裁決要旨 3農地及び農地の上に存する権利

裁決要旨 3農地及び農地の上に存する権利

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支部名
名古屋
裁決番号
令050034
裁決年月日
令和6年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件各土地）の評価に際し、本件各土地の一部には樹木が存在し、通常の整地工事によって除去できないことから、財産評価基準書に定める整地費に加え、伐採・抜根費を控除すべきであり、また、本件各土地は、接面する道路よりも0.3ｍ低い位置にあることから、土盛費及び土止費を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地の一部には、樹木が生育しているものの、相続開始の日において、通常の整地工事によっては当該樹木を除去できないと認めるに足りる証拠がないことから、本件各土地の評価に際し、伐採・抜根費を控除することはできない。また、本件各土地は、接面する道路よりも全体として低い位置にあるとは認められず、宅地として利用するために地上げしなければならないとはいえないことから、本件各土地の評価に際し、土盛費及び土止費を控除することはできない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）

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支部名
名古屋
裁決番号
令050034
裁決年月日
令和6年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、相続の開始後に宅地造成工事が行われていることからすれば、本件土地の評価に当たって控除すべき宅地造成費は、財産評価基準書に定められた宅地造成費の金額ではなく、実際に宅地造成工事に要する費用の80％に相当する金額とすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始日において、畑及び駐車場として利用されており、審判所に提出されて証拠資料等を精査しても、財産評価基準書が定める宅地造成費から大きくかい離した宅地造成費を要する事情があると認めるに足りる証拠はない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）

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支部名
名古屋
裁決番号
令050034
裁決年月日
令和6年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①接面する道路（本件路線）よりも約1.30ｍ高い位置にあることから、財産評価基準書に定める傾斜地の宅地造成費の金額を控除すべきである旨、②周辺地域の他の土地に比べ接面道路との高低差が著しいこと等から、著しく利用価値が低下しているとして、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、本件路線よりも高い位置にあるものの、全体としてほぼ平坦であって、宅地造成するに当たって傾斜地に要するような土盛費や土止費が必要となるとはいえないから、本件土地の評価に際し、傾斜地として宅地造成費を控除するのは相当でない。また、上記②について、本件路線の西側に接面する本件土地付近の各土地の地盤面は、本件路線より高いものが多く、本件土地の隣地の戸建住宅の地盤面は、本件土地の地盤面とほぼ同じ高さであり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）

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支部名
名古屋
裁決番号
令050034
裁決年月日
令和6年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①全体に凹凸があることから、財産評価基準書に定める整地費を控除すべきである旨、また、②本件土地の至近距離に電力会社が管理する鉄塔（本件鉄塔）があるところ、これによる心理的嫌悪感及び事故発生の危険性等により、付近にある他の宅地と比べて著しく利用価値が低下しているため、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、接面する道路（本件路線）とほぼ等しい高さで接面し、砂利敷きのほぼ凹凸のない平坦な土地であるから、相続開始の日において、整地工事を要する土地であったとは認められず、本件土地の評価に際し、整地費を控除することはできない。また、上記②について、本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間の南側沿いには本件鉄塔と同規模の鉄塔が本件鉄塔を含めて３基存在していることからすると、鉄塔の存在は、本件土地と本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間沿いの各土地とに共通する事情であり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）

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支部名
金沢
裁決番号
令040003
裁決年月日
令和5年3月7日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した市街地農地等（本件各土地）の評価に際し、宅地造成費の算定上、①本件各土地は液状化の可能性が高く地盤の弱い地域に存していること等から、地盤改良費を控除することができる旨、②本件各土地と隣接地との境界に設置されていた擁壁は第三者の所有物であること等から、新たな擁壁の構築を要するとして土止費を控除することができる旨、③本件各土地の表土面は道路面よりも低い位置に向かって斜めに下がっていたこと等から、凹凸の地ならしを行う必要があったとして整地費を控除することができる旨主張する。しかしながら、本件各土地については、請求人らの主張する諸事実によっても軟弱な表土で覆われた土地であったと推認するに足りないこと（上記①）、地上げをした場合に土盛りした土砂の流出や崩壊のおそれがあったと認めるに足りず、ゆえに既に設置されていた擁壁が第三者の所有物であるという一事をもって新たな擁壁の構築を要すると直ちに認めることはできないこと（上記②）、全証拠によっても地ならしを要する凹凸があったと認めることはできないこと（上記③）からすれば、請求人らの主張はいずれも認められない。（令5. 3. 7 金裁（諸）令4-3）

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支部名
関東信越
裁決番号
令040004
裁決年月日
令和4年9月5日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 原処分庁は、本件の土地（本件土地）について、道路面より著しく高い位置にあるか明らかではなく、道路面より高い位置にあるとしても、そのことをもって土止費が生じる蓋然性は認められないから、本件土地を評価するに当たっては土止費を控除する必要はない旨主張する。しかしながら、土止めとは、土砂の流出や崩壊を防止するために構築する擁壁をいうとされ、宅地以外の土地を宅地に転用する際に当該土地の状況によっては土止めを必要とする場合があるところ、本件土地は接面する道路面より高い位置にあり、また、本件土地から接面する道路に向けて本件土地上の土砂が流出していることからすると、本件土地を宅地に転用する場合に土止めを行うことが通常必要であると認められるため、本件土地を評価するに当たっては土止費を控除するのが相当である。（令4. 9. 5 関裁（諸）令4-4）

支部名
名古屋
裁決番号
令020002
裁決年月日
令和2年7月7日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地が所在する「その地域」の標準的な使用は戸建住宅の敷地で、その地域における標準的な宅地の地積は150㎡程度であるから、本件土地を同程度の規模の区画に区分すると公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、審判所が認定した本件土地に係る「その地域」において、標準的な宅地の使用方法は店舗又は事務所の敷地であり、その標準的な宅地の地積は600㎡程度であると認められる。したがって、本件土地の地積はその地域における標準的な宅地の使用における地積と比較して著しく広大であるとは認められないことから、本件土地は広大地に該当しない。（令2.7.7名裁（諸）令2-2）

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支部名
広島
裁決番号
令010004
裁決年月日
令和元年9月10日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人らは、純農地に係る倍率（精通者意見価格等を基にして、国税局長が定める倍率をいう。）が恣意的に選択した各種統計調査の数値変動率に比準させることにより決定されたものであり、著しく合理性を欠いているから、被相続人が所有していた各農地（本件各農地）の評価に当たっては、財産評価基本通達（評価通達）の定める評価方法によらないことが相当と認められる特別な事情があり、本件各農地の時価は不動産鑑定士が作成した意見書（本件意見書）の意見価格である旨主張する。しかしながら、請求人が主張する事情は、本件各農地の評価を評価通達の定める評価方法によらないことが相当と認められる個別の事情ではなく、また、本件意見書は、不動産鑑定評価基準に準じて作成された意見書とはいえず、本件意見書に記載された意見価格を本件各農地の時価であると認めることはできないから、本件各農地の評価に当たり、評価通達の定める評価方法によらないことが相当と認められるような特別な事情があるとは認められない。（令元. 9.10 広裁（諸）令元-4）

