裁決要旨 2宅地及び宅地の上に存する権利
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 令070002
- 裁決年月日
- 令和7年8月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、贈与により取得した土地（本件土地）が接する南側の道路（本件道路）と東側の道路（本件東側道路）のいずれにも路線価は設定されていたところ、路線価は建築基準法上の道路に設定すべきであり、同法に規定する道路ではない本件道路には路線価を設定すべきではない旨、また、本件道路に路線価が設定されていることを前提にしても、本件道路が建築基準法上の道路ではないことから建蔽率の限度緩和措置が受けられないなど本件土地の利用価値は高まっておらず、本件土地の評価に当たって財産評価基本通達（評価通達）16《側方路線影響加算率》に定める側方路線影響加算は適用すべきではない旨主張する。しかしながら、評価通達14《路線価》は、路線価は宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定すると定めるのみで、建築基準法上の道路に限定して設定する旨の定めはない。また、本件道路と本件東側道路に接する本件土地は、本件東側道路にのみに接している土地と比較して、出入りの便が良くなるほか、採光や通風にも有利となることは明らかであり、これらを土地の評価に反映させるという評価通達16に趣旨に照らせば、本件土地の評価に当たって側方路線影響加算を適用することは相当である。（令7. 8.18 福裁（諸）令7-2）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060213
- 裁決年月日
- 令和7年5月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人は、相続財産である建物（本件建物）及び土地（本件土地）について、本件建物の賃貸借契約の解除後も新たな賃借人を探す意思があり、いつでも稼働し得るようメンテナンス等を行っていたのであるから、本件建物及び本件土地は、「貸家」及び「貸家建付地」として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物は、相続開始日において現に賃貸されていなかったことから、財産評価基本通達にいう「貸家」に該当せず、また、本件土地は、本件建物の敷地の用に供されてはいるが、本件建物が貸家に該当しないことから、貸家建付地に該当しない。（令7. 5.20 東裁（諸）令6-213）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した賃貸マンションの空室（本件空室）について、不動産業者を介して入居者を募集しており、相続開始日においてたまたま空室であったからといって、賃貸されている各独立部分に該当しないと認定することはできないから、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》(2)の注２の「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当し、同通達26に定める「賃貸割合」の計算上、賃貸されている各独立部分に含めて計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件空室の相続開始日前後の空室期間は約１年３か月に及んでおり、また空室の賃貸借契約が相続開始日前に終了した後も引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在したにもかかわらず賃貸借終了から近接した時期に新たな賃貸借契約が締結されなかったことについての合理的な理由が存在したなどといった事情もうかがわれない。したがって、本件空室については、相続開始日前後の賃貸状況等に照らし実質的にみて課税時期である相続開始日に賃貸されていたと同視し得るとはいえないから、本件空室は、同通達26に定める「賃貸割合」の計算上、課税時期において賃貸されている各独立部分に該当しない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した各宅地（本件各宅地）について、①宅地が面している道路との間に高低差があること及び宅地の敷地内に高低差があること、②自治体が発行する水害ハザードマップの浸水が予想される区域内に所在していること又は③ごみ集積所に隣接していることから、宅地の利用価値が著しく低下しており、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー（よくある税の質問）「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）に該当するため、宅地の価額の10％相当額を控除した価額により評価すべき旨主張する。しかしながら、上記の①ないし③の事情は、付近にある宅地に共通する事情であり、付近にある宅地と比較検討してもなお、宅地の取引価額に影響を与えると認められる事情があるとはいえない。したがって、本件各宅地について、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下しているとはいえないことから、本件取扱いにより減額して評価することはできない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した家屋及びその敷地（本件家屋及び本件土地）について、被相続人が取締役を務めていた法人（本件法人）に対して本件家屋の一部を貸付けており、本件法人の経営悪化に伴い被相続人は賃料を免除し、相続開始日時点では賃料の授受はなかったが、本件法人が本件家屋を賃借し、使用収益していたことに変わりはなく、賃貸借契約も終了していないことから、財産評価基本通達（評価通達）93《貸家の評価》及び同26《貸家建付地の評価》に規定する貸家及び貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達にいう貸家とは、現に賃貸借契約の目的となっている家屋をいうものと解されるところ、賃料の支払い状況等からすると、被相続人は、相続開始日において、本件家屋について本件法人に対して賃貸していたとは認められず、現に賃貸借契約の目的となっている家屋に該当しないことから、本件家屋及び本件土地について貸家及び貸家建付地として評価することはできない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、その東側及び北側の二方の道路に接しているが、北側には擁壁が設置されているため北側道路への進入及び退出が不可能であること、本件土地は駐車場として利用しているところ、角地であることの効用は双方の道路から出入りできるなど車両の進入・退出経路の容易性が重要であって、採光や通風などによる角地の効用はないことを理由に、財産評価基本通達16《側方路線影響加算》に定める側方路線影響加算をすべきでない旨主張する。しかしながら、本件土地の北側の道路面に擁壁が設置されていたとしても、北側道路に接していることにより、採光、通風が有利になるなど角地の効用を有しており、東側道路又は北側道路のどちらに車両の出入口を設置するかは所有者の選択によるものであり、正面と側面の異なる二系統の路線に接していることは所有者の選択の幅を広げることにもなるため、本件土地の角地としての効用は失われていない。したがって、本件土地は角地に該当し、側方路線影響加算を行うこととなる。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）が面する道路（本件南側道路）は、第三者が所有する私道であることから、本件南側道路の路線価を正面路線価として評価するのは相当ではなく、本件土地が面してはいないが東側の道路に付された路線価を正面路線価として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件南側道路は、第三者が所有する私道であるが、不特定多数の者の通行の用に供されているいわゆる通り抜け道路である上、路線価が付されており、本件土地が面する道路は本件南側道路のみである。したがって、本件土地の評価については、本件南側道路に付された路線価が本件土地の正面路線価となり、当該路線価を基として計算すべきである。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令050059
- 裁決年月日
- 令和6年6月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、開発行為を行うとした場合に、本件土地の東側の道路から開発道路を設置する（請求人主張開発方法）のが合理的であること及び請求人主張開発方法は、原処分庁が主張する路地状部分を有する宅地を組み合わせた宅地開発（路地状開発）よりも、景観が優れており、宅地面積にもゆとりがあるため、各区画を高い価格で販売することが可能であり、経済的に合理性があることから公共公益施設用地の負担が必要と認められるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地における路地状開発は、広大地通達に定める「その地域」の「標準的な宅地の地積」に分割できるものであり、関係法令の定めに反するものとは認められず、容積率及び建蔽率の計算上も有利である。また、本件土地に係る「その地域」では、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていることも考慮すると、本件土地については、路地状開発を行うことが合理的である。したがって、本件土地は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に、その開発区域内に道路等の開設が必要な宅地であるとはいえず、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないことから、広大地通達に従って減額の補正をすべき広大地には該当しない。（令6. 6.21 大裁（諸）令5-59）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050034
- 裁決年月日
- 令和6年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、県建築基準法関係例規集によれば、前面道路によって形成される角度が内角120度を超える場合には角地とされないところ、本件土地の北東側に接する路線（本件北東路線）と北側に接する路線（本件北路線）によって形成される角度の内角が124度であることから、本件北東路線及び本件北路線は、屈折した一路線とみて画地調整等をするべきである旨主張する。しかしながら、本件北東路線と本件北路線は異なる路線であること、また、本件土地と各路線との位置関係を鑑みれば、利用間口が大きくなって出入りの便が良くなるほか、採光、通風にも有利になることからすれば、本件北東路線と本件北路線とを一路線とみることは相当でなく、上記各路線を二路線とみて、画地調整等を行うのが相当である。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令050090
- 裁決年月日
- 令和6年4月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である家屋（貸家）及びその敷地（貸家建付地）について、不動産賃貸業の用に供している共同住宅については、課税時期においてその各独立部分の一部に空室（本件各空室）があったとしても、その全てが課税時期において賃貸されている各独立部分に該当するものとして、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》及び同93《貸家の評価》に定める賃貸割合を１として計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件各空室の相続開始日前後の空室期間は、最も短いものでも３か月と24日に及んでおり、本件各空室は賃貸借契約が相続開始日前に終了した後も引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在したにもかかわらず賃貸借契約終了から近接した時期に新たな賃貸借契約が締結されなかったことについて合理的な理由は存在しなかったといえる。したがって、本件各空室は、相続開始日前後の賃貸状況等に照らし実質的にみて相続開始日に賃貸されていたものと同視し得るものとはいえないから、本件各空室は、賃貸割合の計算上、課税時期において賃貸されている各独立部分に該当しない。（令6. 4. 8 東裁（諸）令5-90）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令050036
- 裁決年月日
- 令和6年3月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.134
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、市街化調整区域のうち都市計画法第34条第12号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域（12号区域）に所在しており、宅地の分割分譲が可能であって、分割分譲に伴う減価が発生する土地であるため、財産評価基本通達20-2《地積規模の大きな宅地の評価》（本件通達）に定める「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することができる旨主張する。しかしながら、本件通達に定める「地積規模の大きな宅地」は、「戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地」の範囲をもって定めているところ、都市計画法第34条第12号に相当する開発行為としては、分家に伴う住宅、収用対象事業の施行による移転等による建築物、社寺仏閣、研究施設等の建築物の用に供するものが予定されているのであるから、同号の規定に基づく開発行為の対象となる宅地は、仮に宅地分譲に係る開発行為が可能な区域に所在していたとしても、本件通達が適用対象とする当該範囲に含むべきものではないとしたものと解するのが相当である。したがって、当該範囲に含まれるとする市街化調整区域のうち都市計画法第34条第10号及び第11号の各規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域に所在する宅地と当該範囲に含まれないとする12号区域に所在する宅地とで本件通達上異なる取扱いを定めていることは合理的なものであって、本件各土地を「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することはできない。（令6. 3. 6 大裁（諸）令5-36）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050007
- 裁決年月日
- 令和5年11月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802021
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/1倍率方式による評価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.133
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件各土地）について、①市街化調整区域内に所在し、かつ、既存宅地でない土地であること、②本件各土地の上には被相続人等が建築した建物等（本件各建物）があり、本件各土地を売却するには本件各建物の取壊し費用等を負担することから、財産評価基本通達（評価通達）の定める評価方法によるべきではない特別の事情があるとして、本件各土地の時価は、評価通達の定める評価方法に従って算定すべきではなく、③複数の不動産業者に依頼して得た各査定額を基に、高く見積もっても評価通達の定める評価方法による本件各土地の評価額（本件各通達評価額）の２分の１に相当する金額となるから、本件各通達評価額には相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価を上回る違法がある旨主張する。しかしながら、本件各通達評価額は、適正な時価を算定する方法として一般的な合理性を有している評価通達の定める評価方法により算定されており、①本件各土地が既存宅地でない土地であることの宅地利用上の制限については、評価通達の基礎となる固定資産税評価において減価修正がされ本件各通達評価額の算定過程において考慮されていること、②本件土地の上には相続開始日において本件各建物が存在し、居宅等として使用されている状況にあって、本件各建物の取壊し費用等を本件各土地の価額に反映させるべき事情は見当たらないことから、請求人が主張する事情は、いずれも評価通達の定める評価方法によるべきではない特別な事情に該当しない。なお、③請求人が本件各土地の時価の根拠として主張する上記各査定額は、客観的な数値及び具体的な算定根拠が明らかではないから、本件各土地の時価と認めることはできない。したがって、本件各通達評価額は適正な時価を上回るものではないと事実上推認することができるから、相続税法第22条に規定する時価を上回る違法があるとは認められない。（令5.11. 9 名裁（諸）令5-7）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 令050002
- 裁決年月日
- 令和5年10月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、その面積が1,000㎡を超えるところ、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）の定める「その地域」における宅地の標準的な使用が戸建住宅の敷地であって、その「標準的な宅地の地積」は約150㎡であることから著しく地積が広大な宅地であり、同程度の規模の戸建住宅用として開発行為を行うとした場合には公共公益的施設用地の負担が必要となるから、広大地通達の定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、当審判所が認定した「その地域」では、宅地の標準的な使用が事務所等の敷地であって、その「標準的な宅地の地積」が500㎡ないし600㎡であることから、「著しく地積が広大な宅地」に該当するとまではいえない。また、本件土地は、南北に２分割することによって、道路を新設することなく「その地域」における「標準的な宅地の地積」（500㎡ないし600㎡）に区画割りすることが可能であるから、「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」に該当しない。したがって、本件土地は広大地通達の定める広大地に該当しない。（令5.10.16 金裁（諸）令5-2）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 令040016
- 裁決年月日
- 令和5年5月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地に設置された擁壁が法令に適合しないことによる建築物の高さに関する制約を受けているなどといった事情があるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に設置された擁壁の存在により建築物の高さに関する制約を受けるという法令上の根拠は認められず、また、相続開始時点において、近隣の土地と比較して、本件土地においてのみ利用価値を著しく低下させ、その取引価額に影響を受けるような事情も認められないことからすると、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令5. 5.18 福裁（諸）令4-16）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 令040016
- 裁決年月日
- 令和5年5月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は、鉄道の騒音の影響を受けているから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線に接する宅地に共通する事情については、路線価の評定の基となる売買実例価額等の各価額に反映されるものであるから、当該各価額等を基に評定される路線価には、当該路線に接する宅地に共通する事情は反映されることとなり、原則として、路線に接する宅地に共通する騒音等の事情を個別にしんしゃくする必要はないところ、本件土地における鉄道の騒音は、同一の路線に接する宅地に共通する事情として本件土地を評価するのに用いられた路線価に反映されていると認められ、また、本件土地が付近の他の宅地に比して騒音が大きいといった事情も認められないことから、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令5. 5.18 福裁（諸）令4-16）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040036
- 裁決年月日
- 令和5年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らが相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地の西側部分（本件西側部分）と東側部分（本件東側部分）とは異なる評価単位であるところ、原処分庁は、本件東側部分については、道路を開設し戸建分譲することが経済的に最も合理的であるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）の適用があるとする一方、請求人らは、本件西側部分及び本件東側部分のいずれの土地も、道路を開設し戸建分譲することが経済的に最も合理的であるため、広大地通達の適用がある旨それぞれ主張する。しかしながら、本件土地の存するその地域（本件地域）においては、開発許可を受けた開発行為に基づく戸建分譲の事例はないものの、開発許可を要しない戸建分譲の事例では、昭和45年11月以降新たに指定を受けた位置指定道路はなく、路地状敷地を含む区画に開発されていることなどからすると、路地状敷地を含む戸建分譲を行うことが一般的ではないとはいえず、また、本件西側部分及び本件東側部分は、路地状敷地を組み合わせることにより、いずれも本件地域における標準的な宅地の地積にそれぞれ分割できることから、本件西側部分及び本件東側部分のいずれについても広大地通達に定める「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当せず、本件西側部分及び本件東側部分については広大地通達の適用は認められない。（令5. 5.16 関裁（諸）令4-36）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 令040003
- 裁決年月日
- 令和5年3月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地の評価に際し、東側の道路（本件東側路線）、南東側の道路（本件南東側路線）及び南側の道路（本件南側路線）の三方路線がある土地（本件土地）について、本件南東側路線と本件南側路線に接する間口の内角が139.16度であることから建築基準法上の建蔽率が緩和されないこと、また、本件南側路線に接する間口距離が5.18ｍと狭いことなどから角地としての効用を受けているとはいえないことに照らせば、本件南側路線は本件南東側路線とともに一つの道路として正面路線とすべき旨主張する。しかしながら、本件土地については、①本件南側路線に接する間口が車両の出入口としての利用の便に資すること自体は否定し難いこと、②採光、通風の面においても、本件南東側路線だけに接する画地と比べて有利にならないともいえないことからすれば、本件土地の評価に際しては、本件南側路線の影響を受けることで本件南東側路線だけに接する画地よりも価額が高くなることを反映させる必要があるというべきであるから、本件南東側路線を正面路線とし、本件南側路線は本件東側路線とともに側方路線とするのが相当である。（令5. 3. 7 金裁（諸）令4-3）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令040046
- 裁決年月日
- 令和4年11月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、贈与により取得した土地（本件土地）について、①本件土地上に存する建物（本件長屋）の入口通路として使用され、不特定多数の者の通行の用に供する道路である部分（本件土地Ａ部分）は、財産評価基本通達（評価通達）24《私道の用に供されている宅地の評価》に定める「私道の用に供されている宅地」に当たる、②本件長屋の各戸の出入口前に条例の規制により設けた住民用避難通路である部分（本件土地Ｂ部分）は、評価通達24の定めに準じて評価すべきである、③評価通達14－３《特定路線価》に定める特定路線価は、本件土地Ａ部分が接する道路に設定するのではなく、上記①のとおり道路である本件土地Ａ部分に設定すべきであり不合理であるから、原処分における本件土地の価額は過大である旨主張する。しかしながら、①本件土地Ａ部分には、その構造、機能、所有関係、利用関係等に照らして、本件土地の所有者にあっては、本件長屋の所有者に敷地として利用されていることとは別異に、宅地としての客観的な交換価値を減じられるような事情はないので、本件土地Ａ部分は、評価通達24に定める「私道の用に供されている宅地」として評価すべきものに当たらず、また、②本件土地Ｂ部分は、本件土地Ａ部分を経由して更に奥にあり、本件土地の周囲に設置された塀と各戸の玄関が存在する本件長屋の壁に挟まれた部分であることなどからすると、本件土地の所有者にあっては、本件長屋の所有者に敷地として利用されていることとは別異に、宅地としての客観的な交換価値を減じられるような事情はないので、本件土地Ｂ部分は、評価通達24の定めに準じて評価すべきであるとはいえない。そして、③本件土地Ａ部分及び本件土地Ｂ部分はいずれも本件長屋の敷地として一体として利用され、本件土地のその他の部分とともに一の評価単位で評価すべきであるところ、特定路線価は、本件土地Ａ部分が接する道路に設定されたものであるので、不合理なものとはいえないから、原処分に本件土地の価額を過大に評価した誤りがあるとはいえない。（令4.11.22 東裁（諸）令4-46）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040009
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、①鉄道線路のトンネルのほぼ真上に位置しており、震度１相当の震動が絶え間なく続き、②墓地に近接して忌みによる影響があり、さらには、③地下５ｍから７ｍまでが腐植土であり、建物を建築する場合には12ｍから16ｍ程度の杭打ちが必要な軟弱地盤であるにもかかわらず、本件各土地の評価額を算出するために用いる路線価には当該震動や忌み、軟弱地盤という事情が加味されていないため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、宅地の評価に当たって用いる路線価に震動等の事情が考慮されていないこと、甚だしい震動や忌み、軟弱地盤等により宅地の取引金額が影響を受けると認められることを要するところ、①本件各土地の震動は甚だしいものではなく取引金額への影響を示す証拠もないこと、また、②忌みによる影響があると主張する土地については、相続開始の10か月後に譲渡された際の取引金額に影響を与えたと認められる証拠もなく、さらに、③軟弱地盤は地域全体の事情であり、同地域内には標準地も設定されており路線価に考慮されているものと認められることから、本件各土地の評価に当たって本件取扱いを適用することはできない。 （令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040009ほか 1件
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地が存する行政区における相続開始日の属する年度の専用住宅の開発許可事例からすると、本件土地を開発する場合には路地状開発ではなく位置指定道路を設けて開発することが合理的であるため、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、路地状開発をすることにより本件土地の属する「その地域」における標準的な宅地の地積の区画に分割でき、また、路地状開発の方が容積率及び建蔽率の計算上有利であるほか、本件土地周辺での路地状開発の事例もあり路地状開発が一般的でないとはいえないことなどからすると、本件土地を開発する場合には路地状開発を行うことが合理的と認められるため、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040009
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、被相続人及びその長女が共有する土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は、長女の所有する共同住宅（本件共同住宅）の敷地であるところ、本件共同住宅は貸し付けられており、本件土地にはその借家人の敷地利用権が及ぶから、本件土地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件共同住宅の所有者は長女であり、本件共同住宅の賃貸人も長女であったことから、被相続人は借家人に対してその賃貸人としての義務を負う立場にはなく、また、本件土地が本件共同住宅の敷地として利用されていることの結果として受ける被相続人の利用上の制約は、本件土地が長女との共有であることからくるもののみであるから、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040010
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、鉄道線路のトンネルのほぼ真上に位置しており、震度１相当の震動が絶え間なく続くにもかかわらず、本件各土地の評価額を算出するために用いる路線価には当該震動の影響が加味されていないため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、宅地の評価に当たって用いる路線価に震動の事情が考慮されていないこと、甚だしい震動により宅地の取引金額が影響を受けると認められることを要するところ、本件各土地の震動は甚だしいものではない上、取引金額に影響を与えているとはいえないことからすると、本件各土地の評価に当たり本件取扱いを適用することはできない。 （令4. 9.20 関裁（諸）令4-10）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令040007
- 裁決年月日
- 令和4年8月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した貸宅地（本件土地）の評価について、①本件土地が所在する地域に権利金授受の取引慣行があるか否かは、権利金授受が通常行われているかどうかで判定することとなるところ、当該地域では借地権の取引慣行はあるが権利金授受の取引慣行はない旨、また、②近隣の取引実例を参考にして決めた本件土地の地代は、「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」(相当地代通達)に定める「通常の地代」であるから、通常の地代を超えない旨主張する。しかしながら、本件土地は、①財産評価基準書に借地権割合が定められており、権利金授受の取引慣行が存在することを推認させる有力な事情があるところ、周辺地域で無償返還届出書及び相当地代改訂届出書が複数提出されていることや、貸宅地を相当地代通達の定めにより評価した相続税の申告も複数されていることを併せ考慮すると、本件土地が所在する地域は、権利金授受の取引慣行がある地域であると認められる。また、②通常の地代を認定できる的確な証拠がないため、原処分庁が採用した相当地代通達に定める相当の地代の額の算定方法に準じて、本件土地の貸宅地に相当する価額の過去３年間の平均額の６％に相当する額として通常の地代の額を算定することには、一定の合理性があって許容されるべきであり、この算定方法によると、実際に収受している本件土地の地代の額は通常の地代の額を超える。（令4. 8. 1 東裁（諸）令4-7）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令030032
- 裁決年月日
- 令和4年5月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）について、原処分庁が、財産評価基本通達24－４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」、その地域における標準的な宅地の使用方法及びその標準的な宅地の地積に係る各判断を誤っており、請求人らが主張する標準的な宅地の地積を前提とすると、本件土地はその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地に該当し、また、その標準的な宅地の地積を前提とする請求人らが主張する開発想定（道路を開設するもの）に経済合理性があり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る本件通達に定める「その地域」は、建物の用途、過去10年間の開発状況及び都市計画マスタープランなどから、原処分庁が主張する地域とするのが相当であり、その地域における標準的な宅地の使用方法は戸建住宅の敷地であるから、それらを前提としたその地域の標準的な宅地の地積に比して本件土地の地積は著しく広大であると認められるものの、本件土地については、原処分庁が主張する路地状開発による開発想定に合理性が認められ、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当しない。（令4. 5.18 関裁（諸）令3-32）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030059
- 裁決年月日
- 令和4年2月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、会社（本件会社）が所有している土地（本件土地）は、その地面が本件土地の接する路線（本件路線）の路面よりも低い位置にあり、本件土地は、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められる宅地」に該当するから、本件会社の１株当たりの純資産価額（相続税評価額によって計算した金額）（本件純資産価額）の計算上、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用して、本件土地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に隣接する土地（本件隣接地）は、本件路線のほぼ中央部に接しているところ、本件隣接地の地面も本件路線の路面よりも低い位置にあり、地面と本件路線の路面とに高低差があることは本件土地に固有のものではなく、本件土地と同一の路線価が付された一連の宅地に共通している地勢であるといえる。したがって、本件土地は、「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に係る本件取扱いの対象にはならないから、本件純資産価額の計算上、本件土地について本件取扱いを適用して評価すべきではない。（令4. 2. 4 東裁（諸）令3-59）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030059
- 裁決年月日
- 令和4年2月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、会社（本件会社）が所有している土地（本件土地）は、財産評価基本通達（平成28年４月６日付課評２－10ほかによる改正前のもの。評価通達）20－４《がけ地等を有する宅地の評価》に定める「がけ地等で通常の用途の供することができないと認められる部分を有する宅地」に該当するから、本件会社の１株当たりの純資産価額（相続税評価額によって計算した金額）（本件純資産価額）の計算上、がけ地補正率を適用して本件土地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地には、課税時期において、現に、本件土地を敷地として建物が存しており、本件土地に「がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分」があったとは認められないから、本件純資産価額の計算上、本件土地についてがけ地補正率を適用して評価すべきではない。（令4. 2. 4 東裁（諸）令3-59）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030055
- 裁決年月日
- 令和4年2月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した宅地（本件宅地）は、その東側と南側に路線が存在するが、東側の路線（本件東側路線）との間には高低差があり、かつ、植樹帯及び横断歩道があるため、本件宅地は、本件東側路線からの出入りが困難であり、角地の効用を十分に享受しているとはいえないから、財産評価基本通達（評価通達）16《側方路線影響加算》に定める角地に該当せず、仮に該当するとしても、国税庁ホームページの質疑応答事例「路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価」（本件質疑応答事例）に該当するため、本件宅地の正面路線は南側の路線（本件南側路線）である旨主張する。しかしながら、角地とは、正面と側方の二つの路線に接する宅地であると解されるところ、主要地方道である本件東側路線は路線に該当し、植樹帯は道路法第２条《用語の定義》第２項に規定する道路の附属物として本件東側路線に含まれ、本件宅地は、本件東側路線及び本件南側路線に接していることから、角地であると認められる。なお、本件宅地は本件東側路線から約1.5ｍ高い位置に存するが、採光・通風の面で有利であり、所有者の自由意思に基づき出入口を設けることができるほか、建蔽率の緩和を受けることができるなど、角地の効用を十分に享受できないとはいえない。また、正面路線の判定に当たって、本件質疑応答事例は、評価対象の宅地が路線価の高い路線に接していると認められても、その間口が狭小で接道義務を満たさないような場合に、形式的に評価通達を適用して当該路線が正面路線と判定されることの不合理性を是正しようとするものと解されるところ、請求人が主張する各事情は、かかる是正を必要とさせるような事情と認めることはできないことから、本件宅地の正面路線は本件東側路線であると認められる。（令4. 2. 1 東裁（諸）令3-55）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030055
- 裁決年月日
- 令和4年2月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した宅地（本件宅地）は、①その付近にある宅地に比べて著しく高低差があること、②植樹帯及び横断歩道が存在することにより、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、一般的に宅地の取引価額に影響を与えるものとされている宅地の高低差等については、基本的には路線価の評定に反映され、路線価により評価する場合に原則として宅地の高低差等を個別にしんしゃくする必要はないと解される。そして、本件取扱いのうち、「道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合」とは、地勢を共通にする付近にある宅地に係る地盤面と道路面との高低差と、当該宅地に係るそれとを比較検討してもなお、後者に宅地の取引価額に影響を与えると認められる著しい高低差のある場合に限るのが相当であると解されるところ、①本件宅地の存する地域は、一帯が起伏のある地勢を前提とした宅地で構成されており、本件宅地の付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合に該当しない。また、本件取扱いのうち、「その取引金額に影響を受けると認められるもの」について、植樹帯及び横断歩道が存在するという事情を理由として、本件宅地の価額を減額して評価すべきであるかは、付近にある宅地に共通している事情と本件宅地の事情とを比較検討してもなお、後者に個別にしんしゃくすべき事情があるか否かによって検討すべきと解されるところ、②一般的に宅地の付近に植樹帯や横断歩道が存在することは、当該宅地の価額を減額し得る事情とはいえず、付近にある宅地の利用状況をみても、中高層マンション等が建ち並んでおり、本件宅地も同様に利用することが可能であると認められることから、植樹帯及び横断歩道の存在を前提にしても、本件宅地の利用価値を著しく低下させる事実は認められない。よって、本件宅地は、本件取扱いにより評価することはできない。（令4. 2. 1 東裁（諸）令3-55）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令030021
- 裁決年月日
- 令和3年12月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地が存する「その地域」の標準的な宅地の地積である100㎡から120㎡の10区画とするのが経済的に最も合理的な開発であり、当該開発行為を行うとした場合には、新たな道路の開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、形状及び公道との接道状況が本件土地と類似している隣接地は、開発区域内に道路を開設することなく、12区画で開発されており、本件土地を同様に開発すると想定した原処分庁主張の開発想定図に基づく開発は、建築基準法第43条《敷地等と道路との関係》第１項本文に規定する接道義務を満たし、本件土地が存する地方公共団体の開発許可基準も満たすものであり、経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であると認められず、広大地に該当しない。（令3.12.10 大裁（諸）令3-21）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令030020
- 裁決年月日
- 令和3年12月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した宅地の一部（本件通路部分）について、相続税の課税価格の計算上、相続開始時点の現況が当該宅地の上に存する２棟の賃貸用の共同住宅（本件各建物）の入居者及びその関係者の通行の用に供されていることなどを理由に、本件通路部分は、財産評価基本通達（評価通達）24《私道の用に供されている宅地の評価》の前段の定めによる私道供用宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各建物の敷地は、それぞれ建築基準法第43条《敷地等と道路との関係》第１項に規定する接道要件を満たすものであり、本件各建物の入居者及びその関係者以外に本件通路部分を日常的に通行の用に供している者はなく、本件各建物の敷地の位置関係や形状等に照らし、本件各建物の入居者及びその関係者が本件通路部分を通行の用に供している利用状況は、いずれも本件各建物の各部屋の賃貸借契約に基づくものであって、この賃貸借契約に基づく制約以外に本件各建物の敷地をそれぞれ他の用途に転用することを困難とする事情があるとは認められないから、本件各建物の敷地の客観的交換価値の低下は評価通達26《貸家建付地の評価》による評価によって尽くされているといえ、本件通路部分について評価通達24により評価すべき客観的交換価値の低下を認めることはできない。（令3.12. 8 大裁（諸）令3-20）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030036
- 裁決年月日
- 令和3年12月1日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№125
要旨
○ 原処分庁は、評価対象地（本件各土地）は法令等により土壌汚染の除去等の措置を講ずる義務が生じておらず、本件各土地の価格形成に影響を及ぼすような土壌汚染は認められないから、本件各土地の評価に当たり、土壌汚染がないものとした場合の評価額から浄化・改善費用相当額を控除すべきではない旨主張する。しかしながら、本件各土地は、相続開始日において、土壌汚染対策法所定の基準を超える特定有害物質を地中に含有していたことが認められ、土壌汚染のある土地と認めるのが相当であることから、本件各土地の評価に当たり、浄化・改善費用相当額を控除すべきである。そして、本件各土地及びその周辺の状況や土壌汚染の状況から、本件各土地について最有効使用ができる最も合理的な土壌汚染の除去等の措置は掘削除去であると認められるところ、請求人が主張する土壌汚染対策工事の各見積額（本件各見積額）は、掘削除去を前提としたものであり、その前提となる浄化・改善方法の選定及び各見積額の算定過程に特段不合理な点は見当たらず、浄化・改善費用の金額として相当であると認められるので、本件各土地の評価に当たり、土壌汚染がないものとした場合の評価額から、浄化・改善費用相当額として本件各見積額の80％相当額を控除して評価するのが相当である。（令3.12. 1 東裁（諸）令3-36）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令030007
- 裁決年月日
- 令和3年10月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸用の建物（本件マンション）の敷地である土地（本件土地）は、本件マンションが分譲用物件でないことからすれば、最も有効に活用されているとはいえず、本件土地を将来売却するに当たっては、戸建住宅を目的とする開発行為を行う特段の理由があるといえるなどとして、本件土地が財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は既に本件マンションの敷地として有効に使用されており、また、本件マンションの状況からすると、近い将来に本件マンションを取り壊し新たな開発行為が行われるといった特段の事情もないといえるから、広大地に該当するとして評価額を減価する必要はない。（令3.10. 1 名裁（諸）令3-7）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令030007
- 裁決年月日
- 令和3年10月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸アパート及び複数の賃貸用戸建住宅の敷地として利用されている土地（本件土地）は、全体を１画地として捉えても、それぞれの利用単位の区画で捉えても、①その地積が「その地域」の平均的な宅地の地積を超える上、市の開発許可面積基準の地積を超えており、また、②開発行為を行う場合には、いずれの場合においても開発道路を設ける必要があるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの。本件通達）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達７－２が「１画地の宅地」（利用の単位となっている１区画の宅地）を評価単位とする旨定めていることからすると、貸家の敷地に供されている宅地については、個々の貸家の敷地をそれぞれ１画地の宅地としてみるべきである。このため、本件土地の評価に当たっては、賃貸アパート及び複数の賃貸用戸建住宅の各敷地をそれぞれ１画地として評価することになるところ、そのうちの最大地積の区画であっても、「その地域」において戸建住宅の敷地として利用されている区画の平均的地積の約1.5倍にすぎないから、本件土地の各画地は、いずれもその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であるとは認められないため、いずれも広大地に該当しない。（令3.10. 1 名裁（諸）令3-7）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令030007
- 裁決年月日
- 令和3年8月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した共同住宅の敷地として利用されている本件各土地について、本件各土地が所在する地域の標準的使用が戸建住宅の敷地であり、既に開発行為を了しているかどうかは、その地域の標準的な使用に供されているか否かで判断すべきであるため、本件各土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２-46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地については、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、その現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、あえて潰れ地が生じるような開発行為を行う必要性は見出せないことから、既に開発行為を了しているか否かは、評価の対象となる宅地の現況によって判断するのが相当であり、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情が認められない本件各土地は、広大地に該当しない。（令3. 8.30 大裁（諸）令3-7）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令030007
- 裁決年月日
- 令和3年8月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した本件土地の評価に当たり、本件土地の前に本件墓地が存していることにより、本件土地の取引金額に影響を及ぼしその利用価値が著しく低下しており、またその状況が路線価においても考慮されていないから、減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、請求人らは、本件土地の減価について、当初申告では行っておらず、その後の更正の請求において主張するに至ったものであり、納税義務者において一旦申告書を提出した以上、その申告に係る財産の評価に誤りがあること、すなわち本件土地の取引金額に影響を及ぼすと認められる事情等については、最終的に納税義務者の責任において明らかにすべきものと解するのが相当である。請求人らの主張立証を前提としても、本件墓地の存在を理由に、本件土地の取引金額に影響を及ぼしていることを具体的に認めるに足りる事情はうかがえず、当審判所の調査によってもその具体的事情は認められないことから、本件土地については、利用価値が著しく低下している宅地として減額して評価すべきとは認められない。（令3. 8.30 大裁（諸）令3-7）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令030001
- 裁決年月日
- 令和3年8月3日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№124
要旨
○ 原処分庁は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当するか否かの判定に当たり、①評価対象地（本件土地）は共同住宅の敷地として利用されており、現に有効利用されていること、②その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく地積が広大かについては、指標となる各自治体が定める開発許可を要する面積基準（開発許可面積基準）を満たすか否かにより判断すべきであること、③本件土地は、路地状開発をすることができ、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないことから、本件土地は広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、①その地域における標準的な宅地の使用は、戸建住宅の敷地としての利用であるから、本件土地は、現に宅地として有効利用されているとは認められないこと、②広大地の判定に当たり、開発許可面積基準を指標とすることに合理性はあるものの、当該基準を満たさないことをもって直ちに広大地に該当しないとすることはできないこと、また、③本件土地の経済的に最も合理的な使用は、道路を開設して戸建住宅の敷地とする開発を行うことであると認められることから、広大地に該当する。（令3. 8. 3 関裁（諸）令3-1）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令030001
- 裁決年月日
- 令和3年7月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、共同住宅の敷地として利用されている土地（本件土地）は、その属する地域（その地域）の標準的使用が戸建住宅の敷地であり、標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるため、開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２-46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨は、開発行為に伴い潰れ地が生ずることを、当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的な事情であるとして評価額の減額補正を行うという点にあり、このような潰れ地が生ずることを伴うような開発行為の必要性、すなわち、既に開発行為を了しているか否かは、評価の対象となる宅地の現況によって判断するのが相当である。本件土地は、共同住宅の敷地として、潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるといえ、その地域における標準的使用が戸建住宅の敷地であるとして、あえて潰れ地が生ずるような開発行為を行うべき必要性は認められないから、広大地には該当しない。（令3. 7. 6 大裁（諸）令3-1）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 令020012
- 裁決年月日
- 令和3年6月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、亡父の相続財産である土地（本件土地）について、本件土地の存する「その地域」の標準的な使用は戸建住宅の敷地であり、戸建住宅用の分譲用地として開発行為を行うとした場合には公共公益的施設用地の負担が生ずるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４≪広大地の評価≫に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、審判所が認定した本件土地の存する「その地域」（本件地域）において、標準的な使用は事業用建物等の敷地であり、本件土地は本件地域における標準的な宅地の地積に比し著しく広大であると認められるものの、本件地域の標準的な宅地の地積に基づき本件土地を区画割すると、幹線道路に接する３区画又は４区画の土地に区割りすることが可能であり、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は広大地に該当しない。（令3. 6.24 広裁（諸）令2-12）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令020055
- 裁決年月日
- 令和3年6月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、その地域の標準的使用及び最有効使用が戸建住宅の敷地で、開発を行うとすると公共公益的施設用地の負担が生じるような場合は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地については、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、当該マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであるから、請求人らが相続により取得した共同住宅の敷地として利用されている土地は、広大地には該当しない。（令3. 6. 7 大裁（諸）令2-55）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令020030
- 裁決年月日
- 令和3年5月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した各土地（本件各土地）はいずれも線路の近隣に存するが、本件各土地が接する路線価（本件各路線価）は、鉄道の騒音による影響を考慮して設定されたものとは考え難いから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各路線価は、鉄道の騒音による影響を考慮して算定された不動産鑑定士による精通者意見価格を基に設定されたものであるから、本件各路線価にも鉄道の騒音による影響が考慮されているといえ、また、当該騒音により付近にある他の宅地と比較してもなお本件各土地の利用価値が著しく低下していると認められる事情があるということもできないから、本件各土地の価額を本件取扱いにより減額して評価すべきとは認められない。（令3. 5.26 関裁（諸）令2-30）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令020042
- 裁決年月日
- 令和3年3月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続（本件相続）により取得した本件土地１、本件土地２及び本件土地３（本件各土地）と本件各土地の北側にある主要道との間に存する土地（本件隣接地等）については、本件相続の約20年前に、現在、請求人らが取締役及び同族株主である同族法人に対し、分筆前の土地の共有者であった被相続人及び請求人らから分筆後、売買（本件譲渡等）したものであり、①当該同族法人は、本件譲渡等の後、本件相続の開始日まで本件隣接地等を有効利用しており、本件隣接地等は、その面積からすると、宅地として通常の用途に供することができないとはいえないこと、②本件譲渡等の一部については、正常な時価による売買と認められること、③本件各土地全体からすると、本件土地１の西側の道路に接しており、無道路地ではないことから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）７−２《評価単位》(1)の注書に定める不合理な分割（不合理分割）には該当しないこと、そして、④不合理分割には売買は含まれず、同族関係者と同族法人との間の取引は含まれない旨主張し、本件各土地のみを１画地の宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、①本件隣接地等は帯状地又は不整形地であり、本件各土地が存する地域の標準的な宅地の面積に照らしても、本件隣接地等のみでは、有効な土地利用が図られないと認められること、②正常な時価による売買であることは、不合理分割に該当するか否かの判断を左右しないこと、③本件各土地が無道路地等となったこと、④不合理分割には、その趣旨から売買及び同族関係者と同族法人との間の取引も含まれることから、本件譲渡等は、不合理分割に該当するというべきであり、本件各土地と本件隣接地等とを合わせて、それぞれを１画地の宅地として評価するのが相当である。（令3. 3.22 大裁（諸）令2-42）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令020042
- 裁決年月日
- 令和3年3月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した本件土地１、本件土地２及び本件土地３（本件各土地）について、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）の定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとかたまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地の存するする地域は、用途地域が準工業地域、高度地区が第四種高度地区に指定された地域であるのに対し、本件各土地の存する地域に隣接する地域は、用途地域が準住居地域、第一種住居地域（高度地区はいずれも第三種高度地区）及び工業地域（高度地区の指定なし）に指定された地域であり、本件各土地の存する準工業地域内においても、特別用途地区が指定されていることなどからすると、本件各土地の存する「その地域」は、本件各土地の存する準工業地域のうち特別用途地区を除いた地域（本件地域）であるとするのが相当である。そして、本件地域の標準的な宅地の地積は5,500㎡から6,000㎡（本件標準地積）と認められ、本件土地２及び本件土地３は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地に該当せず、本件土地１は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地ではあるものの、本件標準地積で区画割を行う際には公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、本件各土地は、いずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（令3. 3.22 大裁（諸）令2-42）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令020017
- 裁決年月日
- 令和3年3月3日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した地積約1,000㎡の土地（本件１土地）及び地積約4,600㎡の土地（本件２土地）について、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」（請求人ら主張地域）における宅地の標準的な使用は戸建住宅の敷地で、その地積は約100㎡から120㎡であるから、いずれもそれに比して著しく地積が広大な宅地といえる上、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるため、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人ら主張地域には、河川、行政区域、公法上の規制等からみて利用状況、環境等が同一とは認められない地域が混在しており、本件通達に定める「その地域」は原処分庁が主張する「その地域」（原処分庁主張地域）が相当と認められる上、原処分庁主張地域における宅地の標準的使用は倉庫又は工場等の敷地で、その地積は約1,900㎡であるから、本件１土地はそれに比して著しく地積が広大であるとは認めらず、また、本件２土地はそれに比して著しく地積が広大ではあると認められるものの、土地の形状等からみて、上記開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるものではないから、いずれも本件通達に定める広大地に該当しない。（令3. 3. 3 関裁（諸）令2-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令020056
- 裁決年月日
- 令和3年2月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）につき、路地状開発を行うことが合理的と認められる場合であるかどうかの判断に当たって、①開発道路を敷設した方が標準的な整形地の区画を多く販売できるので経済的かつ合理的であり、②路地状開発の方が開発道路を敷設する場合に比べて敷地面積が大きくなるので容積率及び建蔽率の計算上有利かは根拠とすべきでなく、③また、判断が困難な場合は、中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（マンション適地）の判定と同様に広大地に該当するものとしてもよいとし、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、上記①ないし③については、①車両等の進入の容易さという観点からは、前面道路の広い路地状開発の方が合理的であるともいえる上、請求人らが主張する鑑定評価の開発法による価額からも開発道路を敷設した方が路地状開発よりも、経済的により合理的であると認めることもできず、そして、②路地状開発の合理性の判断においても、その容積率及び建蔽率の計算上有利であるかを総合勘案することは相当であるし、実際にも、その計算上有利であることによって、標準的な宅地の地積を確保しつつ開発道路を敷設した場合に比べて１区画多く販売することが可能であり、さらに、③路地状開発を行うことが合理的と認められる場合であるかどうかの判断をマンション適地の判定と同様にすべき理由はない。したがって、本件土地は、路地状開発を行うことが合理的であると認められるから、その開発区域内に道路等の開設が必要な宅地であるとはいえず、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には当たらないため、本件通達に定める広大地に該当しない。（令3. 2. 9 東裁（諸）令2-56）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 令020012
- 裁決年月日
- 令和3年1月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）について、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であり、さらに開発行為を行うとした場合に道路開設を伴うことが、路地状開発と比較して経済合理性や利便性があるから公共公益的施設用地の負担が必要であると認められ、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各土地について、地積については著しく広大と認められるものの、現にその地域において路地状開発が行われている一方で、道路を開設する開発は存在せず、さらに本件各土地は道路の開設をせずにその地域における標準的な宅地の地積で区画割をすることが可能である。したがって、本件各土地は、開発を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要と認められないので、本件通達に定める広大地には該当しない。（令3. 1. 8 仙裁（諸）令2-12）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 令020002
- 裁決年月日
- 令和2年12月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○原処分庁は、請求人らが相続により取得したＡ土地、Ｂ土地及びＣ土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の適用について、建蔽率及び容積率の有利性や具体的な土地活用における利便性の確保の程度などを考慮すると路地状開発を行うことが合理的であるから、本件各土地は、広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、路地状開発は、建蔽率等の計算において有利である一方で、各画地の開口部分が狭くなり、また、建物が密集することなどの不利益もあることから、一般に、土地利用に比較的余裕のある地域では選好されない傾向が認められるところ、本件各土地の存する「その地域」内において路地状開発による開発事例は僅少にとどまっており、同地域は一般的に道路を開設しての開発が行われている地域と認められるから、本件各土地の経済的に最も合理的な使用は、道路を開設して戸建住宅の敷地とする開発を行うことであると認められる。したがって、本件各土地は、いずれも開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地と認められ、広大地に該当する。（令2.12.24沖裁（諸）令2-2）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令020008
- 裁決年月日
- 令和2年12月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人らは、貸家の敷地とともに相続した私道（本件私道）の評価に当たり、評価通達26《貸家建付地の評価》を適用する旨主張する。しかしながら、本件私道は、アスファルトで舗装され、私道の用に供されている宅地である上、その大半が、建築基準法第42条《道路の定義》第１項第５号に規定する道路の位置の指定を受け、同法第44条《道路内の建築制限》第１項の規定により建築物等の建築ができないものであるから、本件私道は貸家の敷地の用に供されているとは認められず、評価通達26の定めを適用することはできない。（令2.12.16関裁（諸）令2-8）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令020008
- 裁決年月日
- 令和2年12月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、想定整形地の各辺の距離を公図上の長さを出力縮尺で割り戻すなどして不整形地補正率を0.96とすべき旨主張する。しかしながら、土地家屋調査士が業務上作成し、その記載内容を信用できる法務局保存の地積測量図によれば、その不整形地補正率は0.92とすべきである。（令2.12.16関裁（諸）令2-8）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令020008
- 裁決年月日
- 令和2年8月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人らは、相続により取得した共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件土地）について、本件土地の存するその地域（本件地域）の標準的使用は戸建住宅の敷地であり、また、不動産鑑定評価上も、本件土地の最有効使用は、戸建住宅分譲用地と判断されることから、最有効使用の状態にあるとはいえず、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当せず、本件地域の標準的使用である戸建住宅の敷地として開発を行う場合には公共公益的施設用地の負担が生ずるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、評価対象地が、その地域の標準的使用に供されておらず、不動産鑑定評価において最有効使用の状態にないと判断されたとしても、当該土地や周辺土地の現在の利用の程度、状況及び将来の開発の見通し等に照らし、社会通念上開発行為を了しているときには、広大地の評価をすることは認められないというべきであり、本件土地は、いずれも社会通念上開発を了していると認められ、一体利用している現状が経済的に最も合理的であるから、いずれも広大地に該当しない。 （令2.8.21大裁（諸）令2-8）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令020009
- 裁決年月日
- 令和2年8月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人らは、路線価の設定されていない道路のみに接する土地（本件土地）の評価に当たり、当該道路に接続する路線（本件接続路線）に設定された路線価（本件接続路線価）を基に評価するべきであり、そのように評価することが実情に即さない場合に当該道路に設定された特定路線価を基に評価すべきである旨主張する。しかしながら、路線価の設定されていない道路のみに接する宅地の価額は、当該道路に特定路線価が設定されている場合は、その特定路線価の評定について不合理と認められる特段の事情がない限り、特定路線価を基に評価することが合理的であるところ、原処分庁の申出により当該道路に設定された特定路線価（本件特定路線価）は、その評定において不合理と認められる特段の事情があるとは認められないから、本件土地の価額は、本件特定路線価を基に評価すべきである。（令2.8.21東裁（諸）令2-9）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010058
- 裁決年月日
- 令和2年6月2日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.119
要旨
〇原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）について、請求人が行った列車走行による騒音測定では、騒音による取引金額への影響を確認できないから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用することはできない旨主張する。しかしながら、本件土地の評価上適用すべき路線価には騒音要因がしんしゃくされておらず、請求人が行った騒音測定方法は、環境省が示した標準的な測定方法に完全に準拠するものではないものの、不合理な測定方法とまではいえず、測定結果も平成15年10月に実施された府の騒音実態調査における近隣地の測定結果と近似するなど、その測定結果に一定の信用性を認めることができる。また、本件土地の所在する市は、固定資産評価基準に定める所要の補正の一つとして鉄道騒音に対する減価補正を設けており、本件土地の固定資産税評価額の算定上当該補正を適用したことが認められる。したがって、これらを併せて判断すると、本件土地においては相当程度の騒音が日常的に発生し、騒音により取引金額に影響を受けていたと認めるのが相当であるから、本件土地は、騒音により利用価値が著しく低下している土地に該当するとして、本件取扱いを適用して評価すべきである。（令2.6.2大裁（諸）令元-58）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 令010004
- 裁決年月日
- 令和2年3月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№118
要旨
○ 請求人らは、相続により取得したＡ土地及びＢ土地（本件各土地）について、いずれも財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人らの主張する広大地通達に定める「その地域」は、交通量の多い幹線道路沿いの地域と当該道路沿いでない地域を一つの地域とし、また、用途地域、建蔽率及び容積率がいずれも異なる二つの地域を一つの地域としていることから、広大地通達の趣旨に照らして、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域と認めることはできない。そして、当審判所が認定した「その地域」（本件地域）における宅地の標準的な使用である駐車場を備えた商業施設の敷地５画地の平均地積は1,190㎡程度であることからすると、本件地域における「標準的な宅地の地積」は1,190㎡程度であると認められるから、Ｂ土地（1,190.61㎡）は広大地通達に定める標準的な地積に比して著しく地積が広大な土地とは認められず、また、本件地域に存する土地の経済的に最も合理的な使用は、幹線道路沿いの駐車場を備えた商業施設（いわゆるロードサイド店舗）の敷地としての使用であると認められ、Ａ土地（2213.77㎡）は、地積が大きく、駐車場を備えた商業施設の敷地として使用することが可能な土地であり、現に、相続前から駐車場を備えた商業施設の敷地として一体で使用されていることからすると、Ａ土地の経済的に最も合理的な使用は駐車場を備えた商業施設の敷地として一体で使用することであり、潰れ地が生じない場合に該当する。したがって、本件各土地はいずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（令2. 3.17 沖裁（諸）令元-4）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 令010004
- 裁決年月日
- 令和2年3月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№118
要旨
〇 請求人らは、相続により取得したＦ土地は、Ｆ土地を被相続人から賃借していた車両等のリース業を営む法人（本件法人）の有するＦ土地上の各建築物（本件各建築物）が「建物」に当たるため、財産評価基本通達（評価通達）25の(1)の本文に定める「借地権の目的となっている宅地」に該当する旨主張する。しかしながら、借地権の存否は、借地人がその土地上に建物を築造し、これを所有することが、借地使用の主たる目的か否かにより判断するところ、本件法人は、リース商品である車両等の保管場所として使用する土地が不可欠な業種であり、現に、Ｆ土地の大部分を車両等の保管場所として使用しており、本件各建築物の敷地はその僅かな部分を占めるにすぎないこと、また、Ｆ土地に係る賃貸借契約書は過去に４回取り交わされているところ、当該各契約書上、いずれも権利金の授受についての取決めがなく、実際に権利金の授受がなされた事実も確認できないことなどから、Ｆ土地に係る賃貸借契約は、本件法人のリース商品である車両等の保管場所を確保することを主たる目的とするものであり、Ｆ土地に係る賃借権は建物の所有を主たる目的とする賃借権に該当するものとは認められないから、Ｆ土地は評価通達25の(1)の本文に定める「借地権の目的となっている宅地」に該当しない。（令2. 3.17 沖裁（諸）令元-4）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010071
- 裁決年月日
- 令和2年2月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、平成以降の分譲宅地の平均地積及び分譲収入の最大化の観点から財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定めるその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積は52㎡程度であり、また、道路を設置した開発の方が路地状開発より、分譲収入の想定額が上回ること及び本件地域において路地状開発がほとんど見当たらないことから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるため、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件地域は新旧の戸建住宅が混在しており、上記平均地積のみをもって本件地域全体の標準的な宅地の地積を表しているとはいえないし、実際の取引価額に基づかない上記分譲収入の想定額を判断の基礎にすることはできない。基準地の地積、標準的使用に基づく宅地の地積の中央値や平均値などを総合勘案して判断すると、標準的な宅地の敷地の地積は84㎡程度と認められる。また、本件地域における戸建分譲の開発事例がほとんど見当たらないことは位置指定道路を設置した開発も同じであり、一般的に路地状開発による戸建分譲が行われている地域ではないとまでは認められない。そして、本件土地は、適法に標準的な宅地の地積に分割でき、容積率及び建蔽率の計算上、位置指定道路を設置した開発より有利であり、路地状開発が経済的に最も合理的であるため、その開発に当たって公共公益的施設用地の負担は必要ないから、本件通達に定める広大地には該当しない。（令2. 2.13 東裁（諸）令元-71）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010067
- 裁決年月日
