裁決要旨 3評価基準の適用
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令070050
- 裁決年月日
- 令和7年12月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）上に存していた建物の賃借人が居室内で死亡していたことが、近隣住民からの異臭を原因とする通報により発覚したものであり、特殊清掃等が必要であった「事故物件」として扱われるものであるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）に該当する旨主張する。しかしながら、更正の請求においては、その誤りについての立証責任は請求人にあるものと解されるところ、請求人は、本件土地上に存していた建物で人が死亡したことを理由とする本件土地の減価について、更正の請求時に、客観的な事実を示す証拠を提出しなかった。また、本件取扱いに定める忌み等を理由とする減額評価が認められるためには、忌み施設が存すること等の事情による当該宅地の取引金額への影響が、当該宅地の減額評価を正当化する程度に具体的なものでなければならないが、請求人は、上記の事情が具体的に本件土地の価額にどのような影響を及ぼすのか、合理的な理由を示していない。よって、本件土地に本件取扱いを適用することはできない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令070050
- 裁決年月日
- 令和7年12月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が相続により取得した各土地（本件各土地）に接する通路は、建築基準法上の道路ではないことから、本件各土地は無道路地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達（評価通達）が、無道路地である場合、減額補正をすることとしているのは、建築基準法上の接道義務を満たさないため土地の有効利用を阻害するからであると考えられるところ、本件各土地は、建築基準法第43条《敷地等と道路との関係》第２項第２号の許可を受けることができる蓋然性が高く、接道義務を満たさないことによる相当の利用制限が認められない場合に該当するため、無道路地としての減額補正をしなくても評価通達20－３の趣旨に反せず、無道路地の評価を適用するものに該当しない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令070050
- 裁決年月日
- 令和7年12月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が相続により取得した建物（本件建物）及び土地（本件土地）について、財産評価基本通達（評価通達）に定める評価方法によっては適正な時価を算定することのできない特別の事情があり、本件建物及び本件土地の売却価格を基に評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物については、売却された後、修繕され使用されていることから、相続開始日において経済的価値が喪失していたとまでは認められない。また、本件土地については、本件建物が経済的価値を喪失していたということはいえないことから、本件建物が存在する事情が、本件土地の評価に影響を及ぼすものとは認めらない。したがって、本件建物及び本件土地には、評価通達に定められた評価方式によっては適正な時価を適切に算定することのできない特別な事情があるとはいえない。（令7.12. 1 大裁（諸）令7-50）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令040051
- 裁決年月日
- 令和5年3月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（1,176㎡。本件土地）について、本件土地に係る財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）所定の「その地域」における標準的な宅地の平均地積は107㎡であるから、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、審判所の調査によれば、本件土地に係る広大地通達所定の「その地域」（本件地域）における標準的な宅地の平均地積は656.74㎡であるから、仮に、本件土地が著しく広大であると認められるとしても、本件地域における宅地の標準的な使用方法に基づき平均地積により区画割りをすると、１～２区画程度に分割して道路に接面した合理的な区画割りが可能であるから、本件土地について開発行為を行う場合には、公共公益的施設用地の負担の必要性は認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（令5. 3.28 大裁（諸）令4-51）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令040026
- 裁決年月日
- 令和5年2月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為を行うとした場合には、道路開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほか２課共同国税庁長官通達による改正前のもの。）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地については、路地状部分を有する宅地を組み合わせ戸建住宅用地として開発する宅地開発（路地状開発）により戸建住宅の分譲を行うことで、広大地通達で定める「その地域」と認められる本件地域における標準的な宅地の地積に分割できる。また、このような路地状開発は、関係法令の定めに反せず、容積率及び建蔽率の計算上も有利である上、本件地域においては、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていることからすると、本件土地については、道路開設を行わず、路地状開発を行うことが経済的に合理性のある開発であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、広大地に該当しない。（令5. 2. 1 大裁（諸）令4-26）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040009
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である路地状の土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地には電柱や上下水道があるなど、本件土地の隣地に存する貸家（本件貸家）の借家人の生活に必要な私道として整備・利用がされている上、本件貸家の賃貸借契約書に本件土地まで含めて賃貸するとの記載はないから、本件土地は、私道として他の土地とは区分して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地のうち、本件貸家の借家人が本件貸家への通路として専用利用していた部分については、隣接する本件貸家の敷地と区別せず一画地の貸家建付地として評価し、また、本件土地のうち当該通路部分以外は、物理的な区切りもなく隣接する空き地とともに一画地の宅地として評価するのが相当である。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令040006
- 裁決年月日
- 令和4年9月15日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した区分所有建物及び敷地権（本件各不動産）の持分（本件各不動産持分）に係る不動産鑑定評価額（本件鑑定評価額）は、本件各不動産が多数の者による共有状態にあるなどといった請求人らが主張する事情を考慮して評価された金額であり、本件鑑定評価額及び本件各不動産持分の売却価額（本件売却価額）と、売買実例価額、地価事情精通者の意見価格等との間には開きがなく、本件各不動産持分の時価は、本件鑑定評価額及び本件売却価額を上回るものではないことからすると、相続税の申告における本件各不動産持分の評価額（本件申告評価額）は、時価を上回るものである旨主張する。しかしながら、本件鑑定評価額は、積算価格の算定において基本的な計算の誤り等が存在していることに加え、収益価格の算定において採用している総合還元利回りが近接する公示価格の標準地の還元利回りと開差があることなどから、妥当な金額とは認められないため、本件鑑定評価額をもって本件申告評価額が時価を上回るものであるということはできない。また、本件鑑定評価額と同額である売却価額についても、現実の取引価格は、当事者間の事情等に左右され、正常な条件とは認められない主観的又は特殊な条件の下に成立するものも多いことから、当該取引価格をもって直ちに当該財産の時価であるということはできない。 （令4. 9.15 大裁（諸）令4-6）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030020
