裁決要旨 3各影響要因に基づく加減

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支部名: 福岡
裁決番号: 令070002
裁決年月日: 令和7年8月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、贈与により取得した土地（本件土地）が接する南側の道路（本件道路）と東側の道路（本件東側道路）のいずれにも路線価は設定されていたところ、路線価は建築基準法上の道路に設定すべきであり、同法に規定する道路ではない本件道路には路線価を設定すべきではない旨、また、本件道路に路線価が設定されていることを前提にしても、本件道路が建築基準法上の道路ではないことから建蔽率の限度緩和措置が受けられないなど本件土地の利用価値は高まっておらず、本件土地の評価に当たって財産評価基本通達（評価通達）16《側方路線影響加算率》に定める側方路線影響加算は適用すべきではない旨主張する。しかしながら、評価通達14《路線価》は、路線価は宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定すると定めるのみで、建築基準法上の道路に限定して設定する旨の定めはない。また、本件道路と本件東側道路に接する本件土地は、本件東側道路にのみに接している土地と比較して、出入りの便が良くなるほか、採光や通風にも有利となることは明らかであり、これらを土地の評価に反映させるという評価通達16に趣旨に照らせば、本件土地の評価に当たって側方路線影響加算を適用することは相当である。（令7. 8.18 福裁（諸）令7-2）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 令060033
裁決年月日: 令和6年9月17日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、その東側及び北側の二方の道路に接しているが、北側には擁壁が設置されているため北側道路への進入及び退出が不可能であること、本件土地は駐車場として利用しているところ、角地であることの効用は双方の道路から出入りできるなど車両の進入・退出経路の容易性が重要であって、採光や通風などによる角地の効用はないことを理由に、財産評価基本通達16《側方路線影響加算》に定める側方路線影響加算をすべきでない旨主張する。しかしながら、本件土地の北側の道路面に擁壁が設置されていたとしても、北側道路に接していることにより、採光、通風が有利になるなど角地の効用を有しており、東側道路又は北側道路のどちらに車両の出入口を設置するかは所有者の選択によるものであり、正面と側面の異なる二系統の路線に接していることは所有者の選択の幅を広げることにもなるため、本件土地の角地としての効用は失われていない。したがって、本件土地は角地に該当し、側方路線影響加算を行うこととなる。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）

同一裁決

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支部名: 福岡
裁決番号: 令040016
裁決年月日: 令和5年5月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地に設置された擁壁が法令に適合しないことによる建築物の高さに関する制約を受けているなどといった事情があるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に設置された擁壁の存在により建築物の高さに関する制約を受けるという法令上の根拠は認められず、また、相続開始時点において、近隣の土地と比較して、本件土地においてのみ利用価値を著しく低下させ、その取引価額に影響を受けるような事情も認められないことからすると、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令5. 5.18 福裁（諸）令4-16）

同一裁決

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支部名: 福岡
裁決番号: 令040016
裁決年月日: 令和5年5月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は、鉄道の騒音の影響を受けているから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線に接する宅地に共通する事情については、路線価の評定の基となる売買実例価額等の各価額に反映されるものであるから、当該各価額等を基に評定される路線価には、当該路線に接する宅地に共通する事情は反映されることとなり、原則として、路線に接する宅地に共通する騒音等の事情を個別にしんしゃくする必要はないところ、本件土地における鉄道の騒音は、同一の路線に接する宅地に共通する事情として本件土地を評価するのに用いられた路線価に反映されていると認められ、また、本件土地が付近の他の宅地に比して騒音が大きいといった事情も認められないことから、本件土地については本件取扱いを適用して評価額を算出することは認められない。（令5. 5.18 福裁（諸）令4-16）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 令040009
裁決年月日: 令和4年9月20日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、①鉄道線路のトンネルのほぼ真上に位置しており、震度１相当の震動が絶え間なく続き、②墓地に近接して忌みによる影響があり、さらには、③地下５ｍから７ｍまでが腐植土であり、建物を建築する場合には12ｍから16ｍ程度の杭打ちが必要な軟弱地盤であるにもかかわらず、本件各土地の評価額を算出するために用いる路線価には当該震動や忌み、軟弱地盤という事情が加味されていないため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、宅地の評価に当たって用いる路線価に震動等の事情が考慮されていないこと、甚だしい震動や忌み、軟弱地盤等により宅地の取引金額が影響を受けると認められることを要するところ、①本件各土地の震動は甚だしいものではなく取引金額への影響を示す証拠もないこと、また、②忌みによる影響があると主張する土地については、相続開始の10か月後に譲渡された際の取引金額に影響を与えたと認められる証拠もなく、さらに、③軟弱地盤は地域全体の事情であり、同地域内には標準地も設定されており路線価に考慮されているものと認められることから、本件各土地の評価に当たって本件取扱いを適用することはできない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 令040010
裁決年月日: 令和4年9月20日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続財産である各土地（本件各土地）の評価に当たり、本件各土地は、鉄道線路のトンネルのほぼ真上に位置しており、震度１相当の震動が絶え間なく続くにもかかわらず、本件各土地の評価額を算出するために用いる路線価には当該震動の影響が加味されていないため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、宅地の評価に当たって用いる路線価に震動の事情が考慮されていないこと、甚だしい震動により宅地の取引金額が影響を受けると認められることを要するところ、本件各土地の震動は甚だしいものではない上、取引金額に影響を与えているとはいえないことからすると、本件各土地の評価に当たり本件取扱いを適用することはできない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-10）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 令030055
裁決年月日: 令和4年2月1日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した宅地（本件宅地）は、その東側と南側に路線が存在するが、東側の路線（本件東側路線）との間には高低差があり、かつ、植樹帯及び横断歩道があるため、本件宅地は、本件東側路線からの出入りが困難であり、角地の効用を十分に享受しているとはいえないから、財産評価基本通達（評価通達）16《側方路線影響加算》に定める角地に該当せず、仮に該当するとしても、国税庁ホームページの質疑応答事例「路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価」（本件質疑応答事例）に該当するため、本件宅地の正面路線は南側の路線（本件南側路線）である旨主張する。しかしながら、角地とは、正面と側方の二つの路線に接する宅地であると解されるところ、主要地方道である本件東側路線は路線に該当し、植樹帯は道路法第２条《用語の定義》第２項に規定する道路の附属物として本件東側路線に含まれ、本件宅地は、本件東側路線及び本件南側路線に接していることから、角地であると認められる。なお、本件宅地は本件東側路線から約1.5ｍ高い位置に存するが、採光・通風の面で有利であり、所有者の自由意思に基づき出入口を設けることができるほか、建蔽率の緩和を受けることができるなど、角地の効用を十分に享受できないとはいえない。また、正面路線の判定に当たって、本件質疑応答事例は、評価対象の宅地が路線価の高い路線に接していると認められても、その間口が狭小で接道義務を満たさないような場合に、形式的に評価通達を適用して当該路線が正面路線と判定されることの不合理性を是正しようとするものと解されるところ、請求人が主張する各事情は、かかる是正を必要とさせるような事情と認めることはできないことから、本件宅地の正面路線は本件東側路線であると認められる。（令4. 2. 1 東裁（諸）令3-55）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 令030036
裁決年月日: 令和3年12月1日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№125