- 令和2年2月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した約1,200㎡の地積の土地（本件土地）について、①請求人らが主張する財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める「その地域」（請求人ら主張地域）における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地で、その標準的地積は約130㎡であるから、本件土地は著しく地積が広大な宅地であり、また、②不動産鑑定士による調査では、戸建開発法による試算価格の方がマンション開発法による試算価格より高額となるからマンション適地に該当せず、広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①請求人ら主張地域には、交通量、振動・騒音等からみて環境等が同一と認められない地域が混入しており、広大地通達に定める「その地域」は原処分庁が主張する「その地域」（原処分庁主張地域）が相当と認められ、原処分庁主張地域にはマンションや事業用の建物が混在しており、事業用の建物の平均地積である約470㎡と比較すると本件土地は著しく広大な宅地であると認められるものの、②不動産鑑定士の調査によるマンション開発法の試算価格の算定過程には、隣地に類似性の高い売買事例があるにもかかわらず、遠方の販売単価の低い物件を類似事例として採用するなど不合理な点があり、本件土地は、原処分庁主張地域における過去10年間の開発状況、公法上の規制、公的施設・商業施設への接近性等からみて、マンション敷地として利用することが経済的に最も合理的であると認められるから、広大地通達に定める広大地には該当しない。（令2. 2. 5 東裁（諸）令元-67）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010034
- 裁決年月日
- 令和2年1月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続開始の日において賃貸している２棟（東棟、西棟）の共同住宅（本件各建物）の敷地は、本件各建物の入居者が、その敷地内にある通路や設備を共用しており、それら設備等の分割工事を行わない限り、本件各建物がそれぞれ独立して貸家としての機能を果たせなくなることから、本件各建物の敷地全体が一体として利用されているものとして、その評価単位を１画地の宅地として評価すべきであるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各建物は、外観上、東棟と西棟を連結する部分はなく、構造上それぞれ独立した建物であると認められ、機能的にも被相続人と賃貸借契約をした個別の賃借人の居住の用に供されており、東棟と西棟がそれぞれ独立した共同住宅としての機能を有しているものと認められ、母屋と離れのように一体で機能している特段の事情も認めれらないことから、当該敷地の評価単位は、東棟の敷地と西棟の敷地の２画地とするのが相当であり、そうすると、当該各敷地の地積は開発許可を要する面積基準未満となるから広大地に該当しない。（令2. 1.23 大裁（諸）令元-34）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 令010004
- 裁決年月日
- 令和2年1月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の地区区分が普通住宅地区であるのに対し、本件土地の北側全地域は普通商業・併用住宅地区であり、地区区分が異なると路線価が同額になる可能性は低いから、本件土地の相続財産評価額は、本件土地が面する路線に付された路線価ではなく、本件土地に面していない東側路線に付された路線価を基に算定すべき旨主張する。しかしながら、路線価方式は、その宅地に面する路線に付された路線価を基とし、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）15《奥行価格補正》から20−５《容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価》までの定めにより評価する方式であり、地区区分が異なることを理由に、本件土地に面していない東側路線の路線価に基づき相続財産評価額を算出することは相当ではない。また、地区区分が異なることによる差異は、地区区分ごとに定められた奥行価格補正率等に従って、奥行価格補正等の画地調整が行われることにより評価額に反映されるべき事項であると解される。したがって、本件土地の評価額の計算上基となる路線価は、本件土地の北側に接する路線価である。（令2. 1.10 金裁（諸）令元-4）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010028
- 裁決年月日
- 令和元年12月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件各土地）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと解される。そうすると、相続開始日において、本件各土地はいずれも共同住宅の敷地として利用されており、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（令元.12.10 大裁（諸）令元-28）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010029
- 裁決年月日
- 令和元年12月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件各土地）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと解される。そうすると、相続開始日において、本件各土地はいずれも共同住宅の敷地として利用されており、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（令元.12.10 大裁（諸）令元-29）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010037
- 裁決年月日
- 令和元年11月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№117
要旨
○ 請求人らは、その地域に存するマンションの棟数は少なく、マンション建築の進行度合いが遅いこと及び同地域におけるマンションの敷地の占有割合も大きくないことからすると、評価対象土地（本件土地）は、明らかにマンションの敷地に適しているとは認めらないから、マンション適地に該当しない旨主張する。しかしながら、その地域における大規模な土地については、主としてマンションが建築されている上に、相続の開始時の前年にもマンションが建築されていることや本件土地はマンションの建築に係る規制が厳しくない地域に存し、都心への交通接近性、公共施設及び商業施設への接近性に優れていることなどからすると、本件土地はマンション適地であると認められる。（令元.11.12 東裁（諸）令元-37）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010026
- 裁決年月日
- 令和元年9月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人の土地（本件土地）を同族会社が使用するに際して、使用貸借契約の下で無償返還の届出書（本件届出書）を提出したものの、その後、賃貸借契約に変更されており、本件届出書の提出の効力は、当該変更の時点で当然失われ、改めて無償返還届出書が提出されていない本件において、無償返還届出書が提出されている土地として本件土地の価額を評価することは不当である旨主張する。しかしながら、本件において土地所有者である被相続人は、使用貸借契約の際に同族会社との間で、将来、無償で土地の返還を受ける旨の合意をし、本件届出書の提出により、被相続人から同族会社に対し何ら経済的利益が移転しておらず、当該同族会社に帰属すべき利益もないという経済的実態が存在することを明らかにし、同族会社に係る借地権利金等の認定課税の回避という課税上の利益を享受し、賃貸借契約に変更した後も、当該関係及び当該課税上の利益の享受が継続しているものであるから、賃貸借契約により、相当の地代に満たない地代が収受されることとなっても、被相続人から同族会社に対し何ら経済的利益が移転しておらず、同族会社に帰属すべき利益もないという経済的実態が継続していたものというべきであり、賃貸借契約締結後の無償返還届出書の提出の有無が結論の帰趨を決めているものではないものと解される。また、無償返還届出書による課税上の利益は、「借地権の設定等により他人に土地を使用させた場合」も「使用貸借契約により他人に土地を使用させた場合も同様」に取り扱うこととされているとおり（法人税通達13‐１‐７）、将来借主が無償で土地を返還する合意がある以上、土地の借主における権利は、使用貸借契約の下であれ、賃貸借契約の下であれ、当該借主に帰属すべき利益はないという経済的実態に変わりがないのであるから、賃貸借契約がされたことは、本件届出書の提出の効力を失わせる理由にはならない。（令元. 9.18 東裁（諸）令元-26）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 令010005
- 裁決年月日
- 令和元年9月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№116
要旨
○ 請求人らは、それぞれが相続した被相続人所有の土地（本件各土地）について、被相続人と請求人らとの間で本件各土地の上の請求人らのそれぞれの建物の所有を目的とした各土地賃貸借契約（本件各土地契約）を締結していたところ、請求人らは本件各土地契約に基づく地代に係る金員（本件各支払金員）を被相続人に対してそれぞれ支払っており、その年額は本件各土地に係る固定資産税及び都市計画税（固定資産税等）の額をそれぞれ上回っていたのであるから、使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについての１《使用貸借による土地の借受けがあった場合》の定めによって、本件各土地契約は使用貸借に係るものではないなどとして、本件各土地は借地権の目的となっている土地である旨主張する。しかしながら、①請求人らによる本件各土地の使用は、本件各支払金員の支払が開始する以前においては使用貸借によるものであって、その後においても、請求人らと被相続人との間で権利金の授受はないこと、②本件各支払金員の額は固定資産税等の額と同程度であること、③本件各支払金員の年額は被相続人が第三者に対して賃貸していた本件各土地の近隣の駐車場用地の賃料の年額に比して低廉であること、④被相続人と請求人らは親子関係にあることなどから客観的に判断すると、本件各支払金員は本件各土地の使用収益に対する対価であるとは認められず、請求人らは使用貸借契約に基づき使用収益したものと認めるのが相当であることから、本件各土地は借地権の目的となっている土地であると認めることはできない。（令元. 9.17 高裁（諸）令元-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010015
- 裁決年月日
- 令和元年9月12日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、評価対象地のうち駐車場として利用されている土地（本件土地１）について、開発行為を行う場合に、本件土地１から道路敷きを提供して本件土地１の北側で接する道路（本件道路）と併せて建築基準法上の道路とすれば、公共公益的施設用地の負担をほとんど生じさせることなく、本件土地１の北側を間口として７区画の戸建住宅地を設けることができるとして、本件土地１は広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、本件土地１は、東西に細長い長方形状の土地であることから、戸建住宅用地として、その地域の標準的な地積で区画割りする開発行為を行う場合には、東西に並列で分割する方法により区画割りせざるを得ないものと認められ、当該区画割りをした場合、本件道路は建築基準法上の道路に該当しないため、当該区画に建物を建築するためには、建築基準法上の道路を新たに開設せざるを得ず、また、開発に係る道路については、市の開発基準等が定める要件を満たす必要がある。そして、本件道路には、第三者の所有地が含まれていることから、本件土地１について開発行為を行うために原処分庁が主張する開発方法を選択すると、上記第三者の同意が必要であり（都市計画法第33条《開発許可の基準》第１項第14号）、その開発行為の可否は上記第三者の意向に左右されるものであるところ、相続開始日において、請求人らが上記第三者の所有地に対して何らかの具体的な権利を有し、あるいは、上記第三者が原処分庁の主張する開発方法に同意する意向を有していたと認めるに足りる証拠はないことからすると、上記第三者の所有地を利用することを前提とする開発方法に合理性は認められない。そうすると、本件土地１を戸建住宅地として開発するためには、本件土地１から道路の敷地として相当程度の面積の土地を提供して新たに道路を開設することが必要となるから、本件土地１は開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地と認められ、広大地に該当する。（令元. 9.12 大裁（諸）令元-15）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 令010003
- 裁決年月日
- 令和元年8月19日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№116
要旨
○ 原処分庁は、被相続人らは、有限会社（本件会社）が所有する登記された建物の敷地（本件敷地）を含む全ての土地を医療法人に賃貸しているから、本件敷地は、医療法人が本件会社に更に賃貸（転貸）したものというべきであり、また、被相続人ら及び医療法人は、土地の無償返還に関する届出書を原処分庁へ提出しているから、本件敷地の評価は、自用地としての価額の80％で評価することとなる旨主張する。しかしながら、本件会社は、権利金の支払はしていないものの、本件敷地の上に、昭和55年８月に上記の建物を建築した後、直接被相続人らから無償又は有償で本件敷地を借りていたと認められ、また、本件会社が被相続人らに対し、将来、本件敷地に係る借地権を無償で返還するというような特別の事情も存しないことからすれば、本件敷地については、本件会社の借地権が存すると認めるのが相当である。（令元. 8.19 広裁（諸）令元-3）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 令010003
- 裁決年月日
- 令和元年8月19日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№116
要旨
○ 請求人らは、被相続人ら及び医療法人が連名で提出した土地の無償返還に関する届出書（本件届出書）に記載された事項には、既に被相続人らが譲渡した土地についての記載があり、また、記載された土地の面積等にも誤りがあるから、届出（本件届出）は無効である旨主張する。しかしながら、本件届出書は、被相続人らと医療法人との間でされた病院建物の敷地（本件土地）及び譲渡された土地について、無償で返還する旨の合意（本件合意）に基づいて提出されたものであり、本件合意の時点では、被相続人らは、本件土地及び譲渡された土地を有しているのであるから、本件合意は有効なものと認められる。また、本件届出書が提出された後に、原処分庁が本件届出書に効力が生じないとして被相続人らに連絡した事実も、被相続人らが本件届出書の記載内容に誤りがあるとして原処分庁に届け出た事実もないことからすれば、被相続人らが譲渡していない土地については、相続開始時点で被相続人らが依然として所有しており、また、当該土地については、所有又は使用に関する権利関係に変動がないことなどからすれば、本件届出書の当該土地に係る部分ついては、本件届出の効力に影響はなく、有効なものと認められる。（令元. 8.19 広裁（諸）令元-3）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300058
- 裁決年月日
- 平成31年3月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得したＡ土地ないしＤ土地（本件各土地）は、財産評価基本通達（平成29年９月20日課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達規定にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地及びその周辺土地の存する地域（本件地域）は、第一種中高層住居専用地域に指定された地域で、建ぺい率が60％、容積率が150％であるのに対し、本件地域に隣接する地域は、①用途地域が第一種中高層住居専用地域に指定された地域で、かつ、建ぺい率が60％、容積率が200％の地域又は②用途地域が第一種低層住居専用地域に指定された地域であり、用途地域又は容積率という公法上の規制が異なっている。また、本件地域は、共同住宅、特別養護老人ホーム等及び駐車場等といった多数の者が居住又は利用可能な施設等の用に供されているのに対し、本件地域に隣接する地域は、主に戸建住宅の用に供されているから、本件地域と当該隣接地域とは、土地の利用状況や環境が異なる。したがって、本件各土地の存する「その地域」は、本件地域を指すものと解するのが相当である。そして、本件地域の標準的な宅地の地積は1,000㎡から2,000㎡（本件標準地積）と認められ、Ｂ土地及びＤ土地は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地には該当せず、また、Ａ土地及びＣ土地は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地ではあるものの、本件標準地積で区画割を行う際には公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、本件各土地はいずれも本件通達規定に定める広大地に該当しない。（平31. 3.13 大裁（諸）平30-58）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300052
- 裁決年月日
- 平成31年2月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、土地賃貸借契約に基づき、郊外型大規模店舗専用駐車場の敷地として使用されている土地（本件土地３）上に存する賃借権（本件賃借権）は、建物所有を目的とする賃借権（借地権）であるから、本件土地３が財産評価基本通達25《貸宅地の評価》に定める貸宅地に該当し、仮に貸宅地に該当しないとしても、本件賃借権を同通達87《賃借権の評価》(1)に定める地上権に準ずる権利として、本件土地３の自用地の価額から控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件賃借権は、相続開始日に本件土地３上に建物が存在せず、本件賃借権に第三者に対する対抗力がないこと、契約更新請求権や建物買取請求権の付与もないこと、権利金の授受があったとも認められないことから、借地権に該当しない。また、上記のところからすると、評価通達87(1)に定める賃借権にも該当しない。（平31. 2.14 大裁（諸）平30-52）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300052
- 裁決年月日
- 平成31年2月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件土地１及び本件土地２）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達規定の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情がない限り、潰れ地が生じることなくマンション等の敷地として一体利用されている現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと、また、評価時点にマンション等が建築中である宅地は、開発行為の状況や建築工事の進捗状況等を考慮して、マンション等が建築されることが確実であると認められる場合には、評価時点において既に開発を了しているマンション等の敷地用地と同様の状態にあるといえることから、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情がない限り、広大地には該当しないものと解される。そうすると、相続開始時点において、本件土地１は共同住宅の敷地として利用されており、本件土地２は建築中の共同住宅２棟の工事進捗度合いが過半を了し、既に被相続人と不動産管理会社との間で一括賃貸借契約が締結されていたことから、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（平31. 2.14 大裁（諸）平30-52）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平300081
- 裁決年月日
- 平成31年1月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、評価対象土地の近隣地域（本件地域）では、①中高層の集合住宅等の売買は見られず、戸建住宅の売買が一般的であること、②マンション地域への移行が完了していないばかりか、その移行の程度が相当進んでいる地域でもないこと、③戸建住宅と集合住宅等が混在してはいるものの、建築物の80％以上が戸建住宅であることから、近隣地域の標準的使用及び評価対象土地の最有効使用は戸建住宅の敷地であるから、評価対象土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件地域は、①公的施設や商業施設が集積する最寄り駅まで徒歩圏に位置し、同駅から通勤・通学に至便な距離にあること、②用途地域や容積率及び建蔽率等を考慮しても、中高層の集合住宅等の建築を特別に制限するような規制もないこと、③全体の地積の約４割が中高層の集合住宅等の敷地用地として利用され、中高層の集合住宅等の敷地用地への移行が相当に進んでいることが、それぞれ認められ、このような実態に鑑みれば、評価対象土地の最有効使用は中高層の集合住宅等の敷地用地であると認められる。したがって、評価対象土地は広大地に該当しない。（平31. 1.10 東裁（諸）平30-81）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平300015
- 裁決年月日
- 平成30年12月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、各土地（本件各土地）が北側で接する市道（本件市道）によって、本件各土地が所在する工業専用地域（本件工業専用地域）における土地の利用状況が分断されている事実が認められるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）が定める「その地域」は、本件市道の南側地域であり、当該地域の「標準的な宅地の地積」は900㎡ないし1,600㎡と認められることから、本件各土地の地積1,486.73㎡は著しく広大とは言えない旨主張し、請求人は、「その地域」は本件工業専用地域全域であり、「標準的な宅地の地積」は、本件工業専用地域内に存在する地価公示の標準地の地積の918㎡であり、本件各土地はこれに比して著しく広大である旨などと主張する。しかしながら、本件工業専用地域は、利用状況、環境等がおおむね同一と認められるひとまとまりの地域といえるから、本件各土地に係る「その地域」は、本件工業専用地域全域であると認められ、当該地域の標準的な使用方法に供されていた区画の平均地積、地積の中央値及び地価公示の標準地の地積などを総合勘案すると「標準的な宅地の地積」は900㎡ないし2,900㎡程度と認められることから、本件各土地は著しく広大とは言えず、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平30.12. 6 名裁（諸）平30-15）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平300066
- 裁決年月日
- 平成30年11月26日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№113
要旨
○ 請求人は、相続した土地及び取引相場のない株式の発行会社の有する借地権（本件各土地等）について、①本件各土地等の存するその地域における標準的な宅地の使用は戸建住宅の敷地で、②その標準的な地積は110㎡ないし120㎡であり、③本件各土地等はその標準的な地積に比して著しく広大であり、戸建住宅の敷地として分割して使用する場合、いずれも潰れ地が生じることになるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張し、原処分庁は、本件各土地等の存するその地域における標準的な宅地の地積は700㎡程度の工場等の敷地であり、本件各土地等の経済的に最も合理的な使用は、700㎡程度の工場等の敷地として使用することであるから、広大地通達に定める広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、広大地通達に定めるその地域とは、土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断して土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすことがあり得る客観的な事情を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件各土地等の存する地域は、その利用状況及び環境等からみて、幅員の広い幹線道路沿いの地域（本件１地域）とそれ以外の地域（本件２地域）に区分され、本件１地域における標準的な使用は中小の工場の敷地であり、その標準的な地積は670㎡程度であると認められる。一方、本件２地域における標準的な使用は戸建住宅の敷地であり、その標準的な地積は110㎡程度であると認められる。そうすると、本件各土地等の属する地域のうち、本件１地域に存する土地については、地積及び位置等からみて、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な土地とは認められず、広大地には該当しないが、本件２地域に存する土地については、経済的に最も合理的な使用は戸建住宅の敷地であり、標準的な地積に比して著しく広大な土地であって、その開発には潰れ地が生じることから、広大地に該当するものと認められる。（平30.11.26 東裁（諸）平30-66）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平300013
- 裁決年月日
- 平成30年11月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№113
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した点在する２画地の土地(本件各土地)について、いずれも開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達に定める「その地域」は、土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件各土地が属する地域ごとに「その地域」を特定した上で、「その地域」における標準的な使用方法及び「標準的な宅地の地積」を判定し、公共公益的施設用地の負担の要否を判断すると、本件各土地は、それぞれ、「その地域」における「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地に該当せず、又は公共公益的施設用地の負担を要することなく開発行為を行うことができると認められるから、いずれも広大地には該当しない。（平30.11.19 名裁（諸）平30-13）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300030
- 裁決年月日
- 平成30年11月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）を、その地域における標準的な宅地の使用である戸建住宅の分譲用地として開発する場合には、新たに道路の開設が必要であることから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、開発区域内に路地状部分を有する画地を組み合わせたいわゆる路地状開発を行うことが合理的と認められる場合には、本件通達規定における「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当しないところ、本件土地における路地状開発は、「標準的な宅地の地積」に分割できるものであり、関係法令の定めに反するものとは認められず、容積率及び建ぺい率の計算上有利である。加えて、本件土地に係る「その地域」では、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていないとは認められないことも考慮すると、本件土地について路地状開発を行うことが合理的でないとは認められない。したがって、本件土地は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に道路の開設が必要な宅地であるとはいえず、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは認められないことから、広大地には該当しない。（平30.11.5 大裁（諸）平30-30）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平300010
- 裁決年月日
- 平成30年10月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した市街化調整区域に所在しコンビニエンスストア用地として貸し付けられている土地について、都市計画法第34条による開発許可を受けていない部分は建築物を建築することができないのであるから、当該開発許可を受けている部分（本件１土地）は宅地として、当該開発許可を受けていない部分（本件２土地）は雑種地として、財産評価基本通達（評価通達）25《貸宅地の評価》又は評価通達86《貸し付けられている雑種地の評価》等の定めにより、それぞれ借地権割合又は賃借権割合等を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達７《土地の評価上の区分》に定める宅地は建物の敷地及びその維持効用を果たすために必要な土地であるところ、本件１土地及び本件２土地（併せて本件各土地）は本件１土地上に所在するコンビニエンスストア店舗の敷地及びその駐車場として一体として利用されていることが認められるから、本件各土地はその全体を１区画の宅地として評価するのが相当であり、本件各土地がコンビニエンスストア用店舗の所有を目的として一の土地賃貸借契約（本件賃貸借契約）により貸し付けられていることなどからすれば、設定された借地権は本件各土地全体に及ぶと解すべきである。そして、本件賃貸借契約における地代が本件各土地の自用地としての価額の過去３年間の平均額の６％を上回っているのであるから、本件各土地の自用地としての価額から控除すべき借地権の価額を評価通達25の定めにより評価することは相当ではなく、「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和60年６月５日付直資２−58ほか国税庁長官通達）の定めにより評価すべきである。（平30.10.16 関裁（諸）平30-10）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平300001
- 裁決年月日
- 平成30年9月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№112
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の所在する周辺地域における標準的使用は戸建住宅の敷地であり、集合住宅（本件集合住宅）の敷地として利用されている本件土地は、標準的使用に供されているとはいえないから、既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地又は現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地のいずれにも該当しないため、本件土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当する旨主張する。しかしながら、本件集合住宅は、入居率100％を実現していたと認められる上、今後相当の期間利用することができるものと認められることからすると、近い将来において新たな開発行為を行う必要があるなどの特段の事情は認められない。そして、上記周辺地域の大部分は、都市計画法上の用途地域として中高層住宅の良好な住環境を保護するために指定された地域であり、現に一定程度の割合で集合住宅用地として利用されていることからすれば、本件土地は、本件集合住宅の敷地として現に有効に利用されているというべきである。したがって、本件土地は、広大地に該当しない。（平30. 9.20 金裁（諸）平30-1）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平300001
- 裁決年月日
- 平成30年9月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№112
要旨
○ 原処分庁は、請求人らのうち一部の者が相続により取得した土地（本件土地）の財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》の適用につき、本件土地の開発行為を想定した場合には、本件土地に接する私道（本件私道）を利用・拡幅することによって新たな道路を開設することなく開発行為を行うことができ、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は、広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、原処分庁が主張する開発想定図によれば、本件私道に隣接する各土地に道路を拡幅したとしても、①集合住宅の入居者の駐車場の移設が必要となること、②道路用地に本件土地を取得した相続人以外の相続人の所有権が及ぶこと、③借家人の立ち退きが必要となることなどが考えられ、これらの事情を考慮すると当該開発想定図は合理性があるものとは認められない。一方、請求人らが主張する開発想定図は、本件土地の所有者以外の者の所有権や賃借権を侵害するような事情はないことなどを考慮すると、合理性があるものと認められ、本件土地を開発する場合、公共公益的施設用地の負担が必要であると認められるから、本件土地は、広大地に該当する。（平30. 9.20 金裁（諸）平30-1）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300005
- 裁決年月日
- 平成30年7月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、２棟（Ａ棟及びＢ棟）の共同住宅（本件各建物）の敷地（本件各土地）の評価は、①本件各建物の入居者が、その敷地内にある設備（本件共用設備）を共用しており、本件共用設備の電力の供給事情などからすると、本件各建物は一体として機能していること、②本件各土地を原処分庁が認定したとおり区画割りすると、Ｂ棟の入居者が公道から建物に入ることができないから当該区画割りには理由がないことなどから、本件各土地を１面地の評価単位として評価すべきであり、そうすると、本件各土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付改正前のもの）24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各建物は、外観からみて、構造上それぞれ独立したものであり、母屋と離れのように一体で機能している特段の事情が認められないから、本件各土地の評価単位は、Ａ棟の敷地とＢ棟の敷地の２面地となり、広大地に該当しない。（平30. 7.26 大裁（諸）平30-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平300004
- 裁決年月日
- 平成30年7月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した複数の土地のうちの一部（本件各土地）について、本件各土地が所在する財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」の標準的な宅地の使用は戸建住宅であり、その標準的な宅地の地積は100平方メートル程度であるから、本件各土地が本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地の所在する「その地域」の標準的な宅地の使用は、工場、倉庫及び事務所等の敷地であり、その標準的な宅地の地積は11,000平方メートル程度となるから、本件各土地は、「その地域」における「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大であるとは認められず広大地に該当しない。（平30. 7.25 大裁（諸）平30-4）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平290007
- 裁決年月日
- 平成30年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らが相続により取得した各土地（本件土地）の財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（本件通達）の適用につき、原処分庁は、本件土地の本件通達に定める「その地域」（本件地域）は、本件土地が接する幹線道路沿いの地域（甲地域）であり、甲地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると２区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路に接する土地の間口距離はいずれも25ｍ以上となるから公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、本件通達に定める広大地に該当しない旨主張し、請求人らは、本件土地の本件地域は、市道及び各水路によって囲まれた地域（乙地域）であり、乙地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると３区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路から開発道路を設置する必要があるから、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地周辺の①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの、④土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園の状況等を総合勘案すれば、本件土地の本件地域は、甲地域及び乙地域よりも広範な地域（丙地域）と認めるのが相当であり、丙地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると２区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路に接する土地の間口距離はいずれも25ｍ以上となるから公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、本件通達に定める広大地に該当しない。（平30. 5.21 仙裁（諸）平29-7）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290089
- 裁決年月日
- 平成30年3月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の最有効使用は戸建分譲用地であり、戸建分譲用地として開発を行うとした場合に道路負担、すなわち公共公益的施設用地の負担が必要となることから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（平成29．９．20付課評２−46ほか国税庁長官通達による改正前のもの）（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の周辺地域において過去に戸建分譲のための開発行為はなく、路地状部分を有する宅地を組み合わせる方法（路地状開発）による戸建分譲又は既存の道路を活用する方法による戸建分譲が行われているところ、本件土地についても、その周辺地域で一般的に行われている路地状開発により標準的な宅地の地積に分割することが可能である。したがって、本件土地は、その開発に当たって、公共公益的施設用地の負担が必要のない土地であると認められることから、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平30. 3. 1 東裁（諸）平29-89）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平290038
- 裁決年月日
- 平成30年2月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した点在する４画地の土地（本件各土地）について、都市計画マスタープラン等を総合的に勘案すると、本件各土地は、いずれも開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達に定めるその地域は、土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められるある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すと解されるところ、本件各土地の所在する地域ごとにその地域を判断し、その地域における標準的な土地の使用方法及び標準的な宅地の地積を判定し、公共公益的施設の負担の要否を判断すると、本件各土地は、それぞれ、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地に該当せず、又は公共公益的施設用地の負担を要することなく開発行為を行うことができると認められるから、いずれも広大地には該当しない。（平30. 2.27 関裁（諸）平29-38）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290052
- 裁決年月日
- 平成29年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した区分所有建物（７階及び８階部分）の敷地に係る借地権の持分の評価を行うに当たり、①当該敷地は借地権割合が90％の繁華な商業地域に存し低層階と高層階の収益力の差が著しいこと及び②当該建物の３階以上の利用は、その構造上、路線価の低い裏面の道路からしか入室できないことから、特別の事情があるとして、財産評価基本通達（評価通達）が定める当該敷地の借地権の評価額に、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則に定める建物階層別利用率を乗じて評価すべきである旨主張する。しかしながら、①商業ビルにおける階層別の収益力の差は本件に限らず一般的な傾向であること、また、②借地権全体に対して有する持分としての権利の内容は持分割合に応じて均等であり質的に異なることはなく、建物の構造によって変化するものではないことから、これらの各事情は特別の事情に当たらず、評価通達に従って借地権の評価額に持分の割合を乗じて評価するのが相当である。（平29.11.17 東裁（諸）平29-52）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290045
- 裁決年月日
- 平成29年10月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地の一部（本件土地）について、いずれも財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の属する近隣地域（その地域）における土地の利用状況、公法上の規制の内容、公共公益的施設及び商業地への接近性の状況等を総合勘案すれば、中高層の集合住宅等を建築することが最も合理的な地域と認めるのが相当であり、当該土地の個別的要因をみても、中高層の集合住宅等を建築することに特段の支障は認められない。したがって、本件土地は、広大地通達がその対象となる広大地から除く「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当し、本件土地に広大地通達の適用はない。（平29.10.11 東裁（諸）平29-45）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290042
- 裁決年月日
- 平成29年10月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）の周辺地域の標準的使用は戸建住宅分譲用地であり、本件各土地は、いずれもマンション適地とは認められないから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、マンション適地の判定に係る地理的範囲は、広大地通達に定める「その地域」（本件地域）とするのが相当であるところ、①本件地域は、都心への交通利便性に優れた最寄駅から徒歩圏内に位置するとともに、公共施設や商業施設等に近接した利便性に優れた地域であること、②本件地域の用途地域は第一種住居地域で、建ぺい率が60％及び容積率が300％であり、都市計画法等の公法上の規制からすると中高層の集合住宅等を建築することが適している地域であること、③本件地域において、容積率が200％から300％に変更となった平成元年○月○日以降、本件相続開始日前までの約20数年間における地積500㎡以上の土地での建物の建築状況は、中高層の建物の建築事例５件に対し、戸建住宅の分譲事例２件であるところ、戸建住宅の分譲事例のうち１件の宅地は、本件各土地（長方形）と形状が著しく異なる旗状の土地である上、建築可能な建物の延床面積が大きく制限された土地であって、本件各土地と類似性が劣り、本件各土地の合理的な開発を検討する上での比較対象事例としては不適当であり、その結果、中高層の建物の建築事例５件に対して、戸建住宅の分譲事例は１件のみとなることからすると、本件各土地はマンション等の敷地にすることが経済的にもっとも合理的と認められるから、いずれもマンション適地に該当するものと認められる。（平29.10. 2 東裁（諸）平29-42）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290034
- 裁決年月日
- 平成29年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比べて著しく道路との高低差があり、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限り適用することが相当であるところ、本件各土地には、いずれも地盤面と正面路線との間に高低差があるものの、その高低差は、各路線価設定区間に接する一連の宅地に共通している地勢の範囲内にあることから、本件各土地と道路の路面との高低差は、本件各土地の利用価値を著しく低下させるようなものであるとは認められず、本件取扱いを適用することはできない。（平29. 9. 5 東裁（諸）平29-34）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290017ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成29年8月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、幹線道路の後背地に所在する評価対象の土地（本件Ａ土地）は、当該後背地の標準的使用である戸建住宅の敷地の地積に比して著しく広大な土地であり、かつ、開発許可を要する面積以上の土地であることから、開発行為を行う際に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められるとして、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件Ａ土地が所在する周辺地域（本件周辺地域）は、戸建住宅の分譲を目的とする開発行為の申請がされた事例はなく、昭和60年以降に区の開発指導要綱に基づく住宅宅地開発事業の事前協議が行われた事例もないこと、②平成10年以降に本件周辺地域に建築された中高層の集合住宅等14棟のうち６棟が幹線道路の後背地に建築されたもので、本件Ａ土地の地積を上回るものもあることからすれば、本件周辺地域の宅地の標準的な利用方法は中高層の集合住宅等の敷地用地としての利用と認められる。そして広大地通達がその対象とする宅地から中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものを除いていることから、本件Ａ土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。また、本件周辺地域で最も多く利用されている戸建住宅敷地としての利用について検討しても、本件Ａ土地は、路地状開発をすることにより道路を開設することなく開発可能な土地であるから、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められず、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平29. 8. 4 東裁（諸）平29-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280148
- 裁決年月日
- 平成29年6月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した区画整理事業による換地処分を受けた12筆の土地に関し、そのうち一体の10筆（本件土地１）につき広大地として評価し、残りの２筆（本件土地２）につき無道路地として評価するべきである旨主張する。しかしながら、同区画整理事業において道路として整備する予定だった市有地（本件市有地）は、相続開始日において、大規模小売事業者との事業用定期借地契約期間が満了した後には、道路として整備されることが確実であり、本件土地１は公道又は本件市有地に接していて、宅地分譲するにつき開発道路を設ける必要はないから広大地として評価できず、また、本件土地２は、道路として整備されることが確実である本件市有地に面しているから無道路地として評価することはできない。（平29. 6.23 東裁（諸）平28-148）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平280024
- 裁決年月日
- 平成29年4月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№107
要旨
○ 請求人が、相続で取得した畑及び各宅地（本件各土地）の評価は不動産業者の作成した意見書による価額（本件意見価額）によるべきであるとして更正の請求をしたことに対し、原処分庁が、更正をすべき理由がない旨の通知処分をしたところ、請求人は、本件各土地の評価に当たって、本件各土地が無道路地であり、がけ地を含む上、公道から本件各土地まで重機が届かないという制約のために本件各土地の上の建物を取り壊すことができないなどの事情を考慮すべきであるから、本件意見価額を踏まえると、財産評価基本通達の定めにより算定した価額（財産評価額）からの減額割合を60％とすべきである旨主張する。しかしながら、本件意見価額は、本件各土地の周辺の取引相場の裏付けを欠く上、具体的な数値や客観的な根拠が何も示されておらず、適正な時価を示しているとはいえないため、請求人の主張には理由がない。なお、本件各土地は、本件各土地の周辺の一連の土地との高低差を比較検討すると著しい高低差があり、その利用価値が付近にある他の土地の利用状況からみて著しく低下していると認められることから、国税庁ホームページのタックスアンサー「NO.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」の取扱いにより、本件各土地の財産評価額から10％を減額して評価するのが相当である。また、本件各土地は一体の土地として利用されているとは認められないことから、畑と宅地ごとにそれぞれ一の評価単位として評価すべきである。（平29. 4. 7 名裁（諸）平28-24）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平280006
- 裁決年月日
- 平成29年3月29日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、①平成15年に被相続人と同族会社の連名で提出された土地の無償返還に関する届出書（本件届出書）が、昭和55年の法人税基本通達（法基通）改正後において遅滞なく（３年以内）提出されていないため、また、②本件届出書には使用貸借である旨記載されているものの、その実態は賃貸借であり、記載事項が事実に反しているので原処分庁は是正すべきであるにも関わらず、それを怠っているため、本件届出書には重大な瑕疵があり無効である旨主張する。しかしながら、本件届出書については、法基通13−1−7《権利金の認定見合せ》等で定められた要件に該当するか否かを検討して取り扱うこととなっているところ、原処分庁では有効なものとして取り扱っていたことが認められる。また、本件届出書には使用貸借契約に○印が付されているものの、賃貸借と認められる事項が記載されているほか、本件届出書に添付された賃貸借契約書によっても賃貸借であることが認められるため、使用貸借契約に○印が付されていることだけをもって重大な瑕疵とはいえず、その他の記載事項にも重大な瑕疵は見当たらないから、本件届出書は有効なものとして取り扱われるのが相当である。そうすると、本件届出書は有効であるから、相続開始日における貸宅地の評価は、「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」通達の８《「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価》の定めに基づき、自用地としての価額の100分の80に相当する金額となり、当該金額に小規模宅地等の特例を適用して相続税評価額を算定することとなる。（平29. 3.29 沖裁（諸）平28-6）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平280006
- 裁決年月日
- 平成29年3月29日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、被相続人と同族会社の連名で提出された土地の無償返還に関する届出書（本件届出書）は、関与税理士が、平成15年７月末に提出した同族会社に係る法人税の確定申告書（法人税申告書）を作成する際、被相続人や請求人ら（被相続人ら）に説明なく勝手に押印して提出されたものであり、被相続人らの意思で提出されたものではないので無効である旨主張する。しかしながら、被相続人らと関与税理士の間における税務相談の状況や本件届出書が税務相談の結果を受けて作成・提出された状況を踏まえると、①関与税理士には代理権限が付与されていたと認められること、②被相続人は、平成15年３月に被相続人所有の土地を同族会社に譲渡した（平成15年譲渡）際に、被相続人の次男及び三男らが行った具体的な作業内容について承知しており、これが本件届出書の提出の動機になったと認められること、③本件届出書に使用された印鑑は、法人税申告書には使用されていないこと、④本件届出書の被相続人の署名の横に押印された印鑑は、次男が金融機関に届け出ている印鑑であり、また、本件届出書に使用された被相続人と同族会社の印鑑は、次男及び三男が管理していたと認められることを考え併せると、法人税申告書の押印時に、関与税理士が本件届出書に勝手に押印したものであるとはいえず、平成15年譲渡を承知した上で、関与税理士と税務相談を行っていた被相続人及び同族会社の代表者である三男の承諾の下に作成・提出されたと認めるのが相当である。（平29. 3.29 沖裁（諸）平28-6）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平280022
- 裁決年月日
- 平成29年1月17日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№106
要旨
○ 原処分庁は、①本件土地上に建物を有していた被相続人が、本件土地の所有者である請求人に対し地代として金員（本件金員）を支払っていたこと、②請求人は本件金員を不動産所得に係る地代収入として所得税の確定申告をしたこと、③本件土地に係る各年度の固定資産税相当額及び都市計画税相当額の合計額（固定資産税等年税額）は変動するにもかかわらず本件金員の額が一定であり、請求人と被相続人との間において本件土地に係る通常の必要費を負担することを約していたとは認められないこと、④本件金員の年額は、本件土地に係る相続開始年度の固定資産税等年税額に本件建物に係る被相続人の持分を乗じた金額を優に上回るから、使用貸借通達からも使用貸借とみる余地はないことなどを理由に、被相続人は本件土地上に借地権を有していた旨主張する。しかしながら、①被相続人による本件土地の使用収益は、本件金員の支払が開始する以前（本件土地を請求人が被相続人の父から相続により取得したとき以前）においては使用貸借契約に基づくものであったと認められること、②本件金員の支払開始に当たり、請求人と被相続人との間で契約書が作成されたなどの事情は見当たらないこと、③本件金員の支払開始の経緯や本件金員の算定根拠も明らかではないこと、さらに、④被相続人と請求人は親子であり、本件金員の支払が開始された当時、請求人が未成年者であったことを併せ考慮すると、本件金員が本件土地の使用収益に対する対価であると認めるに足りないというべきであるから、被相続人による本件土地の使用収益は使用貸借契約に基づくものであったと認めるのが相当であり、被相続人が本件土地上に借地権を有していたとは認めることはできない。（平29. 1.17 関裁（諸）平28-22）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280072
- 裁決年月日
- 平成28年12月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、テニスクラブ（本件テニスクラブ）の敷地の一部として利用している各土地の価額は、本相続財産以外の土地を含む本件テニスクラブの敷地として利用されていた土地全体を一つの「評価単位」として財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地補正率を適用すべきである旨、及びｆ市との締結に基づく各協定書において、開発行為を行おうとした場合に制約を受けたことを理由にその協定に関する区域を一つの評価単位として、居宅として利用されていた土地（本件Ｂ区画）及び駐車場として利用されていた土地（本件Ｃ区画）を評価する際に、本件通達に定める広大地補正率を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、土地の評価単位は、原則として、遺産分割後の取得者ごとに区分した後、利用の単位となっている土地ごとに判定した評価単位を基に評価すべきであり、本件の場合、取得者別、利用の単位別に区分した４区画の土地をもって、それぞれを一つの評価単位として評価すべきである。また、本件Ｂ区画及び本件Ｃ区画について、協定を締結したとの事実関係を前提としても、本件通達の定めに照らし、何ら影響を及ぼすものではない。したがって、請求人らの各主張は認めることはできない。なお、本件に係る各相続財産の土地の評価単位の認定につき、当該土地の使用貸借に係る利用状況などに照らせば、使用貸借に基づく権利は、貸主、借主間の人的なつながりのみを基盤とするもので借主の権利が極めて弱いことから、自己の所有する雑種地の一部を自ら使用し、他の部分を使用貸借により宅地又は雑種地として貸し付けている場合には、たとえ地目が相違しても、その全体を一団の雑種地として評価するのが相当であり、また、同様に、自己の所有する宅地又は雑種地に隣接する宅地又は雑種地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地又は雑種地と一体として利用している場合であっても、所有する宅地又は雑種地のみを１画地の宅地又は一団の雑種地として評価するのが相当である。（平28.12.20 東裁（諸）平28-72）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280069
- 裁決年月日
- 平成28年12月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、相続財産である賃貸用共同住宅（本件家屋）の敷地（本件土地）の評価について、本件家屋は、相続開始の約２年前の平成○年１月１日まで被相続人が持分を有し、同日に被相続人から請求人に持分譲渡されたところ、当該家屋のうち同日以前に被相続人が賃貸し、相続開始日まで賃貸借契約が継続していた居室（本件居室）に対応する部分については、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。本件居室については、その敷地利用権は使用借権ではなく所有権に基づくものであるから、本件居室の敷地利用権に対応する土地（被相続人が家屋の持分を有していた部分の、本件土地全体のうち被相続人が持分を有していた部分に限る。）については、貸家建付地として取り扱うのが相当である。（平28.12. 7 東裁（諸）平28-69）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280069
- 裁決年月日
- 平成28年12月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、相続財産である貸家３棟（本件１貸家、本件２貸家及び本件３貸家といい、これらを併せて本件各貸家という。）について、相続開始日において空室であった部分は、本件各貸家について改修工事が行われていたという事情を斟酌すれば、全て財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》（注）２の「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するから、同通達26に定める「賃貸割合」の算出に当たっては、当該空室部分も賃貸割合に含めて計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件各貸家の賃貸状況についてみると、相続開始日において空室であった居室は、本件１貸家の９室、本件２貸家の６室、本件３貸家の３室の計18室であるが、このうち本件１貸家の１室を除き、本件相続開始日前後において、最短でも５か月を超えて空室状況にあったことが認められる。したがって、本件１貸家の１室を除く各居室については、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」には該当しない。（平28.12. 7 東裁（諸）平28-69）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280069
- 裁決年月日
- 平成28年12月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、相続財産である私道（本件土地）が近隣住民の生活用道路として利用されていることから、不特定多数の者の通行の用に供されている私道であり、財産評価基本通達24《私道の用に供されている宅地の評価》後段の定めにより零円と評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、いわゆる行き止まり道路で、本件土地を利用する者は、本件土地が隣接する宅地上に存する戸建住宅の居住者又はその関係者など、当該住宅に出入りする者に限られると認められることからすれば、不特定多数の者の通行の用に供されている私道であるとは認められない。（平28.12. 7 東裁（諸）平28-69）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平280015
- 裁決年月日
- 平成28年10月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、①本件土地が所在する地域は低層戸建住宅を中心とする住宅地域であること、②交通機関への接近性に直ちに優れているとはいえず、また地元大手デベロッパーの開発シミュレーションによっても本件土地は集合住宅等を建築するよりも戸建分譲の方が利益が大きいとされたことなどから、本件土地が存する地域は相当程度中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものに移行しつつある地域とはいえず、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地が所在する地域（その地域）は、第一種中高層住居専用地域及び第三種高度地区に指定され、建ぺい率は60％、容積率は150％とされており、絶対高さ制限も20ｍと緩やかに定められていることから、少なくとも３階建以上の集合住宅の建築が可能であること、その地域は、最寄り駅であるＡ駅から約400ｍ、Ｂ駅から約600ｍの範囲内にあり、いずれの駅からも徒歩圏内であって交通機関への接近性に優れていること、さらに、その地域においては、昭和44年以降（又は昭和40年代以降）、本件相続の開始の日まで３件の開発許可がされているが、その全てが集合住宅等の建築に係る開発行為に対するものであって、実際の利用状況も、全体の約70％という大部分が集合住宅等の敷地の用に供されていたことからすれば、その地域は、集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいるものと認められ、その地域に所在する本件土地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為は、中高層の集合住宅等の建築であると認めるのが相当である。したがって、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28.10. 6 大裁（諸）平28-15）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280040
- 裁決年月日
- 平成28年10月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地、合計地積約3,900㎡）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める本件土地に係る「その地域」は、請求人ら主張地域（本件土地の存する市街化調整区域（本件区域）及び周囲の市街化区域を含めた地域）であり、当該地域の標準的な宅地の地積は110㎡ないし170㎡程度で、開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地は本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、市街化調整区域と市街化区域とでは、土地利用の公法上の規制が明らかに異なることから、本件土地に係る「その地域」は本件土地が存する市街化調整区域となり、本件区域における土地の標準的使用は広大な住宅用敷地と認められ、その地積の中央値及び平均値からすると、「標準的な宅地の地積」は1,800㎡ないし2,100㎡程度となる。さらに、本件土地について、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか否かを検討すると、本件地域については、①本件土地の存する地方公共団体が、市街化を抑制する方向での目標ないし方針を掲げていること、②①を受け市街化区域であった区域が市街化調整区域に指定された地域であること、③過去の開発事例等からして戸建住宅の開発が進んでいる地域とは認められないこと、④土地の標準的使用は広大な住宅用敷地であることなどから、本件地域の標準的な宅地の地積と同程度の地積をもって利用することが、本件地域における合理的な利用であると認められる。そうすると、本件土地を1,800㎡ないし2,200㎡程度で区画割りをした場合、２ないし３区画程度となり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。（平28.10. 5 東裁（諸）平28-40）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平280009
- 裁決年月日
- 平成28年10月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した本件各土地は変電所に近接しているところ、変電所は土地価格比準表においても環境条件の項目として列挙されていることからすれば、財産評価基本通達（評価通達）に基づき本件各土地の評価額を算定するに当たって、本件各土地を付近の宅地と比較して利用価値が著しく低下している宅地として減額することを要する旨主張する。しかしながら、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率を評定するための標準宅地が本件変電所の東方約○ｍの地点に設置されていること、及び、同地点は本件各土地の固定資産税評価額を評定するための標準宅地と同一地点であることが認められることからすれば、本件各土地の固定資産税評価額及び宅地の倍率の評定に当たって勘案された状況類似地域に変電所が存していることとなるから、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率は、付近に変電所が所在していることを前提に評定されているものと推認することができる。したがって、本件各土地の価額の算定の基礎となる倍率は、変電所が所在することを考慮して付されていることとなるから、本件各土地を評価通達に基づき評価した額について、本件変電所に起因する減額を要しないというべきである。（平28.10. 4 関裁（諸）平28-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平280008
- 裁決年月日
- 平成28年9月26日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№104
要旨
○ 原処分庁は、請求人らが相続（本件相続）により取得した各土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の適用につき、広大地通達に定める本件各土地の「その地域」は、原処分庁の主張する地域（原処分庁主張地域）は用途地域が工業地域に指定され、工場、事務所、戸建住宅及び駐車場等が混在する地域であるのに対し、その周囲は用途地域が第一種住居地域と指定されており、戸建住宅を中心とする地域であることから、本件各土地に係る「その地域」は原処分庁主張地域の用途地域、すなわち工業地域である旨主張する。しかしながら、原処分庁主張地域において、①本件相続の開始前20年間に工場の新築はなく、工場として利用されている戸数の割合は僅かであること、②良好な住宅地としての発展等を目的とした土地区画整理事業が施行されたこと、③本件各土地の所在する地方自治体の都市計画の方針により、住居系の土地利用への誘導が図られていることを踏まえると、本件各土地の所在する地域（本件地域）における土地の標準的な使用は工場用地から住宅用地に移行しつつあるものと認められる。そして、④本件地域は戸建住宅や共同住宅の建築において用途制限に差のない第一種住居地域に定められた地域（本件周辺地域）に囲まれるように存しており、容積率及び建ぺい率も同一であること、⑤本件地域及び本件周辺地域（審判所認定地域）の東側には川幅約８ｍの川が流れており、これを境に土地の利用状況が異なることなどの事情を総合勘案すると、審判所認定地域が本件各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると認めるのが相当である。（平28. 9.26 関裁（諸）平28-8）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280001
- 裁決年月日
- 平成28年7月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、同族会社が有する借地権の存する各土地は、同社の経営するガソリンスタンド敷地（本件各敷地）及びその隣接地であるから、その評価において、土壌汚染対策費用及び土壌汚染に基づく心理的嫌悪感を要因とする市場性の減退に基づく減価相当額並びに地下タンク撤去費用相当額を控除すべき旨主張する。しかしながら、本件各敷地に土壌汚染の事実が存することを明らかにする客観的な事情は認められず、土壌汚染対策費用及び土壌汚染に基づく心理的嫌悪感を要因とする市場性の減退に基づく減価相当額を控除することはできない。また、本件各敷地に埋設されている地下タンクは、ガソリンスタンドの敷地として利用するに当たり、その目的に従って有効に利用するために設置している構築物であり、本件各敷地につき土壌汚染が確認され、浄化措置を行わなければならない状況にあるとも認められず、地下タンクの撤去費用相当額を控除することはできない。（平28. 7. 4 東裁（諸）平28-1）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280001
- 裁決年月日
- 平成28年7月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の適用において、本件土地（500.34㎡）の所在する地域（本件地域）の標準的な土地の利用は戸建住宅用地であり、その標準的な地積は110㎡から170㎡であるから、本件土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人の主張は、課税時期から数年後の本件地域の土地の利用状況に基づくものであり、課税時期における本件地域の標準的な土地の利用は店舗又は事業所の敷地で、その標準的な地積は500㎡程度であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28. 7. 4 東裁（諸）平28-1）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270067
- 裁決年月日
- 平成28年6月27日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続（本件相続）により取得した地積が500.34㎡の土地（本件８土地）について、本件８土地が所在するその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積は、戸建住宅用敷地として110㎡から170㎡までと認められることから、本件８土地は、本件地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地というべきであり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続の開始時において、本件地域における土地の利用状況は店舗等の敷地が中心であり住居専用の戸建住宅の敷地は１区画のみであることからすると、本件地域における標準的な宅地の用途は店舗等の敷地と認めるのが相当である。そして、本件地域における宅地の利用状況からすると、その標準的な宅地の地積は500㎡程度と認められる。そうすると、本件８土地は、地積が500.34㎡であることから、本件地域における標準的な宅地の地積に比し著しく地積が広大な宅地であるとは認められない。したがって、本件８土地は広大地には該当しない。（平28. 6.27 関裁（諸）平27-67）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270067
- 裁決年月日
- 平成28年6月27日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件１土地から本件８土地までの各土地（本件各土地）に係る不動産鑑定評価書（本件各鑑定評価書）における鑑定評価は合理性が認められる旨主張する。しかしながら、本件１土地から本件６土地までの各土地に係る鑑定評価においては、取引事例比較法を適用するに当たり、標準画地の合理性に疑問があり、また、本件７土地に係る鑑定評価においては、鑑定評価手法の適用に疑問があるほか、本件５土地から本件８土地までの各土地に係る鑑定評価においては、土壌汚染の事実は認められないが、土壌汚染を前提とした鑑定評価をしており妥当ではないことなどからすると、本件各鑑定評価書における鑑定評価はいずれも合理性を有しているとは認められない。（平28. 6.27 関裁（諸）平27-67）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270130
- 裁決年月日
- 平成28年5月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№103
要旨
○ 原処分庁は、請求人らが相続により取得した東側と西側でそれぞれ道路に接する不整形な土地（本件土地）について、財産評価基本通達20《不整形地の評価》にいう「想定整形地」の間口距離は50.35ｍ、奥行距離は35.0ｍであるから、本件土地の評価につき適用すべき同通達に定める不整形地補正率は0.98となる旨主張する。しかしながら、建築計画概要書の写しにある配置図によれば、本件土地に係る想定整形地の間口距離は50.50ｍ、奥行距離は35.28ｍであるから、本件土地の評価につき適用すべき同通達に定める不整形地補正率は0.97となる。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270130
- 裁決年月日
- 平成28年5月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№103
要旨
○ 請求人らは、幹線道路に接する土地（本件土地）について、①本件土地の周辺の地域は住宅地への移行地域であり、標準的な使用は戸建住宅地で、標準的な宅地の地積は70㎡であるから、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であり、②最も経済的に合理的な戸建分譲開発を行うに当たっては開発道路の敷設を要するから、公共公益的施設用地の負担を要する土地であるとして、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。ところで、当審判所が認定した本件土地に係る広大地通達に定める「その地域」（本件地域）における土地の地積の中庸値は約300㎡、平均値は約440㎡であるところ、地積が主に分布している土地の平均地積を用途別にみると、駐車場、共同住宅及び事務所の用途では、それぞれ約360㎡、約400㎡、約280㎡であり、これらの地積はいずれも、上記の中庸値と平均値の範囲内にあることからすれば、本件地域における「標準的な宅地の地積」は300㎡ないし440㎡程度であると認められ、本件土地（地積1,329,05㎡）は、本件地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大な宅地に該当する。しかしながら、本件土地について経済的に最も合理的であると認められる利用のために開発行為を行うとした場合、本件地域における標準的な地積である300㎡ないし440㎡程度で区画割りするのが相当であり、本件土地をこれら程度の地積で区画割りした場合には、３又は４区画程度となり、これらが全て幹線道路等に接する区画割りをすることが可能であるから、本件土地について開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270130
- 裁決年月日
- 平成28年5月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№103
要旨
