裁決要旨 5雑種地
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 令010004
- 裁決年月日
- 令和2年1月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続で取得した土地（本件土地）のアスファルト舗装が「堅固な構築物」に当たるなどの理由から、本件土地上の賃借権（本件賃借権）が、財産評価基本通達86《貸し付けられている雑種地の評価》及び87《賃借権の評価》（本件各通達）に定める「地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権」に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始時において駐車場として使用するためのアスファルト舗装以外に構築物が設置されていなかったことに加え、当該アスファルト舗装は、土台が設置され、鉄骨の柱等を使用した構築物と比べると、その堅固の程度が弱いものといわざるを得ず、また、本件土地に係る賃貸借契約によれば、賃借権を賃借人の意思のみによって自由に処分できない上、賃借権の設定の対価としての権利金等の授受もされておらず、賃借権の登記もされていない。したがって、本件賃借権は、本件各通達に定める上記賃借権には該当しない。（令2. 1.10 金裁（諸）令元-4）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010034
- 裁決年月日
- 令和元年10月23日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である市街化調整区域内に存する雑種地（本件土地）の評価に当たり、本件土地の周囲には農地が多く、建築物を建築することができないことに加え、駐車場としているが借り手も少なく、農地としてしか利用できないことから、財産評価基本通達82《雑種地の評価》に定める「その雑種地と状況が類似する付近の土地」（比準土地）は農地と判定すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、店舗等の建築が可能な幹線道路沿いにはなく、かつ、その周辺が純農地、純山林、純原野でもないことから、一律に比準土地を定めるのが困難であるため、その比準土地は、周囲の状況を十分に考慮した上で個別に判定することになるところ、相続開始時において、①本件土地は大型団地を含む市街化区域に近接していること、②本件土地は北西側では一団の宅地と連たんし、半径がおおむね100ｍの距離の区域内には、幼稚園のほか、50戸を超える居宅等の建築物が存すること、③本件土地は農地法第４条《農地の転用の制限》の規定による転用の許可を受けて駐車場として使用されていること、及び④本件土地の固定資産税評価額が宅地に比準して求める方法により算出されていることを併せ考慮すれば、本件土地と状況が類似する土地は宅地であると認められるから、その比準土地は宅地と判定すべきである。（令元.10.23 東裁（諸）令元-34）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令010013
- 裁決年月日
- 令和元年7月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である市街化調整区域に所在する雑種地（本件土地）の評価に当たり、本件土地の周囲では市街化が進行していないこと、本件土地は宅地としての開発許可が受けられず宅地に比準して評価されれば宅地としての利用可能価値が過大に組み入れられた価額となること等からすれば、財産評価基本通達82《雑種地の評価》に定める「その雑種地と状況が類似する付近の土地」（比準土地）は農地と判定すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、店舗等の建築が可能な幹線道路沿いにはなく、かつ、その周囲が純農地、純山林、純原野でもないことから、一律に比準土地を定めるのが困難であるため、その比準土地は、周囲の状況を十分考慮した上で個別に判定することになるところ、相続開始時において、①本件土地は市街化区域に近接していること、②本件土地は鉄道の駅や高速道路のインターチェンジへの交通の利便性に優れ、建築基準法第42条《道路の定義》第１項に規定する道路に接面していること、③本件土地の周囲は農地から農地以外への転用が進行しており、農地及び雑種地（駐車場、資材置場等）が混在し一部宅地が見られる地域となっていること、④本件土地は農地法第５条《農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限》第１項の許可を受け、フットサルコートの施設の利用を目的として賃貸され、地盤が平坦に整備されていること、⑤本件土地の周囲の農地（農地法第５条の転用許可を受けたもの）について、宅地の価額に準じた売買実例がみられること、及び⑥本件土地の固定資産税評価額が宅地に比準して求める方法により算出されていることを総合的に考慮すれば、本件土地と状況が類似する土地は宅地であると認められることから、その比準土地は宅地と判定すべきである。（令元. 7.24 東裁（諸）令元-13）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平300013
- 裁決年月日