要旨

○ 原処分庁は、評価対象地（本件各土地）は法令等により土壌汚染の除去等の措置を講ずる義務が生じておらず、本件各土地の価格形成に影響を及ぼすような土壌汚染は認められないから、本件各土地の評価に当たり、土壌汚染がないものとした場合の評価額から浄化・改善費用相当額を控除すべきではない旨主張する。しかしながら、本件各土地は、相続開始日において、土壌汚染対策法所定の基準を超える特定有害物質を地中に含有していたことが認められ、土壌汚染のある土地と認めるのが相当であることから、本件各土地の評価に当たり、浄化・改善費用相当額を控除すべきである。そして、本件各土地及びその周辺の状況や土壌汚染の状況から、本件各土地について最有効使用ができる最も合理的な土壌汚染の除去等の措置は掘削除去であると認められるところ、請求人が主張する土壌汚染対策工事の各見積額（本件各見積額）は、掘削除去を前提としたものであり、その前提となる浄化・改善方法の選定及び各見積額の算定過程に特段不合理な点は見当たらず、浄化・改善費用の金額として相当であると認められるので、本件各土地の評価に当たり、土壌汚染がないものとした場合の評価額から、浄化・改善費用相当額として本件各見積額の80％相当額を控除して評価するのが相当である。（令3.12. 1 東裁（諸）令3-36）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 令030007
裁決年月日: 令和3年10月1日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、賃貸用の建物（本件マンション）の敷地である土地（本件土地）は、本件マンションが分譲用物件でないことからすれば、最も有効に活用されているとはいえず、本件土地を将来売却するに当たっては、戸建住宅を目的とする開発行為を行う特段の理由があるといえるなどとして、本件土地が財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は既に本件マンションの敷地として有効に使用されており、また、本件マンションの状況からすると、近い将来に本件マンションを取り壊し新たな開発行為が行われるといった特段の事情もないといえるから、広大地に該当するとして評価額を減価する必要はない。（令3.10. 1 名裁（諸）令3-7）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 令030007
裁決年月日: 令和3年10月1日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、賃貸アパート及び複数の賃貸用戸建住宅の敷地として利用されている土地（本件土地）は、全体を１画地として捉えても、それぞれの利用単位の区画で捉えても、①その地積が「その地域」の平均的な宅地の地積を超える上、市の開発許可面積基準の地積を超えており、また、②開発行為を行う場合には、いずれの場合においても開発道路を設ける必要があるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの。本件通達）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達７－２が「１画地の宅地」（利用の単位となっている１区画の宅地）を評価単位とする旨定めていることからすると、貸家の敷地に供されている宅地については、個々の貸家の敷地をそれぞれ１画地の宅地としてみるべきである。このため、本件土地の評価に当たっては、賃貸アパート及び複数の賃貸用戸建住宅の各敷地をそれぞれ１画地として評価することになるところ、そのうちの最大地積の区画であっても、「その地域」において戸建住宅の敷地として利用されている区画の平均的地積の約1.5倍にすぎないから、本件土地の各画地は、いずれもその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であるとは認められないため、いずれも広大地に該当しない。（令3.10. 1 名裁（諸）令3-7）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 令030007
裁決年月日: 令和3年8月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した共同住宅の敷地として利用されている本件各土地について、本件各土地が所在する地域の標準的使用が戸建住宅の敷地であり、既に開発行為を了しているかどうかは、その地域の標準的な使用に供されているか否かで判断すべきであるため、本件各土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２-46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地については、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、その現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、あえて潰れ地が生じるような開発行為を行う必要性は見出せないことから、既に開発行為を了しているか否かは、評価の対象となる宅地の現況によって判断するのが相当であり、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情が認められない本件各土地は、広大地に該当しない。（令3. 8.30 大裁（諸）令3-7）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 令030007
裁決年月日: 令和3年8月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した本件土地の評価に当たり、本件土地の前に本件墓地が存していることにより、本件土地の取引金額に影響を及ぼしその利用価値が著しく低下しており、またその状況が路線価においても考慮されていないから、減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、請求人らは、本件土地の減価について、当初申告では行っておらず、その後の更正の請求において主張するに至ったものであり、納税義務者において一旦申告書を提出した以上、その申告に係る財産の評価に誤りがあること、すなわち本件土地の取引金額に影響を及ぼすと認められる事情等については、最終的に納税義務者の責任において明らかにすべきものと解するのが相当である。請求人らの主張立証を前提としても、本件墓地の存在を理由に、本件土地の取引金額に影響を及ぼしていることを具体的に認めるに足りる事情はうかがえず、当審判所の調査によってもその具体的事情は認められないことから、本件土地については、利用価値が著しく低下している宅地として減額して評価すべきとは認められない。（令3. 8.30 大裁（諸）令3-7）

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支部名: 広島
裁決番号: 令020012
裁決年月日: 令和3年6月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、亡父の相続財産である土地（本件土地）について、本件土地の存する「その地域」の標準的な使用は戸建住宅の敷地であり、戸建住宅用の分譲用地として開発行為を行うとした場合には公共公益的施設用地の負担が生ずるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４≪広大地の評価≫に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、審判所が認定した本件土地の存する「その地域」（本件地域）において、標準的な使用は事業用建物等の敷地であり、本件土地は本件地域における標準的な宅地の地積に比し著しく広大であると認められるものの、本件地域の標準的な宅地の地積に基づき本件土地を区画割すると、幹線道路に接する３区画又は４区画の土地に区割りすることが可能であり、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は広大地に該当しない。（令3. 6.24 広裁（諸）令2-12）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 令020030
裁決年月日: 令和3年5月26日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した各土地（本件各土地）はいずれも線路の近隣に存するが、本件各土地が接する路線価（本件各路線価）は、鉄道の騒音による影響を考慮して設定されたものとは考え難いから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各路線価は、鉄道の騒音による影響を考慮して算定された不動産鑑定士による精通者意見価格を基に設定されたものであるから、本件各路線価にも鉄道の騒音による影響が考慮されているといえ、また、当該騒音により付近にある他の宅地と比較してもなお本件各土地の利用価値が著しく低下していると認められる事情があるということもできないから、本件各土地の価額を本件取扱いにより減額して評価すべきとは認められない。（令3. 5.26 関裁（諸）令2-30）

