌汚染地について、土壌汚染対策法の規定によってその所有者等に有害物質の除去等の措置を講ずる必要が生じその除去等の費用が発生することなどの要因が、当該土壌汚染地の価格形成に影響を及ぼすことを考慮したものであり、この取扱いは当審判所においても相当と認められる。そこで、本件各土地に存する固有の事情の考慮は、類似する状況における土地評価方法についての取扱いを明らかにした本件情報に準じて行うものとし、本件各土地は、本件各土地が周知の埋蔵文化財包蔵地ではないものとして評価した価額から、埋蔵文化財の発掘調査費用の見積額の80％に相当する額を控除した価額により評価することが相当と認められる。

　請求人は、本件譲渡人が国内に住所を有していることは、当該土地等の売買契約書に添付された本件譲渡人の印鑑登録証明書により確認しているから居住者である旨主張する。
　しかしながら、本件譲渡人の住民票(除票)の内容及び出入国状況によれば、本件譲渡人は、本件不動産売買契約に際して平成16年8月○日に帰国する直前まで国外に住所を有していたと認められる。また、本件譲渡人の住民票(除票)及び印鑑登録証明書は、同日に帰国し契約交渉後に出国するまでの滞在期間における本件譲渡人の住所が住民票記載地であったことを示す内容となっているが、実際には本件譲渡人は、当該滞在期間中、ホテルにて宿泊しており、住民票記載地において生活していたことをうかがわせる証拠はない上、本件譲渡人が住民票記載地を住所として届け出たことは、当該土地等の売買契約の締結のための一時的な事情によるものであったと認められる。さらに、本件譲渡人は、平成16年9月○日に出国するとともに、住民票も国外に転出させている。
　これらの事実によれば、本件土地等の譲渡による対価が支払われた平成16年10月○日において、本件譲渡人が国内に住所を有していたとは認められない。
　また、本件譲渡人は、本件売買代金が支払われた平成16年10月○日以前1年以上の間には、平成15年9月○日に日本国を出国後、再び日本国に滞在した期間は本件滞在期間(16日間)のみであることから、当該土地等の譲渡による対価が支払われた日まで引き続いて1年以上居所を有していたとは認められない。