- 平成30年11月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№113
要旨
○ 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第２条《定義》第２項に規定する急傾斜地崩壊防止施設からの排水を公共用水路に流出するための排水路の敷地の用に供されていた土地(本件排水路土地)の評価について、原処分庁は、財産評価基本通達(評価通達)24《私道の用に供されている宅地の評価》の前段に準じて、宅地の価額の100分の30に相当する価額によって評価すべきである旨主張し、請求人らは、評価通達24の後段に準じて、その価額は評価しないこととすべきである旨主張する。しかしながら、本件排水路土地及び本件排水路土地に隣接する急傾斜地崩壊防止施設の敷地の用に供されていた土地(本件施設土地)の地目は、いずれも雑種地であると認められるところ、本件排水路土地及び本件施設土地は、その利用目的等からすれば、評価通達７−２《評価単位》の(7)に定める利用の単位となっている一団の雑種地に該当するため、本件排水路土地は、本件施設土地と一の評価単位として、評価通達82《雑種地の評価》に定める雑種地の評価方法により評価することになる。そして、本件の場合、一の評価単位の大部分を占める本件施設土地が急傾斜地であることを考慮すれば、評価通達82に定める本件排水路土地及び本件施設土地と状況が類似する付近の土地は山林と判断するのが相当であるところ、本件排水路土地及び本件施設土地は、評価通達49《市街地山林の評価》に定める急傾斜地であるために宅地造成ができないと認められるから、本件排水路土地は、評価通達49のなお書のとおり、近隣の純山林の価額に比準して評価するのが相当である。（平30.11.19 名裁（諸）平30-13）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平300013
- 裁決年月日
- 平成30年11月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№113
要旨
○ 請求人らは、月ぎめ駐車場の敷地の用に供されていた土地(本件土地)に係る賃貸借契約は、土地そのものの利用を約したもので、制限なく更新が可能なものであるから、本件土地を評価する上で、賃借権の価額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、被相続人が、アスファルト及びフェンスを設置した上で、第三者との間で締結した駐車場使用契約に基づき、月ぎめ駐車場の敷地の用に供されていたものであり、当該契約は、第三者に対して構築物等の設置を認めるなど、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは認められず、一定の期間、自動車を保管することを目的とする契約とみるのが相当であるから、本件土地を評価する上で、賃借権の価額を控除することはできない。（平30.11.19 名裁（諸）平30-13）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平290023
- 裁決年月日
- 平成30年4月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である市街化調整区域に所在する雑種地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、都市計画マスタープランにおいて営農保全地区とされているなど、宅地化への期待度が非常に低いことからすれば、財産評価基本通達82《雑種地の評価》に定める「その雑種地と状況が類似する付近の土地」（比準土地）は農地と判定すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地は、店舗等の建築が可能な幹線道路沿いにはなく、また、市街化区域との境界付近にあるとまではいえず、他方、その周囲が純農地、純山林、純原野でもないことから、一律に比準土地を定めるのが困難であるため、本件各土地の比準土地は、その周囲の状況を十分考慮した上で、個別に判定することとなるところ、相続の開始時において、①本件各土地は少なくとも市街化区域に近接しているとはいえること、②本件各土地の周囲には宅地が点在していること、③本件各土地は、建築基準法第42条《道路の定義》第１項に規定する道路に囲まれていること、④本件各土地は、いずれも農地法第５条の転用許可を受けた後、30年以上農耕の用に供されておらず、また、砕石敷き又は太陽光発電設備が設置されており、宅地と同様の外観を呈していること及び⑤本件各土地の固定資産税評価額も、付近の宅地に比準して求める方法により算出されていることを併せ考慮すれば、本件各土地の比準土地は、いずれも宅地と判定すべきである。（平30. 4.17 名裁（諸）平29-23）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平290017
- 裁決年月日