支部名
広島
裁決番号
令010005
裁決年月日
令和元年9月10日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、純農地に係る倍率（精通者意見価格等を基にして、国税局長が定める倍率をいう。）が恣意的に選択した各種統計調査の数値変動率に比準させることにより決定されたものであり、著しく合理性を欠いているから、被相続人が所有していた各農地（本件各農地）の評価に当たっては、財産評価基本通達（評価通達）の定める評価方法によらないことが相当と認められる特別な事情があり、本件各農地の時価は不動産鑑定士が作成した意見書（本件意見書）の意見価格である旨主張する。しかしながら、請求人が主張する事情は、本件各農地の評価を評価通達の定める評価方法によらないことが相当と認められる個別の事情ではなく、また、本件意見書は、不動産鑑定評価基準に準じて作成された意見書とはいえず、本件意見書に記載された意見価格を本件各農地の時価であると認めることはできないから、本件各農地の評価に当たり、評価通達の定める評価方法によらないことが相当と認められるような特別な事情があるとは認められない。（令元. 9.10 広裁（諸）令元-5）

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支部名
東京
裁決番号
平290084
裁決年月日
平成30年2月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、広大な市街地農地である本件土地の評価において、本件土地が建築基準法上の道路から約100ｍ奥まったところに位置する無道路地であるため、財産評価基本通達（評価通達）24−4《広大地の評価》の定め（広大地通達）によるしんしゃくでは不十分である旨主張する。しかしながら、評価通達40−２《広大な市街地農地等の評価》のただし書は、広大地通達の定めに準じて評価した価額が評価通達40《市街地農地等の評価》の定めにより評価した土地の価額（市街地農地評価額）を上回るときには、市街地農地評価額を当該土地の価額とする旨定めているところ、市街地農地評価額は、評価通達40の定めにより、土地が無道路であることについて、当該土地の道路からの距離、形状等の条件に基づく補正を勘案して算定することとされていることからすれば、広大地通達の定めによる無道路地のしんしゃくが不十分となる場合の評価の安全性にも配意されているものと認められる。（平30. 2.15 東裁（諸）平29-84）

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支部名
東京
裁決番号
平290084
裁決年月日
平成30年2月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した農地（本件土地）について、不動産鑑定士が作成した不動産調査報告書（本件報告書）記載の査定価格（本件査定価格）が、客観的交換価値を表すものであるから、本件土地の価額は本件査定価格である旨主張する。しかしながら、本件土地は、将来宅地化が期待される宅地見込地であると認められるところ、本件報告書は開発行為が困難な農地を前提として本件査定価格を算定していることから、本件報告書の評価方法は合理性を有するものではない。したがって、本件査定価格は、本件土地の相続開始日における客観的交換価値を的確に表しているとはいえず、財産評価基本通達（評価通達）の定めによる本件土地の価額が時価であるとの推認を妨げ、覆す事情は認められないことから、評価通達に定められた評価方法に従って算定した本件土地の価額については、時価を上回る違法はない。（平30. 2.15 東裁（諸）平29-84）

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支部名
東京
裁決番号
平260009
裁決年月日
平成26年7月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続財産である各農地（本件各農地）について設定されている権利は、いずれも昭和27年７月の農地法施行前に設定されたもので、農地法第３条《農地又は採草放牧地の権利移動の制限》の許可を要するものではなく、また、当該各権利について、賃貸借の更新をしない旨の通知が行われているものではないので、当該各権利は、農地法第18条《農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等の制限》第１項本文の適用があるものであり、本件各農地は設定された権利の解除に制約があるものであることから、本件各農地の自用地としての価額から耕作権の価額を控除して評価すべきと主張する。しかしながら、本件各農地のうち一つの農地の権利は、農地法施行後に設定されたものであり、農地に権利を設定する場合には、農地法第３条第１項の許可を受けなければならず、当該許可を受けないでした行為は、その効力が生じないところ（農地法第３条第７項）、当該農地への権利の設定に当たっては、同条第１項の許可を受けていないから、当該権利の設定の効力は生じないこととなるので、当該農地の価額は、自用地としての価額により評価するのが相当である。また、他の農地に係る権利については、契約期間10年の賃貸借に係る賃借権であり、賃貸借の更新をしない旨の通知の有無にかかわらず、当該賃借権は、農地法第18条第１項第３号に該当し、同項本文の許可を要することなく賃借権を解除できることから、昭和56年６月９日付直評10ほか「農用地利用増進法等の規定により設定された賃貸借により貸し付けられた農用地等の評価について」により評価するのが相当である。（平26. 7. 8 東裁（諸）平26-9）

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支部名
東京
裁決番号
平260009
裁決年月日
平成26年7月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人らは、被相続人が第三者に無償で耕作をさせていた農地（本件農地）の価額について、当該第三者に本件農地を耕作する権利を無償で付与しているものであること、権利の設定に当たり農地法３条《農地又は採草放牧地の権利移動の制限》の許可が不要であると錯覚した背景があることを考慮して、財産評価基本通達41《貸し付けられている農地の評価》(1)により本件農地の自用地としての価額から当該価額の35％相当額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、農地に権利を設定する場合には、農地法第３条第１項の許可を受けなければならず、当該許可を受けないでした行為は、その効力が生じないところ（農地法第３条第７項）、本件農地への権利の設定に当たっては、同条第１項の許可を受けていないから、当該権利の設定の効力は生じないこととなる。したがって、本件農地の価額は、自用地としての価額により評価するのが相当である。（平26. 7. 8 東裁（諸）平26-9）

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支部名
関東信越
裁決番号
平250043
裁決年月日
平成26年5月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
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要旨

○ 請求人は、砂利敷きの駐車場として使用している土地（本件４土地）を財産評価基本通達82《雑種地の評価》に基づき評価するに当たり、本件４土地には凹凸があるからＡ国税局長が定めた整地費の金額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件４土地は、昭和43年に建物が建築され、当該建物が平成８年に取り壊されるまでの間は宅地として利用されていたことから、既に宅地として利用可能な状態にあった土地であると認められ、また、相続開始日においても、本件４土地の地表面には凹凸はなく、本件４土地の地盤面と本件４土地が接する道路面との高低差もないことから、本件４土地は、相続開始日において、宅地として利用可能な状態にするための整地、土盛り又は土止めに要する工事が必要な土地であるとは認められない。したがって、本件土地を財産評価基本通達82に基づき評価するに当たり、整地費の金額を控除することはできない。（平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）

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支部名
関東信越
裁決番号
平230084
裁決年月日
平成24年6月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人らは、倍率地域に所在する本件Ｄ土地の評価に当たっては、隣接する地域において町名が異なるだけで相続税評価額に1.5倍もの価額差が生ずることはあり得ないから、本件Ｄ土地の隣接する地域の畑の相続税評価額の１㎡当たりの価格を基礎として、その価額を算出すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基準書上、倍率方式を適用する場合の地域の範囲は、地価事情が類似する地域により区分して記載されており、隣接する地域であっても当該類似する地域が異なれば、相続税評価額が異なる場合もあり得るのであって、当審判所の調査の結果によっても、本件Ｄ土地が所在する地域における倍率の評定に不合理な点があるとは認められないから、請求人らの主張する評価方法により評価することはできない。（平24. 6.19 関裁（諸）平23-84）