- 裁決年月日
- 令和3年9月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件１土地（市街地農地）、本件２土地（生産緑地）、本件３土地（市街地農地）の順に位置する各土地の評価における広大地補正率について、農地を宅地化する際の公共公益的施設用地の負担割合は既に開発行為の許可により工事した土地と同様になること、広大地補正率を求めるときの分子の地積を評価単位の地積と同一とすべき理由はないことから、「広大地の地積」を当該各土地の合計面積として計算すべきである旨主張する。しかしながら、実際の公共公益的施設用地の負担割合は隣接する土地の開発行為にあっても異なるものであり、財産評価基本通達の構造からすれば、まず土地及び土地の上に存する権利の評価に係る通則（同通達第２章第１節）である同通達７《土地の評価上の区分》及び７−２《評価単位》の定めによって土地の評価単位を画した後、その画された評価単位に基づいて広大地に当たるか否かを検討すべきことは明らかである。したがって、広大地補正率の計算における「広大地の地積」は、本件各土地の合計面積とすべきことにはならない。（令3. 9. 6 東裁（諸）令3-20）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令020102
- 裁決年月日
- 令和3年6月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地該当性の判断について、①本件土地について最も高い価格を提示できるのは、本件土地上に一般住宅を建築して分譲することを目的とする宅地開発業者等であることは開発法により査定した投資採算価格で証明されるから、本件土地の最有効使用は戸建分譲住宅用地であり、本件土地は中高層の集合住宅等の敷地用地に適したもの（マンション適地）として広大地の評価が適用されないものには該当しないこと、②本件土地について集合住宅等に係る規制が厳しくないと判断するのは、本件土地（容積率200％）の使用可能容積率が165％であるという個別性を無視したものであること等から、本件土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、上記通達の趣旨に照らし、本件土地については、本件土地の所在する地域における中高層の集合住宅等の建築に係る開発規制が厳しくなく、地区計画により中高層住宅の誘導が図られている地域であること、並びに公的施設及び商業地への接近性が優れていること等を考慮の上、客観的に判断して、マンション適地に該当すると認められるところ、上記①については、本件土地について区画割りを前提とした戸建分譲を想定した上記査定価格（開発道路開設による潰れ地を考慮したもの）は、請求人らに対する各更正処分における本件土地の評価額と、ほぼ同額となっており、更なる減額を必要とする請求人らの主張と必ずしも整合しないこと、また、上記②については、当審判所は、仮に本件意見書のとおり本件土地の使用可能な容積率が165％であることを前提にした場合であっても、本件土地に中層の集合住宅を建築することは可能であると認める。（令3. 6.28 東裁（諸）令2-102）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令020021
- 裁決年月日
- 令和3年6月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地の標準的な宅地の地積の算定に当たっては、既存の戸建住宅の敷地の面積を平均するのではなく、近年（相続開始時）における開発事例に基づいて算定すべきである旨、及び、その面する道路より高さがあることを考慮すると、区画を区分する際にそれぞれ面する道路からの進入路を設置すべきで、公共公益的施設用地の負担が生じるから、各土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定めのある広大地に該当する旨主張する。しかしながら、標準的な宅地の地積は、地価公示の標準地等の地積やその地域における宅地の標準的な使用に基づく平均的な地積を勘案して求めた地積を指すのであって、請求人らが主張するように近年（相続開始時）における開発事例に基づくべきであると解することはできない。そして、宅地とその面する道路に高低差があるとしても、その高低差を生かした土地の利用が可能であることを鑑みると、道路との高低差があることのみから直ちに進入路を設置することが経済的に最も合理的な開発行為とは認められない。したがって、各土地は、戸建住宅の敷地して開発する場合に公共公益的施設用地の負担が生じないことから、広大地に該当しないというべきである。（令3. 6.15 名裁（諸）令2-21）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 令010004
- 裁決年月日
- 令和2年3月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№118
要旨
〇 請求人らは、評価対象地である雑種地の近傍に当該雑種地と状況が類似した雑種地が選定できる場合には当該近傍の雑種地を比準土地として評価する方法を原則とすべきであるところ、相続により取得したＧ土地及びＨ土地は、いずれも雑種地であり、評価対象地である雑種地の近傍に当該雑種地と状況が類似した雑種地が選定できる場合に当たるため、Ｇ土地は当該土地の雑種地としての固定資産税評価額に1.1（固定資産税評価額と相続税評価額の水準差）を乗じて評価すべきであり、また、Ｈ土地はＧ土地の当該評価額を比準地価額として評価すべきであるから、原処分庁が算定した当該各土地の評価額には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、Ｇ土地は、雑種地として財産評価基本通達（評価通達）82《雑種地の評価》の本文の定めにより、また、Ｈ土地は、市街地農地として評価通達40《市街地農地の評価》の本文の定めにより、それぞれ当該各土地の前面に存する道路に接する近傍宅地を比準土地として評価することが相当であり、原処分庁もこれと同様の方法で当該各土地を評価しており、原処分庁が算定した当該各土地の評価額は審判所認定額と同額であると認められる。そして、相続財産の価額は評価通達に定める評価方法に従い算定された評価額をもって相続税法第22条《評価の原則》に規定する「時価」であると事実上推認できるところ、Ｇ土地及びＨ土地の評価に当たり、評価通達に定められた評価方法によるべきではない特別な事情は認められないため、原処分庁が算定した当該各土地の評価額に時価を上回る違法はない。（令2. 3.17 沖裁（諸）令元-4）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010034
- 裁決年月日
- 令和元年10月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続した不動産について不動産鑑定士の調査価格をもって時価とし、当該不動産の財産評価基本通達の定めにより評価した価額（通達評価額）には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、当該不動産の周辺の基準地や固定資産税評価のために設定した標準宅地に係る各鑑定評価の状況等に照らすと、請求人らの調査価格は、客観的交換価値を表すものとは認められず、当該調査価格によって通達評価額が時価であるとの推認を覆すものではないから、通達評価額に時価を上回る違法はない。（令元.10.23 東裁（諸）令元-34）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平300127
- 裁決年月日
- 平成31年4月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№115
要旨
○ 請求人は、相続した不動産について鑑定評価額等をもって時価とし、当該不動産を財産評価基本通達の定めにより評価した価額（通達評価額）には時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、相続財産を財産評価基本通達の定めに従って評価した価額は、時価と事実上推認されるものであるから、請求人が客観的交換価値を上回ることを主張立証するなどして上記推認を覆すことがない限り、時価と認めるのが相当であり、当該価額が時価を上回っているといえるためには、当該価額を下回る不動産鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従っているというのみでは足りず、周辺における公示価格や基準地の標準価格の状況等の諸事情に照らして客観的交換価値を上回ることが明らかと認められることを要するところ、周辺の公示地や原処分庁が路線価等の評定のために設定した標準地に係る各鑑定評価の状況等に照らして、請求人の鑑定評価額等は低廉な水準である一方で、通達評価額は上記公示価格等を下回り、客観的交換価値を上回ることが明らかであると認めることはできないから、通達評価額に時価を上回る違法はない。（平31. 4.19 東裁（諸）平30-127）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平260062