- 平成29年8月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、評価対象地の土地のうち、①被相続人と電力会社との間で締結された契約（本件契約）により、建築物等を築造することができない部分（本件準承役地）及び開発許可の基準上物理的に建物を設けることが不可能な部分は財産評価基本通達（評価通達）27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》(1)に定める割合（借地権相当の60％）を減額して評価すべきであり、②①を除く電気設備に関する技術基準を定める省令（電気設備技術基準）により建物の建築に制約がある部分は評価通達27−５(2)に定める30％を減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件契約は、電力会社の示す条件を満たしさえすれば、建築物等を建築できるものに変更することが可能であったと認められるため、本件準承役地については評価通達27−５(2)に定める30％を減額することが相当であり、本件準承役地以外の部分は、電気設備技術基準により上空において建築物等の建築に制限を受ける部分が存在するものの、その影響はほとんど受けないと認められることから、その評価額を減額すべき理由はない。（平29. 8. 4 東裁（諸）平29-17）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平280009
- 裁決年月日
- 平成28年10月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した本件１土地及び本件２土地（本件１土地と併せて本件各土地）の評価において、本件２土地は、建築基準法上の道路に面しておらず、隣接する本件１土地に建築基準法上の道路を設けることもできないから、現状では本件２土地に建築物を建築することはできないため、本件２土地を宅地に比準して評価する場合のしんしゃく割合は、50％が相当である旨主張する。しかしながら、市街化調整区域内であっても、Ａ市の条例の定める要件に該当する場合には建物の建築が可能と認められることからすれば、本件２土地には、建築可能な建物の用途に制限があるものの、建物の建築が全くできない場合には当たらないから、建築制限に係るしんしゃく割合は30％が相当である。また、宅地に比準して評価する場合のしんしゃく割合の取扱いは、飽くまで市街化調整区域に存する雑種地が建物の建築に当たり法的制限を受けることを踏まえ、建物の建築制限の程度に応じて減額するというものであるところ、請求人が主張する無道路地であることにより建物の建築ができないという事情は、市街化調整区域に存する雑種地であることに基因する法的制限ではないから、当該課税実務に基づくしんしゃく割合についての上記判断を左右するものではない。なお、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》（本件通達）において無道路地の価額の評価方法を定めており、無道路地である場合には、当該通達に基づく評価がされるところ、本件においては、本件各土地はいずれも被相続人の所有であり、本件２土地は本件１土地を介して建築基準法上の道路に接することからすれば、本件２土地が本件通達に定める無道路地であるとも認められない。（平28.10. 4 関裁（諸）平28-9）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平270005
- 裁決年月日
- 平成27年8月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した市街化調整区域に所在する雑種地（本件雑種地）の評価について、市街化調整区域内の雑種地の価額を宅地に比準して評価する場合のしんしゃく割合（本件しんしゃく割合）は、市街化の影響度と雑種地の利用状況により個別に判断すべきと主張する。しかし、原処分庁が本件雑種地について50％相当額を控除したのは、本件雑種地の状況が宅地に類似しているとはいえ、実際には都市計画法に基づく利用制限があることに着目して、財産評価基本通達27−５《区分地上権に準じる地役権の評価》が建築制限による減価率を定め、家屋の建築が全くできない場合には減価率を50％と借地権割合のいずれか高い割合としていることを参考にして控除したものと解される。また、本件雑種地に係る諸条件を踏まえても、原処分庁の行った財産評価基本通達に基づく価額の算定過程が財産評価基本通達82《雑種地の評価》の趣旨に照らして不合理であるとは認められない。したがって、請求人の主張には理由がない。（平27. 8. 4 関裁（諸）平27-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平210078
- 裁決年月日
- 平成21年12月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、接道面と高低差があり、また、その地表には凹凸があることから著しく利用価値が低下しており、これを考慮して評価すべき旨主張するが、本件土地は、奥行距離33ｍに対し、接面する西側道路から中央部に向かって高低差があり、東側の方が約1.5ｍ高くなっていること及び土地の一部に凸凹があることが認められるものの、接面道路又は付近の宅地との間に著しい高低差があるとは認められず、駐車場として支障なく利用されていることから、本件土地が、付近にある宅地と比較して著しく利用価値が低下しているものとは認められない。（平21.12.14 東裁（諸）平21-78）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200075
- 裁決年月日