○ 請求人らは、東側と西側でそれぞれ道路に接する土地（本件土地）の評価に当たって、財産評価基本通達（評価通達）17《二方路線影響加算》及び20−５《容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価》にいう「路線」とは、建築基準法上の道路に限られ、西側の道路は路線ではないから、評価通達17に定める二方路線影響加算及び評価通達20−５（注）３の定めはいずれも適用ない旨主張する。しかしながら、評価通達15ないし20−５は、路線価方式により宅地を評価する一連の定めであるところ、評価通達14は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路（路線）ごとに路線価を設定する旨定めるのみで、ここにいう「道路」を建築基準法上の道路に限定する定めは置かれていない。そして、西側の道路は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路であるから、評価通達に定める路線に該当し、本件土地の評価に当たり、評価通達17に定める二方路線影響加算及び評価通達20−５（注）３の定めをいずれも適用すべきである。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270034
- 裁決年月日
- 平成28年2月29日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№102
要旨
○ ４区画の各土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）の適用につき、原処分庁は、本件各土地のうち３区画の各土地（本件１ないし３土地）の本件通達に定める「その地域」（本件地域）は、財産評価基本通達14−２《地区》(6)の中小工業地区として定められた地域（原処分庁主張地域）であり、本件１ないし３土地は、いずれも原処分庁主張地域の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない旨主張し、請求人らは本件各土地の本件地域は、道路等の施設の状況等を勘案した住居表示を基本単位とする地域（請求人ら主張地域）であり、本件各土地は、いずれも、請求人ら主張地域の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある旨主張する。しかしながら、本件各土地の本件地域は、本件１ないし３土地と同土地の以外の土地（本件４土地）で相違し、本件１ないし３土地の本件地域は、原処分庁主張地域を含んだより広範な地域（審判所認定地域①）であり、また、本件４土地の本件地域は、請求人ら主張地域のうち河川により分断された地域（審判所認定地域②）であると認められる。そして、本件１ないし３土地は、いずれも、審判所認定地域①の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある一方で、本件４土地は、審判所認定地域②の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない。（平28. 2.29 関裁（諸）平27-34）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270098
- 裁決年月日
- 平成28年2月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」は、請求人ら主張地域であり、これを前提にすると、当該地域の標準的な宅地の地積は100㎡前後であるから、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地は、幅員約20ｍの通りに接しており、その道路の規模からすれば、当該通りに接しているという点は、環境・利用等の観点からして高い共通性を有していること、②本件土地は、都市計画による用途地域が準工業地域に指定されていることなどから、本件土地に係る「その地域」は、当該通り沿いの地域（本件地域）とするのが相当である。そして、本件地域における土地の標準的使用は店舗等の敷地であると認められるところ、本件地域における店舗等の敷地の地積の平均値は907.94㎡であり、本件土地の地積（1298.47㎡）は当該平均値の1.5倍に満たないこと、本件地域における店舗等の敷地の地積の範囲は206.67㎡から2,733.84㎡までと大小様々であるものの、店舗等の敷地の35画地のうちの３分の１以上である13画地は1,000㎡を超え、さらに、うち５画地は本件土地よりも地積が大きく、かつ1,600㎡を超えていることから、これらの点を総合勘案すると、本件土地は、本件地域における店舗等の敷地の地積に比して著しく広大な土地であるとは認められない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しない。（平28. 2.18 東裁（諸）平27-98）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270029
- 裁決年月日
- 平成28年2月9日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№102
要旨
○ 原処分庁は、請求人ら以外の第三者が所有する位置指定道路（本件位置指定道路といい、その所有者らを本件私道所有者らという。）に接する土地（本件土地）について、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合、本件私道所有者らの同意を要するとしても、そのような事情は本件土地自体に起因する客観的な事情ではないから財産の評価に当たって考慮されず、本件位置指定道路を利用した開発行為を行うことが経済的に最も合理的であり、当該開発行為においては、公共公益的施設用地の負担は必要ないので、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当しない旨主張する。しかしながら、本件位置指定道路は、本件私道所有者らが所有するもので、被相続人及び請求人らは本件位置指定道路に係る権利を何ら有していない。そのため、本件位置指定道路を利用した開発の可否は、本件私道所有者らの意向に左右されるものであるところ、本件土地については、請求人らの主張するように、本件土地の敷地内に新たな道路を開設して行う開発方法が想定でき、その開発の方法が十分合理性を有するものである以上、このような場合にまで、第三者の所有に係る土地を利用しての開発方法を想定することに合理性があるとはいえない。そして、請求人らの主張する開発方法においては、公共公益的施設用地の負担が必要であると認められるから、本件土地は広大地に該当する。（平28. 2. 9 関裁（諸）平27-29）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270023
- 裁決年月日
- 平成27年12月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、①評価対象地（本件仮換地）に道路を開設した開発を行えば住環境の快適性が保たれること、②本件仮換地の隣接地（本件隣接地）において行われた道路を開設せずに路地状部分を有する宅地（路地状宅地）を組み合わせた開発（路地状開発）では路地状部分が短く、これをもって本件仮換地において路地状開発を行うことが合理的とはいえず、一方で、周辺の地域では道路を開設する開発方法が一般的といえること、及び③本件仮換地で本件相続の開始後に行われた路地状開発では、路地状宅地の所有者が路地状部分を専ら道路として利用しており、当該部分は実質的な潰れ地であることなどから、本件仮換地に開発行為を行う場合には、道路を開設することが合理的であり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるので、本件仮換地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、同通達に定める「その地域」として当審判所が認定した地域においては、本件相続の開始前10年間の開発事例として本件隣接地の事例がある一方、道路開設した事例はないことからすれば、原処分庁の主張する区割り（上記③の路地状開発における区割り）は、当該地域における標準的な宅地の地積を踏まえて類似の利用に供しようとするものと認められ、また、この区割りが都市計画法等に反することをうかがわせる事情は見当たらない。さらに、路地状開発をした場合、路地状部分は駐車スペースなど宅地の一部として利用することが可能であり、土地の有効利用の点において優れるものというべきである。以上によれば、本件仮換地に関する経済的に最も合理的な開発行為は路地状開発であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、本件仮換地は、同通達に定める広大地に該当しない。（平27.12.15 関裁（諸）平27-23）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平270004
- 裁決年月日
- 平成27年11月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№101
要旨
○ 請求人らは、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担が必要か否かの判断について、分譲が販売である以上、購入者側のニーズや需要という経済的合理性に応えた上でのものでなければならず、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）は、請求人らの開発想定図又は分譲完了直前図のように道路を設置することにより、宅地としての財産価値が高まり、経済的に最も合理的な分譲ができることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地について道路等の公共公益的施設用地の負担を必要としない原処分庁の開発想定図は、本件土地の広大地通達に定めるその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積に、本件土地がその四方を幅員約６ｍないし約８ｍの公道に面している接道状況を踏まえたものであり、同図の各区画には、間口距離、奥行距離及びその形状も特段不合理とする点は認められないこと、②本件土地の所在する地域及びその周辺地域において、相続開始日前おおむね10年以内に行われた戸建住宅用地としての開発は４事例が認められ、いずれも道路の設置を伴う開発であるところ、これら開発事例の土地は公道と面していないなど道路の接続状況が本件土地と明らかに異なるとして、いずれも本件土地の評価に当たり比較すべき開発事例とは認められないことからすると、本件土地は、戸建住宅の敷地として都市計画法第４条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、広大地通達に定める広大地に該当しない。また、本件土地は、相続開始日から約１年５か月を経過した頃に実際に道路が設置された開発が行われているが、本件土地の相続開始日後の開発形態のみにより、本件土地について相続開始日において開発行為を行うとした場合に道路の設置を伴う開発が経済的に最も合理的と認められる開発であるか否かを判断することは相当でない。（平27.11.25 金裁（諸）平27-4）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平270024
- 裁決年月日
- 平成27年11月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》に定める賃貸割合の算出に当たり、各独立部分を有する家屋のうち課税時期において空室であった部分が、同通達26の(2)の(注)２に定める「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するか否かは、各独立部分の空室期間の長短のみで判断するのではなく、各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか等の事実関係から総合的に判断すべきであり、各独立部分のうち課税時期において空室であった部分（本件各独立部分）は、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったものと認められるもの」に該当する旨主張する。しかしながら、相続税法第22条《評価の原則》にいう時価とは、相続により財産を取得した日における当該財産の客観的な交換価値をいうものと解されることからすれば、各独立部分を有する家屋の全部又は一部が貸し付けられているかどうかについては、課税時期（相続開始日）における現況に基づいて判断するのが原則である。そして、同通達の(2)の(注)２に定める「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」とは、国税庁タックスアンサーが示す事実関係から、各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものをいうものと解するのが相当であるところ、本件各独立部分に係る本件相続開始日前後の空室期間は、最も短いものでも約３か月、長いものでは約１年10か月に及んでおり、国税庁タックスアンサーの③で示された期間（空室の期間が、課税時期前後の例えば１か月程度であるなど、一時的な期間であること）を大幅に上回っているのであって、社会通念に照らしても、これが一時的なものにすぎないとは認め難く、本件各独立部分の従前の賃貸状況等の事情を踏まえても、本件各独立部分が「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するとは認めることができない。（平27.11.11 大裁（諸）平27-24）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270027
- 裁決年月日
- 平成27年9月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）を戸建住宅の分譲用地として開発する場合には道路の開設が必要であること等から、本件土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について路地状部分を有する画地を組み合わせた戸建住宅の分譲用地として開発すること（路地状開発）が合理的と認められる場合には、本件通達における「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当しないところ、①本件土地は標準的な宅地の地積の区画に分割できること、②本件土地の路地状開発による区画割りは、都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の定めに反しないといえること、③本件土地に路地状開発を行うことは、建ぺい率及び容積率の計算上有利であるといえること、④本件土地の所在する地域での戸建分譲用地の開発において、路地状開発は一般的に行われているといえることからすると、本件土地について、路地状開発を行うことが合理的であると認められるから、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路等の開設が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。（平27. 9. 2 東裁（諸）平27-27）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平270027
- 裁決年月日
- 平成27年9月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地（広大地）に該当するか否かの判定に当たっては、基本的には都市計画法に規定する開発許可を要する面積基準（面積基準）を指標とすることが適当である旨主張する。しかしながら、広大地の要件は、①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものであること、③中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものではないことの３要件であるところ、これら３要件を満たすものであれば、広大地に該当するものと判断すべきであるから、広大地は、都市計画法に規定する「開発許可」を受けることが義務付けられた土地である必要はない。したがって、本件通達は、広大地の適否に当たって、特に面積基準を課したものではないことから、この点に関する原処分庁の主張は採用できない。（平27. 9. 2 東裁（諸）平27-27）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270006
- 裁決年月日
- 平成27年8月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、その最有効使用が戸建分譲素地としての使用であること、及び容積率が300％の地域であってもそれだけでは直ちにマンション適地ということにならないことなどから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当する旨主張する。しかしながら、当審判所が認定した本件土地の属する同通達の「その地域」においては、中高層の集合住宅用地としての使用割合が戸建住宅用地としての使用割合に比べ格段に高く、さらに、相続開始日以前20年間における本件土地と同規模の地積である土地に係る建物の建築状況は、中高層の集合住宅の建築例が３事例ある一方で、戸建分譲の土地開発事例はない。また、本件土地は、準工業地域に所在し、容積率が300％及び建ぺい率が60％であるところ、その接面道路の状況からすると、本件土地に中高層の建物を建築することについて特段の支障を来す状況は見受けられない。そして、本件土地は、学校、病院及びスーパーマーケット等に近接するなど、公的施設や商業施設の利用に関して利便性に大きく欠ける点は存しないことから、居住用住宅用地に適した土地であるといえる。以上のことを総合的に勘案すれば、本件土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。したがって、本件土地はマンション適地に該当するから、広大地に該当しないというべきである。（平27. 8.25 関裁（諸）平27-6）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270005
- 裁決年月日
- 平成27年8月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802021
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/1倍率方式による評価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した倍率地域に所在する宅地及び雑種地の価額について、平成24年度の雑種地の固定資産税評価額が平成23年度の固定資産税評価額に比し30％以上下落しており、平成23年度の固定資産税評価額及び近傍宅地の価額は高すぎて信用できない旨主張する。しかしながら、当該下落は、固定資産税評価額算定に当たり、雑種地の枝補正に係る補正率が見直された影響に過ぎない。また、固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づき適正に算定されており一般に合理性が認められるところ、相続開始の年における固定資産税評価額が高すぎるというのであれば、固定資産評価審査委員会に対する審査の申出などの対応ができたにもかかわらず審査の申出等を行った事実が認められない以上、請求人の主張は前提を欠き、その他財産評価基本通達に基づき本件各土地の価額を評価するに当たり、当該固定資産税評価額や近傍宅地価格を用いることが不合理であるとうかがわせる事情も認められない。したがって、請求人の主張には理由がない。（平27. 8. 4 関裁（諸）平27-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平260094
- 裁決年月日
- 平成27年4月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比して著しく高低差があることにより、その利用価値が付近にある宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件各土地は、本件土地が接する道路（本件路線）の西側に所在し、本件路線の西側に所在する土地とその東側に所在する土地の地盤面との高低差を比較すれば、一定の高低差があることは否定できないものの、いずれの土地もその大小こそあるものの高低差があり、このことは本件路線に接する一連の宅地に共通したものであると認められること、また、土地の地盤面と本件路線の路面との高低差が本件土地の高低差と同程度の土地も認められること、さらに、本件路線の西側に所在する土地においては、当該土地の地盤面と道路の路面との高低差を利用して車庫を設置していることを併せ考えると、本件土地の地盤面と本件路線の路面との高低差は、本件土地の利用価値が著しく低下させるような高低差であるとは認められない。したがって、本件各土地は、本件取扱いにより評価することはできない。（平27. 4.10 東裁（諸）平26-94）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平260091
- 裁決年月日
- 平成27年4月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、その地域における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地で、本件土地は標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地に当たるため、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地を戸建住宅の敷地として開発することを想定した場合、路地状部分を有する宅地を組み合わせた戸建住宅分譲用地とする開発（路地状開発）を行うことによって、路地状部分を除いた各地の地積について、標準的な宅地の地積に区画割りをすることが可能であり、このような区画割りは建築基準法等の法令にも反しないし、容積率及び建ぺい率の計算上有利である上、その地域においては、道路開設による開発事例はないものの、路地状開発事例が１件認められ、路地状開発を行うことが不自然ではないことなどからすると、路地状開発を行うことが合理的と認められる。そうすると、本件土地について、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に道路等の開発が必要であるとは認められず、本件土地は、公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないので、財産評価基本通達24−４の広大地には該当しない。（平27. 4. 6 東裁（諸）平26-91）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平260037
- 裁決年月日
- 平成27年3月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が営業所等の敷地として使用する土地（本件甲土地）について、本件甲土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は500㎡であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件甲土地は評価通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件甲土地の所在するその地域は主に駐車場を備えた店舗等の敷地（店舗等敷地）として利用されており、その地域における標準的な宅地の地積規模は、その地域における店舗等敷地の平均地積（877.33㎡）程度とするのが相当であるところ、当該地積規模となるよう区分する開発行為を行う場合、本件甲土地は三方が道路に接しており、開発道路を設けることなく４区画に区分することが経済的に最も合理的な方法であるから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担は必要がない。したがって、本件甲土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。 （平27. 3.24 関裁（諸）平26-37）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平260037
- 裁決年月日
- 平成27年3月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が所有する市街化調整区域内に所在する土地（本件乙土地）について、本件乙土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は220㎡程度であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件乙土地は評価通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件乙土地の所在するその地域の戸建住宅の敷地の平均地積は592.24㎡であり、また、戸建住宅の地積の地積規模別の区分のうち、区画数の占める割合が他の２倍以上である地積が200㎡を超え400㎡以下の区分に属する戸建住宅の敷地の平均地積は284.16㎡であるから、同地域における標準的な宅地の地積は300㎡から350㎡程度とすることが相当である。次にこの地積に基づき本件乙土地に係る経済的に最も合理的な方法による開発行為を検討すると、本件乙土地が接する道路の隣地を取得するなどによりその幅員を６ｍ以上とした上で、当該道路にそれぞれ２ｍ接する３区画に区分することが、最も経済的に合理的な方法による開発行為であると認められる。したがって、本件乙土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がないことから、評価通達24−４に定める広大地に該当しない。（平27. 3.24 関裁（諸）平26-37）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平260038
- 裁決年月日
- 平成27年3月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが株主となっている同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が営業所等の敷地として使用する土地（本件甲土地）について、本件甲土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は500㎡であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件甲土地は評価通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件甲土地の所在するその地域は主に駐車場を備えた店舗等の敷地（店舗等敷地）として利用されており、その地域における標準的な宅地の地積規模は、その地域における店舗等敷地の平均地積（877.33㎡）程度とするのが相当であるところ、当該地積規模となるよう区分する開発行為を行う場合、本件甲土地は三方が道路に接しており、開発道路を設けることなく４区画に区分することが経済的に最も合理的な方法であるから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担は必要がない。したがって、本件甲土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（平27．3．24 関裁（諸）平26‐38）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平260038
- 裁決年月日
- 平成27年3月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが株主となっている同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が所有する市街化調整区域内に所在する土地（本件乙土地）について、本件乙土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は220㎡程度であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件乙土地は評価通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件乙土地の所在するその地域の戸建住宅の敷地の平均地積は592.24㎡であり、また、戸建住宅の地積の地積規模別の区分のうち、区画数の占める割合が他の２倍以上である地積が200㎡を超え400㎡以下の区分に属する戸建住宅の敷地の平均地積は284.16㎡であるから、同地域における標準的な宅地の地積は300㎡から350㎡程度とすることが相当である。次にこの地積に基づき本件乙土地に係る経済的に最も合理的な方法による開発行為を検討すると、本件乙土地が接する道路の隣地を取得するなどによりその幅員を６ｍ以上とした上で、当該道路にそれぞれ２ｍ接する３区画に区分することが、最も経済的に合理的な方法による開発行為であると認められる。したがって、本件乙土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がないことから、評価通達24−４に定める広大地に該当しない。（平27．3．24 関裁（諸）平26‐38）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平260076
- 裁決年月日
- 平成27年3月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の価額は、付近に嫌悪施設が存在するという事情（本件事情）があり、本件事情により本件土地の利用価値が著しく低下しているため、国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10％相当額の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の存する地域は工場、産業廃棄物処理施設等が混在する地域で、環境条件の良い地域でなく、本件事情は個別にしんしゃくを要するものではないことから、本件土地は、利用価値の著しく低下していると認められる土地には該当せず、10％相当額の評価減をすることはできない。（平27.3.4 東裁（諸）平26-76）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平260077
- 裁決年月日
- 平成27年3月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の価額は、付近に嫌悪施設が存在するという事情（本件事情）があり、本件事情により本件土地利用価値が著しく低下しているため、国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10％相当額の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の存する地域は工場、産業廃棄物処理施設等が混在する地域で、環境条件の良い地域でなく、本件事情は個別にしんしゃくを要するものではないことから、本件土地は、利用価値の著しく低下していると認められる土地には該当せず、10％相当額の評価減をすることはできない。 （平27. 3. 4 東裁（諸）平26-77）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平260025
- 裁決年月日
- 平成27年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（広大地通達）に定める「標準的な宅地の地積」を県の開発許可基準等が定める戸建住宅の最低敷地面積であると解した上で、本件土地は、「標準的な宅地の地積」と比べて著しく地積が広大な土地であり、公共公益的施設用地の負担も生じることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨、また、仮に、広大地に該当しないとしても、市の定める規則により実質的に公益的な施設の負担を強いられることから、財産評価基本通達《評価の原則》１(3)に基づき当該負担を本件土地の評価において考慮すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅等の敷地として開発することが可能であるところ、①路地状部分を組み合わせることによって本件地域における標準な宅地の地積に分割できること、②都市計画法等の法令に反しないこと、③建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④本件地域において路地状に分筆して売買された事例が存在することを総合的に勘案すると、広大地通達に定める「公共公益的施設用地」の負担が、必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。また、請求人が予備的に主張する点については、上記のとおり本件土地の戸建住宅敷地としての開発において、公共公益的施設の負担が生ずるとは認められないから、請求人の主張には理由がない。（平27. 2.17 名裁（諸）平26-25）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平260043
- 裁決年月日
- 平成27年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、財産評価基本通達《貸家建付地の評価》26に定める賃貸割合の算出に当たり、各独立部分を有する家屋のうち課税時期において空室であった部分が、同通達26の(2)の(注)２に定める「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するか否かは、課税時期前後の空室期間のみで判断するのではなく、いかなる状況下において空室期間が生じていたか等の諸事情を総合勘案して判断すべきであり、請求人が相続により取得した各貸家に空室が生じた場合の賃借人の募集状況等を国税庁ホームページの質疑応答事例に示された基準及び先行裁決に照らせば、当該各貸家の各独立部分のうち課税時期において空室であった部分（本件各独立部分）は、全て「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当する旨主張する。しかしながら、賃貸割合の算出上、各独立部分が貸し付けられているかどうかについては課税時期における現況に基づいて判断するのが原則であり、例外として課税時期において賃貸されている各独立部分には一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない旨定めているのであるから、賃貸されていなかった期間が一時的といえるかどうかについては、当該質疑応答事例が示す「空室の期間が、課税時期前後の１か月程度であるなど、一時的な期間であること」などの事実関係から、一時的に空室になっていたにすぎないと認められるものをいうと解するのが相当であるところ、本件各独立部分は、相続開始日から１年を経過してもいまだに賃貸されていない各独立部分が複数存在するほか、相続開始日後に賃貸された各独立部分についても相続開始日前後の空室期間は最短のものでも５か月を超える期間に及んでいるのであるから、本件各独立部分が「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当すると認めることはできない。（平27. 2.17 大裁（諸）平26-43）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平260043
- 裁決年月日
- 平成27年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人と請求人の共有に係る貸家（本件貸家）の請求人の共有持分２分の１に応じて、請求人が被相続人所有の本件貸家の敷地（本件宅地）に対して有する敷地利用権が使用借権であるとしても、本件貸家の各室の賃貸借契約は被相続人と各賃借人との間で締結されており、被相続人は各賃借人に対して本件宅地の全部について使用収益させる義務を負っているのであるから、本件宅地の全部を貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」の３《使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合》は、使用貸借に係る土地を相続により取得した場合における相続税の課税価格に算入すべき価額は、当該土地の上に存する建物等の自用又は貸付けの区分にかかわらず、全て当該土地が自用のものであるとした場合の価額による旨定めているところ、建物賃借人の敷地利用権は建物所有者の敷地利用権の範囲内において行使されるものにすぎず、当該建物所有者の敷地利用権が使用借権である場合には、使用借権の価額が零として取り扱われる以上、建物賃借人の敷地利用権の価額も零として取り扱われるのは当然であって、当該定めは合理的なものと認められる。したがって、本件宅地のうち請求人が使用借権を有する２分の１の持分に相当する部分については、貸家建付地として評価することはできず、自用のものとして評価することとなる。（平27. 2.17 大裁（諸）平26-43）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250054
- 裁決年月日
- 平成26年6月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続した大規模店舗とその附属駐車場に供されている土地（本件土地）について、その最有効使用は、大規模店舗等の敷地として試算するより、戸建住宅分譲用地として試算する方が高くなるので、戸建住宅分譲用地であり、本件土地を戸建住宅分譲用地として使用するには、公共公益的施設用地の負担が必要な開発行為を要するから、本件土地は財産評価基本通達24−４≪広大地の評価≫に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の属する地域は、これに属するほとんどの土地が大規模商業施設及びその附属駐車場として利用されており、相続の開始後も新たに広大な敷地を有する商業施設が２店舗開店するなど、一層の商業地域化が進められている地域であるから、本件土地の最有効使用は、大規模商業施設及びその附属駐車場用地と認めるのが相当である。そして、本件土地をその最有効使用たる大規模商業施設及びその附属駐車場用地に供するに当たって、開発行為は不要であるから、公共公益的施設用地の負担も必要がない。したがって、本件土地は、財産評価基本通達24−４に定める広大地に該当しない。（平26. 6.24 関裁（諸）平25-54）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平250061ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成26年6月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸用マンションの敷地である各土地（本件各土地）について、①周辺土地よりも低く冠水したことがあり、今後も冠水の危険があること、②公共下水道が整備されておらず浄化槽を設置しなければならないこと及び③将来にわたり公共下水道が整備されることが絶望的な状況であることから、国税庁ホームページに掲載のタックスアンサー№4617の取扱例に記載する利用価値が著しく低下している宅地に該当し、その要素ごとに10％、合計30％の評価の減額をすべきである旨主張するとともに、仮に、この減額が認められないのであれば、浄化槽の設置費用等に基づく調整率を用いた評価の減額を主張する。しかしながら、まず、30％の評価の減額について、請求人の主張する事情は、いずれも本件各土地付近が周辺の土地よりも低い位置にあるという点に起因しているものと認められ、このうち、公共下水道の整備がないという点については、相続開始時点において既に浄化槽が設置されており、土地の利用に支障を生じているとまでは認められないことから、路線との高低差の程度や浸水被害の状況を踏まえても、10％を超える減額をすべきものとは認められない。次に、浄化槽の設置費用等に基づく調整率について、本件各土地には相続開始時において既に浄化槽が設置済であり、浄化槽の設置費用は本件各土地の減額要素とならないことや、路線価が評価の安全のために公示価格の８割程度を目途として算定されていることからすると、10％の減額で足りないとはいえない。以上のことから、本件各土地は、タックスアンサー№4617の取扱例に基づき、本件各土地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、その価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することが相当である。（平26. 6. 4 大裁（諸）平25-61）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250043
- 裁決年月日
- 平成26年5月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、隣接する市道に横断歩道橋（本件歩道橋）が設置されている土地（本件３土地）は間口が狭くなっていることにより、また、鉄道高架橋に隣接している土地（本件５土地）は、鉄道の騒音により、その利用価値が付近にある他の宅地に比して著しく低下しているので、いずれの土地についても財産評価基本通達（評価通達）の定めに従い評価した価額から10％の金額を減額して評価（本件評価方法）すべきである旨主張する。しかしながら、まず、本件３土地について、本件歩道橋が設置されている部分と本件土地との間には水路が存しており、当該水路は道路認定がされていないことから、本件３土地を評価通達の定めに従い評価する場合、当該部分については間口距離に含まれないところ、評価する土地の間口距離についてのしんしゃくは評価通達20-3《間口が狭小な宅地等の評価》による画地調整を行えば足りるものであるから、本件３土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。次に、本件５土地について、路線価は売買実例価額や公示価格等を基に宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面する路線ごとに設定されるもので、当該路線に接する宅地に共通する土地の価額に影響を及ぼす事情は考慮されているものであるから、一般に土地の価額に影響を及ぼすような鉄道の騒音については、路線に接する宅地に共通する事情であり、特定の土地のみに生ずる事情とはいえず、本件５土地のみが鉄道の騒音により利用価値が著しく低下している事情は認めらないから、本件５土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。 （平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250043
- 裁決年月日
- 平成26年5月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人が所有する賃貸用マンションの敷地である土地（本件１土地）、特定法人が所有する倉庫の敷地である土地（本件２土地）及び被相続人が所有する事務所・倉庫の敷地である土地（本件３土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める「その地域」における標準的な宅地の地積に比していずれも著しく広大な宅地で、いずれも最有効使用は戸建住宅分譲用地であり開発行為を行うと公共公益的施設用地の負担が必要となるから、広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、まず、広大地通達の趣旨からすると、既に開発行為を了しているマンション等の敷地用地は特段の事情がない限り広大地には該当しないと解されるところ、本件１土地は既に開発行為を了しているマンションの敷地用地として使用され、かつ、本件１土地上のマンションの耐用年数の残存期間は31年であり、また、当該マンションは外観上著しい劣化や損傷はなく、今後相当の期間使用することができると見込まれるため、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められないことから、本件１土地は、広大地には該当しない。次に、審判所が認定した本件２土地の所在する「その地域」及び本件３土地の所在する「その地域」において、500㎡以上の地積の土地は、いずれにおいても倉庫及び店舗・事務所の敷地並びに集合住宅等の敷地として１画地で使用する方法が標準的使用方法であると認められ、また、本件２土地及び本件３土地は、いずれにおいてもそれぞれが所在する「その地域」の平均地積を下回っているから、本件２土地及び本件３土地は、それぞれ所在する「その地域」において標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地とは認められない。したがって、本件２土地及び本件３土地は、いずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平250004
- 裁決年月日
- 平成26年5月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№95
要旨
○ 原処分庁は、請求人が母からの贈与（本件贈与）により取得した各土地（本件土地）について、請求人が代表者であるＪ社が建築した建物（本件建物）は、本件贈与時前に滅失し、滅失後はＪ社によって本件土地に建物は再建されていないことから、本件贈与時には、本件土地に係る借地権（本件借地権）は滅失している旨主張する。しかしながら、借地法（大正10年法律第49号、平成４年８月１日廃止前のもの）第２条《借地権の存続期間》第１項ただし書は、建物がその期間満了前に朽廃したときは借地権は消滅する旨規定され、滅失はこれと区分され、建物が滅失したことのみをもって借地権は消滅しないと解されていることから、この点についての原処分庁の主張は採用できない。Ｊ社は、遅くとも昭和63年から本件贈与時まで、本件土地の地代を支払っていたことが認められ、また、母は、亡父から本件土地を相続してから本件贈与時までの間に、Ｊ社が本件土地の使用を継続することに対して何ら異議を述べておらず、一方、Ｊ社は本件土地を継続して使用していたことが認められることからすると、遅くとも昭和63年に、Ｊ社と亡父の間には、本件土地に係る本件建物の所有を目的とする賃貸借契約が成立するとともに、母が亡父から本件土地を相続してから本件贈与時まで、同契約は継続しているものと認められる。したがって、本件贈与時には本件借地権は存在したものと認められる。（平26．5．9 沖裁（諸）平25-4）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平250052
- 裁決年月日
- 平成26年4月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№95
要旨
○ 請求人らは、相続財産である貸家（本件各貸家）について、賃貸の意図をもって経常的に維持・管理を行い、賃借人の募集業務を継続して行っていることなどを理由に、相続開始日において現に賃貸されていない各独立部分（本件各独立部分）は、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》の（注）２に定める「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するから、同通達に定める賃貸割合を100％として、本件各貸家及びその敷地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価とは、相続により財産を取得した日における客観的な交換価値をいうことからすれば、各独立部分を有する家屋の全部又は一部が貸し付けられているかどうかについては、課税時期の現況に基づいて判断するのが原則である。その上で、同通達26の（注）２が、例外として、賃貸割合の算出に当たり、賃貸されている各独立部分には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない旨定めているのである。本件各独立部分については、相続開始日の前後の空室期間は、最も長いもので８年間、最短のもので４か月を超える期間に及んでいることから、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当しない。したがって、同通達に定める賃貸割合を100％として、本件各独立部分及びその敷地を評価することはできない。（平26. 4.18 大裁（諸）平25-52）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平250090
- 裁決年月日
- 平成26年2月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地である本件土地を戸建住宅の敷地用地として、経済的合理性のある区画割りにし、本件土地の西側にある墓地の影響を最小限にすると、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地を戸建住宅の敷地用地として開発することを想定した場合、路地状部分を有する区画を含む複数の宅地に区画割りすることができ、このような区画割りは、建築基準法等の法令にも反しないし、容積率及び建ぺい率の計算上有利であることなどから、路地状部分を有する区画を含む複数の宅地に区画割りする方法が、経済的に最も合理的な方法である。そして、本件土地の存する地域における戸建住宅用地としての実際の開発状況等をみるに、本件相続開始日に近い時期の開発分譲事例では、路地状部分を有する区画が生ずる区画割りが行われている。そうすると、本件土地は、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められないので、財産評価基本通達24−４の広大地には該当しない。（平26. 2.18 東裁（諸）平25-90）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平250071
- 裁決年月日
- 平成25年12月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した並行する二つの路線に接するＬ字型の不整形地（本件土地）を財産評価基本通達（評価通達）20《不整形地の評価》の定めに基づき評価するに当たって、①評価通達20(1)に定める方法を選択して本件土地を三つの整形地に区分し、その三つの整形地を別個独立した整形地として、②そのうち一方のみが路線に接面する二つの整形地には、その路線の路線価に評価通達15《奥行価格補正》の定めを適用しそれぞれの価額を算出し、③そのうち二方の路線に接面する一つの整形地には、正面路線と裏面路線の路線価に評価通達17《二方路線影響加算》の定めを適用しその価額を算出し、④②の各整形地の価額と③の整形地の価額を合計した価額を本件土地の地積で除したものが本件土地の１㎡当たりの価額となる旨主張する。しかしながら、本件土地のように一体として利用している１画地の宅地である場合、当該宅地が路線に接している有利さ、すなわち、採光、通風及び人の出入りの有利さは、評価対象地全体に及ぶものであり、評価通達においては、正面路線に接することによる宅地の経済的価値及び異なる系統の路線に接することによって生じる経済的価値の増加は、その１画地の宅地の一部分のみに影響するというものではなく、１画地の宅地全体に影響するとされている。また、評価通達20(1)が不整形地を区分された整形地として、不整形地補正率を乗じる前の価額を計算する旨定めている趣旨は、奥行距離が一様でない不整形地について、具体的な奥行価格補正の一つとして示しているものである。したがって、評価通達20(1)の定めの適用に当たっては、区分された各整形地を別個独立した整形地として、区分された整形地ごとに接する路線の路線価のみを適用して評価した各整形地の価額を合計して評価することはできない。（平25.12.11 東裁（諸）平25-71）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250018
- 裁決年月日
- 平成25年12月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続した土地（本件土地）の評価において、財産評価基本通達（評価通達）20−３《間口が狭小な宅地等の評価》（間口狭小通達）に定める間口距離は道路に接する部分の距離であり、「接する」とは「通じる」、「続いている」などと解すべきであるから、本件土地の道路面と地盤面に高低差がある部分は間口に当たらず、本件土地の出入口であるすみ切り状部分が本件土地の間口となるので、当該部分の距離3.15ｍが間口距離である旨主張する。しかしながら、評価通達による画一的な評価方法が相当である趣旨は、税負担の実質的な公平の実現であり、評価により導き出されるべき財産の価額が客観的な交換価値であるとすれば、その評価通達の適用においても、画一的、統一的になされるべきであり、評価通達の各定めが予定していない要素は考慮されるべきでないものと解されるところ、間口狭小通達においては、間口の定義について特段の定めはなく、また、道路面との高低差という土地所有者の自由意思により容易に変更が可能な要素により間口距離が定まるということは、評価通達適用の画一性とも相容れないものであるから、間口狭小通達の適用においては、宅地の道路面との高低差を考慮に入れることは予定されていないものと解すベきである。したがって、本件土地の間口距離は、正面路線に接する14.2ｍであると認められる。（平25.12. 2 関裁（諸）平25-18）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250018
- 裁決年月日
- 平成25年12月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続した土地（本件土地）は、本件土地と同一町内にあり同じ路線価の路線に接する他の宅地がいずれも道路面と高低差がなく平坦な宅地であるのに、本件土地のみが道路面より異常に高いため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件評価方法）の利用価値が著しく低下している宅地に該当する旨主張する。しかしながら、本件評価方法の適用は単に道路面との高低差が存在することのみで認められるものではなく、同一路線に接する一連の宅地の状況等付近にある宅地と、評価する宅地の状況とを比較検討しても、なお、後者において利用価値を著しく低下させるような道路面からの高低差が認められる場合に限られるのが相当であるところ、本件土地は、道路面との高低差の存在は認められるものの、本件土地が所在する自治体においてその道路面との高低差による建物の建築制限はなく、また、土地の道路面との高低差の存在は、例えば建物建築の場合において、高低差が存在することにより土地の価値を高くする場合もあることを考え合わせると、本件土地は付近の土地と比較してその利用価値が著しく低下しているとは認められない。したがって、本件土地は、本件評価方法の利用価値が著しく低下している宅地に該当しない。（平25.12. 2 関裁（諸）平25-18）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平250013
- 裁決年月日
- 平成25年10月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№93
要旨
○ 請求人らは、①請求人Ａが被相続人の所有する土地（本件土地）を使用貸借により借り受け、②請求人Ａがその上に賃貸に供する目的で家屋（本件家屋）を建築して第三者に貸付け、③その後、請求人Ａから被相続人に本件家屋の持分が一部移転された状態で相続が開始したところ、請求人Ａが相続により取得した本件土地について、本件家屋に被相続人の持分が一部でもあれば、借家人の存在により本件土地の処分は制約されるから、本件家屋の持分にかかわらず、本件土地に及ぶ経済的効果は同一であるといえるので、その全体を財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》に基づき貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、本件家屋の敷地の用に供され、その共有持分に応じて利用されていたといえることからすると、被相続人と請求人Ａは、本件家屋の共有持分に応じて敷地利用権を有していたと認められる。そして、請求人Ａの共有持分に相当する敷地利用権は使用借権と認められるので、使用借権が付着している土地については、当該土地の上に存する建物について賃貸借関係が成立しているとしても、当該建物賃貸借は、敷地所有者との関係でみると、借地借家法の制限を受けることなく、建物の賃借人に土地の明け渡しを請求することができることから、本件土地のうち請求人Ａの本件家屋の共有持分に相当する部分については、貸家建付地ではなく、自用地として評価するのが相当である。（平25.10. 1 名裁（諸）平25-13）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平250006
- 裁決年月日
- 平成25年8月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の財産評価基本通達に基づく評価において、①本件土地付近で、実際に宅地開発がなされている戸建住宅地における標準的な宅地の地積を基に、本件土地はその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるとともに、②本件土地が所在する市町村には、500㎡以上の宅地開発を規制する条例があり、当該条例を無視して宅地開発を進めることは事実上困難であることから、同通達24-４《広大地の評価》（広大地通達）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、広大地通達が定める「標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大」であるとは、開発行為を行う場合に都市計画法に規定する許可が必要であり、かつ、その土地の面積がその地域における土地の標準的な宅地の地積よりも広大である場合をいうものと解されるところ、①本件土地は、約600㎡の面積であって、開発行為を行う場合、都市計画法の規定に基づく許可を必要とする3,000㎡以上の土地には当たらず、また、②当該条例は、500㎡以上の宅地開発を行おうとする際に、市町村長への届出及び確認を求めるものにすぎず、これを都市計画法に規定する許可と同視することはできないことから、本件土地は広大地通達に定める「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」には該当しない。（平25. 8. 1 名裁（諸）平25-6）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平250016
- 裁決年月日
- 平成25年7月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地の評価に当たり、当該土地を戸建住宅用地として開発するとした場合の区画に分割し、当該区画ごとに財産評価基本通達（評価通達）の定めによる路線価及び各種補正率を基に評価した価額の合計額から、当該土地の宅地造成費の見積額を控除して評価した価額が当該土地の時価であるとし、当該価額を評価通達の定めにより評価した価額が上回っていることから、当該土地の評価について、評価通達の定めによらないことが正当であるとして是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人らの評価方法は、公示価格の80％程度の水準で評定されている路線価を基に当該土地の価額を計算しながら、他方で宅地造成費の見積額を控除するという、一部についてのみ実額計算を採り入れた一貫性のない評価方法というべきであり、更に区画の分割の仕方が評価する者により区々となるほか、宅地造成費の見積りについても区々とならざるをえない評価方法であり、また、当該土地の宅地造成費の見積額には、土地自体の価額を算定する場合に考慮すべきではない水道、ガス、給排水等の設備費用が含まれていることから、請求人らの主張する当該土地の価額は、当該土地の客観的交換価値を適切に示しているものとは認められない。したがって、当該土地の評価には、評価通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平25. 7.18 東裁（諸）平25-16）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平250016
- 裁決年月日
- 平成25年7月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地の評価に当たり、売却価額（当該土地の一部を相続開始後に売却した価額）を時点修正した金額から売却に付随して発生する費用等を控除した売却部分の金額に、当該土地全体の地積による広大地補正率を適用した残地部分の金額を加えた価額が当該土地の時価であるとし、当該価額を財産評価基本通達（評価通達）の定めにより評価した価額が上回っていることから、当該土地の評価について、評価通達の定めによらないことが正当であるとして是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人らの売却部分の評価方法は、売却価額から当該売却に要した費用及び譲渡所得の税額を控除して求めるものであり、土地の客観的交換価値を把握する評価方法として合理性があるとは認めることはできず、更に、他方では残地部分についてのみ財産評価基本通達24−４《広大地の評価》により評価するという一貫性のない方法であるから採用することはできない。したがって、当該土地の評価には、評価通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平25. 7.18 東裁（諸）平25-16）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平250007
- 裁決年月日
- 平成25年7月5日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№92
要旨
○ 原処分庁は、１画地の宅地の一部分に区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合に、財産評価基本通達27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにおける「承役地である宅地の自用地としての価額」は、当該区分地上権に準ずる地役権が設定された部分を１画地として評価した価額によるべきである旨主張する。しかしながら、区分地上権に準ずる地役権は、区分地上権と同様に、土地の地下又は空間について上下の範囲を定めて設定され建築物の設置を制限するもので、権利の設定に当たり支払われる補償金が、その設定に伴う土地利用の制限に応じて支払われる現状を考慮して、区分地上権と同様の評価方法が定められていることから、区分地上権を評価する場合の財産評価基本通達27−４《区分地上権の評価》（注）２と同様に、「承役地である宅地の自用地としての価額」は、１画地の宅地（本件土地の全体）の自用地としての価額のうち、当該区分地上権に準ずる地役権が設定された部分（本件土地のうち地役権が設定されている部分）の地積に対応する価額により評価することが相当である。（平25. 7. 5 東裁（諸）平25-7）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240225
- 裁決年月日
- 平成25年6月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地（路線価の設定されていない私道（本件私道）のみに接している土地）の価額について、①本件私道が建築基準法上の道路ではないため特定路線価を設定すべきではないこと、②本件私道に設定された特定路線価（本件特定路線価）を基に本件土地を評価するか否かは納税義務者の選択によるべきであることから、本件特定路線価ではなく、本件私道に接続する路線の路線価に基づき評価すべきである旨主張する。しかしながら、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の価額は、当該道路に特定路線価が設定されている場合には、その特定路線価の評定において不合理であると認められる特段の事情がない限り、特定路線価に基づく評価方法により評価することが合理的であるところ、本件特定路線価は、本件私道の付近の路線（本件基準路線）に設定されている路線価を基として、本件私道及び本件基準路線の状況に即した客観的な格差率に基づく格差検討により評定されており、その評定において不合理であると認められる特段の事情があるとは認めれない。したがって、本件土地の価額は、本件特定路線価に基づき評価すべきである。（平25. 6. 6 東裁（諸）平24-225）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240181
- 裁決年月日
- 平成25年3月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、土地区画整理事業の施行区域内に存しており、当該区域内に存する土地は都市計画法による建築制限（本件建築制限）を受けることから、本件土地を路線価方式で評価するに当たり、財産評価基本通達（評価通達）27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めを準用して30％の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線価を設定する地域に共通する事情については、路線価の評定の前提とされてその価格に織り込まれているのが通常であるのに対して、宅地ごとの客観的な個別事情については、評価通達に定められた個別の定めを適用することにより、その事情がしんしゃくされることとなるところ、本件建築制限は、路線価を設定する地域に共通する事情として、本件土地に適用される路線価（本件路線価）の評定の前提とされているものの、本件路線価の具体的な評定においては、影響を与える要因ではないと判断されており、その判断も相当であると認められることから、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められない。また、請求人らの主張する評価通達の定めは、個別の設定契約により区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合の評価方法であって、本件建築制限のように当該事業の施行区域に共通した事情を考慮する場合に適用できるものではない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件建築制限を個別にしんしゃくすることはできない。（平25. 3.26 東裁（諸）平24-181）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240181
- 裁決年月日
- 平成25年3月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、土地区画整理事業の施行区域内に存しており、当該区域内に存する土地は都市計画法による建築制限（本件建築制限）を受けることから、本件土地を路線価方式で評価するに当たり、財産評価基本通達（評価通達）24−７《都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価》に定める補正率及び利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を併用して適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線価を設定する地域に共通する事情については、路線価の評定の前提とされてその価格に織り込まれているのが通常であるのに対して、宅地ごとの客観的な個別事情については、評価通達に定められた個別の定めを適用することにより、その事情がしんしゃくされることとなるところ、本件建築制限は、路線価を設定する地域に共通する事情として、本件土地に適用される路線価（本件路線価）の評定の前提とされているものの、本件路線価の具体的な評定においては、影響を与える要因ではないと判断されており、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められない。また、請求人らの主張する評価通達の定めは、評価する宅地の一部又は全部が都市計画道路予定地の区域内である場合の評価方法であって、本件建築制限のように当該事業の施行区域に共通した事情を考慮する場合に適用できるものではないし、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められないのであるから、請求人らの主張する利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を適用する必要性も認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件建築制限を個別にしんしゃくすることはできない。（平25. 3.26 東裁（諸）平24-181）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240172
- 裁決年月日
- 平成25年3月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した宅地（本件宅地）の評価に当たり、その面する市道に沿接する他の宅地や最寄りの公示地と比較して道路より高い場所に位置しているにもかかわらず、路線価が同額であることなどから、利用価値が著しく低下している宅地として10％の評価減の取扱い（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いの適用は、同一の路線（財産評価基本通達14《路線価》に定める路線）に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお後者に著しい高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件宅地が面する路線は下り坂となっており、本件宅地を含む当該路線に接する各宅地の地盤面には当該路線の道路面との高低差があって、このことは当該路線に接している各宅地に共通したものであり、また、当該路線に接するその他の宅地の地盤面には、当該路線の道路面との高低差が本件宅地と同程度のものも認められることからすると、当該路線に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、本件宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討してもなお著しい高低差があるとはいえない。したがって、本件宅地の評価に当たり、本件取扱いを適用することはできない。（平25. 3.11 東裁（諸）平24-172）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240163
- 裁決年月日
- 平成25年2月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地について開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地の属する地域の開発の実例をみると、道路を開設して開発した事例は、開発区域と接する既存の道路が一つのみであり、かつ、その既存の道路から奥に戸建住宅用地を３区画以上分割することが可能である程度の奥行距離がある場合であり、それ以外の事例は、路地状部分を有する宅地を組み合わせるなどして道路を開設せずに開発がされている事例であるところ、本件土地は、その接する既存の道路が二つあり、これらの既存の道路からの奥行距離が戸建住宅用地を２区画分割することが可能である程度の距離の土地であり、上記の道路を開設して開発した事例と事情を異にしていること、また、②一般に道路を開設する開発は、道路部分の面積に相当する潰れ地を生じさせることとなり、容積率及び建ぺい率の算定上不利になるのが通常であること、更に③土地の開発業者は、経済的に合理的な判断に基づき当該土地の価値を最大限に高められるよう方法によって開発を行うことが通常であるところ、相続開始後に本件土地を譲り受けた業者が本件土地について道路開設することなく開発を行ったことからみても、本件土地においては、新たな道路を開設せず、路地状部分を有する宅地を組み合わせた開発が経済的に最も合理的であると認められる。したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担は必要ではなく、本件土地は、広大地に該当しない。（平25. 2.27 東裁（諸）平24-163）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240132
- 裁決年月日
- 平成24年12月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した歩道状空地（被相続人が、生前、共同住宅の建設のため、都市計画法上の開発行為の許可を受けるに当たり整備を求められていることを了解した上、当該共同住宅の敷地の一部に整備した歩道状の空地）は、市道と一体をなす歩道として第三者の通行を容認しなければならない状況にあり、開発許可権者による事実上の拘束力により、私道以外の形状への変更や建築物の築造等の通行を妨害する行為が禁止されるという制限がある土地であるので、財産評価基本通達24《私道の用に供されている宅地の評価》に定める私道の用に供されている宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該歩道状空地は、建築基準法上の「道路内の建築制限」や「私道の変更又は廃止の制限」の対象となる土地には該当せず、当該歩道状空地を使用・収益する権能の制約は、第三者の通行の用に供されている限度にとどまるものであり、また、当該敷地の用途を変更する場合において、当該歩道状空地を廃止することについても法令上の制限はなく、そして、当該歩道状空地を整備した経緯や当該整備により当該共同住宅の周辺環境全体も整ったと評価できることに照らすと、当該歩道状空地については、私有物としての使用・収益の権能の制約は限定的であり、宅地としての価値が著しく低下しているとは認められない。したがって、当該歩道状空地は、私道の用に供されている宅地に該当するものではなく、当該共同住宅の敷地の一部であり、貸家建付地として評価するのが相当である。（平24.12.20 東裁（諸）平24-132）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平240011
- 裁決年月日
- 平成24年12月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した本件各土地の評価に当たって、本件各土地が面している私道は不特定多数の者の通行の用に供されておらず当該私道に路線価を設定すべきではないから、当該私道に設定された路線価によらずに評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該私道は通り抜けが可能であり、当該私道沿いに存する戸建住宅３棟及び集合住宅２棟の居住者のみにその通行を制限した状態にはなっておらず、不特定多数の者の自由な通行の用に供されている道路であるから、当該私道に路線価を設定したことは相当であり、本件各土地は当該私道に設定された路線価を基に評価すべきである。（平24.12.17 仙裁（諸）平24-11）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平240010
- 裁決年月日
- 平成24年12月14日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した本件ＡＢＣ各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、土地区画整理事業の施行地域であり、当該地域は戸建住宅とマンション等が混在しているが、マンション建築の状況、隣接地域の状況及び不動産鑑定士の意見等からマンション適地には当たらず、本件ＡＢＣ各土地の面積はいずれも3,000㎡前後と著しく広大で、開発行為を行う場合、公共公益的施設用地の負担が必要となることから、本件通達に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件ＡＢＣ各土地の「その地域」は、周辺の土地の利用状況、道路及び用途地域による地域の一体性の分断等を基に判断すると、土地区画整理事業の施行地区内で本件ＡＢＣ各土地と用途地域を同じくする地域と見ることが相当であり、本件Ａ土地の属するその地域はＸ地域であり、本件Ｂ土地及び本件Ｃ土地の属するその地域はＹ地域であるところ、両地域ともに、①用途地域がマンション等の建築に係る規制が厳しくなく、②交通機関、公共施設や商業施設との接近性に優れており、③用途地域、建ぺい率及び容積率が同一である、北側に隣接・近隣する地域の標準的使用及び開発状況は、中高層の建物の敷地であり、加えて④平成10年以降、1,000㎡以上の土地について戸建住宅用地の開発行為は行われていない。これらのことからすると、本件ＡＢＣ各土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認められるから、本件ＡＢＣ各土地はマンション適地に該当する。したがって、本件ＡＢＣ各土地は、本件通達にいう広大地には当たらない。（平24.12.14 仙裁（諸）平24-10）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240123
- 裁決年月日
- 平成24年12月13日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した雑種地（本件雑種地）の評価に当たり、本件雑種地の属する地域は、本件雑種地が面している幹線道路沿いを除く地域であり、当該地域には、戸建住宅が建ち並んでおり、また、本件雑種地は、請求人らが経営する会社に駐車場用地として賃貸されており、現に宅地として有効に利用されている建築物等の敷地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件雑種地の属する地域は、幹線道路沿いの地域であり、低層の小売店舗、飲食店等が比較的多く建ち並んでおり、これらの敷地が当該地域の標準的使用と認められ、本件雑種地は、当該標準的使用に係る敷地の標準的な地積に比して著しく広大とはいえない。したがって、本件雑種地は、広大地に該当しない。（平24.12.13 東裁（諸）平24-123）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240123
- 裁決年月日
- 平成24年12月13日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した賃貸用共同住宅の敷地（本件宅地）の評価に当たり、本件宅地の属する国道の東側の地域は、戸建住宅とマンションが混在しており、本件宅地は、明らかにマンションの敷地用地に適している土地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件宅地の属する地域は、当該国道沿いの準住居地域であると認められ、①当該地域は、マンション等の建築に係る開発規制が厳しくない地域であること、②当該地域には、中高層の集合住宅の敷地が６箇所所在すること、③当該地域における相続開始前10年間の開発許可事例は全て共同住宅の建築事例であること、④本件宅地は駅から徒歩圏内にあることを総合勘案すると、当該地域の標準的使用は中高層の集合住宅であると認められる。したがって、本件宅地は、マンションの敷地用地に適している土地と認められ、広大地には該当しない。（平24.12.13 東裁（諸）平24-123）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平240016
- 裁決年月日