- 裁決年月日
- 平成27年5月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№99
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各土地が所在する本件通達に定める「その地域」とは、その利用状況、環境等がおおむね同一と認められる国道沿いの南側の地域であると認められる。そして、当該地域における宅地の標準的な使用は、幹線道路沿いの広域沿道サービス施設又は店舗併用集合住宅の敷地と認められるところ、かかる標準的使用がされている区画の平均的な地積は、約1,500㎡であり、その過半数を占める区画が1,200㎡〜1,800㎡の間に分布していることから、これらの地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」であるものと認めるのが相当である。そうすると、それぞれ約1,200㎡又は約1,600㎡である本件各土地は「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件各土地は、本件通達に定める広大地に該当しない。（平27. 5.26 大裁（諸）平26-62）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平260009
- 裁決年月日
- 平成26年7月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の価額について、至近にある国有地（本件入札土地）の一般競争入札における最低売却価格に基づき評価した価額が本件各土地の時価であり、財産評価基本通達の定めにより評価した価額は、いずれも、当該時価を上回るため、財産評価基本通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、当該最低売却価格は、本件入札土地が不整形で傾斜部分が過半を占める土地であることを前提に43％減額して求められた鑑定評価額に基づいたものであるのに対して、本件各土地の各地盤面は、ほぼ平坦であるところ、請求人らは、当該最低売却価格を基に評価する際に、傾斜部分が過半を占める土地であることを考慮していないことから、請求人らが主張する本件各土地の価額は、当該最低売却価格を的確に補正して求められた価額とはいえず、本件各土地の時価を示すものとはいえない。また、本件各土地と建ぺい率、容積率の制限が同じで、街路の系統・構造等の状態にほとんど差のない近隣の土地の取引実例からみても本件各土地の接する路線価が時価を上回っているとは認められない。したがって、本件各土地の評価について、財産評価基本通達の定めによらないことが正当と是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平26. 7. 8 東裁（諸）平26-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平240050
- 裁決年月日
- 平成25年5月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№91
要旨
○原処分庁は、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）の相続開始時（本件相続開始時）における価額は、財産評価基本通達（評価通達）による評価額（原処分庁通達評価額）によるべきである旨主張し、請求人らは、本件土地の時価を評価するに当たり評価通達の定めにより難い特別な事情があることから、請求人らが依頼した不動産鑑定士による鑑定評価額（請求人鑑定評価額）によるべきである旨主張する。しかしながら、本件の場合、請求人鑑定評価額は、開発法につき都市計画法第33条《開発許可基準》に関する審査基準（本件審査基準）を満たしていないなどの理由により、本件土地の本件相続開始時における時価とは認められないが、他方、本件土地の開発に際しては、袋路状道路の敷設は認められないなど特殊な制約が本件相続開始時にあったことから、当審判所において不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その評価額（審判所鑑定評価額）を検討したところ、開発法につき本件審査基準を満たしているなどの理由により、本件相続開始時における時価として妥当なものと認められた。そして、評価通達に定められた評価方法により算定された価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、その場合には、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、原処分庁通達評価額は審判所鑑定評価額を上回るものであることからすると、本件土地の価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められる。したがって、本件土地の本件相続開始時における価額は、審判所鑑定評価額とするのが相当である。（平25. 5.28 関裁（諸）平24-50）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平240051
- 裁決年月日
- 平成25年5月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の相続開始時（本件相続開始時）における価額は、財産評価基本通達（評価通達）による評価額（原処分庁通達評価額）によるべきである旨主張し、請求人は、本件土地の時価を評価するに当たり評価通達の定めにより難い特別な事情があることから、請求人が依頼した不動産鑑定士による鑑定評価額（請求人鑑定評価額）によるべきである旨主張する。しかしながら、本件の場合、請求人鑑定評価額は、開発法につき開発許可審査基準を満たしていないなどの理由により、本件土地の本件相続開始時における時価とは認められないが、他方、本件土地の開発に際しては、袋路状道路の敷設は認められないなど特殊な制約が本件相続開始時にあったことから、当審判所において不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その評価額（審判所鑑定評価額）を検討したところ、開発法につき開発許可審査基準を満たしているなどの理由により、本件相続開始時における時価として妥当なものと認められた。そして、評価通達に定められた評価方法により算定された価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、その場合には、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、原処分庁通達評価額は審判所鑑定評価額を上回るものであることからすると、本件土地の価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められる。したがって、本件土地の本件相続開始時における価額は、審判所鑑定評価額とするのが相当である。（平25. 5.28 関裁（諸）平24-51）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230225
- 裁決年月日
- 平成24年5月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件貸宅地の時価は、請求人依頼の不動産鑑定士による貸宅地としての鑑定評価額と不動産業者の買取見積価額を基に査定した価額であり、財産評価基本通達（評価通達）により評価した価額は、時価を上回る高額なものであるから、本件貸宅地については、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人依頼の不動産鑑定士による鑑定評価額の算定過程においては、取引事例比較法の適用において類似の取引事例を採用していないこと、開発法の適用において適切な分譲価額を用いていないこと等の不合理な点が多く、また、買取見積価額も単なる不動産業者の希望価額に過ぎないから、これらをもって本件貸宅地の時価を査定することは相当でない。更に、本件貸宅地の自用地としての時価は原処分庁が依頼した不動産鑑定士による鑑定評価価額が相当であると認められること、評価通達25《貸宅地の評価》に定める借地権控除方式は合理性を有すると認められること及び本件貸宅地の存する地域の借地権割合70％は複数の不動産鑑定士等の意見を基に適正に定められていることから、これらを基にして、本件貸宅地の価額を借地権価額控除方式により計算してみると、請求人の主張する時価を大きく上回る。このことに照らしても、請求人らの主張する本件各貸宅地の時価は合理性を欠くと認められる。したがって、本件貸宅地には、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がないから、評価通達により評価した価額によるのが相当である。（平24. 5.22 東裁（諸）平23-225）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230222
- 裁決年月日