- 平成20年11月13日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、ゴルフ練習場敷地の一部として本件会社に貸し付けられている本件土地について、本件会社において造成工事を行っているから、財産評価基本通達86の注書きにより、造成工事を行う前の地目である畑として評価すべき旨主張する。 しかしながら、財産評価基本通達86の注書きは、賃借人がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして同通達82の定めにより評価した価額から、同通達87の定めに準じて評価した賃借権の価額を控除して評価する旨定めているところ、この注書きは、賃貸人所有の貸し付けられている雑種地について、賃借人が造成工事を行っている場合に、造成した後の土地の価額を基としてその価額を評価すると、賃借人が負担した造成費相当額だけ高くなった土地の価額に基づいて評価することになるので、このように賃借人が造成している場合には、賃借人が行った造成工事による増価の影響を排除することとし、雑種地の自用地価額は、造成工事が行われていないものとして、財産評価基本通達82に定めるとおり、状況の類似する近傍の土地の価額から比準して求めることとするものである。したがって、財産評価基本通達86の注書は、飽くまでも造成工事による影響を排除するものであるから、注書きを適用して財産評価基本通達82の定めにより評価する場合は、造成工事以外の事項については、財産評価基本通達82が定める方式によるのが相当であり、評価対象地と状況が類似する付近の土地の地目の判定は、評価時点における評価対象地の周囲の土地の状況を考慮して行うのが相当である。そして、本件土地は、市街化調整区域内に存するものの、市街化区域に隣接しており、ゴルフ練習場を用途とした農地転用及び権利移動の許可を受け、ゴルフ練習場とするための開発許可を受けた土地であり、加えて、市街化区域外にある農地であっても、農地法第５条による転用及び権利移動の許可を受けた場合は市街地農地とし、宅地比準方式により評価することとしていることとの均衡から、その比準する状況の類似する土地は宅地とするのが相当である。（平20.11.13 東裁（諸）平20-75）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平180072
- 裁決年月日
- 平成19年6月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地を雑種地として評価するに当たり、本件土地の形状が宅地に類似しているが、建築基準法の接道義務を満たしておらず、建築物を建築できない土地であるから、そもそも宅地を比準地として評価するのは誤りであるが、仮に、宅地を比準地として評価したとしても、無道路地の補正を行った上に、建築制限を理由に50％の減価をすべきである旨主張する。 しかしながら、本件土地は、その周辺地域が一団の宅地開発が行われていた地域であり、同地域内には住宅が散見され、また、同土地の周辺地域は、道路の位置指定がされれば建築可能で、建築が全くできない土地ではないことから、当該土地の価額は、状況が類似する付近の宅地を比準地として評価するのが相当である。 なお、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》の定めによる無道路地の評価は、そもそも建築制限による減価であると解されるところ、無道路地として評価した価額から、更に建築制限による50％の減価をするならば、建築制限による減価を二重に行うこととなり不相当であり、請求人の主張は採用できない。（平19. 6.22 関裁（諸）平18-72）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 請求人は、例え借地上の建物が土地所有者の承諾なくして建築されたものとしても、その敷地利用権は借地権と解されるべきである旨主張する。 しかしながら、借地借家法第2条第1号は、借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう旨規定しており、借地上に建物を所有していても、建物の所有が借地の主たる目的と認められない場合には借地借家法の適用はないと解されているところ、①相続開始後に締結された相続人と賃借人との土地賃貸借契約書等からすれば、被相続人と賃借人との契約においても評価対象地を資材置場として賃貸借していたと認められ、また、②このことは、賃借人が平成16年12月16日付和解契約により、借地権を含まない価額で建物を相続人に代物弁済していることからも明らかであるから、評価対象地に借地権は存在しないと解するのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平170017
- 裁決年月日
- 平成18年5月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №71・533ページ
要旨
○ 請求人は、貸駐車場に設置されたアスファルト敷舗装路面は堅固な構築物であるから、財産評価基本通達87の(1)の定めにより、自用地としての価額から控除される賃借権の価額は自用地としての価額の5％相当額である旨主張する。 しかしながら、賃借人の答述によれば、当該アスファルト敷舗装路面は撤去が容易な構築物であり、堅固な構築物とは認められないから、評価対象地の存する賃借権は地上権に準ずる権利とはいえず、賃借権の評価に当っては財産評価基本通達87の(2)が適用されるのであり、賃借権の残存期間は1年未満と認められ、賃借権の評価額は、自用地としての価額の2.5％相当額となるから、請求人の主張には理由がない。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平170149
