裁決事例 裁決事例集 第18集

　長期間借家していた建物及びその建物の存する土地を時価より低額で取得し、その取得後、直ちに当該建物及び土地を譲渡した場合においても、借家人の権利は、専ら家主に対する関係において生じている居住の権利であって、借家権の資産としての性質は、一般的には、比較的に稀薄なものであり、その取引の実情からみても、現在の段階では借地権のように普遍的に取引の対象とされる権利として成熟するまでに至っていないから、その譲渡について、借地権につき定められた所得税基本通達33－10の取扱いの類推適用を認める余地はないものといわざるを得ず、したがって、その譲渡による譲渡所得は、当該建物及び土地の所有権の譲渡による譲渡所得となり、当該譲渡所得は分離短期譲渡所得に該当する。

　請求人は某会社に勤務しながらアパートを所有し、その賃貸に係る不動産所得について青色申告書の提出をしているが、［1］本件アパートは、請求人の住居と同一の敷地内にあり、その規模は独立した部屋数が4で、入居者も3名程度の小規模な貸付けであること、［2］その貸付けから生ずる賃貸料は、固定資産税、管理費、減価償却費等所要の経費にも満たない金額であること、［3］請求人は某会社に勤務して安定収入を得、生活費の資の大部分は給与収入によって賄っていることから、本件アパートの貸付けは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模とは認められず、したがって、本件アパートの貸付けによる不動産所得の計算上、請求人が青色事業専従者として請求人の妻に支払ったとする給与の額は所得税法第57条の規定による青色事業専従者給与の額に該当せず、必要経費に算入することができない。

　企業支配に係る対価の額は、新たに他の企業を支配するために通常の価額を超えて支出される金額のほか、既に支配している企業に対する支配力を維持又は強化するために通常の価額を超えて支出される金額もこれに含まれると解されるところ、本件の場合、請求人が新たに取得した株式は、既に請求人が40パーセント強の株式を所有している会社の株式ではあるが、企業支配を更に強化することを目的として、発行済株式の100パーセントの株式を保有するべく取得したものであるから、これを株式の所有者によって企業支配の対価の有無を区別する理由はなく、同時に同一単価で請求人の役員から取得した株式についても、一般株主から取得した株式と同様に、その取得価額のうち通常の1株当たりの株式の価額を超えて支出した金額は、企業支配の対価と認めるのが相当である。
　したがって、当該役員からの本件株式の取得は、高価買入れに当たらない。

　差押えに係る建物の実質的な所有者は、登記簿上の所有者たる滞納者ではなく、請求人であるとする主張について、所有者名義が滞納者となっているのは、請求人が債権者からの追求を免れるために通謀して行った虚偽の意思表示に基づくものであるとしても、［1］原処分庁が本件物件の所有者が外形と異なるかどうかについて関係者等を調査したのは原処分を行った後であること、［2］請求人が本件不動産の譲受けの対価の支払調書の照会に対して何らの回答もしていないこと等から、原処分庁は原処分当時に請求人等の真意につき悪意であったとは認められず、したがって、民法第94条第2項の規定により、滞納者への所有権移転登記の無効の主張は、これをもって原処分庁に対抗できず、本件差押処分に影響を及ぼすものではない。

　債務超過となっていた旧会社からの事業の譲受けに際して取得した営業権を償却したことについて、請求人は設立直後から大手工事会社の下請業者の中でも第1位の地位を保ち、相当の業績をあげているが、これは旧会社が特別の費用を投じたことにより親会社から得てきた工事施行能力等に対する信用度を請求人がそのまま引き継いだからにほかならず、この信用度が正に営業権と認められ、その営業権の取得価額も、旧会社が投じた特別の費用の見積額によっており妥当と認められるから、その償却費の損金算入を認めるのが相当である。

　所得税法上、譲渡所得には、棚卸資産（これに準ずる資産を含む。）の譲渡、その他営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡によるものは含まれないから、土地に区画形質の変更を加えたり、水道その他の施設を設けて宅地等として譲渡した場合には、その所得の全部が事業所得又は雑所得に該当するものと解されるところ、譲渡所得に対する課税の本質は、資産の値上がりにより所有者に帰属する増加益を所得として、その資産の所有権の移転を機会にこれを清算して課税する趣旨のものであり、したがって、区画形質の変更等を加えた土地の譲渡であっても、その土地が極めて長期間引き続き所有されていたものであるときは、その譲渡による所得には、本来の譲渡所得の本質を有する部分も含んでいるとみるべきであるから、このような場合は、資産の譲渡による所得を譲渡所得と事業所得又は雑所得とに区分して課税することが相当である。