- 平成24年11月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、路線価の設定されていない位置指定道路（本件位置指定道路）のみに接面しており、本件位置指定道路は、路線価の付された市道（本件市道）に接続しているところ、本件各土地の評価に当たっては、本件位置指定道路に設定された特定路線価（本件特定路線価）ではなく、本件市道に付された路線価を正面路線価とすべきである旨主張する。しかしながら、特定路線価を設定して評価する趣旨は、評価対象地が路線価の設定されていない道路のみに接している場合であっても、評価対象地の価額をその道路と状況が類似する付近の路線価の付された路線に接する宅地とのバランスを失することのないように評価しようとするものであって、このような趣旨からすると、特定路線価は、路線価の設定されていない道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基にその道路の状況、評価しようとする宅地の所在する地区の別等を考慮して評定されるものであるから、その評定において不合理と認められる特段の事情がない限り、当該特定路線価に基づく評価方法は、路線価の設定されていない道路のみに接続する路線に設定された路線価を基に画地調整を行って評価する方法より合理的であると認められる。本件特定路線価の評定についてみると、不合理とみられる特段の事情は見当たらないから、本件各土地の価額は、本件特定路線価を正面路線価として評価するのが相当である。（平24.11.13 関裁（諸）平24-16）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平240009
- 裁決年月日
- 平成24年10月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」における土地の標準的な利用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、戸建住宅用地として開発するには、公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、本件通達の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、本件土地を含む、本件通達に定める「その地域」（本件地域）の土地の利用状況について、その利用区分を「戸建住宅」、「共同住宅（３階以上）」、「共同住宅（３階未満）」、「法人等事業所」、「店舗」及び「その他」に区分して調査したところ、「店舗」としての利用が本件地域における標準的な利用と認められ、さらに、本件地域において「店舗」として利用されている土地について、面積順で上位から２番目の物件は、３番目の地積の２倍ほどあることから、上位１、２番目を除き単純平均すると、その面積が730平方メートルとなること、及び地価公示地が本件土地から300メートルほど南に所在し、その地積が770平方メートルであることからすると、本件地域の標準的な宅地の地積は730〜770平方メートルと認められ、本件土地が867平方メートルであることからすれば、本件土地が標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件通達の評価方法を適用することはできない。（平24.10.30 名裁（諸）平24-9）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平240009
- 裁決年月日
- 平成24年10月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人Ａが、本件被相続人から本件土地を使用貸借により借り受け、その上に本件被相続人と共有で建物を有していたところ、請求人Ａは当該建物の持分割合と同一の持分割合で本件土地の共有持分を相続していることから、請求人Ａが取得した本件土地の持分の価額は全てを自用地としての価額とすべきであり、他方、当該建物と同一の持分割合で本件土地の共有持分を取得した請求人Ｂの当該共有持分の価額は全てを貸家建付地としての価額とすべきである旨主張する。しかしながら、民法第249条《共有物の使用》の規定のとおり、共有の対象は、その共有物の一部に限定されることはないのであるから、本件土地について自用地部分と貸家建付地部分とを明確に区別することはできず、貸家建付地としての制約は本件土地全体に及ぶものである。したがって、本件土地の評価に当たり、請求人Ａが取得した本件土地の共有持分を自用地とし、請求人Ｂが取得した本件土地の共有持分を貸家建付地とするなどという区別をすることはできない。（平24.10.30 名裁（諸）平24-9）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240076
- 裁決年月日
- 平成24年10月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、請求人の主張する地域（請求人主張地域）である旨を前提として、当該地域内における標準的使用は戸建一般的住宅地であり、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、本件通達にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」は、線路の北側にあって、区画整理区域内で本件土地と行政的規制を同じくする地域（審判所認定地域）であると認められ、これに反する請求人主張地域は採用できない。また、審判所認定地域における宅地の標準的使用の判断に際しては、当該区画整理の換地後の各区画の状況及び条例の影響も考慮すべきであるところ、審判所認定地域では、条例により、建物の建築をする場合、商業・事務系施設の集積を高めるため、少なくとも１階部分について店舗等の設置の協力依頼がされており、現に、戸建住宅や共同住宅に比して、店舗又は店舗併用住宅が多く建築されていることからすると、宅地の標準的使用は店舗又は店舗併用住宅と認めるのが相当である。そして、当該区画整理の換地後の各区画の建物の建築状況に基づいて、本件土地について公共公益的施設の負担の要否について検討すると、開発行為を要しないか、区画に割りをするとしても、公共公益的施設用地の負担は見込まれない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しないものである。（平24.10.15 東裁（諸）平24-76）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240071
- 裁決年月日
- 平成24年10月10日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、レンタカー事業のために貸し付けられていた本件各土地（本件貸家の敷地及び駐車場部分の敷地）の評価に当たり、賃借人はその事業目的のため本件各土地を一体として借り受けることが絶対条件だったから、本件各土地の全体を一体として貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地が一体として利用されていることは、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価する（財産評価基本通達７《土地の評価上の区分》ただし書）か否かについての判断の基礎となるものではあっても、「貸家の敷地の用に供されている宅地」であるか否かについての判断の基礎となるものではない。そして、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》は、「貸家の敷地の用に供されている宅地」について定めたものであるところ、本件貸家と別個の賃貸借契約がされている駐車場部分の敷地は、利用状況からも「貸家の敷地の用に供されている宅地」部分がないことが明らかである。したがって、本件各土地のうち、本件貸家の敷地に当たる部分の土地については貸家建付地として評価すべきであるが、駐車場部分の敷地については貸家建付地として評価することはできない。（平24.10.10 東裁（諸）平24-71）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平240004
- 裁決年月日
- 平成24年8月28日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№88
要旨
○ 原処分庁は、相続財産である本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」は甲地域であり、甲地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると路地状開発することが可能であること、また、甲地域内における路地状開発の事例は数多く存在し、一般的に行われていることなどから、本件土地については、路地状開発による開発が経済的に最も合理的な開発であり、公共公益的施設用地の負担の必要はなく、本件通達に定める広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、本件通達に定める「その地域」は、本件土地と使用状況の連続性、地域の一体性が認められる丙地域と認めるのが相当であり、また、丙地域内においては、道路開設による開発事例と路地状開発事例とが存するものの、本件土地はいずれの事例の画地とも条件を異にするところ、丙地域は、将来、甲地域と同様な街並みになることが予想されることから甲地域における開発事例をみてみると、本件土地と類似する土地での路地状開発の事例はないことに加えて、本件土地において路地状開発を行うとする場合には原処分庁主張の開発想定図にある開発を行うことが想定されるが、その想定される路地の長さを有する開発事例もないことからすると、本件土地については、道路開設による開発を行うのが経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は、公共公益的施設用地の負担の必要があるものであり、本件通達に定める広大地として評価するのが相当である。（平24. 8.28 仙裁（諸）平24-4）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240006
- 裁決年月日
- 平成24年7月4日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№88
要旨
○ 請求人は、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）の適用がないとされる、いわゆるマンション適地等に当たるか否かについて、①本件土地の周辺地域の状況は戸建住宅とマンションが混在している地域であること、②専門家が本件土地は、マンションの敷地よりも戸建住宅の敷地に適しているとの意見を述べていることなどからすると、本件土地はマンション適地等に該当しない旨主張する。しかしながら、マンション適地等であると認められる場合とは、本件通達に定める「その地域」におけるマンション等の建築の状況、用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制、また、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性等から判断して、評価対象地をマンション等の敷地とすることが経済的に最も合理的であると認められる場合を指すと解するのが相当であるところ、①本件土地の存する「その地域」は、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地は公共施設及び商業施設との接近性に優れていること、③「その地域」には複数のマンションが存すること、④「その地域」において、本件相続開始前10年間における500㎡以上の土地に係る建物の建築事例は２件あり、いずれもマンションの建築事例であること、⑤本件相続開始日後、現に本件土地上にマンションが建築されていることからすると、本件土地は明らかにマンション適地等に該当するものと認められる。（平24. 7. 4 東裁（諸）平24-6）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230084
- 裁決年月日
- 平成24年6月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802021
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/1倍率方式による評価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、市街化調整区域に所在する本件Ｂ土地及び本件Ｃ土地は、いずれも農地法の許可を受けて宅地転用された土地であるため、転用許可を受けた者の相続承継人以外の者が新たに家屋を建築する場合、再度、開発許可を受けるための費用を負担する必要があり、また、都市計画法の規定により建築物の構造、用途について規制されていることから、財産評価基本通達27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》の(2)の定めを準用し、自用地としての価額から30％の割合を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件Ｂ土地は、従来と同一用途の建物を建築する場合であれば開発許可を受ける必要がないことから、相続開始日の現況において財産の価額に影響を及ぼす事情があるとは認められない。また、市街化調整区域に所在する宅地においては、建物の建替えなどに際し、開発許可申請等手数料の負担が発生したり、都市計画法の規定等により一定の公法上の規制が加えられたりするものの、かかる事情は、財産評価基準書の倍率に考慮されているものであり、本件Ｂ土地及び本件Ｃ土地が所在する地域において定められた倍率について、財産評価基準書上、これら各土地と同じ倍率が適用される地域に区分されている県地価調査基準地における基準地価格及び固定資産税評価額を基に検討しても、不合理な点があるとは認められないことから、上記規制等に関する補正が必要であるとは認められない。（平24. 6.19 関裁（諸）平23-84）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230085
- 裁決年月日
- 平成24年6月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める「その地域」における標準的な土地の利用形態は100㎡程度の地積の一般戸建住宅用地であるとして、本件土地について開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る「その地域」における土地の利用の現況及び当該地域に所在する地価公示地の公示事項等からすれば、当該地域における標準的な土地の使用状況は、1,300㎡程度の規模の小工場、倉庫等の敷地であると認められる。そうすると、地積が約2,300㎡である本件土地は、当該地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるものの、本件土地は、南北において市道に接面し、その形状がおおむね長方形であることから、本件土地について上記標準的な宅地の規模により開発行為を行うとした場合、南北で二区画に分割すれば、開発区域内に新たな道路を開設せずとも、分割後の区画がそれぞれ既存の市道に接面するように開発することが可能であるから、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、財産評価基本通達24−４に定める広大地に該当しない。（平24. 6.19 関裁（諸）平23-85）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平230105
- 裁決年月日
- 平成24年5月22日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№87
要旨
○ 請求人らは、相続した本件土地の上に、本件被相続人及び他の共同相続人ら（本件被相続人ら）が所有する本件建物が存しているところ、本件土地の使用料は無償であるものの、本件建物が存する権原は、本件建物の所有を目的とする地上権である旨主張する。しかしながら、親族間で土地の無償使用を許す関係を地上権の設定と認めるためには、当事者が何らかの理由で特に強固な権利を設定することを意図したと認めるべき特段の事情が存在することを必要と解すべきであるところ、①本件建物を本件被相続人らの共有とした理由からすれば、わざわざ本件被相続人にとって著しい負担となる無償の地上権を設定する必要もないこと、②本件被相続人と当該他の共同相続人らとの間で、地上権を設定する場合に通常取るであろう行動が、取れたにもかかわらず、これを取っていないこと及び③本件においては上記特段の事情も見当たらないことからすると、本件建物の所有に係る当該他の共同相続人らの本件土地上の権利は、せいぜい使用貸借によるものとみざるを得ない。そして、本件建物の建築後、本件相続開始に至るまで、権利関係に変動があったことを認めるに足る証拠はないから、本件相続開始時点で、本件土地上に、当該他の共同相続人の地上権が存在していたとは認められない。（平24. 5.22 名裁（諸）平23-105）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230225
- 裁決年月日
- 平成24年5月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地が存する地域の標準的な使用は戸建住宅用地であること、本件土地の南側に隣接し、本件相続開始日において駐車場であった土地が、その後、戸建分譲用地に開発されていることなどから、本件土地は財産評価通達24−４《広大地の評価》にいういわゆるマンション適地等には該当しない旨主張する。しかしながら、①本件土地の存する地域は、用途地域が準工業地域であり、建ぺい率は60％で容積率が300%であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地の存する地域は、最寄り駅の北東約600ｍに位置し、公立の小中学校に近接するなど、公共施設への接近性に優れ、また、商業施設との接近性にも優れていること、③本件土地の存する地域には、複数のマンションが存し、本件地域の過半がマンション及び事務所ビル等の敷地であること、④現に、本件土地はマンションの敷地の用に供されていることからすると、本件土地はマンション適地等に該当するものと認めるのが相当である。（平24. 5.22 東裁（諸）平23-225）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230222
- 裁決年月日
- 平成24年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件Ａ土地は、間口、奥行が短く、面積も狭小で、通常の建物の建築に支障があることから、利用価値が著しく低下している宅地として、10％の評価減を行うべきであり、また、本件Ｂ土地は面積が特に狭小で、形状も悪いことから、建物が建築できない土地として、財産評価基本通達25《貸宅地の評価》(5)に準じ、同27−５《区分地上権に準ずる地役権の価額》(1)に定める区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地として、50％の評価減を行うべきである旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地は、現に建物の敷地として有効に利用されている土地と同程度の面積の土地であり、また、本件Ｂ土地についても、現に建物の敷地として有効に利用されている土地であることなどからすると、その利用価値が著しく低下しているとは認められない。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230222
- 裁決年月日
- 平成24年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地に係る貸借契約については、本件被相続人と本件借地人の間で、相続開始前13年前に建物所有を目的とする土地貸借契約（本件貸借契約）が締結され、長期間地代が支払われていることなどから、賃貸借契約であり、本件土地は、借地権の設定された土地である旨主張する。しかしながら、①本件貸借契約締結時の地代はその年度の固定資産税額を下回っていること、②相続開始日前４年前の地代もその年度の固定資産税額を下回っていること、③相続開始日前３年以降は地代の支払いがされていないこと等の事実に照らすと、本件貸借契約における地代が使用収益に対する対価的意義を有するものであったとは認められないから、本件貸借契約は、本件被相続人が、親戚関係にあった本件借地人に対して、せいぜい本件土地の所有に必要な費用である固定資産税相当額程度を負担させて本件土地を使用させることを約した使用貸借契約であると認められる。また、本件土地については、本件貸借契約が締結されていたと認められるところ、使用貸借は借主の死亡により終了するものであり、本件相続開始日前に本件借地人は死亡しているから、本件相続開始日において本件貸借契約に係る使用貸借は終了していると認められる。そして、その後、本件相続開始日までに新たに借地権が設定されたと認められる証拠もないから、本件土地は借地権の設定された土地とは認められない。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230222
- 裁決年月日
- 平成24年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地が存する地域は、戸建住宅と中高層住宅が混在している地域であること、当該地域の近隣の広大な土地の開発は、戸建分譲開発が主であること及び近隣マンションの９割以上は賃貸マンションであること等から、本件各土地は財産評価通達24−４《広大地の評価》にいういわゆるマンション適地等とはいえない旨主張する。しかしながら、①本件各土地の存する地域は、第一種住居地域であり、建ぺい率は60％で容積率は200％であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件各土地は、駅から約700ｍの徒歩圏内に位置し、公立の小中学校に近接するなど、公共施設への接近性にも優れていること、③本件各土地の存する地域における本件相続開始日前10年間における500㎡以上の土地に係る建物の建築事例６件の内、５件がマンションの建築であること、④本件各土地の存する地域には、複数のマンションが存していること、⑤現に、本件各土地の複数はマンションの敷地であり、マンションの敷地でないものについても、状況の類似する隣地がマンションの敷地であること、⑥賃貸マンションの敷地であっても、分譲マンションの敷地と同様、土地を細分化せず一体利用することにより、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要としない以上、これに係る減額の補正の必要はないことからすると、本件各土地は、マンション適地等に該当するものと認めるのが相当である。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230222
- 裁決年月日
- 平成24年5月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、本件土地の隣接土地（本件隣接地）と一体として建物の敷地の用に供していることが外観上明らかであること、本件土地は、本件隣接地に建物を建築する際に、容積率及び建ぺい率の算定上、当該建物の敷地としていた土地であることから、本件隣接地と一体として借地権の設定されている貸宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地については、自動車保管場所(車庫)として、本件隣接地については、建物所有を目的として、それぞれ、同日に、本件土地賃貸借契約及び本件隣接地賃貸借契約が締結された各書面が存し、現に当該各書面の記載に従って、本件土地については自動車保管場所として、本件隣接地については建物の敷地として利用されていることが認められることからすると、本件土地賃貸借契約は、建物所有を目的とする賃貸借契約とは認められない。また、契約当事者が、同日に、あえて対象物件ごとに契約の目的、賃料及び契約期間等を異にする契約書を作成して各契約を締結したということは、まさに各契約を別個のものととらえていたためと解するのが相当であり、その後の本件土地及び本件隣接地の利用状況はかかる当事者の意思の存在を裏付けるものである。したがって、本件土地を借地権の設定された土地として本件隣接地と一体で評価することは相当でない。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230077
- 裁決年月日
- 平成24年5月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した貸宅地（本件各土地）について、財産評価基本通達（評価通達）25《貸宅地の評価》の(1)の定めに基づき、本件各土地の自用地としての価額からその借地権の価額を控除した金額によって評価すべきである旨主張する。しかしながら、借地権の設定に際し通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、相当の地代を収受している場合及び通常の地代を超え相当の地代に満たない地代を収受している場合などの特殊な賃貸借により借地権が設定された場合における借地権の設定されている土地については、評価通達25の(1)の評価方法によることなく、「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」通達（相当地代通達）の６《相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価》及び７《相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地の評価》の定めに基づいて評価すべきであるところ、本件各土地は、通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域内にあり、借地権の設定に際し、特別の経済的利益を考慮してもなお、通常の地代を超え相当の地代に満たない地代を収受していたと認められ、また、本件相続開始日においては、相当の地代又は通常の地代を超え相当の地代に満たない地代を収受していたと認められる。そうすると、本件各土地の価額は、相当地代通達６及び７の定めに基づき、本件各土地の自用地としての価額の100分の80によって評価するのが相当である。（平24. 5.15 関裁（諸）平23-77）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平230101
- 裁決年月日
- 平成24年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した甲敷地及び乙敷地（本件各敷地）は、その面する道路（本件道路）に比べて高い位置にあり、いずれも利用価値が著しく低下している宅地に該当するから、利用価値の低下による減額をすべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が同対象地の面する路線と高低差がある場合には、同対象地の地勢と、同路線に面した一連の宅地に共通する地勢とを比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、利用価値の低下による減額をするのが相当であるところ、本件道路に付された路線価設定区間の他の各宅地の約７割に本件道路との間に高低差が認められることに加えて、乙敷地に隣接する宅地と乙敷地とは高低差がないことなどのことからすると、本件各敷地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえない。そして、仮に請求人らが主張するように、単に、ある宅地と付近にある他の宅地との高低差のあることのみをもって、利用価値の低下による減額の適否を判断するという解釈を採れば、例えば、当該宅地の日当たり、風通し、水はけ及び眺望を良くする目的で盛土をしたような場合など、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて必ずしも低下要因とはならない高低差のある場合でも、容易に減額を受けられることとなって、利用価値の低下による減額を行う趣旨と相容れないこととなるから、請求人らが主張するような解釈を採ることはできない。したがって、本件各敷地について、利用価値の低下による減額をすることはできない。（平24. 5. 8 名裁（諸）平23-101）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230067
- 裁決年月日
- 平成24年3月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地について開発行為を行うとした場合に、開発道路の敷設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に当たる旨主張する。しかしながら、本件土地は、開発道路を敷設せずとも南北にある既存の道路に面した区画で、本件土地の存する地域における標準的な戸建住宅の敷地の地積で区画割することが可能であることから、本件土地を最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-67）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230068
- 裁決年月日
- 平成24年3月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地について開発行為を行うとした場合に、開発道路の開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について、広大地通達にいう「その地域」における標準的な土地の使用状況は戸建住宅の敷地であると認められるところ、同地域における近年の戸建住宅の分譲開発状況及び同地域における戸建住宅の敷地状況からすると、同地域では路地状開発が一般的に行われていると認められることからすれば、本件土地を分譲開発を行うとした場合、請求人が主張する開発道路を開設する区画割に比べ、原処分庁が主張する開発道路を開設せずに路地状開発によって行う区画割の方が経済的合理性があると認められるから、本件土地を最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-68）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平230005
- 裁決年月日
- 平成23年12月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地を評価するに当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、車の通行可能な道路及び行政区域を考慮して、市道Ａの西側地域であるとするのが相当であり、当該地域では、様々な建物敷地が混在しているから、すべての敷地の平均地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」とするのが合理的であり、そうすると、本件土地は、著しく広大な土地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」とは、①河川や山などの自然状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件土地の周辺の土地の利用状況、道路及び水路による地域の一体性の分断等を基に判断すると、市道Ａの東側地域及び西側地域の一部をもって本件通達にいう「その地域」とするのが相当である。また、当該地域においては、その約７割が、工場・倉庫敷地及び事務所敷地などに使用されていることから、これらの地積の平均をもって「標準的な宅地の地積」と認めるのが相当であり、当該平均地積と本件土地の地積とを比較すると、後者は前者に比して著しく広大とは認められないことから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しないと認められる。（平23.12.21 熊裁（諸）平23-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230099
- 裁決年月日
- 平成23年12月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件私道はその大部分が建築基準法上の位置指定道路であること、水道管、ガス管等が埋設されていることなどの理由から、宅地化の可能性・資産価値が相当低く、公道的性格が強いから、財産評価基本通達（評価通達）24《私道の用に供されている宅地の評価》前段の定めにより評価すると時価を上回るとして、鑑定評価額により評価すべき旨主張する。しかしながら、評価通達24は、私道を①不特定多数の者の通行の用に供する通り抜け私道と②袋小路のように専ら特定の者の通行の用に供する行き止まり私道に分け、上記①に該当するものについては、公共性が強くなり、私有物としての利用が大きく制限され、私道を廃止して宅地となる可能性は極めて低くなるから、評価しないこととし、上記②に該当するものについては、ある程度の制約はあるが、私有物としての使用、収益、処分は可能であること、特にそのような私道に沿接する土地が同一人の所有に帰属することとなると、私道はその敷地内に包含され宅地になる可能性があり、相応の財産的価値があることから、路線価を基に計算した価額の30％に相当する価額で評価することとしているものと解され、また、旧国土庁が作成した土地価格比準表において、私道の利用状況が共用私道か準公道的私道かに応じ、前者の価値率を50％から20％までとし、後者の価値率を20％以内としていることからして、かかる取扱いは合理的であると認められる。そうすると、本件私道は行き止まりで、公共施設等が沿接していた事実もないから、その利用者は専ら本件私道に沿接する建物の居住者等に限定されるので、同通達24の定めにより路線価の30％相当額で評価することが相当である。なお、請求人の主張する鑑定評価額は、本件私道を不特定多数の者の通行の用に供される私道であることを前提に評価しているが、上記のとおり、本件私道は専ら特定の者の通行の用に供される私道であり、その前提を欠くことから、合理性がなく採用することはできない。（平23.12.19 東裁（諸）平23-99）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230026
- 裁決年月日
- 平成23年12月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№85
要旨
○ 請求人は、本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に開発道路の設置という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、その所在する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であるとは認められない。仮に、本件土地の地積が著しく広大であるとしても、①本件土地を低層店舗等の敷地として区画割する場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められず、また、②本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発したとしても、公共公益的施設用地の負担が必要ではない路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて経済的に合理的であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-26）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230028
- 裁決年月日
- 平成23年12月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№85
要旨
○ 請求人は、本件Ｂ土地において開発行為を行うとした場合に、本件Ｂ土地に接面する位置指定道路幅を拡幅する必要があり、当該拡幅のための用地提供は公共公益的施設用地の提供と同じであるので、本件Ｂ土地は、財産評価基本通達（評価通達）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達を定めた趣旨は、開発行為により当該開発区域内に道路や公園等の公共公益的施設用地の開設が必要な場合には、相当規模の潰れ地が生じることになり、評価通達15《奥行価格補正》から20−５《容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価》までに定める減額補正では十分とはいえないので、相当規模の潰れ地が生じることを当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的な個別事情として減額補正することとしたものであるところ、請求人が主張する位置指定道路に係る拡幅部分の提供は、開発区域内に新たな道路を提供する場合とは異なり、評価通達15から20−５までに定める減額補正では十分とはいえないほどの規模の潰れ地が生じたとは認められず、公共公益的施設用地を負担したものとみることはできない。したがって、本件Ｂ土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-28）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230028
- 裁決年月日
- 平成23年12月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№85
要旨
○ 請求人は、本件Ｂ土地は、財産評価基本通達（評価通達）20−２《無道路地の評価》に定める無道路地に該当する旨主張する。しかしながら、評価通達20−２にいう無道路地とは、「道路」に面しない土地をいうところ、位置指定道路は、道路交通法上、一般の交通の用に供するその他の場所に該当し、他の道路と等しく同法の適用を受け、各種の規制を受けるとともに、道路法の規定に準じて道路敷である土地について、一般の交通を阻害する方法で私権を行使することができないというべきであることからすると、同通達20−２にいう「道路」に含まれると解される。したがって、本件Ｂ土地は、位置指定道路に接面する土地であると認められるから、同通達20−２に定める無道路地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-28）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230028
- 裁決年月日
- 平成23年12月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№85
要旨
○ 請求人は、本件Ａ土地は不特定多数の者の通行の用に供されている私道である旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地は、行き止まりの私道である位置指定道路の一部であり、本件相続開始日における利用状況は、専ら位置指定道路に隣接する土地上の数軒の家屋の居住者及び月ぎめ駐車場の利用者の通行の用に供されていたものと認められることからすれば、不特定多数の者の通行の用に供されている私道であるとは認められない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-28）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平230047
- 裁決年月日
- 平成23年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№85
要旨
○ 請求人は、請求人の父（本件被相続人）の相続（本件相続）により取得した土地（本件土地）を、本件相続開始の日において、図書館建物及び駐車場施設の敷地としてａ市との間で賃貸借契約を締結し（本件賃貸借契約）、賃貸していたのであるから、本件土地の価額は、財産評価基本通達25《貸宅地の評価》の定めに従い、自用地としての価額から借地権の価額を控除した価額で評価すべきである旨主張する。しかしながら、確かに、本件賃貸借契約に係る契約書（本件賃貸借契約書）の記載内容及びその解釈並びに本件土地の使用の主目的からすれば、本件土地には、当該図書館建物の所有を目的とする借地権の設定がされたものと認められるものの、①本件賃貸借契約書には、本件被相続人が本件土地の譲渡を希望するなどの場合には、賃借人であるａ市は更地価格を意味する「適正価格」で買い取る旨が定められていること、②本件賃貸借契約における賃貸料の額からみて、本件土地上の借地権の価額については何ら考慮されていないこと、③ａ市が本件土地に係る鑑定評価を依頼した際に、ａ市は本件土地を買い取るに当たって考慮すべき借地権の価額は存在していなかったと認識していたものと認められ、また、実際にも本件土地は鑑定評価額に近似した価額で請求人からａ市に譲渡されており、借地権の存在を考慮した価額で譲渡されたものではないことが明らかであることなどからすると、本件相続開始の日において、借地権が存した本件土地の自用地の価額から控除すべき借地権の価額はなかったと認められる。このような場合には、財産評価基本通達を形式的に適用すべきではなく、本件土地の評価に当たり、自用地としての価額から借地権の価額を控除しないこととするのが相当である。（平23.11.17 名裁（諸）平23-47）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230016
- 裁決年月日
- 平成23年10月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地（地積447㎡）は、請求人らの主張する地域における標準的な宅地（地積262㎡）に比して著しく地積が広大な宅地であること及び開発分譲する場合に公共公益的施設用地である道路を開設する必要があることから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件土地に係る「その地域」は、河川の存在、用途地域、宅地の利用状況及び幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、事務所・倉庫・工場等の事業用地の用途に供される地域（本件地域）をいうとするのが相当である。そうすると、本件土地は、本件地域における標準的な宅地（地積490.55㎡）に比して著しく地積が広大な宅地であるとは認められないから、広大地通達にいう広大地には該当しない。（平23.10.17 大裁（諸）平23-16）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230013
- 裁決年月日
- 平成23年9月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件７土地について、面積が広大で、経済的に最も合理的な開発行為を想定した場合、開発道路の設置が必要であり、また、原処分庁が主張するような路地状開発が周辺地域において一般的に行われているとは認められないため、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本通達）に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地を広大地とし、当該土地の評価の際、一定割合を減額する旨定めているところ、本件７土地は、その存する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であると認められるものの、①その存する地域における標準的な宅地の地積の規模の範囲で路地状開発による区画割を行うことが可能であること、②かかる区画割によっても法令等の規定に反しないこと、③このような路地状開発が開発道路を設定する場合に比べ路地状部分も敷地面積に算入できるといった建ぺい率等の計算上有利な面があること及び④その存する地域においてこのような路地状開発が一般的に行われていると認められることからすれば、路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて、戸建住宅の敷地の開発において経済的に合理性があるということができるから、経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件７土地は、本通達に定める広大地に該当せず、同通達を適用して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-13）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230013
- 裁決年月日
- 平成23年9月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件１土地について、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》（本通達）に定める無道路地として想定通路部分の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、無道路地とは、道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限があることから、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその想定通路部分の価額を控除して評価することとしているところ、このような利用制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、評価対象地から道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、当該評価対象地の有効利用が阻害されることはなく、新たに道路を開設するための取得費用の負担がないから、当該評価対象地は、本通達に定める無道路地に該当しないと解される。本件１土地の場合、同土地及び本件２土地は、本件相続により同一の者がいずれも取得しており、本件１土地は、本件２土地を介して公道に接続できることからすれば、本件１土地に建築物を建築するとした場合、本件２土地を介していつでも接道義務を満たすことは可能であり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められない。したがって、本件１土地は、本通達に定める無道路地に該当しないから、想定通路部分の価額を控除して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-13）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230014
- 裁決年月日
- 平成23年9月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地について、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》（本通達）に定める無道路地として、想定通路部分の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、無道路地とは、道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限があることから、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその想定通路部分の価額を控除する旨定めているところ、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、評価対象地から道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、当該評価対象地の有効利用が阻害されることはなく、新たに道路を開設するための取得費用の負担がないから、当該評価対象地は、本通達に定める無道路地に該当しないと解される。これを本件についてみると、本件１−１土地、本件１−３土地、本件１−４土地、本件２−１土地及び本件３−１土地は、本件相続により請求人がいずれも取得しており、本件１−１土地は本件２−１土地を介して、また、本件１−３土地及び本件１−４土地は本件３−１土地を介して、それぞれ公道に接続できることからすれば、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地は、本件２−１土地及び本件３−１土地を介していつでも接道義務を満たすことは可能であり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められない。したがって、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地は、本通達に定める無道路地に該当しないから、想定通路部分の価額を控除して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-14）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平230005ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成23年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件Ａ土地（東南角地）の評価に当たり、入口がある南側道路を正面路線とすべきである旨主張する。しかしながら、一般的に角地の価額は、角地が面する路線のうち、経済的価値の高い方の路線に最も影響されることから、経済的価値の高い方の路線を正面路線として評価すべきであると解されるため、正面路線価の決定に当たっては、原則として角地の形状等により奥行距離をしんしゃくして補正を行った後の価額の高低によって判断すべきである。本件Ａ土地の場合、その東側及び南側で２系統の路線に面する角地であり、それぞれの路線に付された路線価を基に奥行距離をしんしゃくした路線価を算定すると、東側の路線価が南側路線価を上回り、また、東側の路線価を正面路線価とすることが不合理であるという事情もないから、本件Ａ土地の正面路線は、東側の路線となる。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平230005ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成23年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件Ｃ土地を評価するに当たり、同土地は相続開始日現在において更地であったが、その前後の使用状況から貸家建付地として評価するべきである旨主張する。しかしながら、本件Ｃ土地は、相続開始以前の約30年間にわたり被相続人が所有する貸家の敷地として使用された事実はないから、貸家建付地として評価することはできない。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平230005ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成23年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件Ｂ土地の宅地部分を評価するに当たり、同部分はすり鉢状の土地で側面ががけ地であることから開発もできない土地であるにもかかわらず、このマイナス要素が考慮されていない旨主張する。しかしながら、本件Ｂ土地の宅地部分は、長年被相続人らの居住の用に供されている宅地であって、開発行為を行うことは可能であると認められ、すでに財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める評価方法が適用されており、不整形地としての評価減の要因を考慮した評価額より低額なものとなっている。したがって、請求人の主張は採用できない。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230009
- 裁決年月日
- 平成23年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№84
要旨
○ 請求人は、①本件土地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、本件における経済的に最も合理的な開発行為である戸建分譲開発を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であること、②路線価方式による土地の評価は、更地として評価することを前提としており、公共公益的施設用地の負担の要否は、開発行為を行うとした場合に負担を要するか否かで判断すべきであり、本件土地の現状が賃貸マンションの敷地の用に供されていることのみをもって、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の定めの適用を排除すべきではないことから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地用地や評価時点において宅地として有効利用されている建築物の敷地用地については、標準的な地積に比して著しく広大であっても、特段の事情のない限り、広大地通達に定める広大地に該当しないと解されるところ、本件土地の場合、開発行為を了した上、共同住宅の敷地として使用されており、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められず、本件土地の属する地域（本件地域）は、戸建住宅と共同住宅の混在する地域であって、これらの用途のいずれもが本件地域における標準的な利用形態と認められることからすれば、本件土地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても、共同住宅用地として有効に利用されていると認められる。したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担の要否について検討するまでもなく、本件土地は広大地通達にいう広大地には該当しない。（平23. 9. 5 大裁（諸）平23-9）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平230001ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成23年7月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した借地権（本件借地権）が設定されている土地（本件底地）の地積は登記簿上の地積とは異なるものであり、仮に本件底地の地積が登記簿上の地積と同じであったとしても、本件借地権の及ぶ範囲は本件底地の地積より小さい、また、仮に本件底地の地積すべてが本件借地権の及ぶ範囲であったとしても、側溝等の部分については、財産評価基本通達24《私道の用に供されている宅地の評価》後段の適用ないし準用により評価額をゼロとすべきである旨主張する。しかしながら、本件底地の登記簿上の地積は、土地家屋調査士が三斜法による求積によって作成した地積測量図により確定されたものであるから、本件底地の地積は、登記簿上の地積であると認められ、また、本件底地の登記簿上の地積に相当する面積を基礎に借地料が算定されていることから、本件借地権の及ぶ範囲も当該登記簿上の地積と同じ面積であると認められる。また、側溝等については、宅地としての利用を実現するために必要な施設にすぎず、社会通念上、建物敷地部分と一体として宅地とみるのが相当であるから、側溝等部分のみを公共施設として減額すべき特段の理由があるともいえないから、財産評価基本通達24後段の定めを適用ないし類推適用することはできない。（平23. 7. 4 大裁（諸）平23-1）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平220091
- 裁決年月日
- 平成23年6月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 請求人は、登記簿上の地目が公衆用道路である本件土地は、財産評価基本通達82《雑種地の評価》の定めに基づき評価すべきであり、評価に当たっては、本件土地を売買する際に発生する宅地への地目変更登記費用、位置指定道路廃止手続費用及び本件土地の隣接地の所有者からその廃止の同意を得るための損失補償費用を控除すべきである旨主張する。しかしながら、専ら特定の者の通行の用に供されている私道である本件土地は、財産評価基本通達24《私道の用に供されている宅地の評価》の定めに基づき評価するのが相当であるところ、仮に同通達82の定めによっても、請求人が主張するような売買を前提とした場合に負担が見込まれる費用を個別に減額することは定められていないから、この点に関する請求人の主張は採用できない。（平23. 6. 7 関裁（諸）平22-91）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平220091
- 裁決年月日
- 平成23年6月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 請求人らは、本件土地について不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書（本件鑑定書）における鑑定評価額は零円（本件鑑定評価額）であって、この価額が本件土地の客観的な交換価値を示すものであるから、本件土地の価額は、本件鑑定評価額を基礎とすべきである旨主張する。しかしながら、本件鑑定書においては、本件土地が不特定多数の者の通行の用に供されている私道であることを前提に鑑定評価が行われているが、本件土地の大部分は一方が行き止まりのいわゆる袋小路であり、専ら本件土地に隣接する土地上の居宅及びアパートの居住者という特定の者の通行の用に供されているものと認められることからすると、本件鑑定書は本件土地を評価する上で前提となる事実の評価を誤ったものであり、その内容に合理性があると認めることはできず、本件鑑定評価額が本件土地の客観的な交換価値を示しているということはできない。また、ほかに本件土地の価額を評価するに当たって財産評価基本通達の定めによることが著しく不適当と認められる特別な事情があるとは認められないから、本件土地の価額は同通達の定めにより算定される評価額をもって時価とすることが相当である。なお、本件土地の一部については、不特定多数の者の通行の用に供されているものと認められるから、その部分の価額は評価しない。（平23. 6. 7 関裁（諸）平22-91）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220204
- 裁決年月日
- 平成23年5月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、区画整理事業中の仮換地の区画であり町並みが整然としているから、宅地分譲としては整形地が相応であり、路地状敷地は、路地状部分を駐車スペースとして利用できるものの通路が狭く、売却する場合に不利であり、その価値は著しく減少するとともに、長期的な視点に立った場合においても、路地状開発は経済的に合理的とはいえず、請求人らが主張する開発想定図のとおり、道路を設けて区画割することが経済的に最も合理的な分割であるから、本件土地は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、道路等の公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する開発想定図に基づいて本件土地を開発すれば、①１区画当たりの地積は、いずれの区画についても、本件土地が存する本件通達に定める「その地域」（本件地域）における標準的な宅地の地積の範囲内となること、②その開発が都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって、道路を開設するよりも広い建築面積及び延べ床面積の建築物を建てることができることが認められる。加えて、現に、本件地域内において、本件土地と奥行距離を同等程度とする土地について路地状開発の区画が複数あることなどを総合的に勘案すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅用地とすることが経済的に最も合理的な開発方法であると認められる。このことは、本件相続開始日から近接した時期に本件土地が道路を開設することなく区画割されて宅地分譲が行われた事実からも明らかである。したがって、本件土地は、開発を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、本件通達に定める広大地として評価することはできない。（平23. 5.17 東裁（諸）平22-204）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平220053
- 裁決年月日
- 平成23年5月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 請求人らは、本件被相続人の自宅マンションの敷地となっている宅地（本件宅地）の評価について、付近にある宅地に比べて著しい高低差があるため、利用価値が著しく低下していることから、高低差がないとした場合の本件宅地の価額の10パーセントに相当する金額を減額すべきである旨主張するとともに、裏面路線に係る二方路線影響加算をすべきではない旨又は仮に裏面路線に係る二方路線影響加算するならば傾斜部分を平坦地とするための宅地造成費を控除すべきである旨主張する。しかしながら、利用価値が著しく低下している宅地の評価方法である10パーセントの減額は、評価対象宅地と付近にある一連の宅地に共通した地勢との高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に適用されるのが相当であると解されるところ、確かに、本件宅地は、南勾配に傾斜していることから、北側の裏面路線から南側の正面路線の間に高低差があると認められるものの、本件宅地に隣接する各宅地も、本件宅地と共通した地勢であると認められることから、本件宅地について利用価値が低下している宅地の評価方法を適用することはできない。また、本件宅地は、南勾配に傾斜しているものの、裏面路線を利用できないほどの急勾配はなく、裏面路線は、実際に本件宅地の出入り口として使用されていることから、仮に、裏面路線に接面しない本件宅地と同様な画地を想定し、これと本件宅地を比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件宅地の方が勝るものと認められ、接面する裏面路線が本件宅地の価額に与える影響は、それを無視し得るほどに著しく低いものと認めることはできないから、裏面路線に係る二方路線影響加算をすることとなる。さらに、本件宅地は、既に造成されマンションの敷地の用に供されており、周囲の状況と比較しても、新たに費用を投じて造成する必要があるとは認められないから、宅地造成費を控除することはできない。（平23. 5.16 名裁（諸）平22-53）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220198
- 裁決年月日
- 平成23年5月9日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 原処分庁は、本件土地が属する財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」（本件地域）の標準的な宅地の地積に基づき区画割をすると、本件土地は４区画に分割して路地状開発することが可能であること、路地状開発を行うとした場合は、路地状部分の土地は、通路に限らず駐車場として利用でき、建ぺい率・容積率の算定上道路を開設するよりも有利な点があること、また、本件地域に路地状開発の事例もあることから、路地状開発による開発が経済的に最も合理的な開発であるとして、本件土地は本件通達に定める広大地に当たらない旨主張する。しかしながら、原処分庁の主張する本件地域の標準的な宅地の地積の算定は誤っており、正しい地積に基づき区画割をすると本件土地は４区画又は５区画に分割して開発するのが経済的に合理的であると認められる。また、本件地域においては、路地状開発による事例もみられるものの、当該事例は道路の開設による開発がもとより困難な土地の事例であり、本件土地とは条件を異にする。他方、本件地域において本件土地の形状及び公道との接続状況及び面積等並びに本件地域における近年の土地の開発状況等からすれば、本件土地については、道路を開設して戸建住宅の敷地として分譲開発するのが経済的に最も合理的な開発方法であると認められる。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地として評価するのが相当である。（平23. 5. 9 東裁（諸）平22-198）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平220073
- 裁決年月日
- 平成23年4月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、賃貸マンションの敷地となっているところ、地価公示法によれば賃貸マンションを建築することが地域の標準的使用とはなり得ないこと及び本件各土地が所在する地域の近傍地域が一群の戸建住宅分譲用地へと移行しつつあることからすると、本件各土地は「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しないなどと主張して、本件各土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨に照らすと、評価対象宅地につき、評価時点における当該宅地の属する地域の標準的使用に照らして、当該宅地を分割することなく一体として使用することが最有効使用であると認められる場合には、広大地に該当しないと解するのが相当であり、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地や現に宅地として有効利用されている建築物の敷地用地などについては、特段の事情がない限り、広大地には該当しないものと解せられるところ、本件各土地は、既に開発行為を了した共同住宅の敷地として使用されており、本件各土地について、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められない上、本件各土地の存する地域においては、戸建住宅用地、共同住宅用地、法人等事業用地、倉庫・車庫・工場用地の各用途のいずれもが標準的な使用形態であると認められることからすると、本件各土地は、既に開発行為を了した共同住宅の敷地として、その周辺地域の標準的な使用状況に照らして有効に利用されているものと認められる。したがって、本件各土地は、広大地には該当しないものと認めるのが相当である。（平23. 4.21 大裁（諸）平22-73）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220180
- 裁決年月日
- 平成23年4月1日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№83
要旨
○ 請求人らは、一般定期借地権の目的となっている土地の評価については、普通借地権に係る借地権割合に、借地契約の残存期間を賃貸借期間で除した割合を乗じる方法により評価すべきである旨主張する。しかしながら、一般定期借地権の目的となっている評価対象地について、財産評価基本通達及び平成10年８月25日付課評２−８「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて」によらないことが正当として是認されるような特別な事情は認められず、また、請求人らの主張する評価方法は、上記各通達のいずれとも異なる独自の解釈に基づくものであり、一般定期借地権の目的となっている土地の評価方法として妥当なものとは認められないから、これを採用することはできない。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-180）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220181
- 裁決年月日
- 平成23年4月1日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件Ａ土地について、その約４割が第一種低層住居専用地域に存していること、明らかにマンション建築に適した土地（容積率300％）でないことなどから、マンション適地等に該当せず、また、本件Ａ土地を戸建住宅用地として最有効利用する場合には、公共公益的施設用地（開発道路）の負担が必要となるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定め（本件通達）の適用がある旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地の属する「その地域」は、第一種中高層住居専用地域で、中高層の集合住宅等を建築することが可能な地域であり、近年、中高層の集合住宅が複数建築されている反面、土地を細分化して戸建住宅用地として開発された土地はなく、中高層の集合住宅等が多く混在する地域であること、本件Ａ土地は、駅から約１kmで徒歩約12分の距離に位置し、幹線通りに接面しており交通の便が良く、間口が約65ｍと広く基準容積率が160.09％であることから、中高層の集合住宅等の建築に適していると認められる。これらのことからすると、本件Ａ土地の最有効利用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当であるから、本件Ａ土地はマンション適地等に該当する。したがって、本件Ａ土地に本件通達を適用することはできない。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-181）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220181
- 裁決年月日
- 平成23年4月1日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、隣接する本件Ｂ−１土地及び本件Ｂ−２土地（本件Ｂ土地）について、①主意的に、本件Ｂ土地はマンション適地等に該当すると認められること、②予備的に、本件Ｂ土地は、路地状部分を含めた敷地を組み合わせた路地状開発が可能であり、公共公益的施設用地の負担は必要ないことから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定め（本件通達）の適用はない旨主張する。しかしながら、①本件Ｂ土地の属する「その地域」は、戸建住宅、中高層の集合住宅、駐車場等が混在する地域で、中高層の集合住宅は散見される程度である一方、近年において本件Ｂ土地に隣接する周囲の土地を含め、戸建住宅用地の開発が比較的多く行われていることにかんがみれば、当該地域における土地の最有効利用は戸建住宅用地と認められるから、本件Ｂ土地はマンション適地等に該当しないと認められる。また、②本件Ｂ土地の属する「その地域」においては、本件Ｂ−１土地とほぼ同規模で接道状況も類似する土地について、道路を開設した戸建住宅用地の開発が行われていること、当該地域において近年路地状開発が行われた土地は、開発前の地積が比較的小規模で、その形状及び公道への接道状況からみて路地状開発に適した土地であったと認められること、本件相続の開始に近接した時期に、本件Ｂ土地の一部が道路を開設した戸建住宅用地として開発され、かなりの潰れ地が生じていることの各事実が認められ、これらを総合勘案すれば、本件Ｂ−１土地を経済的に最も合理的な戸建住宅用地として開発する場合には、道路を開設することが必要と認められる。そうすると、本件Ｂ−１土地の約２倍の規模である本件Ｂ−２土地についても道路を開設することが必要と認められるから、本件Ｂ−１土地及び本件Ｂ−２土地は、いずれも、本件通達を適用して評価するのが相当である。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-181）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平220059
- 裁決年月日
- 平成23年3月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当するか否かを判定するに当たっては、開発許可を要する面積を超えること及び本件土地が属する地域（本件地域）の標準的な宅地の地積に比して著しく広大であることの２つの要件を満たしてさえいれば原則として足りる旨主張し、また、原処分庁が提出した開発想定図は、１区画当たりの面積が本件地域における標準的な宅地の地積を大幅に上回っていること及び本件地域では路地状開発が一般的でないことから、本件通達を適用しないとする原処分庁の主張は失当である旨主張する。しかしながら、本件通達の趣旨は、潰れ地が生じることを評価の対象となる宅地の価額に影響を及ぼす客観的な個別事情として、価値が減少していると認められる範囲で減額の補正を行うこととしたものであり、本件土地について本件通達を適用するためには、請求人の主張する上記の２つの要件のみならず、本件土地を経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担が必要であることを要すると解するのが相当である。そして、原処分庁が提出した開発想定図は、公共公益的施設用地の負担が必要でない路地状開発による区画割であるが、①本件地域における標準的な宅地の地積の規模の区画割であると認められること、②都市計画法等の法令の規定等に反していないこと、③路地状部分も敷地面積に算入できるといった建ぺい率等の計算上有利な面があること及び④本件地域において路地状開発が相当数行われていることからすれば、開発道路を設置した区画割に比べて経済的合理性があると認められるから、本件土地を経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に、公共公益的施設用地の負担が必要ではないと認めるのが相当である。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当せず、同通達を適用することはできない。（平23. 3. 8 関裁（諸）平22-59）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平220014ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成23年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地が所在する「その地域」は、戸建住宅が立ち並ぶ地域であり、その「標準的な宅地の使用における地積」に比して本件各土地の地積は広大であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であることから、本件各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地が所在する「その地域」は、道路、都市計画法などの規制及び地理的な共通性・連続性等を踏まえて総合判断すると、幹線道路の沿道サービス的な施設や周辺住宅地の利便を目的とした施設用地に供されることを中心としたひとまとまりの地域であると認められ、当該地域における「標準的な宅地の使用方法」は、共同住宅又は幹線道路沿道型の店舗等の敷地としての利用であって、そのような使用方法による宅地の平均地積と本件各土地の地積を比較すると、本件各土地の地積が当該平均地積より著しく広大とは認められない。（平23. 2.17 札裁（諸）平22-14）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220112
- 裁決年月日
- 平成22年11月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸用共同住宅の敷地と貸駐車場の用に供されている評価対象地について、当該賃貸用共同住宅の入居者以外の者に貸し付けられている当該貸駐車場の土地については自用地として、当該賃貸用共同住宅の敷地及び同住宅の入居者用の貸駐車場部分の土地については貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸駐車場は、通常、家屋を利用する範囲内で使用することが必要な部分とは認められないから、原則として、自用地と評価すべきであるが、駐車場の貸付の状況が貸家の賃貸借と一体となっていると認められるような場合には、全体を貸家建付地として評価することができるものと解するのが相当であるところ、本件の場合、当該賃貸共同住宅の入居者以外の駐車場利用者は近隣の居住者であり、当該貸駐車場は、当該賃貸共同住宅の入居者のための専用区画を特に確保していないことから、相続開始日において当該賃貸共同住宅の賃貸借と当該貸駐車場の賃貸借とが一体となって行われているとは認められない。（平22.11.24 東裁（諸）平22-112）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220112
- 裁決年月日
- 平成22年11月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、評価対象地はセットバックを要する土地であり、潰れ地が生じることから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地評価を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が接する道路の道路幅は４ｍ以上あり、評価対象地は、そもそも建築基準法第42条第２項の規定によるセットバックを必要とする土地には該当しない。（平22.11.24 東裁（諸）平22-112）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220112
- 裁決年月日
- 平成22年11月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、評価対象地は法人の建物の所有を目的として賃貸されており、賃貸先の法人との間で当該法人が存続する期間が賃貸借期間であるとの合意ができているから、貸宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達25《貸宅地の評価》が、普通借地権の設定されている宅地の評価について、原則として、その宅地の自用地の価額から設定されている権利の価額を控除して評価することとしている趣旨は、普通借地権は借地借家法により強い保護を受けており、当該土地の所有者は、自用地に比し相当の制約を受けていることから、普通借地権の価額に相当する価額の減額が生じているものとして評価をすることにしたものであるところ、本件の場合、①評価対象地の賃貸借に関し、被相続人と賃貸先の法人の間で、権利金等の約定もなく、授受もないこと、②評価対象地上の建物は未登記であり、借地権の第三者対抗要件を備えていないこと、③当該建物は、プレハブ倉庫用建物であり、その構造体は容易に解体撤去が可能なものであること及び④賃貸借が開始された以降の賃貸先の法人の法人税の確定申告書添付の貸借対照表には評価対象に係る借地権は計上されていないこと等を総合勘案すれば、評価対象地上に、借地借家法で保護されている普通借地権が存在しているとはいえないから、評価対象地を貸宅地として評価するのは相当でない。（平22.11.24 東裁（諸）平22-112）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220102
- 裁決年月日
- 平成22年11月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、市街化調整区域内に所在する雑種地である本件各土地について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地の評価を適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地として潰れ地が生じる土地を前提としている。そうすると、市街化調整区域内の開発が許可される条例指定区域内に所在しない本件各土地は、開発行為を行うことができない土地であることから、財産評価基本通達24−４に定める広大地として評価することはできない。（平22.11. 9 東裁（諸）平22-102）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平220017
