裁決要旨 1通則

裁決要旨 1通則

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支部名
大阪
裁決番号
令070050
裁決年月日
令和7年12月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）上に存していた建物の賃借人が居室内で死亡していたことが、近隣住民からの異臭を原因とする通報により発覚したものであり、特殊清掃等が必要であった「事故物件」として扱われるものであるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）に該当する旨主張する。しかしながら、更正の請求においては、その誤りについての立証責任は請求人にあるものと解されるところ、請求人は、本件土地上に存していた建物で人が死亡したことを理由とする本件土地の減価について、更正の請求時に、客観的な事実を示す証拠を提出しなかった。また、本件取扱いに定める忌み等を理由とする減額評価が認められるためには、忌み施設が存すること等の事情による当該宅地の取引金額への影響が、当該宅地の減額評価を正当化する程度に具体的なものでなければならないが、請求人は、上記の事情が具体的に本件土地の価額にどのような影響を及ぼすのか、合理的な理由を示していない。よって、本件土地に本件取扱いを適用することはできない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）

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支部名
大阪
裁決番号
令070050
裁決年月日
令和7年12月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、請求人が相続により取得した各土地（本件各土地）に接する通路は、建築基準法上の道路ではないことから、本件各土地は無道路地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達（評価通達）が、無道路地である場合、減額補正をすることとしているのは、建築基準法上の接道義務を満たさないため土地の有効利用を阻害するからであると考えられるところ、本件各土地は、建築基準法第43条《敷地等と道路との関係》第２項第２号の許可を受けることができる蓋然性が高く、接道義務を満たさないことによる相当の利用制限が認められない場合に該当するため、無道路地としての減額補正をしなくても評価通達20－３の趣旨に反せず、無道路地の評価を適用するものに該当しない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）

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支部名
大阪
裁決番号
令070050
裁決年月日
令和7年12月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、請求人が相続により取得した建物（本件建物）及び土地（本件土地）について、財産評価基本通達（評価通達）に定める評価方法によっては適正な時価を算定することのできない特別の事情があり、本件建物及び本件土地の売却価格を基に評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物については、売却された後、修繕され使用されていることから、相続開始日において経済的価値が喪失していたとまでは認められない。また、本件土地については、本件建物が経済的価値を喪失していたということはいえないことから、本件建物が存在する事情が、本件土地の評価に影響を及ぼすものとは認めらない。したがって、本件建物及び本件土地には、評価通達に定められた評価方式によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別な事情があるとはいえない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）

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支部名
東京
裁決番号
令060082
裁決年月日
令和6年12月9日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土壌汚染地（本件土地）の評価額は、土壌汚染がないものとした評価額から、浄化・改善費用相当額を控除すべきであり、本件土地の評価額は零円である旨主張する。しかしながら、財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべき全ての事情を考慮するところ、相続開始日において、本件土地の賃借人に土壌汚染の除去という原状回復義務が発生することが確実であったと認められ、賃借人による原状回復義務の履行の蓋然性も高かったといえるから、本件土地は、土壌汚染が除去されたものとして評価すべきであり、浄化・改善費用相当額を控除するのは相当ではない。（令6.12. 9 東裁（諸）令6-82）

支部名
大阪
裁決番号
令040051
裁決年月日
令和5年3月28日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（1,176㎡。本件土地）について、本件土地に係る財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）所定の「その地域」における標準的な宅地の平均地積は107㎡であるから、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、審判所の調査によれば、本件土地に係る広大地通達所定の「その地域」（本件地域）における標準的な宅地の平均地積は656.74㎡であるから、仮に、本件土地が著しく広大であると認められるとしても、本件地域における宅地の標準的な使用方法に基づき平均地積により区画割りをすると、１～２区画程度に分割して道路に接面した合理的な区画割りが可能であるから、本件土地について開発行為を行う場合には、公共公益的施設用地の負担の必要性は認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（令5. 3.28 大裁（諸）令4-51）

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支部名
大阪
裁決番号
令040026
裁決年月日
令和5年2月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為を行うとした場合には、道路開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほか２課共同国税庁長官通達による改正前のもの。）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地については、路地状部分を有する宅地を組み合わせ戸建住宅用地として開発する宅地開発（路地状開発）により戸建住宅の分譲を行うことで、広大地通達で定める「その地域」と認められる本件地域における標準的な宅地の地積に分割できる。また、このような路地状開発は、関係法令の定めに反せず、容積率及び建蔽率の計算上も有利である上、本件地域においては、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていることからすると、本件土地については、道路開設を行わず、路地状開発を行うことが経済的に合理性のある開発であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、広大地に該当しない。（令5. 2. 1 大裁（諸）令4-26）

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支部名
関東信越
裁決番号
令040009
裁決年月日
令和4年9月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である路地状の土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地には電柱や上下水道があるなど、本件土地の隣地に存する貸家（本件貸家）の借家人の生活に必要な私道として整備・利用がされている上、本件貸家の賃貸借契約書に本件土地まで含めて賃貸するとの記載はないから、本件土地は、私道として他の土地とは区分して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地のうち、本件貸家の借家人が本件貸家への通路として専用利用していた部分については、隣接する本件貸家の敷地と区別せず一画地の貸家建付地として評価し、また、本件土地のうち当該通路部分以外は、物理的な区切りもなく隣接する空き地とともに一画地の宅地として評価するのが相当である。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）

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支部名
関東信越
裁決番号
令040009
裁決年月日
令和4年9月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
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要旨

○ 原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は相続開始時点において建物の敷地ではなく、また、隣接する土地の上に存する建物の維持若しくは効用を果たすために必要な土地ではないから、本件土地の地目は雑種地である旨主張する。しかしながら、以前は本件土地を家屋の敷地として利用していたこと、また、相続開始後に、相続人が他の土地と併せて宅地として売却していることなどからすると、建物の敷地としてその効用を果たすために必要な土地であったと認められるから、本件土地の地目は宅地とするのが相当である。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）

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支部名
大阪
裁決番号
令040006
裁決年月日
令和4年9月15日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した区分所有建物及び敷地権（本件各不動産）の持分（本件各不動産持分）に係る不動産鑑定評価額（本件鑑定評価額）は、本件各不動産が多数の者による共有状態にあるなどといった請求人らが主張する事情を考慮して評価された金額であり、本件鑑定評価額及び本件各不動産持分の売却価額（本件売却価額）と、売買実例価額、地価事情精通者の意見価格等との間には開きがなく、本件各不動産持分の時価は、本件鑑定評価額及び本件売却価額を上回るものではないことからすると、相続税の申告における本件各不動産持分の評価額（本件申告評価額）は、時価を上回るものである旨主張する。しかしながら、本件鑑定評価額は、積算価格の算定において基本的な計算の誤り等が存在していることに加え、収益価格の算定において採用している総合還元利回りが近接する公示価格の標準地の還元利回りと開差があることなどから、妥当な金額とは認められないため、本件鑑定評価額をもって本件申告評価額が時価を上回るものであるということはできない。また、本件鑑定評価額と同額である売却価額についても、現実の取引価格は、当事者間の事情等に左右され、正常な条件とは認められない主観的又は特殊な条件の下に成立するものも多いことから、当該取引価格をもって直ちに当該財産の時価であるということはできない。 （令4. 9.15 大裁（諸）令4-6）

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支部名
東京
裁決番号
令030020
裁決年月日
令和3年9月6日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件１土地（市街地農地）、本件２土地（生産緑地）、本件３土地（市街地農地）の順に位置する各土地の評価における広大地補正率について、農地を宅地化する際の公共公益的施設用地の負担割合は既に開発行為の許可により工事した土地と同様になること、広大地補正率を求めるときの分子の地積を評価単位の地積と同一とすべき理由はないことから、「広大地の地積」を当該各土地の合計面積として計算すべきである旨主張する。しかしながら、実際の公共公益的施設用地の負担割合は隣接する土地の開発行為にあっても異なるものであり、財産評価基本通達の構造からすれば、まず土地及び土地の上に存する権利の評価に係る通則（同通達第２章第１節）である同通達７《土地の評価上の区分》及び７−２《評価単位》の定めによって土地の評価単位を画した後、その画された評価単位に基づいて広大地に当たるか否かを検討すべきことは明らかである。したがって、広大地補正率の計算における「広大地の地積」は、本件各土地の合計面積とすべきことにはならない。（令3. 9. 6 東裁（諸）令3-20）

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支部名
東京
裁決番号
令020102
裁決年月日
令和3年6月28日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地該当性の判断について、①本件土地について最も高い価格を提示できるのは、本件土地上に一般住宅を建築して分譲することを目的とする宅地開発業者等であることは開発法により査定した投資採算価格で証明されるから、本件土地の最有効使用は戸建分譲住宅用地であり、本件土地は中高層の集合住宅等の敷地用地に適したもの（マンション適地）として広大地の評価が適用されないものには該当しないこと、②本件土地について集合住宅等に係る規制が厳しくないと判断するのは、本件土地（容積率200％）の使用可能容積率が165％であるという個別性を無視したものであること等から、本件土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、上記通達の趣旨に照らし、本件土地については、本件土地の所在する地域における中高層の集合住宅等の建築に係る開発規制が厳しくなく、地区計画により中高層住宅の誘導が図られている地域であること、並びに公的施設及び商業地への接近性が優れていること等を考慮の上、客観的に判断して、マンション適地に該当すると認められるところ、上記①については、本件土地について区画割りを前提とした戸建分譲を想定した上記査定価格（開発道路開設による潰れ地を考慮したもの）は、請求人らに対する各更正処分における本件土地の評価額と、ほぼ同額となっており、更なる減額を必要とする請求人らの主張と必ずしも整合しないこと、また、上記②については、当審判所は、仮に本件意見書のとおり本件土地の使用可能な容積率が165％であることを前提にした場合であっても、本件土地に中層の集合住宅を建築することは可能であると認める。（令3. 6.28 東裁（諸）令2-102）

支部名
名古屋
裁決番号
令020021
裁決年月日
令和3年6月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地の標準的な宅地の地積の算定に当たっては、既存の戸建住宅の敷地の面積を平均するのではなく、近年（相続開始時）における開発事例に基づいて算定すべきである旨、及び、その面する道路より高さがあることを考慮すると、区画を区分する際にそれぞれ面する道路からの進入路を設置すべきで、公共公益的施設用地の負担が生じるから、各土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定めのある広大地に該当する旨主張する。しかしながら、標準的な宅地の地積は、地価公示の標準地等の地積やその地域における宅地の標準的な使用に基づく平均的な地積を勘案して求めた地積を指すのであって、請求人らが主張するように近年（相続開始時）における開発事例に基づくべきであると解することはできない。そして、宅地とその面する道路に高低差があるとしても、その高低差を生かした土地の利用が可能であることを鑑みると、道路との高低差があることのみから直ちに進入路を設置することが経済的に最も合理的な開発行為とは認められない。したがって、各土地は、戸建住宅の敷地して開発する場合に公共公益的施設用地の負担が生じないことから、広大地に該当しないというべきである。（令3. 6.15 名裁（諸）令2-21）