- 平成24年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地の時価は各鑑定評価額のとおりであり、財産評価基本通達（評価通達）により評価した価額は、時価を上回る高額なものであるから、本件各土地については、評価通達によらないことが正当と認められる特別の事情がある旨主張する。しかしながら、当該各鑑定評価額については、①不動産鑑定評価基準において適用すべき旨定められている取引事例比較法を適用していないこと、②原価法において、本件土地はマンション等の敷地として一体利用することが最有効使用の土地であり、地積が広大であることによる減額を行う必要がないにもかかわらず、当該減額を行っていること、③収益還元法（ＤＣＦ法）において、過大な割引率を適用していること、④開発法において、マンション分譲価格を低額にし、マンション建築価格を高額にしていることなどから、本件各土地の時価を適切に示しているものとは認められない。したがって、本件各土地の価額は、評価通達により評価した価額によることが相当である。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230052
- 裁決年月日
- 平成24年4月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した本件宅地については、当該相続の約半年後における第三者との売買取引価額（本件譲渡価額）が存在しているのであるから、本件譲渡価額が時価でないという絶対的な根拠が存在しない限り、本件譲渡価額を基に計算した価額が時価である旨主張する。しかしながら、相続により取得した財産の評価は、評価通達に定められた評価方式がその合理性を肯定することができるものである限り、当該評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情がある場合を除き、課税の公平の観点から、評価通達の評価方式に基づいて行うことが相当である。請求人らは、本件不動産の時価について、本件譲渡価額に基づき計算した価額が本件不動産の時価であるとする以外に、本件不動産について評価通達に定められた評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情を具体的に主張しないところ、現実の取引価格は、その取引の際の個別的な事情による偏差があり、当該取引価格をもって直ちに当該財産の客観的交換価値であると一般的に推認することはできないから、本件譲渡価額を基に計算した価額をもって直ちに本件宅地の時価、すなわち客観的な交換価値であると推認することはできず、また、本件宅地と状況が類似していると認められる地域に所在する地価の年間変動率は、いずれもマイナス1.87％からマイナス3.60％の範囲内に収まっていること及び評価通達に従って倍率方式により評価する宅地の固定資産税評価額に乗ずる倍率は、１年間の地価変動に対応するなど評価上の安全性等を考慮して、公示価格の80％程度の水準を目処として設定されていることなどからすると、本件宅地について、評価通達に定められた評価方式によらないことが正当として是認されるような特別な事情は認められない。したがって、本件宅地の時価は、評価通達の定める基準に従って評価するのが相当である。（平24. 4.24 大裁（諸）平23-52）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230011
- 裁決年月日
- 平成23年10月3日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、①本件土地は、南側路線に幅員1.4ｍしか接しておらず、正面路線価の影響を受けているとはいえないこと、②本件土地は、開発不可能な土地であるから、開発行為による土地利用を前提とした財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地等の評価》を適用すべきでないこと及び③相続開始前から、本件土地への通路を確保するために隣接地等の買取り交渉を行ってきたが、買取ることができなかったことを理由に、同通達により評価することが不合理と認められる特別な事情がある旨主張する。しかしながら、①確かに本件土地は、接道義務を満たしていない無道路地に該当するが、南側路線の隣接地の一部を買い取ることでその要件を満たすため建築物を建築することが可能となること、②本件土地は、市街化区域に所在しており、法令により開発が禁止されている土地ではなく、通路幅を確保することにより、本件土地の開発が可能となること、また、③隣接地を取得することが不可能であるといった事由は飽くまで当事者間の事情であること、加えて、当審判所の調査の結果によっても、本件土地について財産評価基本通達を適用して評価することが特に不合理と認められる特別な事情は存在しない。なお、請求人は、本件土地の価額は、請求人の主張する不動産鑑定評価額を上回ることはない旨主張するが、同不動産鑑定評価額には、本件土地の利用状況の判定や取引事例比較法に基づく比準価格の認定などにおいて不合理な点が認められるから、同不動産鑑定価額と本件土地の相続税評価額とがかい離しているとしても、そのことをもって財産評価基本通達により評価することが不合理と認められる特別な事情があるということもできない。（平23.10. 3 大裁（諸）平23-11）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230011
- 裁決年月日
- 平成23年10月3日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、①本件土地は、南側路線に幅員1.4ｍしか接しておらず、正面路線価の影響を受けているとはいえないこと、②本件土地は、開発不可能な土地であるから、開発行為による土地利用を前提とした財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地等の評価》を適用すべきでないこと及び③相続開始前から、本件土地への通路を確保するために隣接地等の買取り交渉を行ってきたが、買取ることができなかったことを理由に、同通達により評価することが不合理と認められる特別な事情がある旨主張する。しかしながら、①確かに本件土地は、接道義務を満たしていない無道路地に該当するが、南側路線の隣接地の一部を買い取ることでその要件を満たすため建築物を建築することが可能となること、②本件土地は、市街化区域に所在しており、法令により開発が禁止されている土地ではなく、通路幅を確保することにより、本件土地の開発が可能となること、また、③隣接地を取得することが不可能であるといった事由は飽くまで当事者間の事情であること、加えて、当審判所の調査の結果によっても、本件土地について財産評価基本通達を適用して評価することが特に不合理と認められる特別な事情は存在しない。なお、請求人は、本件土地の価額は、請求人の主張する不動産鑑定評価額を上回ることはない旨主張するが、同不動産鑑定評価額には、本件土地の利用状況の判定や取引事例比較法に基づく比準価格の認定などにおいて不合理な点が認められるから、同不動産鑑定価額と本件土地の相続税評価額とがかい離しているとしても、そのことをもって財産評価基本通達により評価することが不合理と認められる特別な事情があるということもできない。（平23.10. 3 大裁（諸）平23-11）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平220045
- 裁決年月日
- 平成23年4月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）の地中にごみが埋設されている事情が、本件各土地に係る路線価の評定に当たり考慮されておらず、また、本件各土地に建物を建築するためには、ごみを処分する必要があるところ、財産評価基本通達（評価通達）にはごみの処分費用について何ら定められていないから、当該事情は本件各土地を評価するに当たり減額の理由になるとして、評価通達により難い特別な事情があり、本件各土地の価額は不動産鑑定評価による評価額（本件鑑定評価額）とすべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地を含む地区内の土地においては、建物の建築に伴い、基礎工事のために必要な限度において、地中のごみを処分する必要があると認められるところ、当該地区が地中にごみが埋設されている地区であるということは周知の事実となっており、一般的に、このような事情があるということは、当該地区の土地の売買価額の形成に当たって確実に反映されているものとみるのが相当で、また、地価事情精通者の意見価格の算出に当たっても、地中にごみが埋設されていることが考慮されているものと認められることからすると、売買実例価額及び地価事情精通者の意見価格等を参酌して評定される路線価についても、その事情は反映されているものと認めるのが相当である。したがって、本件各土地における通常の基礎工事に係るごみ処分費用については、本件各土地に適用する路線価の評定に当たって考慮されているものと認められる。