- 裁決年月日
- 平成22年10月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、Ｂ社に貸し付けている本件各土地について、その存在する地域は、権利金を支払う取引上の慣行のある地域に該当しないから、本件各土地を評価するに当たり、相当地代通達ではなく、財産評価基本通達が適用されるべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地が存在する地域は、国税局長が、借地権の取引慣行の有無の判定を含む借地権の評定に当たって、借地権の取引に精通している複数の不動産鑑定士等から借地権の取引慣行の有無及び借地権割合について精通者意見を求め、売買実例価額、地代の額等を勘案して借地権割合を定めた地域であり、本件各賃貸借契約時及び本件相続開始日における借地権割合は、いずれも50％であること、本件各土地の所在するＡ市には、平成４年12月、平成16年４月及び同年７月に借地権に係る取引事例があり、借地権の設定時に権利金を授受した取引事例が存在していること、また、無償返還届出書は、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行がある地域において、借地権の設定に際し土地所有者から借地人に対し借地権の価額に相当する財産的価値が移転していない経済的実態にあることを自ら明らかにする趣旨の届出書であるところ、被相続人及びＢ社は、平成11年４月に本件各土地に近接する土地について無償返還届出書を提出しており、さらに、本件各土地の所在する地域においては、昭和61年２月、平成３年１月及び平成４年11月の借地権の設定に際し、無償返還届出書が提出された事例が散見されている。以上の各事実からすれば、本件各土地が所在する地域は、賃貸借契約の締結時から、借地権の設定に際しその対価として通常権利金その他の一時金を支払う取引上の慣行のある地域であったと認めることができる。その他本件相続開始日における地代の金額からすると、本件各土地を評価するに当たっては、相当地代通達を適用するのが相当である。（平22.10.26 関裁（諸）平22-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220082
- 裁決年月日
- 平成22年10月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、評価対象地である本件土地の属する財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める「その地域」の範囲については、原処分庁の主張する範囲よりも広くとらえるべきであり、仮に、原処分庁の主張する範囲であるとしても、本件土地はマンション適地に該当しない旨主張する。しかしながら、請求人の主張する「その地域」は、その東西で明らかに町並みが異なること、原処分庁の主張する「その地域」は、その南北では、土地の利用状況及び環境等が大きく異なっていることが認められることから、いずれの主張も採用することができず、総合的に判断すると、本件土地の属する「その地域」は、原処分庁の主張する「その地域」のうち、南側地域と認めるのが相当である。また、本件土地の属する「その地域」についてみると、徒歩圏内に利用できる駅が複数あり交通の便も良く、公立の小中学校、金融機関や商業施設にも近いなど利便性の高い地域に所在すること、同地区の近年の開発状況は、中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多く、本件土地と同程度の地積規模の土地については中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多いことが認められる一方、中高層の集合住宅等が建築されていない土地については、面積が狭小又はその地形から建設が不可能であったことが認められる。以上のことからすると、本件土地は、社会的・経済的・行政的見地から総合的に判断して、マンション適地等に該当するものと認められる。（平22.10.18 東裁（諸）平22-82）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220041
- 裁決年月日
- 平成22年8月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めにいう「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、評価対象地について、開発行為を行う必要があるか否かにかかわらず、開発行為を行うと仮定した場合に道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいう旨主張するが、これについては、経済的に最も合理性のある開発を行うとした場合に、道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいうのであって、評価対象地の既存道路との接道状況や土地の形状からみて、公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる場合まで同定めが適用されるものではないから、請求人の主張は採用できない。（平22. 8.26 東裁（諸）平22-41）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220005
- 裁決年月日
- 平成22年7月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地が所在する地区内の土地は、当初の開発分譲時には500㎡を超える住宅地が多数存在していたものの、時の経過とともに、小規模な宅地も多数存在するようになり細分化が進行していること、及び最近の売買実例は200㎡から250㎡程度の地積が中心的なものであることからすると、当該地区内における標準的な宅地の地積は、200㎡から250㎡程度が相当であるから、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地であると認められ、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続開始日前後における本件土地が所在する地区内の宅地の一画地あたりの地積は、350㎡以上の宅地が半数以上を占めることが認められること、並びに近隣地域内で土地の利用状況、環境、地積及び形状等について標準的な画地として選定される当該地区内にある公示地及び基準地の地積が、それぞれ513㎡及び442㎡であることからすると、その地域における「標準的な宅地の地積」はおおむね400㎡から500㎡程度と認めるのが相当といえる。そうすると、本件土地は、その地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大であるものの、おおむね400㎡から500㎡程度の地積で分割するとすれば道路等を敷設することなく２区画に分割することができるから、本件土地は、公共公益的施設用地の負担を必要とする開発行為を行わなければならない土地であると認めるのは相当でなく、広大地に該当しない。請求人らは、当該公示地及び基準地について、長年改定されていないから、これをもって「標準的な宅地の地積」を判断するのは相当でない旨主張するが、長年改定されていないということは、近隣地域内の土地の利用状況等に大きな変更がないということを裏付けているといえるから、請求人の主張は採用できない。（平22. 7. 2 東裁（諸）平22-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平210069
- 裁決年月日
- 平成22年6月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》にいう「その地域」における土地の最有効使用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、本件各土地について、戸建住宅用地として開発するには公共公益的施設用地の負担が必要となるため、相続税評価額の算定に当たっては、財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−４にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、これを本件についてみると、本件各土地に係る「その地域」については、用途地域、行政区域、宅地の利用状況、幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、利用状況、環境等がおおむね同一であり、工場、倉庫及び事務所の敷地の用途に供されることを中心としたひとまとまりの各地域をいうのが相当であり、当該各地域における標準的な土地の使用方法は、工場、倉庫及び事務所の敷地であると認められる。したがって、そもそも本件各土地の最有効使用方法が戸建住宅用地であるとは認められず、本件各土地の評価に当たり、広大地の評価方法を適用することはできない。（平22. 6.16 大裁（諸）平21-69）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平210171
- 裁決年月日
- 平成22年6月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地について戸建住宅分譲を想定した場合には、本件土地の面積は500㎡未満であり開発による最低敷地面積の制限がないことから、周辺地域のミニ分譲の開発事例の画地規模（80㎡程度）も勘案し、位置指定道路を設けて、請求人らが主張する開発想定図のとおり５分割に区画割することが最も合理的な分割であり、そうすると、開発道路等の公共公益的施設用地の負担が生じることから、本件土地は、広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する路地状開発による開発想定図に基づいて本件土地を分割すれば、①各画地が標準的な宅地の地積（100㎡以上）を満たすこと、②分割方法も都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって路地状部分の面積も敷地面積に含まれるため、位置指定道路を設けるよりも広い建築面積及び延べ面積の建築物を建てることができ、路地状部分を駐車場として利用することも可能になることが認められること、④現に、本件地域内に路地状敷地の区画が複数あることなども考慮すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅分譲用地とすることが経済的に最も合理的であるといえる。したがって、本件土地は、路地状開発を行うことにより道路等の公共公益的施設用地の負担は必要と認められないから、広大地として評価することはできない。（平22. 6. 7 東裁（諸）平21-171）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210119
- 裁決年月日
- 平成22年5月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件各土地を開発しようとする場合、開発指導要綱に基づく事前協議により新設道路用地の設置が義務付けられることになるから、本件各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が当該通達の定めにいう「広大地」に該当するというためには、原則として、評価対象地の属する地域において都道府県知事の許可が必要となる最小面積以上の宅地であることが必要であり、一般的基準による画一的評価を図った財産評価基本通達の趣旨及び課税の公平からみて、評価対象地に都道府県知事の許可は不要であるが要綱による行政指導を受ける場合には、法的拘束力に準じた事実上の強制力があり、開発に当たって公共公益的施設用地の負担による減歩が生じることが当該地域において一般的であり、これが明確に確認できる場合を除き、「広大地」に該当しないと解するのが相当であるところ、本件各土地は、都市計画法及び条例において開発許可を要しないとされており、また、事前協議においても、請求人が主張するような強制力のある行政指導が行われている事実は認められず、本件各土地は、公共公益的施設用地の負担が求められるのが明確であったものとまでは認められない。したがって、本件各土地の評価に当たり、当該通達の定めを適用すべきではない。（平22. 5.25 関裁（諸）平21-119）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平210030
- 裁決年月日
- 平成22年3月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件第一土地の価額を財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）24−４の定め（以下「広大地通達」という。）を適用せずに評価しているところ、本件第一土地は、①地積が8,312.43㎡とその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であり、②開発行為を行うとした場合に、その形状等から判断して公共公益的施設用地の負担が必要と認められ、③評価通達22−２に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものには該当しないと認められることから、広大地通達等を適用して評価することとなる。そして、この場合の広大地補正率については、地積が5,000㎡を超える土地であっても、広大地通達に定める広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えないとされていることから、0.35を適用するのが相当である。また、本件第三土地の所在する地域においては、1,000㎡以上の土地について開発行為を行う場合に開発許可が必要とされているところ、①別表２の番号１ないし７の各土地については、本件相続開始日において、同一人に貸し付けられている地積が1,000㎡以上のものはなく、②別表２の番号８ないし10の各土地については、同一人に貸し付けられている地積が1,000㎡以上の土地があるものの、当該土地の開発に当たってはその形状等から路地状敷地による開発を行うことが合理的と判断され、③別表３の番号11ないし19の各土地については、開発行為により土地の区画形質の変更をした際に公共公益的施設用地の負担が必要である土地とは認められず、④別表３の番号20の土地については、評価通達57に定める純原野に該当するので広大地通達に定める広大地の対象とはならないことから、本件第三土地のすべてについて、広大地通達の適用はできない。（平22. 3.30 福裁（諸）平21-30）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210094
- 裁決年月日
- 平成22年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件各土地が鉄道高架に隣接しているため鉄道騒音等の減価要因があることから、本件各土地の評価額から10％を減額すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した価額であるから、土地の取引価額に影響を与えると認められる鉄道騒音、震動、日照阻害等の環境要因については、基本的には、評定の基となる上記各価格等に反映されており、路線価は、価額に影響を与える環境要因を加味した結果となる。したがって、普通住宅地区にある宅地で、騒音等により利用価値が低下している場合に10％の減額をしても差し支えないとする課税実務上の取扱いは、騒音等によって、その土地の利用価値を低下させる程度が付近の宅地に比べて著しい場合で、取引価額に影響を与えていることが明らかなときに限り適用が認められるべきである。この点について、本件各土地の路線価が鉄道騒音等を加味して付されたもので、更にしんしゃくをする必要があるか否かを、売買実例を基に検討したところ、本件各土地の路線価は、鉄道騒音等の環境要因を加味して付されており、更にしんしゃくしなければならないほど本件各土地の利用価値が落ちているとは認められないことから、本件各土地の評価額から更に10％の減額をする必要はなく、請求人の主張は採用できない。（平22. 3.25 関裁（諸）平21-94）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210094
- 裁決年月日
- 平成22年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地に存する本件各調整池は、雨水流水対策として県の指導の下に設置されたものであるから、本件土地を利用する際には必要不可欠のものであり、本件各調整池の敷地を含めた本件土地全体を貸家建付地として評価すべきである旨主張する。これに対し、原処分庁は、本件各調整池が賃貸借されている事実が認められないことから、その敷地は自用地として評価すべきである旨主張するところ、①本件各調整池は、本件土地の開発行為を行うに当たり、県の指導により設置が義務付けられたものであって、本件土地の本件各調整池以外の部分を利用するため、必要不可欠な施設であること、②条例上罰則の定めはないものの、本件各調整池を取り壊し、転用することは事実上できないと認められること、③本件各調整池は、本件各貸倉庫の建設のための開発工事により設置され、本件各貸倉庫敷地としての利用が開始されるとともに、その機能が果たされてきていることからすれば、本件土地の一部である本件各調整池の敷地は本件各貸倉庫の敷地として一体で利用していたと認めるのが相当である。以上のことからすれば、本件各調整池の敷地を含め、本件土地は一団の土地として、本件各貸倉庫の敷地として利用されていたと認められるから、本件各調整池の敷地は、貸家建付地として評価するのが相当である。（平22. 3.25 関裁（諸）平21-94）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平210040
- 裁決年月日
- 平成22年3月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 財産評価基本通達24−４における「その地域」は、評価宅地の属する地域の土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当である。これを本件土地についてみると、幅員の大きな道路の存在、ゴルフ練習場の存在、11ｍの高低差があるがけの存在、都市計画法第８条第１項で規定する用途地域の違い、行政区域の違い及び宅地の使用方法の分布などの事実を総合考慮した結果、利用状況、環境等がおおむね同一であり、商業施設等及び中高層の集合住宅の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域である本件東地域を「その地域」とするのが相当であり、さらに本件土地の最有効利用について総合考慮すると中高層の集合住宅の敷地であると認めるのが相当である。したがって、中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる本件土地は広大地には該当しないというべきであり、更正の請求に対し、更正をすべき理由がないとした原処分に違法はない。（平22. 3. 5 大裁（諸）平21-40）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平210023
- 裁決年月日
- 平成22年2月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- No.79
要旨
○ 請求人は、相続により取得した貸宅地である本件土地について、財産評価基本通達25の定めに基づき、本件土地の自用地としての価額からその借地権の価額を控除した金額によって評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸宅地の評価において、借地権の価額を控除するのは、借地権の設定により、当該宅地の自用地としての価額のうち借地権部分に相当する経済的価値の地主から借地人への移転があり、借地人が経済的に相当の価額を有する借地権を取得したとみるべき経済的実態が存在するからであって、この場合、借地権部分に相当する経済的価値の移転の対価というべき権利金を授受することが広く行われていることからすると、借地権の設定に当たり権利金を授受する取引上の慣行があるにもかかわらず権利金を授受しなかった場合であっても、その土地の使用の対価として相当の地代を授受するときは、地主にとって経済的実態において自用地と異なることのない土地となることから、借地人への経済的価値の移転はなく、控除すべき借地権の価額もないこととなる。これを本件についてみると、本件土地は、借地権の設定に際し、通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域内にあるところ、本件土地の賃貸借契約は、権利金の授受に代えて相当の地代を授受する内容であったと認められることから、本件土地の借地権部分に相当する経済的価値の賃貸人から賃借人への移転があったとは認められず、また、本件相続開始日においても相当の地代を収受していたと認められる。そうすると、本件土地の価額は、財産評価基本通達25の(1)の評価方法によることはできず、「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」の６の定めにより、本件土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価するのが相当である。（平22. 2.15 名裁（諸）平21-23）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210054
- 裁決年月日
- 平成21年12月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（以下「相当地代通達」という。）は、借地権の設定に際し通常権利金などを支払う取引慣行のある地域において、権利金の授受に代え相当の地代を収受している場合には、その土地の地代収受権としての経済的価値はいささかも侵食されておらず、その土地に借地権の設定がされてもなお更地としての経済的価値が維持されているものと考えられることを基礎とするものであり、当審判所もこれらの取扱いは相当と解する。そして、同通達は、借地権の取引慣行のある地域において、借地権の設定に際し、権利金の支払に代えて、①相当の地代の支払がある場合又は②通常の権利金の額に満たない一時金の支払と併せて通常の地代を超え相当の地代に満たない地代が支払われる場合などの方法を選択した場合といういわば特殊な賃貸借契約による借地権の設定の際の借地権者の受けた利益の取扱い及びその土地又は借地権について、相続、贈与などによる移転があった時における借地権又は貸宅地の評価について定めたものと認められるところ、相当地代通達にいう「借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払う取引上の慣行のある地域」と財産評価基本通達27にいう「借地権の取引慣行があると認められる地域」は、同一の地域を指すものと解される。さらに、借地権の設定の時、つまり賃貸借契約の開始の時の地代の額が上記①又は②による相当の地代額であった場合に、はじめて同通達の適用があり、以後、権利金を支払って地代額を通常の地代額に引き下げるなど特段の事情の変化がない限り、同通達が継続して適用されるものと解される。また、財産評価基準書における借地権割合は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評価した割合がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定めるとされるところ、本件各土地の所在する地域は、財産評価基準書において借地権割合が50％に定められていること及び借地権の取引事例があることなどからすれば、本件各土地の所在する地域は、借地権の取引慣行がある地域であり、相当地代通達の適用がある地域と認められるので、請求人らの主張する借地権の設定に際し権利金を支払う取引上の慣行のない地域である旨の主張は採用できない。（平21.12.18 関裁（諸）平21-54）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平210007
- 裁決年月日
- 平成21年12月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.78・461ページ
要旨
○ 請求人らは、請求人らの一人が相続により取得した本件土地（1,075㎡）の最有効使用は、本件土地が存する本件地域の状況及び本件土地の個別的要因を考慮すると、中高層の集合住宅等の敷地として利用することではなく、建築資金が小額でリスクの小さい戸建住宅の敷地として利用することである旨主張する。しかしながら、本件地域では、①平成Ｘ年にその用途地域が住居地域から近隣商業地域に変更され、建ぺい率は80％、容積率は300％と中高層の集合住宅等を建築することが可能であること、②平成Ｘ年以降、市に対して開発許可申請がなされていないことから1,000㎡以上の土地について開発行為をした場合に公共公益的施設の負担が必要な開発は行われていないこと、③本件相続の開始日以前10年間において、戸建住宅よりむしろ中高層の集合住宅等が多く建築されていることが認められる。次に、本件土地についてみると、本件土地の形状、接面道路の幅員、本件土地と接面道路との接する距離、接面道路と県道・国道との距離に加えて、容積率が300％と定められていることなどからしても、本件土地に中高層の建物を建築することに特段の支障を来たす状況は見受けられない。なお、平成10年８月には、本件地域内の約830㎡の土地に11階建の事務所ビルが建築されており、本件土地と同規模の土地が細分化されることなく一体として利用されている。以上の事実を勘案すると、本件土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地の用に供することではなく、中高層の集合住宅等の敷地の用に供することであると認められる。したがって、本件土地はマンション適地等に該当するので、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当するとして評価することはできない。（平21.12.15 熊裁（諸）平21-7）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平210078
- 裁決年月日
- 平成21年12月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の最有効使用は戸建住宅敷地で、その地域の標準的な地積に比し本件土地は著しく広大であり、その開発に当たって、公共公益的施設用地の負担を要することは明らかであるから、広大地の評価によるべきである旨主張する。しかしながら、本件土地が属する「その地域」の宅地の標準的かつ経済的に最も合理的な使用方法は、工場、倉庫又は事務所の敷地であると認められるところ、本件土地について、経済的に最も合理的な開発行為は工場、倉庫又は事務所の敷地として、２分割又は３分割することであると認められ、本件土地の開発行為に当たり、公共公益的施設用地の負担が生じるとはいえないから、請求人らの主張は採用できない。（平21.12.14 東裁（諸）平21-78）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平210020
- 裁決年月日
- 平成21年10月23日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.78・469ページ
要旨
○ 請求人は、本件借地権について、存続期間は相続開始後３年９ヶ月であり、本件家屋は老朽化が進み朽廃寸前のものであり、安全性を考慮して取壊した上で、無償で土地所有者に返還することが決まっているので存続期間も残りわずかであるから、正常な借地権としての評価をすべきでない旨主張する。しかしながら、当審判所の調査したところによれば、本件借地権の返還についての合意は、本件相続開始日後に、相続人である請求人と土地所有者との間でなされたものにすぎないというべきである。また、そのほかに、被相続人と土地所有者の間で本件相続開始日までに本件借地権の存続期間を短期間に制限する合意がなされていた事実は認められないのであるから、相続税の課税価格の計算における本件借地権の価額の算定に当たって、上記本件借地権の返還についての合意を考慮すべきではない。したがって、残存期間が３年９ヶ月と確定していることを前提とする請求人の主張は採用することができない。（平21.10.23 大裁（諸）平21-20）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210009
- 裁決年月日
- 平成21年8月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の評価額を、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、同通達は都市計画法第４条《定義》第４項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合に適用される。本件土地は、請求人らが提出した開発想定図によれば、道路等を設けず路地状開発を行っても、付近の標準的な宅地規模に、かつ、都市計画法等の法令違反することなく分割が可能である。また、本件土地の存する地域には、本件と同様に路地状開発が行われていることから、本件土地は、開発行為を行なうとした場合、道路等の公共公益施設用地の負担が必要とは認められない。（平21. 8.24 関裁（諸）平21-9）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平200012
- 裁決年月日
- 平成21年6月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、貸宅地を評価する場合の財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）25の(1)《貸宅地の評価》に定める借地権価額控除方式には合理性がなく、また、売買実例による貸宅地の売買価額は借地権価額控除方式に基づき求めた評価額を下回っていることから、借地権価額控除方式を採用した原処分庁評価は違法である旨主張する。ところで、底地の価額を借地権価額控除方式により評価する趣旨は、借地権の取引慣行のある地域では、底地価格は単なる地代徴収権の価格にとどまらず、むしろ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価格形成されているのが一般的であると認められるところ、この潜在的価値の合理的な算出は困難であり、また、底地価格そのものを単独で算出することも困難であるから、底地価格を算出するに当たっては、借地権価額控除方式により評価するのが相当であると考えられることなどによるものであると解されている。そして、底地価格を借地権控除方式により評価する場合の借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の価額の割合（以下「借地権割合」という。）を乗じて計算することとされているところ、この借地権割合は、借地権の売買実例価額、精通者意見価格及び地代の額等を基として評定され、その割合がおおむね同一と認められる地域ごとに定められているものであることからすれば、この評価方法は、相続税法第22条《評価の原則》の趣旨及び評価通達の考え方に照らし合理性を有するものと認められる。なお、評価通達25(1)に定める評価方法は、一般的に合理性を有すると認められるところ、将来、底地に借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値が存すると認めることが困難であるとするような特別な事情が存する場合には、この限りではないと解される。以上のとおり、評価通達25(1)に定める評価方法は合理的と認められ、また、本件貸宅地が本件貸宅地の上に存する借地権と併合されて完全所有権となることを妨げる特別な事情は認められないことから、本件貸宅地については、評価通達25(1)の定めに基づいて評価すべきであり、当該定めに基づいた原処分庁評価額は相当と認められる。また、請求人主張の底地の売買実例価額には、その取引の個別の事情が反映されているため、売買実例価額をもって直ちに客観的交換価値である時価とみることはできないことからしても、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.26 沖裁（諸）平20-12）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平200012
- 裁決年月日
- 平成21年6月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁は評価対象地が広大地で無道路地に該当するとして、開発想定図を作成しそれに基づき評価額を算定しているが、原処分庁の開発想定図における開発区域外の道路と開発区域内道路とを接続する道路（以下「接続道路」という。）は、当該道路を設定した後の隣接地の北東側の残地が、住宅地として利用できないように設定しており、当該隣接地の所有者は、そのような区分での売却には応じず実現不可能なものである旨主張する。ところで、広大地を評価する場合には、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に基づき行うべきところ、同通達の趣旨は、未開発な土地を宅地として活用する場合や広大な宅地を再開発する場合には、都市計画法による開発行為が必要となり、その結果、道路、公園等の公共公益的施設用地としてかなりの提供用地が生ずることから、その土地の評価に当たって提供用地となる部分の地積を考慮することとしたものであり、この取扱いは相当であると認められる。そして、広大地補正率の基になる公共公益的施設用地については、経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行うとした場合の公共公益的施設用地の地積をいう旨定めている。これを本件についてみると、評価対象地は、広大地に該当するため、広大地補正率の基となる公共公益的施設用地、すなわち開発区域内道路について経済的に最も合理的に設定して面積の算定を行うべきところ、原処分庁の開発想定図は、区画数の多寡、道路の設置状況及び各画地の形状等を総合勘案すると、経済的に合理的であると認められるところであり、当該開発想定図における開発区域内道路からの接続道路の設定は相当と認められる。（平21. 6.26 沖裁（諸）平20-12）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平200027
- 裁決年月日
- 平成21年6月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.77・383ページ
要旨
○ 請求人は、本件土地は、土地区画整理事業が完了しているが、戸建住宅分譲用地の開発では公共道路の取付けが必要であるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》を適用すべきである旨主張する。しかしながら、当審判所において、経済的に最も合理的である利用を前提として、１区画の面積及び接道義務の基準、本件土地の地形並びに近隣地域の利用状況をしんしゃくして開発想定図を作成すると、本件土地は、①本件土地周辺地域の利用状況にあった宅地の地積に分割され、②当該分割による開発が、都市計画法等の法令などに反しておらず、③容積率及び建ぺい率も経済的に利用されることから、このような開発は、同通達に定める「経済的に最も合理的な」開発に該当し、この場合に、公共公益的施設としての道路を敷設することなく開発することが可能である。したがって、財産評価基本通達24−４の適用はなく、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.25 仙裁（諸）平20-27）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平200027
- 裁決年月日
- 平成21年6月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.77・383ページ
要旨
○ 請求人は、本件賃貸借土地が所在する地域は、財産評価基本通達27《借地権の評価》に定める通常権利金を支払う慣行のない地域であり、本件出資の評価額の算定に当たり資産の額に加算すべき同通達28《貸家建付借地権の評価》に定める貸家建付借地権はない旨主張する。しかしながら、国税庁長官が財産評価の一般的な基準として財産評価基本通達を定め、これに基づき、国税局長が借地権売買の実例や権利金の授受等の地域ごとの実態に即して借地権割合等を定めて、納税者の申告・納税の便に供するためにこれを財産評価基準書として公開しているのであるから、これによらないことが正当として是認されるような特別な事情がない限り、財産評価基本通達の定めに従って評価すべきである。そして、財産評価基準書の借地権割合等の評定方法は、売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等に関する資料を収集、整理して行うこととされ、本件賃貸借土地の所在する地域の借地権割合については、土地取引の精通者としての不動産鑑定士の意見を勘案して適切に評定されていることから、その借地権割合を30％と定めたことは相当であると認められる。一方、請求人からは、本件賃貸借土地の所在する地域が財産評価基本通達27に定める「取引慣行があると認められる地域以外の地域」であること、あるいは、当該通達の定めに従った評価をしないことが正当として是認されるような特別な事情があることについて、具体的な主張、立証もなく、また、審判所の調査、審理においても、そのような事実あるいは事情は認められないことから、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.25 仙裁（諸）平20-27）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平200051
- 裁決年月日
- 平成21年4月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに当たるから本件土地の評価に財産評価基本通達24‐４の適用がある旨主張するが、本件土地の地積は479㎡であることからすれば、本件土地には２〜３戸の住宅建築が可能であると認められる。本件相続開始日において本件土地の属する地域における開発事例をみてみると、本件土地に隣接する土地において道路を設けず二画地に路地状開発されており、このように本件土地も当該隣接土地と同様に、道路を設けなくても法令等に反することなく二画地とする開発は可能であるから、本件土地について開発行為を行う場合に道路の負担は必要ないと認められる。また、公共公益的施設用地のうちごみ集積所用地は、開発行為を行うとした場合に必ず義務付けられているものではなく、仮に必要であったとしても同通達15から同20‐５による減額の補正では十分とはいえない程のつぶれ地が生じるとは認められない。以上のとおり、本件土地について開発行為を行うとした場合に公共公益施設用地の負担が必要とは認められないことから、本件土地の評価に同通達24‐４の適用はない。 （平21. 4.22 関裁（諸）平20-51）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200158
- 裁決年月日
- 平成21年4月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地の所在する地域の標準的な宅地の地積は、その所在地における宅地開発指導要綱指導基準に定める135㎡に基づいて判断すべきである旨主張する。しかしながら、標準的な宅地の地積は、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されるひとまとまりの地域における標準的な宅地の地積に基づいて判断するのが相当であり、行政指導における目安として定められたものである宅地開発指導要綱指導基準に定める地積のみに基づき判断すべきものとは認められない。（平21. 4. 9 東裁（諸）平20-158）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200158
- 裁決年月日
- 平成21年4月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、広大地に該当するか否かの判断は、開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるか否かを考慮する必要はなく、開発許可申請が必要な行為をするとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるか否かによって判断するべきである旨主張する。しかしながら、広大地の評価は、その土地の経済的に合理的な用途である戸建住宅分譲用地として開発を行う場合に、相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じることを前提として、その負担を考慮して減額の補正を行うとしたものである。そうすると、経済的に合理的な開発行為であるか否かにかかわらず、開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担がありさえすれば、広大地の評価の適用があると解釈することはできない。（平21. 4. 9 東裁（諸）平20-158）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200151
- 裁決年月日
- 平成21年4月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、４階建の共同住宅が存する本件土地は、中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものであるから、広大地の評価の適用はない旨主張する。しかしながら、本件土地は、①低層住宅地における良好な居住の環境を保護する第一種低層住居専用地域に存し、建ぺい率が50％、容積率が80％であって、建築物の高さ制限は都市計画において第１種高度地区に指定されていることから10ｍ以下であり、②付近の土地の利用状況は、一部に３階建程度の集合住宅が存するものの、大部分は戸建住宅の用に供され、③本件相続開始日前５年程度の近隣での宅地開発状況は、戸建住宅となっているものが多くその中には地積2,000㎡以上の土地が含まれていることから、その周辺地域の標準的使用は戸建住宅の敷地であるということができる。また、本件土地上の４階建共同住宅は、建築後既に35年を経過しており、当該建物建築後の都市計画の変更により本件相続開始日においては同じ４階建の建築物の建築はできないことなどの特殊事情があることからすれば、当該建物の存在を考慮しても、本件土地はマンション適地等に該当するとはいえないというべきである。そして、①本件土地の地積は、周辺の標準的な戸建住宅の敷地面積に比して著しく広大と認められ、②接面道路から奥行距離の長い形状で、戸建住宅の敷地として利用する場合には、敷地内の道路開設など公共公益的施設用地を負担する必要が認められるから、相続税評価額の計算上、広大地の評価の適用を認めるのが相当である。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200151
- 裁決年月日
- 平成21年4月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要が認められるか否かの判断は、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、その負担が必要になるか否かによって判断するのが相当と解される。そうすると、①原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割した開発想定図における各画地の地積は、ほぼその所在する地域における標準的な宅地（戸建住宅の敷地）の地積の範囲内となっていること、②原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図に基づく開発は可能であり、都市計画法等の法令に違反しないこと、③原処分庁の路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図は、潰れ地を生じさせずに土地を活用できるものであり、容積率及び建ぺい率の計算上、有利に作用する区画割であると認められること、④近隣の地域においても、路地状敷地を有する開発が行われていることから、本件土地については、原処分庁の開発想定図のとおり路地状敷地を組み合わせた開発が経済的に合理性を有するということができ、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、広大地の評価の適用は認められない。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200151
- 裁決年月日
- 平成21年4月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、路線価は、平坦地を想定して付されていることから、道路との高低差が認められる本件土地はその事情を評価に考慮すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定することとし、その一連の宅地に共通した地勢にある宅地について評定した価額とすることとしている。すると、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差がある地勢である場合には、高低差があることが路線価の設定に当たって考慮されているから、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に限って、著しい利用価値の低下があるとして減額をする旨の取り扱いをするのが相当である。これを本件土地についてみると、本件土地周辺の一連の宅地に共通した地勢は、緩やかな傾斜地であり、本件土地と同程度の接面道路との高低差があるものである。そうすると、本件土地は、周辺の一連の宅地に共通した地勢と比較検討して、その付近にある宅地に比べて著しく高低差があるとはいえないから、著しく利用価値が低下していると認められる部分があるとは認められず、その評価上、高低差を理由とする減額はできない。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200062
- 裁決年月日
- 平成21年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件貸家のように、登記簿上一棟の建物である場合には、建物内部に構造上の各独立部分があっても、その一部分が賃貸された場合には、借地借家法の解釈上その借家人の権利は建物全体に及ぶと解されるから、本件貸家は、財産評価基本通達26にいう「各独立部分がある場合」に該当せず、賃貸割合に基づいて評価することはできない旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達26の算式の(2)の算式の注書は、「各独立部分」につき、建物の構成部分である隔壁、扉、階層等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるもの、すなわち構造上の独立性を有しているものと定めており、請求人が主張するように当該貸家の各戸ごとの処分が可能でない場合には「各独立部分がある場合」に該当しない旨を定めたものでないことは明らかであるし、実質的にみても、賃貸建物の各入居部分が構造上独立している場合には、個々の入居者の借家権はその居住部分に限って及ぶのであり、建物全体に及ぶとは解されないのであって、請求人の主張は前提を誤っている。確かに、貸家のうちの１戸でも入居者が退去に応じなければ、これを譲渡したとしても譲受人としてはその敷地をやはり自由に利用できないという点では、その経済的価値が低下することに変わりはないが、その低下する価値は、あくまで借家人の有する借家権の経済的価値に対応した立退料等を基に算出されるものであり、構造上独立している以上は、借家権が及ぶ範囲がその独立した居住部分に限定され、立退料等もこれを基に算出されるのであるから、この場合にも賃貸割合に従って評価するのが相当というべきであって、「各独立部分がある場合」に該当しないと解することはできない。（平21. 3.25 大裁（諸）平20−62）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200062
- 裁決年月日
- 平成21年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、マンション適地ではなく、その最有効使用は戸建分譲地であり、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》に定めのある広大地に該当し、評価するに当たって広大地補正をすべき旨主張する。しかしながら、本件土地は、本件土地の所在する地域における標準的な使用方法が店舗等の敷地としての使用であることに加え、幹線道路を挟んで本件土地の向かい側にある街区や北側の街区のうち当該道路に面している部分の大半が商業施設であることや、本件土地が６階建のマンションに挟まれていることなどの状況も考慮すると、本件土地における最有効使用の方法は、開発行為等を行って戸建住宅の敷地用地として利用するのではなく、標準的な使用方法である店舗等の敷地として利用することであると認めるのが相当である。そして、本件土地を店舗等の敷地として利用する場合、戸建住宅の敷地として利用する場合のように、これを小規模の複数の店舗用地に分割して利用することが経済的に最も合理的であるとは考えられず、むしろ、一体として利用することが最有効使用の方法であると認められる。そうすると、本件土地は、これを最有効使用した場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地ではないと認められるから、広大地には該当しないというべきである。（平21. 3.25 大裁（諸）平20−62）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200136
- 裁決年月日
- 平成21年3月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件甲土地は道路に接していないこと、接道義務を満たしていないこと及び開発行為をする場合に取付道路の設置が要件とされていることから、無道路地として評価すべきである旨主張する。無道路地とは道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の制限があることから、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》は、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の金額を控除することと定めている。そうすると、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、新たに道路を開設するための取得費用の負担がなく、いつでも道路を開設することが可能であるから、財産評価基本通達に定める無道路地に該当しないと解される。本件甲土地は、道路に接する本件乙土地と隣接しており、両土地とも同一の相続人が取得したことから、本件乙土地を介して道路に接していることになり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められないので、本件甲土地は無道路地に該当しない。（平21. 3. 2 東裁（諸）平20-136）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200037
- 裁決年月日
- 平成20年12月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地（６筆、合計面積は3,108.74㎡）には、57.8％の容積率の建物が建っているにすぎないこと等から、「既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地」として最有効利用している土地に該当しているとは認められないため、本件土地全体に財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価の適用を認めるべきである旨主張する。そこで、本件土地の評価単位をみると、本件土地は、①居宅及び庭園の敷地並びに居宅の南側に隣接する駐車場の敷地、②共同住宅の敷地及び③共同住宅の北側に隣接する駐車場の敷地の３画地に区分され、それぞれの画地ごとに評価することとなる。広大地補正の可否について判断すると、②及び③の敷地は、いずれも1,000㎡未満であり、広大地補正の対象とはならないが、①の敷地は、その合計面積が1,608.40㎡で1,000㎡以上であり、本件土地の用途制限、周辺状況や本件居宅が戸建住宅であることを総合すると、財産評価基本通達22−２に定める大規模工場用地及び中高層の集合住宅等の敷地に適しているもののいずれにも該当しないことが明らかであり、宅地の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに該当することから広大地補正の対象となる。（平20.12.19 大裁（諸）平20-37）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200038
- 裁決年月日
- 平成20年12月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地（６筆、合計面積は3,108.74㎡）には、57.8％の容積率の建物が建っているに過ぎないこと等から、「既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地」として最有効利用している土地に該当しているとは認められないため、本件土地全体に財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価の適用を認めるべきである旨主張する。そこで、本件土地の評価単位をみると、本件土地は、①居宅及び庭園の敷地並びに居宅の南側に隣接する駐車場の敷地、②共同住宅の敷地及び③共同住宅の北側に隣接する駐車場の敷地の３画地に区分され、それぞれの画地ごとに評価することとなる。広大地補正の可否について判断すると、②及び③の敷地は、いずれも1,000㎡未満であり、広大地補正の対象とはならないが、①の敷地は、その合計面積が1,608.40㎡で1,000㎡以上であり、本件土地の用途制限、周辺状況や本件居宅が戸建住宅であることを総合すると、財産評価基本通達22−２に定める大規模工場用地及び中高層の集合住宅等の敷地に適しているもののいずれにも該当しないことが明らかであり、宅地の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに該当することから広大地補正の対象となる。（平20.12.19 大裁（諸）平20-38）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200042
- 裁決年月日
- 平成20年9月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.76・307ページ
要旨
○ 本件各土地は、宅地として利用される地域に所在し、その相続税の評価においても、市街地山林であることから、財産評価基本通達においては宅地化を前提として評価される土地であると認められる。また、本件各土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地に該当すると認められる区域内に所在し、実際にその一部に貝塚部分が存在していることから、宅地開発に係る土木工事等を行う場合には、文化財保護法第93条の規定に基づき、埋蔵文化財の発掘調査を行わなければならないことが明らかであり、しかも、その発掘調査費用は、その所有者（事業者）が負担することとなり、その金額も、埋蔵文化財発掘調査基準に基づき積算すると約○○○○円もの高額になる。そうすると、上記の宅地開発における埋蔵文化財の発掘調査費用の負担は、一般的利用が宅地であることを前提として評価される本件各土地において、その価額（時価）に重大な影響を及ぼす本件各土地固有の客観的な事情に該当すると認められる。そして、本件各土地に接面する路線に付されている路線価は、周知の埋蔵文化財包蔵地であることを考慮して評定されたものとは認められず、また、財産評価基本通達上に発掘調査費用の負担に係る補正方法の定めも認められないことから、本件各土地の評価上、当該事情については、本件各土地の評価の基礎なると路線価の評価水準とのバランスを取り、発掘調査費用額の80％相当額を控除するのが相当である。（平20. 9.25 東裁（諸）平20-42）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200042
- 裁決年月日
- 平成20年9月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.76・307ページ
要旨
○ 請求人は、埋蔵文化財の発掘調査に27年程度を要する本件各土地については、地上権が設定されている土地と同様の制約があるから、相続税法第23条の規定を準用して評価すべきである旨主張し、仮に当該主張が認められないとしても、著しく利用価値が低下しているものとして10％の減額をするべきである旨主張する。しかしながら、相続税法第23条は、地上権及び永小作権は、民法に規定されている他人の土地を排他的に使用収益する用益物権についての使用収益価値の評価方法について規定したものである。これに対し、本件各土地における埋蔵文化財の発掘調査は、文化財保護法に基づく負担であって、本件各土地を使用収益できる物権ではないから、用益物権の評価方法を規定した相続税法第23条を準用して評価することはできない。また、埋蔵文化財の発掘調査期間については、調査員を増員することで調査期間を短縮することが可能であり、発掘調査が完了すれば調査の記録及び整理並びに報告書の作成を待つまでもなく発掘調査の対象となった土地の開発工事に着手することは可能とされる。さらに、①開発工事等において新たな遺跡等を発見し、文化庁長官へ届出をした場合において、文化庁長官は、最長６か月を超えて開発工事等の停止又は禁止を命ずることができないこと及び②請求人が当審判所へ提出した本件報告書には、本件各土地における発掘調査期間が６か月と見積もられていることからすると、本件各土地において要する発掘調査期間は６か月程度であると解するのが相当である。したがって、発掘調査期間が27年程度であることを前提とし、著しく利用価値が低下しているとして10％を減額すべき旨の主張も採用できない。（平20. 9.25 東裁（諸）平20-42）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平200001
- 裁決年月日
- 平成20年7月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地は、賃借人甲（以下「甲」という。）が本件事務所の敷地及び来客用の駐車場として利用するために賃貸借したものであり、本件事務所は、鉄骨造りの重量建物構造物であるから、本件宅地に係る賃借権は、借地借家法第２条に規定する建物の所有を目的とする土地の賃貸借に該当し、かつ、同法第25条に規定する一時使用目的の借地権には該当しないから、本件宅地に係る賃借権は、財産評価基本通達27により評価すべき借地権である旨主張する。しかしながら、賃貸人乙（被相続人とともに甲に対して本件宅地を賃貸している者）は、本件宅地にアパートを建築する予定であったから、長期にわたる賃貸を望んでおらず、こうした意向を受けて仲介人丙（本件土地の賃貸借を仲介した者）は、５年間の賃貸借期間満了時には必ず被相続人らに本件宅地が返還されるよう、本件土地一時賃貸借契約に借地借家法第３条から第８条まで、第13条、第17条及び第22条から第24条までの規定（以下「借地借家法上の適用除外条項」という。）を適用しないことを本件土地一時賃貸借契約書に盛り込むなど、契約内容に十分配慮した旨を当審判所に答述している。そして、甲は、５年間の賃借期間を10か月徒過したものの、自費で本件事務所を取り壊し、平成19年４月末に賃貸人である請求人及び乙に本件宅地を返還するに当たり、本件事務所の買取請求を行っていないなど借地借家法上の適用除外条項を適用していないこと、本件土地一時賃貸借契約を締結した際に権利金の授受がなく、しかも月額330,000円の地代は、この付近の一時使用により建物を建築する場合の賃料相場に相当する金額であることなどの諸事情を勘案すると、本件宅地の上に存する賃借権は、借地借家法第25条に規定する一時使用目的の借地権であると認めるのが相当である。（平20. 7. 7 沖裁（諸）平20-1）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平190027
- 裁決年月日
- 平成20年6月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 No.75・582ページ
要旨
○ 請求人は、本件相続開始日現在、本件法人が所有する建物が存しないとしても、本件土地賃貸借契約は、２年後に本件建物を本件法人の所有とすることを条件として締結されているのであるから、総合勘案して判断すると、本件土地には本件賃貸借契約に基づく本件法人の借地権が存するのは明らかである旨主張する。しかしながら、相続税法における時価の算定に当り、その価額が土地の価額から減額される借地権とは、土地上の建物の所有状況、権利金の支払いの有無、地代の価額などの事情を総合的に考慮して、借地権が土地の効用価値の一部として把握され、借地権が設定されている土地の価額を低下ならしめるものと評価することが相当と認められるものを指すと解されるところ、本件法人は、本件土地の利用権を実質的に支配しているということはできず、借地権として評価すべきほどの資本投下もしておらず、さらに、本件の借地権は市場における流通も想定できないと認められることからすれば、相続財産評価において借地権と評価するには、その実質を欠き、したがって、本件土地の価額算定に当り、本件土地にその価額を減価させる権利の存在を考慮する必要はないと認められることから、請求人の主張には理由がない。（平20. 6.27 仙裁（諸）平19-27）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平190025
- 裁決年月日
- 平成20年6月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、共同住宅及びその敷地の相続税評価額の算定に当たって、相続開始時点で共同住宅に一部空室があることから、当該空室及び当該空室に対応する敷地部分は、自用家屋及び自用地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該空室の課税時期における空室期間は、短いもので２か月、長いもので１年11か月ではあるが、請求人は、当該空室について速やかに所要の手当てを施した上で不動産業者に入居者募集の依頼を行っているほか、築25年の当該共同住宅について定期的に補修等を施すなど、経常的に賃貸に供する意図が認められる。なお、当該共同住宅の近隣周辺にはマンション等の共同住宅が林立していることからすると、空室が発生したからといって速やかに新入居者が決定するような状況ではなかったことが認められる。また、当該共同住宅の各部屋の間取りも全室すべてが統一されたものであり、各室に対応した駐車スペースも確保されるなど、その形状は共同住宅としてのものにほかならない。加えて、被相続人は、相続開始日まで継続して当該共同住宅を賃貸の用に供し、不動産収入を得ていたことは明らかである。以上のことを総合して判断すると、当該空室は一時的に空室となっていたにすぎないものであると認められ、当該共同住宅については、その全部について貸家及び貸家建付地として評価するのが相当である。（平20. 6.12 高裁（諸）平19-25）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190198
- 裁決年月日
- 平成20年6月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は位置指定道路であり、私権の行使が制限され、経済的価値も認められないことから、相続税法上評価されない土地である旨主張する。しかしながら、本件土地は、位置指定道路であって私権の行使に制約があるものの、飽くまで私人の所有に属するものであることからその維持管理は位置指定道路の目的に反しない限り所有者に任されており、その処分権は所有者に帰属し、抵当権の設定等も可能であることからすれば財産的価値があると解するのが相当である。また、本件土地は、行き止まりの袋路状の土地であり、これに隣接する数件の居住者のみの通行の用に供されている私道であるから、財産評価基本通達24前段の定めに基づき、自用地価額の100分の30で評価するのが相当である。（平20. 6. 4 東裁（諸）平19-198）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190198
- 裁決年月日
- 平成20年6月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、その地域の標準的な宅地である地価公示地の地積及び形状を前提とした開発行為を行う場合に、公共公益的施設用地の負担を要する土地であるから、広大地の評価を適用して評価するべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始後に行われた戸建住宅用地の分譲において、路地状敷地を組み合わせた区画割により公共公益的施設用地の負担を生じることなく分割されているところ、当該区画割における各画地の地積は、本件土地の近隣で行われた宅地開発での分割地積及び審判所の採用した近隣の地価公示地の地積と同等のものであり、本件土地の属する地域における標準的地積のものと認められる。また、路地状敷地を組み合わせた区画割についても、潰れ地を生じさせずに土地を活用するもので、建物敷地として容積率及び建ぺい率の面からも有効であり、本件土地の近隣の地域において一般的に行われているものと同様と認められるから、合理性のあるものと認められる。したがって、本件土地は、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められないから、その相続税評価額の計算上、広大地の評価の適用はない。（平20. 6. 4 東裁（諸）平19-198）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190006
- 裁決年月日
- 平成20年6月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人ら鑑定評価は、Ａ土地を使用借権が付着した宅地として鑑定評価し、原処分庁は、貸宅地として評価している。ところで、「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」（昭和48年11月１日付直資２−189、直所２−76、直法２−92。以下「使用貸借通達」という。）においては、建物の所有を目的として使用貸借により土地を借り受けている場合においては、借地権の設定に際し、その設定の対価として権利金等を支払うなど借地権の取引慣行のある地域においても、当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う旨定めているところであるが、使用貸借通達の前文からも明らかなとおり、この通達の取扱いは、個人間の貸借関係の実情を踏まえて定めたものであるから、当事者の一方が法人である場合のその一方の個人については、法人税の課税との整合性を図るため、使用貸借通達による取扱いではなく、原則として、法人税の取扱いに準拠して取り扱うこととしている。そして、法人税法上の借地権の設定には、土地の賃貸期間、地代の額等についての明確な取決めをしないで若しくは使用貸借の名の下に他人に建物等を建てさせた場合も含まれるものと解されており、法人税基本通達13−１−３《相当の地代に満たない地代を収受している場合の権利金の認定》において、通常収受すべき権利金を収受せず、しかも、その収受する地代の額が法人税法施行令第137条《土地の使用に伴う対価についての所得の計算》に規定する相当の地代の額に満たないときは、原則として借地権利金の認定課税を行うことを明らかにしており、その後、土地の借主が借地権を有するものとして取り扱われる。ただし、たとえ法人間あるいは法人を一方の当事者とする土地の賃借であっても、それが現実に土地の使用貸借であって、当該貸借については借地借家法の適用がないことを当事者双方が十分承知しているものであるときには、税務上もその当事者の意図するところに従って課税関係を処理することが自然であるとの考えから、法人税基本通達13−１−７《権利金の認定見合わせ》において、当事者の一方又は双方が法人の場合にも土地の使用貸借があり得るとの立場に立って、当事者が連名で、将来借地を無償で土地所有者に返還する旨を無償返還届出書により税務署長に届け出ることを条件に、権利金の認定課税は行わないことを併せて明らかにしている。これらの取扱いについては、当審判所においても、土地の貸借関係の実態に沿ったものであり、相続税法及び法人税法の趣旨に照らしても相当なものと認められ、これを本件についてみると、甲は、被相続人からＡ土地を借り受けるのに際し、権利金及び地代の支払いも行ったことがなく、また、税務署長に対する無償返還届出書の提出もされていないことから、被相続人に係る相続開始時には甲が借地権を有していたものとみるのが相当であり、Ａ土地を貸宅地として財産評価基本通達等に基づいて評価した原処分庁の評価方法は、相当であると認められる。（平20. 6. 2 沖裁（諸）平19-6）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190006
- 裁決年月日
- 平成20年6月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、市道○号に面しているＢ土地、Ｄ土地及びＧ土地についても、特定路線価を基として評価額を算定している。しかしながら、特定路線価は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価するために設定されるものであるところ、これらの土地の面する市道○号には１㎡当たり100,000円の路線価が設定されており、当該路線価に基づいてこれらの土地を評価することについて、特段不都合な事情も見受けられない。したがって、Ｂ土地及びＤ土地については、当該路線価によらずに特定路線価によって評価したことは相当ではない。ところで、Ｇ土地については、Ｂ土地及びＤ土地と同様に市道○号に面しているのであるから、市道○号に付された１㎡当たり100,000円の路線価に基づいて計算するのが原則ではあるが、Ｇ土地自体に特定路線価が設定されており、この特定路線価の評定には、特に不都合な事項が認められないから、Ｇ土地は、特定路線価１㎡当たり78,000円を基として、評価額を算定することも課税実務上認められているものと解されることから、路線価に基づいた評価額と特定路線価に基づいた評価額のうち、いずれか低い価額を評価額とするのが相当である。なお、特定路線価に基づいて評価額を算定する場合にあっては、特定路線価は、道路の状況、地区の別等を考慮して評定されることから、奥行価格、間口狭小などの各補正を行わない評価方法によるべきである。（平20. 6. 2 沖裁（諸）平19-6）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190189
- 裁決年月日
- 平成20年5月29日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 本件各土地は、平成２年に事業計画決定された土地区画整理事業の施行地区内に所在し、未だ仮換地の指定を受けておらず、将来も長期にわたり指定される見込みがない土地であり、また、土地区画整理法第76条第１項に規定する建築物の建築等に係る許可を受けることができないという制限を受けるものと認められる。土地区画整理事業の施行地区内にあり既に仮換地の指定を受けている土地については、仮換地の造成中で、造成工事完了までの期間が１年を超えると見込まれる場合、財産評価基本通達24−２により５％減額して評価することと定められているが、本件各土地は仮換地の指定がされていないので、当該通達の適用はなく、また、原処分庁の相続税評価額算定の過程においても、当該制限については考慮されていない。しかしながら、本件各土地が利用上の制限を受ける期間は、同通達の適用を受ける場合と比較して長期に及ぶこととなり、財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する必要があるところ、本件各土地の利用上の制限は、財産の価額に影響を及ぼすべき事情と認められるので、本件各土地の評価に当たり考慮するのが相当である。ところで、課税実務上、付近の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分がある宅地の価額は、その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額から10％を減額して評価する旨取り扱われている。本件各土地については、土地区画整理法に基づき長期間にわたり利用上の制限を受け、また近い将来にこの制限が解消される見込みもないことから、当該取扱いを適用して10％の減額をするのが相当である。（平20. 5.29 東裁（諸）平19-189）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190005
- 裁決年月日
- 平成20年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、貸宅地を評価する場合の財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）25の(1)《貸宅地の評価》に定める借地権価額控除方式には合理性がなく、また、売買実例による貸宅地の売買価額は借地権価額控除方式に基づき求めた評価額を下回っていることから、本件貸宅地を借地権価額控除方式により評価することは違法である旨主張する。ところで、底地の価額を借地権価額控除方式により評価する趣旨は、借地権の取引慣行のある地域では、底地価格は単なる地代徴収権の価格にとどまらず、むしろ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価格形成されているのが一般的であると認められるところ、この潜在的価値の合理的な算出は困難であり、また、底地価格そのものを単独で算出することも困難であるから、底地価格を算出するに当たっては、借地権価額控除方式により評価するのが相当であると考えられることなどによるものであると解されている。そして、底地価格を借地権控除方式により評価する場合の借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権割合を乗じて計算することとされているところ、この借地権割合は、借地権の売買実例価額、精通者意見価格及び地代の額等を基として評定され、その割合がおおむね同一と認められる地域ごとに定められているものであることからすれば、この評価方法は、相続税法第22条《評価の原則》の趣旨及び評価通達の考え方に照らし合理性を有するものと認められる。なお、評価通達25(1)に定める評価方法は、一般的に合理性を有すると認められるところ、将来、底地に借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値が存すると認めることが困難であるとするような特別な事情が存する場合には、この限りではないと解される。以上のとおり、評価通達25(1)に定める評価方法は合理的と認められ、また、本件貸宅地が本件貸宅地の上に存する借地権と併合されて完全所有権となることを妨げる特別な事情は認められないことから、本件貸宅地については、評価通達25(1)の定めに基づいて評価すべきであり、当該定めに基づいた原処分庁評価額は相当と認められる。また、請求人主張の底地の売買実例価額には、その取引の個別の事情が反映されているため、売買実例価額をもって直ちに客観的交換価値である時価とみることはできないことからしても、請求人の主張には理由がない。（平20. 5.21 沖裁（諸）平19-5）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190005
- 裁決年月日
- 平成20年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、貸家の目的に供されている宅地（以下「本件貸家建付地」という。）を財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）26《貸家建付地の評価》に基づき評価することは、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価を適正に反映していないことから、請求人評価額（以下「鑑定評価額」という。）が時価である旨主張する。ところで、貸家建付地の価額を自用地としての価額から自用地としての価額にその宅地に係る借地権割合と貸家に係る借家権の割合との相乗積を乗じて計算した価額を控除した価額によって評価する趣旨は、借家人は、その賃借している建物の敷地に対して借地権を有しているわけではないが、借家した建物利用の範囲内でその敷地に対しても事実上の支配権を有していることが認められるため、例えば、敷地の所有者が、その借家人の支配権を消滅させる場合には、それなりの立退料の支払を要し、また、借家人が建物を賃借したままで土地を譲渡する場合には、譲受人は、その敷地利用に制約を受けることとなるので、通常の取引に比べ、譲渡価額が安くなるなど、その敷地の経済的価値が、これらの権利の目的となっていない自用地に比して低下することを考慮して、借家人の有する権利を控除しているものと解されており、この評価方法は、相続税法第22条の趣旨及び評価通達等の考え方に照らし合理性を有するものと認められる。なお、評価通達26に定める評価方法は、一般的に合理性を有するものと解されるところ、当該通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別な事情が存する場合、すなわち、評価通達により算定される土地等の評価額が客観的交換価値を上回る場合には、他の合理的な評価方法により時価を求めるべきものと解されている。この場合の評価通達により算定される土地等の評価額が客観的交換価値を上回っているといえるためには、これを下回る不動産鑑定評価が存在し、その鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従っているというのみでは足りず、同一の土地等について他の不動産鑑定評価があればそれとの比較において、また、周辺における公示価格や都道府県地価調査による基準地の標準価格の状況、近隣における取引事例等の諸事情に照らして、評価通達により算定された土地等の評価額が客観的交換価値を上回ることが明らかであると認められることを要するものと解されている。以上のことから、本件貸家建付地を評価通達26に基づき評価することは合理的であり、また評価通達により難い特別な事情は認められないことから、本件貸家建付地については、評価通達26により評価すべきであり、当該定めに基づいて評価した原処分庁評価額は相当と認められる。（平20. 5.21 沖裁（諸）平19-5）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190005
- 裁決年月日
