裁決要旨 4宅地造成費
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050034
- 裁決年月日
- 令和6年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件各土地）の評価に際し、本件各土地の一部には樹木が存在し、通常の整地工事によって除去できないことから、財産評価基準書に定める整地費に加え、伐採・抜根費を控除すべきであり、また、本件各土地は、接面する道路よりも0.3ｍ低い位置にあることから、土盛費及び土止費を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地の一部には、樹木が生育しているものの、相続開始の日において、通常の整地工事によっては当該樹木を除去できないと認めるに足りる証拠がないことから、本件各土地の評価に際し、伐採・抜根費を控除することはできない。また、本件各土地は、接面する道路よりも全体として低い位置にあるとは認められず、宅地として利用するために地上げしなければならないとはいえないことから、本件各土地の評価に際し、土盛費及び土止費を控除することはできない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050034
- 裁決年月日
- 令和6年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、相続の開始後に宅地造成工事が行われていることからすれば、本件土地の評価に当たって控除すべき宅地造成費は、財産評価基準書に定められた宅地造成費の金額ではなく、実際に宅地造成工事に要する費用の80％に相当する金額とすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始日において、畑及び駐車場として利用されており、審判所に提出されて証拠資料等を精査しても、財産評価基準書が定める宅地造成費から大きくかい離した宅地造成費を要する事情があると認めるに足りる証拠はない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050034
- 裁決年月日
- 令和6年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①接面する道路（本件路線）よりも約1.30ｍ高い位置にあることから、財産評価基準書に定める傾斜地の宅地造成費の金額を控除すべきである旨、②周辺地域の他の土地に比べ接面道路との高低差が著しいこと等から、著しく利用価値が低下しているとして、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、本件路線よりも高い位置にあるものの、全体としてほぼ平坦であって、宅地造成するに当たって傾斜地に要するような土盛費や土止費が必要となるとはいえないから、本件土地の評価に際し、傾斜地として宅地造成費を控除するのは相当でない。また、上記②について、本件路線の西側に接面する本件土地付近の各土地の地盤面は、本件路線より高いものが多く、本件土地の隣地の戸建住宅の地盤面は、本件土地の地盤面とほぼ同じ高さであり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令050034
- 裁決年月日
- 令和6年6月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、本件土地は、①全体に凹凸があることから、財産評価基準書に定める整地費を控除すべきである旨、また、②本件土地の至近距離に電力会社が管理する鉄塔（本件鉄塔）があるところ、これによる心理的嫌悪感及び事故発生の危険性等により、付近にある他の宅地と比べて著しく利用価値が低下しているため、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいて、利用価値が低下していないものと評価した場合の価額から10％減額すべきである旨主張する。しかしながら、上記①について、本件土地は、接面する道路（本件路線）とほぼ等しい高さで接面し、砂利敷きのほぼ凹凸のない平坦な土地であるから、相続開始の日において、整地工事を要する土地であったとは認められず、本件土地の評価に際し、整地費を控除することはできない。また、上記②について、本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間の南側沿いには本件鉄塔と同規模の鉄塔が本件鉄塔を含めて３基存在していることからすると、鉄塔の存在は、本件土地と本件路線の本件土地が接面する部分に付設された路線価の路線価設定区間沿いの各土地とに共通する事情であり、また、審判所に提出された証拠資料等を精査しても、請求人の主張する事情により本件土地の利用価値が著しく低下し、その取引金額に影響を及ぼしているとうかがわせる事情は認められない。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 令040003
- 裁決年月日
- 令和5年3月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した市街地農地等（本件各土地）の評価に際し、宅地造成費の算定上、①本件各土地は液状化の可能性が高く地盤の弱い地域に存していること等から、地盤改良費を控除することができる旨、②本件各土地と隣接地との境界に設置されていた擁壁は第三者の所有物であること等から、新たな擁壁の構築を要するとして土止費を控除することができる旨、③本件各土地の表土面は道路面よりも低い位置に向かって斜めに下がっていたこと等から、凹凸の地ならしを行う必要があったとして整地費を控除することができる旨主張する。しかしながら、本件各土地については、請求人らの主張する諸事実によっても軟弱な表土で覆われた土地であったと推認するに足りないこと（上記①）、地上げをした場合に土盛りした土砂の流出や崩壊のおそれがあったと認めるに足りず、ゆえに既に設置されていた擁壁が第三者の所有物であるという一事をもって新たな擁壁の構築を要すると直ちに認めることはできないこと（上記②）、全証拠によっても地ならしを要する凹凸があったと認めることはできないこと（上記③）からすれば、請求人らの主張はいずれも認められない。（令5. 3. 7 金裁（諸）令4-3）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040004
- 裁決年月日