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支部名
関東信越
裁決番号
平230068
裁決年月日
平成24年3月27日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
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要旨

○ 請求人らは、本件土地の周辺状況及び建築基準法第19条《敷地の衛生及び安全》の規定などを理由に、本件土地の「宅地として利用できる高さ」は道路面から0.3ｍ高い位置であるとして、財産評価基本通達（評価通達）40《市街地農地の評価》に定める控除すべき土盛費及び土止費（本件宅地造成費）は、その高さを基に算定すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達40に定める控除すべき宅地造成費とは、宅地として利用可能な状態に造成するに当たり必要とされる整地、土盛り及び土止めに要する費用の額を指すところ、本件土地の周辺地域は、市街地として通常の排水機能を有しており、また、宅地造成に当たり一定の高さの土盛りを求める条例等の規制はなく、宅地と道路面が同じ高さであっても建築基準法第19条第１項ただし書に規定する要件を満たせば建築物の建築が可能であることからすれば、本件土地は、道路面の高さまで土盛りすれば、法令等の規制を受けることなく宅地として利用可能であると認められるから、請求人らの主張は採用できない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-68）

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支部名
東京
裁決番号
平230117
裁決年月日
平成24年1月27日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、本件被相続人は農作業に従事しておらず、経営にも関わっていなかったから、主たる従事者に該当せず、本件生産緑地は本件被相続人の死亡を原因として直ちに市町村長に対し買取りの申出をすることができる土地になったとはいえないとして、財産評価基本通達40−３《生産緑地の評価》の(1)により35％の減額をして評価すべきである旨主張する。しかしながら、原処分関係資料、請求人提出資料を精査しても、本件被相続人が本件生産緑地に係る農業の主たる従事者に該当しないとは直ちに認められない。また、請求人が、更正処分前に農業委員会会長に対し、本件被相続人の死亡を買取り申出事由として「生産緑地に係る主たる従事者についての証明願」を申請し、同会長より「生産緑地に係る主たる従事者についての証明書」が交付され、相続開始後に請求人からの買取りの申出を経て本件生産緑地に係る行為制限が解除されていることからすれば、本件生産緑地が買取りの申出をすることができない生産緑地であるとする請求人の主張を認めることはできない。したがって、本件生産緑地は財産評価基本通達40−３の(2)により、課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができる生産緑地として評価すべきである。（平24. 1.27 東裁（諸）平23-117）

支部名
東京
裁決番号
平230018
裁決年月日
平成23年7月21日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地の開発に当たっては道路を開設するのが一般的であり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める「広大地」に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地における合理的な開発方法について判断すると、本件土地は、①路地状開発により標準的な宅地の地積に分割できること、②その開発が都市計画法、建築基準法、条例に反しないこと、③路地状開発の方が位置指定道路を設けるよりも広い延べ床面積及び建築面積の建築物を建てることができること、④本件土地の属する地域（本件地域）において路地状開発による戸建住宅の分譲が行われていることからすると、道路を開設することなく路地状敷地を含む区画に分割した開発が最も合理的な開発方法であると認められる。したがって、本件土地は「広大地」に当たらない。なお、本件土地の周辺地域の開発状況を見ると、路地状開発による事例及び道路開設による事例の双方が見受けられるところ、本件地域内において道路を開設して行われた開発事例は、一路線のみの道路に接面し当該道路からの奥行距離が長大である土地や土地の形状が極めて不整形である土地など、開発する土地の道路との接面状況やその形状及び面積等からみて開発区域内に道路を開設しなければもともと開発が不可能な状況にある土地の開発事例であるから、本件土地と形状、道路との接面状況及び面積等の点で条件を異にしている事例であり、道路開設の開発事例が存することをもって、本件土地が「広大地」に当たらないとの上記認定を覆すことはできない。（平23. 7.21 東裁（諸）平23-18）

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支部名
東京
裁決番号
平220180
裁決年月日
平成23年4月1日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集№83

要旨

○ 請求人らは、本件Ａ土地ないし本件Ｃ土地は、開発行為を行う場合、セットバックが必要なほか道路を開設する必要があるから公共公益的施設用地の負担が必要であり、財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地》に定める広大な市街地農地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地については、①請求人らの開発想定図は本件Ａ土地の存する市町村の開発行為審査基準に適合していないのに対し、②原処分庁の開発想定図では本件Ａ土地の存する都道府県が定める接道義務を満たしており標準的な宅地の地積に分割することが可能であること、③路地状開発によれば容積率及び建ぺい率の算定に当たって、路地状部分の地積もその算定の基礎とすることができること及び④本件Ａ土地の属する本件地域内には本件Ａ土地と面積が同規模程度の土地で路地状開発の事例が複数見受けられることから、本件Ａ土地は、路地状開発により戸建分譲を行うことが経済的に最も合理的な開発方法に当たると認めるのが相当で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要は認められない。また、本件Ｂ土地及び本件Ｃ土地については、これらの各土地に接する道路の幅員が２ｍないし３ｍであることから、開発許可を受けるためにはセットバックする必要があるものの、このようなセットバック部分は開発区域内の道路開設には当たらず、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要は認められない。したがって、本件Ａ土地ないし本件Ｃ土地は、広大な市街地農地として評価することはできない。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-180）

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支部名
東京
裁決番号
平220180
裁決年月日
平成23年4月1日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集№83

要旨

○ 原処分庁は、本件Ｄ土地は、路地状開発によれば容積率及び建ぺい率の算定に当たって、路地状部分の地積もその算定の基礎とすることができること及び本件Ｄ土地の属する地域（本件地域）内には路地状開発の事例が複数見受けられることから、路地状開発により戸建分譲を行うことが経済的に最も合理的な開発方法に当たると認めるのが相当で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要は認められないから、財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地》に定める広大な市街地農地として評価することはできない旨主張する。しかしながら、本件地域内の開発状況を見ると、①本件Ｄ土地と同規模程度の面積の土地で公共公益的施設用地の負担をしないで開発された事例がないこと、②周辺地域の路地状開発において見られる路地状敷地の数は２ないし４であり、原処分庁主張の開発想定図にある７つもの連続した路地状敷地を配置した開発事例はない。加えて、本件Ｄ土地の形状、他の道路との接続状況及び面積等を総合的に勘案すると、本件Ｄ土地は、道路を開設して開発するのが経済的に最も合理的な開発方法と認められる。したがって、本件Ｄ土地は、広大な市街地農地として評価するのが相当である。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-180）

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支部名
東京
裁決番号
平220180
裁決年月日
平成23年4月1日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集№83