- 平成20年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が使用貸借により貸し付けられてられている土地（以下「本件使用貸借地」という。）の使用借権（以下「本件使用借権」という。）には経済的価値がないとして本件使用貸借地を「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」国税庁長官通達（以下「使用貸借通達」という。）に基づき更地価額で評価しているが、使用貸借通達は相続税法第９条《贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合—その他の利益の享受》に反しており、本件使用借権には相当の権利と経済的価値が認められることから、使用貸借通達を根拠に本件使用貸借地を更地価額で評価することは違法である旨主張する。ところで、使用貸借通達の取扱いは、使用貸借により建物の所有を目的として土地を借り受けた場合の建物所有者の使用権が、借地借家法上の保護を受ける借地権のような強い権利に比して、いわば権利性の薄弱なものであり、土地所有者から返還を求められた場合には無償で返還することになり、専ら親子あるいは夫婦といった当事者の信頼関係などの人的つながりを基盤とするのが通例であることから、経済的価値を有しないものと解されていることに基づき定められたものであり、この取扱いは相当であり合理性を有するものと認められる。このように、使用貸借通達は、使用貸借に係る土地の使用者に借地権ほどの強い権利はないと認められる事情を背景に、社会通念上独立の経済的価値を有するものとは評価されていないのが通常であり、使用貸借に係る土地の使用借権の経済的価値を一般的に零として取り扱う趣旨であるから、例えば、使用貸借地に存する建物が極めて公共性の高いもので、土地所有者と土地使用者（建物所有者）の双方の意思のみによって使用貸借地における貸借関係を解消させることが事実上不可能であると認められる場合など、使用貸借通達が予定している使用貸借地と比較して利用上の制約や処分上の制限を受けるような、特殊事情が存するような場合に限り、利用上の制約を斟酌して評価することも認められるものと解される。以上のことから、本件使用貸借地を使用貸借通達に基づき評価することは合理的と認められ、また、使用貸借通達により難い特殊事情は認められないことから、本件使用貸借地については、使用貸借通達に基づいて評価すべきであり、当該定めに基づいて評価した原処分庁評価額は相当と認められる。（平20. 5.21 沖裁（諸）平19-5）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平190055
- 裁決年月日
- 平成19年12月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、地方税法第388条第１項に規定された固定資産評価基準は、総務大臣が告示したものであり、「納税者間の公平及び納税者の便宜という見地からみても合理的と認められる。」との判断もされており、Ｘ市長が土地評価額の算定に使用した、固定資産評価基準の奥行補正計算等の補正率及び宅地造成費は、物件ごとの個別要因を反映させていることから、著しく公平を欠く場合を除き、相続税法においても当然に採用されるべきである旨主張する。 しかしながら、財産評価基本通達に定められた評価方法が合理的である限り、それによって画一的に評価するのが相当であるとともに、財産評価基本通達に定められた画地補正率及びＹ国税局長が定めた宅地造成費等（以下「評価通達画地補正率等」という。）は、専門機関の調査結果に基づき統計的な手法によって求められた標準的な数値であり、路線価と一体となって土地の時価を合理的に算定するという理由に基づき定められているものであり、評価通達画地補正率等が合理的であることに起因して、評価通達画地補正率等を画一的に適用することにより納税者間における実質的な租税負担の公平を図ることなどに合理的理由があると解されるところ、請求人らの主張する画地調整率は、Ｘ市長が土地評価額の算定に使用した固定資産評価基準の画地調整率を参考にしているものの、評価通達画地補正率等とは異なるもので、相続財産の評価に当たり請求人らの主張する画地調整率を適用することは、請求人らの独自の評価方法というほかはなく、採用することはできない。（平19.12.25 名裁（諸）平19-55）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190085
- 裁決年月日
- 平成19年12月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 課税実務上、騒音、日照阻害、臭気等により、その取引金額に影響を受けると認められる宅地のように、その利用価値が、付近にある他の宅地の利用状況から見て著しく低下していると認められる宅地の価額は、その利用価値の低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価して差し支えない旨取り扱われており、この取扱いは、上記のような状況にある宅地とそうでない宅地を比較して、そのような状況にある宅地の価値に減価が生じていることを考慮する趣旨からして相当と認められる。 本件土地の接面する道路は、固定資産税の宅地の評価においても、騒音、振動に係る補正（減価）を行う幹線道路に該当することから、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、上記の著しく利用価値の低下が認められる場合の取扱いの例による減価をするのが相当である。（平19.12.14 東裁（諸）平19-85）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190050ほか 4件
- 裁決年月日
- 平成19年10月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №74・274ページ
要旨
○ 請求人は、本件土地の一部が都市計画公園区域内にあって都市計画法による建築制限があるため、その利用に制限を受けるとして財産評価基本通達27−５を準用し、本件土地に利用制限がないものとして評価した価額の70％に相当する価額で評価すべきである旨主張する。 しかしながら、本件土地を含む周辺一帯は、第一種低層住居専用地域に指定されており、その定められた建ぺい率及び容積率から、通常建築される建築物は、上記都市計画法に基づき許可される建築物の構造と比較して格別の差が生じるものとは認められないから、本件土地に同通達を準用する旨の請求人の主張には理由がない。（平19.10.24 東裁（諸）平19-50）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190017
- 裁決年月日
- 平成19年8月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は通常の地代を収受して法人へ貸し付けている土地であるから、本件土地の価額は財産評価基本通達25又は相当の地代を支払っている場合の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて（以下「相当地代通達」という。）７により評価すべきである旨主張する。 しかしながら、本件の場合、本件土地の貸付けに際して「土地の無償返還に関する届出書 （以下「無償返還届出書」という。）が提出されており、無償返還届出書が提出されていることは、権利金又は相当の地代をいずれも授受しない場合に権利金の認定課税に代えて相当の地代の額について認定課税を選択する意思を課税庁に届け出たものであり、無償返還届出書が提出された場合の貸地の評価については、地主の下に借地権部分に相当する経済的価値が残存し、貸地であっても自用地同然の収益力を有し経済的価値が保持されているものとみるのが経済的実態に通常合致し、課税関係にこれを反映することには合理性がある。 そして、無償返還届出書によって税務署長に対して積極的に申し出たのと経済的実態が異なり、通常の借地権が存在するというためには、権利金の授受又は認定課税を前提として、無償返還届出書提出時の借地契約が実態と異なるか又は契約内容を変更した旨改めて税務署長に申し出るなど、通常の借地権が存在することを外形的に明確に示す特段の行為の存在が認められる必要があると解されるから、上記特段の行為が認められない本件においては、相当地代通達８によって評価することに合理性があり、本件土地の価額を財産評価基本通達25又は相当地代通達７により評価するべきであるとする請求人の主張は採用できない。（平19. 8. 9 東裁（諸）平19-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190017
- 裁決年月日
- 平成19年8月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、「土地の無償返還に関する届出書」（以下「無償返還届出書」という。）が提出されていても、①土地の無償返還の合意は借地借家法上無効である等の理由から、相当の地代を支払っている場合の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて（以下「相当地代通達」という。）８による本件土地の評価は不合理である旨、また、②無償返還届出書が提出されている場合には、土地所有者と借地人との間に課税関係に反映させるべき特殊な関係があったとしても当該特殊な関係は一身専属的なものであって、土地所有者たる被相続人の相続開始によって消滅し、被相続人と借地人との間にはもはや特殊な関係は存在しないから、本件土地の価額は特殊な関係が存在しないものとして評価すべきである旨主張する。 しかしながら、相当地代通達８は、土地の貸借当事者の積極的意思表明に従って判断された借地関係の経済的実態に、権利金の授受の慣行のない地域における評価とのバランス及び自用地と比較した事実上の不便を考慮して評価する合理的な取り扱いと認められ、また、相続が包括承継であって相続開始前の経済的実態を変更するものではないことから請求人の主張には理由がなく、本件土地の価額は相当地代通達８の定めによって評価するのが相当である。（平19. 8. 9 東裁（諸）平19-17）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平190003
- 裁決年月日
- 平成19年7月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №74・326ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地について、戸建分譲による開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地（道路）の負担が必要であるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（以下「本件通達」という。）を適用すべきである旨主張し、また、原処分庁は、戸建分譲を行うにしても、路地状開発の方法によれば道路等の公共公益的施設用地の負担は必要ないため、本件通達の適用はない旨主張する。 しかしながら、本件土地周辺地域の、①都市計画法上の用途地域などの指定状況、②Ｐ市のＰ市プランによる都市計画方針、③建築物の現状及び過去10年間の建築状況などからすると、本件土地は、いわゆるマンション適地等と認められるため、本件通達の適用はなく、原処分は適法である。（平19. 7. 9 関裁（諸）平19-3）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平190004
- 裁決年月日
- 平成19年7月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №74・342ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地を整形な土地５区画による戸建住宅用地として開発しようとすれば、同土地内に道路を開設する必要があるから、同土地の評価額を算出するに当たって、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用して評価すべきである旨主張する。 しかしながら、本件土地は、路地状開発が可能である上、①路地状部分を組み合わせることによって「その地域」における標準な宅地の地積に分割できること、②都市計画法等の法令に反しないこと、③建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④評価対象地を含む周辺地域において路地状開発により戸建分譲が一般的に行われていることなどからすると、路地状開発により戸建分譲を行うことが経済的に最も合理性のある開発に当たるといえ、公共公益的施設用地の負担が必要とはならないから、本件土地の評価額を算出するに当たって、同通達の定めを適用することはできない。（平19. 7. 9 関裁（諸）平19-4）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180008
- 裁決年月日
- 平成19年6月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人所有の本件甲土地及び本件乙土地（以下、これらを併せて「本件各土地」という。）に建物及び駐車場施設（以下建物及び駐車場施設を併せて「本件建物等」という。）を建築、設置し、相続開始時点において本件建物等をＡ社に貸付けていた。請求人は、被相続人に本件各土地に係る賃借料（以下「本件地代」という。）を相続開始時まで支払っていたので本件各土地の貸借関係は賃貸借であり、また、Ａ社が本件建物等を賃借している間は、土地の利用に制限があると認められることから、本件各土地は貸宅地として評価すべきである旨主張する。 ところで、一般に土地の貸借関係には賃貸借（民法第601条）と使用貸借（民法第593条）があるが、土地の貸借関係が賃貸借であるか使用貸借であるかは、その貸借に当たり対価の支払いを伴うか否かにより判断するのが相当である。しかしながら、①請求人からは、本件地代の金額及び支払を示す証拠の提出はなく、②当審判所の調査においても本件地代の支払を確認することができなかったこと、さらに、③本件各土地に係る貸借関係は賃貸借であるとするのは、請求人の答述のみであることからすると、被相続人と請求人との間で本件各土地の貸借に当たり対価の支払いがあったとは認められないというべきであり、本件各土地に係る貸借関係は使用貸借であると認めるのが相当である。したがって、本件各土地の評価額の算定においては、自用地として評価するのが相当である。 また、使用貸借による土地の使用権は、賃貸借契約に基づく権利に比し権利性が極めて低い上、親族間の情誼や信頼関係に基づく土地の無償使用関係であり、これに独立した経済的価値を認めることはできず、土地の時価に影響を与えるものということはできないと解されている。そして、貸家における借家人の敷地利用権は、建物所有者の敷地利用権から独立した別個の存在ではなく、建物所有者の敷地利用権に従属してその範囲内の権能に過ぎないと解されているところ、請求人と被相続人との間の本件各土地の貸借関係が使用貸借であることからすると、本件各土地の価額から本件建物等を借り受けているＡ社の敷地利用権の価額を控除すべき理由はないと解するのが相当である。（平19. 6.25 沖裁（諸）平18-8）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平180072
- 裁決年月日
- 平成19年6月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、神社の敷地として利用されている土地の評価に当たり、地域の住民からなる氏子から低額といえども賃料を受け取っているから賃貸借であり、また、他の用途に使用することが事実上不可能であり、処分可能性が低く、財産価値が認められない土地であるから、貸宅地としての評価額に５％を乗じた額を評価額とすべき旨主張する。 しかしながら、当該土地の貸借は、賃貸借契約書等の書面は存在しないこと、権利金等の授受はされていないこと、「神社地代」名目で年間12,000円（月1,000円）の支払いがあること及び神社が移転したときの経緯からすると、使用貸借と解するのが一般的であるから、自用地として評価すべきであるが、①地域住民等の信仰の対象とされることによって事実上の使用制限を受けており、更地に復帰する可能性が低いことから、その使用制限に応じた何らかの減価を考慮するのが相当であることに加え、②現状及び将来の可能性並びに建造物の敷地の用に供されている点を併せ考えると、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）24−８に定める重要文化財に指定された建造物の敷地の用に供されている宅地に準じて、自用地としての価額の30％に相当する金額で評価するのが相当である。 この点につき、原処分庁は、当該土地を評価通達24の「行き止まり私道」に準じて評価すべきである旨主張するが、当該土地が建造物の敷地の用に供されていることを考慮すると、その主張は採用できないものの、減額割合において差異はない。 なお、仮に、請求人が主張するように当該土地の貸借が賃貸借であるとしても、借地権割合が50％であることから、自用地としての50％に相当する金額で評価するのが相当であり、使用貸借とした場合の評価額を上回り、また、貸宅地の評価額の５％とすべき合理的な根拠もないから、請求人の主張は採用できない。（平19. 6.22 関裁（諸）平18-72）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平180251
- 裁決年月日
- 平成19年5月23日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、被相続人がＡ市に無償で貸し付けていた一般廃棄物の埋立処分場の跡地（以下「本件処分場跡地」という。）に所在する本件乙土地の本件相続開始日における現況では、本件乙土地上に建物等を建築することが不可能であるから、本件乙土地は財産評価基本通達27−５の(1)に定める承役地と同様の状況にあるものと認められるので、本件乙土地の相続税評価額の算定に当たっては、本件乙土地の自用地の価額から区分地上権に準ずる地役権の価額（本件乙土地の自用地の価額に財産評価基本通達27−５の(1)に定める割合である本件乙土地の借地権割合（60％）を乗じて計算した金額）を控除して評価するべきである旨主張する。 しかしながら、請求人らが本件相続開始日後に本件乙土地の買取請求をした場合、Ａ市はいつでも応じ、その買取価格は一般廃棄物が埋められていることを考慮しない通常の土地としての取引価額となる状況にあったことが推認されるので、本件相続開始日における本件乙土地は、一般廃棄物が埋められていないのと同様の通常の価額を維持しているものと認められるから、本件乙土地に一般廃棄物が埋められていることを斟酌しないで評価するのが相当である。 また、本件乙土地に建物の建築確認をするか否かについては、Ａ市の建築指導課が関係課と協議の上、慎重に判断されることが認められるものの、本件相続開始日において、直ちに本件乙土地上に建物を建築することが不可能であったとまでいうことはできず、仮に、請求人らが主張するように、本件乙土地に一般廃棄物が埋設されていることなどにより建物等が建築できない場合であっても、そのような取引価額に影響を与える減価要素については、上記のとおり、Ａ市の通常の取引価額による取得をもって回避されているというべきであるから、請求人らの主張には理由がない。（平19. 5.23 東裁（諸）平18-251）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平180251
- 裁決年月日
- 平成19年5月23日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件甲土地の最有効使用の方法は戸建住宅分譲用地であり、その場合に公共公益的施設用地の負担が認められるから、本件甲土地の相続税評価額の算定に当たっては広大地の評価を適用するべきである旨主張する。 しかしながら、①本件甲土地の所在する地域は、駅から徒歩圏内にあり、交通接近性に優れた道路付けがよい住宅地域で、戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶなかにマンションが混在し、駐車場などの空閑地も多く見られる状況にあるところ、このような状況にある本件甲土地の所在する地域において、地積が1,000㎡以上の土地については、平成元年から本件相続開始日までの間、すべてマンション敷地として開発されており、戸建住宅分譲地の開発は行われていないこと、②本件甲土地の現況等によれば、本件甲土地をマンション敷地として開発することに特段の支障をきたす状況はみられず、むしろ、本件甲土地は、接面する道路の幅員及びその道路に接面する長さ、形状並びに規模において優れた点を有しており、マンション開発に適した土地であると認められること、③不動産鑑定士が本件甲土地の最有効使用の方法はマンション敷地である旨申述していることを併せ考えた場合、本件甲土地の最有効使用の方法はマンション敷地であると認められ、本件甲土地の形状及び接面する道路の状況等から道路、公園等の公共公益的施設用地の地積が生じないことからすると、本件甲土地の相続税評価額の算定に当たっては、広大地の評価の適用はなく、奥行価格補正率を適用して評価するのが相当である。（平19. 5.23 東裁（諸）平18-251）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180007
- 裁決年月日
- 平成19年5月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、原処分庁が甲土地の接する道路（以下「本件側道」という。）に特定路線価を設定して評価していることに対して、本件側道は、境界未確定の私有地で周辺所有者が協力して設置した道路であり、現実に建築基準法で道路として利用できるかどうか不明瞭であるから本件土地を無道路地として評価すべきである旨主張する。 しかしながら、本件側道は都市計画法第33条第１項第２号に規定する開発行為を行う区域内の道路であることから、建築基準法第42条第１項第２号に規定する道路に該当し、そして同条第１項に規定する道路は、公道であるか私道であるかを問わず、その間に建築基準法上の道路としての効果に何ら差異はないと解されることから、請求人らの主張は採用できない。 なお、財産評価基本通達14−３にいう特定路線価は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地は、特定路線価が付されていないときには、その道路に接続する路線の路線価を基に画地調整を行って評価することになるが、そのように評価することが実情に即していない場合に路線価方式によって評価することができるようにするために、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及びその道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、その道路の状況、地区の別等を考慮して税務署長が評定するものであるから、その評定が不合理と認められない限り、特定路線価に基づき評価することが相当である。 そして、当審判所の調査によっても本件側道の特定路線価を評定するに当たって不合理と認められる事実は認められない。 したがって、原処分庁が本件側道に特定路線価を設定し、これに基づき本件土地の価額を評価したことは相当であると認められる。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180007
- 裁決年月日
- 平成19年5月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件町道に面している本件土地の部分で、国道までの75.84㎡についてセットバックが必要である旨主張し、原処分庁は、セットバックを要するのは町道に面している本件土地のうち使用貸借地部分の31.86㎡についてである旨主張する。 しかしながら、セットバックを要する宅地とは、建築基準法第42条第２項に規定する道路（以下「２項道路」という。）に面する宅地で、その道路の中心線から原則として左右に２ｍずつ後退した線が道路の境界線とみなされ、将来、建築物等の建替え等を行う場合にはその境界線まで後退して道路敷として提供しなければならない宅地をいうものと解されている。 そうすると、本件町道は２項道路に指定されておらず、本件土地のうちにはセットバックを要する宅地に該当する部分は存しないのであるから、請求人ら及び原処分庁の主張はいずれも採用できない。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180007
- 裁決年月日
- 平成19年5月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、甲土地の評価に当たり、甲土地の通路である乙通路は２ｍ以上の幅員があるとして、甲土地は建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限度の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）を満たしている旨主張する。 しかしながら、乙通路は、丙土地及び甲土地に接する通路であるため、建築基準法第43条第１項の規定によりその幅員は４ｍを要するところ、乙通路の幅員は2.63ｍであることから、甲土地は接道義務を満たしていない宅地と認められる。 したがって、原処分庁が甲土地が接道義務を満たさない宅地であることを考慮せず、財産評価基本通達20−２に基づき評価しなかったことは相当とは認められない。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180007
- 裁決年月日
- 平成19年5月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らのうちの１名が使用貸借により使用していた土地（以下「本件使用貸借地」という。）の鑑定評価額の算定に当たり、使用借権の付着に伴う減価10％を行っている。 しかしながら、使用借権は、賃貸借契約に基づく権利に比し権利性が極めて低い上、親族間の情誼や信頼関係に基づく土地の無償使用関係であり、これに独立した経済的価値を認めることはできず、また、土地の時価に影響を与えるものということもできないと解されている。 したがって、本件使用貸借地について、使用借権が付着していることによる減価を行ったことは、相当とは認められない。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平180067
- 裁決年月日
- 平成19年4月23日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件各宅地は、本件東側道路より平均で1.2ｍ程度高い位置にあるものの、本件東側道路に接する本件各宅地以外の宅地も本件東側道路より高い位置にあり、本件各宅地だけが、その付近にある宅地に比較して著しく高低差があるとまではいえないから、利用価値が著しく低下している宅地には該当しない旨主張する。 しかしながら、本件各宅地は、周辺の宅地と比して、本件東側道路より約1.2ｍ高い土地であり、また、本件各宅地のみが、この高低差のために車両の進入ができないことに加えて、本件東側道路の幅員及び路面状況にも差が認められることなどの本件各宅地の事情を総合勘案すると、本件各宅地は、この付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下した土地であると認められる。（平19. 4.23 関裁（諸）平18-67）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180005
- 裁決年月日
- 平成19年3月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 相続開始時点において資材置き場となっていた本件土地の上に存する権利について、審査請求人らは借地権、原処分庁は財産評価基本通達87《賃借権の評価》(2)に定める地上権に準ずる権利として評価するのが相当と認められる賃借権以外の賃借権である旨それぞれ主張する。 しかしながら、本件土地は、相続開始時点において資材置き場として利用されていたものの、当初から建物の所有を目的として貸付けられていたことからすると、相続開始時点まで建物の建築が行われず、相続開始時点で建物が存在していないとしても、本件土地の上に存する権利は借地権であると解するのが相当である。（平19. 3.28 沖裁（諸）平18-5）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平180005
- 裁決年月日
- 平成19年3月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが使用貸借により使用していた本件土地の鑑定評価額の算定に当たり、使用借権の付着による減価10％を行っている。 しかしながら、使用借権は、賃貸借契約に基づく権利に比し権利性が極めて低い上、親族間の情誼や信頼関係に基づく土地の無償使用関係であり、これに独立した経済的価値を認めることはできず、また土地の時価に影響を与えるものということもできないと解されていることから、使用借権の付着による減価には合理性は認められない。（平19. 3.28 沖裁（諸）平18-5）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平180007
- 裁決年月日
- 平成18年12月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（以下「本件土地」という。）は、接面する路線の路面より高い位置にあるとして、利用価値低下を理由に評価減10％を考慮すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地が接面している路線は東から西方向への緩やかな下り坂になっており、当該路線に接面している土地については、本件土地と同様に西側部分に路面との高低差がみられ、このような形状は、当該路線に接面している土地に共通しているものであることから、当該路線の路線価は、当該路線の路面と土地との高低差を反映しているものと認められる。本件土地は、本件土地が接面している路線の路面とは高低差があるものの、路線に接面している他の土地についても同様の高低差がみられ、その高低差も本件土地固有のものではなく他の土地に比べて著しいものでないと認められ、また、他の土地と同様の制限を受けることから、本件土地の利用価値は、本件土地が接面している他の土地の利用状況からみても著しく低下しているとは認められない。したがって、請求人らの主張には理由がない。（平18.12. 8 仙裁（諸）平18-7）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平180039
- 裁決年月日
- 平成18年12月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №72・565ページ
要旨
○ 財産評価基本通達24-4（以下「本件通達」という。）でいうその地域とは、利用状況、環境等がおおむね同一と認められるある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものであり、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、判断すべきものである。 そうすると、本件通達でいう標準的な地積を導くための評価宅地の属する「その地域」は、原処分庁が主張するように、都市計画法第８条第１項第１号に規定する用途地域のみをもって判断するものではなく、また、本件通達でいう標準的な地積は、請求人らが主張するように、本件各土地からの距離のみをもって、第一種住居地域の平均的な広さである200㎡とすべきものではない。 本件各土地の属する本件地域のおける宅地は、評価時点において、主として倉庫、事務所等の敷地として利用され、その利用区分ごとの地積の平均は、約2,000㎡程度であることなどからすれば、本件各土地(各約800㎡)は、広大地にはあたらず、本件通達の適用はない。（平18.12. 8 大裁（諸）平18-39）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平180098
- 裁決年月日
- 平成18年12月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件被相続人所有の本件土地について、平成元年に、相続人である次女及び三女（以下「次女ら」という。）の建物（昭和50年建築）の所有を目的とした土地賃貸借契約 （以下「本件契約」という。）が本件被相続人との間で締結され、預託された保証金3,000万円の運用益を加算した地代相当額が固定資産税等の金額を上回っていることから、本件契約は使用貸借には当たらず、本件土地の価額は本件土地の自用地としての価額から20％を控除した価額である旨主張する。しかしながら、①本件契約は、権利金の支払がないにもかかわらず、本件契約に係る地代等は既存の借地権に係る地代率をも下回る程度のものであるので、親子関係に基づく経済的合理性を欠いた契約であること、②本件被相続人は将来的に発生する自身の相続の手当てとして本件契約を行っていること、③本件建物が建築された昭和50年から本件契約を締結するまでの十数年間は使用貸借であり、本件被相続人と次女らの間に本件土地の使用をめぐる争いはなく、何ら本件契約を行う合理性がないこと、④次女らは、本件契約の当事者であるにもかかわらず保証金や地代の算定根拠が不明であるなど賃貸借契約の当事者としての意識が希薄であることから、本件契約が本件契約書の表記どおりの賃貸借を目的としたものであったとは認め難く、本件契約は本件土地の利用状況を本件被相続人と次女らにおいて確認した上で、本件契約成立後の本件土地に係る必要経費程度の金額を次女らが負担することを条件に次女らが本件被相続人から本件土地を確実に相続するための担保として締結しているものと評価するのが相当である。したがって、本件契約は使用貸借契約であるから、請求人らの主張を採用することはできない。（平18.12. 7 東裁（諸）平18-98）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平180022ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成18年10月10日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、正面の間口距離と裏面の間口距離の差異が僅少であるから、調整を行う必要はないと主張するが、正面の間口距離と裏面の間口距離とに差異がある場合は、整形な土地に比べ裏路線価の及ぼす影響が全く同じとはいえないので、請求人の主張のとおり、裏面の間口距離を正面の間口距離で除した割合で二方路線影響加算率を調整すべきである。（平18.10.10 名裁（諸）平18-22）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平180010
- 裁決年月日
- 平成18年7月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №72・534ページ
要旨
○ 請求人は、路線価の設定箇所(以下「本件通路」という。)は、一般公衆の通行の用に供している道路ではなく、評価対象となる宅地は存在しないから、路線価の設定は妥当でなく、当該設定された路線価を適用して占用権の目的となっている土地の価額を算出した上で、占用権の価額を評価するのは誤りである旨主張する。 しかしながら、本件通路は防潮堤防であって道路法及び建築基準法に規定する道路ではないものの、公道と接しており、西側に車止めが設置されていることにより車の通り抜けはできないが乗り入れは可能であり、歩行者にとっては通行に際してなんらの制限もないのであるから、財産評価基本通達14に規定する不特定多数の者の通行の用に供されている路線と認めるのが相当である。 そして、本件通路の一部に設定された路線価は、本件土地の東端から西端までの河川区域内の土地に接する路線だけに設定されたものであり、当該路線の北側の土地は実際に建物の敷地として利用されている宅地と認められるから、本件通路の一部に路線価が設定されていることに特段の不合理はないほか、仮に、本件通路のうち路線価の設定されていない部分に路線価を設定するとした場合には、当該部分は本件通路と同一路線内にあり、既に設定された路線価と同額となると推認されるのであるから、原処分庁が本件占用権を評価するに当たり、これらの路線価を基としたことに特段の不合理はないというべきである。（平18. 7.11 大裁（諸）平18-10）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170020
- 裁決年月日
- 平成18年6月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、無道路地に囲繞地通行権が内蔵されているといっても隣地所有者との関係等により建築基準法に規定する接道義務を満たす道路の確保及びその通路を路線価に基づく価格で取得できる保証がないことから、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）20−２《無道路地の評価》に定める方式（以下「通路開設方式」という。）に基づく評価額は、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価を適正に表示するものではない旨主張する。 しかしながら、無道路地を解消し一般的な宅地として利用するためには、前面の土地を買収する方法、又は公道への取付道路を開設する方法があるが、無道路地はその所有権の属性として囲繞地通行権を内蔵しているため、無道路地の評価に当たっては、囲繞地に通路が開設され袋地（旗竿状の画地）となったことを想定して、その通路開設費用相当額を控除することが最も現実的であることからすれば、通路開設方式が合理的であると認められるのであり、また、時価の算定に当たり考慮すべき事情は、相続税法第22条に規定する時価が客観的交換価値であるために客観的に認められるものであることが必要であるが、隣地所有者との関係等は、個別的な事情で主観的な事情と認められることから時価の算定に当たり考慮すべき事情には当たらない。 したがって、請求人の主張には理由がない。（平18. 6.30 沖裁（諸）平17-20）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170020
- 裁決年月日
- 平成18年6月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件私道は市から建築基準法第42条《道路の定義》第１項第５号に規定する指定をうけた位置指定道路であるため、一定の利用制限を受けており、所有者の意思により自由に処分することもできないことから、経済的価値が認められないので評価すべきでない旨主張するが、本件私道は、位置指定道路で私権を行使することに制約が認められるが、私人の所有物である以上管理権及び処分権は所有者に属しており、抵当権の設定等も可能であることからすれば財産的価値があると解するのが相当であるので、請求人の主張には理由がない。 本件私道のように、特定の者の通行の用に供されている私道で私権を行使することに制約がある土地について、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）24《私道の用に供されている宅地の評価》は自用地価額の100分の30で評価することとしており、この評価方法は相当と認められることからすれば、評価通達に基づき評価を行なっている原処分庁評価額は相当である。（平18. 6.30 沖裁（諸）平17-20）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170019
- 裁決年月日
- 平成18年6月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の時価については、請求人らの不動産鑑定士による鑑定評価額によるべきであるが、仮に財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）を適用して時価を算定する場合には、評価通達24−４《広大地の評価》を適用すべきである旨主張する。 しかしながら、評価通達24−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、その土地に都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地として相当規模の負担が必要と認められるものをいうのであって、広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発され道路等の潰れ地が生じる土地を前提としていることから、戸建住宅分譲用地として開発できない市街化調整区域内の土地については、評価通達24−４の適用はないと取り扱われている。 この取扱いは相当であるから、本件土地については、評価通達24−４は適用することができない。（平18. 6.27 沖裁（諸）平17-19）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170018
- 裁決年月日
- 平成18年6月15日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、取引事例から算出した底地割合を自用地価額に乗じた鑑定評価額が本件土地の時価である旨主張するが、①請求人らが主張する底地割合は、個別補正等を行うことなく３件の取引事例にのみ基づいて算出したものであるほか、②取引事例の内には近隣地域内又は同一需給圏内の類似地域に存しない取引事例が含まれているから、請求人らの鑑定評価額は、鑑定評価基準が予定している取引事例比較法に基づいた評価方法とはいい難く採用できない。（平18. 6.15 沖裁（諸）平17-18）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170018
- 裁決年月日
- 平成18年6月15日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件各土地の評価に当り、甲鑑定、乙鑑定及び丙鑑定による評価額がそれぞれ時価相当額である旨主張する。 ところで、不動産鑑定評価基準は、底地価格は収益価格と比準価格とを関連付けて決定する旨定めているところ、①乙鑑定及び丙鑑定は、比準価格が求められないとして競売評価基準の借地権価額控除方式を評価要素とする控除価格を比準価格としている点において説得力に欠け、また、②道路敷地部分については、将来的に他の用途に転用、すなわち更地復帰する可能性は極めて小さいから、更地価格への復帰価格及び比準価格相当額を算出する際の更地価格の算定に当ってはその基礎に含めないこととするのが相当であると認められるところ、甲鑑定及び乙鑑定は、道路敷部分を含めており合理性に欠けると認められるので、原処分庁の主張にも理由がないが、比準価格については甲鑑定の採用したところにより、また、道路敷部分については更地価格の算定に当って含めないこととする丙鑑定の方法を併用することによって本件土地の適正な評価額が算定されることとなる。 したがって、本件各土地の評価に当っては、それぞれ、乙鑑定及び丙鑑定における比準価格に代わり甲鑑定における比準価格相当額を用いて評価額を決定し、更地価格の算定に当って道路敷部分を含めないこととして甲鑑定の方法によりそれぞれ評価額を決定するのが合理的である。（平18. 6.15 沖裁（諸）平17-18）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 財産評価基本通達20−２は、無道路地から利用路線まで最小限度の通路を開設するものとした場合に要する通路開設費用により無道路地の評価額を補正する旨定めているものの、評価対象地と利用路線との間に第三者の家屋が存する場合は当該家屋を含んだ通路を開設通路とすることは現実的ではないと解するのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 原処分庁は、評価対象地は、①自治会の建物及びその敷地として使用され既に開発を了しており、②隣接地と比較しても著しく広大な地積とは認められないから、広大地補正の適用は認められない旨主張する。 しかしながら、開発を了しているか否かについては、評価対象地がその地域の土地の標準的な使用に供されているかどうかで判断し、また、著しく広大な地積とは、近隣の標準的な宅地の地積を基に判定するものとされているところ、①評価対象地は、自治会の集会所敷地として利用されているものの、当該地域の標準的な使用は戸建住宅地と認められ、半分以上が空閑地となっていることからすれば標準的な使用に供されているとはいえないので開発を了しているとは言い難いこと及び②評価対象地は、標準的な宅地の5倍程度の地積を有し、また、戸建住宅地とするには都市計画法第4条第14号に規定する道路の負担が必要と認められることからすれば、広大地に該当すると認めるのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 財産評価基本通達20−２は、通路開設費用は接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とする旨定めていることから、無道路地において実際に利用している路線が二つある場合は、開設通路の価額の低い方の路線が利用路線であると解するのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 原処分庁は、評価対象地は近傍宅地の利用状況と比較して利用価値が著しく低下しているとは認められない旨主張する。 しかしながら、普通住宅地区にある宅地で、忌みによりその取引金額に影響を受けると認められるもののように、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価して差し支えない旨取り扱われており、また、宅地比準方式によって評価する農地についても同様に取り扱うこととされており、これらの取扱いは相当と認められるところ、評価対象地は造成後においても三方が墓地に囲まれており、当該取扱いに該当すると認められるから、原処分庁の主張には理由がない。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平170163
- 裁決年月日
- 平成18年4月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、広大地の判定基準である①財産評価基本通達22-2に定める大規模工業用地に該当しないこと、②容積率が100％未満でマンション等の敷地に適さないこと、③その地域における標準的な宅地に比して著しく地積が広大な土地であること、④開発行為を行うとした場合において、公共公益的施設用地である道路等の負担が必要となる土地であること等のすべてに該当するから、広大地に該当する旨主張する。 しかしながら、①本件土地は、路地状部分を有する土地を組み合わせることによって、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要とせず、標準的な地積の宅地に分割できること、②当該分割は、都市計画法等の法令に反していないこと、③当該分割は、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要とせず、本件土地のすべてを宅地として有効に利用することが可能であるから、道路を設置する土地利用に比して経済合理性があること、④本件土地を含む周辺地域の開発において、路地状部分を有する土地を組み合わせた戸建分譲は、一般的に行われていること等からすれば、本件土地は、広大地に該当するとは認められない。（平18. 4.27 東裁（諸）平17-163）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170015
- 裁決年月日
- 平成18年3月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続開始時点において相続人や相続人の夫の建物の敷地として使用貸借により利用されていた土地についての鑑定評価額の算定に当たり、使用貸借による土地の使用権（以下「使用借権」という。）が付着していることによる１０％の評価減を認めるべきであると主張する。しかしながら、使用借権は、賃貸借契約に基づく権利に比し権利性が極めて低い上、親族間の情誼や信頼関係に基づく土地の無償使用関係であり、これに独立した経済的価値を認めることはできず、また、土地の時価に影響を与えるものということもできないと解されていることから、使用借権が付着していることによる減価には合理性は認められないため、請求人らの主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-15）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170015
- 裁決年月日
- 平成18年3月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、借地権の目的となっている宅地（以下「本件底地」という。）の時価について、財産評価基本通達２５に定める方式（以下「借地権価額控除方式」という。）により求めた評価額は時価を超えており借地権価額控除方式により難い特別な事情があることから、請求人ら鑑定評価による鑑定評価額（以下「請求人ら鑑定評価額」という。）である旨主張する。しかしながら、請求人ら鑑定評価額の内容を検討したところ、本件底地価格の算定に当たり、還元利回りと割引率とは異なる性質のものでありその利率も異なるものと考えられるところ、同一の率を採用して還元利回りと割引率を算出しているなど合理性を欠いていることから、請求人ら鑑定評価額が時価であるとは認められない。さらに、借地権の取引慣行のある地域では、底地価格は単なる地代徴収権の価額にとどまらず、むしろ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価額形成されているのが一般的であると認められるところ、このような場合には底地価額を借地権価額控除方式により評価するのが相当であると解されている。本件底地については、土地賃貸借契約の内容等からすると、将来借地権を併合して完全所有権となることを妨げる特別な事情はないことから借地権価額控除方式により難い特別な事情は認められず、請求人らの主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-15）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170016
- 裁決年月日
- 平成18年3月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・505ページ
要旨
○ 請求人は、借地権の目的となっている宅地（以下「本件貸宅地」という。）の時価について、財産評価基本通達２５に定める方式（以下「借地権価額控除方式」という。）による貸宅地の評価額は相続税法第２２条に規定する時価を適正に反映しないことから、請求人鑑定評価による鑑定評価額である旨主張する。しかしながら、請求人鑑定評価額の内容を検討したところ、底地価格の算定に当たり、還元利回りと割引率とは異なる性質のものであり、その利率も異なるものと考えられるところ、同一の率を採用して還元利回り及び割引率を算出しているなど合理性を欠いていることから、請求人鑑定評価額が時価であるとは認められない。さらに、借地権の取引慣行のある地域では、底地価格は単なる地代徴収権にとどまらず、むしろ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価額形成されているのが一般的であると認められるところ、このような場合には底地価格を借地権価額控除方式により評価するのが相当であると解されている。本件貸宅地の地主と借地人の契約関係及び請求人が既に本件貸宅地と賃貸借関係が類似している借地権を借地人から買取り完全所有権としていることからすれば、本件貸宅地には、将来底地と借地権を併合して完全所有権となることを妨げる特別な事情がないことから借地権価額控除方式により難い特別な事情は認められず、請求人の主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-16）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170016
- 裁決年月日
- 平成18年3月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・505ページ
要旨
○ 請求人は、請求人が使用貸借により使用していた本件土地の鑑定評価額の算定に当たり、使用貸借に係る土地の使用権（以下「使用借権」という。）には相当の権利と経済的価値が認められることから、原処分庁が使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱い（昭和４８年１１月１日付直資２−１８９ほか国税庁長官通達）により更地価額で評価していることは相続税法第２２条に反しており、使用借権の付着による１０％の評価減を認めるべきである旨主張する。しかしながら、使用借権は、賃貸借契約に基づく権利に比し権利性が極めて低い上、親族間の情誼や信頼関係に基づく土地の無償使用関係であり、これに独立した経済的価値を認めることはできず、また、土地の時価に影響を与えるものということもできないと解されていることから、使用借権の付着による減価には合理性は認められないため、請求人の主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-16）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平170012
- 裁決年月日
- 平成18年3月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件乙土地は、横断歩道橋及び歩行者自転車用柵（ガードレール）により前面車道との連続性が失われており、接面道路の歩道幅員が狭いことから、セットバックの手法に準じた評価方法によって評価すべきである旨主張するが、本件乙土地の接面道路は、建築基準法第４２条第２項に規定する道路には当たらないから、セットバックを必要とする宅地の評価をすることはできず、セットバックの手法に準じた評価方法を適用すべきとの主張は、独自のものであり認めることはできない。しかしながら、本件乙土地は、横断歩道橋が設置されていることにより、車両進入の障害となっていること及び有効歩道幅員が狭いことから、著しい利用制限をその全面積に受けているものと認められるので、１０％の減額をして評価することが相当である。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平170012
- 裁決年月日
- 平成18年3月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件甲土地は、国税局長が路線価図により普通住宅地区と定めている地域に所在するから、財産評価基本通達に定める広大地の評価により標準化補正をして評価すべきである旨主張する。しかしながら、広大地の評価の適用要件は、財産評価基本通達に定められており、その地域の標準的使用によって現に宅地として有効利用されている建築物の敷地などについては、評価に当たって公共公益的施設用地となる部分の地積を考慮する必要がないから、その地域の標準的な地積に比して著しく広大な宅地であっても広大地には該当しないものと解される。本件甲土地の所在する地域は、準工業地域内の大規模店舗、事務所、ファミリーレストラン、複合商業施設等が連たんする地域であり、現に本件甲土地は、ホームセンターの店舗の敷地として、その地域の標準的使用によって建築物の敷地として有効利用されているから、財産評価基本通達の広大地の評価を適用することはできない。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平170012
- 裁決年月日
- 平成18年3月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件甲土地は、接面道路に対して１．５ｍ〜２．６ｍ高い位置にあり、評価に当たって、避難安全上の階段・スロープの設置費用及びそのつぶれ地を加味する必要があるから、１０％の減額が可能である旨主張する。しかしながら、この高低差は、本件甲土地の全体に生じているものではなく店舗の敷地部分に限られており、本件甲土地は、店舗の床面を国道の高さに合わせたことにより店舗の敷地としての利用価値が高められており、付近の宅地の利用状況に比較して利用価値が低下していないから、本件甲土地の接面道路との高低差は、評価額を減額する要因とは認められない。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平170023
- 裁決年月日
- 平成17年10月28日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件土地は公道には直接接していないが、国有地である法定外道路（幅員１．８ｍ）を通路として利用し、その通行には制限があるとは認められないとし、本件土地が建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離（幅員２ｍ）の要件（以下「接道義務」という。）を満たしていないことから、接道義務を満たすために必要な通路拡幅に相当する部分（幅員０．２ｍ）の価額を控除して本件土地を無道路地に準じて評価している。しかしながら、当該法定外道路は、道路法に規定する道路又は建築基準法に規定する道路ではないことから、本件土地に建物の建築をする場合には、公道までの距離から幅員２ｍ以上の通路を自己所有地に開設し、公道に直接接しなければならないものと認められる。したがって、本件土地は、無道路地として評価するのが相当である。（平17.10.28名裁（諸）平17-23）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平170042
- 裁決年月日
- 平成17年9月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地が所在する地域に隣接する地価公示地として、一戸建て住宅地が選定されていることから、本件土地を開発する場合、一戸建て住宅の建設を想定し、本件土地の評価をするに当たって、広大地の評価を適用したとしても合理性に欠けることは全くない旨主張するが、財産評価基本通達２４−４は、評価対象地の経済的に最も合理的であると認められる開発行為がマンションを建築することを目的とする場合は広大地の評価が適用できない旨定めているから、土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等がその地域において通常であると認められる一団の土地について選定されるもの（地価公示法施行規則第２条）である地価公示地が一戸建て住宅地であることをもって、直ちに評価対象地の経済的に最も合理的な開発行為が戸建住宅分譲用地であると判断されるものではない。（平17.9.16東裁（諸）平17-42）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平170042
- 裁決年月日
- 平成17年9月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件相続開始日後に本件土地を取得した譲受人が、同土地上にマンション等を建築したからといって、相続開始後の後発的な事象を、相続開始の時点に遡及して評価要素として反映させ、公共公益的施設用地の負担が必要ないとの判断をすべきではない旨主張するが、本件土地については、明らかにマンション適地と認められるところ、そのマンション適地であるとの判断の証左のひとつとして、本件土地の売却後のマンション建築という事実が掲げられるのであって、当該事実のみを本件相続開始日に遡及させてマンション適地と判断するものではないから、請求人の主張には理由がない。（平17.9.16東裁（諸）平17-42）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平170002
- 裁決年月日
- 平成17年8月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、財産評価基本通達２４−４〈広大地の評価〉の適用において、同人らが相続により取得した各土地（以下「本件各土地」という。）について開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要か否かは、①Ａ市開発指導基準が求める合理的な区画割及び②課税時期における開発行為後の各土地の処分可能性の２つの基準を基に判断すべきであるとし、原処分庁が主張する土地開発図の区画割では「処分が困難」であるのに対し、請求人らが主張する土地開発図の区画割を行うと「処分が容易」となり、同指導基準の目的にも合致するから公共公益的施設用地の負担が必要である旨主張する。しかしながら、本件各土地を公共公益的施設用地の負担のない区画割で開発行為を行うとした場合、①同指導基準及び運用では、１画地の地積を１３５平方メートル以上としており、区画割後の各土地の平均地積は、同指導基準が定める１画地の面積の基準をいずれも満たしているほか、これら平均地積は、本件各土地の所在地周辺における戸建住宅の居住用建物として利用されている宅地の標準的な地積と同程度となること、②本件各土地は、いずれも正面と裏面の路線に接していることから、区画割後の各土地は、正面又は裏面のいずれかの道路に接することとなること及び③同指導基準に定める道路、公園等の公共公益的施設用地の設置に関する基準に反しないことが認められる等の事実が認められる。これらのことからすると、本件各土地について開発行為を行うとした場合において、新たに公共公益的施設用地となる部分（道路）を設ける必要性は認められないから、請求人らの主張には理由がない。（平17.8.4金裁（諸）平17-2）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170001
- 裁決年月日
- 平成17年7月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 土地は、登記上の一筆を単位として正面路線価を判定し、その筆の利用状況を評価単位として評価すべきであるから、Ａ土地等は、利用区分ごとの評価単位別にみると正面路線価の設定されている県道には面していないので、無道路地であると主張する。しかしながら、財産評価基本通達２０−２は、無道路地とは道路に接しない宅地をいう旨定めているところ、本件私道は路線に含まれ、そして、本件私道に路線価を設定することは相当と認められることから、本件私道に面しているＡ土地等は、無道路地には該当しない。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170001
- 裁決年月日
- 平成17年7月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、一筆単位でみた場合の土地が面する道路に設定された路線価が正面路線価であると主張する。しかしながら、路線価方式における宅地の評価に当たっては、筆数の多寡にかかわらず、その利用の単位となっている１区画の宅地（以下「１画地の宅地」という。）を評価単位として判定することが合理的であり、その１画地の宅地が面する路線に設定された路線価を正面路線価として評価することが相当と認められる。ここで、財産評価基本通達７−２は、宅地は１画地を評価単位とする旨定め、同通達１３は、その宅地の面する路線に設定された路線価を基として評価する旨定めているところ、本件私道に路線価を設定することは相当と認められることから、本件私道に面しているＡ土地等は本件私道に設定された路線価を正面路線価として評価することが相当である。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170001
- 裁決年月日
- 平成17年7月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件河川通路に既に路線価が設定されており、かつ、その路線価は特定路線価を設定した場合と同様な水準であると考えられることから、本件河川通路に設定された路線価を正面路線価とみなすべきであると主張する。しかしながら、本件河川通路は河川区域内に存し、河川の管理のための通路であり道路ではないことから、本件河川通路に設定された路線価を正面路線価とすることは相当ではない。したがって、Ａ土地等は、市道に付された路線価を正面路線価として評価することが相当である。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160284
- 裁決年月日
- 平成17年6月21日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、容積率が１５０％の部分と同１００％の部分とがあるので、財産評価基本通達２０−５の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達２０−５の定めは、正面路線価の評定の基となる容積率より低い容積率の地域にわたる宅地の価額を正面路線価に基づいて評価するに当たり、その宅地が低い容積率の地域にわたることを減価調整する趣旨と認められるところ、本件土地の正面路線に面する宅地の大部分は容積率１００％の地域にあり、正面路線価は財産評価基本通達１４の定めにより容積率１００％を基に定められていると認められるから、本件土地は、財産評価基本通達２０−５の定めにより減価調整する宅地に当たらない。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160284
- 裁決年月日
- 平成17年6月21日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地に存する貸家の借家人が使用する道路、緑地としなければならない部分は、宅地として利用していないから、財産評価基本通達２４に定める私道と同様に、宅地としての価額の１００分の３０に相当する価額によって評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達２４に定める私道は、もっぱら特定の者の通行の用に供する道路をいうものであるところ、請求人らの主張する道路等の部分は、本件土地に建物を建築するために必要な敷地を構成するもので、建築基準法上の建ぺい率や容積率の計算に当たっては建物の敷地面積に含まれ、通常の建物の敷地と何ら異ならないから、財産評価基本通達２４の定めを適用して評価することはできない。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160284
- 裁決年月日
- 平成17年6月21日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件宅地の価額の評価に当たっては、その最長部分の奥行距離に応じた奥行価格補正率によるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達の定めにより宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正を行う場合においては、奥行距離が一様でない宅地の奥行距離は、その宅地の地積を間口距離で除するなどして求めた平均的な奥行距離によることが合理的であり、本件宅地の平均的な奥行距離は３５．７３ｍが相当と認められるから、奥行価格補正率は、当該奥行距離に応じた０．９６が相当である。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160068
- 裁決年月日
- 平成17年5月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人の長男等の親族が貸家の敷地として使用していた相続財産である本件土地の使用権限について、本件土地の使用に対する対価として、被相続人の長男が本件土地を含む被相続人の不動産に係る固定資産税等をすべて負担していたから、その使用権限は使用借権ではない旨主張する。しかしながら、被相続人の長男による固定資産税等の負担は、被相続人がその所有する土地の管理・活用をその長男に委ねる代わりに固定資産税等の公租公課を負担させるという契約に基づくものであると認められるから、被相続人の長男による固定資産税等の負担は被相続人の所有する土地の用益に対する対価とは認められない。したがって、本件土地を使用していた親族が有していた本件土地の使用権限は、被相続人の長男の使用借権ないしはこれに従属して認められる占有であるというべきである。（平17.5.17関裁（諸）平16-68）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160068
- 裁決年月日
- 平成17年5月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人の親族が貸家の敷地として使用していた相続財産である本件土地の評価について、本件土地の使用権限は使用借権ではなく、また、借家人には家屋使用の範囲でその敷地の利用権があり、敷地所有者はその借家人の敷地利用権の範囲でその所有権が制限され、さらに、借家の敷地は建物の取壊費用や立退料等により更地の時価より低額となるから、本件土地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達２６にいう貸家建付地とは、土地の所有者がその土地上に所有する建物を賃貸している場合をいうものと解されるから、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。なお、借家人の敷地利用権は、建物所有者の敷地利用権に従属しその範囲内での権能にすぎないと解されるから、この点に関する請求人の主張は採用できない。（平17.5.17関裁（諸）平16-68）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平160025
- 裁決年月日
- 平成17年3月23日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、内部に立体駐車場設備を備え付けた建物の敷地の評価に当たり、当該建物の賃貸借契約の中心は立体駐車場設備部分の賃貸借であり、建物部分の賃貸借はそれに付随するものにすぎず、当該賃貸借契約は建物の賃貸借ととらえることはできないから、借地借家法の適用はなく、当該敷地について貸家建付地と評価することはできない旨主張する。しかしながら、上記建物賃貸借契約の契約書には賃貸借物件の表示として建物部分が明示されている上、建物部分は自動車及び立体駐車場設備を格納し、これらを風雨、熱射、塵などから保護するものであること、管理人が常駐している管理室が存することにかんがみれば、建物部分の賃貸借を付随的なものとみることはできない。このように、上記建物賃貸借契約に建物の賃貸借の面が併存する以上、これに借地借家法の適用を否定する理由はないから、上記敷地は貸家建付地と評価すべきである。（平17.3.23広裁（諸）平16-25）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160053
- 裁決年月日
- 平成17年3月17日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、貸家建付地として評価すべき本件家屋の敷地の範囲について、本件家屋の１階床面積を建ぺい率で割り返した地積によるべきである旨主張する。しかしながら、借地借家法の適用に関する建物の敷地の範囲は、実際の土地の利用状況等に応じて考慮することが相当であるから、本件家屋の敷地は、直接本件家屋の敷地として利用されている部分の地積と、共用駐車場の地積のうち、直接本件家屋の敷地として利用されている土地の地積に対応する部分の地積との合計地積とすることが合理的である。（平17.3.17関裁（諸）平16-53）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160042
- 裁決年月日
- 平成17年1月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、物納財産である本件土地は、整形地としての効用を得られるように土地区画整理事業によって設計された土地であって、宅地としての利用に支障がないから、不整形地としての減額を行うべきではない旨主張する。しかしながら、相続税の課税価格の計算上、財産評価基本通達の定めにより財産を評価することは合理的であると解されており、また、相続税法第４３条第１項の規定からすれば、物納財産の収納価額を算定する場合においても同通達によることが相当であると認められるところ、同通達２０は不整形地の補正率を統一的に適用することで課税の公平、簡素化を図ったものと認められるから、同通達２０にいう不整形地に該当する本件土地について、同通達を適用して評価すべきであるとした原処分は適法である。（平17.1.27関裁（諸）平16-42）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160042
- 裁決年月日
- 平成17年1月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件土地は公共公益的施設用地の負担のない開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるから、本件土地を評価するにつき財産評価基本通達２４−４の定めを適用することはできない旨主張する。しかしながら、都市計画法に規定する開発許可を必要とする面積基準以上の土地については、周囲の状況等からみて明らかにマンション用地として適している土地等、開発行為を行うとした場合に明らかに潰れ地が生じない土地に該当する場合以外は、同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当と認められる。本件土地について開発行為を行うとした場合には開発許可が必要であり、本件土地は明らかに潰れ地が生じない土地には該当せず、また、請求人の主張する開発行為の方法も相当であることから、本件土地は同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当である。（平17.1.27関裁（諸）平16-42）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160026
- 裁決年月日
- 平成16年11月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件相続開始の時において、本件土地に付されていた抵当権に係る債務の債務者は、請求人の資金援助がなければ当該債務の弁済が不能の状態にあって、抵当権が実行されることが確実であり、求償権の行使も見込めないことから、本件土地の評価上、相続開始後に請求人が代位弁済した金額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件相続開始の前後を通じ、債務者は当座取引を停止されることなく事業を継続しており、また、債務者に対して会社整理等の手続が行われた事実は認められず、さらに、債務者は当該債務を継続して弁済していた事実が認められる。そうすると、本件相続開始の時において、当該債務に係る債権者が債権を回収できないことが客観的に明らかであったということはできないから、債務者が弁済不能の状態であるために抵当権が実行されることが確実であったということはできない。したがって、求償権の行使の可否を考慮するまでもなく、本件土地の評価上控除すべき弁済不能額はないものというべきであるから、請求人が相続開始後に代位弁済した金額を控除すべき理由は認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平16.11.24関裁（諸）平16-26）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160096
- 裁決年月日
- 平成16年11月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各宅地と南側貸宅地は、書籍に掲載されている設例よりも近くに位置しているから、当該書籍に掲載されている評価方法を適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件各宅地と南側貸宅地は、公法上の規制の程度である行政的条件を明らかに異にしており、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる地域ごとに定められる地区も異なるから、この点に関する請求人の主張には理由がない。また、請求人らは、１㎡当たりの地代が低い本件各宅地の価額が、１㎡当たりの地代が高い南側貸宅地の価額を上回ることは不合理である旨主張する。しかしながら、地代の額は、個々の借地契約の締結時期、契約条件、土地の形状等により異なるものであるから、本件相続に係る遺産において現に授受されている１㎡当たりの地代の多寡のみをもって、本件各宅地と南側貸宅地の価額の高低を判断することはできないので、この点に関する請求人らの主張には理由がない。（平16.11.18東裁（諸）平16-96）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平160006
- 裁決年月日
- 平成16年11月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人らが相続した地積が５３５㎡である本件土地は、次の理由により、「その地域における標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地に当たる旨主張する。① 「その地域」とは、財産評価基本通達１４−２に定める地区区分により厳密に線引きされるものではなく、町や校区などの言葉で表現されるある程度の周辺一帯の広い範囲を指すものである。② 「標準的な宅地の地積」とは、「その地域」に小さな戸建住宅用地が数多く見受けられること、また、相続開始日以前の１０年間の開発状況をみると居住地域化が進行していることから、標準的な戸建住宅用地の地積、つまり、Ｋ市開発指導基準における最低区割の地積の１５０㎡程度である。しかしながら、地積が５３５㎡である本件土地は、相続開始日における利用状況に基づいて判断すると、次の理由により、「その地域における標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大であると認められず、広大地に当たらない。① 「その地域」とは、広大地には財産評価基本通達１４−２の地区区分ごとの奥行距離に応じて定められた奥行価格補正率に代えて、単に、有効宅地化率が適用されることから、奥行価格補正率の適用区分である地区と解するのが相当であるところ、本件土地は同通達１４−２に定める中小工場地区に所在すると認められることから、本件土地の所在地周辺の中小工場地区と定められたひとまとまりの地域であるとするのが相当である。② 「標準的な宅地の地積」とは、「その地域」において同様な利用形態である宅地の地積に基づいて判断するのが相当であるところ、「その地域」における中小の工場、事務所等として利用されている宅地の地積は、その多くが４００㎡から７００㎡の範囲にあり、その中でも５００㎡台の地積のものが最も多くを占め、かつ当該地域に存する基準地の地積も６１１㎡であることが認められる。したがって、請求人の主張は採用できない。（平16.11.11金裁（諸）平16-6）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平160005
- 裁決年月日