また、評価通達に定められた評価方法により算定される土地の価額が客観的交換価値を上回っているといえるためには、これを下回る不動産鑑定評価が存在し、少なくとも、その不動産鑑定評価が、一応公正妥当な鑑定理論に従っている必要があるところ、本件鑑定評価額は、本件各土地の地積に建ぺい率を乗じて算出した面積に相当する土地に埋設されている深さ２メートル分のごみのすべてを処分する必要と判断しており、その判断は妥当性を欠くものといわざるを得ない。したがって、本件各土地について、評価通達により難い特別の事情があるとはいえず、本件鑑定評価額をもって本件各土地の価額とすることはできない。（平23. 4.12 名裁（諸）平22-45）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平210018ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成22年3月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件各土地の所在する地域においては、借地権及び底地の取引事例が把握できないことから、適正な借地権割合を算定できず、したがって、本件各土地を借地権価額控除方式により評価することは妥当ではない旨主張する。しかしながら、借地権価額控除方式を適用する場合における借地権割合の評定は、借地権又は底地の売買実例価額のみに基づいて行われるのではなく、財産評価基本通達27の定めに従って、借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として行うこととされているところ、当審判所の調査によれば、○○国税局長は、土地取引の精通者としての不動産鑑定士の意見等を勘案して本件各土地の所在する地域の借地権割合を40％と評定しており、これは、財産評価基本通達27の定めに従った適切な手続に基づいて行われたものであることから、当該借地権割合は、本件各土地の所在する地域における借地権割合として正当に評定されていると認められる。また、本件各土地は、いずれも普通建物所有を目的として締結された賃貸借契約に基づき賃貸中の土地であるところ、それぞれの土地全体が賃貸借の対象であり、賃借人はいずれも複数ではなく、他に特段の事情はないことからすれば、将来、本件各土地が本件各土地の上に存する借地権と併合されて完全所有権となることを妨げる特別な事情は認められない。そうすると、本件各土地の価額を評価するに当たって、財産評価基本通達の定めによらないことが正当と認められる特別な事情があるとは認められないことから、請求人の主張には理由がない。（平22. 3.18 福裁（諸）平21-18）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平190016ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成20年3月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 No.75・508ページ
要旨
○ 原処分庁は、本件土地の価額は本件買収予定価額とするのが相当である旨主張し、その理由として、①本件土地が贈与時点において市の道路用地になることが明らかで、本件買収予定価額という時価として客観的交換価値を示す価額が現に存在していたこと、②財産評価基本通達により定められた評価方式で評価した場合の価額が本件買収予定価額に比べ著しく低額となるから財産評価基本通達６に定める特別の事情がある場合に当たることを挙げている。しかしながら、贈与税の課税実務上、特別な事情がない場合には、財産評価基本通達により定められた評価方法によって画一的に財産の評価を行うのが相当であるところ、上記①の点については、本件買収予定価額はあくまでも売買契約前の時点における予定価額にすぎないこと及び請求人が取得した財産を売買代金請求権と認めることはできないことからすれば、本件買収予定価額は、贈与税の課税時期における時価としての客観的な交換価値が顕在化したものとまでは認め難く、また、上記②の点については、仮に本件買収予定価額が時価を表しているものとするならば、評価しようとするその土地の地価公示価格水準の価格の80％相当額となるように、財産評価基本通達に基づき各国税局長が定めた財産評価基準書に路線価や倍率が定められていることが周知の事実であることに照らせば、その定められた路線価や倍率の合理性が問われることはあっても、財産評価基本通達により定められた評価方式で評価した場合の価額が本件買収予定価額に比べ著しく低額となることのみをもって財産評価基本通達６に定める特別な事情がある場合に該当するとはいえないというべきである。加えて、当審判所の調査によっても、本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達に定める評価方法を適用することが著しく不合理であるとする特別な事情があるとは認められないことからすれば、原処分庁の主張には理由がなく、本件土地の価額は、財産評価基本通達に定める方式で評価するのが相当である。（平20. 3.28 金裁（所・諸）平19-16）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平180015ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成19年6月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、純山林の評価についての財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）の理念は肯定し得るが、評価通達に定められた数値のすべてについてまで肯定できず、各山林の評価上適用される倍率（以下「本件倍率」という。）には信頼性及び合理性を見出すことができないから、各山林の価額は請求人らの調査依頼に基づく調査報告書による評価額によるべきである旨主張する。 しかしながら、本件倍率は、各山林が所在する町における標準地ごとに、地価事情に精通しており、立場を異にする者から出された意見価格と、一般に公表されて土地の取引価格の指標と認められている基準地の標準価格を基に、評価上の安全性をも加味して求めた各標準地の各価額の各標準地に係る固定資産税の評価額に対する割合を求め、これに土地にかかわる諸般の状況を総合的に考慮したところで、比較的似通っている地域ごとに定められているということができるため、本件倍率には合理性があると認めるのが相当である。 また、当該調査報告書にいう各土地の価額は、不適切な基礎資料に基づき、不適正な方法により算定されたものと認めるのが相当であるため、その価額をもって相続税法第22条に規定する時価と認めることはできず、この点に関する請求人らの主張を採用することはできない。（平19. 6.19 札裁（諸）平18-15）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平180074
- 裁決年月日
- 平成19年4月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分は、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）の定めに従って時価を算定しているところ、評価通達の定める基準は時価評価の一方法として合理性を肯定でき、評価通達を適用することが特に不合理と認められる特別な事情が認められない本件においては、評価通達の定めに従って評価するのは合理的と認められる。 請求人らは、不動産鑑定士による鑑定評価額を基に算定した価額により相続税法第22条に規定する時価を評価すべきである旨主張する。 しかしながら、請求人らが提出した鑑定書には、比準価格及び規準価格算定の基となった標準化補正の修正率、地域要因の格差率等に誤りが認められる。また、対象不動産である貸家の利用方法が最有効使用の状態に劣るとして、借家人を立ち退かせた上で地上建物を取り壊し、更地化することを前提とした価格を採用しているが、相続税法第22条に規定する時価は、それぞれの財産の相続開始時の現況に応じて評価すべきものと解されるところ、対象不動産は、相続時点において満室の状態で貸家（共同住宅）として有効に使用されていることからすれば、あえて入居者を立ち退かせたり、建物を取り壊したりするための多額の費用を要してまで、更地化すべき理由はない。したがって、鑑定評価の方式の誤りもあり、その鑑定評価に合理性が認められず、請求人らの主張は採用できない。（平19. 4.23 大裁（諸）平18-74）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平170008ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成17年12月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続した土地の隣接地の売買事例や請求人らの調査依頼に基づく調査報告書により土地の価額を算定すべきである旨主張する。しかしながら、相続により取得した財産の価額は、課税実務上財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）に定められた評価方式によって評価することとされ、これは、公平な税負担と効率的な租税行政の実現の観点に照らして合理性を有するものと認めることができる。ただし、評価通達に定められた評価方式によって算定される価額が相続財産の相続開始時における客観的な交換価額を上回っていることが明らかであると認められる特別の事情がある場合はこの限りでないところ、請求人らの主張する売買事例や調査報告書に係るものには売り急ぎ等の特殊事情や時点修正が行われていないこと等が認められることからすれば、評価通達による当該価額が相続財産の相続開始時における客観的な交換価額を上回っていることが明らかであるとは認められないから、この点に関する請求人らの主張を採用することはできない。（平17.12.16札裁（諸）平17-8）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平170002