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支部名
沖縄
裁決番号
令020002
裁決年月日
令和2年12月24日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
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要旨

○請求人らは、請求人らが相続により取得したＦ土地ないしＫ土地（本件各土地）の財産評価基本通達７《土地の評価上の区分》の適用につき、本件各土地は、現況上、原処分庁主張の中間原野ではなく、純山林として評価すべきである旨主張する。しかしながら、地目判定に当たってその現況をみると、本件各土地は、いずれも雑草、灌木及び立木が混在して生育する土地であり、原野と山林いずれの性質も有していると認められるところ、本件各土地は、市街地付近に存在し、近隣も一定程度開発が進んでいる利用状況にあることからすると、純山林及び中間山林の倍率の定めのない地域にある本件各土地を中間原野と認定した原処分を違法ということはできず、また、原処分庁が本件各土地を中間原野と認定した評価額は、場所的近接性及び周辺環境の類似性などを考慮して抽出した売買実例の価額を大きく下回っていることが認められるから、少なくとも、本件各土地に係る原処分庁の評価額は、相続税法第22条《評価の原則》に規定する「時価」を超える違法な価額であるとは認められない。（令2.12.24沖裁（諸）令2-2）

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支部名
沖縄
裁決番号
令010004
裁決年月日
令和2年3月17日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集№118

要旨

〇 請求人らは、評価対象地である雑種地の近傍に当該雑種地と状況が類似した雑種地が選定できる場合には当該近傍の雑種地を比準土地として評価する方法を原則とすべきであるところ、相続により取得したＧ土地及びＨ土地は、いずれも雑種地であり、評価対象地である雑種地の近傍に当該雑種地と状況が類似した雑種地が選定できる場合に当たるため、Ｇ土地は当該土地の雑種地としての固定資産税評価額に1.1（固定資産税評価額と相続税評価額の水準差）を乗じて評価すべきであり、また、Ｈ土地はＧ土地の当該評価額を比準地価額として評価すべきであるから、原処分庁が算定した当該各土地の評価額には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、Ｇ土地は、雑種地として財産評価基本通達（評価通達）82《雑種地の評価》の本文の定めにより、また、Ｈ土地は、市街地農地として評価通達40《市街地農地の評価》の本文の定めにより、それぞれ当該各土地の前面に存する道路に接する近傍宅地を比準土地として評価することが相当であり、原処分庁もこれと同様の方法で当該各土地を評価しており、原処分庁が算定した当該各土地の評価額は審判所認定額と同額であると認められる。そして、相続財産の価額は評価通達に定める評価方法に従い算定された評価額をもって相続税法第22条《評価の原則》に規定する「時価」であると事実上推認できるところ、Ｇ土地及びＨ土地の評価に当たり、評価通達に定められた評価方法によるべきではない特別な事情は認められないため、原処分庁が算定した当該各土地の評価額に時価を上回る違法はない。（令2. 3.17 沖裁（諸）令元-4）

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支部名
東京
裁決番号
令010034
裁決年月日
令和元年10月23日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続した不動産について不動産鑑定士の調査価格をもって時価とし、当該不動産の財産評価基本通達の定めにより評価した価額（通達評価額）には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、当該不動産の周辺の基準地や固定資産税評価のために設定した標準宅地に係る各鑑定評価の状況等に照らすと、請求人らの調査価格は、客観的交換価値を表すものとは認められず、当該調査価格によって通達評価額が時価であるとの推認を覆すものではないから、通達評価額に時価を上回る違法はない。（令元.10.23 東裁（諸）令元-34）

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支部名
東京
裁決番号
平300127
裁決年月日
平成31年4月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集№115

要旨

○ 請求人は、相続した不動産について鑑定評価額等をもって時価とし、当該不動産を財産評価基本通達の定めにより評価した価額（通達評価額）には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、相続財産を財産評価基本通達の定めに従って評価した価額は、時価と事実上推認されるものであるから、請求人が客観的交換価値を上回ることを主張立証するなどして上記推認を覆すことがない限り、時価と認めるのが相当であり、当該価額が時価を上回っているといえるためには、当該価額を下回る不動産鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従っているというのみでは足りず、周辺における公示価格や基準地の標準価格の状況等の諸事情に照らして客観的交換価値を上回ることが明らかと認められることを要するところ、周辺の公示地や原処分庁が路線価等の評定のために設定した標準地に係る各鑑定評価の状況等に照らして、請求人の鑑定評価額等は低廉な水準である一方で、通達評価額は上記公示価格等を下回り、客観的交換価値を上回ることが明らかであると認めることはできないから、通達評価額に時価を上回る違法はない。（平31. 4.19 東裁（諸）平30-127）

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支部名
東京
裁決番号
平300087
裁決年月日
平成31年2月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続財産である不動産及び借地権について、①相続開始前に策定されていた請求人が代表取締役を務める会社（本件法人）の事業計画により、現物出資されることが予定されており、相続により取得しても現物出資に充てる以外に選択の余地はなく、現物出資により取得する株式を確保するための機能を有するにすぎないから、相続税の課税価格に算入すべきは、当該株式の価額（その価額は零円）である旨、そうでなければ、②被相続人は、当該不動産等を本件法人へ現物出資する義務を負っていたのであるから、その現物出資義務（当該不動産等の価額相当額）は確実な債務として相続税の課税価格の計算上控除すべきである旨それぞれ主張する。しかしながら、本件法人の事業計画において当該不動産等を現物出資するとはされておらず、当該現物出資を受け入れ、請求人に株式を割り当てることが本件法人において意思決定されたのは相続開始から１年余り後の臨時株主総会の決議であること等からすれば、相続開始日において被相続人が現物出資義務を負っていたとまでは認めることはできず、請求人の主張はいずれも採用できない。（平31. 2. 1 東裁（諸）平30-87）

支部名
大阪
裁決番号
平300050
裁決年月日
平成31年1月31日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、①相続により取得した各土地（本件各土地）が、周知の埋蔵文化財包蔵地（本件遺跡）内に所在していること、②本件各土地の南側に隣接する土地（別件土地）では、相続開始前の試掘調査により発掘調査が必要なことが確認されていること、③本件各土地では、相続開始日後に発掘調査が実施されていることから、本件各土地は、相続開始日において、宅地開発を行う場合には発掘調査が必要であり、その所有者がその発掘調査費用を実質的に負担することとなり、このことが、特別な事情に該当するとして、本件各土地の評価に当たっては、当該発掘調査費用の８割相当額を評価通達に基づく評価額から控除すべきである旨主張する。しかしながら、①については、本件遺跡には、そもそも重要な遺構が確認されず発掘調査の必要がない場所が多くあり、また、重要な遺構が確認されたとしても、設計内容次第では発掘調査の必要がない場合もあり、本件各土地で宅地開発を行う際に発掘調査が必要となる蓋然性が高いとは認められないこと、②については、別件土地では、試掘調査により発掘調査が必要であると指摘されたが、設計変更により遺構を保存することが可能であったことから、発掘調査は行われていないこと、③については、本件各土地で相続開始日後に発掘調査が実施されたのは、その所有者が戸建住宅等の開発ではなくマンションの建設を計画した結果であり、そのための試掘調査の掘削深度が深くなったことを理由とするものである可能性があることから、相続開始日において、本件各土地で宅地開発を行う場合に発掘調査が必要となる蓋然性が高いとは認められない。したがって、請求人の主張するような特別な事情は認められないから、本件各土地の評価に当たっては、発掘調査費用の８割相当額を評価通達の定める評価方法による評価額から控除すべきであるとは認められない。（平31. 1.31 大裁（諸）平30-50）

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支部名
大阪
裁決番号
平300013
裁決年月日
平成30年8月31日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続財産である不特定多数の者の通行の用に供されている私道（本件私道）の面積は、地積測量図に基づいて測定した面積によるべきである旨主張する。しかしながら、本件私道の面積には、側溝及び建物の敷地に接する縁石部分（本件側溝等）が含まれているところ、雨水等の排出設備である側溝は、建築基準法第19条《敷地の衛生及び安全》第３項の規定に基づいて建築物の敷地内に設置されるものであり、宅地としての利用を実現するために普遍的に必要な施設の一つであるから、社会通念上、建物敷地部分と一体として宅地とみるのが相当である。したがって、本件側溝等は、宅地とみるべきであり、財産評価基本通達24《私道の用に供されている宅地の評価》の後段に定める不特定多数の者の通行の用に供されている私道には含まれないものと認められる。（平30. 8.31 大裁（諸）平30-13）

支部名
関東信越
裁決番号
平290046
裁決年月日
平成30年3月29日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、開発行為を行うとした場合に、新たな道路の開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−４（平成29.９.20付課評２-46ほか改正前のもの）《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について、広大地通達にいう「その地域」における標準的な土地の使用状況は戸建住宅の敷地であり、同地域では路地状開発が一般的に行われていると認められるところ、本件土地を戸建住宅の敷地として開発する場合、本件土地は、間口が広いほぼ長方形の土地であり、路地状開発によることで建築基準法等の公法上の規制等に違反することなく整然と区画割をすることが可能であるから、請求人が主張する道路を開設して行う区画割に比べ、路地状開発による区画割に経済合理性があると認められる。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められず、広大地に該当しない。（平30. 3.29 関裁（諸）平29-46）

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支部名
大阪
裁決番号
平260062
裁決年月日
平成27年5月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集№99

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各土地が所在する本件通達に定める「その地域」とは、その利用状況、環境等がおおむね同一と認められる国道沿いの南側の地域であると認められる。そして、当該地域における宅地の標準的な使用は、幹線道路沿いの広域沿道サービス施設又は店舗併用集合住宅の敷地と認められるところ、かかる標準的使用がされている区画の平均的な地積は、約1,500㎡であり、その過半数を占める区画が1,200㎡〜1,800㎡の間に分布していることから、これらの地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」であるものと認めるのが相当である。そうすると、それぞれ約1,200㎡又は約1,600㎡である本件各土地は「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件各土地は、本件通達に定める広大地に該当しない。（平27. 5.26 大裁（諸）平26-62）

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支部名
東京
裁決番号
平260009
裁決年月日
平成26年7月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の価額について、至近にある国有地（本件入札土地）の一般競争入札における最低売却価格に基づき評価した価額が本件各土地の時価であり、財産評価基本通達の定めにより評価した価額は、いずれも、当該時価を上回るため、財産評価基本通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、当該最低売却価格は、本件入札土地が不整形で傾斜部分が過半を占める土地であることを前提に43％減額して求められた鑑定評価額に基づいたものであるのに対して、本件各土地の各地盤面は、ほぼ平坦であるところ、請求人らは、当該最低売却価格を基に評価する際に、傾斜部分が過半を占める土地であることを考慮していないことから、請求人らが主張する本件各土地の価額は、当該最低売却価格を的確に補正して求められた価額とはいえず、本件各土地の時価を示すものとはいえない。また、本件各土地と建ぺい率、容積率の制限が同じで、街路の系統・構造等の状態にほとんど差のない近隣の土地の取引実例からみても本件各土地の接する路線価が時価を上回っているとは認められない。したがって、本件各土地の評価について、財産評価基本通達の定めによらないことが正当と是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平26. 7. 8 東裁（諸）平26-9）