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支部名: 東京
裁決番号: 令020056
裁決年月日: 令和3年2月9日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）につき、路地状開発を行うことが合理的と認められる場合であるかどうかの判断に当たって、①開発道路を敷設した方が標準的な整形地の区画を多く販売できるので経済的かつ合理的であり、②路地状開発の方が開発道路を敷設する場合に比べて敷地面積が大きくなるので容積率及び建蔽率の計算上有利かは根拠とすべきでなく、③また、判断が困難な場合は、中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（マンション適地）の判定と同様に広大地に該当するものとしてもよいとし、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、上記①ないし③については、①車両等の進入の容易さという観点からは、前面道路の広い路地状開発の方が合理的であるともいえる上、請求人らが主張する鑑定評価の開発法による価額からも開発道路を敷設した方が路地状開発よりも、経済的により合理的であると認めることもできず、そして、②路地状開発の合理性の判断においても、その容積率及び建蔽率の計算上有利であるかを総合勘案することは相当であるし、実際にも、その計算上有利であることによって、標準的な宅地の地積を確保しつつ開発道路を敷設した場合に比べて１区画多く販売することが可能であり、さらに、③路地状開発を行うことが合理的と認められる場合であるかどうかの判断をマンション適地の判定と同様にすべき理由はない。したがって、本件土地は、路地状開発を行うことが合理的であると認められるから、その開発区域内に道路等の開設が必要な宅地であるとはいえず、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には当たらないため、本件通達に定める広大地に該当しない。（令3. 2. 9 東裁（諸）令2-56）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 令020012
裁決年月日: 令和3年1月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）について、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であり、さらに開発行為を行うとした場合に道路開設を伴うことが、路地状開発と比較して経済合理性や利便性があるから公共公益的施設用地の負担が必要であると認められ、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各土地について、地積については著しく広大と認められるものの、現にその地域において路地状開発が行われている一方で、道路を開設する開発は存在せず、さらに本件各土地は道路の開設をせずにその地域における標準的な宅地の地積で区画割をすることが可能である。したがって、本件各土地は、開発を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要と認められないので、本件通達に定める広大地には該当しない。（令3. 1. 8 仙裁（諸）令2-12）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 令020002
裁決年月日: 令和2年12月24日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○原処分庁は、請求人らが相続により取得したＡ土地、Ｂ土地及びＣ土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の適用について、建蔽率及び容積率の有利性や具体的な土地活用における利便性の確保の程度などを考慮すると路地状開発を行うことが合理的であるから、本件各土地は、広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、路地状開発は、建蔽率等の計算において有利である一方で、各画地の開口部分が狭くなり、また、建物が密集することなどの不利益もあることから、一般に、土地利用に比較的余裕のある地域では選好されない傾向が認められるところ、本件各土地の存する「その地域」内において路地状開発による開発事例は僅少にとどまっており、同地域は一般的に道路を開設しての開発が行われている地域と認められるから、本件各土地の経済的に最も合理的な使用は、道路を開設して戸建住宅の敷地とする開発を行うことであると認められる。したがって、本件各土地は、いずれも開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地と認められ、広大地に該当する。（令2.12.24沖裁（諸）令2-2）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 令020008
裁決年月日: 令和2年12月16日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、想定整形地の各辺の距離を公図上の長さを出力縮尺で割り戻すなどして不整形地補正率を0.96とすべき旨主張する。しかしながら、土地家屋調査士が業務上作成し、その記載内容を信用できる法務局保存の地積測量図によれば、その不整形地補正率は0.92とすべきである。（令2.12.16関裁（諸）令2-8）

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支部名: 大阪
裁決番号: 令020008
裁決年月日: 令和2年8月21日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○請求人らは、相続により取得した共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件土地）について、本件土地の存するその地域（本件地域）の標準的使用は戸建住宅の敷地であり、また、不動産鑑定評価上も、本件土地の最有効使用は、戸建住宅分譲用地と判断されることから、最有効使用の状態にあるとはいえず、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当せず、本件地域の標準的使用である戸建住宅の敷地として開発を行う場合には公共公益的施設用地の負担が生ずるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、評価対象地が、その地域の標準的使用に供されておらず、不動産鑑定評価において最有効使用の状態にないと判断されたとしても、当該土地や周辺土地の現在の利用の程度、状況及び将来の開発の見通し等に照らし、社会通念上開発行為を了しているときには、広大地の評価をすることは認められないというべきであり、本件土地は、いずれも社会通念上開発を了していると認められ、一体利用している現状が経済的に最も合理的であるから、いずれも広大地に該当しない。（令2.8.21大裁（諸）令2-8）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 令010058
裁決年月日: 令和2年6月2日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集No.119

要旨

〇原処分庁は、相続財産である土地（本件土地）について、請求人が行った列車走行による騒音測定では、騒音による取引金額への影響を確認できないから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用することはできない旨主張する。しかしながら、本件土地の評価上適用すべき路線価には騒音要因がしんしゃくされておらず、請求人が行った騒音測定方法は、環境省が示した標準的な測定方法に完全に準拠するものではないものの、不合理な測定方法とまではいえず、測定結果も平成15年10月に実施された府の騒音実態調査における近隣地の測定結果と近似するなど、その測定結果に一定の信用性を認めることができる。また、本件土地の所在する市は、固定資産評価基準に定める所要の補正の一つとして鉄道騒音に対する減価補正を設けており、本件土地の固定資産税評価額の算定上当該補正を適用したことが認められる。したがって、これらを併せて判断すると、本件土地においては相当程度の騒音が日常的に発生し、騒音により取引金額に影響を受けていたと認めるのが相当であるから、本件土地は、騒音により利用価値が著しく低下している土地に該当するとして、本件取扱いを適用して評価すべきである。（令2.6.2大裁（諸）令元-58）

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支部名: 東京
裁決番号: 令010071
裁決年月日: 令和2年2月13日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、平成以降の分譲宅地の平均地積及び分譲収入の最大化の観点から財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定めるその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積は52㎡程度であり、また、道路を設置した開発の方が路地状開発より、分譲収入の想定額が上回ること及び本件地域において路地状開発がほとんど見当たらないことから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるため、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件地域は新旧の戸建住宅が混在しており、上記平均地積のみをもって本件地域全体の標準的な宅地の地積を表しているとはいえないし、実際の取引価額に基づかない上記分譲収入の想定額を判断の基礎にすることはできない。基準地の地積、標準的使用に基づく宅地の地積の中央値や平均値などを総合勘案して判断すると、標準的な宅地の敷地の地積は84㎡程度と認められる。また、本件地域における戸建分譲の開発事例がほとんど見当たらないことは位置指定道路を設置した開発も同じであり、一般的に路地状開発による戸建分譲が行われている地域ではないとまでは認められない。そして、本件土地は、適法に標準的な宅地の地積に分割でき、容積率及び建蔽率の計算上、位置指定道路を設置した開発より有利であり、路地状開発が経済的に最も合理的であるため、その開発に当たって公共公益的施設用地の負担は必要ないから、本件通達に定める広大地には該当しない。（令2. 2.13 東裁（諸）令元-71）

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支部名: 大阪
裁決番号: 令010028
裁決年月日: 令和元年12月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件各土地）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと解される。そうすると、相続開始日において、本件各土地はいずれも共同住宅の敷地として利用されており、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（令元.12.10 大裁（諸）令元-28）

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支部名: 大阪
裁決番号: 令010029
裁決年月日: 令和元年12月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件各土地）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと解される。そうすると、相続開始日において、本件各土地はいずれも共同住宅の敷地として利用されており、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（令元.12.10 大裁（諸）令元-29）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 令010037
裁決年月日: 令和元年11月12日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№117

要旨

○ 請求人らは、その地域に存するマンションの棟数は少なく、マンション建築の進行度合いが遅いこと及び同地域におけるマンションの敷地の占有割合も大きくないことからすると、評価対象土地（本件土地）は、明らかにマンションの敷地に適しているとは認めらないから、マンション適地に該当しない旨主張する。しかしながら、その地域における大規模な土地については、主としてマンションが建築されている上に、相続の開始時の前年にもマンションが建築されていることや本件土地はマンションの建築に係る規制が厳しくない地域に存し、都心への交通接近性、公共施設及び商業施設への接近性に優れていることなどからすると、本件土地はマンション適地であると認められる。（令元.11.12 東裁（諸）令元-37）