- 裁決年月日
- 平成17年8月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した本件土地の評価に際し、横断歩道橋及びガードレールにより、本件土地が面している歩道は車道と完全に分断され、かつ、歩道の幅員が狭められており、他に比べて利用価値が低いこと等の事情が考慮されるべきであるから、国税局長が定める財産評価書どおりの路線価や地区区分を適用するのは合理性がない旨主張する。しかしながら、本件土地の評価を財産評価基本通達の定めに基づいて行うことについては争いがないところ、歩道は道路の一部であること、本件土地が面している路線には既に路線価が設定されていること、地区区分は宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに定められるものであって、宅地ごとに定められるものではないことからすれば、請求人らの主張を採用することはできない。（平17.8.23札裁（諸）平17-2）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170001
- 裁決年月日
- 平成17年7月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件私道は特定の者のみ利用し、かつ、通り抜けできない私道であり、そのような本件私道に路線価を設定することは、財産評価基本通達に反すると主張する。しかしながら、本件私道は、市道に接し、全長８５メートルで、途中から二股に分かれた行き止まり私道ではあるが、車両の折り返しが可能な私道であり、かつ、建築基準法第４２条第１項第３号に該当する道路であることなどから、①道路としての用法に応じて利用されることにより、第三者が通行することも容認せざるを得ないものであること、②道路内建築の制限により、通行を妨害する行為が禁止されること、及び③他の用途に変更又は廃止することが禁止又は制限されるため、不特定多数の者の通行の用に供されている道路に含まれると解され、本件私道に路線価を設定することは相当と認められる。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160095
- 裁決年月日
- 平成17年6月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件評価土地に申告後に改正された広大地に関する財産評価基本通達（以下「改正評価通達」という。）を適用すると申告評価額を下回るから減額更正をすべきと主張する。しかしながら、改正評価通達は適用時期及び対象を明確にしており、かつ、改正評価通達の適用を遡及させるべき特段の事情も認められないから、租税行政の円滑な推進等の観点から遡及適用を認めるべきではない。そして、請求人らは、相続税の申告に際し、本件評価土地について個別の評価方法である不動産鑑定に基づいて鑑定評価額を算出し、その鑑定評価額に不合理な点は認められない上、請求人らも時価であることを認識している。そうすると、本件は、国税通則法第２３条《更正の請求》第１項第１号の更正の請求が認められる要件である、「当該申告書に記載した課税標準等又は税額の計算が国税に関する法律の規定に従っていなかったこと又は当該計算に誤りがあったこと」により「税額が過大となった」場合には該当しない。（平17.6.13大裁（諸）平16-95）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160250
- 裁決年月日
- 平成17年5月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 本件物件（リゾート型マンション）の価額について、原処分庁は、本件物件と同一棟内の唯一の取引事例の取引価額を時点修正した金額（以下「本件認定額」という。）と認定し、請求人らは、これを下回る額の零円と主張する。しかしながら、相続財産を評価基本通達の定めによって評価することは一定の合理性が認められるところ、評価基本通達の定めによらないで相続財産の価額を算出するには、評価基本通達の定めにより相続財産の価額を評価したのでは、市場価格との格差が著しく、かつ、納税者間の実質的負担の公平を害することが明らかであるなど評価基本通達の定めによらないことが正当と是認されるような特別の事情があることを要すると解される。これを本件についてみると、原処分庁の本件認定額は、その算定方法には合理性は認められず、また、唯一の取引事例に基づき算出したものであるから、本件物件の時価を適正に表す金額とは認められない一方、請求人らの主張する価額（零円）も、直ちに本件物件の価額を零円とする根拠は認められないから、その主張には理由がないことは明らかである。また、原処分関係資料及び当審判所の調査の結果によっても、上記特別の事情に該当する事実を見いだすことはできない。（平17.5.13東裁（諸）平16-250）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160038
- 裁決年月日
- 平成16年12月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地に係る相続税法第２２条に規定する時価を算定するに際し、路線価では高くて売買できず、また、路線価の設定時点と相続時点では価額にずれがあり、路線価方式による評価額は時価と比較して高いという特段の事情があるとして、鑑定評価に基づく評価額が適正である旨主張するが、①本件土地の価額の下落率は、各路線価の評価時点から相続開始日までの間に２０％を超える下落は認められないこと、②取引事例比較法における取引事例には競売による事情補正の必要のあるもの及び借家権を有する賃借人に対して譲渡された限定価格取引によるものが含まれていること、③収益還元法による収益価格にも計算過程に想定部分が多く、純収益の標準化や資本還元率の設定についても客観的かつ合理的な根拠が示されていないこと、④取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格とのウェイト付けの合理的な根拠の裏付もないことから、請求人らの主張する鑑定評価額は相続税法第２２条に規定する時価とは認められない。（平16.12.17大裁（諸）平16-38）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160032
- 裁決年月日
- 平成16年12月3日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №68・170ページ
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地及び建物の価額について、路線価は相続開始日現在までの地価下落が反映されておらず、実際の取引において路線価では売却できないこと、また、建物に居住するためには相当の修理費用が必要であること等から、財産評価基本通達によらず、不動産鑑定士による鑑定評価額により評価すべきであると主張する。しかしながら、本件土地の所在する地域の地価は平成１４年１月１日から相続開始日までの間に２０％を超える下落があったものとは認められないなど、本件土地及び建物の価額については、財産評価基本通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別の事情は認められず、更に、請求人提出の不動産鑑定士による鑑定評価書の評価額は適正な時価であるとはいえないことから、財産評価基本通達の定めに従って評価するのが相当である。（平16.12.3大裁（諸）平16-32）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160005
- 裁決年月日