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支部名
熊本
裁決番号
平250002
裁決年月日
平成25年9月24日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集№92

要旨

○ 原処分庁は、本件における被相続人（本件被相続人）が代表取締役に就任していた有限会社（本件会社）に対する貸付金（本件貸付金）について、本件会社は、本件被相続人の相続の開始日（本件相続開始日）前後において、解散しておらず、清算手続を行っていないことを理由に財産評価基本通達205《貸付金債権等の元本価額の範囲》に定める「その回収が不可能又は著しく困難であると見込まれるとき」に当たらない旨主張する。しかしながら、債務者について破産、民事再生、会社更生又は強制執行等の手続が開始していなくても、事業の閉鎖、代表者の行方不明等により、債務超過の状態が相当期間継続していて他からの融資を受ける見込みもなく、再起のめどが立たない場合には、営業状況、資産状況等が破綻していることが客観的に明白であって、債権の回収の見込みのないことが客観的に確実であるときは、財産評価基本通達205に定める「その回収が不可能又は著しく困難であると見込まれるとき」に当たると解されるところ、本件会社は、本件相続開始日の属する事業年度を含む直近５期全てで、売上金額は零円で休眠状態にあり、負債の額が資産の額の３倍を上回る債務超過の状態が継続していたことや、代表者である本件被相続人の病気により、他から融資を受ける見込みもなく、再起のめどが立っていなかったといえることからすると、本件貸付金は、その全てが「回収が不可能又は著しく困難」であったといえる。（平25. 9.24 熊裁（諸）平25-2）

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支部名
関東信越
裁決番号
平240050
裁決年月日
平成25年5月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集№91

要旨

○原処分庁は、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）の相続開始時（本件相続開始時）における価額は、財産評価基本通達（評価通達）による評価額（原処分庁通達評価額）によるべきである旨主張し、請求人らは、本件土地の時価を評価するに当たり評価通達の定めにより難い特別な事情があることから、請求人らが依頼した不動産鑑定士による鑑定評価額（請求人鑑定評価額）によるべきである旨主張する。しかしながら、本件の場合、請求人鑑定評価額は、開発法につき都市計画法第33条《開発許可基準》に関する審査基準（本件審査基準）を満たしていないなどの理由により、本件土地の本件相続開始時における時価とは認められないが、他方、本件土地の開発に際しては、袋路状道路の敷設は認められないなど特殊な制約が本件相続開始時にあったことから、当審判所において不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その評価額（審判所鑑定評価額）を検討したところ、開発法につき本件審査基準を満たしているなどの理由により、本件相続開始時における時価として妥当なものと認められた。そして、評価通達に定められた評価方法により算定された価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、その場合には、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、原処分庁通達評価額は審判所鑑定評価額を上回るものであることからすると、本件土地の価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められる。したがって、本件土地の本件相続開始時における価額は、審判所鑑定評価額とするのが相当である。（平25. 5.28 関裁（諸）平24-50）

支部名
関東信越
裁決番号
平240051
裁決年月日
平成25年5月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の相続開始時（本件相続開始時）における価額は、財産評価基本通達（評価通達）による評価額（原処分庁通達評価額）によるべきである旨主張し、請求人は、本件土地の時価を評価するに当たり評価通達の定めにより難い特別な事情があることから、請求人が依頼した不動産鑑定士による鑑定評価額（請求人鑑定評価額）によるべきである旨主張する。しかしながら、本件の場合、請求人鑑定評価額は、開発法につき開発許可審査基準を満たしていないなどの理由により、本件土地の本件相続開始時における時価とは認められないが、他方、本件土地の開発に際しては、袋路状道路の敷設は認められないなど特殊な制約が本件相続開始時にあったことから、当審判所において不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その評価額（審判所鑑定評価額）を検討したところ、開発法につき開発許可審査基準を満たしているなどの理由により、本件相続開始時における時価として妥当なものと認められた。そして、評価通達に定められた評価方法により算定された価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、その場合には、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、原処分庁通達評価額は審判所鑑定評価額を上回るものであることからすると、本件土地の価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められる。したがって、本件土地の本件相続開始時における価額は、審判所鑑定評価額とするのが相当である。（平25. 5.28 関裁（諸）平24-51）

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支部名
東京
裁決番号
平240070
裁決年月日
平成24年10月9日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
裁決事例集№89

要旨

○ 請求人らは、被相続人が主宰する同族法人が他の法人との間で、借地借家法第38条《定期建物賃貸借》の定期建物賃貸借のための予約契約（本件予約契約）を締結し、当該賃貸借の目的物である建物を同族会社が建設中で本契約に至る前の段階で当該被相続人の相続が開始したところ、当該建物を建築中の土地（本件土地）の評価について、一方的に本件予約契約を解除するためには、契約上、受領した敷金の返還や違約金を支払う必要があるなどの理由から、本件土地の評価に当たり10％相当額を減額すべきであり、少なくとも、自用地として利用するために必要となる違約金相当額を減額するのが相当である旨主張する。しかしながら、本件予約契約は、将来の賃貸借契約の締結を予約したものにすぎないから、賃貸借契約と同視できず、本件予約契約の締結により賃貸借契約の効力が発生していたとはいえない。また、一般に、経過した賃貸借の期間が長いほど、その賃料は賃貸借の目的となっている貸家及びその敷地の経済価値に対応する適正な賃料から乖離する傾向がみられるが、賃料が適正な水準に維持されている場合は、いわゆる借家権価格は発生せず、当該貸家及びその敷地の価格は自用の建物及びその敷地の価額におおむね一致する。本件については、賃貸借契約は締結されておらず、上記適正賃料との乖離は発生しておらず、本件土地の評価上、本件予約契約に係る減額の必要は認められない。さらに、当該建物が本件予約契約の借主への賃貸を目的に建築中であることからすると、当該借主への賃貸が最も合理的な利用方法であり、自己利用や本件予約契約の解除を要する合理的な事情も認められないから、これらの点を考慮して、本件土地の評価上、上記違約金相当額を考慮する必要も認められない。（平24.10. 9 東裁（諸）平24-70）

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支部名
大阪
裁決番号
平230059
裁決年月日
平成24年6月14日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
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要旨

○ 原処分庁は、請求人らが相続により取得した本件不動産566㎡について、利用状況に応じて評価単位ごとに評価すると、駐車場部分の地積が327㎡、路地状部分の地積が21㎡、建物敷地部分が218㎡である旨主張する。しかしながら、相続開始後において実施した測量の結果によれば、駐車場部分の地積が309㎡で、路地状部分の地積が25㎡であり、当該測量は、本件不動産の隣地所有者との間で、本件不動産に係る権利関係を事後的に整理したことによるものであると認められることからすると、本件相続開始時においても、駐車場部分及び路地状部分の各地積は、当該測量の結果のとおりと、また、本件不動産全体の地積から当該駐車場部分及び路地状部分の各地積を除いた地積232㎡が建物敷地部分であると、それぞれ認めるのが相当である。（平24. 6.14 大裁（諸）平23-59）

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支部名
東京
裁決番号
平230225
裁決年月日
平成24年5月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件貸宅地の時価は、請求人依頼の不動産鑑定士による貸宅地としての鑑定評価額と不動産業者の買取見積価額を基に査定した価額であり、財産評価基本通達（評価通達）により評価した価額は、時価を上回る高額なものであるから、本件貸宅地については、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人依頼の不動産鑑定士による鑑定評価額の算定過程においては、取引事例比較法の適用において類似の取引事例を採用していないこと、開発法の適用において適切な分譲価額を用いていないこと等の不合理な点が多く、また、買取見積価額も単なる不動産業者の希望価額に過ぎないから、これらをもって本件貸宅地の時価を査定することは相当でない。更に、本件貸宅地の自用地としての時価は原処分庁が依頼した不動産鑑定士による鑑定評価価額が相当であると認められること、評価通達25《貸宅地の評価》に定める借地権控除方式は合理性を有すると認められること及び本件貸宅地の存する地域の借地権割合70％は複数の不動産鑑定士等の意見を基に適正に定められていることから、これらを基にして、本件貸宅地の価額を借地権価額控除方式により計算してみると、請求人の主張する時価を大きく上回る。このことに照らしても、請求人らの主張する本件各貸宅地の時価は合理性を欠くと認められる。したがって、本件貸宅地には、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がないから、評価通達により評価した価額によるのが相当である。（平24. 5.22 東裁（諸）平23-225）

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支部名
東京
裁決番号
平230222
裁決年月日
平成24年5月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件各土地の時価は各鑑定評価額のとおりであり、財産評価基本通達（評価通達）により評価した価額は、時価を上回る高額なものであるから、本件各土地については、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がある旨主張する。しかしながら、当該各鑑定評価額については、①不動産鑑定評価基準において適用すべき旨定められている取引事例比較法を適用していないこと、②原価法において、本件土地はマンション等の敷地として一体利用することが最有効使用の土地であり、地積が広大であることによる減額を行う必要がないにもかかわらず、当該減額を行っていること、③収益還元法（ＤＣＦ法）において、過大な割引率を適用していること、④開発法において、マンション分譲価格を低額にし、マンション建築価格を高額にしていることなどから、本件各土地の時価を適切に示しているものとは認められない。したがって、本件各土地の価額は、評価通達により評価した価額によることが相当である。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）

支部名
大阪
裁決番号
平230052
裁決年月日
平成24年4月24日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した本件宅地については、当該相続の約半年後における第三者との売買取引価額（本件譲渡価額）が存在しているのであるから、本件譲渡価額が時価でないという絶対的な根拠が存在しない限り、本件譲渡価額を基に計算した価額が時価である旨主張する。しかしながら、相続により取得した財産の評価は、評価通達に定められた評価方式がその合理性を肯定することができるものである限り、当該評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情がある場合を除き、課税の公平の観点から、評価通達の評価方式に基づいて行うことが相当である。請求人らは、本件不動産の時価について、本件譲渡価額に基づき計算した価額が本件不動産の時価であるとする以外に、本件不動産について評価通達に定められた評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情を具体的に主張しないところ、現実の取引価格は、その取引の際の個別的な事情による偏差があり、当該取引価格をもって直ちに当該財産の客観的交換価値であると一般的に推認することはできないから、本件譲渡価額を基に計算した価額をもって直ちに本件宅地の時価、すなわち客観的な交換価値であると推認することはできず、また、本件宅地と状況が類似していると認められる地域に所在する地価の年間変動率は、いずれもマイナス1.87％からマイナス3.60％の範囲内に収まっていること及び評価通達に従って倍率方式により評価する宅地の固定資産税評価額に乗ずる倍率は、１年間の地価変動に対応するなど評価上の安全性等を考慮して、公示価格の80％程度の水準を目処として設定されていることなどからすると、本件宅地について、評価通達に定められた評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情は認められない。したがって、本件宅地の時価は、評価通達の定める基準に従って評価するのが相当である。（平24. 4.24 大裁（諸）平23-52）