- 令和4年9月5日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件の土地（本件土地）について、道路面より著しく高い位置にあるか明らかではなく、道路面より高い位置にあるとしても、そのことをもって土止費が生じる蓋然性は認められないから、本件土地を評価するに当たっては土止費を控除する必要はない旨主張する。しかしながら、土止めとは、土砂の流出や崩壊を防止するために構築する擁壁をいうとされ、宅地以外の土地を宅地に転用する際に当該土地の状況によっては土止めを必要とする場合があるところ、本件土地は接面する道路面より高い位置にあり、また、本件土地から接面する道路に向けて本件土地上の土砂が流出していることからすると、本件土地を宅地に転用する場合に土止めを行うことが通常必要であると認められるため、本件土地を評価するに当たっては土止費を控除するのが相当である。（令4. 9. 5 関裁（諸）令4-4）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平250043
- 裁決年月日
- 平成26年5月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、砂利敷きの駐車場として使用している土地（本件４土地）を財産評価基本通達82《雑種地の評価》に基づき評価するに当たり、本件４土地には凹凸があるからＡ国税局長が定めた整地費の金額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件４土地は、昭和43年に建物が建築され、当該建物が平成８年に取り壊されるまでの間は宅地として利用されていたことから、既に宅地として利用可能な状態にあった土地であると認められ、また、相続開始日においても、本件４土地の地表面には凹凸はなく、本件４土地の地盤面と本件４土地が接する道路面との高低差もないことから、本件４土地は、相続開始日において、宅地として利用可能な状態にするための整地、土盛り又は土止めに要する工事が必要な土地であるとは認められない。したがって、本件土地を財産評価基本通達82に基づき評価するに当たり、整地費の金額を控除することはできない。（平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平230068
- 裁決年月日
- 平成24年3月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の周辺状況及び建築基準法第19条《敷地の衛生及び安全》の規定などを理由に、本件土地の「宅地として利用できる高さ」は道路面から0.3ｍ高い位置であるとして、財産評価基本通達（評価通達）40《市街地農地の評価》に定める控除すべき土盛費及び土止費（本件宅地造成費）は、その高さを基に算定すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達40に定める控除すべき宅地造成費とは、宅地として利用可能な状態に造成するに当たり必要とされる整地、土盛り及び土止めに要する費用の額を指すところ、本件土地の周辺地域は、市街地として通常の排水機能を有しており、また、宅地造成に当たり一定の高さの土盛りを求める条例等の規制はなく、宅地と道路面が同じ高さであっても建築基準法第19条第１項ただし書に規定する要件を満たせば建築物の建築が可能であることからすれば、本件土地は、道路面の高さまで土盛りすれば、法令等の規制を受けることなく宅地として利用可能であると認められるから、請求人らの主張は採用できない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-68）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190060
- 裁決年月日
- 平成19年11月5日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №74・357ページ
要旨
○ 市街地農地を評価する際に控除する「農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費」について、請求人らは、宅地に転用するに当たっては、給水管等敷設費が必要であるから、これを加えるべきである旨主張する。 しかしながら、農地を宅地に転用するとは、農地を建築物の建築の用に供するためにその地面や地盤の変更を行うことを指し、具体的には、①宅地化するために土地の形質を変更するための整地、土盛り又は土止めに係る工事と、②どのように開発するかによって個別に必要とされる工事が考えられるところ、市街地農地の評価上控除する造成費は、どのように開発するかにかかわらず、更地である宅地との比較において、通常必要と認められる上記①の整地、土盛り又は土止めに要する費用に限られると解するのが相当であり、請求人らの主張する給水管等敷設費は、宅地を戸建住宅の敷地として利用するための費用であり、上記②の費用に当たるので、市街地農地の評価上控除する造成費には該当しない。（平19.11. 5 東裁（諸）平19-60）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 原処分庁は、既に擁壁が存する面については、土止めの必要性は認められない旨主張する。 しかしながら、財産評価基本通達40で定めている造成費は宅地転用を前提としていることから、擁壁は建築基準法上の家屋の建築が可能なものであることが必要であり、仮に擁壁が存在していても家屋の建築ができないような場合には当該擁壁は存在しないものとして造成費を算出し、また、隣接地に評価対象地の所有者が既に擁壁を設置している場合には擁壁の設置は必要ないものとして造成費を算出するのが相当であると解されるところ、①評価対象地の東側の擁壁にＬ型擁壁が使用されているとしても、その上部にあるブロック製の擁壁を撤去しさらにＬ型擁壁を積み重ねる方式は、建築基準法上家屋の建築は認められないから擁壁はないものとして、また、②西側は請求人の所有地と接し既にコンクリート製の基礎が設置されているから新たな擁壁の設置は必要ないものとして造成費を算出するのが相当であるから、原処分庁の主張には理由がない。 （平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170015
- 裁決年月日
- 平成18年3月15日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地の造成費相当額は重力式擁壁に基づく造成工事を行うものとして算出した造成工事費及び測量設計費等付帯費用（以下「造成工事費等」という。）の合計額である旨主張する。しかしながら、擁壁工事については、Ｌ型擁壁が一般的であるにもかかわらず重力式擁壁に基づく工事を必要とする特別な事情があるとは認められず、また、造成工事費等の算出根拠についても、請求人らの不動産鑑定士の実務経験によるものであるなど具体性に乏しいといわざるを得ない。したがって、請求人らが主張する造成工事費は合理的とは認められず、請求人らの主張には理由がない。（平18.3.15沖裁（諸）平17-15）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平170042