要旨

○ 原処分庁は、本件土地は、路地状開発によれば容積率及び建ぺい率の算定に当たって、路地状部分の地積もその算定の基礎とすることができること及び本件土地の属する地域（本件地域）内には路地状開発の事例が複数見受けられることから、路地状開発により戸建分譲を行うことが経済的に最も合理的な開発方法に当たると認めるのが相当で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要は認められないから、財産評価基本通達40−２《広大な市街地農地》に定める広大な市街地農地として評価することはできない旨主張する。しかしながら、本件地域内の開発状況を見ると、①本件土地と同規模程度の面積の土地で公共公益的施設用地の負担をしないで開発された事例がないこと、②周辺地域の路地状開発において見られる路地状敷地の数は２ないし４であり、原処分庁主張の開発想定図にある７つもの連続した路地状敷地を配置した開発事例はない。加えて、本件土地の形状、他の道路との接続状況及び面積等を総合的に勘案すると、本件土地は、道路を開設して開発するのが経済的に最も合理的な開発方法と認められる。したがって、本件土地は、広大な市街地農地として評価するのが相当である。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-180）

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支部名
東京
裁決番号
平190060
裁決年月日
平成19年11月5日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802033
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/3比準宅地の選定
事例集登載頁
裁決事例集 №74・357ページ

要旨

○ 宅地比準方式によって市街地農地を評価する場合において、当該農地が倍率方式により評価する地域内に存在するときの評価方法について、原処分庁は、財産評価基本通達40に定める「その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額」は、市が呈示した１㎡当たりの近傍宅地の価額を基に、当該近傍宅地と当該農地との位置、形状等の条件の差を考慮して算定すべきである旨主張する。 しかしながら、本件の場合、市が呈示した近傍宅地１㎡当たりの価額は、基準となる固定資産税の路線価に時点修正率を乗じただけのものであり、評価対象地の付近の宅地について、画地調整を行った後の１㎡当たりの価額を示しているものではないから、これを基として評価するのは相当ではない。 一方、本件の場合、市は、市街地農地の固定資産税評価額について、当該農地が宅地であるとした場合の固定資産税評価額から造成費相当額を控除する方法により算出しているから、本件の場合には、「その農地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額」は、あえて付近の宅地の価額を基に算定するまでもなく、市が算定した当該農地が宅地であるとした場合の固定資産税評価額を基に評価するのが相当である。（平19.11. 5 東裁（諸）平19-60）

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支部名
東京
裁決番号
平190060
裁決年月日
平成19年11月5日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集 №74・357ページ

要旨

○ 市街地農地を評価する際に控除する「農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費」について、請求人らは、宅地に転用するに当たっては、給水管等敷設費が必要であるから、これを加えるべきである旨主張する。 しかしながら、農地を宅地に転用するとは、農地を建築物の建築の用に供するためにその地面や地盤の変更を行うことを指し、具体的には、①宅地化するために土地の形質を変更するための整地、土盛り又は土止めに係る工事と、②どのように開発するかによって個別に必要とされる工事が考えられるところ、市街地農地の評価上控除する造成費は、どのように開発するかにかかわらず、更地である宅地との比較において、通常必要と認められる上記①の整地、土盛り又は土止めに要する費用に限られると解するのが相当であり、請求人らの主張する給水管等敷設費は、宅地を戸建住宅の敷地として利用するための費用であり、上記②の費用に当たるので、市街地農地の評価上控除する造成費には該当しない。（平19.11. 5 東裁（諸）平19-60）

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支部名
金沢
裁決番号
平180012
裁決年月日
平成18年11月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802031
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/1農地の評価上の区分
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件農地の所在地域では現実に賃貸借していれば賃借人の権利を認める社会的な慣習があることから、本件農地の相続税評価額の算定に当たっては、その自用地としての価額から耕作権相当額を控除すべきである旨主張する。 しかしながら、規範的効力を有する慣習が成立しているというためには、その内容が一義的に確定し得ること及びその内容を当該行政庁のみならず当該慣習の効力が及ぶ範囲の住民も拘束力ある規範として確信していることが必要であるところ、本件農地を管轄する農業委員会に保存されている和解の仲介記録によっても、農地法第３条の許可のない賃借権について当該地域に存在する慣行等に基づいて和解の仲介が行われた事例はないことから、当該地域に請求人の主張するような規範的効力を有する特別な事情が存在しているとは認められず、また、請求人が本件農地の賃借人に対しその返還請求を行うことが困難であるとする特別な事情も認められないので、農地の賃貸借につき農地法第３条の許可を受けていない本件農地価額は、財産評価基本通達に基づき、自用地として評価するのが相当である。（平18.11. 6 金裁（諸）平18-12）

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支部名
金沢
裁決番号
平170036
裁決年月日
平成18年6月19日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802031
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/1農地の評価上の区分
事例集登載頁
裁決事例集 №71・593ページ

要旨

○ 農地法の前身である農地調整法が改正施行された昭和21年11月22日以後、農地の賃借権の設定に関しては、許可（地方長官）又は承認（市町村農地委員会）が必要になったが、その施行前に開始された賃貸借は、この許可又は承認を要することなく有効に成立しているものと解されており、同日前に賃貸借に付された農地の賃借人は、農地法施行（昭和27年10月21日）後に改めて農地の賃借権の設定等に係る許可を要することはなく、また、その後賃借人に相続が開始した場合には、その相続人は、その賃借権を適法に承継したものと扱われる。 かかる賃借権は、その解約等を行う場合、農地法第20条第１項の規定により都道府県知事の許可が必要であり、同法の保護を受ける賃借権、つまり、財産評価基本通達９の(7)の耕作権に該当することになるから、昭和21年11月22日前に賃貸借が開始され、その後引き続き賃貸されていることが認められる農地の価額については、その自用地としての価額から財産評価基本通達に定める耕作権の価額を控除して評価するのが相当と認められる。（平18. 6.19 金裁（諸）平17-36）

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支部名
沖縄
裁決番号
平170017
裁決年月日
平成18年5月8日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集 №71・533ページ

要旨

○ 原処分庁は、既に擁壁が存する面については、土止めの必要性は認められない旨主張する。 しかしながら、財産評価基本通達40で定めている造成費は宅地転用を前提としていることから、擁壁は建築基準法上の家屋の建築が可能なものであることが必要であり、仮に擁壁が存在していても家屋の建築ができないような場合には当該擁壁は存在しないものとして造成費を算出し、また、隣接地に評価対象地の所有者が既に擁壁を設置している場合には擁壁の設置は必要ないものとして造成費を算出するのが相当であると解されるところ、①評価対象地の東側の擁壁にＬ型擁壁が使用されているとしても、その上部にあるブロック製の擁壁を撤去しさらにＬ型擁壁を積み重ねる方式は、建築基準法上家屋の建築は認められないから擁壁はないものとして、また、②西側は請求人の所有地と接し既にコンクリート製の基礎が設置されているから新たな擁壁の設置は必要ないものとして造成費を算出するのが相当であるから、原処分庁の主張には理由がない。 （平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）

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支部名
沖縄
裁決番号
平170015
裁決年月日
平成18年3月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件土地の造成費相当額は重力式擁壁に基づく造成工事を行うものとして算出した造成工事費及び測量設計費等付帯費用（以下「造成工事費等」という。）の合計額である旨主張する。しかしながら、擁壁工事については、Ｌ型擁壁が一般的であるにもかかわらず重力式擁壁に基づく工事を必要とする特別な事情があるとは認められず、また、造成工事費等の算出根拠についても、請求人らの不動産鑑定士の実務経験によるものであるなど具体性に乏しいといわざるを得ない。したがって、請求人らが主張する造成工事費は合理的とは認められず、請求人らの主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-15）