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支部名
大阪
裁決番号
平230011
裁決年月日
平成23年10月3日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、①本件土地は、南側路線に幅員1.4ｍしか接しておらず、正面路線価の影響を受けているとはいえないこと、②本件土地は、開発不可能な土地であるから、開発行為による土地利用を前提とした財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地等の評価》を適用すべきでないこと及び③相続開始前から、本件土地への通路を確保するために隣接地等の買取り交渉を行ってきたが、買取ることができなかったことを理由に、同通達により評価することが不合理と認められる特別な事情がある旨主張する。しかしながら、①確かに本件土地は、接道義務を満たしていない無道路地に該当するが、南側路線の隣接地の一部を買い取ることでその要件を満たすため建築物を建築することが可能となること、②本件土地は、市街化区域に所在しており、法令により開発が禁止されている土地ではなく、通路幅を確保することにより、本件土地の開発が可能となること、また、③隣接地を取得することが不可能であるといった事由は飽くまで当事者間の事情であること、加えて、当審判所の調査の結果によっても、本件土地について財産評価基本通達を適用して評価することが特に不合理と認められる特別な事情は存在しない。なお、請求人は、本件土地の価額は、請求人の主張する不動産鑑定評価額を上回ることはない旨主張するが、同不動産鑑定評価額には、本件土地の利用状況の判定や取引事例比較法に基づく比準価格の認定などにおいて不合理な点が認められるから、同不動産鑑定価額と本件土地の相続税評価額とがかい離しているとしても、そのことをもって財産評価基本通達により評価することが不合理と認められる特別な事情があるということもできない。（平23.10. 3 大裁（諸）平23-11）

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支部名
大阪
裁決番号
平230011
裁決年月日
平成23年10月3日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、①本件土地は、南側路線に幅員1.4ｍしか接しておらず、正面路線価の影響を受けているとはいえないこと、②本件土地は、開発不可能な土地であるから、開発行為による土地利用を前提とした財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地等の評価》を適用すべきでないこと及び③相続開始前から、本件土地への通路を確保するために隣接地等の買取り交渉を行ってきたが、買取ることができなかったことを理由に、同通達により評価することが不合理と認められる特別な事情がある旨主張する。しかしながら、①確かに本件土地は、接道義務を満たしていない無道路地に該当するが、南側路線の隣接地の一部を買い取ることでその要件を満たすため建築物を建築することが可能となること、②本件土地は、市街化区域に所在しており、法令により開発が禁止されている土地ではなく、通路幅を確保することにより、本件土地の開発が可能となること、また、③隣接地を取得することが不可能であるといった事由は飽くまで当事者間の事情であること、加えて、当審判所の調査の結果によっても、本件土地について財産評価基本通達を適用して評価することが特に不合理と認められる特別な事情は存在しない。なお、請求人は、本件土地の価額は、請求人の主張する不動産鑑定評価額を上回ることはない旨主張するが、同不動産鑑定評価額には、本件土地の利用状況の判定や取引事例比較法に基づく比準価格の認定などにおいて不合理な点が認められるから、同不動産鑑定価額と本件土地の相続税評価額とがかい離しているとしても、そのことをもって財産評価基本通達により評価することが不合理と認められる特別な事情があるということもできない。（平23.10. 3 大裁（諸）平23-11）

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支部名
福岡
裁決番号
平230003
裁決年月日
平成23年9月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件Ｂ土地の評価に当たり、登記簿上の地積によるべきである旨主張する。しかしながら、土地の価額を決定する場合の地積は、課税時期における実際の面積によるところ、本件Ｂ土地の登記簿地積は、それぞれ異なる時期に作成された地積測量図に基づくものであるのに対し、本件Ｂ土地の評価に係る資料として相続税の申告書に添付された「区割参考図」（本件参考図）は、請求人が平成13年ころに本件Ｂ土地の一部の売却を検討していた際に、地積の確認のために実際に測量を実施した際に作成されたものであり、当審判所において、本件Ｂ土地を実際に検分し、本件参考図における測点を確認したところ、本件参考図における測点と同じ場所に隣接する土地との境界杭又は測量標が確認され、その測点の位置からすると土地の形状もほぼ本件参考図の形状に一致したことからすると、本件Ｂ土地の実際の面積は、課税時期に最も近い時点の実測面積である本件参考図の地積が正しいものと推認されるから、本件Ｂ土地の評価は本件参考図の地積によるのが相当である。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-3）

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支部名
福岡
裁決番号
平230005ほか 1件
裁決年月日
平成23年9月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件Ｂ土地の評価に当たり、登記簿上の地積によるべきである旨主張する。しかしながら、土地の価額を決定する場合の地積は、課税時期における実際の面積によるところ、本件Ｂ土地の登記簿地積は、それぞれ異なる時期に作成された地積測量図に基づくものであるのに対し、本件Ｂ土地の評価に係る資料として相続税の申告書に添付された「区割参考図」（本件参考図）は、他の共同相続人が平成13年ころに本件Ｂ土地の一部の売却を検討していた際に、地積の確認のために実際に測量を実施した際に作成されたものであり、当審判所において、本件Ｂ土地を実際に検分し、本件参考図における測点を確認したところ、本件参考図における測点と同じ場所に隣接する土地との境界杭又は測量標が確認され、その測点の位置からすると土地の形状もほぼ本件参考図の形状に一致したことからすると、本件Ｂ土地の実際の面積は、課税時期に最も近い時点の実測面積である本件参考図の地積が正しいものと推認されるから、本件Ｂ土地の評価は本件参考図の地積によるのが相当である。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）

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支部名
東京
裁決番号
平230033
裁決年月日
平成23年8月10日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、登記実務上、土地の所有権移転登記の際には固定資産税評価証明書の添付が要求されており、贈与日において本件土地に係る当該証明書は有効であったのであるから、贈与に係る本件土地の評価額の算定に当たり採用すべき地積は、当該証明書に記載されている課税地積である旨主張する。しかしながら、登記実務において登記申請書に固定資産税評価証明書が添付されるのは、登記官が登録免許税を確認する際の便宜のために行われているものであり、かかる登記実務と、贈与税における贈与財産の評価は直接の関係がないところ、本件においては、既に贈与日において、本件土地の実際の地積が明らかになっていた以上、本件土地の評価に当たり上記課税地積を用いる理由はない。（平23. 8.10 東裁（諸）平23-33）

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支部名
熊本
裁決番号
平220013
裁決年月日
平成23年6月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件各土地に係る実測図（本件実測図）について、①作成依頼目的は、本件各土地の間口距離及び奥行距離の測定であり、本件実測図には面積が一切記載されていないこと及び②本件各土地の測量においては隣接地所有者の立会いがなく、法務局に登記申請できないもので確定した実測面積とはいえないことなどを理由として、本件各土地の地積については、公簿上の地積によるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達８《地積》において、土地の価額を算定する場合の地積は実際の面積による旨定められているところ、本件実測図は、請求人の依頼により本件相続税の申告前に作成され、その測量に際しては、請求人及び請求人の二女が立ち会って測量範囲を具体的に指示し、市道とは境界標、敷設された擁壁を境界とし、他の隣接地とは隣接地所有者が敷設したブロック塀を境界としていること、また、これらの境界について、これまで一切の争いがないことからすれば、本件実測図等における境界は合理的である。そうすると、本件実測図に記載の各土地の面積は、課税時期における実際の面積と認められるから、本件各土地の地積は本件実測図の面積によるべきである。（平23. 6. 6 熊裁（諸）平22-13）

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支部名
熊本
裁決番号
平220013
裁決年月日
平成23年6月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、宅地である甲土地とゲートボール場である乙土地とは隣接して存しているところ、不動産登記事務取扱手続準則第69条《地目の認定》において、テニスコート等は宅地に接続するものは地目が宅地に該当する旨定められていることからすれば、乙土地については、テニスコート等と同様に宅地とみるべきであるから、甲土地と乙土地はその全体を１画地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、不動産登記事務取扱手続準則第68条《地目》では、宅地とは建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地と定めているところ、甲土地と乙土地とは高さ約1ｍのブロック塀で明確に区分され、かつ、乙土地の出入口は北側市道側１か所（幅約４ｍ）のみであり、甲土地と乙土地とは当該市道を経由しなければ両土地相互間において直接出入りすることはできないこと、また、甲土地は、被相続人の居住する家屋の敷地として利用され、乙土地は、近隣住民のゲートボールの練習場や地区大会の会場として利用されるなど、甲土地と乙土地との利用目的はそれぞれ異なっていることからすれば、乙土地が甲土地上の家屋の維持若しくは効用を果たすために必要な土地と認めることは相当でない。また、乙土地の地目については、雑種地と認められることからすると、甲土地と乙土地は地続きではあるものの、地目はそれぞれ異なっており、また、それぞれが別個に利用されており、両土地が一体として利用されていた事実も認められないから、甲土地及び乙土地は、それぞれを１画地として別々に評価するのが相当である。（平23. 6. 6 熊裁（諸）平22-13）

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支部名
名古屋
裁決番号
平220045
裁決年月日
平成23年4月12日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）の地中にごみが埋設されている事情が、本件各土地に係る路線価の評定に当たり考慮されておらず、また、本件各土地に建物を建築するためには、ごみを処分する必要があるところ、財産評価基本通達（評価通達）にはごみの処分費用について何ら定められていないから、当該事情は本件各土地を評価するに当たり減額の理由になるとして、評価通達により難い特別な事情があり、本件各土地の価額は不動産鑑定評価による評価額（本件鑑定評価額）とすべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地を含む地区内の土地においては、建物の建築に伴い、基礎工事のために必要な限度において、地中のごみを処分する必要があると認められるところ、当該地区が地中にごみが埋設されている地区であるということは周知の事実となっており、一般的に、このような事情があるということは、当該地区の土地の売買価額の形成に当たって確実に反映されているものとみるのが相当で、また、地価事情精通者の意見価格の算出に当たっても、地中にごみが埋設されていることが考慮されているものと認められることからすると、売買実例価額及び地価事情精通者の意見価格等を参酌して評定される路線価についても、その事情は反映されているものと認めるのが相当である。したがって、本件各土地における通常の基礎工事に係るごみ処分費用については、本件各土地に適用する路線価の評定に当たって考慮されているものと認められる。また、評価通達に定められた評価方法により算定される土地の価額が客観的交換価値を上回っているといえるためには、これを下回る不動産鑑定評価が存在し、少なくとも、その不動産鑑定評価が、一応公正妥当な鑑定理論に従っている必要があるところ、本件鑑定評価額は、本件各土地の地積に建ぺい率を乗じて算出した面積に相当する土地に埋設されている深さ２メートル分のごみのすべてを処分する必要と判断しており、その判断は妥当性を欠くものといわざるを得ない。したがって、本件各土地について、評価通達により難い特別の事情があるとはいえず、本件鑑定評価額をもって本件各土地の価額とすることはできない。（平23. 4.12 名裁（諸）平22-45）