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支部名: 大阪
裁決番号: 令010015
裁決年月日: 令和元年9月12日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、評価対象地のうち駐車場として利用されている土地（本件土地１）について、開発行為を行う場合に、本件土地１から道路敷きを提供して本件土地１の北側で接する道路（本件道路）と併せて建築基準法上の道路とすれば、公共公益的施設用地の負担をほとんど生じさせることなく、本件土地１の北側を間口として７区画の戸建住宅地を設けることができるとして、本件土地１は広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、本件土地１は、東西に細長い長方形状の土地であることから、戸建住宅用地として、その地域の標準的な地積で区画割りする開発行為を行う場合には、東西に並列で分割する方法により区画割りせざるを得ないものと認められ、当該区画割りをした場合、本件道路は建築基準法上の道路に該当しないため、当該区画に建物を建築するためには、建築基準法上の道路を新たに開設せざるを得ず、また、開発に係る道路については、市の開発基準等が定める要件を満たす必要がある。そして、本件道路には、第三者の所有地が含まれていることから、本件土地１について開発行為を行うために原処分庁が主張する開発方法を選択すると、上記第三者の同意が必要であり（都市計画法第33条《開発許可の基準》第１項第14号）、その開発行為の可否は上記第三者の意向に左右されるものであるところ、相続開始日において、請求人らが上記第三者の所有地に対して何らかの具体的な権利を有し、あるいは、上記第三者が原処分庁の主張する開発方法に同意する意向を有していたと認めるに足りる証拠はないことからすると、上記第三者の所有地を利用することを前提とする開発方法に合理性は認められない。そうすると、本件土地１を戸建住宅地として開発するためには、本件土地１から道路の敷地として相当程度の面積の土地を提供して新たに道路を開設することが必要となるから、本件土地１は開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地と認められ、広大地に該当する。（令元. 9.12 大裁（諸）令元-15）

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支部名: 東京
裁決番号: 平300081
裁決年月日: 平成31年1月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、評価対象土地の近隣地域（本件地域）では、①中高層の集合住宅等の売買は見られず、戸建住宅の売買が一般的であること、②マンション地域への移行が完了していないばかりか、その移行の程度が相当進んでいる地域でもないこと、③戸建住宅と集合住宅等が混在してはいるものの、建築物の80％以上が戸建住宅であることから、近隣地域の標準的使用及び評価対象土地の最有効使用は戸建住宅の敷地であるから、評価対象土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件地域は、①公的施設や商業施設が集積する最寄り駅まで徒歩圏に位置し、同駅から通勤・通学に至便な距離にあること、②用途地域や容積率及び建蔽率等を考慮しても、中高層の集合住宅等の建築を特別に制限するような規制もないこと、③全体の地積の約４割が中高層の集合住宅等の敷地用地として利用され、中高層の集合住宅等の敷地用地への移行が相当に進んでいることが、それぞれ認められ、このような実態に鑑みれば、評価対象土地の最有効使用は中高層の集合住宅等の敷地用地であると認められる。したがって、評価対象土地は広大地に該当しない。（平31. 1.10 東裁（諸）平30-81）

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支部名: 仙台
裁決番号: 平290007
裁決年月日: 平成30年5月21日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らが相続により取得した各土地（本件土地）の財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（本件通達）の適用につき、原処分庁は、本件土地の本件通達に定める「その地域」（本件地域）は、本件土地が接する幹線道路沿いの地域（甲地域）であり、甲地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると２区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路に接する土地の間口距離はいずれも25ｍ以上となるから公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、本件通達に定める広大地に該当しない旨主張し、請求人らは、本件土地の本件地域は、市道及び各水路によって囲まれた地域（乙地域）であり、乙地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると３区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路から開発道路を設置する必要があるから、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地周辺の①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの、④土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園の状況等を総合勘案すれば、本件土地の本件地域は、甲地域及び乙地域よりも広範な地域（丙地域）と認めるのが相当であり、丙地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると２区画に分割するのが経済的に最も合理的な開発であり、幹線道路に接する土地の間口距離はいずれも25ｍ以上となるから公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、本件通達に定める広大地に該当しない。（平30. 5.21 仙裁（諸）平29-7）

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支部名: 東京
裁決番号: 平290089
裁決年月日: 平成30年3月1日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の最有効使用は戸建分譲用地であり、戸建分譲用地として開発を行うとした場合に道路負担、すなわち公共公益的施設用地の負担が必要となることから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（平成29．９．20付課評２−46ほか国税庁長官通達による改正前のもの）（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の周辺地域において過去に戸建分譲のための開発行為はなく、路地状部分を有する宅地を組み合わせる方法（路地状開発）による戸建分譲又は既存の道路を活用する方法による戸建分譲が行われているところ、本件土地についても、その周辺地域で一般的に行われている路地状開発により標準的な宅地の地積に分割することが可能である。したがって、本件土地は、その開発に当たって、公共公益的施設用地の負担が必要のない土地であると認められることから、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平30. 3. 1 東裁（諸）平29-89）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平290034
裁決年月日: 平成29年9月5日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比べて著しく道路との高低差があり、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限り適用することが相当であるところ、本件各土地には、いずれも地盤面と正面路線との間に高低差があるものの、その高低差は、各路線価設定区間に接する一連の宅地に共通している地勢の範囲内にあることから、本件各土地と道路の路面との高低差は、本件各土地の利用価値を著しく低下させるようなものであるとは認められず、本件取扱いを適用することはできない。（平29. 9. 5 東裁（諸）平29-34）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平280009
裁決年月日: 平成28年10月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した本件各土地は変電所に近接しているところ、変電所は土地価格比準表においても環境条件の項目として列挙されていることからすれば、財産評価基本通達（評価通達）に基づき本件各土地の評価額を算定するに当たって、本件各土地を付近の宅地と比較して利用価値が著しく低下している宅地として減額することを要する旨主張する。しかしながら、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率を評定するための標準宅地が本件変電所の東方約○ｍの地点に設置されていること、及び、同地点は本件各土地の固定資産税評価額を評定するための標準宅地と同一地点であることが認められることからすれば、本件各土地の固定資産税評価額及び宅地の倍率の評定に当たって勘案された状況類似地域に変電所が存していることとなるから、本件各土地の相続税評価額を評価するための倍率は、付近に変電所が所在していることを前提に評定されているものと推認することができる。したがって、本件各土地の価額の算定の基礎となる倍率は、変電所が所在することを考慮して付されていることとなるから、本件各土地を評価通達に基づき評価した額について、本件変電所に起因する減額を要しないというべきである。（平28.10. 4 関裁（諸）平28-9）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平280001
裁決年月日: 平成28年7月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、同族会社が有する借地権の存する各土地は、同社の経営するガソリンスタンド敷地（本件各敷地）及びその隣接地であるから、その評価において、土壌汚染対策費用及び土壌汚染に基づく心理的嫌悪感を要因とする市場性の減退に基づく減価相当額並びに地下タンク撤去費用相当額を控除すべき旨主張する。しかしながら、本件各敷地に土壌汚染の事実が存することを明らかにする客観的な事情は認められず、土壌汚染対策費用及び土壌汚染に基づく心理的嫌悪感を要因とする市場性の減退に基づく減価相当額を控除することはできない。また、本件各敷地に埋設されている地下タンクは、ガソリンスタンドの敷地として利用するに当たり、その目的に従って有効に利用するために設置している構築物であり、本件各敷地につき土壌汚染が確認され、浄化措置を行わなければならない状況にあるとも認められず、地下タンクの撤去費用相当額を控除することはできない。（平28. 7. 4 東裁（諸）平28-1）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平280001
裁決年月日: 平成28年7月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の適用において、本件土地（500.34㎡）の所在する地域（本件地域）の標準的な土地の利用は戸建住宅用地であり、その標準的な地積は110㎡から170㎡であるから、本件土地は広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人の主張は、課税時期から数年後の本件地域の土地の利用状況に基づくものであり、課税時期における本件地域の標準的な土地の利用は店舗又は事業所の敷地で、その標準的な地積は500㎡程度であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28. 7. 4 東裁（諸）平28-1）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平270067
裁決年月日: 平成28年6月27日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続（本件相続）により取得した地積が500.34㎡の土地（本件８土地）について、本件８土地が所在するその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積は、戸建住宅用敷地として110㎡から170㎡までと認められることから、本件８土地は、本件地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地というべきであり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続の開始時において、本件地域における土地の利用状況は店舗等の敷地が中心であり住居専用の戸建住宅の敷地は１区画のみであることからすると、本件地域における標準的な宅地の用途は店舗等の敷地と認めるのが相当である。そして、本件地域における宅地の利用状況からすると、その標準的な宅地の地積は500㎡程度と認められる。そうすると、本件８土地は、地積が500.34㎡であることから、本件地域における標準的な宅地の地積に比し著しく地積が広大な宅地であるとは認められない。したがって、本件８土地は広大地には該当しない。（平28. 6.27 関裁（諸）平27-67）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平270067
裁決年月日: 平成28年6月27日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件１土地から本件８土地までの各土地（本件各土地）に係る不動産鑑定評価書（本件各鑑定評価書）における鑑定評価は合理性が認められる旨主張する。しかしながら、本件１土地から本件６土地までの各土地に係る鑑定評価においては、取引事例比較法を適用するに当たり、標準画地の合理性に疑問があり、また、本件７土地に係る鑑定評価においては、鑑定評価手法の適用に疑問があるほか、本件５土地から本件８土地までの各土地に係る鑑定評価においては、土壌汚染の事実は認められないが、土壌汚染を前提とした鑑定評価をしており妥当ではないことなどからすると、本件各鑑定評価書における鑑定評価はいずれも合理性を有しているとは認められない。（平28. 6.27 関裁（諸）平27-67）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平270130
裁決年月日: 平成28年5月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№103