- 裁決年月日
- 平成18年3月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した本件土地は、財産評価基本通達９の（５）に定める借地権が設定されている土地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、借地権とは借地借家法第２条第１号に規定する建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいうところ、これらの規定の「建物の所有を目的とする」とは、借地使用の主たる目的がその地上に建物を建築し、これを所有することにある場合をいい、借地人がその地上に建物を建築し、所有しようとする場合であっても、それが借地使用の主たる目的を達するための従たる役割を果たすものに過ぎないときは、そのことにより、「建物の所有を目的とする」ことになるものではないと解される。そして、本件借地人は、本件土地を昭和３７年１１月１日から本件相続開始日まで引き続いて賃借し、貸駐車場として使用していたと認められるところ、この間、本件土地上には、本件借地人の建築した本件建物及び本件車庫が存在し又は存在していたと認められるが、本件車庫は、床及び壁がないという構造からして建物以外の構築物と認められ、また、本件建物は、その規模及び利用状況から、駐車場の経営に必要な管理事務所であり、本件土地を貸駐車場として使用するための従たる役割を果たすものにすぎないと認められる。そうすると、本件土地の賃貸借の目的は建物の所有ではなく、本件土地を貸駐車場の敷地として使用することにあったと認められるから、本件借地人が本件土地上に有する賃借権は、建物の所有を目的とする賃借権には該当せず、財産評価基本通達９の（９）に定める借地権以外の賃借権であると認められる。（平18.3.31東裁（諸）平17-149）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平160086
- 裁決年月日
- 平成17年5月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №69・264ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地の中古車展示場等の敷地としての賃貸借契約について、貸付けの際に建物の建築を承諾していたこと並びに本件土地上の建物について所有権保存登記がされていることから借地法の適用があり、本件土地は借地権の目的となっている貸宅地として自用地価額から借地権価額を控除して評価すべき旨主張する。しかしながら、本件土地の賃貸借の目的である中古車販売業は、事業目的遂行のため多数の自動車を野外に展示して販売する事業であり、賃貸地の一部に管理のための事務所及び商談スペースとなる建物の建築を承諾し、実際に建築され登記がされたとしても、建物の所有以外の目的のための賃貸借であると認められるから、本件土地に係る賃貸借契約には借地法の適用はなく、借地権の目的となっている貸宅地としての評価をすることはできず、財産評価基本通達８６に定めのある、貸し付けられている雑種地として評価すべきである。（平17.5.17大裁（諸）平16-86）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150258
- 裁決年月日
- 平成16年3月31日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・491ページ
要旨
○ 請求人らは、倍率地域にある地目が雑種地の本件丙土地の相続税評価額は、固定資産税評価額に評価基準書に定める宅地の倍率１．１を乗じ算出すべきと主張するが、評価基準書に定める倍率は、固定資産税評価額が地目により差異があるので、それぞれの地目に応じた適正な価額を算出するために定めているのであって、雑種地を宅地に準ずる土地として評価する場合には、雑種地が宅地であるとした場合の価額に宅地の倍率を乗じて評価するのが相当である。また、請求人らは、財産評価基本通達８２の「位置、形状等の条件の差を考慮して」とは、単に、財産評価基本通達２７−５を適用すればよいのではなく、雑種地であることの諸条件を考慮して評価すべきであるという趣旨であると主張するが、評価すべき土地は個別的要因を有しているのであり、比準土地との差異が、都市計画法上の建築可能な建物の用途制限のみを原因とするならば、このことを評価すべき土地の差異として考慮すれば足りるのであるから、抽象的な諸条件をもって考慮すべきとする請求人らの主張には理由がない。（平16.3.31東裁（諸）平15-258）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150026
- 裁決年月日