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支部名
東京
裁決番号
平220133
裁決年月日
平成23年1月18日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802014
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/4区分地上権
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、評価対象地について、その規模、形状及び区分地上権の設定契約の内容からすると、使用・収益をすることができず、また、売却をした場合であっても処分価値が全くないから、当該区分地上権を設定したことには売却と同様の効果があったものであり、評価対象地を零円と評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地は、被相続人が所有権を有しているものであり、所有者は重畳的な複数の地上権を設定することが可能であること、当該区分地上権は、地表から一定の部分までの空間には及ばないから、被相続人はこの部分に別個の地上権を設定することが可能であることにかんがみれば、評価対象地を零円として評価することは相当でない。（平23. 1.18 東裁（所・諸）平22-133）

支部名
福岡
裁決番号
平210018ほか 2件
裁決年月日
平成22年3月18日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件各土地の所在する地域においては、借地権及び底地の取引事例が把握できないことから、適正な借地権割合を算定できず、したがって、本件各土地を借地権価額控除方式により評価することは妥当ではない旨主張する。しかしながら、借地権価額控除方式を適用する場合における借地権割合の評定は、借地権又は底地の売買実例価額のみに基づいて行われるのではなく、財産評価基本通達27の定めに従って、借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として行うこととされているところ、当審判所の調査によれば、○○国税局長は、土地取引の精通者としての不動産鑑定士の意見等を勘案して本件各土地の所在する地域の借地権割合を40％と評定しており、これは、財産評価基本通達27の定めに従った適切な手続に基づいて行われたものであることから、当該借地権割合は、本件各土地の所在する地域における借地権割合として正当に評定されていると認められる。また、本件各土地は、いずれも普通建物所有を目的として締結された賃貸借契約に基づき賃貸中の土地であるところ、それぞれの土地全体が賃貸借の対象であり、賃借人はいずれも複数ではなく、他に特段の事情はないことからすれば、将来、本件各土地が本件各土地の上に存する借地権と併合されて完全所有権となることを妨げる特別な事情は認められない。そうすると、本件各土地の価額を評価するに当たって、財産評価基本通達の定めによらないことが正当と認められる特別な事情があるとは認められないことから、請求人の主張には理由がない。（平22. 3.18 福裁（諸）平21-18）

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支部名
金沢
裁決番号
平190016ほか 1件
裁決年月日
平成20年3月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集 No.75・508ページ

要旨

○ 原処分庁は、本件土地の価額は本件買収予定価額とするのが相当である旨主張し、その理由として、①本件土地が贈与時点において市の道路用地になることが明らかで、本件買収予定価額という時価として客観的交換価値を示す価額が現に存在していたこと、②財産評価基本通達により定められた評価方式で評価した場合の価額が本件買収予定価額に比べ著しく低額となるから財産評価基本通達６に定める特別の事情がある場合に当たることを挙げている。しかしながら、贈与税の課税実務上、特別な事情がない場合には、財産評価基本通達により定められた評価方法によって画一的に財産の評価を行うのが相当であるところ、上記①の点については、本件買収予定価額はあくまでも売買契約前の時点における予定価額にすぎないこと及び請求人が取得した財産を売買代金請求権と認めることはできないことからすれば、本件買収予定価額は、贈与税の課税時期における時価としての客観的な交換価値が顕在化したものとまでは認め難く、また、上記②の点については、仮に本件買収予定価額が時価を表しているものとするならば、評価しようとするその土地の地価公示価格水準の価格の80％相当額となるように、財産評価基本通達に基づき各国税局長が定めた財産評価基準書に路線価や倍率が定められていることが周知の事実であることに照らせば、その定められた路線価や倍率の合理性が問われることはあっても、財産評価基本通達により定められた評価方式で評価した場合の価額が本件買収予定価額に比べ著しく低額となることのみをもって財産評価基本通達６に定める特別な事情がある場合に該当するとはいえないというべきである。加えて、当審判所の調査によっても、本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達に定める評価方法を適用することが著しく不合理であるとする特別な事情があるとは認められないことからすれば、原処分庁の主張には理由がなく、本件土地の価額は、財産評価基本通達に定める方式で評価するのが相当である。（平20. 3.28 金裁（所・諸）平19-16）

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支部名
札幌
裁決番号
平180015ほか 1件
裁決年月日
平成19年6月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、純山林の評価についての財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）の理念は肯定し得るが、評価通達に定められた数値のすべてについてまで肯定できず、各山林の評価上適用される倍率（以下「本件倍率」という。）には信頼性及び合理性を見出すことができないから、各山林の価額は請求人らの調査依頼に基づく調査報告書による評価額によるべきである旨主張する。 しかしながら、本件倍率は、各山林が所在する町における標準地ごとに、地価事情に精通しており、立場を異にする者から出された意見価格と、一般に公表されて土地の取引価格の指標と認められている基準地の標準価格を基に、評価上の安全性をも加味して求めた各標準地の各価額の各標準地に係る固定資産税の評価額に対する割合を求め、これに土地にかかわる諸般の状況を総合的に考慮したところで、比較的似通っている地域ごとに定められているということができるため、本件倍率には合理性があると認めるのが相当である。 また、当該調査報告書にいう各土地の価額は、不適切な基礎資料に基づき、不適正な方法により算定されたものと認めるのが相当であるため、その価額をもって相続税法第22条に規定する時価と認めることはできず、この点に関する請求人らの主張を採用することはできない。（平19. 6.19 札裁（諸）平18-15）

支部名
大阪
裁決番号
平180074
裁決年月日
平成19年4月23日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分は、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）の定めに従って時価を算定しているところ、評価通達の定める基準は時価評価の一方法として合理性を肯定でき、評価通達を適用することが特に不合理と認められる特別な事情が認められない本件においては、評価通達の定めに従って評価するのは合理的と認められる。 請求人らは、不動産鑑定士による鑑定評価額を基に算定した価額により相続税法第22条に規定する時価を評価すべきである旨主張する。 しかしながら、請求人らが提出した鑑定書には、比準価格及び規準価格算定の基となった標準化補正の修正率、地域要因の格差率等に誤りが認められる。また、対象不動産である貸家の利用方法が最有効使用の状態に劣るとして、借家人を立ち退かせた上で地上建物を取り壊し、更地化することを前提とした価格を採用しているが、相続税法第22条に規定する時価は、それぞれの財産の相続開始時の現況に応じて評価すべきものと解されるところ、対象不動産は、相続時点において満室の状態で貸家（共同住宅）として有効に使用されていることからすれば、あえて入居者を立ち退かせたり、建物を取り壊したりするための多額の費用を要してまで、更地化すべき理由はない。したがって、鑑定評価の方式の誤りもあり、その鑑定評価に合理性が認められず、請求人らの主張は採用できない。（平19. 4.23 大裁（諸）平18-74）

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支部名
大阪
裁決番号
平180010
裁決年月日
平成18年7月11日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
裁決事例集 №72・534ページ

要旨

○ 請求人は、本件土地は甲入堀の管理施設の一部であり、ゴルフ場などの土地と同様とみなされる河川敷とは異なること、財産評価基本通達(以下「評価通達」という。)87-5の規定は、地下街を目的とした道路敷のような大規模な土地の占用権を評価する場合を想定しており、本件のような小規模の管理施設の占用権は、一般市場における譲渡、流通になじまない権利であるから、当該権利の評価に当たって評価通達87-5の規定を適用すべきではなく、評価通達６の規定を適用すべきである旨主張する。 しかしながら、本件土地占用権は、河川法第24条に基づくものであり、その許可目的は造船施設等であって、当該造船施設等は工作物に該当すると認められるから、評価通達９の(10)に定める占用権に該当するのであり、占用権の評価方法を定めた評価通達87-5は、占有権の実態に即した評価を行うよう措置されているから、本件土地占用権の評価に当たり、評価通達87-5を適用することは相当である。 また、評価通達87-5は、一般に市場価格が形成されていない占用権についても評価方法を定めたものであるが、土地の規模の大小に関する評価上の差異について特に定めていないほか、河川法においても規模による同法適用上の差異は定められず、本件土地占用権についても、他の河川区域内の土地の占用の許可に基づく権利と取扱いの差はないのであるから、評価通達６を適用すべき特別の事情があるとはいえない。（平18. 7.11 大裁（諸）平18-10）

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支部名
沖縄
裁決番号
平170019
裁決年月日
平成18年6月27日
裁決結果
棄却
争点番号
400802014
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/4区分地上権
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件土地の時価については請求人らの不動産鑑定士による鑑定評価額によるべきであるが、仮に財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）を適用する場合には、本件土地は市街化調整区域内の土地（雑種地）で、都市計画法の規制により建物を建築するとしても１棟の住宅しか建築できず建物が建築できないのと同等であると考えられることから、建築可能な通常の宅地と比準させて評価を行うことは非常に不合理であり、従って、50％減価して評価すべきである旨主張する。 しかしながら、市街化調整区域内の雑種地を宅地比準方式により評価する場合における建物の建築制限に係るしんしゃく割合については、評価通達27−5《区分地上権に準じる地役権の評価》を準用することと取り扱われており、この取扱いは相当であるほか、県の建築指導課の担当者の答述によれば、市街化調整区域内の土地であっても都市計画法第34条の各号に該当すれば建物が全く建てられないことはないという事実が認められることから、本件土地の建物の建築制限に係るしんしゃく割合については、評価通達27−５のロに定める30％が相当である。（平18. 6.27 沖裁（諸）平17-19）

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支部名
札幌
裁決番号
平170008ほか 1件
裁決年月日
平成17年12月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続した土地の隣接地の売買事例や請求人らの調査依頼に基づく調査報告書により土地の価額を算定すべきである旨主張する。しかしながら、相続により取得した財産の価額は、課税実務上財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）に定められた評価方式によって評価することとされ、これは、公平な税負担と効率的な租税行政の実現の観点に照らして合理性を有するものと認めることができる。ただし、評価通達に定められた評価方式によって算定される価額が相続財産の相続開始時における客観的な交換価額を上回っていることが明らかであると認められる特別の事情がある場合はこの限りでないところ、請求人らの主張する売買事例や調査報告書に係るものには売り急ぎ等の特殊事情や時点修正が行われていないこと等が認められることからすれば、評価通達による当該価額が相続財産の相続開始時における客観的な交換価額を上回っていることが明らかであるとは認められないから、この点に関する請求人らの主張を採用することはできない。（平17.12.16札裁（諸）平17-8）