要旨

○ 原処分庁は、請求人らが相続により取得した東側と西側でそれぞれ道路に接する不整形な土地（本件土地）について、財産評価基本通達20《不整形地の評価》にいう「想定整形地」の間口距離は50.35ｍ、奥行距離は35.0ｍであるから、本件土地の評価につき適用すべき同通達に定める不整形地補正率は0.98となる旨主張する。しかしながら、建築計画概要書の写しにある配置図によれば、本件土地に係る想定整形地の間口距離は50.50ｍ、奥行距離は35.28ｍであるから、本件土地の評価につき適用すべき同通達に定める不整形地補正率は0.97となる。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平270130
裁決年月日: 平成28年5月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№103

要旨

○ 請求人らは、幹線道路に接する土地（本件土地）について、①本件土地の周辺の地域は住宅地への移行地域であり、標準的な使用は戸建住宅地で、標準的な宅地の地積は70㎡であるから、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であり、②最も経済的に合理的な戸建分譲開発を行うに当たっては開発道路の敷設を要するから、公共公益的施設用地の負担を要する土地であるとして、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。ところで、当審判所が認定した本件土地に係る広大地通達に定める「その地域」（本件地域）における土地の地積の中庸値は約300㎡、平均値は約440㎡であるところ、地積が主に分布している土地の平均地積を用途別にみると、駐車場、共同住宅及び事務所の用途では、それぞれ約360㎡、約400㎡、約280㎡であり、これらの地積はいずれも、上記の中庸値と平均値の範囲内にあることからすれば、本件地域における「標準的な宅地の地積」は300㎡ないし440㎡程度であると認められ、本件土地（地積1,329,05㎡）は、本件地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大な宅地に該当する。しかしながら、本件土地について経済的に最も合理的であると認められる利用のために開発行為を行うとした場合、本件地域における標準的な地積である300㎡ないし440㎡程度で区画割りするのが相当であり、本件土地をこれら程度の地積で区画割りした場合には、３又は４区画程度となり、これらが全て幹線道路等に接する区画割りをすることが可能であるから、本件土地について開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平270130
裁決年月日: 平成28年5月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№103

要旨

○ 請求人らは、東側と西側でそれぞれ道路に接する土地（本件土地）の評価に当たって、財産評価基本通達（評価通達）17《二方路線影響加算》及び20−５《容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価》にいう「路線」とは、建築基準法上の道路に限られ、西側の道路は路線ではないから、評価通達17に定める二方路線影響加算及び評価通達20−５（注）３の定めはいずれも適用ない旨主張する。しかしながら、評価通達15ないし20−５は、路線価方式により宅地を評価する一連の定めであるところ、評価通達14は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路（路線）ごとに路線価を設定する旨定めるのみで、ここにいう「道路」を建築基準法上の道路に限定する定めは置かれていない。そして、西側の道路は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路であるから、評価通達に定める路線に該当し、本件土地の評価に当たり、評価通達17に定める二方路線影響加算及び評価通達20−５（注）３の定めをいずれも適用すべきである。（平28. 5. 6 東裁（諸）平27-130）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平270034
裁決年月日: 平成28年2月29日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№102

要旨

○ ４区画の各土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）の適用につき、原処分庁は、本件各土地のうち３区画の各土地（本件１ないし３土地）の本件通達に定める「その地域」（本件地域）は、財産評価基本通達14−２《地区》(6)の中小工業地区として定められた地域（原処分庁主張地域）であり、本件１ないし３土地は、いずれも原処分庁主張地域の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない旨主張し、請求人らは本件各土地の本件地域は、道路等の施設の状況等を勘案した住居表示を基本単位とする地域（請求人ら主張地域）であり、本件各土地は、いずれも、請求人ら主張地域の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある旨主張する。しかしながら、本件各土地の本件地域は、本件１ないし３土地と同土地の以外の土地（本件４土地）で相違し、本件１ないし３土地の本件地域は、原処分庁主張地域を含んだより広範な地域（審判所認定地域①）であり、また、本件４土地の本件地域は、請求人ら主張地域のうち河川により分断された地域（審判所認定地域②）であると認められる。そして、本件１ないし３土地は、いずれも、審判所認定地域①の標準的な宅地の地積に比して広大な土地で、かつ、開発に当たっては公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、本件通達の適用はある一方で、本件４土地は、審判所認定地域②の標準的な宅地の地積と同程度であるから、本件通達の適用はない。（平28. 2.29 関裁（諸）平27-34）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平270029
裁決年月日: 平成28年2月9日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№102