- 平成16年11月9日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らが相続した甲土地について、原処分庁は、当該土地は広大地に当たり、①「Ｋ市開発指導基準の運用」に基づいて原処分庁が作成した土地開発図により公共公益的施設用地となる部分の地積は有効な宅地面積が最大となる経済的に最も合理的なものであること、②請求人らが主張する公共公益的施設用地となる部分の地積は必要最小限ではないことから、請求人らが「Ｋ市開発指導基準」に基づいて作成した土地開発図は経済的合理性があるとはいえない旨主張する。しかしながら、①土地の価額を評価するに当たっては、明文化されている「Ｋ市開発指導基準」に従った開発行為を前提として、公共公益的施設用地となる部分の地積を算定する必要があるところ、原処分庁が作成した土地開発図には、同指導基準に定める施設が設けられておらず、算定した公共公益的施設用地となる部分の地積は相当とは認められないこと、及び少なくとも同指導基準に反したものではないこと、②当審判所において、請求人らが作成した土地開発図について、精通者の意見等を参考に検討したところ、特に経済的に不合理な点は認められないことから、原処分庁の主張は採用できない。他方、請求人は、請求人らが相続した乙土地について、当該土地における「その地域」には、小さな戸建住宅用地が数多く見受けられること及び相続開始日以前の１０年間の土地開発において居住地域化が進行しており、①「その地域」における「標準的な宅地の地積」とは、標準的な戸建住宅用地の地積、つまり、Ｋ市開発指導基準における最低区割の地積であり、乙土地は著しく地積が広大な土地であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められることから、乙土地は広大地に当たる旨主張する。しかしながら、乙土地について、著しく地積が広大であると認められるものの、「標準的な宅地の地積」で区画変更すると、いずれの区画も既に設置されている道路に面することとなり、新たな公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、乙土地は広大地に当たらないことから、請求人の主張は採用できない。したがって、原処分はその一部を取り消すのが相当である。（平16.11.9金裁（諸）平16-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160068ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成16年10月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、同人らが贈与により取得した居宅の敷地は、以前から使用貸借により借り受けている土地であり、従前の取扱いによれば、その借り受けた時点で借地権相当額の贈与があったものとして贈与税が課されていたものであるから、自用地としての評価額から借地権相当額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、当該居宅は、請求人が贈与を受ける以前に相続によりその所有者が異動していることから、使用貸借通達の取扱いにより、本件居宅に係る敷地利用権は零として取り扱われるところ、当該相続の際に当該敷地に係る借地権相当額は課税される相続財産として計上されておらず、また、当該相続から贈与までの間においても、当該敷地は引き続き使用貸借により借り受けているものと認められることから、当該居宅の敷地は、自用地として評価することが相当と認められる。（平16.10.19東裁（諸）平16-68）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160068ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成16年10月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、同人が贈与により取得した建物は貸家の用に供しているから、その敷地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該建物は請求人の被相続人から相続により取得したものであるところ、その敷地は、請求人の被相続人が、同人の兄から使用貸借により借り受け、当該相続後においても使用貸借の状況が継続していたものであることからすれば、その建物の所有者の使用貸借に係る使用権の価額は零であり、また、その建物の賃借人の権利は、その建物の所有者の敷地利用権に従属し、当該賃借人の敷地利用権も零となるのであるから、当該建物の敷地は自用地として評価すべきである。（平16.10.19東裁（諸）平16-68）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160010
- 裁決年月日
- 平成16年9月28日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件宅地は公共公益的施設用地の負担のない開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるから、本件宅地を評価するにつき財産評価基本通達２４−４の定めを適用することはできない旨主張する。しかしながら、都市計画法に規定する開発許可を必要とする面積基準以上の土地については、周囲の状況等からみて明らかにマンション用地として適している土地等、開発行為を行うとした場合に明らかに潰れ地が生じない土地に該当する場合以外は、同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当と認められる。本件宅地について開発行為を行うとした場合には開発許可が必要であり、本件宅地は明らかに潰れ地が生じない土地には該当せず、また、請求人らの主張する開発行為の方法も相当であることから、本件宅地は同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当である。（平16.9.28関裁（諸）平16-10）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平160005
- 裁決年月日
- 平成16年9月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の貸借は固定資産税等相当額の地代の授受であるから、税法上無償とみなし、使用貸借に該当するので借地権の評価を要しない旨主張する。しかしながら、個人間の土地の使用貸借に係る使用権の価額は零として取り扱う旨定めているところ、本件土地の貸借については、当事者の一方が法人であり、その一方が個人であることから、税務上の取り扱いは、法人税の取扱いに準拠することとなる。そうすると、本件土地の貸借は、権利金等の授受がなされておらず、本件土地に係る地代の額が固定資産税等相当額であることから使用貸借と認められるところ、貸地人が法人である本件においては、使用貸借であっても税法上借地権が存在すると認めるのが相当であり、当事者から原処分庁に対して土地の無償返還に関する届出書が提出されていないのであるから、相続財産としての借地権の評価を要することになる。したがって、この点に関する請求人らの主張には理由がない。（平16.9.10熊裁（諸）平16-5）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平160005
- 裁決年月日
- 平成16年9月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地が所在する地域は借地権の取引慣行がない地域であるので、借地権の評価を要しない旨主張する。しかしながら、本件土地が所在する地域における取引事例をみると、借地権の目的となっている土地を売却する際、借地人に対して底地価額相当額で宅地を売却している事例や賃貸人が借地権消滅の対価を支払っている事例のほか、借地権の設定時に権利金の授受が行なわれている例も見受けられ、借地権の価額が反映されている取引が存することは明らかであり、借地権の取引慣行があると認められる。そうすると、本件土地が所在する地域は取引慣行がある地域であるので、借地権の評価をすべきである。したがって、この点に関する請求人らの主張には理由がない。（平16.9.10熊裁（諸）平16-5）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160005
- 裁決年月日
- 平成16年7月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、①本件土地については、借地権の認定課税がないまま除斥期間が経過しているから、借主の宗教法人に借地権相当額の利用権が帰属したとして扱うのが相当であり、また、②本件貸借関係は、法形式上の使用貸借を仮装した地代の免除による実質的上の賃貸借であるから、借主に原始発生的な借地権が存することになる旨主張する。しかしながら、借主は公益法人であり、借地権の認定課税が行われることはないから、無償返還の届出書を提出していないことをもって、借主に借地権相当額の利用権が帰属するとも原始発生的な借地権が存するともいうことはできない。ところで、土地の貸借関係は極めて個別性が強いことから、当事者の関係、権利金や地代の有無、土地が貸借された事情や返還時期、利用状況等の事実関係等を総合勘案して、当該土地に係る利用権の実情等を判断すべきであると思料されるところ、本件土地に係る使用借権は、保育園の運営が継続される限り返還される可能性は期待できないこと等の事情を勘案すると、本件土地の貸借により土地所有者の利用権が著しく制限されていると認められ、また、土地所有者が本件土地を更地として利用できる可能性も極めて少ないものといえることから、本件土地については、法律上の借地権が存する場合とまではいかないまでも、評価上何らかのしんしゃくをするのが相当である。そうすると、本件土地の価額は、貸し付けられている土地の価額に係る各取扱いとの権衡を勘案して算定するのが相当であり、借地権のある土地について無償返還の届出書が提出されている場合の取扱い等が適用される場合と、上記事情が本件土地の価額に及ぼす影響は同程度であるというのが相当であるから、本件土地の価額は、自用地としての価額から２０％控除した価額とするのが妥当である。（平16.7.8大裁（諸）平16-5）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平160001ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成16年7月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地は地価動向がマイナスになっている地域に存在していることを理由に、本件宅地について、路線価方式により評価すると、請求人に法令の規定を上回る租税負担を強いることになる旨主張する。ところで、財産評価基本通達１１〈評価の方式〉においては、市街地的形態を形成する地域にある宅地の価額は、路線価方式により評価する旨定められており、路線価方式の基となる路線価は、売買実例価額の収集等技術的な理由から１年間適用することとされており、毎年１月１日を評価時点として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に、公示価格の水準の８０パーセント程度を目途に定められている。このことは、贈与税の課税に当たって路線価が１年間適用されることから、その間の地価変動にも耐え得るものであることの必要性など、評価上の安全性等を考慮して取り入れられているものと認められる。これを本件についてみると、本件宅地の近傍の公示地に係る平成１３年１月１日から平成１４年１月１日までの公示価格の下落率は１１．８８％となり、路線価が評価上の安全性等を考慮し公示価格の水準の８０％程度を目途に定められられていることに照らせば、その範囲内であることから、路線価方式により本件宅地の価額を算定することは、特段不合理であるとは認められない。（平16.7.7金裁（諸）平16-1）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平160001ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成16年7月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地と同地区内で行われた土地売買実例から、本件宅地については、路線価方式による評価額が課税時期の時価を大幅に上回る逆転現象が確認できることを理由に、本件宅地について、路線価方式により評価すると、請求人に法令の規定を上回る租税負担を強いることになる旨主張する。しかしながら、請求人が主張する土地売買実例のうち、事例１ないし事例８については、請求人が土地売買取引があった旨を主張するのみで、取引があったとする具体的な証拠を提出せず、また、別表２の事例９については、最低売却価額をもって売買価額とみなしているところ、この最低売却価額については、競売という特殊な状況の下で設定された価額であることから、請求人の主張する土地売買実例による価額を採用することはできない。また、請求人は、各土地売買実例の売買価額についての時点修正、形状等の画地条件による格差等も考慮せずに、単にその１平方メートル当たりの売買価額又は最低売却価額と路線価とを比較して主張しているに過ぎず、その比較方法に合理性を認めることはできない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平16.7.7金裁（諸）平16-1）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平160001ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成16年7月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地の背後にがけ地が迫っていること及び廃虚と化している建物に隣接していることから、評価上、何らかのしんしゃく配慮が必要である旨主張する。当審判所の調査によれば、普通商業・併用住宅地区内に所在する本件宅地の周辺地の利用状況は、温泉旅館、商店、住宅、駐車場等の敷地として利用されており、また、廃虚と化した建造物の近隣においても同様の利用状況であることが認められる。そして、本件宅地等は、その全体を一体として数台の大型バスが駐車できる規模の駐車場の敷地として利用されている。これらの状況からすると、本件宅地等の背後にがけ地が迫っていたとしても、また、廃虚と化した建造物に隣接していたとしても、本件宅地等の利用価値は、同一路線にある他の宅地に比較して著しく低下しているとは認められない。なお、公示地が本件宅地等の近隣に所在しており、本件宅地等と同様の状況の下で公示価格が判定されていると認められる。したがって、請求人の主張には理由がない。（平16.7.7金裁（諸）平16-1）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150073
- 裁決年月日
- 平成16年6月16日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件私道は、道路位置の指定を受けており、自由に処分したり道路以外に使用することができないから財産的な価値がなく、また、A市が固定資産税を非課税としていることからも、課税価格の計算上、評価すべきでないと主張する。しかしながら、私道は、その処分や使用収益にはある程度の制約があるものの、私人の所有物である以上これを処分等することは可能であり、本件私道は請求人宅や貸付地から公道に通ずるための道路として現に使用収益されているから、財産的価値がないということはできない。また、固定資産税と相続税とでは課税の趣旨及び目的が異なるから、固定資産税が非課税であることをもって本件私道を評価すべきでないとする請求人の主張には理由がない。（平16.6.16関裁（諸）平15-73）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150323
- 裁決年月日
- 平成16年6月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件宅地の建ぺい率及び容積率と各地価公示地のそれらを比較するなどして、本件宅地が有効利用されているとはいえないから、本件宅地の評価に当たっては、財産評価基本通達２４−４の適用を認めるべきである旨主張する。しかしながら、本件宅地と各地価公示地をみると、街路条件、交通・接近条件、環境条件及び行政的条件を異にすることから、本件宅地と各地価公示地との比較をもって本件宅地が有効利用されていないということはできず、そもそも財産評価基本通達２４−４に定める広大地とは、①その属する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であること、②経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であると認められること及び③大規模工場用地に該当しないことの３つの要件すべてを充たす宅地であるところ、本件宅地の街路条件、交通・接近条件、環境条件、行政的条件等の地域要因を総合勘案すると、本件宅地の経済的に最も合理的である開発行為は、共同住宅の敷地として一体利用することであると認められる。そうすると、本件宅地を共同住宅の敷地として一体利用する場合には、公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められるから、本件宅地の評価に当たっては、財産評価基本通達２４−４の適用はないので、請求人らの主張には理由がない。（平16.6.8東裁（諸）平15-323）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150270
- 裁決年月日
- 平成16年4月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の相続税評価額は借地権相当額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物は、地面に直接立てた角材及び屋根部分にそれぞれトタンを張った固定資産税が賦課されない建物で、作業用の木型を乾燥させる干し場として日光及び雨露を防ぐために建てられたものであることからすれば、本件土地の使用者は、建物の所有及び堅固な構築物の所有を目的として被相続人から本件土地を借りたものとは認められず、当該使用者に借地権に相当する経済的利益が帰属するとは認められないから、借地権価額を控除しないのが相当である。そして、当該使用者は、本件土地を口頭により期間の定めなく借り受け、その使用料として年額３５０，０００円を支払っていることからすると、民法第６０１条に規定する賃貸借に該当すると認められるから、財産評価基本通達８６の規定に基づき評価するのが相当である。（平16.4.21東裁（諸）平15-270）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150207
- 裁決年月日
- 平成16年3月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・606ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地の価額は自用地としての価額から借地権相当額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件賃貸借契約によると、賃借人であるＰ市から土地所有者である被相続人に対し権利金等の一時金の授受がないことから、被相続人は本件賃貸借契約の期間中であってもＰ市に対して更地時価買取請求ができ、Ｐ市は当該請求に対し異議なく応じるものとされることは、Ｐ市は借地権者としての経済的利益について享受しないものとしたと認められるところであり、一方、土地所有者である被相続人は賃貸した本件土地の底地価額は何ら減損することなく自用地と同額の価額として保証されているものと認められる。そうすると、Ｐ市及び被相続人は本件賃貸借契約において、本件土地における借地権の経済的価値を認識しない旨を定めたものというべきで、本件土地の評価に当たっては、借地権相当額を何ら減額すべき事由はなく、自用地としての価額と同額で評価するのが相当である。（平16.3.5東裁（諸）平15-207）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150207
- 裁決年月日
- 平成16年3月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・606ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地は都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価についての通達に準じ、自用地としての価額から４０％相当額控除されるべき旨主張する。しかしながら、この通達は、土地所有者は貸付期間において正当な事由がない限り土地の返還を求めることはできないなど、都市公園を構成する土地については、都市公園法により私権が行使できず、また、公園管理者に対する都市公園の保存義務規定も定められているために、都市公園の用地として貸し付けられている土地には相当長期間にわたりその利用が制限されることから、自用地としての価額から４０％相当額を控除するものと解されるところ、本件は、Ｐ市に対し更地時価買取請求ができることからすれば、都市公園の用地として貸し付けられている土地に準じて評価することは相当ではない。（平16.3.5東裁（諸）平15-207）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150207
- 裁決年月日
- 平成16年3月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・606ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地は近隣の標準的な土地に対し著しく広大な土地であるから、本件土地の更地価額には財産評価基本通達２４−４に定める広大地補正がなされるべきである旨主張する。しかしながら、評価基本通達２４−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地で都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地であり、既に開発行為を了している土地は標準的な地積に比して著しく広大であっても広大地に該当しないところ、本件土地は既に建物の敷地として利用されていることから、広大地補正をすることはできない。（平16.3.5東裁（諸）平15-207）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平150018
- 裁決年月日
- 平成16年2月26日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、①本件土地には、存続期間５０年という本件地上権及び借地人に係る抵当権が設定されているという個別事情があるから、借地権割合を３０パーセントとすべきであり、また、②平成１１年分財産評価基準書によれば、本件土地が所在する地区は、借地権の取引慣行がない地域となっているが、その理由の説明がなく、借地権割合を２０パーセントとしたことの説明が不十分である旨主張する。しかしながら、①本件土地は、本件契約に基づきホテルの敷地の用に供されているから、本件地上権は、借地借家法に規定する借地権に該当し、かつ、建物等敷地、駐車場用地、緑地、調整池、源泉地盤地及び源泉地盤周辺地と合わせて一体利用されているから、本件土地のすべてに及ぶものと認められ、たとえ存続期間５０年の本件地上権が設定されているとしても、建物の所有を目的とする地上権と賃借権は、借地借家法の保護の下に経済的価値及び法的機能の面でその実態を同じくするものであることから、相続財産の評価上、本件地上権を特別に扱うべき特段の事情も認められず、また、抵当権は、債務の弁済により消滅し、目的物の処分についても何ら制限を加えるものではないから、抵当権が設定されていることによる価値の低下はないものと考えられ、本件土地の評価に当たっては控除する借地権の割合を特に高くすべき特段の事情は認められない。さらに、②国税庁長官が財産評価の一般的な基準として財産評価基本通達を定め、これに基づき、国税局長が借地権売買の実例や権利金の授受等の地域ごとの実態に即して借地権割合等を定め、納税者が申告する場合に、その便に供するために財産評価基準書として公開しているのであるから、借地権の取引慣行がない地域であることや借地権割合の算定根拠を個別に説明しないとしても、何ら違法でなく、また、これらのことを説明すべきであるとする法律上の規定もないことから、請求人らの主張にはいずれも理由がない。（平16.2.26仙裁（諸）平15-18）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150161
- 裁決年月日
- 平成16年1月29日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 正面と側方に路線がある宅地の価額は、原則として、奥行価格補正率を乗じて求めた価額の高い路線を正面路線とする財産評価基本通達の定めは、いかなる状態の土地についてもこれによるべきものとする趣旨でないことは文言上から明らかであるところ、本件土地については、①本件県道側ほぼ全面にわたって擁壁が築造され、その高さは最大で２ｍを超えており、通常の利用に供する上での阻害要因と認められること、②本件土地の西側に所在する土地以西の土地とは本件県道との接面状況が明らかに異なっていること、③原処分庁が本件Ａ土地の評価において、前記①及び②のことについて利用価値の低下を認めて１０％の減額をしており、これに従えば、本件県道の路線価による価額は１３８，１０５円と試算され、本件市道の路線価による価額１３８，６００円を下回ること、④本件県道及び本件市道と面する距離は、それぞれ２７．２ｍ、２８．４ｍであり、本件市道の方が大きいこと、⑤有効宅地化率の算定根拠とした本件市道からの開発想定図については基本部分について当事者に争いがないことが認められるのであり、そして、正面路線が土地の利用形態及び価格形成に最も影響を及ぼす路線をいうものと解されることをも併せ考えると、本件Ａ土地の正面路線の判定については、財産評価基本通達の定めの原則を画一的に適用することは適当でないから、本件土地の正面路線は本件市道と判断される。（平16.1.29東裁（諸）平15-161）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150141
- 裁決年月日
- 平成16年1月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、Ｆ土地及びＧ土地について、広大地の評価をすべきである旨主張するが、Ｆ土地及びＧ土地はともに三方の路線に接しており、Ｆ土地及びＧ土地の中に道路を設置するまでもなく整形地に区画割りすることが十分に可能であることから、有効宅地として利用できない道路等の潰れ地を想定し、当該潰れ地を除いて評価する必要があるとは認められない。なお、Ｇ土地の南側の道路は幅員１．２ｍであり、接道義務を満たしていないから、当該路線に係る路線価をＧ土地の評価に採用することは合理的でない。したがって、Ｇ土地は、二方路線による評価が相当である。（平16.1.8東裁（諸）平15-141）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150141
- 裁決年月日
- 平成16年1月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ Ａ土地は接道義務を満たしていない道路に面しており無道路地として評価するところ、原処分庁はＢ土地の東側の路線に係る路線価を基に価額を算定しているが、Ａ土地上にある共同住宅の入居者が実際に使用している路線は、Ａ土地の西側の路線を通じＣ土地の北側の路線であると認められることから、Ａ土地を評価する場合の正面路線価は、Ｃ土地の北側の路線に係る路線価によることが相当である。（平16.1.8東裁（諸）平15-141）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平150036
- 裁決年月日
- 平成15年12月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、被相続人から相続した使用貸借契約で学校法人に貸し付けていた土地の評価に当たり、同土地は、学校法人所有の学校事務所及び教材農園倉庫の敷地として使用されており、通常の借地権が設定されているものとして、自用地としての価額から借地権相当額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件使用貸借契約に基づく土地の使用関係は、借地権等と同視すべき特段の事情があるとはいえず、法人税基本通達、使用貸借通達の趣旨から契約当事者間の関係や契約内容等の実情に照らして評価しても、本件土地の評価に当たり、上記通達を根拠として借地権等が設定されたのと同様の取り扱いを行うべき事情は認めることができないというべきであり、請求人らの主張は採用できない。（平15.12.11大裁（諸）平15-36）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150029
- 裁決年月日
- 平成15年12月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件各宅地は利用状況に関係なく１筆ごとの土地が面している路線価を基として評価すべきである旨主張するが、財産評価基本通達１０は宅地は１画地ごとに評価する旨、また、同通達１３は路線価は評価する宅地の面する路線価による旨それぞれ定めており、当該定めによれば、路線価は１画地の宅地ごとに判定することとなる。本件各宅地は１画地であるから、本件各宅地の評価に適用すべき路線価は、１画地である本件各土地が面する路線価によることが相当であり、請求人の主張を採用することはできない。（平15.12.8関裁（諸）平15-29）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150095
- 裁決年月日
- 平成15年11月4日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 鉄道沿線の土地について、①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び騒音の要因を斟酌して評定されていないこと、②鉄道沿線から２０ｍ範囲内では電車走行による騒音及び振動が環境省の騒音対策における指針である６０デシベルを超えていること、③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が１０％を超える取引事例が存在することからして、資産評価企画官情報による著しく利用価値の低下している宅地として、鉄道から２０ｍの範囲内の部分について、その相続税評価額から１０％を減額するのが相当である。（平15.11.4東裁（諸）平15-95）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平150007
- 裁決年月日
- 平成15年9月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.66・265ページ
要旨
○ 請求人らは、本件底地の価額は、収益還元法による収益価格を基準として底地割合方式に基づく試算価格をも十分に関連づけて算定した価額であることから合理性がある旨主張する。しかしながら、収益還元方式により時価を算定しようとするならば、標準化された適正な「純収益」を用いて、これを適正な「還元利率」で還元する必要があるところ、「純収益」を、過去の実績及び将来の予測等に基づいて標準化するということは極めて困難が伴うものと認められ、また、「資本還元率」の設定に当たり、その客観的、理論的な算定方法も見いだし難い状況にあるものと認められる。本件鑑定評価においても、「純収益」は、平成８年中における年間地代から公租公課（固定資産税）を控除し、これに３年ごと４％の地代上昇率を加算したものとするが、これは標準化されたものとは言えないし、また、「資本還元率」は５％を適用しているが、その根拠は示されていない。また、借地権割合については、原処分庁において、長年にわたり、借地権の売買実例価額、精通者意見価額等を基として評定され、公開されているものであることが認められるから、一定の地域における借地権の実勢価額を反映しているものと考えられるが、底地割合については、底地そのものの取引事例は、借地権の取引事例に比してはるかに少ないものと予測され、しかも、本件鑑定評価も認めるように、収集した取引事例には底地割合にかなりのばらつきがあるということからも、取引事例から求められた底地割合が、その地域の底地の実勢価額を反映し得るほどの指標性をもつものとは認め難いことから、請求人らが主張する評価方式は、相続税における財産評価の方式としては、合理性を有するものとは認めることができず、採用することはできない。（平15.9.2沖裁（諸）平15-7）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平150007
- 裁決年月日
- 平成15年9月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.66・265ページ
要旨
○ 請求人らは、借地権が設定されている宅地（貸宅地）の評価方法について、当該宅地上の借地権の価額と貸宅地（底地）の価額との総和は自用地としての当該宅地の価額よりも低い水準にとどまるものであるから、評価基本通達が定める借地権価額控除方式により算定した価額を時価とするのは相当ではなく、収益価格と底地取引事例から決定した試算価格を３対１の比率で加重平均する評価方法が合理的である旨主張する。しかしながら、一般的な借地契約においては、底地価額は、単なる地代徴収権の価額にとどまらず、将来、借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価額形成がされるので、借地権価額控除方式は、一般に合理性を有するものと解される。ところで、本件宅地に、将来、借地権を併合して完全所有権となる潜在的価値が存すると認めることが困難である特別の事情が存する場合には、借地権価額控除方式の合理性の根拠を失うことになるが、本件宅地の賃貸借の状況は、①賃貸借契約書は存在しないこと、②本件宅地の所有者である被相続人と賃借人であるＡとは、同族関係者という関係にあることということ以外に本件借地契約における契約条件は明らかではなく、結局、本件宅地にかかる借地権は、被相続人とＡという特別関係者の間で、倉庫の建設敷地として利用することを目的として本件宅地を賃貸借した事実に基づき自然発生的に生じたものということができ、一般的な第三者間の借地契約におけるものよりも、将来、本件宅地とその上の借地権とが併合し、完全な土地所有権となる可能性はより高いものと認められるから、本件宅地に、将来、借地権を併合して完全所有権となる潜在的価値が存すると認めることを困難とする特別の事情はない。（平15.9.2沖裁（諸）平15-7）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平150007
- 裁決年月日
- 平成15年9月2日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.66・265ページ
要旨
○ 請求人らは、本件宅地の評価について、路線価を相続開始日に時点修正した価格に基づき評価すべきであり、時価下落の際に、路線価の修正を行わないことによって、納税者に２０％の評価上のアローアンスを認めないことは公平を失するものである旨主張する。しかしながら、評価上のアローアンスによる利益は、課税庁が評価の安全性等を考慮して路線価を低めに定めていることによって得られる事実上の利益にすぎず、法律上保護された利益とはいえないものであり、また、これによって受ける利益に差異が生じたとしても、それは相続財産について、その時価の範囲内で画一的評価を行うことによって生ずるやむを得ない結果というべきであって、そのことによって納税者間の公平が害され、その評価が違法なものとなるわけではないというべきであるから、請求人らのこの点に関する主張は採用することはできない。（平15.9.2沖裁（諸）平15-7）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平150001
- 裁決年月日
- 平成15年7月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の賃貸借は、土地所有者に対して権利金の支払もなく、また、土地所有者に無償で返還しているから、本件土地の上に借地権は存しない旨主張する。しかしながら、①本件土地の賃貸借は、建物の所有を目的とするものであること、②本件土地の上に存する建物は、被相続人名義で登記されていること及び③被相続人は、土地所有者に地代を支払っていることから本件土地賃貸借契約に基づく賃借権は、借地法に規定する借地権と認められ、また、本件借地権には財産評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情も認められないことから、本件借地権を財産評価基本通達の定めにより評価した原処分は適法である。（平15.7.4札裁（諸）平15-1）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平150001
- 裁決年月日
- 平成15年7月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、その上に長女の夫名義の建物を建ち、同人の家族が居住していること及び固定資産税は同人の家族が支払っていることから、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地については、本件被相続人と長女の家族との間において賃貸借契約の締結及び地代の授受もないのであるから、この宅地の使用権は使用貸借に基づくものと認めるのが相当である。また、請求人は、長女の家族がこの宅地の固定資産税を支払っている旨主張するが、民法第５９５条第１項では使用貸借の場合「借主は借用物の通常の必要費を負担す」と規定しており、固定資産税はこの規定でいう通常の必要費に該当すると認めるのが相当であるから、固定資産税を支払っていることをもってこの宅地の使用権が使用貸借契約に基づくものでないと解することはできない。したがって、この宅地の使用権は使用貸借契約に基づくものと認められ、貸家建付地として評価することはできない。（平15.7.1高裁（諸）平15-1）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平140028
- 裁決年月日
- 平成15年6月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、昭和４３．１０．２８付直資３−２２通達は、借地人が医療法人である場合又は贈与課税が行われる場合には適用がない旨、仮に医療法人の出資の贈与があった場合に同通達が適用されるとしても、贈与者の所有に係る貸宅地の評価上控除されることになる２０％の借地権相当額のみである旨の主張をする。しかしながら上記通達は、個別の照会に対して指示されたものであるものの、土地の所有者である地主が借地人である法人を地主の所有に係る株式等で支配する関係にある場合には、相続又は贈与を原因として当該株式等の所有権が他に移転するときにも同様に取扱うことが、合理的であり、適切である。そうすると、当該医療法人は持分の定めのある社団たる医療法人であり、当該医療法人の社員は、請求人らと請求人らの母の３人のみで構成されており、かつ、出資額に応じて社員が出資持分を有し、社員は、医療法人の財産を出資持分を通じて有すると認められるところから、持分の定めのある医療法人の出資の価額の評価方法が財産評価基本通達１９４−２に定められていることも考慮すれば、請求人らの母から請求人らに対する当該医療法人の出資の贈与の場合にも直資３−２２通達に準じて、自用地価額の２０％相当額は、当該医療法人の資産に計上することが相当である。したがって、この点に関する請求人らの主張は、採用できない。なお、原処分庁は、Ａ社が相当地代を収受して当該医療法人に貸し付けている土地の自用地価額の２０％相当額についても、医療法人の資産に計上すべき旨主張するが、Ａ社が贈与の当事者ではない本件においては、これらの土地の自用地価額の２０％相当額を当該医療法人の資産に計上する必要性はない。したがって、この点に関する原処分庁の主張には理由がない。(平15.06.30.熊裁(諸)平14-28)
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140121
- 裁決年月日
- 平成15年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、評価すべき宅地の価額を、県道沿い以外の倍率を適用し、評価基本通達２４−４に基づき、広大地の補正を行い、更に、この宅地の県道への出入通路を除いて不整形地の補正を行った上で、間口狭小の補正を行って算定しているところ、この宅地が県道に接面しているにもかかわらず、県道沿い以外の倍率を適用することの根拠が必ずしも明らかでなく、また、この宅地が所在する地域の標準的な使用画地の面積は１，２００㎡程度の農家住宅用地又は事業所用地が相当と認められ、この評価すべき宅地の面積が約１，５００㎡であることからすると、この宅地は、上記通達の定める「その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地」とはいい難く、更に、不整形地補正を行うについて、出入通路を除いて判定する理由も明らかでなく、原処分庁の採用した評価方法は、全体として合理性を欠くものといわざるを得ない。一方、請求人らの主張する評価方法は、この宅地の一部を畑として評価したこと以外には、その評価手法自体、評価基本通達に従ったものであり、直ちに、これを不合理であると認定することはできない。(平15.06.20.関裁(諸)平14-121)
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140083
- 裁決年月日
- 平成15年6月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・622ページ
要旨
○ 請求人らは、相続開始時において、既に本件賃貸借契約が結ばれていることから、本件土地が貸家建付地に該当する旨主張する。しかしながら、本件賃貸借契約は、本件建物が完成し、事業者の店舗が開店した時から、請求人の持分に係る本件建物を賃貸するという停止条件付契約であるところ、本件相続開始時において、本件建物は完成しておらず、店舗は開店もしていないのであるから、本件賃貸借契約が締結されていたとしても、本件土地に、事業者の支配権が及んでいるものとは認められない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。また、請求人は、本件土地の評価を租税特別措置法通達６９の３−２に準じて行うべきである旨主張する。しかしながら、租税特別措置法第６９条の３は、生活基盤の維持、個人事業者等の事業継承を図ることを目的として、相続財産の経済的な価値には関係なく、特に相続税の課税価格の軽減を図る優遇措置を認めたものであり、租税特別措置法通達６９の３−２は、その適用に当たり、相続開始時において建築中である建物敷地が、事業の用に供されているか否かの判断基準を示したものであって、相続財産の一般的な評価方法を定めたものではないから、事業用に供されているか否かの判断と関係のない本件土地の評価に当たり、当該措置法通達を準用することはできない。(平15.06.06.大裁(諸)平14-83)
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140101
- 裁決年月日
- 平成15年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・703ページ
要旨
○ 審査請求人らは相続により取得した土地について、相続税の計算上、道路に接していない土地等（以下「無道路地」という。）として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、請求人も自認するとおり、位置指定道路（建築基準法第４２条《道路の定義》第１項第５号に規定する土地を建築物の敷地として利用するため、道路法及び都市計画法等によらないで築造する一定の基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの）に間口４．２ｍの長さで接しており、位置指定道路の敷地所有者は、その位置指定道路について所有権の移転、抵当権の設定・移転のほかは、一般の交通を阻害するような方法で私権を行使できないのであるから、財産評価基本通達に定める無道路地に該当しないことは明らかである。したがって、審査請求人らの更正の請求に対して原処分庁が更正すべき理由がないとして行った本件通知処分は適法である。(平15.05.21.関裁(諸)平14-101)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140029
- 裁決年月日
- 平成15年5月19日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・721ページ
要旨
○ 原処分庁は、本件Ａ宅地等の賃貸借契約に請求人が使用借権を有する立場で参加していること及び賃料を請求人が収受していた実態があることをもって、請求人が被相続人から使用貸借により借地したものを他の者に転貸したものであるから自用地として評価すべき旨主張する。しかしながら、本件土地賃貸借契約書には、賃貸人の承継人として請求人名が記載されているだけで、どのような権限を有するか明らかではないが、①賃貸人は被相続人と明記されていること及び②農地に関して被相続人と請求人との間の使用貸借は宅地転用される前にすでに解除されていることから、当該記載をもって、原処分庁主張のとおりに解することはできないし、また、賃料を現実に享受している者が誰であるかのみによって、同宅地の利用関係が決せられることにもならないので、同宅地には、相続開始時において建物の所有を目的とする賃借権が存するものと認められ、借地権相当額を控除して算定するのが相当であり、原処分庁の主張には理由がない。(平15.05.19.仙裁(諸)平14-29)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140029
- 裁決年月日
- 平成15年5月19日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・721ページ
要旨
○ 原処分庁は、本件Ｂ宅地等（同族法人使用宅地）につき、被相続人が農業者年金を受給するため被相続人と請求人との間で使用貸借契約を締結していたことを主たる理由として、請求人が被相続人から使用貸借により借地し、それを同族法人に転貸していたものであり、自用地として評価すべきであると主張する。しかしながら、本件Ｂ宅地等について、請求人と被相続人との間の使用貸借契約は宅地転用前に解除されており、また同族法人から所轄税務署長に対して無償返還届出書は提出されておらず、過去に原処分庁が借地権の認定課税を行っていないとしても、そのことが本件Ｂ宅地等の利用関係に影響して同宅地が借地権の目的となっているか否かを左右するものでないことは明らかであることから、本件相続開始時において、本件Ｂ宅地等は借地権設定の目的となっている宅地と認められ、借地権相当額を控除して算定するのが相当であり、原処分庁の主張は採用できない。(平15.05.19.仙裁(諸)平14-29)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140229
- 裁決年月日
- 平成15年4月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は広大な土地であるから、近隣の標準的な敷地面積に調和させながら宅地としての再開発を行う必要があり、本件土地利用計画図のとおり６区画に分割し、ガス、上下水道等の設備を設けるなど宅地造成して初めて有効に活用できる宅地になるのであるから、本件土地の価額は、造成後の有効宅地面積を基に、つまり、各区画ごとに画地調整を行って算出した額から実額造成費用を控除した額とすべきある旨主張する。しかしながら、請求人が主張する土地の価額算出方法は、財産評価基本通達に定める路線価及び各種の補正率を使って計算する一方、財産評価基本通達に定めのない区画ごとの評価及び業者見積りの実額造成費用を控除するという一貫性のない方法であり、本件土地の適正な時価を表しているとは認められないから、請求人の主張する評価方法を採用することができない。(平15.04.09.東裁(諸)平14-229)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140026
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、不整形地の評価に当たり、平成４年３月３日付資産評価企画官情報第１号（以下「本件情報」という。）を財産評価基本通達とみなして本件更正処分を行ったことは不当である旨主張する。しかしながら、本件情報による減価補正の方法は、不整形地である評価対象地に対応する整形地を想定して、当該想定整形地に占める想定整形地と評価対象地との地積の差の割合を基に、評価対象地が所在する地区区分及び評価対象地の地積の大小に応じて減価補正する率を求めるといもので、減価補正の方法としては、評価上勘案すべき不整形地の程度、その地域の最有効使用、標準的な画地という要素が考慮されており、合理的な減価補正の一基準であると認めることができる。もっとも、請求人らは、必ずしも本件情報の取扱いによらなければならないというものではなく、他に合理的な減価補正の方法があればそれによることができることはいうまでもないが、請求人らは、本件情報のかげ地割合に相当する率をそのまま減価率とするもので、これは、財産評価基本通達及び本件情報を正解しない方法であり、合理性を有するものとは認めることができない。(平15.03.25.仙裁(諸)平14-26)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140026
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、旧建物保護法からも、登記されている建物が所在する土地については地上権が発生し、借地権割合の４０％を控除すべきである旨主張する。しかしながら、①請求人らと借地人らは親族関係にあること、②賃料は、住宅用地であることに対する課税標準の特例が適用される前の固定資産税等の額とほぼ同額であること及び③貸し付けられた土地の一部は借地人らに贈与されていることが認められ、また、当該土地は、権利金の授受の慣行のある地域に所在するにもかかわらず、土地の賃借に関して権利金授受の事実も認められない。これらの事実を総合すると、賃料は公租公課に相当する程度のもので、土地使用の対価であるとは認めがたく、賃貸借契約ではなく、親族という特殊関係に基づいた民法第５９３条に規定する使用貸借契約と解すべきであるから、使用貸借権の付着している土地として自用地に相当する価額により評価するのが相当である。したがって、この点に関する請求人らの主張には理由がない。(平15.03.25.仙裁(諸)平14-26)
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140087
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件土地に借地権を認めず、貸し付けられている雑種地の評価により、本件土地の価額を算定している。しかしながら、本件建物の一部が本件土地上に現に存していること、及び本件建物と駐車場は一体として利用されていることから、本件土地には財産評価通達に定める借地権が存在すると認められ、宅地と評価するのが相当である。(平15.03.25.関裁(諸)平14-87)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140221
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人が居住の用に供していた建物の敷地である土地及び請求人が代表者である法人が所有する共同住宅の敷地である土地は、それぞれの土地が広大であるから、近隣の敷地面積に調和させながら宅地として再開発する必要があり、当該土地の価額は、区画ごとに画地調整を行った価額から再開発に係る造成費用を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、相続開始日現在、土地は、既に有効利用されており、再開発の必要性は認められないのであるから、財産評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情があると認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.東裁(諸)平14-221)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140221
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、共同住宅の敷地である土地は、共同住宅の居住者の生活の利便に一番貢献している路線の特定路線価を基に土地の価額を評価すべきである旨主張する。しかしながら、特定路線価は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価するために設定されるものであり、路線価の付設された路線に当該土地が面している以上、その付設されている路線価を基に土地の価額を算出すべきであるから、評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情があるとは認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.東裁(諸)平14-221)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140221
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、過少宅地で市場性がない等事情がある土地は、当該土地の相続税評価額を３０％減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該土地は、建物の建築に制限を受ける土地ではなく、また、請求人は、当該土地に隣接する土地を本件相続により取得しており、この隣接土地は契約期間終了後に無償返還することを約した土地であることも考え合わせると、宅地として有効利用が図れない土地であるとも認められない。さらに、財産評価基本通達２０は、不整形地の価額は、同通達１５の定めにより計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額により評価する旨、財産評価基本通達２０−３は、間口が狭小な宅地については「間口狭小補正率表」、奥行が長大な宅地については「奥行長大補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する旨、それぞれ定めており、これらの補正率は、通常規模の画地と比較した場合の利用価値の低下を宅地の評価に織り込む趣旨で計数化されたものと解される。そうすると、請求人が主張するように土地の地積が過少であり、利用価値が低下するとしても、評価基本通達の補正率表に定める補正率において、考慮し得るものと認められる。したがって、評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情があるとは認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.東裁(諸)平14-221)
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平140021
- 裁決年月日
- 平成15年3月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である土地の評価に当たって、使用貸借により貸し付けられている宅地は自用地ではなく、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、使用貸借により建物の所有を目的として土地を借り受けた場合の建物所有者の使用権は、借地法上の保護を受ける借地権のような強い権利に比して権利性の薄弱なものであり、専ら当事者の信頼関係のみを基盤とするのが通常であり、経済価値を有しないものと解されていることから、使用貸借により貸し付けられた土地は自用地として評価すべきである。(平15.03.20.福裁(諸)平14-21)
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平140020
- 裁決年月日
- 平成15年3月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地の評価に当たっては、本件各土地が同和地区に所在しており、環境は劣悪、道路は狭小で、かつ、価格は他の地区の同条件の土地と比較して低価格であるので、昭和４５年２月１０日付官総２−６「同和問題について」（以下「本件長官通達」という。）の趣旨を適用して評価額を算出すべきである旨主張するが、本件長官通達は、同和問題についての考え方を示したものであるところ、本件各土地の地価事情及び居住環境等は、既に固定資産税評価額及び倍率に織り込まれていることから、原処分庁が倍率方式により評価した本件各土地の価額は適法であると認められる。(平15.03.13.福裁(諸)平14-20)
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140063
- 裁決年月日
- 平成15年2月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地は、その使用状況から判断して、私道として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件宅地は、専らその所有者である請求人、請求人の家族及び請求人の養父母の通行の用に供されるとともに、請求人及び請求人の家族の自家用車の保管場所として使用されており、請求人が、本件宅地を使用するに当たって、自己の意思に基づいて自由に使用できないものとは認められないのであって、実際の使用状況に照らしても、また、財産評価基本通達２４の趣旨に照らしても、同通達に定める私道として評価することはできない。(平15.02.05.関裁(諸)平14-63)
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平140006
- 裁決年月日
- 平成15年1月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、宅地以外の土地を宅地に比準して評価する以上、宅地造成費控除後の土地は宅地とみなすべきであるから、造成後の宅地にがけ地部分が生ずるときには、がけ地補正を適用すべきであると主張する。しかしながら、本件土地の近隣の宅地は、一帯が緩やかな傾斜地となっているものの、傾斜地部分を有する宅地はほかになく、ほとんどの宅地が傾斜地を平たんにして建物の敷地としており、そして、本件土地の傾斜地部分にかかる宅地造成工事の見積価格は、垂直な擁壁を設置する工事に係るもので、がけ地部分（傾斜地部分）が生ずるものではないことから、請求人らの主張は採用できない。(平15.01.22.沖裁(諸)平14-6)
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平140006
- 裁決年月日
- 平成15年1月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 私道の評価について、請求人らは、当該私道に付された路線価を基に画地調整を行った額の６０％相当額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、財産評価基本通達１３に定めるとおり、その路線に面する宅地の評価額を算定するために付された価額であり、その路線自体の評価額を算定するために付された価額ではないから、私道の評価に当たっては、当該私道に路線価が付されている場合であっても、当該私道に面する道路に付された路線価を基に画地調整を行って評価額を算定することになる。(平15.01.22.沖裁(諸)平14-6)
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平140010ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成14年12月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した使用貸借に係る土地の評価について、本件土地の上に建物が存在しており、その建物が存在する限り請求人には使用・収益がないのであるから、自用地として評価するのは不合理であると主張する。しかしながら、使用貸借により建物の所有を目的として土地を借り受けた場合の建物所有者の使用権は、借地法上の保護を受ける借地権のような強い権利に比していわば権利性の薄弱なものであり、専ら当事者の信頼関係のみを基盤とするのが通常であり、経済価値を有しないものと解されている。したがって、使用貸借により貸し付けた土地の価額について、自用地として評価した本件更正処分は適法である。(平14.12.19.福裁(諸)平14-10)
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平140050
- 裁決年月日
- 平成14年12月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、貸主及び借主に借地権に関する認識がなく、借地上の建物の増改築又は賃貸等が認められていないから、借地権は建物の敷地部分にのみに存する旨主張するが、①賃貸借契約書上、貸主の書面による承諾があれば借主は増改築ができること②貸主は借地権を認識していること③旧借地法第１条に「借地権と称するは建物の所有を目的とする地上権及び賃借権をいう。」と規定されていることから、借地権が借地全体に及ぶとした原処分は相当である。(平14.12.19.関裁(諸)平14-50)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140014
- 裁決年月日
- 平成14年12月18日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、賃借人の土地の利用の状況は、貸宅地の評価には影響を及ぼすものとは認められない旨主張するが、宅地が私道の用に供されていることから、土地の使用収益及び処分に制約があることを斟酌して減額評価する趣旨で設けられている評価基本通達２４及び２５の定めに基づき、私道の用に供されている宅地の部分については、路線価方式による画地計算の方法によって算定した価額の１００分の３０に相当する価額によって評価を行うのが相当である。(平14.12.18.仙裁(諸)平14-14)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140014
- 裁決年月日
- 平成14年12月18日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地が東側、西側及び北側の三方の路線に接しているところ、西側路線が利便性の面で最も寄与しているから西側路線を正面路線とすべき旨主張するが、正面路線は、現実に出入口として利用しているか否かには関係なく、土地の客観的な最有効使用を前提として判断すべきであるから、請求人らの主張は採用できない。(平14.12.18.仙裁(諸)平14-14)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140014
- 裁決年月日
- 平成14年12月18日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地が東側、西側及び北側の三方の路線に接しているところ、東側路線において、本件土地と道路面とは１ｍ以上の段差があり、かつ現実に利用しておらず、利便性の面で何ら寄与していないから、東側路線の影響を加算すべきでない旨主張するが、東側路線は道路として使用されており、東側路線と接面しない本件土地と同様な画地を想定し、これを本件土地と比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件土地の方が勝るものと認められ、接面する東側路線が本件土地の価額に与える影響は、それを無視しうるほどに著しく低いものと認めることはできないことから、請求人らの主張は採用できない。(平14.12.18.仙裁(諸)平14-14)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140039
- 裁決年月日
- 平成14年9月10日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地の価額は、本件路線価でなく国有宅地の定価売払価格を基に算定した価格により算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件路線価について、当審判所で本件宅地の近隣に所在し、用途区域、容積率、建ぺい率及び地区がいずれも同一である基準地の平成９年度の価格を基に土地価格比準表により、時点修正及び地域格差の補正を行い、本件相続開始日における本件宅地の客観的な交換価値と認められる１㎡当たりの時価を算定すると、８８，８３０円となり、本件路線価６４，０００円を上回っているので、本件路線価を基として評価基本通達の定めを適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情は認められないから、請求人の主張には理由がない。(平14.09.10.東裁(諸)平14-39)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平140037
- 裁決年月日
- 平成14年9月5日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、①本件土地に係る貸借は、戦前から継続するものであること、②本件土地の使用料は、本件相続開始日の後も固定資産税等の額の２倍程度と極端に低廉であること及び③被相続人が地主から借用していた別件の土地を、平成８年に無償で返還した事実があることからすれば、本件土地に係る貸借関係は使用貸借である旨主張する。しかしながら、本件土地の貸借は、①建物の所有を目的とする契約であること、②地主は本件土地に係る被相続人との貸借関係は賃貸借であると答述していること、③被相続人が支払っていた地代の額は、固定資産税等の額の２倍程度であり低廉とはいえないこと、④請求人らの作成した遺産分割協議書には本件借地権の記載があり、請求人らも本件申告書においては、当該借地権を相続財産として申告するなど、本件借地権の存在を認識していること及び⑤本件相続によって地主から本件土地の返還を求められた事実はなく、本件土地の貸借関係は断続していることからすれば、本件土地に係る被相続人と地主との貸借契約を使用貸借と解することはできず、賃貸借と解すべきであり、本件土地には借地権が存在すると認められる。(平14.09.05.東裁(諸)平14-37)
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140012
- 裁決年月日
- 平成14年8月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、「相当地代通達」は特殊関係者間の賃貸借のみの取扱いを定めたものであり、本件のような特殊関係にない第三者間の賃貸借に係る本件土地の評価については、相続税評価基本通達に定める借地権割合を控除すべきである旨主張する。しかしながら、相当地代通達は建物の所有を目的とする借地権の設定に際して、その設定の対価として通常授受される権利金に代えて、相当の地代が授受されている場合等における土地の評価について、全般的な取扱いを定めたものであり、必ずしも特殊関係者間の賃貸借のみに限られた取扱いではないことから、この点に関する請求人らの主張は採用できず、相当地代通達に従い、この土地は自用地価額の８０パーセントをもって評価すべきである。(平14.08.06.大裁(諸)平14-12)
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140012
- 裁決年月日
- 平成14年8月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は実際には返還されず、「土地の無償返還に関する届出書」が実質的な効力を失っているから、これらの土地は相続税評価基本通達に定める借地権割合を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、信頼関係が損なわれたことにより使用貸借契約は別件民事事件において相手方に訴状が送達された日に終了しており、その後の相続開始時点においては正当な権限のない者による占有となっているのであるから、当該届出書の効力の有無は、相続開始時点における土地の評価に影響を及ぼすものではない。(平14.08.06.大裁(諸)平14-12)
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平140002
- 裁決年月日
- 平成14年7月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の評価に当たっての正面路線を、国道に沿った路線は河川によって隔てられていることから、西側の路線とすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、県知事から公有水面の占用の許可を得た上で、当該河川に幅１２ｍの鉄筋コンクリート製の橋を設置し、バス等及びホテル利用客の通行のように供されており、公有水面の占用に関する権利と一体で利用されていると認められるから、国道に沿った路線を正面路線として評価するのが相当である。したがって、請求人らの主張は採用できない。(平14.07.09.高裁(諸)平14-2)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平130032
- 裁決年月日
- 平成14年6月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件両宅地のうち本件両借家人ら等の通行の用に供されている本件両通路は、財産評価基本通達に定める私道に当たるから、本件両宅地は、宅地、本件両通路及び駐車場をそれぞれ１画地として、当該それぞれの区画ごとに評価し、かつ、本件両通路は貸家建付地の価格の１００分の６０に相当する価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件両通路は本件両宅地内に存し、もっぱら本件両借家人らが通行の用に供しているいわゆる路地状の宅地と認められるから、財産評価基本通達に定める私道には当たらない。また、請求人が主張する駐車場については、本件両借家人らの駐車スペースとして確保していることが認められることから、区分して評価するのは相当でない。したがって、本件両通路及び駐車場をそれぞれ１画区として評価することはできず、本件両通路に隣接する貸家建付地と合わせて１区画の宅地として評価するのが相当であるから、請求人らの主張には理由がない。（平14. 6.28仙裁（諸）平13-32）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平130098
- 裁決年月日
- 平成14年6月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地建物について、本件相続開始日において担保権の実行が確実であり、かつ、債務者に対して求償権を行使しても返還を受ける見込みがない状態であったと認められるから、本件土地建物の価額から抵当権等により担保されている債務の額を控除すべきである旨主張するが、債務者は、本件相続開始日前後を通じて営業活動及び金融取引を行っていること、また、債務超過の状態が相当期間継続していたとも認めることができないことからすると、本件相続開始日において、債務者に対して債権が事実上回収できない状況にあることが客観的に認められるとはいえず、債務者が弁済不能の状態であったとは認めることができないから、本件土地建物の価額から根抵当権により担保されている債務の額を控除することはできない。（平14. 6.28関裁（諸）平13-98）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130281
- 裁決年月日
- 平成14年6月27日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地が接面する路線に原処分庁が付設した路線価は、請求人の生活実感から高額であり、又、減価要素が取り込まれていないから相当でないと主張する。そこで、審判所で、近隣の公示地、取引事例及び本件土地を土地価格比準表に準じて比較したところ、各土地の路線に係る格差率の割合と路線価の割合は相互に均衡が取れていると認められたから、本件路線価は、財産評価基本通達に基づいて設定された妥当なものと認められる。したがって、請求人の主張には理由がない。（平14. 6.27東裁（諸）平13-281）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平130055ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成14年6月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 路線価が付されていない道路のみに接している宅地については、その道路に接続する路線の路線価を基に画地調整を行って評価することになるが、このように評価することが実情に即していない場合には、実務上、納税義務者からの申請等により、その道路に路線価を仮に設定し、それを基に評価することとされている。この仮路線価を設定する取扱いは、財産評価基本通達が設定された昭和３９年以来行われてきており、既に定着していると認められるところ、この仮路線価を設定して評価する趣旨は、評価しようとする宅地が、路線価の付されていない道路にのみ接しているような場合であっても、当該宅地の価額をその道路と状況が類似する付近の路線価の付された路線に接する宅地とのバランスを失することのないように評価しようとするものであって、この方法は合理的なものと認められる。これを本件についてみると、Ａ土地とａ路線との間には幅約１ｍの水路が存在しており、Ａ土地がａ路線に直接面しているとはいえないが、Ａ土地は、路線価の付されていない市道であるｂ路線に直接面している矩形の土地であると認められ、このように、Ａ土地が現実に市道であるｂ路線に面した矩形の土地である以上、請求人らが主張するように、その道路がないものと仮定し、不整形地として評価することは、本件土地の実情に即した適切な評価方法とは認められないものである上、その評価方法はあまりにも便宜的である。他方、原処分庁は、Ａ土地は、市道であるｂ路線にのみ面した矩形の土地であり、路線価の付されていないｂ路線に接続するａ路線の路線価を基に画地調整を行って評価することが実情に即さないとして、ｂ路線に仮路線価を設定してＡ土地を評価したものであるところ、上記の仮路線価を設定して評価する趣旨等に照らせば、原処分庁がＡ土地を仮路線価に基づいて評価したことは相当であると認められる。（平14. 6.26広裁（諸）平13-55）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平130087
- 裁決年月日
- 平成14年6月14日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、高圧線下地であり、本件土地の３１．４％に建築制限があることから、本件土地全体の自用地価額から１００分の３０の割合で減額をするのが相当である旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、本件土地上の特別高圧架空電線路の最下垂時の位置は地上から約４０．５メートルの高さにあり、この高さから離隔距離３．７５ｍを差し引いた高さまでの範囲ならば、家屋の構造、用途等に制限は受けるものの建造物の築造も可能である。したがって、本件土地のうち特別高圧架空電線路下の建築制限のある土地の面積及び利用が制限されると認められる三角地以外の土地には、その立地条件、隣接地、土地の面積、形状、土地の出入り口等の状況等を総合的に判断しても、利用価値の低下が生じているとは認められないから、原処分庁が本件土地の自用地価額から特別高圧架空電線路下の建築制限のある土地の面積及び利用が制限されると認められる三角地の自用地価額に１００分の３０の区分地上権に準ずる地役権の割合を乗じて計算した価額を控除して本件土地を評価したことは相当と認められる。（平14. 6.14名裁（諸）平13-87）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平130042
- 裁決年月日
- 平成14年6月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の評価に当たっての正面路線を、国道に沿った路線は河川によって隔てられていることから、西側の路線とすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、県知事から公有水面の占用の許可を得た上で、当該河川に幅１２ｍの鉄筋コンクリート製の橋を設置し、バス等及びホテル利用客の通行のように供されており、公有水面の占用に関する権利と一体で利用されていると認められるから、国道に沿った路線を正面路線として評価するのが相当である。したがって、請求人らの主張は採用できない。（平14. 6. 6.高裁（諸）平13-42）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130160
- 裁決年月日
- 平成14年2月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件農地の地積は広大であるから、評価基本通達２４−４の定めを適用して広大地として評価すべきである旨主張し、一方、原処分庁は、本件農地がその所在する地域における標準的な土地の地積に比して著しく広大な土地とは認められない旨主張する。しかしながら、本件農地の地積は２５２７．９３平方メートルであり、本件農地の存する同一用途地域内において標準的な宅地の地積を有すると認められる地価公示法の規定に基づき公示された標準地の地積は１５０平方メートルであり、本件農地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地と認められる。そうすると、本件農地は、市の宅地開発指導要綱によれば、本件農地を宅地開発する場合には、公共公益的施設用地の負担が必要とされていることから評価基本通達２４−４に定める広大地に該当する。したがって、原処分庁の主張には理由がない。（平14. 2.25東裁（諸）平13-160）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130160
- 裁決年月日
- 平成14年2月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件農地はＢ路線の影響を受ける度合いが著しく低いと認められることから、Ａ路線を正面路線とすべきである旨主張するが、本件農地は、Ｂ路線に接している距離が１１．５ｍであることから、Ｂ路線の影響を受ける度合いが著しく低いというほどその路線に接する間口が狭小であるとは認められない。そうすると、本件農地の価額は、Ｂ路線を正面路線として評価することが相当であり、請求人の主張には理由がない。（平14. 2.25東裁（諸）平13-160）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130142
- 裁決年月日
- 平成14年1月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.63・523ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地に上には借地権が存する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る対価の額は固定資産税等の額以下であること、その貸借関係は被相続人と借受人の信頼関係を基盤としたものであること、及び借受人は対価の額を謝礼として支払ったと認識していると認められること等から、土地の貸借は使用貸借と解するのが相当であり、借地権が存するとは認められないことから、本件土地は自用地として評価すべきである。（平14. 1.31東裁（諸）平13-142）裁決事例集NO63・523ページ
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平130046
- 裁決年月日