支部名
札幌
裁決番号
平170002
裁決年月日
平成17年8月23日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した本件土地の評価に際し、横断歩道橋及びガードレールにより、本件土地が面している歩道は車道と完全に分断され、かつ、歩道の幅員が狭められており、他に比べて利用価値が低いこと等の事情が考慮されるべきであるから、国税局長が定める財産評価書どおりの路線価や地区区分を適用するのは合理性がない旨主張する。しかしながら、本件土地の評価を財産評価基本通達の定めに基づいて行うことについては争いがないところ、歩道は道路の一部であること、本件土地が面している路線には既に路線価が設定されていること、地区区分は宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに定められるものであって、宅地ごとに定められるものではないことからすれば、請求人らの主張を採用することはできない。（平17.8.23札裁（諸）平17-2）

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支部名
沖縄
裁決番号
平170001
裁決年月日
平成17年7月1日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人らは、本件私道は特定の者のみ利用し、かつ、通り抜けできない私道であり、そのような本件私道に路線価を設定することは、財産評価基本通達に反すると主張する。しかしながら、本件私道は、市道に接し、全長８５メートルで、途中から二股に分かれた行き止まり私道ではあるが、車両の折り返しが可能な私道であり、かつ、建築基準法第４２条第１項第３号に該当する道路であることなどから、①道路としての用法に応じて利用されることにより、第三者が通行することも容認せざるを得ないものであること、②道路内建築の制限により、通行を妨害する行為が禁止されること、及び③他の用途に変更又は廃止することが禁止又は制限されるため、不特定多数の者の通行の用に供されている道路に含まれると解され、本件私道に路線価を設定することは相当と認められる。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）

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支部名
東京
裁決番号
平160284
裁決年月日
平成17年6月21日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件土地の地積は登記簿に記された面積である旨主張するが、土地の価額を評価するに当たっては、財産評価基本通達８《地積》の定めるとおり実際の面積によることが相当であるから、本件土地の価額の評価に当たっては、実測図の地積によることが相当である。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）

支部名
大阪
裁決番号
平160095
裁決年月日
平成17年6月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人らは、本件評価土地に申告後に改正された広大地に関する財産評価基本通達（以下「改正評価通達」という。）を適用すると申告評価額を下回るから減額更正をすべきと主張する。しかしながら、改正評価通達は適用時期及び対象を明確にしており、かつ、改正評価通達の適用を遡及させるべき特段の事情も認められないから、租税行政の円滑な推進等の観点から遡及適用を認めるべきではない。そして、請求人らは、相続税の申告に際し、本件評価土地について個別の評価方法である不動産鑑定に基づいて鑑定評価額を算出し、その鑑定評価額に不合理な点は認められない上、請求人らも時価であることを認識している。そうすると、本件は、国税通則法第２３条《更正の請求》第１項第１号の更正の請求が認められる要件である、「当該申告書に記載した課税標準等又は税額の計算が国税に関する法律の規定に従っていなかったこと又は当該計算に誤りがあったこと」により「税額が過大となった」場合には該当しない。（平17.6.13大裁（諸）平16-95）

支部名
関東信越
裁決番号
平160069
裁決年月日
平成17年5月31日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、いわゆる郊外型大規模小売店舗の敷地及びその駐車場として貸し付けられている本件土地のうち、駐車場部分の土地について、相続開始時の現況が駐車場であり、建物の敷地及びその維持管理に必要な土地には当たらないから、その地目は雑種地である旨主張する。しかしながら、地目判定上の宅地とは、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と解されるところ、本件については、①本件土地の賃貸借契約は、店舗敷地と駐車場を目的とし、賃料に格差のないこと、②本件土地と同様に賃借人が使用している周囲の土地の賃貸借契約の内容が、すべて本件土地の契約内容と同一であること、③本件土地と周囲の土地を併せた全体の利用状況が、すべて店舗敷地及び専用駐車場であること等からすれば、これらすべての土地が一体として店舗の営業の用に供されているというべきであるから、そのすべての土地が店舗の効用を果たすために必要な土地に当たり、宅地であると認められる。（平17.5.31関裁（諸）平16-69）

支部名
東京
裁決番号
平160250
裁決年月日
平成17年5月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 本件物件（リゾート型マンション）の価額について、原処分庁は、本件物件と同一棟内の唯一の取引事例の取引価額を時点修正した金額（以下「本件認定額」という。）と認定し、請求人らは、これを下回る額の零円と主張する。しかしながら、相続財産を評価基本通達の定めによって評価することは一定の合理性が認められるところ、評価基本通達の定めによらないで相続財産の価額を算出するには、評価基本通達の定めにより相続財産の価額を評価したのでは、市場価格との格差が著しく、かつ、納税者間の実質的負担の公平を害することが明らかであるなど評価基本通達の定めによらないことが正当と是認されるような特別の事情があることを要すると解される。これを本件についてみると、原処分庁の本件認定額は、その算定方法には合理性は認められず、また、唯一の取引事例に基づき算出したものであるから、本件物件の時価を適正に表す金額とは認められない一方、請求人らの主張する価額（零円）も、直ちに本件物件の価額を零円とする根拠は認められないから、その主張には理由がないことは明らかである。また、原処分関係資料及び当審判所の調査の結果によっても、上記特別の事情に該当する事実を見いだすことはできない。（平17.5.13東裁（諸）平16-250）

支部名
大阪
裁決番号
平160038
裁決年月日
平成16年12月17日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地に係る相続税法第２２条に規定する時価を算定するに際し、路線価では高くて売買できず、また、路線価の設定時点と相続時点では価額にずれがあり、路線価方式による評価額は時価と比較して高いという特段の事情があるとして、鑑定評価に基づく評価額が適正である旨主張するが、①本件土地の価額の下落率は、各路線価の評価時点から相続開始日までの間に２０％を超える下落は認められないこと、②取引事例比較法における取引事例には競売による事情補正の必要のあるもの及び借家権を有する賃借人に対して譲渡された限定価格取引によるものが含まれていること、③収益還元法による収益価格にも計算過程に想定部分が多く、純収益の標準化や資本還元率の設定についても客観的かつ合理的な根拠が示されていないこと、④取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格とのウェイト付けの合理的な根拠の裏付もないことから、請求人らの主張する鑑定評価額は相続税法第２２条に規定する時価とは認められない。（平16.12.17大裁（諸）平16-38）

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支部名
大阪
裁決番号
平160032
裁決年月日
平成16年12月3日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集 №68・170ページ

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地及び建物の価額について、路線価は相続開始日現在までの地価下落が反映されておらず、実際の取引において路線価では売却できないこと、また、建物に居住するためには相当の修理費用が必要であること等から、財産評価基本通達によらず、不動産鑑定士による鑑定評価額により評価すべきであると主張する。しかしながら、本件土地の所在する地域の地価は平成１４年１月１日から相続開始日までの間に２０％を超える下落があったものとは認められないなど、本件土地及び建物の価額については、財産評価基本通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別の事情は認められず、更に、請求人提出の不動産鑑定士による鑑定評価書の評価額は適正な時価であるとはいえないことから、財産評価基本通達の定めに従って評価するのが相当である。（平16.12.3大裁（諸）平16-32）

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支部名
大阪
裁決番号
平160005
裁決年月日
平成16年7月8日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、原処分庁が財産評価基本通達に基づき算定した本件土地の価額は、本件土地と同じような条件にある土地の取引事例である競売価額と比して著しく高額であり不当であるから、本件土地の価額は、路線価ではなく、当該競売価額を基礎に時点修正や地域格差の修正を加えて算定すべきである旨主張するが、①競売は、換金を目的とした強制売却であるという特殊性を有し、その売却価額は客観的時価より低額となるのが通例であること、②当該競売価額の１㎡当りの価額は、国土利用計画法施行令第９条の規定による基準地の標準価格の１０％程度にすぎないこと、及び③実地に調査しても当該競売物件と上記基準地の価額が異なる特別な事情は認められないことから、当該競売価額は、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であるとは認められない。そして、原処分庁が評定した路線価及び地区区分については、これを不合理とする特別の事情は認められないから、本件土地の価額は、路線価を基礎として、財産評価基本通達に基づき算定するのが相当である。（平16.7.8大裁（諸）平16-5）

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支部名
大阪
裁決番号
平150094
裁決年月日
平成16年6月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、甲土地（無道路地）の奥行距離が本件道路から１５０ｍであるにもかかわらず、財産評価基本通達１５に定める奥行価格補正率（奥行距離１００ｍ以上の場合最大０．８）を適用することは不合理であるから、他の補正率が最大０．６を限度としているように、甲土地の評価に当たっては奥行価格補正率を０．６とすべきである旨主張するが、甲土地を路線価と同通達に定める各種補正率を適用し評価方法することには、特に不都合と認められる特段の事情は認められず、同通達２０−２に基づき、①奥行価格補正、②不整形地補正，③無道路地としてのしんしゃく（道路開設費用相当額の計算）を行って評価することが相当である。（平16.6.8大裁（諸）平15-94）

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支部名
大阪
裁決番号
平150094
裁決年月日
平成16年6月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、乙土地の地積は実測面積と台帳面積との差が少なく、隣接地との境界確認ができていないので実測面積によるべきではない旨主張するが、当審判所の調査によれば、請求人らは、乙土地を譲渡する際、隣接地の所有者と筆界確認を行うとともに、乙土地の実地測量を行い法務局に登記申請していることが認められるから、乙土地の地積は、実測面積によるのが相当である。（平16.6.8大裁（諸）平15-94）

支部名
名古屋
裁決番号
平150076
裁決年月日
平成16年5月17日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地の現況地目は宅地であるが、いずれも市街化調整区域内に所在し、農地法の転用許可を受けていないことから、本件各土地は農地に戻すしかなく、農地の価格でなければ売却できないのであるから、本件各土地は農地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、相続税法第２２条でいう時価とは、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいうものと解するところ、土地の場合は、土地の現況に応じた利用価値ないし資産価値が金銭に見積もられ、当事者間での価格交渉等を通じて最終的な売買価額が決まることから判断すると、課税時期の現況の地目に応じて財産評価を行うとした財産評価基本通達７の定めは当審判所においても合理性を有すると認められるから、本件各土地の相続開始日における時価を畑として算出することは許されないというべきである。確かに、請求人らが主張するとおり、本件各土地は、本件公示地のような既存の宅地とは価格差が生ずることはあり得ることであるが、このことは、一律に財産評価基本通達を適用して対象となる土地の時価を算定するという評価方式に必然的に伴うやむを得ない結果であると認められ、同通達が、課税実務の公平と効率のためにあることからすれば、ある程度の一般性を有することは避けられず、その適用の結果不合理が生じた場合には、個別に適正時価の主張、立証することによって是正されるのであるから、現況地目に応じて評価することは不合理であるとはいえず、請求人らの主張するような事情は、同通達７の定めが合理性を有するとの判断を左右するものではない。また、請求人らが本件各土地を畑として評価したことが、本件各土地の適正時価を立証したことにはならない。（平16.5.17名裁（諸）平15-76）