要旨

○ 原処分庁は、請求人ら以外の第三者が所有する位置指定道路（本件位置指定道路といい、その所有者らを本件私道所有者らという。）に接する土地（本件土地）について、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為（開発行為）を行うとした場合、本件私道所有者らの同意を要するとしても、そのような事情は本件土地自体に起因する客観的な事情ではないから財産の評価に当たって考慮されず、本件位置指定道路を利用した開発行為を行うことが経済的に最も合理的であり、当該開発行為においては、公共公益的施設用地の負担は必要ないので、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当しない旨主張する。しかしながら、本件位置指定道路は、本件私道所有者らが所有するもので、被相続人及び請求人らは本件位置指定道路に係る権利を何ら有していない。そのため、本件位置指定道路を利用した開発の可否は、本件私道所有者らの意向に左右されるものであるところ、本件土地については、請求人らの主張するように、本件土地の敷地内に新たな道路を開設して行う開発方法が想定でき、その開発の方法が十分合理性を有するものである以上、このような場合にまで、第三者の所有に係る土地を利用しての開発方法を想定することに合理性があるとはいえない。そして、請求人らの主張する開発方法においては、公共公益的施設用地の負担が必要であると認められるから、本件土地は広大地に該当する。（平28. 2. 9 関裁（諸）平27-29）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平270006
裁決年月日: 平成27年8月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、その最有効使用が戸建分譲素地としての使用であること、及び容積率が300％の地域であってもそれだけでは直ちにマンション適地ということにならないことなどから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当する旨主張する。しかしながら、当審判所が認定した本件土地の属する同通達の「その地域」においては、中高層の集合住宅用地としての使用割合が戸建住宅用地としての使用割合に比べ格段に高く、さらに、相続開始日以前20年間における本件土地と同規模の地積である土地に係る建物の建築状況は、中高層の集合住宅の建築例が３事例ある一方で、戸建分譲の土地開発事例はない。また、本件土地は、準工業地域に所在し、容積率が300％及び建ぺい率が60％であるところ、その接面道路の状況からすると、本件土地に中高層の建物を建築することについて特段の支障を来す状況は見受けられない。そして、本件土地は、学校、病院及びスーパーマーケット等に近接するなど、公的施設や商業施設の利用に関して利便性に大きく欠ける点は存しないことから、居住用住宅用地に適した土地であるといえる。以上のことを総合的に勘案すれば、本件土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。したがって、本件土地はマンション適地に該当するから、広大地に該当しないというべきである。（平27. 8.25 関裁（諸）平27-6）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平260094
裁決年月日: 平成27年4月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地については、その付近にある宅地に比して著しく高低差があることにより、その利用価値が付近にある宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるから、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により、利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額からその価額の10％に相当する金額を控除した価額により評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いは、同一の路線に接する一連の宅地に共通した地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお、後者に利用価値を著しく低下させるような道路の路面からの高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件各土地は、本件土地が接する道路（本件路線）の西側に所在し、本件路線の西側に所在する土地とその東側に所在する土地の地盤面との高低差を比較すれば、一定の高低差があることは否定できないものの、いずれの土地もその大小こそあるものの高低差があり、このことは本件路線に接する一連の宅地に共通したものであると認められること、また、土地の地盤面と本件路線の路面との高低差が本件土地の高低差と同程度の土地も認められること、さらに、本件路線の西側に所在する土地においては、当該土地の地盤面と道路の路面との高低差を利用して車庫を設置していることを併せ考えると、本件土地の地盤面と本件路線の路面との高低差は、本件土地の利用価値が著しく低下させるような高低差であるとは認められない。したがって、本件各土地は、本件取扱いにより評価することはできない。（平27. 4.10 東裁（諸）平26-94）

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支部名: 東京
裁決番号: 平260091
裁決年月日: 平成27年4月6日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、その地域における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地で、本件土地は標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地に当たるため、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地を戸建住宅の敷地として開発することを想定した場合、路地状部分を有する宅地を組み合わせた戸建住宅分譲用地とする開発（路地状開発）を行うことによって、路地状部分を除いた各地の地積について、標準的な宅地の地積に区画割りをすることが可能であり、このような区画割りは建築基準法等の法令にも反しないし、容積率及び建ぺい率の計算上有利である上、その地域においては、道路開設による開発事例はないものの、路地状開発事例が１件認められ、路地状開発を行うことが不自然ではないことなどからすると、路地状開発を行うことが合理的と認められる。そうすると、本件土地について、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に道路等の開発が必要であるとは認められず、本件土地は、公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないので、財産評価基本通達24−４の広大地には該当しない。（平27. 4. 6 東裁（諸）平26-91）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平260037
裁決年月日: 平成27年3月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が営業所等の敷地として使用する土地（本件甲土地）について、本件甲土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は500㎡であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件甲土地は評価通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件甲土地の所在するその地域は主に駐車場を備えた店舗等の敷地（店舗等敷地）として利用されており、その地域における標準的な宅地の地積規模は、その地域における店舗等敷地の平均地積（877.33㎡）程度とするのが相当であるところ、当該地積規模となるよう区分する開発行為を行う場合、本件甲土地は三方が道路に接しており、開発道路を設けることなく４区画に区分することが経済的に最も合理的な方法であるから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担は必要がない。したがって、本件甲土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（平27. 3.24 関裁（諸）平26-37）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平260037
裁決年月日: 平成27年3月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、請求人が被相続人から相続した同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が所有する市街化調整区域内に所在する土地（本件乙土地）について、本件乙土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は220㎡程度であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件乙土地は評価通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件乙土地の所在するその地域の戸建住宅の敷地の平均地積は592.24㎡であり、また、戸建住宅の地積の地積規模別の区分のうち、区画数の占める割合が他の２倍以上である地積が200㎡を超え400㎡以下の区分に属する戸建住宅の敷地の平均地積は284.16㎡であるから、同地域における標準的な宅地の地積は300㎡から350㎡程度とすることが相当である。次にこの地積に基づき本件乙土地に係る経済的に最も合理的な方法による開発行為を検討すると、本件乙土地が接する道路の隣地を取得するなどによりその幅員を６ｍ以上とした上で、当該道路にそれぞれ２ｍ接する３区画に区分することが、最も経済的に合理的な方法による開発行為であると認められる。したがって、本件乙土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がないことから、評価通達24−４に定める広大地に該当しない。（平27. 3.24 関裁（諸）平26-37）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平260038
裁決年月日: 平成27年3月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、請求人らが株主となっている同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が営業所等の敷地として使用する土地（本件甲土地）について、本件甲土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は500㎡であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件甲土地は評価通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件甲土地の所在するその地域は主に駐車場を備えた店舗等の敷地（店舗等敷地）として利用されており、その地域における標準的な宅地の地積規模は、その地域における店舗等敷地の平均地積（877.33㎡）程度とするのが相当であるところ、当該地積規模となるよう区分する開発行為を行う場合、本件甲土地は三方が道路に接しており、開発道路を設けることなく４区画に区分することが経済的に最も合理的な方法であるから、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担は必要がない。したがって、本件甲土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（平27．3．24 関裁（諸）平26‐38）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平260038
裁決年月日: 平成27年3月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、請求人らが株主となっている同族会社（本件会社）の株式を財産評価基本通達（評価通達）185《純資産価額》に基づき評価するに当たり、本件会社が所有する市街化調整区域内に所在する土地（本件乙土地）について、本件乙土地が所在するその地域における標準的宅地の地積は220㎡程度であり、これに基づき経済的に最も合理的な方法により区割りすると、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件乙土地は評価通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件乙土地の所在するその地域の戸建住宅の敷地の平均地積は592.24㎡であり、また、戸建住宅の地積の地積規模別の区分のうち、区画数の占める割合が他の２倍以上である地積が200㎡を超え400㎡以下の区分に属する戸建住宅の敷地の平均地積は284.16㎡であるから、同地域における標準的な宅地の地積は300㎡から350㎡程度とすることが相当である。次にこの地積に基づき本件乙土地に係る経済的に最も合理的な方法による開発行為を検討すると、本件乙土地が接する道路の隣地を取得するなどによりその幅員を６ｍ以上とした上で、当該道路にそれぞれ２ｍ接する３区画に区分することが、最も経済的に合理的な方法による開発行為であると認められる。したがって、本件乙土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要がないことから、評価通達24−４に定める広大地に該当しない。（平27．3．24 関裁（諸）平26‐38）

