[令和7年4月1日現在法令等]

対象税目

所得税（譲渡所得）

概要

土地建物等を譲渡して譲渡損失の金額が生じた場合、原則として、その損失の金額を土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することはできませんが、一定のマイホームの譲渡による譲渡損失の金額については、土地建物等以外の資産の譲渡所得の金額や他の各種所得の金額と損益通算することができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額は、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができる特例があります。これを、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。 （この特例の具体的な要件や手続等は、コード3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」、コード3375「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる譲渡資産及び買換資産とは」、コード3376「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる特定譲渡とは」、コード3377「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の対象となる住宅ローン」、コード3379「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるための申告手続と添付書類等」で解説しています。）

この損益通算および繰越控除の特例の適用を受ける場合の損益通算や繰越控除は、次の順序により行います。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失が生じた年（損益通算の順序）

（1）　まず、その年分の経常所得の金額（利子、配当、不動産、事業、給与、雑所得の金額をいいます。）について、損益通算の規定による控除を行います。

（2）　次に、この特例の譲渡損失の金額を次のイからトの所得金額から順次控除します。

イ　総合短期譲渡所得の金額

ロ　総合長期譲渡所得の金額

ハ　一時所得の金額

ニ　土地等に係る事業所得等の金額

ホ　経常所得の金額

ヘ　山林所得の金額

ト　退職所得の金額

（3）　その上で、その年の前年以前3年内に純損失の金額がある場合には、純損失の繰越控除を行います（繰越控除は、最も古い年分に生じた純損失の金額から順次控除します。）。

（4）　さらに、その年の前年以前3年内に雑損失の金額がある場合には、雑損失の繰越控除を行います（繰越控除は、最も古い年分に生じた雑損失の金額から順次控除します。）。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失について繰越控除をする年（繰越控除の順序）

（1）　まず、その年分の損益通算の規定による控除を行います。

（2）　次に、その年の前年以前3年内に純損失の金額がある場合には、純損失の繰越控除を行います（繰越控除は、最も古い年分に生じた純損失の金額から順次控除します。）。

（3）　その上で、この特例による繰越控除を行いますが、この場合、次のイからヘの所得金額から順次控除します。

イ　分離長期譲渡所得の金額

ロ　分離短期譲渡所得の金額

ハ　総所得金額

ニ　土地等に係る事業所得等の金額

ホ　山林所得金額

ヘ　退職所得金額

（4）　さらに、その年の前年以前3年内に雑損失の金額がある場合には、雑損失の繰越控除を行います（繰越控除は、最も古い年分に生じた雑損失の金額から順次控除します。）。

根拠法令等

所法69、70、71、所令198、201、204、措法28の4、41の5、措令19、26の7、措通41の5-1、41の5-1の2

関連リンク

◆関連する質疑応答事例《譲渡》

・居住用財産の譲渡所得の課税の特例

関連コード

• 3370　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
• 3375　「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「買換資産」とは
• 3376　「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「特定譲渡」とは
• 3377　「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン
• 3379　「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類