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支部名
大阪
裁決番号
平150072
裁決年月日
平成16年4月12日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集No.67・589ページ

要旨

○ 請求人は、更正の請求の一部を容認する更正処分に対し、相続により取得した土地（以下「本件土地」という。）が接する路線価（以下「本件路線価」という。）は時価を上回っているから、本件土地の価額は、①相続後に譲渡した本件土地の譲渡価額の７割相当額とすべきであり、②仮に、①の主張が認められないならば、本件土地の近隣に位置する土地の公売価額を基準に算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件路線価を評定する基準とした地価公示地の価額と本件土地の宅地としての価額が異なる特別な事情はないことから、本件宅地の時価は、宅地としての正常な価格である当該公示価格というのが相当であり、路線価が時価を上回っているとは認められない。また、公売は、換金を目的とした強制売却であるという特殊性を有し、その売却価額は客観的時価より低額となるのが通例であることのほか、他の同条件の公売の売買実例から検討しても当該公売価額を本件土地の時価と認めることはできない。以上のことから、本件土地の価額に関する請求人の主張を認めることはできない。（平16.4.12大裁（諸）平15-72）

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支部名
関東信越
裁決番号
平150026
裁決年月日
平成15年11月14日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、Ａ土地ないしＥ土地の財産評価基本通達に従い評価した金額は時価額を上回るから、当該評価した金額に、土地の状況に応じて調整を行った金額をもって財産評価額とすべきである旨主張する。ところで、相続税法第２２条に定める時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、すなわち、客観的な交換価値を示す価額をいう。課税実務上は、財産評価の一般的基準である評価通達によって相続財産を評価することとされている。これは評価通達よって画一的に評価する方が納税者間の公平という観点から合理的という理由による。したがって、特定の納税者、特定の相続財産について、理由もなく、評価通達に定める方式以外の方式によって評価することは、公平を欠き、許されない。評価通達により評価すべき趣旨が課税の公平にあるから、評価通達により評価することにより、かえってその価額が客観的交換価値（時価）を上回るというような特別な事情がある場合には、評価通達により評価することはできない。評価通達により評価したＡないしＥ土地の価額は、取引事例から求めたＡ土地ないしＥ土地の価額、すなわち、時価をいずれも上回っておらず、他に、評価通達に定められた評価方式を採用できないとする特別な事情は認められない。したがって、当審判所においても、評価通達により評価した価額をもってＡ土地ないしＥ土地の価額とすべきことになる。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）

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支部名
関東信越
裁決番号
平150026
裁決年月日
平成15年11月14日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本請求人は、仮に、評価通達に従い評価するとしても、Ａ土地ないしＤ土地はいずれも宅地であるから、これらの固定資産税評価額に宅地の倍率を乗じて算定すべきである旨主張し旨主張する。しかしながら、Ａ土地ないしＣ土地は、その利用状況等からみて、いずれも付近の宅地と状況が類似する雑種地と認められ、また、Ｄ土地は、一部建物の敷地として利用されている部分も認められるが、その面積はわずかであって、その大部分は露天の自動車展示場として利用されているのであるから、Ｄ土地の評価上、その全部について付近の宅地と状況が類似する雑種地と認めるのが相当である。したがって、Ａ土地ないしＤ土地の地目に関する原処分庁の認定は相当であって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）

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支部名
関東信越
裁決番号
平150026
裁決年月日
平成15年11月14日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、Ｆ土地及びＧ土地が無償で貸し付けていた公立学校のグランドであること等の事情を考慮し、財産評価基本通達の定めにかかわらず、付近の田に準じて評価すべきである旨主張する。原処分庁は、Ｆ土地及びＧ土地を付近の宅地に状況が類似している雑種地として財産評価基本通達８２の定めに従い、評価しているところ、Ｆ土地及びＧ土地は、いずれもグランド敷地として利用されているのであって、その現況からみて田とは認められず、したがって、原処分庁のこれらの土地の地目の判定は相当と認められる。そうすると、付近の宅地に状況が類似する本件各土地を、雑種地として同通達８２の定めに従い付近の宅地に準じて評価した原処分は適法であり、請求人らの主張を採用することはできない。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）

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支部名
東京
裁決番号
平150064
裁決年月日
平成15年9月25日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地の価額は、本件各鑑定評価額によるべきである旨主張する。しかしながら、Ａが本件修正申告書を提出した法令上の根拠は、相続税法第３１条第１項の規定に基づく修正申告書の提出と認められるところ、Ａは、本件各修正申告書において、①本件遺産分割事由に基づく相続財産の取得のほか、②本件各土地の評価額を減額していることが認められる。そして、本来、Ａが提出すべき修正申告書は、相続税法第３１条第１項の規定に基づく本件遺産分割事由の部分に限られ、本件土地評価事由の部分は、当初申告した本件各土地の価額を減額するものであって、同項に規定する修正申告書を提出することができる要件に該当しないので、本件各土地の価額を本件各鑑定評価額によるべきであるとの主張は認められないので、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平15.9.25東裁（諸）平15-64）

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支部名
関東信越
裁決番号
平140121
裁決年月日
平成15年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、自宅敷地に隣接する土地の地目は畑であり、相続開始の時の利用状況からみて畑として評価すべきであって、仮に、宅地として評価する部分があったとしても、農具小屋の敷地となっていた２２㎡程度である旨主張する。しかしながら、この部分には、請求人も自認するとおり、農具小屋が建てられており、認定事実によれば、原処分調査時には、農具小屋のほかに、庭石が置かれ、庭木が植えられるなど、この部分は原処分の調査が行われたときにおいては、被相続人の妻が相続した居住用建物の敷地の一部となっていたと認めるのが相当である。そして、原処分調査時の農具小屋、庭石及び庭木の状況からみて、本件相続開始日においても、この部分は、原処分の調査が行われたときと同様の状況にあったことがうかがわれ、この認定を覆すに足りる証拠資料は見当たらない。そうすると、原処分庁がこの部分を含めて宅地として評価したことは相当であり、この点に関する請求人らの主張は採用できない。(平15.06.20.関裁(諸)平14-121)

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支部名
関東信越
裁決番号
平140121
裁決年月日
平成15年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 純農地の価額は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価することとなるところ、請求人らは、評価すべき純農地が所在する倍率地域の区分が本件県道沿いとそれ以外しか定められていないため、この評価すべき純農地のような袋地状態にあるいわゆる旗竿地等が市道沿いの土地と同じ倍率で算定されることになり、不合理である旨主張する。しかし、純農地に係る固定資産税評価額が決定されるに当たっては、その農地の個別事情等がしんしゃくされており、また、純農地の価額に影響を与える事情は、請求人の主張するような市道沿いであるか否かというよりは、むしろ、その農地の地勢、土性及び水利等の状況であるというべきであるから、この点に関する請求人らの主張は採用することができない。(平15.06.20.関裁(諸)平14-121)

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支部名
広島
裁決番号
平140052
裁決年月日
平成15年3月25日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集No.65・671ページ

要旨

○ 請求人らは、本件土地には隣地土地に係る本件判決の効果が及び、借地人が営業を継続する限り返還されることのない土地であるところ、財産評価基本通達にはこのような土地の評価方法の定めがないことから、財産評価基本通達によることのできない特別の事情があり、その価額は、収益還元法によって時価を算定した鑑定評価額によるべきである旨主張するが、本件土地と隣地土地とでは取得の経緯及びその占有者の使用権原を異にするものであるから、本件判決において判断された「遺産分割協議に当たって、家業の樹苗園が存続する限りは使用させるとの使用貸借契約が黙示的に成立した。」との法律関係は本件土地については認められず、また、本件土地は、特段の制約を受ける権利関係の付着した土地ではなく、他に、本件土地について適用される路線価２３０，０００円が、客観的交換価値である時価を上回っていることを推認させるような事情は何らうかがえないのであるから、本件において、財産評価基本通達により難い特別な事情があるとは認められない。また、収益還元法による鑑定評価額について検討するに、相続税法第２２条に規定する時価を収益還元法による価額を勘案して決定する場合には、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を算定するために予測される諸要素を的確に把握すること及び収益還元率を正しく定めることが不可欠の要件であるが、これらには、①土地の価額に見合う収益の算定が困難であること、②経営者の能力、財産の状態により収益の額が左右されること、③還元利回りの算定が困難なことなどの問題があると認められるところ、本件において、請求人らは、本件判決の効果が本件土地に及ぶことを前提とし、還元利回りもこれを考慮して算定しているのであって、その前提に誤りがある上、これに代わる適正な還元利回りの算定も困難であることからすれば、本件において、収益還元法を本件土地の評価の基準として採用することは相当とは認められない。したがって、これらの点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.広裁(諸)平14-52)

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支部名
高松
裁決番号
平140023
裁決年月日
平成15年3月20日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続財産である農地の評価を、その農地の収益を基礎として算定した価額と近傍の売買取引実例による価額との範囲内とすべきである旨主張する。しかしながら、①営利市場価格とはいわゆる収益還元方式による評価であり、この評価は、対象不動産が生み出すであろうと期待される純収益を算定するために、予測される諸要素を的確に把握すること及び収益還元率を正しく定めることが不可欠の要件であるが、これらは客観的なよりどころを求めることに困難性があり、理論的にはともかく、本件評価方法としては採用することはできない。また、②近傍地の売買取引実例価額は、時点修正、その取引に至った事情及び位置、形状等の画地条件による格差等が一切考慮されていないことから、その価格が直ちに本件の時価となるものではないので、請求人の主張は採用することはできない。(平15.03.20.高裁(諸)平14-23)

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支部名
東京
裁決番号
平140085
裁決年月日
平成14年11月19日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件土地の価額は、本件鑑定評価書に記載された本件鑑定評価額とすべきである旨主張する。そこで、当審判所が本件鑑定評価額の内容について、検討したところ、①積算価格の算定方法が明確でないこと、②収益方式による収益価格の基とした賃料収入の価額が適正でないこと、③本件鑑定評価額は、収益価格に８割のウエイト付けをしているが、その根拠が明確でなく、この収益方式に重きを置く本件鑑定評価額には合理性がないことから、本件鑑定評価額は、本件土地の時価を表しているとはいえない。そこで、当審判所で本件土地の時価を算定したところ、その価額は、原処分庁が評価基本通達を基に算定した価額を下回らないことから、原処分庁が同通達の定めにより算出した価額を本件土地の価額としたことに違法はない。(平14.11.19.東裁(諸)平14-85)

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支部名
東京
裁決番号
平140085
裁決年月日
平成14年11月19日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地の地積は、公簿面積によるべきである旨主張する。しかしながら、①本件土地に本件ビルを建築する際に提出された建築計画概要書に記載された変更前の面積は、本件実測図によるものと認められること、②本件土地の地積を当審判所が測量した値は、当該実測図と均衡していること、③当該実測図は、土地測量の専門家によって作成されたものと認められること、及び建築計画概要書の面積の変更は、建築基準法第１２条第３項の規定によるものであることから、④建築計画概要書に記載の地積は、十分に信頼できるものと判断される。したがって、本件土地の地積は、建築計画概要書に記載の地積が相当と認められるから、請求人の主張には理由がない。(平14.11.19.東裁(諸)平14-85)