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平260025
裁決年月日: 平成27年2月17日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（広大地通達）に定める「標準的な宅地の地積」を県の開発許可基準等が定める戸建住宅の最低敷地面積であると解した上で、本件土地は、「標準的な宅地の地積」と比べて著しく地積が広大な土地であり、公共公益的施設用地の負担も生じることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨、また、仮に、広大地に該当しないとしても、市の定める規則により実質的に公益的な施設の負担を強いられることから、財産評価基本通達《評価の原則》１(3)に基づき当該負担を本件土地の評価において考慮すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅等の敷地として開発することが可能であるところ、①路地状部分を組み合わせることによって本件地域における標準な宅地の地積に分割できること、②都市計画法等の法令に反しないこと、③建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④本件地域において路地状に分筆して売買された事例が存在することを総合的に勘案すると、広大地通達に定める「公共公益的施設用地」の負担が、必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。また、請求人が予備的に主張する点については、上記のとおり本件土地の戸建住宅敷地としての開発において、公共公益的施設の負担が生ずるとは認められないから、請求人の主張には理由がない。（平27. 2.17 名裁（諸）平26-25）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平250054
裁決年月日: 平成26年6月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続した大規模店舗とその附属駐車場に供されている土地（本件土地）について、その最有効使用は、大規模店舗等の敷地として試算するより、戸建住宅分譲用地として試算する方が高くなるので、戸建住宅分譲用地であり、本件土地を戸建住宅分譲用地として使用するには、公共公益的施設用地の負担が必要な開発行為を要するから、本件土地は財産評価基本通達24−４≪広大地の評価≫に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の属する地域は、これに属するほとんどの土地が大規模商業施設及びその附属駐車場として利用されており、相続の開始後も新たに広大な敷地を有する商業施設が２店舗開店するなど、一層の商業地域化が進められている地域であるから、本件土地の最有効使用は、大規模商業施設及びその附属駐車場用地と認めるのが相当である。そして、本件土地をその最有効使用たる大規模商業施設及びその附属駐車場用地に供するに当たって、開発行為は不要であるから、公共公益的施設用地の負担も必要がない。したがって、本件土地は、財産評価基本通達24−４に定める広大地に該当しない。（平26. 6.24 関裁（諸）平25-54）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平250061ほか 1件
裁決年月日: 平成26年6月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、賃貸用マンションの敷地である各土地（本件各土地）について、①周辺土地よりも低く冠水したことがあり、今後も冠水の危険があること、②公共下水道が整備されておらず浄化槽を設置しなければならないこと及び③将来にわたり公共下水道が整備されることが絶望的な状況であることから、国税庁ホームページに掲載のタックスアンサー№4617の取扱例に記載する利用価値が著しく低下している宅地に該当し、その要素ごとに10％、合計30％の評価の減額をすべきである旨主張するとともに、仮に、この減額が認められないのであれば、浄化槽の設置費用等に基づく調整率を用いた評価の減額を主張する。しかしながら、まず、30％の評価の減額について、請求人の主張する事情は、いずれも本件各土地付近が周辺の土地よりも低い位置にあるという点に起因しているものと認められ、このうち、公共下水道の整備がないという点については、相続開始時点において既に浄化槽が設置されており、土地の利用に支障を生じているとまでは認められないことから、路線との高低差の程度や浸水被害の状況を踏まえても、10％を超える減額をすべきものとは認められない。次に、浄化槽の設置費用等に基づく調整率について、本件各土地には相続開始時において既に浄化槽が設置済であり、浄化槽の設置費用は本件各土地の減額要素とならないことや、路線価が評価の安全のために公示価格の８割程度を目途として算定されていることからすると、10％の減額で足りないとはいえない。以上のことから、本件各土地は、タックスアンサー№4617の取扱例に基づき、本件各土地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、その価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することが相当である。（平26. 6. 4 大裁（諸）平25-61）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平250043
裁決年月日: 平成26年5月13日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、隣接する市道に横断歩道橋（本件歩道橋）が設置されている土地（本件３土地）は間口が狭くなっていることにより、また、鉄道高架橋に隣接している土地（本件５土地）は、鉄道の騒音により、その利用価値が付近にある他の宅地に比して著しく低下しているので、いずれの土地についても財産評価基本通達（評価通達）の定めに従い評価した価額から10％の金額を減額して評価（本件評価方法）すべきである旨主張する。しかしながら、まず、本件３土地について、本件歩道橋が設置されている部分と本件土地との間には水路が存しており、当該水路は道路認定がされていないことから、本件３土地を評価通達の定めに従い評価する場合、当該部分については間口距離に含まれないところ、評価する土地の間口距離についてのしんしゃくは評価通達20-3《間口が狭小な宅地等の評価》による画地調整を行えば足りるものであるから、本件３土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。次に、本件５土地について、路線価は売買実例価額や公示価格等を基に宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面する路線ごとに設定されるもので、当該路線に接する宅地に共通する土地の価額に影響を及ぼす事情は考慮されているものであるから、一般に土地の価額に影響を及ぼすような鉄道の騒音については、路線に接する宅地に共通する事情であり、特定の土地のみに生ずる事情とはいえず、本件５土地のみが鉄道の騒音により利用価値が著しく低下している事情は認めらないから、本件５土地を評価するに当たり、本件評価方法を適用することはできない。（平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平250043
裁決年月日: 平成26年5月13日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、被相続人が所有する賃貸用マンションの敷地である土地（本件１土地）、特定法人が所有する倉庫の敷地である土地（本件２土地）及び被相続人が所有する事務所・倉庫の敷地である土地（本件３土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める「その地域」における標準的な宅地の地積に比していずれも著しく広大な宅地で、いずれも最有効使用は戸建住宅分譲用地であり開発行為を行うと公共公益的施設用地の負担が必要となるから、広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、まず、広大地通達の趣旨からすると、既に開発行為を了しているマンション等の敷地用地は特段の事情がない限り広大地には該当しないと解されるところ、本件１土地は既に開発行為を了しているマンションの敷地用地として使用され、かつ、本件１土地上のマンションの耐用年数の残存期間は31年であり、また、当該マンションは外観上著しい劣化や損傷はなく、今後相当の期間使用することができると見込まれるため、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められないことから、本件１土地は、広大地には該当しない。次に、審判所が認定した本件２土地の所在する「その地域」及び本件３土地の所在する「その地域」において、500㎡以上の地積の土地は、いずれにおいても倉庫及び店舗・事務所の敷地並びに集合住宅等の敷地として１画地で使用する方法が標準的使用方法であると認められ、また、本件２土地及び本件３土地は、いずれにおいてもそれぞれが所在する「その地域」の平均地積を下回っているから、本件２土地及び本件３土地は、それぞれ所在する「その地域」において標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地とは認められない。したがって、本件２土地及び本件３土地は、いずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（平26. 5.13 関裁（諸）平25-43）