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支部名
関東信越
裁決番号
平170042
裁決年月日
平成18年2月14日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、土地改良区内に存する農地を財産評価基本通達に定める宅地比準方式により評価するに当たり、宅地の価額から控除する宅地造成費には、農地を宅地に転用する際に土地改良区に支払う土地改良費決済金が含まれる旨主張する。しかしながら、宅地造成費として考慮すべきその農地それ自体に関する属物的な事情に係る費用とは、地盤・地面の変更に関するもの、具体的には、整地費や盛土費などの宅地造成工事に要する費用であると解するのが合理的であるところ、本件土地改良費決済金は、①賦課金、分担金等が残存農地の耕作者に転嫁され増額されることの防止及び②転用農地に対応する補助金又は政府融資金の返還又は償還措置を目的として、土地改良区の組合員が、組合員たる資格に係る権利の目的たる土地の全部又は一部についてその資格を喪失した場合に、土地改良区に対して有していた権利義務を清算するために徴される費用とみるのが相当である。したがって、本件土地改良費決済金は、本件各土地の地盤・地面の変更に関して要する整地費や盛土費などの宅地造成工事に要する費用には当たらない。（平18.2.14関裁（諸）平17-42）

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支部名
関東信越
裁決番号
平170042
裁決年月日
平成18年2月14日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、土地改良費決済金は、その土地の価額に影響を及ぼす事項である以上、造成費相当額の算定に当たって加算すべきであるにもかかわらず、財産評価基本通達を受けて国税局長が定めた造成費の金額には土地改良費決済金が含まれていないから、土地改良費決済金が必要となった原因である本件各土地が土地改良区の区域内にあることは、財産評価基準書の注書３にいう「特殊な形状等にあり国税局長の定めた宅地造成費の基準により難い場合」に当たるから宅地造成費相当額に含めるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基準書の注書３は、宅地造成費に含まれることを前提に、その算定方法を定めたものであるから、本件土地改良費決済金が宅地造成工事費用に当たらない以上、本件土地改良費決済金は、本件各土地の評価に当たって、本件各土地が宅地であるとした場合の価額から控除されるべき金額ではない。（平18.2.14関裁（諸）平17-42）

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支部名
沖縄
裁決番号
平170001
裁決年月日
平成17年7月1日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、評価対象地と隣接地との高さが一致する２面については、土止の必要性は認められないと主張する。しかしながら、財産評価基本通達７−２の（２）は、農地の評価単位は１枚の農地ごととする旨定めていることから、宅地造成費も１枚の農地ごとに算定することが相当であり、土止めを要する面の数については、既に道路と接している面等土止めの必要性が認められない面を除き、その他の面については、土止めを要すると解するのが相当である。ここで、評価対象地の現況は、①北西側に存する擁壁は隣接地所有者がその敷地内に設置したものであること、②北東側に存する市の土地には下水道管が埋設されており、当該下水道管を保護するため擁壁が必要であること、③南東側及び南西側で接している田及び土地との間には擁壁が設置されていないことから、評価対象地に必要な土止めの面数は４面であると認められる。よって、原処分庁の主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）

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支部名
関東信越
裁決番号
平160040
裁決年月日
平成17年1月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集 №69・288ページ

要旨

○ 請求人は、農業経営基盤強化促進法（旧農用地利用増進法）の規定による農用地利用集積計画により設定された賃貸借に基づき貸し付けられている農地について、財産評価基本通達４１《貸し付けられている農地の評価》の（１）に定める耕作権の目的となっている農地にほかならないから、同通達に従い評価すべきであり、「農用地利用増進法等の規定により設定された賃貸借により貸し付けられた農用地等の評価について」通達（昭和５６年直評１０、以下「評価個別通達」という。）の適用が強制されるべきではない旨主張する。しかしながら、農用地利用集積計画により設定された賃貸借により生ずる賃借権は、賃貸期間終了により離作料の支払もなく当然に農地が返還されるものであり、農地法の規定により強い保護を受け、また一定の価額で取引され離作料の対象となるいわゆる耕作権とはその性質が異なることから、同賃貸借により貸し付けられている農地については、財産評価基本通達４１の定め（７０％評価）によらず、評価個別通達により、その賃貸借の期間がおおむね１０年以内であることから、相続税法第２３条《地上権及び永小作権》の規定に照らし、その農地の自用地としての価額から、その価額に１００分の５を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価するのが相当であると解される。（平17.1.19関裁（諸）平16-40）

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支部名
東京
裁決番号
平150339
裁決年月日
平成16年6月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集No.67・619ページ

要旨

○ 請求人は、本件農地について財産評価基本通達４０−２に定める生産緑地の評価（以下「生産緑地の評価」という。）を適用すべきである旨主張するが、同通達は課税時期において生産緑地法に規定する生産緑地である農地についての評価方法を定めており、生産緑地とは同法に規定する生産緑地地区内の土地であるところ、本件農地は、相続開始日後において生産緑地地区の決定の効力が生じた土地であり、課税時期（相続開始日）では未だ生産緑地地区の区域内の土地ではないから、本件農地については生産緑地の評価を適用することはできない。（平16.6.22東裁（諸）平15-339）

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支部名
東京
裁決番号
平150339
裁決年月日
平成16年6月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集No.67・619ページ

要旨

○ 請求人は、本件農地について生産緑地の評価の適用を否認した原処分庁の判断には、本件附帯決議が全く加味されておらず違法である旨主張する。しかしながら、本件附帯決議は、生産緑地地区制度の見直しに係る法律改正に際して国会での議論を踏まえて決議されたものであるところ、特定市街化区域農地等に係る税制においては、平成３年度の税制改正によって各種の改正がなされた。そして、相続税の納税猶予制度では、特定市街化区域内農地等について、生産緑地を除き平成３年１２月３１日をもって当該制度を廃止することとしたが、平成４年１月１日から同年１２月３１日までの間に係る措置が規定され、また、生産緑地の評価についても、同様の趣旨から同様の取り扱いが講じられたが、この規定及び取扱いは、改正初年度であることを考慮した経過措置であると解され、当該経過措置の適用期間を経過した本件農地について、これを適用あるいは準用して生産緑地の評価を適用することはできない。（平16.6.22東裁（諸）平15-339）

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支部名
大阪
裁決番号
平150094
裁決年月日
平成16年6月8日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、甲土地の宅地造成費相当額の算定において、甲土地は道路より低い位置にあることから、盛土方式による「平坦地」に係る宅地造成費相当額を適用すべき旨主張するが、財産評価基準書における宅地造成費相当額の算定は、傾斜地、平坦地の区分に従って行うこととされており、傾斜地であるか否かは道路との高低ではなく、傾斜のある土地であるか否かにより判断すべきと解すべきであるから、請求人の主張は認められない。（平16.6.8大裁（諸）平15-94）