- 平成16年7月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が財産評価基本通達に基づき算定した本件土地の価額は、本件土地と同じような条件にある土地の取引事例である競売価額と比して著しく高額であり不当であるから、本件土地の価額は、路線価ではなく、当該競売価額を基礎に時点修正や地域格差の修正を加えて算定すべきである旨主張するが、①競売は、換金を目的とした強制売却であるという特殊性を有し、その売却価額は客観的時価より低額となるのが通例であること、②当該競売価額の１㎡当りの価額は、国土利用計画法施行令第９条の規定による基準地の標準価格の１０％程度にすぎないこと、及び③実地に調査しても当該競売物件と上記基準地の価額が異なる特別な事情は認められないことから、当該競売価額は、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であるとは認められない。そして、原処分庁が評定した路線価及び地区区分については、これを不合理とする特別の事情は認められないから、本件土地の価額は、路線価を基礎として、財産評価基本通達に基づき算定するのが相当である。（平16.7.8大裁（諸）平16-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平150094
- 裁決年月日
- 平成16年6月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、甲土地（無道路地）の奥行距離が本件道路から１５０ｍであるにもかかわらず、財産評価基本通達１５に定める奥行価格補正率（奥行距離１００ｍ以上の場合最大０．８）を適用することは不合理であるから、他の補正率が最大０．６を限度としているように、甲土地の評価に当たっては奥行価格補正率を０．６とすべきである旨主張するが、甲土地を路線価と同通達に定める各種補正率を適用し評価方法することには、特に不都合と認められる特段の事情は認められず、同通達２０−２に基づき、①奥行価格補正、②不整形地補正，③無道路地としてのしんしゃく（道路開設費用相当額の計算）を行って評価することが相当である。（平16.6.8大裁（諸）平15-94）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平150072
- 裁決年月日
- 平成16年4月12日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・589ページ
要旨
○ 請求人は、更正の請求の一部を容認する更正処分に対し、相続により取得した土地（以下「本件土地」という。）が接する路線価（以下「本件路線価」という。）は時価を上回っているから、本件土地の価額は、①相続後に譲渡した本件土地の譲渡価額の７割相当額とすべきであり、②仮に、①の主張が認められないならば、本件土地の近隣に位置する土地の公売価額を基準に算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件路線価を評定する基準とした地価公示地の価額と本件土地の宅地としての価額が異なる特別な事情はないことから、本件宅地の時価は、宅地としての正常な価格である当該公示価格というのが相当であり、路線価が時価を上回っているとは認められない。また、公売は、換金を目的とした強制売却であるという特殊性を有し、その売却価額は客観的時価より低額となるのが通例であることのほか、他の同条件の公売の売買実例から検討しても当該公売価額を本件土地の時価と認めることはできない。以上のことから、本件土地の価額に関する請求人の主張を認めることはできない。（平16.4.12大裁（諸）平15-72）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150026
- 裁決年月日
- 平成15年11月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、Ａ土地ないしＥ土地の財産評価基本通達に従い評価した金額は時価額を上回るから、当該評価した金額に、土地の状況に応じて調整を行った金額をもって財産評価額とすべきである旨主張する。ところで、相続税法第２２条に定める時価とは、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、すなわち、客観的な交換価値を示す価額をいう。課税実務上は、財産評価の一般的基準である評価通達によって相続財産を評価することとされている。これは評価通達よって画一的に評価する方が納税者間の公平という観点から合理的という理由による。したがって、特定の納税者、特定の相続財産について、理由もなく、評価通達に定める方式以外の方式によって評価することは、公平を欠き、許されない。評価通達により評価すべき趣旨が課税の公平にあるから、評価通達により評価することにより、かえってその価額が客観的交換価値（時価）を上回るというような特別な事情がある場合には、評価通達により評価することはできない。評価通達により評価したＡないしＥ土地の価額は、取引事例から求めたＡ土地ないしＥ土地の価額、すなわち、時価をいずれも上回っておらず、他に、評価通達に定められた評価方式を採用できないとする特別な事情は認められない。したがって、当審判所においても、評価通達により評価した価額をもってＡ土地ないしＥ土地の価額とすべきことになる。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150026
- 裁決年月日
- 平成15年11月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、Ｆ土地及びＧ土地が無償で貸し付けていた公立学校のグランドであること等の事情を考慮し、財産評価基本通達の定めにかかわらず、付近の田に準じて評価すべきである旨主張する。原処分庁は、Ｆ土地及びＧ土地を付近の宅地に状況が類似している雑種地として財産評価基本通達８２の定めに従い、評価しているところ、Ｆ土地及びＧ土地は、いずれもグランド敷地として利用されているのであって、その現況からみて田とは認められず、したがって、原処分庁のこれらの土地の地目の判定は相当と認められる。そうすると、付近の宅地に状況が類似する本件各土地を、雑種地として同通達８２の定めに従い付近の宅地に準じて評価した原処分は適法であり、請求人らの主張を採用することはできない。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150064
- 裁決年月日
- 平成15年9月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地の価額は、本件各鑑定評価額によるべきである旨主張する。しかしながら、Ａが本件修正申告書を提出した法令上の根拠は、相続税法第３１条第１項の規定に基づく修正申告書の提出と認められるところ、Ａは、本件各修正申告書において、①本件遺産分割事由に基づく相続財産の取得のほか、②本件各土地の評価額を減額していることが認められる。そして、本来、Ａが提出すべき修正申告書は、相続税法第３１条第１項の規定に基づく本件遺産分割事由の部分に限られ、本件土地評価事由の部分は、当初申告した本件各土地の価額を減額するものであって、同項に規定する修正申告書を提出することができる要件に該当しないので、本件各土地の価額を本件各鑑定評価額によるべきであるとの主張は認められないので、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平15.9.25東裁（諸）平15-64）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140121
- 裁決年月日
- 平成15年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 純農地の価額は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価することとなるところ、請求人らは、評価すべき純農地が所在する倍率地域の区分が本件県道沿いとそれ以外しか定められていないため、この評価すべき純農地のような袋地状態にあるいわゆる旗竿地等が市道沿いの土地と同じ倍率で算定されることになり、不合理である旨主張する。しかし、純農地に係る固定資産税評価額が決定されるに当たっては、その農地の個別事情等がしんしゃくされており、また、純農地の価額に影響を与える事情は、請求人の主張するような市道沿いであるか否かというよりは、むしろ、その農地の地勢、土性及び水利等の状況であるというべきであるから、この点に関する請求人らの主張は採用することができない。(平15.06.20.関裁(諸)平14-121)
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平140052