- 平成15年11月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が側方路線の影響加算を行った結果、得られたＣ土地及びＤ土地の価額は、周辺の宅地の価額に比べて高くなっている旨主張する。当審判所の認定事実によれば、固定資産税の課税上、Ｃ土地及びＤ土地の所在する地域の複数路線に接面する宅地を評価する場合、側方路線の影響加算は行われないことが認められる。そうすると、財産評価基本通達８２に従い、Ｃ土地及びＤ土地とＡ土地等に係る標準宅地との位置及び形状等の条件差を判定してＣ土地及びＤ土地の価額を評定するについて、原処分庁が主張する側方路線の影響加算を行うと、その結果得られたこれらの土地の価額は、Ｃ土地及びＤ土地付近に所在する宅地の評価額に比し、高額となることが認められ、雑種地であるＣ土地及びＤ土地の価額を周辺の宅地の価額より高額に評価しなければならない合理的な理由は認められない。したがって、原処分庁のＣ土地及びＤ土地の価額の算定方法は、課税の公平という観点からみて、合理性を欠くものと言わざるを得ない。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平150026
- 裁決年月日
- 平成15年11月14日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、原処分庁の採用したＡ土地ないしＤ土地の評価方法は財産評価基本通達には定められていない旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達８２は、雑種地の評価方法について定めているところ、原処分庁は、Ａ土地等に係る標準宅地をＡ土地ないしＤ土地と状況が類似する土地として選定し、Ａ土地等に係る標準宅地の１㎡当たりの固定資産税評価額に宅地の倍率１．１倍を乗じて算定した１㎡当たりの価額を基に、本件調整率を適用してＡ土地等に係る標準宅地とＡ土地ないしＤ土地との位置及び形状等の条件差についての調整を行って、Ａ土地ないしＤ土地の１㎡当たりの価額を求め、これにそれぞれの土地の地積を乗じてＡ土地ないしＤ土地の価額を算定している。そして、この原処分庁が採用したＡ土地ないしＤ土地と状況が類似する土地の選定及び位置、形状等の条件差の調整の方法は、いずれも評価通達８２の定めに沿った合理的なものと認められる。したがって、この点に関する請求人の主張は理由がない。（平15.11.14関裁（諸）平15-26）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150095
- 裁決年月日
- 平成15年11月4日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、駐車場を目的として賃貸されていたＡ土地に、その後、賃借人において地下に浄化槽及び地上に受水槽が設置されているので、堅固な構築物の設置による地上権に準ずる賃借権に該当する旨主張するが、浄化槽等の設置に関して作成された念書には駐車場以外の権利の設置を認めておらず、新たな契約の締結や契約の変更並びに賃料の支払いがあるとする事実も存しないことからすると、浄化槽等の設置に係る貸借関係は使用貸借と認められるから、本件Ａ土地に存在する賃貸借契約は駐車場用地としてのものと判断される。（平15.11.4東裁（諸）平15-95）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平150095
- 裁決年月日
- 平成15年11月4日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 同族法人に貸付けられているゴルフ練習場等用地について、原処分は、相続開始日現在、賃料が公租公課以下であるから使用貸借として認定しているが、そもそも賃貸借における賃料については当事者の自由契約に任されており、また、相続税における使用貸借の取扱いは個人間における貸借を前提としていることから、原処分庁の主張は採用できない。ゴルフ練習場等の設備は高額な資金が投下された堅固な構築物があり、その耐用年数に相当する期間が満了するまでは賃貸借契約は更新されるものと認められるから、課税時期現在の耐用年数の残存期間をもって地上権に準じる権利として評価することが相当と認められる賃借権相当額を控除した金額で評価するのが相当である。（平15.11.4東裁（諸）平15-95）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140091
- 裁決年月日
- 平成15年6月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 本件土地は、貸し付けられている雑種地に該当し、本件賃借権の価額は、地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権以外の賃借権として評価するのが相当であることに争いがなく、その賃借権の存続期間について、請求人は、文化会館の専用駐車場用地の一部として貸し付けている土地に係る賃借権の存続期間は、①文化会館はその目的、構造、利用状況等から判断して本件契約の賃貸借期間の満了日をもって閉館又は取壊しをすることは考えられず、駐車場部分のみが返還されることは想定できないこと、②駐車場用地のほぼ中央部分に位置する主要な土地であること、③事実上の無道路地であり、利用に制約があることから請求人からの契約解除の申出はあり得ないこと、及び④賃借人も本件会館が存在する限り本件契約は継続されると認識していたことから、契約更新を当然の前提とした契約であることは明らかであり、「存続期間の定めのないもの」に該当する旨主張する。