　長期間所有していた山林を宅地造成して譲渡した場合の譲渡所得の収入金額とすべき宅地造成着手前の土地の価額について、原処分においては、当該土地の近隣地域等に所在する土地の通常の取引価額に各種の地域要因等を参酌して算定（1平方メートル当たり3,333円）しているが、本件の場合は、本件共同造成地内の山林を宅地造成着手直前に売買した事例があるので、これにより、当該土地の価額を算定（1平方メートル当たり3,939円）することが合理的である。

　居住の用に供していた家屋の明渡しに際し受領する立退料は、仮にその立退料が借家権の消滅の対価に該当し、譲渡所得に係る収入であるとしても、借家権の譲渡は、租税特別措置法第35条第1項に規定する「土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋の譲渡」に当たらないから、同条の規定は適用されない。

　請求人が支出したとする弁護士費用は、その支出の事実が認められ、かつ、本件家屋の所有者から提起された明渡しを求める訴訟において、弁護士によって請求人の立場が有利になるように訴訟が進められ、和解に際し立退料の支払が行われたものと認められるから、その収入を得るために直接要した支出と認められる。

　本件家屋の明渡しに際し受領した金員は、請求人が適法な賃借人としてではない居住者として受領したものであるから、その金員は立退料であり、これは営利を目的とする継続的行為から生じたものでなく一時的性質のもので、しかも労務その他の役務の対価たる性質も有しないものであるから、一時所得に係る収入金額に該当する。

　請求人は、製品のすべてを請求人に納入している子会社5社から、従来、売上金額に一定の割合を乗じた額の経営指導料及び技術指導料を収受しており、また、これら子会社に金銭貸付けを行った場合には、契約に基づき一定の率による利子を収受していたところ、これら子会社のうちのA社及びB社の経営状態が悪化し、多額の欠損金額を生ずるに至ったため、既に確定的に発生していたA社及びB社に対する経営指導料の額及び技術指導料の額並びに利息の額の支払を免除した。経済的利益の供与であっても、その経済的利益の供与が合理的な理由に基づくものである場合には寄付金に該当しないと考えるべきことは請求人の主張のとおりであるが、A社及びB社の経営状態が債権者にとってその有する債権につき回収不能が生じたと認定し得るほど悪化しているとは認められず、また、親子会社が全体として統一した経営意思により経営されているいわゆる運命共同体的関係にあるとしても、そのことだけを理由として税務上親子会社個々の所得金額の計算について特別な観点から一般と異なる取扱いをすることは許されていないのであり、さらに、請求人が、本件各免除の代償として、A社及びB社から役務の提供を受け、又は履行すべき取引上の義務を免れるといった何らかの具体的反対給付を得るに至った事実が認められないのであるから、本件各免除によるA社及びB社に対する経済的利益の供与は、寄付金に該当するものといわざるを得ない。

　課税台帳に登録された価格のない家屋に係る登録免許税の課税標準とする価額については、［1］新築建物価格認定基準表による額又は［2］不動産取得税の課税標準額の算定基礎である家屋の価格に相当する額のいずれか低い価格によるのが相当である。

　抵当権付きの土地を譲渡して、その代価をもって債権者に弁済した場合に、［1］請求人一家の収入は家族の生計を維持するのが限度であって、負債の返済はもちろん、その利息を支払うに足りる資金調達の目途が全くなく、近い将来においてもその資力を回復することができない状態にあったこと、［2］抵当権者の一部から本件土地を競売して債務及び利息の返済をするよう強く迫られていたこと等が認められるから、本件土地の譲渡による所得は、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、かつ、強制換価手続の執行が避けられない場合の資産の譲渡による所得に該当し、非課税所得となる。

　被相続人が相続開始日直前4日間に銀行の普通預金口座から引き出した現金（40,000,000円）については、被相続人の死亡直前の状況により、資産の取得、債務の返済、その他費消等のために支出された事実が認められないことから、当該現金は、相続開始時の手持現金と認めるのが相当である。