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支部名
名古屋
裁決番号
平130058
裁決年月日
平成14年4月11日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件１土地ないし本件３土地の価額の計算において、都市計画道路予定地があることによる行政的条件のしんしゃく割合を、それぞれ１００分の４０、１００分の３５及び１００分の５０とし、本件１土地ないし本件３土地のすべての面積に適用すべきである旨主張する。しかしながら、それぞれのしんしゃく割合の根拠及び本件１土地ないし本件３土地の全体にしんしゃく割合を適用すべき理由となる証拠資料の提出はなく、また、これらの土地についての建築物の構造等の制限の影響度は大きいものとは認められないことなどから、本件１土地ないし本件３土地の一部が都市計画道路予定地であることにつき、その部分につきその利用に制限等を受ける場合のしんしゃく割合を区分地上権に準ずる地役権の割合（１００分の３０のしんしゃく割合）を準用した原処分庁の評価は相当と認められる。（平14. 4.11名裁（諸）平13-58）

支部名
熊本
裁決番号
平130013
裁決年月日
平成14年2月19日
裁決結果
却下
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、請求人が取得した本件土地についての原処分の評価額は、その計算に違法があるから、原処分の一部を取り消すべきである旨主張するが、双方に争いのない財産評価基本通達の定める方法により本件土地を評価したところ、原処分の評価額はその評価額を下回り、また、当該評価額等を基に納付すべき相続税の額を計算したところ、原処分の額はその範囲内であることから、原処分は相当である。（平14. 2.19熊裁（諸）平13-13）

支部名
東京
裁決番号
平120202
裁決年月日
平成13年6月29日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人らは、仮換地指定後も長期にわたり使用収益権の行使が停止されている本件仮換地の評価に当たり、財産評価基本通達２４−２を適用することは著しく不適当であるから、同通達６を適用し、有期還元法でもって評価すべきである旨主張するが、有期還元法で採用されている必須係数は将来の不確定要素を含んだものであるから、有期還元法は採用できないところ、本件仮換地は、長期にわたり使用収益権の行使が停止されており、造成工事の着工はなされていないが、同通達２４−２のただし書の趣旨に該当するものと認められるから、同通達ただし書を適用して評価することが相当である。（平13．6．29東裁（諸）平12−202）

支部名
金沢
裁決番号
平120019ほか 1件
裁決年月日
平成13年6月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
業種
酒類販売業・会社役員、その他の外交員
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要旨

○ 請求人は、相続税の申告に係る土地の評価を評価基準にかかわらず普通住宅地区とすべきである旨主張するが、本件土地の評価は合理性を有する評価基準に基づいて算定されているから、更正をすべき理由がない旨の通知処分は相当である。（平13．6．26金裁（諸）平12−19）

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支部名
東京
裁決番号
平120140
裁決年月日
平成13年4月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人は、相続で取得した本件各土地の価額について、売買実例４件から算出した想定路線価を基に評価すべきである旨主張する。しかしながら、請求人が採用した売買実例は、いずれも被相続人等が所有する土地に存する借地権及び建物を底地所有者である被相続人等が借地権者から買取った取引に係るもので限定された当事者間の取引であるから、当該取引に基づく価格は不特定多数の当事者で形成される価格とは認められず、また、当該売買実例に係る借地権価額を評基通で定める借地権割合で割り戻して更地価額を算出するなど種々の不合理な方法によっているため、請求人が主張する想定路線価は採用できない。（平13．4．20東裁（諸）平12−140）

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支部名
沖縄
裁決番号
平110007
裁決年月日
平成12年6月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
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要旨

○ 相続によって取得した本件土地の一部が、耕作されていたことは認められるが、①土地登記簿上、過去において地目が農地となった事実がないこと、②農地基本台帳に登載されていないこと、③農地として町役場に届出等の手続をしていないこと、④町役場の固定資産税課において毎年実施している現況確認調査においても農地とは認定されず、家庭菜園と認定されていることから、本件土地の一部は農地法及び農地転用許可基準の対象となる農地とは認められず、請求人が主張する市街地周辺農地であるから評基通39により評価の２割減をすべきである旨の主張には理由がない。（平成12. 6.13沖裁（諸）11-7）

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支部名
大阪
裁決番号
平110120
裁決年月日
平成12年5月24日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人は、本件土地の価額は、倍率方式によって農地に準じた価額で評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、市街化調整区域及び農業振興地域の区域内に所在するものの、農業振興地域の整備に関する法律に規定する農用地区域の区域外に所在しており、また、登記上の地目は宅地で、固定資産税評価においても現況は宅地又は雑種地として認定されているから、本件土地の大部分が農業関連の施設、家庭菜園及び栗園として利用されていても、これらを農地に準じた価額で評価すべき理由はないから、請求人の主張を採用することはできない。（平12. 5.24大裁（諸）平11-120）

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支部名
関東信越
裁決番号
平110079
裁決年月日
平成12年4月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802019
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/5その他
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要旨

○ Ａ財産区に属する土地は相続財産（共有の土地）であることは認めるが、請求人は地域外住人であり、当該土地を相続後Ａ財産区規則が改正（平成11.1.1）されるまでの間、当該土地からの収益の分配も受けられず、管理運営にも関わらなかったので、本件土地の価額は、更正処分をした当該土地の価額から更に減額をした評価をすべきである旨主張するが、本件土地は相続により承継されており、所有権は各個人に帰属するところ、請求人は本件相続土地の価額から更に軽減した評価をすべきであると主張するのみで、具体的な額を示さず、その根拠を明らかにする資料等の提出もなく、他にこれを明らかにする証拠資料等もないことから、当審判所において審理したところ、評基通により評価することが不相当と認められるような特段の事情は認められないので、本件相続土地の価額を本件土地の利用状況に応じて、評基通の定めに従い算定したのは適法である。（平12. 4.13関裁（諸）平11-79）

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支部名
名古屋
裁決番号
平110056
裁決年月日
平成12年1月25日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
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要旨

○ 請求人は、民法第958条の３の規定により分与を受けた土地の地積について、原処分庁主張の地積は家庭裁判所の分与に係る審判の確定日後に行った測量の結果判明したものであるから、本件分与同時の登記簿の地積により評価すべきである旨主張する。しかしながら、土地の価額を算定する場合の地積は、実際の地積によるのが相当であると解されているところ、登記簿上の地積はあくまで実際の地積を認定するための証拠方法にすぎないのであるから、本件のように分与後に行われた測量等により実際の地積が分与当時の登記簿上の地積と異なることが判明した場合には、当該測量等により判明した実際の地積により土地の価額を算定するのが相当であるから、請求人の主張は理由がない。（平12. 1.25名裁（諸）平11-56）

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支部名
名古屋
裁決番号
平110052
裁決年月日
平成11年12月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802011
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/1地目
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要旨

○ 請求人らは、課税時期における本件土地の現況は宅地であるが、この宅地の造成は契約上は被相続人名義で行われているが、この契約は請求人甲の一存で行ったものであり、被相続人の意思の及ばないところでなされたものであるから、宅地造成前の農地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、評基通７は、土地の価額は課税時期における地目の現況に基づき評価する旨定めており、宅地造成を誰が行ったかどうかは地目の判定に影響を及ぼすものでないと認められるところ、本件土地は、課税時期において建築途上の共同住宅の敷地の用に供されていることから、宅地と解するのが相当であり、原処分は相当である。（平11.12.22名裁（諸）11-52）

支部名
東京
裁決番号
平110005
裁決年月日
平成11年7月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802013
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
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要旨

○ 請求人らは、本件各宅地が接面する本件道路に付されている本件路線価は実態とかけ離れた高いものと認められるので、本件各宅地の価額は、隣接する路線に付されている路線価の80パーセント相当額を基に計算した価額によるべきである旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、本件路線価に基づく本件各宅地の評価額は当該各宅地の価額（時価）を上回っているとは認められない。また、本件各宅地の近隣地域に所在する本件公示地の公示価格を基に試算した本件道路及び本件公示地が接面する２路線に係る標準想定画地の80パーセント相当額は、これら各路線に付されている路線価とほぼ同額となることからすると、当該各路線価は公示価格水準の80パーセント程度の水準で設定されており、相互に均衡がとれていることが認められるから、本件路線価は評基通に基づいて設定された妥当なものと認められる。したがって、請求人の主張には理由がなく、また、本件各宅地の価額は本件路線価に基づく評価額を下回っていないことが認められるから、本件更正処分は適法である。（平11. 7.15東裁（諸）平11-5）

支部名
大阪
裁決番号
平100051
裁決年月日
平成10年12月10日
裁決結果
棄却
争点番号
400802014
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/4区分地上権
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要旨

○ 請求人は、本件土地の評価に当たり、市が民法第265条に規定する地上権を設定しているのであるから、相法第23条の規定を適用し、自用地としての価額から地上権の価額を控除して評価するべきである旨主張するが、市は本件土地に設置されていた本件吸気施設の存続及び維持を目的として本件地上権を設定していること、本件契約においては、本件吸気施設の機能に支障がないかぎり本件土地に構築物を設置占有できるとされ、実際に本件土地上に本件建物を建築し、本件吸気施設の機能に支障を来たさない部分を占有し、使用収益していること、本件土地の払下げ価格は地上権の設定の対価を考慮せずに更地価格で決められていることなどからすると、本件地上権は本件土地に係る所有者の使用を排他的に制限するものではなく、当該施設の機能を阻害する一定の範囲においてのみその所有権を制限するものにすぎないというべきである。そうすると、本件地上権の実質は、まさに民法第269条の２第１項に規定する区分地上権と同視し得るものであるから、その評価に当たっては、相法第23条の規定によるのではなく、本件地上権が本件土地を妨げる程度及び割合を控除して評価するのが妥当である。したがって、本件土地の評価に当たっては、本件土地の自用地としての価格から、上記記載の方法により評価した本件地上権の価格を控除して評価すべきであるから、請求人の主張を採用することはできない。（平10.12.10大裁 (諸) 平10-51）

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支部名
大阪
裁決番号
平080071
裁決年月日
平成9年2月28日
裁決結果
棄却
争点番号
400802012
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/2地積
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要旨

○ 請求人は、本件土地の地積は、公簿面積によるべきである旨主張するが、評価の対象となった土地について測量が行われ、実際の地積が明らかである場合には、その実際の地積を基として評価し、測量が行われていない場合は公簿面積を基として評価するのが相当であると解されるところ、本件土地は地積測量図があるので、原処分庁が実測面積を採用して評価したことについて特段の不合理は認められず、請求人の主張は採用できない。（平 9. 2.28大裁 (諸) 平 8-71）

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