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支部名
東京
裁決番号
平150128
裁決年月日
平成15年12月12日
裁決結果
棄却
争点番号
400802031
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/1農地の評価上の区分
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地は農地法第５条に基づく転用許可がされたとはいっても、宅地転用可能性を有する土地に過ぎず、現況は農地のままであるから純農地として評価すべき旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達において、農地を純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の４つに区分しているのは、農地の価額が転用許可等の可能性に応じて、相当の高低が生ずる事実に着目し、その許可等の難易に応じて農地を分類し、評価方法を区分しているものと解される。そして、農地法第５条に基づく転用の許可を受けた農地を市街地農地としたのは、市街地農地は、農地法上の宅地転用制限のない土地であり、農地としての価額よりむしろ宅地の価額に類似する金額で取引される実情を考慮したものであると認められる。したがって、本件土地は、財産評価基本通達３６−４に基づき市街地農地に該当するものとして評価することが相当であり、請求人の主張には理由がない（平15.12.12東裁（諸）平15-128）

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支部名
東京
裁決番号
平150128
裁決年月日
平成15年12月12日
裁決結果
棄却
争点番号
400802034
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件甲土地を市街地農地に該当するものとして取り扱うとしても、宅地並みに評価するのは行き過ぎであり、贈与に係る個別事情による減価要因を考慮する必要があるとして、本件甲土地の更地評価額の２分の１程度の宅地化工事費（通常の宅地造成費のほか、本件甲土地が畑であることから土購入費、土運搬費等の地盤改良費用を含む。）を控除すべき旨主張する。ところで、財産評価基本通達に定める宅地造成費は、農地等を宅地とするために通常必要とされる費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定めた金額であり、この金額は、整地費その他宅地造成に要するすべての費用を含むものとして定められたものであり妥当な金額であると認められる。請求人の主張する額は評価基準書に定める宅地造成費を超える金額であるところ、請求人は、当該工事費の具体的根拠を何ら示さず、単に本件甲土地が畑であることを理由として、当該宅地造成費を超える宅地化工事費用を控除すべきである旨主張しているもので、採用することはできない。（平15.12.12東裁（諸）平15-128）

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支部名
大阪
裁決番号
平150036
裁決年月日
平成15年12月11日
裁決結果
棄却
争点番号
400802035
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/5使用貸借に係る農地
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要旨

○ 請求人らは、被相続人から相続した使用貸借契約で学校法人に貸し付けていた農地の評価に当たり、同土地は、幼稚園の教材農園として利用されていることから、貸付という制限がある分については、自用地ではなく貸地として、自用地としての価額からその５％相当額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、当該土地の相続時の現況は農地であり、教材農園として使用貸借されているところ、請求人が、本件土地について農地を使用収益する権利を主張するためには、農地法上、農業委員会の許可を受けなければならないが、学校法人である借主はこれを受けることができない。また、本件土地の一部が無償で返還されていることからすると、本件土地は自用としての評価が相当であり、請求人らの主張は採用できない。（平15.12.11大裁（諸）平15-36）

支部名
名古屋
裁決番号
平150063
裁決年月日
平成15年3月29日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、①本件生産緑地については、本件課税時期において農業委員会から生産緑地に係る主たる従事者の証明書の交付を受けていないこと、②生産緑地法第１０条の規定は買取り申出ができるとした選択規定であって、本件課税時期においてその選択をしていないこと、③主たる従事者の認定は、農業委員会が行うものであり課税庁が行うことは違法であることから、本件生産緑地は、財産評価基本通達４０−２の（１）で定める買取りの申出ができない生産緑地として評価すべきである旨主張する。確かに、生産緑地買取申出書には、農業委員会による主たる従事者の証明書等を添付すべきことが記載されているが、これは買取り申出をする場合の手続を定めたものにすぎない。また、財産評価基本通達４０−２は買取り申出の有無及びその手続規定に触れてない上、課税時期に買取り申出の手続が行われていない場合でも、客観的に生産緑地に係る主たる従事者が死亡している事実が認められれば、時価による買取り申出をすることができ、生産緑地としての告示の日から３０年の経過を待たずに行為制限を解除することが可能であることからすると、かかる場合にも最大１００分の３５の割合に相当する額を控除して評価するというのは、財産評価基本通達４０−２が定められた趣旨に照らして相当でない。そうすると、生産緑地の買取り申出をすることができるかどうかは、その手続を行ったかどうかで判断するのではなく、買取り申出をすることができる状態にあるか否かで判断すべきものであると解すべきである。また、相続税の課税のため財産評価基本通達４０−２を適用する場合には、被相続人が主たる従事者であるか否かの判断は、課税庁がその職責の範囲内において判断しなければならないと解するのが相当である。以上のことから、請求人の主張には、いずれも理由がない。（平15.3.29名裁（諸）平15-63）

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支部名
大阪
裁決番号
平140019
裁決年月日
平成14年10月2日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802035
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/5使用貸借に係る農地
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要旨

○ 請求人は、本件相続開始日において本件農地に第三者の賃借権に係る取得時効が完成していた事実を認定した判決が確定したから、当該農地の相続税の課税価格に算入すべき価額について、賃借権の価額を控除した金額に減額すべきである旨主張するが、課税上、民法１４４条の適用はなく、賃借権の時効取得の効果は遡及しないため、請求人の主張は採用できない。しかしながら、本件農地には、賃借権の取得時効が完成していたという事実上の制約があったものであり、このことは評価に影響を与える事実と認められることから、当審判所がその事実を前提として鑑定評価を依頼したところ、適正価格から時効援用に係る「解決金」（請求人が採用した路線価に基づく評価額の３５％）相当額を控除した金額を鑑定評価額とする鑑定評価書が提出され、その鑑定方法等に合理性が認められたため、本件農地については、請求人が採用した路線価に基づく評価額から解決金相当額を控除した金額を課税価格とするのが相当である。(平14.10.02.大裁(諸)平14-19)

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支部名
東京
裁決番号
平130226
裁決年月日
平成14年4月19日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、相続で取得した本件生産緑地については、主たる従事者証明書の交付を受けておらず、また、買取りの申出をする意思もないことから、財産評価基本通達４０−２（生産緑地の評価）（１）の定めにより、課税時期において買取りの申出をすることができない生産緑地として、生産緑地でないものとして評価した価額から、その価額に１００分の３０の割合を乗じて計算した金額を控除した価額が評価額である旨主張する。しかしながら、買取りの申出をすることができる生産緑地とは、主たる従事者証明書の交付を受けたという事実の有無が買取りの申出をすることができる生産緑地に該当するかどうかの判断基準となるものではなく、買取りの申出をしないことをもって、買取りの申出をすることができない生産緑地であるということはできない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平14. 4.19東裁（諸）平13-226）