　請求人は前年にした建物及び土地の譲渡について、当初、居住用財産の譲渡所得の特別控除の規定の適用を受けたが、これについては、後日その建物及び土地が居住用財産に当たらないことに気付き修正申告書を提出しているところであり、本年に譲渡した本件建物及び土地については、譲渡日まで請求人とその家族が日常居住していたことが認められるから、その譲渡につき居住用財産の譲渡所得の特別控除の規定を適用して申告したことは正当である。
　しかしながら、本件建物及び土地は、居住の用と事業の用に供していた事実が認められるから、当該特別控除の規定の適用は、本件建物及び土地の居住用部分に対応する譲渡所得の金額に限られるというべきである。

　請求人の経営する会社への本件建物及び土地の提供は、当該会社について営業の不振を理由として債務者から和議の申立てがあり、裁判所の認可に係る和議条件において債権者に対する一定金額の債務の弁済につき請求人が保証債務を負うものとされ、その債務の弁済を担保するために行われたものであるから、本件建物及び土地の譲渡は、保証債務を履行するための資産の譲渡で、かつ、求償権の行使ができなかったものに当たることが明らかである。

　有限会社の減資の対償として交付を受けた資産（土地）について、当該会社の負債に係る抵当権が設定されていても、抵当権はその目的物の不動産等の担保価値を把握し、被担保債権の優先弁済を受けることを本質とするものであって、仮に、債権者による抵当権実行の段階に至っているとしても、譲受人としては抵当不動産の第三取得者として代位弁済（民法第500条）等の方法により、これを避けられるほか、譲渡人が担保的権利による制限がある場合の売主の担保責任（民法第567条）を負っており、いずれにしても譲渡人に対して求償権を有することとなるので、抵当権が設定されている当該資産の経済的価値には影響がないと解するのが相当である。
　したがって、当該資産の交付によるみなし配当の収入金額を算定するに当たり、当該資産の時価から抵当権による被担保債権額を控除することはできない。

　更正通知書が、住民登録がされ、かつ、確定申告書に記載された住所に送達されることなく、これと異なる居所（マンション）に送達されたとしても、当該住所には送達時において、家屋から電力供給設備のすべてが撤去されているなど請求人の居住の事実が認められず、また、原処分庁の職員は、当該居所において請求人が居住している事実を当該マンションの管理人の答述により確認しているから、当該更正通知書は適法に送達されたものと認めるのが相当である。

　請求人の商品先物取引は、取引回数、取引数量等からみると、営利性・有償性及び継続性・反復性が認められるが、それが事業というためには、更に事業としての社会的客観性を要するものと解されるところ、商品の先物取引は投機性の強いものであって本来事業になじみ難い性格を有すること、請求人は生活の資のほとんどを畳製造業からの所得により得ていたこと、商品先物取引は商品取引所取引員所属の外務員の勧奨を受けて始め、その助言を受けて行っていたこと、商品の先物取引を行うために特別の人的物的施設を設けていなかったこと、必要経費も当該取引に直接要した費用以外に通常事業に付随する必要経費をほとんど要しなかったこと等の諸点を総合勘案すると、請求人の商品の先物取引程度のものは、一般社会通念に照らし、いまだ事業とは認められないものと解するのが相当である。

　原処分においては、兄が相続財産として取得した本件土地の2分の1を、その後、弟である請求人が贈与を受けたものと認定しているが、［1］本件土地について、兄を単独相続人とする旨記載した本件遺産分割協議書には、他に建物、借地権、山林、株式等があるにもかかわらず、本件土地と当該建物のみを遺産分割の対象物件とし、当該物件を相続しないものとした請求人に対して他の遺産を分割することを記載しないなどのその記載内容が極めて不自然であること、［2］本件遺産分割協議書が作成された当時、請求人は自己の実印を兄の経営する会社の金庫に預けており、兄はこれを容易に使用し得る立場にあったこと等が認められ、さらに、本件土地の相続を原因とする所有権移転登記に係る裁判（請求人からの訴えに基づくもの）における請求人、兄及び請求人の叔母の供述等を総合して考えると、本件遺産分割協議書は、兄が借入れの際本件土地に抵当権設定の必要が生じたため、請求人に無断でこれを作成したものであり、これにより本件土地につき兄名義で所有権移転登記をしたものというべきである。
　したがって、兄は遺産分割により本件土地の全部を単独所有した事実はなく、その持分の2分の1を請求人に贈与した事実もあり得ないことになる。