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・671ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地には隣地土地に係る本件判決の効果が及び、借地人が営業を継続する限り返還されることのない土地であるところ、財産評価基本通達にはこのような土地の評価方法の定めがないことから、財産評価基本通達によることのできない特別の事情があり、その価額は、収益還元法によって時価を算定した鑑定評価額によるべきである旨主張するが、本件土地と隣地土地とでは取得の経緯及びその占有者の使用権原を異にするものであるから、本件判決において判断された「遺産分割協議に当たって、家業の樹苗園が存続する限りは使用させるとの使用貸借契約が黙示的に成立した。」との法律関係は本件土地については認められず、また、本件土地は、特段の制約を受ける権利関係の付着した土地ではなく、他に、本件土地について適用される路線価２３０，０００円が、客観的交換価値である時価を上回っていることを推認させるような事情は何らうかがえないのであるから、本件において、財産評価基本通達により難い特別な事情があるとは認められない。また、収益還元法による鑑定評価額について検討するに、相続税法第２２条に規定する時価を収益還元法による価額を勘案して決定する場合には、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を算定するために予測される諸要素を的確に把握すること及び収益還元率を正しく定めることが不可欠の要件であるが、これらには、①土地の価額に見合う収益の算定が困難であること、②経営者の能力、財産の状態により収益の額が左右されること、③還元利回りの算定が困難なことなどの問題があると認められるところ、本件において、請求人らは、本件判決の効果が本件土地に及ぶことを前提とし、還元利回りもこれを考慮して算定しているのであって、その前提に誤りがある上、これに代わる適正な還元利回りの算定も困難であることからすれば、本件において、収益還元法を本件土地の評価の基準として採用することは相当とは認められない。したがって、これらの点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.広裁(諸)平14-52)
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平140023
- 裁決年月日
- 平成15年3月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続財産である農地の評価を、その農地の収益を基礎として算定した価額と近傍の売買取引実例による価額との範囲内とすべきである旨主張する。しかしながら、①営利市場価格とはいわゆる収益還元方式による評価であり、この評価は、対象不動産が生み出すであろうと期待される純収益を算定するために、予測される諸要素を的確に把握すること及び収益還元率を正しく定めることが不可欠の要件であるが、これらは客観的なよりどころを求めることに困難性があり、理論的にはともかく、本件評価方法としては採用することはできない。また、②近傍地の売買取引実例価額は、時点修正、その取引に至った事情及び位置、形状等の画地条件による格差等が一切考慮されていないことから、その価格が直ちに本件の時価となるものではないので、請求人の主張は採用することはできない。(平15.03.20.高裁(諸)平14-23)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140085
- 裁決年月日
- 平成14年11月19日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地の価額は、本件鑑定評価書に記載された本件鑑定評価額とすべきである旨主張する。そこで、当審判所が本件鑑定評価額の内容について、検討したところ、①積算価格の算定方法が明確でないこと、②収益方式による収益価格の基とした賃料収入の価額が適正でないこと、③本件鑑定評価額は、収益価格に８割のウエイト付けをしているが、その根拠が明確でなく、この収益方式に重きを置く本件鑑定評価額には合理性がないことから、本件鑑定評価額は、本件土地の時価を表しているとはいえない。そこで、当審判所で本件土地の時価を算定したところ、その価額は、原処分庁が評価基本通達を基に算定した価額を下回らないことから、原処分庁が同通達の定めにより算出した価額を本件土地の価額としたことに違法はない。(平14.11.19.東裁(諸)平14-85)
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平130013
- 裁決年月日
- 平成14年2月19日
- 裁決結果
- 却下
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が取得した本件土地についての原処分の評価額は、その計算に違法があるから、原処分の一部を取り消すべきである旨主張するが、双方に争いのない財産評価基本通達の定める方法により本件土地を評価したところ、原処分の評価額はその評価額を下回り、また、当該評価額等を基に納付すべき相続税の額を計算したところ、原処分の額はその範囲内であることから、原処分は相当である。（平14. 2.19熊裁（諸）平13-13）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120202
- 裁決年月日
- 平成13年6月29日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、仮換地指定後も長期にわたり使用収益権の行使が停止されている本件仮換地の評価に当たり、財産評価基本通達２４−２を適用することは著しく不適当であるから、同通達６を適用し、有期還元法でもって評価すべきである旨主張するが、有期還元法で採用されている必須係数は将来の不確定要素を含んだものであるから、有期還元法は採用できないところ、本件仮換地は、長期にわたり使用収益権の行使が停止されており、造成工事の着工はなされていないが、同通達２４−２のただし書の趣旨に該当するものと認められるから、同通達ただし書を適用して評価することが相当である。（平13．6．29東裁（諸）平12−202）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120140
- 裁決年月日
- 平成13年4月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続で取得した本件各土地の価額について、売買実例４件から算出した想定路線価を基に評価すべきである旨主張する。しかしながら、請求人が採用した売買実例は、いずれも被相続人等が所有する土地に存する借地権及び建物を底地所有者である被相続人等が借地権者から買取った取引に係るもので限定された当事者間の取引であるから、当該取引に基づく価格は不特定多数の当事者で形成される価格とは認められず、また、当該売買実例に係る借地権価額を評基通で定める借地権割合で割り戻して更地価額を算出するなど種々の不合理な方法によっているため、請求人が主張する想定路線価は採用できない。（平13．4．20東裁（諸）平12−140）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平110120
- 裁決年月日
- 平成12年5月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地の価額は、倍率方式によって農地に準じた価額で評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、市街化調整区域及び農業振興地域の区域内に所在するものの、農業振興地域の整備に関する法律に規定する農用地区域の区域外に所在しており、また、登記上の地目は宅地で、固定資産税評価においても現況は宅地又は雑種地として認定されているから、本件土地の大部分が農業関連の施設、家庭菜園及び栗園として利用されていても、これらを農地に準じた価額で評価すべき理由はないから、請求人の主張を採用することはできない。（平12. 5.24大裁（諸）平11-120）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平110005
- 裁決年月日
- 平成11年7月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802013
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/1通則/3評価基準の適用
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各宅地が接面する本件道路に付されている本件路線価は実態とかけ離れた高いものと認められるので、本件各宅地の価額は、隣接する路線に付されている路線価の80パーセント相当額を基に計算した価額によるべきである旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、本件路線価に基づく本件各宅地の評価額は当該各宅地の価額（時価）を上回っているとは認められない。また、本件各宅地の近隣地域に所在する本件公示地の公示価格を基に試算した本件道路及び本件公示地が接面する２路線に係る標準想定画地の80パーセント相当額は、これら各路線に付されている路線価とほぼ同額となることからすると、当該各路線価は公示価格水準の80パーセント程度の水準で設定されており、相互に均衡がとれていることが認められるから、本件路線価は評基通に基づいて設定された妥当なものと認められる。したがって、請求人の主張には理由がなく、また、本件各宅地の価額は本件路線価に基づく評価額を下回っていないことが認められるから、本件更正処分は適法である。（平11. 7.15東裁（諸）平11-5）
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