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支部名
東京
裁決番号
平130226
裁決年月日
平成14年4月19日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 原処分庁は、（１）本件相続人が本件生産緑地の所有者で耕作に携わっていること、（２）本件被相続人が納税猶予の適格者であること、（３）本件被相続人は主たる従事者に該当するとの農業委員会会長の回答結果から、本件被相続人は主たる従事者に該当するので、財産評価基本通達４０−２（２）の定めにより評価すべきである旨主張する。本件の場合、（１）中心となって農業に従事していたのは請求人であり、主たる従事者に該当すること。（２）本件被相続人の従事日数は主たる従事者である請求人の８割未満と認められること、（３）本件被相続人の死亡により同人が農業に従事できなくなったために農業経営が客観的に不可能になるとは認められないことから、本件被相続人は主たる従事者に該当しない。したがって、買取りの申出ができない生産緑地として財産評価基本通達４０−２（１）の定めにより評価すべきであり、原処分の一部を取り消すのが相当である。（平14. 4.19東裁（諸）平13-226）

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支部名
名古屋
裁決番号
平130058
裁決年月日
平成14年4月11日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人らは、耕作権のある本件農地（市街化農地）の評価は、小作料は非常に低いこと、また、古くからの耕作権であること等を考慮するならば、付近の宅地に係る借地権におけると同様一般的規定より多くの離作料を負担する可能性が高いから、本件農地の価額から控除すべき耕作権の価額の計算の基となる耕作権割合を１００分の６０とすべきである旨主張する。しかしながら、（１）本件農地の所在する町内に耕作権の割合が１００分の４０を超えると認められる取引事例はなく、（２）請求人らは耕作権の割合が６０％であることを立証する証拠資料の提出をしていないこと、（３）本件農地について評価基準に定める割合により評価することが実情に即さないと認められる特殊事情もないことから、本件農地に係る耕作権の割合は、１００分の４０とするのが相当である。（平14. 4.11名裁（諸）平13-58）

支部名
東京
裁決番号
平130011
裁決年月日
平成13年8月13日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、本件生産緑地の評価について、奥行価格補正と有効宅地化率による補正を重ねて行い、控除する造成費は実額によるべきである旨、また、本件私道について、評価すべきでない旨主張する。しかしながら、本件生産緑地は、広大地として評価するのが相当と認められ、広大地補正は奥行価格補正に替えて行うものであり、有効宅地化率による補正を重ねて行うべき特別の事情は認められないし、造成費を実額によるべき特別の事情も認められず、請求人の主張には理由がない。また、本件私道については、一部分は私道の用に供されている事実が認められないし、その他の部分は特定の者の通行の用に供されていると認められ、評価すべきでない旨の請求人に主張には理由がない。ただし、本件更正処分は、私道の地積について過大に算定した結果、課税価格及び納付すべき税額が過大であることから、その一部を取り消すべきである。（平13. 8.13東裁（諸）平13-11）

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支部名
大阪
裁決番号
平130008
裁決年月日
平成13年8月2日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 生産緑地に指定されている本件土地の評価額を財産評価基本通達４０−２に定める評価方法によることについては、請求人及び原処分庁の双方に争いがないから、当該通達に基づき本件土地を評価することとし、同通達（１）と（２）のいずれによるべきか検討するに、課税時期において、本件土地は、相続人らが耕作しているものの、その主たる従事者は被相続人と認められるから、本件土地は、被相続人の死亡により、生産緑地法第１０条の規定に基づいて、買取りの申出をすることができる生産緑地に該当し、その評価額は、本件土地が生産緑地でないものとした評価額から、それに１００分の５の割合を乗じて計算した金額を控除した価額となる。したがって、原処分庁がした本件更正処分は、相当である。（平13. 8. 2.大裁（諸）平13-8）

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支部名
東京
裁決番号
平130001
裁決年月日
平成13年7月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人らは、本件耕作権の目的となっている本件Ａ土地の価格は、（１）本件耕作権者が納税猶予の特例を適用している事情により、宅地化できず、また、（２）本件耕作権者への譲渡ができないこと及び（３）固定資産税額に満たない地代徴収権しかないことから、評価基本通達に定める耕作権価額を控除した額ではなく、本件意見書の価額により評価すべき旨主張する。しかしながら、当審判所の調査の結果によれば、本件Ａ土地は市街化区域内に所在する知事への届出のみで転用等ができる農地であり宅地化できない理由がなく、また、耕作権者固有の事情を勘案して算定した価格は、客観的な交換価値を表すものとはいえず、更に、農地の標準賃料には、全国一律１０００平方メートル当たり１００００円の相場が形成されており、賃料額が固定資産税額に満たないことは一般的であることが認められることに照らすと、本件Ａ土地の評価上、特別の減価補正が必要とはいえないから、請求人らの主張額は採用できない。（平13. 7.16東裁（諸）平13-1）

支部名
名古屋
裁決番号
平120056ほか 1件
裁決年月日
平成13年3月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
業種
会社員
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要旨

○ 請求人は、本件生産緑地については、課税時期において市町村長に対する買取り申出に必要な主たる従事者証明書を農業委員会から交付も受けておらず、また、主たる従事者の判定は農業委員会が判定を行うものであり、課税庁の行うものではないことから、評基通４０−２の（２）の買取りの申出をすることができる生産緑地に該当せず、同通達４０−２の（１）に定める買取り申出をすることができない生産緑地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、生産緑地の買取り申出をすることができるかどうかは、課税時期において、買取り申出の手続を行っていたかどうかでなく、買取り申出をすることができる状態にあるか否かで判断すべきものであり、、また、主たる従事者が死亡した場合において、相続税の課税のため評基通４０−２を適用する場合の主たる従事者であるか否かの判断は、課税庁がその職責を果たすためにその権限の範囲内において判断しなければならないと解すべきである。よって、本件生産緑地は、評基通４０−２の（２）に定める買取り申出をすることができる生産緑地として、評価するのが相当である。（平13．3．22名裁（諸）平12−56）

支部名
沖縄
裁決番号
平120001
裁決年月日
平成12年11月30日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、農地法第３条（（農地又は採草放牧地の権利移動の制限））第１項に定める農業委員会の許可を受けないで長期間にわたり他人に耕作させている農地の評価に当たり、地域の特別な事情から農地の返還請求が困難であることを理由に、耕作権の価額の控除が認められる旨主張する。しかしながら、（１）上記許可を受けていないこと、（２）本件農地の返還請求が困難であり、賃貸借の解約等が制限されている事実も認められないことから、本件農地の評価に当たり、自用地としての価額から耕作権割合（５０％）の価額を控除した価額を評価額とすることはできない。（平12．11．30沖裁（諸）平12−1）

支部名
大阪
裁決番号
平120014
裁決年月日
平成12年9月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、農業委員会から農地法第３条（（農地又は採草放牧地の権利移動の制限））に基づく小作権（地上権又は賃借権）の設定許可を受けていたとして、相続農地の課税価額の減額を主張する。しかしながら、耕作目的で地上権を設定することはできないこと、賃料等の支払がないことから賃貸借契約が設定されていたとも認められないこと、農地法上、親子間の権利設定であっても申請があれば不許可にはならず、また、本件においては、小作人台帳にも小作権の記載がされていないこと等の事実が認められることから、農地法第３条の許可を受けていたことをもって、相続財産の評価を減額させるような権利が設定されていたとは認められず、地上権等が存在しないとした原処分は相当である。（平12．9．26大裁（諸）平12−14）