- 平成14年1月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、贈与を受けた宅地に接面する本件路線に付されている路線価は適正な時価を反映したものとはいえないから、請求人が主張する路線価に基づき評価するべきである旨主張する。しかしながら、請求人が主張する路線価は、独自の見解によるものであって、何ら合理的根拠に基づくものでないから採用できない。また、本件路線価につき、本件路線のすぐ南の路線に設置された標準地を基に検討すると、その標準地の精通者意見価格と相互に均衡が取れており、本件路線に基づき評価した本件宅地の相続税評価額が本件宅地の時価を上回っているとは認められない。したがって、原処分は適法である。（平14. 1.28大裁（諸）平13-46）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平130015ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成13年12月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が平成８年分の贈与税の課税に当たり不整形な宅地の価額を資産評価企画官情報の取扱いにより評価したのは、通達化（平成１１年１月１日以後に相続又は贈与により取得した財産の評価に適用）された当該情報を遡及して適用したものであるから、租税法律主義及び信義誠実の原則に反する旨主張する。しかしながら、当該通達を遡及して適用した事実はなく、また、不整形な宅地の評価に当たり必ずしも当該情報の取扱いによらなければならないものではなく、他に合理的な評価方法があればそれにより評価することができるのであり、更に、請求人の主張する評価方法が合理的であるとはいえないから、請求人の主張は当を得てないといわざるを得ない。（平13.12.25仙裁（諸）平13-15）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130079
- 裁決年月日
- 平成13年10月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件私道には特殊事情があり、また、相続開始後に市に対して寄付しているのだから、本件私道の価額は零円である旨主張する。しかしながら、本件私道に係る事情からは、本件私道に客観的な交換価値がないとは認められないし、また、合理的と認められる評価基本通達の定めを適用することが得に不都合と認められる特段の事情があるとも認められず、さらに、当該寄付は、租税特別措置法第７０条の規定の適用がない寄付であるから、本件私道は、同通達の定めに基づいて評価し、その価額を相続税の課税価格に算入すべきであって、請求人らの主張には理由がない。（平13.10.31東裁（諸）平13-79）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平130005
- 裁決年月日
- 平成13年10月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、建築基準法第４７条《壁面線による建築制限》による土地のセットバックを受ける部分の土地の評価については、建築物が建築できず附帯的利用しかできないので、建築基準法第４２条《道路の定義》第２項に規定する将来道路の敷地として提供する土地部分と同様に、更地価額の３０％の価額を控除した価額を評価額とすべきであると主張する。しかしながら、建築物は建築できないとしても、さく、垣の敷地又は庭等としての利用は可能であるから、宅地に便益を与え、一体として宅地の効用が発揮される土地と認められ、更にセットバックを受ける部分の土地の面積については、容積率及び建ぺい率の算定をする場合の敷地面積にも算入される。そうすると、セットバックを受ける部分の土地の評価については、建築基準法第４２条第２項に規定する将来道路の敷地として提供する土地部分とは同一視することはできず、宅地としての効用が発揮される土地と認められ、更に評価減をしなければならない特別の理由も認められないので、請求人の主張は採用できない。（平13.10.25沖裁（諸）平13-5）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平130005
- 裁決年月日
- 平成13年10月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、土地区画整理事業施行中の宅地の評価について、仮換地について造成工事が完了したものとしての価額の５％程度の評価減のしんしゃくでは、評価額に反映しているとはいえないと主張する。しかしながら、相続によって取得した財産が当該取得の時において取引の対象となっていることは極めてまれであり、当該財産の時価を的確に把握することは必ずしも容易でないこと、他方、相続税の課税においては統一的な方法によって財産の価額を算定する必要があることから、財産評価基本通達及び財産評価基準において、特定の財産を除きその時価の具体的な評価方法が定められているところ、一般的には、相続等により取得した財産の評価は、評価基本通達及び評価基準に定める評価方法によって行われていることが認められ、当該評価方法によって評価した財産の価額は、特段の事情のない限り相続税の課税の時における財産の時価と認めるのが相当と解されている。そうすると、評価基本通達２４−２によらないことが正当として是認されるような特別の事情もなく、また、仮換地について造成工事が完了したものとしての価額の５％を超えて更に評価減をしなければならないと認められる合理的理由及び算定資料の提出もないので、同通達を適用して評価することになり、請求人の主張は採用できない。（平13.10.25沖裁（諸）平13-5）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平130005
- 裁決年月日
- 平成13年10月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、甲土地及び乙土地の路線価が、状況類似地区でありながら一方では上昇、一方では下落し適切に地価動向を反映しているとはいえず、近傍の公示価格と比較しても高めに付されており、更に売買実例価額についても、買い進み売り急ぎなどの事情を排除したか疑問であると主張する。しかしながら、都市計画法第８条による地域は、甲土地が第二種中高層住居専用地域に、乙土地は第一種低層住居専用地域に指定されており、それぞれ用途地域が異なり、状況類似地区とはいえず、地価動向が同じとはいえない。また、請求人の主張する公示地は、準工業地域に所在し、本件土地と直線で約６５０ｍ程離れており比較対象地としては適さない。そして、当審判所の調査によると、本件土地の路線価は、売買実例価額、公示価格及び精通者意見価格等を総合的に参酌して、買い進み売り急ぎなどの事情を排除した価格により定められていると認められるため、請求人の主張は採用できない。（平13.10.25沖裁（諸）平13-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130057
- 裁決年月日
- 平成13年9月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.62・366ページ
要旨
○ 請求人は、本件相続税の計算に当たり、本件被相続人の所有する本件土地に請求人の自宅を昭和５２年に建築する際に、本件被相続人と請求人は借地契約を締結し、これに基づき地代を支払っていたことなどから、本件宅地の借地権を請求人が有しており、本件土地は底地である旨主張する。しかしながら、両者の本件土地の貸借は、権利金の授受がないこと、地代の額が近隣の相場の約３９％であること、地代の額を相当に上回る生活費の支払や現金の贈与が本件被相続人から請求人及びその家族に対してなされていることなどから、親子という特殊関係に基づく使用貸借であって、賃貸借でないと解すべきであり、本件土地は自用地である。（平13. 9.27東裁（諸）平13-57）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130001
- 裁決年月日
- 平成13年7月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件Ｂ土地の評価上、（１）規模が小さいこと、（２）三角地であること、（３）建築が困難であることを理由として合計９５％の減価補正率を適用すべきである旨主張するが、当審判所の調査の結果によれば、本件Ｂ土地の所在地域の土地評価に精通した不動産鑑定士は、本件Ｂ土地の形状からしても、通常１５％から２０％の減価率が相当である旨答述していること、また、土地価格比準表によると、標準宅地の画地条件での地積の劣る場合の最大減価率を１０％、三角地の場合の最大減価率を２５％としていることに照らすと、請求人らの減価率の算定及び適用根拠が明らかでなく、請求人ら独自の見解に基づく減価率とみるのが相当であることから、請求人の主張を採用することはできない。（平13. 7.16東裁（諸）平13-1）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平120032ほか 3件
- 裁決年月日
- 平成13年6月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 業種
- 会社員
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地に借地権を有しているＸがタイル舗装や給排水設備等を提供しており、区分地上権に準ずる地役権も有しているから、区分地上権に準ずる地役権を考慮して評価すべきである旨主張する。しかしながら、区分地上権に準ずる地役権とは「地下又は空間について上下を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するもの」であるが、本件土地には、建造物の設置に制限を受けることなくすでにＸ所有の建物が存在しており、Ｘの設置しているこれらタイル舗装や給排水等の設備は建物の維持管理に必要な付属施設であり、別途区分地上権に準ずる地役権を設定しなければ設置できないものでない。そうすると、本件土地には区分地上権に準ずる地役権は存在しないので、請求人の主張には理由がない。（平13．6．26熊裁（諸）平12−32）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平120033
- 裁決年月日
- 平成13年6月15日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 業種
- 会社役員
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 新幹線の高架線の敷地に隣接し、かつ、元墓地である土地の価額の評価について、請求人は、新幹線の震動・騒音による１０％の評価減のほか、本件土地には第２次世界大戦中の空襲による死者の人骨が埋没しており土の入替えが必要であることから、更に５０％の評価減をすべきと主張し、原処分庁は、本件土地が現に宅地として使用されているから土の入替えによる評価減は認められないので、元墓地であることの評価減１０％と震動・騒音による評価減１０％を合わせた２０％の評価減とすべき旨主張する。しかしながら、本件土地は元墓地であったが昭和１９年４月に別地に改葬され、人骨が埋没していると認めるに足る証拠もないことから、元墓地であることによる１０％の評価減を行った原処分をあえて不相当とすべき理由はない。また、新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約７メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による１０％の評価減に加え、更に１０％の評価減を行うのが相当である。（平13．6．15仙裁（諸）平12−33）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平120110
- 裁決年月日
- 平成13年6月6日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地の所在する地域に借地権の取引慣行はあるが、借地権の設定に際し権利金を支払う慣行がないから、原処分庁に本件無償返還届出書が提出されているとしても、本件土地の評価に相当地代通達８の適用がなく、本件土地の自用地としての価額から借地権相当額を控除して評価すべき旨主張する。しかしながら、本件土地の所在する地域は、Ａ市の中心部に隣接し、都市計画法上の商業地域内で容積率の高い地区にあって中高層の店舗及び事務所が連なる高度商業地域に位置していることから、借地権自体が高い経済的価値を有しており、当該地域において、借地権が取引の対象となっていることは周知の事実である。このような地域において、土地の所有者が第三者に建物を建築させる場合、（１）借地借家法により借地人が強い保護を受けること、（２）将来、地代の値上げができるという保証がないこと、及び（３）上記のとおり借地権自体が取引の対象となっていることを考慮すれば借地権の設定に際し貸主が高額な権利金を要求することは容易に推認できる。したがって、本件土地が所在する地域は借地権の設定に際し権利金を支払う慣行のある地域と認定できるから、原処分庁が、本件無償返還届出書の提出されている本件土地の評価に当たり、相当地代通達８を適用し自用地としての評価額の８０パーセント相当額で評価したことは相当である。（平13．6．6大裁（諸）平12−110）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120151
- 裁決年月日
- 平成13年5月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の価額の評価について、評基通に定める路線価方式及び倍率方式によりながらも、更に減額されるべきである旨主張する。しかしながら、評基通を適用して評価することには合理性があるのであって、本件土地の価額の評価に当たって評基通の各定めを適用したことに、特に不都合と認められる特段の事情があるとは認められないから、請求人らの主張には理由がない。（平13．5．10東裁（諸）平12−151）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120144
- 裁決年月日
- 平成13年4月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件借地権を請求人が依頼した不動産鑑定士の鑑定した価額（鑑定更地価格に財産評価基準に定める借地権割合を乗じた後に、非堅固建物から堅固建物への土地所有者に対する建替承諾料相当額を更に控除した価額）により評価すべきであるから、更正の請求を認めるべきである旨主張する。しかしながら、借地権価額を算定するにあたり、請求人の主張するように、借地権割合を乗じた後に更に建替承諾料相当額を控除することは、およそ合理的なものといえず、また、当審判所が、取引事例及び公示価格を基に更地価格を算定し、当該更地価格に借地権割合を乗じてみても、当該価額は請求人が申告書に記載した路線価評価額を上回ることが認められる。したがって、請求人が申告書に記載した路線価評価額に誤りは認められないから、更正の請求に対し更正をすべき理由がないとしてなされた通知処分は適法である。（平13．4．25東裁（諸）平12−144）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120140
- 裁決年月日
- 平成13年4月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件貸宅地の評価に当たって、評基通２５に定める借地権の目的となっている宅地の価額から借地権の価額を控除する方法（借地権控除方式）により算定した底地の割合は４０％となるのに対し、底地所有者に帰属する経済的利益を基に底地の価額を算定する方法による底地の割合はおよそ２０％となるから、当該かい離部分には課税すべきでない旨主張する。しかしながら、請求人が主張する底地割合は、請求人の算定した底地の価格の路線価に対する割合であるなど種々の不合理な方法により計算されているものであって、採用することはできない。（平13．4．20東裁（諸）平12−140）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120140
- 裁決年月日
- 平成13年4月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、建築基準法第４２条第２項に規定する道路に接している土地の評価に当たって、建築基準法の公布以後に増改築した建物がある場合には、たとえセットバックしていなくてもセットバックして取り扱うべきであり、そして、請求人は契約書等において当該部分の地代の収受を放棄しているなどのことから、経済的価値が認められないので零とすべきである旨主張する。しかしながら、財産の価額は相続開始時における現況に応じて評価するものであり、そして、本件各土地のうち２項道路に接する土地の現況についてみると、未だセットバックされておらず、実際に建物の敷地として有効に利用されており、経済的価値がないとは認められないから評価額を零とすべき旨の更正の請求（申告時には、更地価格の３０％を減額）には理由がない。（平13．4．20東裁（諸）平12−140）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平120017
- 裁決年月日
- 平成13年3月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 業種
- 同族会社関係者
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、建築基準法に規定する接道義務を満たすためにある宅地について、私道評価すべきである旨主張し、原処分庁は、これらの宅地はすべて通路として使用されているものであるから、私道に当たらない旨主張する。しかしながら、いわゆる私道とはもっぱら特定の者の通行の用に供される宅地を言うものと解されており、請求人が私道評価すべきであると主張する宅地の一部はそれに当たることから、原処分の一部を取り消すのが相当である。（平13．3．13仙裁（諸）平12−17）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平120017
- 裁決年月日
- 平成13年3月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 業種
- 同族会社関係者
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が不整形な宅地の価額を資産評価企画官情報の取扱いにより評価したのは租税法律主義及び信義誠実の原則に反する旨主張するが、必ずしも当該情報の取扱いによらなければならないものではなく、他に合理的な評価方法があればそれにより評価することができるのであり、更に、請求人の主張する評価方法が合理的であるとは言えないことから、請求人の主張には理由がない。（平13．3．13仙裁（諸）平12−17）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平120017
- 裁決年月日
- 平成13年3月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 業種
- 同族会社関係者
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸借契約書を取り交わして貸借されている宅地について、貸地として評価すべきである旨主張するが、実際には、当該契約書で約定されたとする地代の授受がなされていないことからすると、当該契約書は親と子という特殊な関係を基に存在したものであり、当該宅地の貸借は使用貸借に当たると判断するのが相当である。（平13．3．13仙裁（諸）平12−17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120073
- 裁決年月日
- 平成13年2月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 業種
- 会社員
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 被相続人は、１棟の借地権付分譲マンションに係る底地の全部（以下、被相続人が所有する分譲マンションに係る底地に係る部分を「底地被相続人使用分」といい、被相続人以外の者が所有する分譲マンションに係る底地に係る部分を「底地第三者使用分」といい、これらを併せて「本件底地」という。）及び当該分譲マンションの一部（以下、この借地権を「被相続人借地権」という。）とを所有していた。請求人らは、多数の借地権者が存在しており、借地契約により公租公課と同額の地代しかとれない本件底地の価額については不動産鑑定士の価格報告書のとおり零円とすべきである旨主張するのに対し、原処分庁は、評基通が定める借地権価額控除方式により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件底地のうち底地第三者使用分については、収益価格以外に他の適当な価格を算定し得ないことから収益還元方式により評価し、また、底地被相続人使用分については、被相続人借地権と一体として利用されていることから評基通に定めるところにより、自用地価額（更地価額）から借地権価額を控除した価額により評価するのが相当である。なお、被相続人借地権については、評基通に定めるところにより自用地価額（更地価額）に借地権割合（７０％）を乗じて計算した価額によるのが相当であると認められる。このことから、原処分はその一部を取り消すべきである。（平13．2．9東裁（諸）平12−73）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平120078
- 裁決年月日
- 平成13年1月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件建物の全部を貸家として評価すべきであるから、本件土地もその全部について貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物の空室部分は借家権の目的となっている部屋と認められないことから、本件建物全部を貸家として評価することはできず、したがって、本件相続開始日現在において本件建物が現に貸付けの用に供されていなかった部分に対応する部分（２４部屋のうち１４部屋）については、その価額の算定上考慮すべき借家人の事実上の支配権は存在せず、また、他に当該敷地部分の価額の算定上考慮すべき事情も認められないことから、本件相続開始日現在で本件建物が現に賃貸の用に供せられていた部分に対応する部分のみ貸家建付地として評価し、その余の部分は自用地として評価するのが相当である。（平13．1．31関裁（諸）平12−78）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120021
- 裁決年月日
- 平成12年10月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 業種
- 会社員
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.60・509ページ
要旨
○ 請求人は、相続した土地区画整理中の本件土地について、相続開始時に仮換地指定が行われているものの、区画整理事業の遅れから使用収益のできない状況にあるから、路線価により評価すべきでなく、従前の市街化調整区域内に存する農地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、評基通２４−２の本文及びただし書に定める仮換地の指定がなされている土地に関する評価方法は合理性を有することが認められ、また、当審判所が調査したところによれば、本件土地は、相続開始時点で区画整理事業が進行中で、実際に本件相続開始日のおよそ１年後に造成工事が完了し、請求人に対し使用収益の開始ができる旨通知されている事実が認められることから、同通達に定める評価方法によることは相当であり、請求人の主張には理由がない。（平12．10．31東裁（諸）平12−21）裁決事例集NO60・509ページ
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平110143
- 裁決年月日
- 平成12年6月27日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №59・332ページ
要旨
○ 請求人は、本件土地のうち本件建築物の敷地（本件敷地）については、評基通９の(5)に定める借地権が認められるべきである旨主張する。しかしながら、賃借人は、本件敷地を含む本件土地を昭和53年ころから本件相続開始日まで引き続いてバッティングセンター経営の事業用地として利用し、本件構築物を構成する待合フロアー及び店舗はバッティングセンターと構造上一体となっており、倉庫も含めて本件構築物はいずれもバッティングセンターの経営に必要な付属建物として建築されたものと認められるから、本件土地の賃貸借の主たる目的は、バッティングセンターとして使用することにあるといえる。そうすると、賃借人が本件建築物を建築所有していたとしても、それは本件土地をバッティングセンターとして使用するための従たる目的にすぎないというべきであるから、本件土地の賃貸借は、借地借家法第２条第１号に規定する建物の所有を目的とする賃借権に該当せず、したがって、本件敷地には、評基通９の(5)の定める借地権はない。（平12. 6.27大裁（諸）平11-143）裁決事例集 №59・332ページ
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平110007
- 裁決年月日
- 平成12年6月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802021
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/1倍率方式による評価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、倍率方式により評価する本件土地について、同一基準年度の固定資産税評価額に乗ずる倍率が財産評価基準書では、平成７年分が1.2、平成８年分が1.1となっているが、不動産鑑定評価が毎年上昇しており、平成８年分が平成７年分より下がる理由もないことから、平成７年分は平成８年分と同じ1.1によるべきである旨主張するが、当審判所において売買実例を調査したところ、財産評価基準に定める倍率に基づいて算定した価額が売買実例により算定した価額を下回ることは明らかであり、平成７年分の財産評価基準に定める倍率を適用することによって、かえって実質的な租税負担の公平を著しく害することが明らかである等の特別な事情があることについての具体的な証拠の提出がなく請求人の主張には理由がない。（平12. 6.13沖裁（諸）平11-7）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110106
- 裁決年月日
- 平成12年5月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人が贈与を受けた土地は、建設土木機械等の展示場及びレンタカーの駐車場として使用することを目的として第三者に賃貸され、当該土地に建築された事務所及び看板は借主が公正証書等に定める各条件の範囲内で営業活動を効率的に行うための施設として附属的に設置したものと認められる。そして、当該公正証書の定めにより賃貸借期間終了のときは借主の負担において地上施設を撤去して明け渡し、立退料等の請求はできないこととされているほか、地上権又は賃借権の設定の対価たる権利金等の授受も行われていない上、公正証書の定めによれば本件賃貸借契約は借地権の成立を積極的に排除する意思で締結されたものと認められることから、当該土地には建物の所有を目的とする借地権が存在するとは認められないので、当該土地の上に借主の所有する建物等が存在することを根拠として請求人の土地の上に借地権が存在する旨の主張を認めることはできない。（平12. 5.26名裁（諸）平11-106）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平110010
- 裁決年月日
- 平成12年3月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、①本件土地は、相続人所有の住宅が建っており、その住宅に被相続人及び相続人（請求人ら）が居住している②本件土地の地代と住宅の家賃が相殺されており、有償取引であるため、本件土地には借地権が存在する③原処分庁は、過去に本件土地に隣接する甲土地の譲渡において、借地権の消滅の対価として立退料を認めていることから、本件土地にも借地権の存在を認めて、財産の価額から借地権割合を控除すべきである旨主張する。ところで、借地法第１条によれば、借地権とは、建物の所有を目的とする地上権及び賃借権をいうものと規定し、使用貸借については、借地法の適用はないものとされている。そして、賃貸借については、民法601条において、当事者の一方が相手方にある物を使用及び収益させることを約して相手方がこれにその賃金を支払うことを約することによって効力を生ずる契約である旨規定しており、本件について、①本件土地及び甲土地について、被相続人と相続人との間に、賃貸借契約の締結があったという具体的証拠がない②本件土地の地代と住宅の家賃が、相殺されていたという具体的証拠がない③被相続人も相続人も、当該地代及び家賃に係る所得税の申告をしていないことから、賃貸借によるものではなく、親族間における使用貸借によるものと認めるのが相当であり、請求人らの主張には理由がない。（平12. 3.27金裁（諸）平11-10）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平110068
- 裁決年月日
- 平成12年2月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、Ａ町３丁目２番９所在の土地を相続したが、本件土地は相続開始の時点において学校用地（グラウンド及びテニスコート）として学校法人Ｂ学園に無償で貸与されており、被相続人が生前この土地の返還を求めて提訴したが、学校法人Ｂ学園に使用借権があるので明渡しを受けることができないこととされたため、本件土地の評価に当たっては、借地権以上の強い権利性を有する使用借権が付着しているとして、少なくとも借地権がある土地と同じ評価をすべきである旨主張するが、本件土地の使用関係は、あくまで使用貸借契約に基づくものであり、その使用権の価額は零と評価すべきところ、本件土地については、公益性の強い学校の敷地としての使用を目的とする使用借権を有していること、学校経営が継続する限りは返還の可能性は当面期待できないことなどの特殊事情を考慮すると、評基通に基づき、貸し付けられている雑種地として評価すべきであり、使用借権については、評基通87の規定を準用して、自用地としての価額から、自用地としての価額に賃借権の残存期間に応じ賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の２分の１に相当する割合を乗じて計算した金額を控除することによって評価額を算定した原処分は適法である。（平12. 2.28関裁（諸）平11-68）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平110077
- 裁決年月日
- 平成12年1月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件路線は傾斜度及び幅員の面でＢ路線より劣るにもかかわらず、それぞれの路線価が同額であるのは不均衡であるから、本件宅地の評価に当たっては、本件路線価を修正した修正路線価により評価すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、売買実例価額、公示価格、精通者意見価格等を基として、公示価格水準の80％程度となるように評定されるものであるところ、本件路線に連続する路線上にある本件公示価格を基に検討すると、本件路線価は本件公示価格と相互に均衡が取れていると認められることから、本件路線価は、評基通に基づいて設定された妥当なものであると認められる。また、当審判所の調査によれば、本件路線価に基づく本件宅地の相続税評価額は、本件宅地の時価を上回っているとは認められない。したがって、請求人らの主張には理由がなく、また、本件宅地の本件路線価に基づく相続税評価額は時価を上回っているとは認められないことから、原処分は適法かつ正当である。（平12. 1.20東裁（諸）平11-77）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110052
- 裁決年月日
- 平成11年12月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件道路は、一方が行き止まりの農道で、両側の農地の所有者が通行するのみのものであり、評基通14で定める不特定多数の者の通行の用に供される道路ではないので、路線価を設定すべき路線に該当しない旨主張する。しかしながら、本件道路は、道路法による道路ではなく、いわゆる里道といわれるものであるが、市の管理下にある道路であり、道路の一方が行き止まりであっても、一般の通行を規制するものではなく、自由な通行の用に供されている道路であることが認められることから、当該通達にいう路線と解することは相当である。（平11.12.22名裁（諸）平11-52）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110052
- 裁決年月日
- 平成11年12月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地上には本件課税時期において、請求人甲が所有する建築途上の共同住宅が存在し、更地としての利用が制限されているから、借地権相当額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の使用関係について、被相続人と甲との間に、①特段の契約、②地代の授受及び③権利金等の授受があったとは認められず、また、被相続人と甲が親子関係にあって当時生計を一にしていた点を考慮に入れてこれらを総合判断した場合、これを使用貸借に基づくものと推認するのが相当であり、使用貸借による土地の敷地使用権は、借地権のように法律上の手厚い保護を与えられておらず、借地権のような客観的な交換価値を有するものと見ることは困難であるから、その価額は零円として評価するのが相当である。（平11.12.22名裁（諸）平11-52）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平110066
- 裁決年月日
- 平成11年12月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、請求人が相続によって取得した貸店舗の敷地とその店舗の来客用駐車場に利用されている一団の土地について、店舗と駐車場の賃貸借契約がそれぞれ別個に締結されていることから、貸店舗の敷地部分のみを評基通26に定める貸家建付地として評価し、駐車場部分の土地を雑種地として評価した。請求人は、駐車場の賃貸借契約は形式的なもので、駐車場は貸店舗の賃借権に付随して一体として利用されていたのであるから、一団の土地全体を貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、被相続人と賃借人は、本件相続の開始日において、貸店舗について公正証書に基づいて賃貸借しているところ、同公正証書によって賃貸借されている土地の部分（すなわち借家権の目的となっている土地の部分）は特定できないが、①貸店舗の賃貸借と来客用駐車場の賃貸借はそれぞれ別個に継続され、②同公正証書に係る貸店舗と賃貸借期間の始期を同じくする覚書に基づいて来客用駐車場の賃貸借を更新していることから、貸店舗の賃貸借の対象となっている土地の部分は、貸店舗の敷地に限られるものと認められる。したがって、来客用駐車場は、駐車場等の土地の賃貸借に基づいて賃貸借されていることから、賃借権の目的となっている雑種地として評価するのが相当である。（平11.12.20東裁（諸）平11-66）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110009
- 裁決年月日
- 平成11年9月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件借地権は土地賃貸借契約書及び賃貸人であるＡ宗教法人が定めた内規により制約を受けており、独立した財産権あるいは独立して取引の対象とされるものではなく通常の借地権と異なるので、評基通６の特段の事情があるということができるから、本件借地権の価額は、本件内規で定められた賃貸借契約を解除する際の契約解除金の額１坪当たり30,000円の額で評価すべきであると主張する。しかしながら、借地権の価額は、私的契約の条件により制約を受ける借地権としてではなく、借地借家法の法的保護を受ける借地権としての経済的価値に着目して評価するのが相当であり、そうすると、本件賃貸借契約書及び本件内規の定めは、借地借家法の法的保護を受ける本件借地権の価額に特段の影響を及ぼすものではないというべきであるから、本件借地権の評価に当たり評基通の定めによらない特段の事情があるとは認められず、本件借地権については評基通及び評価基準等に定められた評価方法により評価するのが相当である。（平11. 9.16名裁（諸）平11-9）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100102
- 裁決年月日
- 平成11年6月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №57・443ページ
要旨
○ 請求人らは、被相続人は同人が代表者であった有限会社から建物の所有を目的として土地を賃借する一方、同社に対して倉庫を賃貸していたことから、被相続人が受け取っていた家賃の額と適正な家賃の額との差額を被相続人が支払っていた地代の額に加算して相当の地代かどうかを判断すべきである旨主張する。しかしながら、相互に資産の貸付けが行われている場合であっても、借地権の評価における相当の地代の額を計算する際の実際支払地代は、各賃貸借契約が相互に関連があって一体不可分のものであり、かつ、各賃料の額の一定額が相殺関係にあることが契約上明示されているなど特段の事情がない限り、現実に授受されるべき金員そのものの額によるのが相当であり、被相続人と有限会社の間における土地の賃貸借と建物の賃貸借の契約には、各賃料の額の一定額が相殺関係にあるとは認められないから、請求人らの主張を採用することはできず、現実に授受されるべき金員の額で相当の地代か否かを判定すべきである。（平11. 6.28名裁（諸）平10-102）裁決事例集 №57・443ページ
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平100065
- 裁決年月日
- 平成11年6月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続した土地の上に存する賃借権の価額の評価に当たり、本件土地には契約期間１年の駐車場施設の所有を目的とする等の賃借契約のほかに、賃貸借期間を30年以上とする建物の所有を目的とする土地賃貸借予約契約が締結されていることから、本件土地に係る賃借権の残存期間を30年として計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件予約契約において本件土地が貸し付けられることが将来確実であるとしても、現実に土地が貸し付けられていなければ、賃借権が生じていないことは明らかであるから、本件土地の価額の評価において減額すべき根拠はなく、本件土地の価額を評価するに当たって控除すべき賃借権は、本件賃貸借契約に基づくもので、その残存期間は１年未満であるとした原処分は相当である。（平11. 6.21高裁（諸）平10-65）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平100186
- 裁決年月日
- 平成11年6月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件建物の貸借は実質的には賃料と立退料とを相殺している有償の貸借であるから、本件建物の敷地である本件宅地については、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、①本件和解条項にはその旨の記載はないこと、②他に本件明渡猶予期間中の貸借が有料であること並びに借家人が本件建物を明け渡す際に立退料の支払を要すること及びその金額について定めた証拠も認められないこと更に③貸主は借家人が建物を明け渡す場合に常に立退料の支払をしなければならないわけではないことからすれば、賃料と立退料とが相殺されているとは認められず、むしろ、本件和解に至る経緯及び本件和解条項によれば、本件明渡猶予期間は、本件被相続人の本件建物の明渡請求が起こり、その解決方法として本件建物の明渡しを一時猶予する趣旨で裁判上の和解によって約定されたものである。そして、本件和解条項によれば、借家人は本件明渡猶予期間は本件建物を無償で使用できるとされており、本件明渡猶予期間中の貸借は無償使用と認められるので、本件建物には借家法又は借地借家法に基づく建物の賃借人が有する権利、すなわち、借家権はないといわざるを得ないから、本件宅地は貸家建付地には当たらない。（平11. 6.21東裁（諸）平10-186）、（平11. 6.21東裁（諸）平10-187）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平100051
- 裁決年月日
- 平成11年6月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件宅地には、Ａ路線とこれに１６６度の角度で交わるＢ路線の二の路線があるが、これは、Ａ路線がその途中で１６６度の角度で曲がっているものであるから、路線の中途で路線価が異なっている本件宅地を評価する場合には、それぞれの路線価に接する距離により加重平均して求めるべきである旨主張するが、路線価は、宅地の価格が概ね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定されるものであることからすれば、Ａ路線は中小工業地区であり、Ｂ路線は普通住宅地区であること、Ａ路線は国道でありＢ路線は里道であること及びＡ路線価はＢ路線価と比較して２倍以上であることを総合的に判断すると、Ａ路線及びＢ路線を一の路線と解することはできないから、本件宅地はＡ路線とＢ路線の二の路線を有する宅地であり、本件宅地における正面路線価は、Ａ路線と認めるのが相当であり、本件宅地の正面路線価を求めるに当たっては、Ａ路線価及びＢ路線価の加重平均によることはできないから、請求人の主張は採用できない。 また、Ｂ路線は正面路線であるＡ路線と交差する路線であることからすると、本件宅地は、正面と側面がそれぞれ路線に接する宅地であるので、正面路線をＡ路線とし側方路線をＢ路線として側方路線影響率を加算して行った原処分は適法であるから、請求人の主張には理由がない。（平10.6.11熊裁（諸）平10-51）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平100021
- 裁決年月日
- 平成11年3月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地及びその周辺一帯の地域は、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高く、また、急傾斜地であり、公示価格及び路線価の評定資料となっている固定資産税評価額の評定資料の鑑定評価書には、取引事例比較法及び収益還元法を基礎としている旨の記載はあるものの、亜炭鉱坑道跡存在の可能性等の社会的条件及び自然的事情を勘案した記載がないことから、公示価格及び路線価の評定においても、これらの事情は考慮されているとは認められず、本件土地の評価に当たっては、これらの事情は別途考慮して評価すべきである旨主張する。しかしながら、公示価格は、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格であり、近隣の売買実例価額及び近隣の賃料等の額等を総合勘案して評定されているものである。本件土地及びその周辺一帯の地域は、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高いこと及び急傾斜地であること等の事情は認められるが、これらの事情は、本件土地及びその周辺一帯の地域に共通するものと認められるから、近隣の土地等の売買価額の形成に当たって反映されているものであり、公示価格の評定においても、反映されているものである。また、路線価は、売買実例価額、公示価額及び精通者意見価格等を計算の基礎として評定されることから、公示価格と同様、これらの事情は、近隣の土地等の売買価額の形成に当たって反映されているものである。そうすると、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高いこと及び急傾斜地であること等の事情は、公示価格及び路線価のいずれにおいても考慮され評定されているものとするのが相当である。（平11. 3.30仙裁（諸）平10-21）、（平11. 3.30仙裁（諸）平10-22）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100074
- 裁決年月日
- 平成11年3月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、過去22年間継続して賃貸していること、またＡ組合が長期間の使用を予定して本件土地の路面にアスファルト舗装をし、将来にわたって賃借することを予定していることを理由に、本件土地に係る賃借権は地上権に準ずる賃借権に該当する旨主張するが、①本件土地の賃貸借契約は、駐車場用地として使用することを目的としていること、②本件土地上には、現に建物が存在していないこと、③その賃借権設定の対価たる権利金の授受がないこと及び④本件土地に係る不動産登記簿上には賃借権等の権利の設定等の登記がされていないことから、本件契約に基づく賃借権は、民法等により法的に保護されるべき権利としては地上権又は借地権に比較して極めて薄弱なものと認められ、本件土地に係る賃借権は、評基通86に定めた地上権に準ずる賃借権以外の賃借権に該当するものとするのが相当である。また、本件土地の利用状況等を総合勘案すれば、本件土地の賃借権の残存期間は、本件契約に基づく賃借期間の残存期間とするのが相当であるが、本件契約の賃貸借期間は、本件相続開始日には経過していたことが認められるものの、本件契約の賃貸借期間の満了までに当事者のいずれからも契約解除の申出がなく、本件契約書第３条のただし書により、その賃貸借期間を更に１年間延伸したものと認められ、本件相続開始日において賃借権の残存期間は１年未満と認められる。（平11. 3.18名裁（諸）平10-74）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100074
- 裁決年月日
- 平成11年3月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の付近に、暴力団事務所等及びパチンコ店があることを理由として、財産評価基本通達の定めに基づき算定された本件土地の評価額は過大である旨主張するが、相続財産の価額の算定における路線価は、地価公示価格等に基づき評定されており、その路線価を基に算定した価額は、特段の事情のない限り相続税の課税価格の計算においてその財産の時価と認められ、また、請求人の主張する暴力団事務所等及びパチンコ店は、本件土地に係る平成７年分の路線価が評定された基準日において既に存在しており、この地価公示価格や精通者から収集した土地の価額は、請求人の主張する事情を反映しているものと判断される。（平11. 3.18名裁（諸）平10-74）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100035
- 裁決年月日
- 平成10年12月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が道路でない土地に仮路線価を付設して相続財産である土地を評価するのは誤りである旨主張するが、本件土地の進入路は、建築基準法上においても道路として定義づけられているところ、我が国の実定法体系の下においては、ある法律分野における法律用語は他の法律分野においても同一の意味、内容を有しているのが原則であるから、原処分庁がこれを路線と認定し、仮路線価を通知するとともに評価額算定の基礎としたことは相当である。（平10.12.11名裁（諸）平10-35）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100035
- 裁決年月日
- 平成10年12月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802022
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/2正面路線価
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が、平成６年分の相続開始に係る本件各土地を評価するにあたり、平成７年分の路線価を適用したのは違法である旨主張するが、原処分庁が本件土地に付設する本件仮路線価及び平成７年分の路線価の評定に当たり、その基となる近隣公示地の平成６年１月１日時点及び平成７年１月１日時点の地価公示価格が同額であったことから、地価変動率は零パーセントであると判断したため、本件仮路線価と平成７年分の本件各土地に係る路線価が同一になったものであるから、原処分庁は、合理性を有する本件仮路線価を基として、適正に本件土地の評価を行っており、平成７年分の路線価を基として評価している事実は認められない。（平10.12.11名裁（諸）平10-35）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100028
- 裁決年月日
- 平成10年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した貸家の用に供していた土地について、建物の共有者の各人の権利等が土地全体に及ぶから、貸家建付地と自用地（使用貸借部分）とに区別して評価することは相当ではなく、土地全体について貸家建付地として評価すべきである旨主張するが、本件建物は、被相続人と請求人らの共有であるから、共有者の敷地利用権も本件建物の持分割合に応じて有することとなり、本件土地の評価に当たっても建物の持分割合に応じて評価することは相当である。ところで、請求人らは、本件土地を使用貸借によって借り受けているものであり、敷地利用権の価額は零であるから、請求人らの持分割合の部分については、自用地としての価額から控除すべき敷地利用権はない。（平10.11.17名裁（諸）平10-28）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100028
- 裁決年月日
- 平成10年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した貸家（被相続人及び請求人らの共有建物）の用に供していた土地の評価は、その使用貸借に係る部分（貸家のうち、請求人らの共有持分に対応する土地部分）についても貸家建付地として自用地価額から借家人の土地使用権相当額を控除して算定すべきである旨主張するが、使用貸借により建物所有を目的として土地を借り受けた場合の建物所有者の土地使用権は権利性の薄弱なもので経済的価値を有せず、借家人の土地使用権は、建物所有者の土地使用権に従属しその範囲内での権能にすぎない。したがって使用貸借により貸し付けた土地の価額については、自用地としての価額から控除すべき土地使用権の価額はないものとして算定するのが相当と認められる。（平10.11.17名裁（諸）平10-28）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090256
- 裁決年月日
- 平成10年6月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件相続開始日においては、本件寮は建築中ではあるが、本件被相続人及びＡ社の間に本件賃貸借契約が締結されており、Ａ社の本件寮に対する利用権を通じての本件寮の敷地に対する支配権が存在していたのであり、その実質に着目して貸家建付地として評価すべきであり、また、過去の裁決事例からみても本件寮の敷地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸家建付地とは原則として、(1)賃貸人の所有する完成した建物が現実に存在していること、(2)賃借人がその建物の引渡しを受けて現実に入居していることあるいは契約上の賃貸借の開始期日が到来していること及び(3)通常の賃料に相当する金銭の授受があることあるいはその権利義務が発生していること等の要件をすべて具備する建物の敷地をいうものと解することができるところ、本件相続開始日において、これらの要件を具備していない本件寮の敷地は、貸家建付地として評価することはできず、また、請求人らが引用する裁決事例は、本件寮の敷地の場合と事実関係を異にするなどしており、当該裁決事例をもって本件寮の敷地が貸家建付地に当たるということはできない。（平10. 6.30東裁（諸）平 9-256）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090257
- 裁決年月日
- 平成10年6月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地には、本件相続開始日現在、請求人の親族であるＡの所有する建物が存在し、立退料として２５，２００，０００円を支払っているから、同土地の更地としての価額から当該立退料相当額を控除し、利用制限のある土地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、(1)本件建物に係る登記簿謄本によれば、本件建物は、本件相続開始後の平成６年１１月２９日に「真正な登記名義の回復」を登記原因として請求人に所有権移転されていることが認められること、(2)同建物の所有権が被相続人にあることを確認し、立退料を授受する旨の「合意書」と題する文書が存在することは認められるものの、当該文書は、請求人とＡとを当事者として本件相続開始後約１１か月を経過した平成６年１１月２３日付で作成されたものであること、(3)同建物又は本件土地に係る家賃、地代等の収入に係る所得税の申告もないこと及び(4)本件相続開始日現在において、他に本件建物が貸家の用に供されていたこと等により本件土地が自用地以外の用に供されていたことを証するに足る証拠資料等も認められないことからすれば、仮に請求人の主張する事柄が事実であるとしても、そのことのみをもって本件土地を利用制限のある土地であると判断することはできないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平10. 6.30東裁（諸）平 9-257）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090257
- 裁決年月日
- 平成10年6月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、昭和３６年５月１１日付の当初賃貸借契約で被相続人がＡ社に賃貸した土地のうち、建物の用に供されていない土地については、(1)当初賃貸借契約時には建物が存在しなかったこと、(2)相続税法上の借地権の範囲は、借地借家法の規定による建物の所有を目的とする地上権又は賃借権とされ、建物所有の目的かどうかは契約内容により決定されるべきであり、建物所有の目的で土地を賃貸したことが明らかである場合には、借地上に建物がない場合等でも借地借家法は適用されること、(3)本件賃貸借土地全体について借地権を認めない場合には、本件賃貸借土地の更地としての価額よりも同土地に係る権利金の方が高くなり、経済取引としてあり得ないこと、(4)被相続人とＡ社とが昭和４７年に作成した公正証書は、Ａ社のテナントに借地借家法を適用させないために作成したものであること及び(5)被相続人は、本件権利金を譲渡所得として確定申告をしているにもかかわらず、本件賃貸借土地のうち建物が存在しない部分の借地権相当額に相続税が課されることは二重課税となること等から借地権が存在する旨主張する。しかしながら、借地借家法にいう「建物の所有を目的とする」とは、建物を建築して所有することが土地使用の主たる目的となっている場合を指し、その主たる目的が建物の所有以外の事業を行う場合は、特段の事情がない限り、その土地の賃貸借は借地借家法第１条にいう「建物の所有を目的とする」賃借権に含まれないと解すべきであり、本件の場合、本件相続の開始日現在において、建物の敷地の用に供されていない土地が建物の所有を目的として賃貸されていることを証するに足る特段の事情は認められないこと及び同土地の相続開始日現在の利用状況は、建物の敷地の用に供されている土地とは独立し、専ら駐車場として利用されているものと認められ、駐車場が建物を所有する上で建物と一体として利用されているものと認めることもできないことから、同土地にまで借地権が存在する旨の請求人の主張は採用することができず、同土地は、貸駐車場の事業の用に供することを目的とする賃借権の付着した土地であると判断するのが相当である。また、本件公正証書の内容及びその後の料金改訂の状況、本件土地の現況、過去の贈与税及び所得税の申告状況等からすれば、当初賃貸借契約による契約内容がそのまま本件相続開始日現在において継続しているとみることはできず、その使用目的は賃貸ビルの敷地から駐車場の敷地に変更されているか又は改めて賃貸借され、駐車場の敷地とされているものと認めるのが相当である。さらに、当審判所の調査によれば、建物の敷地の用に供されている土地について、その時価を超える権利金が支払われたものと認めることはできず、本件公正証書に関しては信ぴょう性が認められ、所得税と相続税はその課税要件を異にするものであり、また、請求人が原処分の基となった法令自体の不当性を主張するとしても、当審判所は、原処分庁が行った処分が違法又は不当なものであるか否かを判断する機関であって、その規定自体の適否を判断することは、当審判所の審理の限りではないこと等から、請求人の主張には理由がない。（平10. 6.30東裁（諸）平 9-257）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平090048
- 裁決年月日
- 平成10年4月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の地積は狭小で、立地条件及び有効利用の観点から個別的な要因があることから、本件土地の評価に当たっては、本件土地にビルを建築した場合の本件建築費積算資料及び本件収益試算資料に基づき算定した本件減価率により評価額を算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、近隣の平均的な地積からみて著しく狭あいなものとは認められず、また、本件土地が狭あいであるとして本件建築費積算資料及び本件収益試算資料に基づいて算定した本件減価率にも、それを合理的であるとする理由が認められないことからすると、本件減価率を適用して算定した評価額が本件土地の客観的な交換価値を示したものとはいえない。（平10. 4.16仙裁（諸）平 9-48）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平090032
- 裁決年月日
- 平成9年12月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、甚だしく高低差のある土地については、著しく利用価値が低下している土地に該当し、自用地と評価した額から１０パーセントに相当する額を控除した価額により評価すべきである旨主張するが、当該土地の近隣の土地についても同様な高低差がみられ、当該土地のみの形状でないから、当該土地に接する路線価に反映されているものと認められ、請求人の主張には理由がない。（平 9.12.18名裁（諸）平 9-32）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090086
- 裁決年月日
- 平成9年12月11日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件宅地の相続税評価額７２４，９４４，６６５円は、本件売買実例及び本件基準地に基づく本件宅地の更地価額に底地割合２０パーセントを乗じて算定した本件宅地の価額を上回っていないから、当該相続税評価額は相法第２２条の規定による本件宅地の時価を上回っていない旨主張し、一方、請求人は、本件宅地の価額は、請求人の提出する鑑定評価額２００，０００，０００円とすべきである旨主張する。しかしながら、(1)本件売買実例は、同族関係者間の取引であり、同実例から比準して本件宅地の価額を算定することには疑問があること及び(2)本件宅地は借地権付の分譲マンションの敷地であることから多数の借地権者が存在しており、かつ、当該借地権は建物の区分所有権とともに独立した市場を有していることから、本件宅地については、本件宅地と当該借地権とが併合し、完全な土地所有権となる可能性は著しく低いものと認められること等の特別の事情があることから、本件宅地については、借地権価額控除方式によって評価した当該相続税評価額によることは相当でないと認められる。また、請求人の主張する鑑定評価額は、割合方式による比準価格と１パーセントの還元利回りを採用した収益還元方式による収益価格に基づき、後者の価格を重視し、前者の価格を考慮して決定されているところ、本件宅地の場合、本件宅地の存する近隣地域は既に商業地域として成熟していること等からすれば、特に低い還元利回りを採用すべき事由は認められないので、同鑑定評価額が１パーセントの還元利回りを採用して収益価格を算出したことを相当ということはできない。ところで、本件宅地については、当審判所においても第三者間における底地の取引事例を確認できず、当該取引事例から本件宅地の価額の検証ができないため、当審判所が鑑定評価を依頼したところ、本件宅地の価額は、割合方式による価格と収益還元方式による価格の双方を調整の上評価した鑑定評価額６０，０００，０００円と認められるので、原処分はその全部を取り消すべきである。（平 9.12.11東裁（諸）平 9-86）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090083
- 裁決年月日
- 平成9年12月10日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件宅地の評価額は、借地権価額控除方式により評価した価額である旨主張し、一方、請求人らは、請求人らが提出した鑑定評価額である旨主張する。ところで、借地権の取引慣行が成熟している地域では、底地価額は、単なる地代徴収権の価額にとどまらず、むしろ将来借地権を併合して完全所有権とする潜在的価値に着目して価格形成されているのが一般的であり、このような場合には、底地価額を借地権価額控除方式により評価するのが相当であると解されるが、特別の事情があることにより、借地権価額控除方式によって評価することが著しく不適当と認められる場合には、他の合理的な方式によることも相当と解されるところ、本件土地については、本件宅地とその上に存する借地権とが併合し完全な土地所有権となる可能性は著しく低いものと認められることなどからすれば、本件宅地の価額を借地権価額控除方式のみによって評価することは相当でないと認められ、また、原処分庁の採用した本件取引事例は、底地と借地権を同時に又は底地を取得することにより借地関係を解消して、更地すなわち権利形態を完全所有権にするという特別の事情を背景にした取引であり、同取引事例から比準する方法により本件宅地の価額を検証することを相当と認めることはできないから、原処分庁の主張は採用できない。また、収益価格のみによる評価手法は直ちに合理的な方式ということはできないこと及び当該鑑定評価額には種々の不的確な点が認められることから、請求人らの主張も採用できない。本件宅地については、当審判所においても第三者間における底地の取引事例を確認できず、当該取引事例から本件宅地の価額の検証ができないため、当審判所が鑑定評価を依頼したところ、割合方式による価格と収益還元方式による価格の双方を調整の上評価した鑑定評価額が相当と認められるので、原処分はその一部を取り消すべきである。（平 9.12.10東裁（諸）平 9-83）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090057
- 裁決年月日
- 平成9年11月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802023
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件敷地は接道義務規定の要件を充足せず、合法的に建物を建てることのできない土地であるにもかかわらず、このような評価額を減額する規定のない評価基本通達により本件敷地を評価することには合理性がない旨主張するが、原処分庁は、本件土地の評価において、本件敷地が不整形地であるため評基通２０の(1)の定めによる不整形地としての補正を行った上、さらに、本件敷地は無道路地ではないものの、接道義務規定を充足していないため無道路地と同様に建築制限を受けることを考慮して、無道路地の評価に準じてその減価相当額をしんしゃくしており、当審判所の調査によっても、これが合理的でないとする理由は認められないので、原処分庁が評価基本通達によりした本件土地の評価は相当である。（平 9.11.10東裁（諸）平 9-57）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平080006
- 裁決年月日
- 平成9年5月30日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、賃貸借契約の締結に際し権利金等の授受があった事実は認められず、また、本件地代率は「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」通達（相当地代通達）における相当の地代率と認められることから、本件貸宅地の評価に当たっては当該通達を適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件の場合、賃貸借契約の締結すなわち借地権の設定に伴い、敷金の額として、通常収受される程度の敷金等の額相当額を超えると認められる賃貸借料の１０か月分相当額を、無利息で６０年間保管し賃貸借契約の終了と同時に賃借人に支払うことを約していることから、借地権設定の対価として権利金等の授受があったものとして、借地権は賃借人に移転したと認めるのが相当であり、本件貸宅地の評価に当たり相当地代通達を適用することは相当でない。（平 9. 5.30金裁（諸）平 8-6）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080108
- 裁決年月日
- 平成9年3月31日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地に係る地代は支払っていなかったが、地代に代えて、被相続人の家政婦の費用を支払っていることから、本件土地を貸宅地として評価すべきである旨主張するが、請求人が被相続人から建物を贈与された以後、被相続人と請求人の間で権利金等の授受及び賃貸借契約の締結がなされたことを立証する証拠の提出はなく、また、被相続人は本件土地に係る地代収入を申告していないことから、地代の支払があったとは認められないので請求人の主張を採用することはできず、本件土地の使用関係は使用貸借と認められ、貸宅地として評価することはできない。（平 9. 3.31大裁 (諸) 平 8-108）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080071
- 裁決年月日
- 平成9年2月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802024
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/4私道
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は固定資産税が非課税となっており、不特定多数の者の通行の用に供される私道であることから、当該土地を評価すべきでない旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始時において、通り抜けができる道路ではなく、専ら隣接居住者の通行の用に供されていることから、不特定多数の者の通行の用に供されているものとは認められず、本件土地を評価すべきでないとの請求人の主張は採用できない。また、固定資産税と相続税とではその課税主体、課税客体、課税の趣旨及び目的が異なるから、固定資産税が非課税であることをもって、当然に相続税においても当該土地を評価すべきではないとする合理的な理由はない。（平 9. 2.28大裁 (諸) 平 8-71）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080071
- 裁決年月日
- 平成9年2月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地に建物の所有を目的とする借地権が存する旨主張するが、(1)本件土地上の車庫は屋根が自動車駐車場所の上部のみを覆っているだけで周囲と空間を遮る壁も扉もないものであるから、雨覆いのために設けられた駐車場の付属設備にすぎず、借地法上の建物に該当しないこと、(2)土地の利用状況からみても、建物の所有を目的とするものとはいえないこと、(3)賃貸契約がなく権利金や地代の授受もないから賃貸借とは認められないことから、借地権は存せず、自用地として評価するのが相当である。（平 9. 2.28大裁 (諸) 平 8-71）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平080141
- 裁決年月日
- 平成9年2月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁は請求人が相続により本件宅地上に存在する借地権を取得したとして借地権相当額を相続税の課税価格に算入しているが、本件宅地の所有者であるＡ市は、本件宅地上には請求人らの権利は存在しない旨説明していること等から借地権は存在せず、仮に、借地権が存在するとしてもその２分の１は、相続開始日において請求人に帰属しているから当該持分については相続税の課税価格に算入すべきでなく、かつ、借地権のすべての部分を貸家建付借地権として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件宅地に係る使用関係は、実質的に、借地権が設定されている場合に準じたものであり、払下げの価格は、更地価格から借地権相当額を控除した底地価格とされること等から判断すれば、本件宅地上には借地権に準ずる貸借権が存在し、その経済的価値は借地権に準じたものであるとみることができる。また、その価額は本件宅地の利用状況に基づき空地部分及び貸家建付地部分の２画地に区分して評価するのが相当である。（平 9. 2.24東裁（裁）平 8-141）、（平 9. 2.24東裁（諸）平 8-142）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080058
- 裁決年月日
- 平成9年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802025
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/5使用貸借に係る土地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人とＡとの本件土地の賃貸関係は、本件建物の建築時から本件相続開始日まで権利金及び賃料授受のない民法５９３条の使用貸借であるから、借地権は存在せず、本件土地の価額の算定に当たっては借地権相当の価額を控除して評価すべきではない旨主張する。しかしながら、税法上においては、法人が本来営利追求を目的として設立されるものであり、その活動はすべて合理的な経済人としての立場から行われるべきものとの考え方から、本件土地の貸借が使用貸借の名の下にＡに建物を建築させた場合であっても、借地権相当額の認定課税が行われていたと認めるのが相当であるから、Ａには本件土地の借地権相当額が存することとなる。（平9.2.17大裁（諸）平8-58）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080058
- 裁決年月日
- 平成9年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 被相続人とＡ社との間における本件土地の貸借関係は、昭和３３年から相続開始日まで、(1)両者間において権利金及び地代の授受はなかったこと、(2)Ａ社は本件土地の公租公果を全額負担していたこと、(3)Ａ社の貸借対照表には本件土地の借地権に関する記載がないことなどを併せ考えると、本件土地の貸借関係の実体は私法上の使用貸借であると認められなくもないが、私法上においては、法人が本来営利追及を目的として設立されるものであり、その活動はすべて合理的な経済人としての立場から行われるべきものとの考え方から、前記(1)、(2)及び(3)の事実には関係なく、本件土地の貸借が使用貸借の名の下にＡ社に建物を建築させた場合であっても、借地権相当額の認定課税が行われていたと認めるのが相当であるから、Ａ社には本件土地の借地権相当額が存することとなり、本件土地は借地権の設定されていた土地として評価すべきである。（平 9. 2.17大裁（諸）平 8-58）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080043
- 裁決年月日
- 平成8年12月20日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 本件土地は、その上に存する建物等とともに中古車販売センターに賃貸し、事務所敷地及び中古車展示場敷地として利用されている土地であるが、請求人は、本件土地は、建物の賃貸の目的に供された宅地であるから、そのすべてを貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、事務所敷地が宅地、中古車展示場敷地が雑種地の２つの地目からなる一団の土地であり、その利用状況は、中古車展示場敷地に中古車を展示して販売し、それに附帯する事務を遂行するため建物を利用していると認めるのが相当であるから、本件土地の評価上の主たる地目は、中古車展示場敷地の地目である雑種地と認められる。したがって、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。（平 8.12.20大裁 (諸) 平 8-43）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平080092
- 裁決年月日
- 平成8年12月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802026
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/6貸宅地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地上には、Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの４棟の建物が存し、いずれも借地権が存することから、本件土地は、すべてを貸宅地として評価すべきである旨主張するが、(1)Ａ建物は、相続開始日現在、存在していなかったことが認められるから、その敷地は自用地、(2)Ｂ建物の敷地部分は、使用貸借と認められるから、自用地、(3)Ｃ建物の敷地部分は、税務上、建物新築時に借地権相当額の課税が行われたとして取り扱われるから、貸宅地、(4)Ｄ建物の敷地部分は、無償返還の届出もなく、相当地代の支払もないから、貸宅地、(5)その他の土地は、期間の定めのない賃借権の対象となっている貸宅地とそれぞれ評価するのが相当と認められる。（平 8.12.12東裁（諸）平 8-92）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080029
- 裁決年月日
- 平成8年12月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802029
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No52・128ページ
要旨
○ 請求人は、被相続人の遺産のうち、本件土地については、同族会社が時効取得した地上権が存在し、その残存期間は永久であることから、相法第２３条の規定に基づき本件土地の自用地価額に１００分の９０を乗じて評価した地上権の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、(1)被相続人と同族会社との間には、本件土地に係る賃貸借契約を締結した事実はなく、権利金及び地代の授受の事実もないこと、(2)被相続人は同族会社において取締役であったこと、(3)本件土地の隣の土地は、同族会社が本件土地と同様に利用しておきながら、被相続人が建物を新築する際に無償で返還していること、(4)同族会社が本件土地上に地上権を時効取得した証としての判決は、同族会社と同族社員という特殊な関係を利用して請求原因事実を十分に争うことなく得たものであり、相続税軽減という動機を専ら経済的、実質的に行為化したと認められることなどから、本件土地の使用関係は、被相続人と同族会社間の特殊な信頼関係に基づく使用貸借によるものと認められるので、本件土地の価額は、自用地価額により評価することが相当である。（平 8.12. 9大裁 (諸) 平 8-29） 裁決事例集No52・128ページ
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080016
- 裁決年月日
- 平成8年10月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802028
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/8借地権
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、(1)相続開始前から、被相続人所有の本件土地の上に、妻と共有で店舗兼住宅を新築の上、住居及び妻の事業所として利用していること、(2)妻は、被相続人に対して権利金及び地代を支払っていたこと、(3)本件土地に係る固定資産税は妻が負担していたことから、本件土地は、妻が借地権を有しているので、底地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、被相続人と請求人の妻との貸借については、(1)賃貸借契約書を作成していないこと、(2)権利金及び地代を支払っていたとは認められないことから賃貸借であるとは認められないので、請求人の妻が借地権を有していたとする請求人の主張は採用できない。なお、固定資産税の負担については、被相続人と請求人の妻との貸借が親族間における使用貸借であると認められることから、民法第５９５条に規定する費用負担と解するのが相当である。（平 8.10.24大裁 (諸) 平 8-16）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080003
- 裁決年月日
- 平成8年8月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地のように繁華街にある貸家建付地には、一・二階部分と三・四階部分の価値に当然に差があり、階層ごとに比率をつけて評価することが実体に則しているから、路線価に基づいて貸家建付地である本件土地を評価するのであれば評基通２７−２の区分地上権の立体利用阻害率を準用して、建設省の併存住宅に対する階層別指数Ｃ群による効用比率、又は、本件土地の鑑定評価に記載された効用比率によって評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸家建付地の評価方法としては、評基通２６が制定されている以上、通達全体の整合性を無視してまで評基通２７−２を準用することはできず、また、評基通２７−２は、平成４年１月１日以後の相続により取得した財産の評価に適用されるものであって、相続開始が、平成３年４月２日である本件には、適用の余地がない。（平 8. 8.28大裁 (諸) 平 8-3）
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