しかしながら、本件契約における本件土地の賃貸借期間は、平成６年８月１日から平成１６年３月３１日までの９年８か月間であると定められており、本件相続開始時において依然５年近く契約期間が残存していること、②本件契約は今までに更新されたことがなく、自動更新規定も存しないこと、及び③本件土地は駐車場として使用されており、本件土地上に建物が存在しないことが認められるから、本件相続開始時における本件土地に係る賃貸借期間の残存期間は、４年１１か月間であると認められる。また、駐車場部分は本件会館を利用する上で必要性が高いとしても、本件会館の運営上、本件駐車場の利用が不可欠の前提条件とはいえず、残存期間の判断を左右するものとは認められない。したがって、本件契約に係る残存期間は４年１１か月であることから、相続税法第２３条に規定する残存期間が１０年以下のものに該当するとして行った本件更正処分等は相当である。(平15.06.27.大裁(諸)平14-91)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平140026
- 裁決年月日
- 平成15年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、アスファルト舗装の駐車場として貸し付けている土地の評価に当たり、賃借権の価額は、財産評価基本通達８６（１）に定める地上権に準ずる賃借権に該当し、自用地価額の４０％である旨、また、砂利敷きの駐車場は、利用価値の著しく低下している宅地として自用地価額の５％相当額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、アスファルト舗装の構造は簡易なもので、比較的容易に設置及び撤去ができるものであり、また、耐用年数省令に規定する耐用年数も１０年であることからすると、到底堅固な構築物と認めることはできず、地上権に準ずる賃借権が設定されたものと認めることはできないのは、明らかであり、他に地上権に準ずる賃借権が設定されたという事実も認められない。また、砂利敷きの駐車場はアスファルト舗装に係る駐車場と賃借権の内容に差異を認めることができない。以上のとおり、請求人らの主張には理由がなく、これらの土地の上の賃借権はいずれも地上権に準ずる賃借権以外の賃借権に該当するから、それぞれ各土地の自用地としての価額から、財産評価基本通達に基づいて算定した賃借権の価額を控除した金額によって評価するのが相当である。(平15.03.25.仙裁(諸)平14-26)
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平130047
- 裁決年月日
- 平成14年1月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件各土地が事務所及び倉庫の敷地とそれ以外の敷地が一体として利用された土地であるから、全体を貸家建付地として評価すべき旨主張する。しかしながら、本件各土地は、賃貸借契約書及びその利用状況から見て、中古車販売業者の展示場及び運送業者の大型車両の駐車場としての利用を主たる目的とした土地であり、建物の利用を主たる目的としているとは認められない。したがって、本件各土地は雑種地として評価すべきであり、また、同土地には、雑種地上の賃借権以外の権利が認められないことは明らかであることから、請求人らの主張は採用することができない。（平14. 1.28大裁（諸）平13-47）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平130015ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成13年12月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃借した土地上に賃貸駐車場用として敷設したアスファルト舗装は、耐用年数が１０年であること等の理由がら「堅固な構築物」である旨主張する。ところで、民法は、当事者の設定行為によって存続期間を定める場合、賃借権については、同法第６０４条《賃借権の存続期間》第１項において「賃貸借の存続期間は２０年を超えることができない」旨規定しているが、地上権についてはこのような制限がなく、また、同法第２６８条《地上権の存続期間》第２項では、「当事者間で存続期間を定めないときは、裁判所は、当事者の請求によって２０年以上５０年以下の範囲内においてその地上権の存続期間を定めることができる」旨規定している。そうすると、評価基本通達８７の（１）が、地上権に準ずる賃借権として、堅固な構築物の所有を目的とするものを例示しているが、この「堅固な構築物」とは、一般に、その建築物の建設及び撤去に相当の期間を要し、また、賃借権の存続期間も地上権の存続期間に準ずる相当の期間が想定されるような構築物をいうものと解するのが相当であるから、請求人の主張は採用できない。（平13.12.25仙裁（諸）平13-15）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平130020
- 裁決年月日