支部名
関東信越
裁決番号
平120011
裁決年月日
平成12年8月28日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 審査請求人は、（１）農地法３条の手続がなくても耕作権を容認した裁判例があること、（２）本件耕作は昭和６０年以降継続されており、本件贈与農地は本件農地の耕作権見返りであることから、本件農地の価額の算定に当たっては、耕作権相当額を減額すべきである旨主張する。しかしながら、本件裁判例の内容は、農地法第３条の許可は、任意取引に基づく賃借権等の権利の移動を統制する趣旨であって、時効による権利の取得を禁止したものとは解せられないとして、農地法第３条の許可がないとしても賃借権の時効取得を認めたものであるところ、本件農地については、賃料の継続的支払という賃借権の時効取得の要件を欠いていることが明らかであって、本件裁判例とはその前提を異にする。むしろ、本件は、使用貸借契約という任意取引に基づく賃借権等の権利の移動に関するものであり、本件裁判例の考えによっても、農地法第３条の許可がなければ、使用貸借契約自体の効力が生じないというべきであり、耕作権に相当する価額を観念することはできない。よって、本件裁判例を根拠とする請求人の主張には理由がない。また、本件相続開始日において本件耕作が継続されていたとしても、その権原は使用貸借であり、しかも、農地法第３条の許可がなく、その効力を生じないものであるから、本件農地の価額の算定に当たり、賃借権に基づく耕作権に相当する価額を控除することはもちろん、その他の減額すべき事情を考慮することもできないものというべきである。なお、仮に、請求人が、本件贈与農地が本件農地の耕作権の見返りであり、本件農地については耕作権に相当する権利があると認識していたとしても、客観的には、Ａは、農地法上効力を生じない使用貸借契約に基づいて本件農地を耕作していたにすぎないことから、Ａが有していた本件農地の耕作に係る経済的価値は零であると認めるのが相当であり、本件相続開始日における本件農地について何ら経済的価値の負担を認めることはできない。（平12．8．28関裁（諸）平12−11）

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支部名
名古屋
裁決番号
平110052
裁決年月日
平成11年12月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802032
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/2市街地周辺農地
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要旨

○ 請求人らは、評価基準の定めに基づき、本件農地を市街地周辺農地として路線価方式により算定した価額と本件農地に隣接する農地を中間農地として倍率方式により算定した価額を１㎡当たりで比較すると、本件農地の価額は隣接農地の価額の６倍強と著しい格差があり過大であるから、隣接農地の評価方式に準じて評価すべき旨主張する。しかしながら、本件農地は、都市計画法に定める第二種住居専用地域に所在するとともに、農地転用許可基準に定める第三種農地に該当することから、原処分庁が評価基準を適用して市街地周辺農地として評価したことは相当と認められ、他にこれを不相当とする特段の事情も認められない。また、請求人らは、原処分に係る本件農地の価額は過大である旨主張するが、当該価額は、本件農地の近隣地域の取引事例から算定した本件農地の価額を下回っており、原処分は相当である。（平11.12.22名裁（諸）平11-52）

支部名
名古屋
裁決番号
平110038
裁決年月日
平成11年11月30日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
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要旨

○ 請求人は、①本件生産緑地は、課税時期において生産緑地法第10条に定める買取り申出は行われておらず、またその手続に必要な主たる従事者証明書も発行されていないこと、②請求人自身、本件生産緑地について、買取り申出をしておらず、相続税の納税猶予の特例を受けており、今後とも買取り申出をする意思はないので、同法第８条に規定する行為の制限（以下「行為制限」という。）を受けることなどから、評基通40−２の（１）に定める買取り申出をすることができない生産緑地として評価すべきであると主張する。しかしながら、生産緑地の買取り申出をすることができるかどうかは、課税時期において、買取り申出の手続を行っていたかどうかではなく、買取りの申出をすることができる状態にあるか否かで判断すべきものであり、本件生産緑地は、主たる農業従事者である被相続人の死亡により、買取り申出をすることができる生産緑地に該当すると認められる。また、請求人が本件生産緑地について、買取り申出を行わず、かつ、相続税の納税猶予の特例の適用を受けたことの結果、行為制限を受けるとしても、本件生産緑地の評価に何ら影響を及ぼすものではない。よって、本件生産緑地は、評基通40−２の（２）に定める買取り申出をすることができる生産緑地として評価するのが相当である。（平11.11.30名裁（諸）平11-38）、（平11.12. 8名裁（諸）平11-40）

支部名
大阪
裁決番号
平100101
裁決年月日
平成11年3月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802035
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/5使用貸借に係る農地
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、農業委員会の小作台帳には、本件農地の耕作権者が請求人である旨記載されているから、本件農地の評価に当たっては、当該耕作権の価額を控除すべきである旨主張するが、本件小作台帳への登載は、本件農地の所有者である被相続人の死亡後、請求人が提出した小作台帳追加申請願に対して行ったものであり、本件相続開始時においては、農地法所定の許可を受けて設定された耕作権が存在していなかったのであるから、本件農地の評価に当たっては、自用地としての価額から耕作権の価額を控除することはできない。（平11. 3. 5大裁 (諸) 平10-101）

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支部名
大阪
裁決番号
平090023
裁決年月日
平成9年11月27日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、Ａ市内における耕作権割合は５０パーセントが現状であり、不動産鑑定士の意見書によっても本件農地の近隣地域の耕作権割合は５０パーセントである旨主張する。しかしながら、本件農地の所在する地域の現状等からすると、Ｂ国税局長が評価基準に定めた市街地周辺農地の耕作権割合４０パーセントは、本件農地の所在する地域の実態に即したものと認められるから、本件農地に係る耕作権の価額は、評価基準に定める耕作権割合に基づき算定するのが相当である。（平 9.11.27大裁 (諸) 平 9-23）

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支部名
名古屋
裁決番号
平080037
裁決年月日
平成9年2月17日
裁決結果
棄却
争点番号
400802039
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/6その他
事例集登載頁
裁決事例集No53・442ページ

要旨

○ 請求人は、相続で取得した生産緑地である本件土地の価額は、被相続人が市町村長に対し買取りの申出をしておらず、また、市町村長に対し買取りの申出をする手続中に死亡したものであることから、評基通４０−２(生産緑地の評価)(1)の定めにより、課税時期において市町村長に対して買取りの申出をすることができない生産緑地に該当し、生産緑地でないものとして評価した価額から、その価額に１００分の３５の割合を乗じて計算した金額を控除した価額である旨主張する。しかしながら、本件土地は、請求人が生産緑地法第１０条の規定により市町村長に対し買取りの申出をすることができる生産緑地に当たるから、評基通４０−２(2)に定める課税時期において市長村長に対して買取りの申出をすることができる生産緑地に該当し、本件土地の価額は、生産緑地でないものとして評価した価額から、その価額に１００分の５の割合を乗じて計算した金額を控除した価額とするのが相当である。（平 9. 2.17名裁（諸）平 8-37） 裁決事例集No53・442ページ

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