No.4613 貸宅地の評価
No.4613 貸宅地の評価
[令和7年4月1日現在法令等]
対象税目
相続税、贈与税
概要
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地をいいます。
計算方法・計算式
貸宅地の評価は、次の1から5までに掲げるその宅地の上に存する権利の区分に応じて行います。
1 借地権の目的となっている宅地
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます（借地借家法第22条から第25条までに定める借地権を除きます。）。
借地権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
（算式）
自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合（注）
（注）「借地権割合」は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 で確認することができます。また、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある貸宅地の価額を評価する場合には、借地権割合を20パーセントとして計算します。
2 定期借地権等の目的となっている宅地
（1） 定期借地権等とは、借地借家法第22条から第25条までに定める借地権をいいます。
定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、定期借地権等の価額を控除した金額によって評価します。
ただし、上記により評価した金額が次の算式で求めた金額を上回る場合には、次の算式で求めた金額を定期借地権等の目的となっている宅地の評価額とします。
（算式）
自用地としての価額－自用地としての価額×定期借地権等の残存期間に応じた割合（注）
（注）次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じた割合です。
| イ | 残存期間が5年以下のもの | 5パーセント |
| ロ | 残存期間が5年を超え10年以下のもの | 10パーセント |
| ハ | 残存期間が10年を超え15年以下のもの | 15パーセント |
| ニ | 残存期間が15年を超えるもの | 20パーセント |
（2） 定期借地権等のうちの一般定期借地権の目的となっている宅地については、課税上弊害がない限り、上記（1）の方法によらず、一般定期借地権の目的となっている宅地の評価の方法により評価します。
（3） 定期借地権等のうちの一時使用目的の借地権の目的となっている宅地については、一時使用目的の借地権が雑種地の賃借権に準じて評価されることから、次の算式で求めた金額により評価します。
（算式）
自用地としての価額－一時使用目的の借地権の価額
3 地上権の目的となっている宅地
地上権とは、工作物または竹木を所有するために他人の土地を使用する権利をいい、建物の所有を目的とする地上権は借地権に含まれますので、ここでの地上権からは除かれます。
地上権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
（算式）
自用地としての価額－自用地としての価額×相続税法第23条に定める地上権の割合
4 区分地上権の目的となっている宅地
区分地上権は、地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権をいい、土地の上下のすべてについて効力が及ぶ地上権とは別のものとして評価されます。
区分地上権の目的となっている宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
（算式）
自用地としての価額－自用地としての価額×区分地上権の割合（注）
（注）設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合ですが、地下鉄等のトンネルの所有を目的として設定した区分地上権であるときは、区分地上権の割合を30パーセントとすることができます。
5 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地
区分地上権に準ずる地役権は、特別高圧架空電線の架設等を目的として地下または空間について上下の範囲を定めて設定されたもので、建造物の設置を制限するものをいいます。
区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、次の算式で求めた金額により評価します。
（算式）
自用地としての価額－自用地としての価額×区分地上権に準ずる地役権の割合（注）
（注）設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合ですが、その承役地に係る制限の内容に従い、次に掲げる割合とすることができます。
| イ | 家屋の建築が全くできない場合 | 50パーセントまたはその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合にその承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合 |
| ロ | 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 | 30パーセント |
根拠法令等
相法23、相基通23-1、評基通9、25、27、27-2、27-4、27-5、87、平10課評2-8
関連リンク
◆関連する税務手続
◆路線価図・評価倍率表
◆関連する質疑応答事例（財産評価）
・宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(1)
・宅地の評価単位-地目の異なる土地が一体として利用されている場合(2)
関連コード
- 4611 借地権の評価
- 4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価
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