- 平成13年10月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地（雑種地）の評価に当たって、本件土地と状況が類似する付近の土地（以下「近傍宅地」という。）の１平方メートル当たりの固定資産税評価額が本件相続開始日の時価を反映していないので、本件土地の前に付設されている路線価の下落率を基に時点修正したものを、近傍宅地の１平方メートル当たりの評価額とし、これに評価倍率を乗じて、本件土地の１平方メートル当たりの評価額とすべき旨主張するが、評価倍率は、毎年、その地域にある地価事情の類似する地域ごとに、宅地の売買実例価額、公示価格、精通者意見価格等を基として国税局長が定めたものであり、請求人らが主張するところの地価の下落率の要素についても、当該評価倍率に反映されているものと認められることから、地価の下落に伴い、固定資産税評価額の時点修正が行われるべきであるとする請求人らの主張は、地価の下落を重複して考慮するもので、評価通達に定める方法により本件土地を評価するとの前提と矛盾し、採用することはできない。（平13.10.25関裁（諸）平13-20）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平120035
- 裁決年月日
- 平成12年11月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 業種
- 不動産賃貸業
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.60・522ページ
要旨
○ 請求人らは、本件雑種地が市街化調整区域内に所在する建物を建築できない、もともとは山林であった土地であり、植樹することにより容易に山林になり得、そのことが周囲の状況にも適合するから、山林の価額を比準して評価すべきである旨主張する。しかしながら、地目の判断は課税時期の現況において行うのであるから、植樹をすれば山林に復するからといって山林に類似しているということはできない。本件雑種地の状況からすると、本件雑種地が農地や山林又は原野の状況に類似していないことは明らかである。また、本件雑種地は、条件によっては建物の建築が可能で、まったく建築が禁止されているとまでは言えないのであって、その状況及び立地条件からすると、宅地の状況に最も類似しているといえる。したがって、本件雑種地は、建物の建築が制限されているといえ、宅地の状況に最も類似しているのであるから、本件雑種地の価額は、本件雑種地と状況が類似する付近の宅地を比準地とした、宅地比準方式により評価するのが相当である。また、請求人らは、市街化調整区域内の雑種地には建物が建築できないとして、宅地比準方式が採用できない旨主張するものと解されるが、市街化調整区域であっても一切の建物の建築が禁止されているとまではいえず、現に、本件相続開始後に建物が建築されていることに照らすと、宅地比準方式を採るについて市街化区域内の雑種地と市街化調整区域内の雑種地とを区別して取り扱うべき理由はないというべきであり、請求人らの主張は採用できない。（平12．11．21東裁（諸）平12−35）裁決事例集NO60・522ページ
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平090110
- 裁決年月日
- 平成10年5月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No55・511ページ
要旨
○ 請求人らは、本件土地は、土地区画整理法に基づき甲土地との交換により取得したものであるから、甲土地に存していた借地権は、同法の規定により本件土地に移行存続する旨主張し、本件土地の価額を評基通２５の(1)の定めにより評価すべきである旨主張するが、本件土地と甲土地の交換は同法に基づく換地処分としてされたものではなく、土地区画整理事業における換地処分前に当事者間で任意にされたものである。したがって、本件土地と甲土地の交換が土地区画整理法に規定する換地処分でない以上、甲土地に存していた借地権が本件土地に移行存続することはないから、本件土地の価額は、その土地の課税時期における使用の現況、すなわち駐車場の敷地として賃貸していることに基づき評基通８６の(1)の定めにより評価するのが相当である。（平10. 5.28大裁 (諸) 平 9-110） 裁決事例集No55・511ページ
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平090032
- 裁決年月日
- 平成9年12月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802050
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/5雑種地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件雑種地は、広告看板塔の敷地の用に供するために貸し付けられ、その賃貸借期間が一年以内であることから、賃借人が有する権利が強固な権利とは認められず、１画地の自用地として評価すべきである旨主張するが、本件雑種地については、賃貸契約期間は１年間となっているものの、契約期間が更新されていることから、自用地として評価した価額から、相法第２３条に規定する地上権の残存期間が１０年以下のものの１００分の５に２分の１の割合を乗じて計算した金額を控除した価額により評価することが相当である。（平 9.12.18名裁（諸）平 9-32）
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