裁決事例 令和4年9月9日裁決
一括して売買された土地及び建物の購入の対価は、合理的な基準によりあん分して算定すべきであるとされた事例（平成28年分から平成30年分までの所得税及び復興特別所得税の各更正処分並びに過少申告加算税の各賦課決定処分・一部取消し）
裁決事例集 第128集
ポイント
本事例は、土地と建物が一括して売買され、当該売買契約において定められた土地及び建物それぞれの価額がその客観的な価値と比較して著しく不合理なものである場合には、所得税法施行令第126条第１項第１号イにいう「当該資産の購入の代価」は、合理的な基準により算定するのが相当であると判断したものである。
要旨
請求人は、土地及び建物を一括で３物件（本件３物件）買い受けて貸付けの用に供したところ、各売買契約書に記載された土地及び建物の各価額（本件各内訳価額）は第三者間での相対の商取引において合意された価額であって合理的な価額といえるから、当該各建物に係る所得税法施行令第126条《減価償却資産の取得価額》第１項に規定する「当該資産の購入の代価」は、本件各内訳価額に基づいて算定すべきである旨主張する。
しかしながら、固定資産税評価額は一般的に適切な時価を反映しているといえるところ、本件３物件の各売買代金総額は各固定資産税評価額総額を上回るのに対し、各建物価額はその固定資産税評価額を大きく上回る一方、各土地価額はその固定資産税評価額と同様か又は下回っている。本件においてそのような評価とすべき事情は見当たらず、本件各内訳価額に係る各建物価額は、各売買代金総額から過剰に価額が配分されたものというべきであり、客観的な価値と比較して著しく不合理なものである。そして、売主が土地及び建物を一括して譲渡する場合、建物の購入の代価について、売買代金総額を土地及び建物の各固定資産税評価額の価額比によりそれぞれあん分して算定することは、一般的には合理的な基準による算定であるといえるところ、本件各内訳価額に係る各建物価額についてはいずれも上記の不合理な場合に該当し、また、本件３物件の各固定資産税評価額が適正な時価を反映しているとはいえないような事情もないから、本件３物件に係る各建物の購入の代価は、本件３物件の各売買代金総額を土地及び建物の各固定資産税評価額比によりそれぞれあん分して算定すべきである。
なお、本件３物件のうち２物件の各建物に係る取得価額に加算すべき仲介手数料の金額等及び本件３物件の各仲介手数料に係る繰延消費税額等について、いずれも計算誤りがあると認められるため、原処分はその一部を取り消すべきである。
参照条文等
参考判決・裁決
大阪地裁令和２年３月12日判決（税資270号順号13395） 那覇地裁平成20年８月６日判決（税資258号順号11001） 那覇地裁平成16年９月21日判決（税資254号順号9752）
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