- 裁決年月日
- 平成18年2月14日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、土地改良区内に存する農地を財産評価基本通達に定める宅地比準方式により評価するに当たり、宅地の価額から控除する宅地造成費には、農地を宅地に転用する際に土地改良区に支払う土地改良費決済金が含まれる旨主張する。しかしながら、宅地造成費として考慮すべきその農地それ自体に関する属物的な事情に係る費用とは、地盤・地面の変更に関するもの、具体的には、整地費や盛土費などの宅地造成工事に要する費用であると解するのが合理的であるところ、本件土地改良費決済金は、①賦課金、分担金等が残存農地の耕作者に転嫁され増額されることの防止及び②転用農地に対応する補助金又は政府融資金の返還又は償還措置を目的として、土地改良区の組合員が、組合員たる資格に係る権利の目的たる土地の全部又は一部についてその資格を喪失した場合に、土地改良区に対して有していた権利義務を清算するために徴される費用とみるのが相当である。したがって、本件土地改良費決済金は、本件各土地の地盤・地面の変更に関して要する整地費や盛土費などの宅地造成工事に要する費用には当たらない。（平18.2.14関裁（諸）平17-42）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平170042
- 裁決年月日
- 平成18年2月14日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、土地改良費決済金は、その土地の価額に影響を及ぼす事項である以上、造成費相当額の算定に当たって加算すべきであるにもかかわらず、財産評価基本通達を受けて国税局長が定めた造成費の金額には土地改良費決済金が含まれていないから、土地改良費決済金が必要となった原因である本件各土地が土地改良区の区域内にあることは、財産評価基準書の注書３にいう「特殊な形状等にあり国税局長の定めた宅地造成費の基準により難い場合」に当たるから宅地造成費相当額に含めるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基準書の注書３は、宅地造成費に含まれることを前提に、その算定方法を定めたものであるから、本件土地改良費決済金が宅地造成工事費用に当たらない以上、本件土地改良費決済金は、本件各土地の評価に当たって、本件各土地が宅地であるとした場合の価額から控除されるべき金額ではない。（平18.2.14関裁（諸）平17-42）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170001
- 裁決年月日
- 平成17年7月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、評価対象地と隣接地との高さが一致する２面については、土止の必要性は認められないと主張する。しかしながら、財産評価基本通達７−２の（２）は、農地の評価単位は１枚の農地ごととする旨定めていることから、宅地造成費も１枚の農地ごとに算定することが相当であり、土止めを要する面の数については、既に道路と接している面等土止めの必要性が認められない面を除き、その他の面については、土止めを要すると解するのが相当である。ここで、評価対象地の現況は、①北西側に存する擁壁は隣接地所有者がその敷地内に設置したものであること、②北東側に存する市の土地には下水道管が埋設されており、当該下水道管を保護するため擁壁が必要であること、③南東側及び南西側で接している田及び土地との間には擁壁が設置されていないことから、評価対象地に必要な土止めの面数は４面であると認められる。よって、原処分庁の主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平150094
- 裁決年月日
- 平成16年6月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、甲土地の宅地造成費相当額の算定において、甲土地は道路より低い位置にあることから、盛土方式による「平坦地」に係る宅地造成費相当額を適用すべき旨主張するが、財産評価基準書における宅地造成費相当額の算定は、傾斜地、平坦地の区分に従って行うこととされており、傾斜地であるか否かは道路との高低ではなく、傾斜のある土地であるか否かにより判断すべきと解すべきであるから、請求人の主張は認められない。（平16.6.8大裁（諸）平15-94）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150128
- 裁決年月日
- 平成15年12月12日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802034
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/3農地及び農地の上に存する権利/4宅地造成費
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件甲土地を市街地農地に該当するものとして取り扱うとしても、宅地並みに評価するのは行き過ぎであり、贈与に係る個別事情による減価要因を考慮する必要があるとして、本件甲土地の更地評価額の２分の１程度の宅地化工事費（通常の宅地造成費のほか、本件甲土地が畑であることから土購入費、土運搬費等の地盤改良費用を含む。）を控除すべき旨主張する。ところで、財産評価基本通達に定める宅地造成費は、農地等を宅地とするために通常必要とされる費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定めた金額であり、この金額は、整地費その他宅地造成に要するすべての費用を含むものとして定められたものであり妥当な金額であると認められる。請求人の主張する額は評価基準書に定める宅地造成費を超える金額であるところ、請求人は、当該工事費の具体的根拠を何ら示さず、単に本件甲土地が畑であることを理由として、当該宅地造成費を超える宅地化工事費用を控除すべきである旨主張しているもので、採用することはできない。（平15.12.12東裁（諸）平15-128）
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