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支部名: 東京
裁決番号: 平250090
裁決年月日: 平成26年2月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地である本件土地を戸建住宅の敷地用地として、経済的合理性のある区画割りにし、本件土地の西側にある墓地の影響を最小限にすると、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地を戸建住宅の敷地用地として開発することを想定した場合、路地状部分を有する区画を含む複数の宅地に区画割りすることができ、このような区画割りは、建築基準法等の法令にも反しないし、容積率及び建ぺい率の計算上有利であることなどから、路地状部分を有する区画を含む複数の宅地に区画割りする方法が、経済的に最も合理的な方法である。そして、本件土地の存する地域における戸建住宅用地としての実際の開発状況等をみるに、本件相続開始日に近い時期の開発分譲事例では、路地状部分を有する区画が生ずる区画割りが行われている。そうすると、本件土地は、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められないので、財産評価基本通達24−４の広大地には該当しない。（平26. 2.18 東裁（諸）平25-90）

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支部名: 東京
裁決番号: 平250071
裁決年月日: 平成25年12月11日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した並行する二つの路線に接するＬ字型の不整形地（本件土地）を財産評価基本通達（評価通達）20《不整形地の評価》の定めに基づき評価するに当たって、①評価通達20(1)に定める方法を選択して本件土地を三つの整形地に区分し、その三つの整形地を別個独立した整形地として、②そのうち一方のみが路線に接面する二つの整形地には、その路線の路線価に評価通達15《奥行価格補正》の定めを適用しそれぞれの価額を算出し、③そのうち二方の路線に接面する一つの整形地には、正面路線と裏面路線の路線価に評価通達17《二方路線影響加算》の定めを適用しその価額を算出し、④②の各整形地の価額と③の整形地の価額を合計した価額を本件土地の地積で除したものが本件土地の１㎡当たりの価額となる旨主張する。しかしながら、本件土地のように一体として利用している１画地の宅地である場合、当該宅地が路線に接している有利さ、すなわち、採光、通風及び人の出入りの有利さは、評価対象地全体に及ぶものであり、評価通達においては、正面路線に接することによる宅地の経済的価値及び異なる系統の路線に接することによって生じる経済的価値の増加は、その１画地の宅地の一部分のみに影響するというものではなく、１画地の宅地全体に影響するとされている。また、評価通達20(1)が不整形地を区分された整形地として、不整形地補正率を乗じる前の価額を計算する旨定めている趣旨は、奥行距離が一様でない不整形地について、具体的な奥行価格補正の一つとして示しているものである。したがって、評価通達20(1)の定めの適用に当たっては、区分された各整形地を別個独立した整形地として、区分された整形地ごとに接する路線の路線価のみを適用して評価した各整形地の価額を合計して評価することはできない。（平25.12.11 東裁（諸）平25-71）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平250018
裁決年月日: 平成25年12月2日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、相続した土地（本件土地）の評価において、財産評価基本通達（評価通達）20−３《間口が狭小な宅地等の評価》（間口狭小通達）に定める間口距離は道路に接する部分の距離であり、「接する」とは「通じる」、「続いている」などと解すべきであるから、本件土地の道路面と地盤面に高低差がある部分は間口に当たらず、本件土地の出入口であるすみ切り状部分が本件土地の間口となるので、当該部分の距離3.15ｍが間口距離である旨主張する。しかしながら、評価通達による画一的な評価方法が相当である趣旨は、税負担の実質的な公平の実現であり、評価により導き出されるべき財産の価額が客観的な交換価値であるとすれば、その評価通達の適用においても、画一的、統一的になされるべきであり、評価通達の各定めが予定していない要素は考慮されるべきでないものと解されるところ、間口狭小通達においては、間口の定義について特段の定めはなく、また、道路面との高低差という土地所有者の自由意思により容易に変更が可能な要素により間口距離が定まるということは、評価通達適用の画一性とも相容れないものであるから、間口狭小通達の適用においては、宅地の道路面との高低差を考慮に入れることは予定されていないものと解すベきである。したがって、本件土地の間口距離は、正面路線に接する14.2ｍであると認められる。（平25.12. 2 関裁（諸）平25-18）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平250018
裁決年月日: 平成25年12月2日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、相続した土地（本件土地）は、本件土地と同一町内にあり同じ路線価の路線に接する他の宅地がいずれも道路面と高低差がなく平坦な宅地であるのに、本件土地のみが道路面より異常に高いため、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件評価方法）の利用価値が著しく低下している宅地に該当する旨主張する。しかしながら、本件評価方法の適用は単に道路面との高低差が存在することのみで認められるものではなく、同一路線に接する一連の宅地の状況等付近にある宅地と、評価する宅地の状況とを比較検討しても、なお、後者において利用価値を著しく低下させるような道路面からの高低差が認められる場合に限られるのが相当であるところ、本件土地は、道路面との高低差の存在は認められるものの、本件土地が所在する自治体においてその道路面との高低差による建物の建築制限はなく、また、土地の道路面との高低差の存在は、例えば建物建築の場合において、高低差が存在することにより土地の価値を高くする場合もあることを考え合わせると、本件土地は付近の土地と比較してその利用価値が著しく低下しているとは認められない。したがって、本件土地は、本件評価方法の利用価値が著しく低下している宅地に該当しない。（平25.12. 2 関裁（諸）平25-18）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平250006
裁決年月日: 平成25年8月1日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の財産評価基本通達に基づく評価において、①本件土地付近で、実際に宅地開発がなされている戸建住宅地における標準的な宅地の地積を基に、本件土地はその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるとともに、②本件土地が所在する市町村には、500㎡以上の宅地開発を規制する条例があり、当該条例を無視して宅地開発を進めることは事実上困難であることから、同通達24-４《広大地の評価》（広大地通達）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、広大地通達が定める「標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大」であるとは、開発行為を行う場合に都市計画法に規定する許可が必要であり、かつ、その土地の面積がその地域における土地の標準的な宅地の地積よりも広大である場合をいうものと解されるところ、①本件土地は、約600㎡の面積であって、開発行為を行う場合、都市計画法の規定に基づく許可を必要とする3,000㎡以上の土地には当たらず、また、②当該条例は、500㎡以上の宅地開発を行おうとする際に、市町村長への届出及び確認を求めるものにすぎず、これを都市計画法に規定する許可と同視することはできないことから、本件土地は広大地通達に定める「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」には該当しない。（平25. 8. 1 名裁（諸）平25-6）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平240181
裁決年月日: 平成25年3月26日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、土地区画整理事業の施行区域内に存しており、当該区域内に存する土地は都市計画法による建築制限（本件建築制限）を受けることから、本件土地を路線価方式で評価するに当たり、財産評価基本通達（評価通達）27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めを準用して30％の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線価を設定する地域に共通する事情については、路線価の評定の前提とされてその価格に織り込まれているのが通常であるのに対して、宅地ごとの客観的な個別事情については、評価通達に定められた個別の定めを適用することにより、その事情がしんしゃくされることとなるところ、本件建築制限は、路線価を設定する地域に共通する事情として、本件土地に適用される路線価（本件路線価）の評定の前提とされているものの、本件路線価の具体的な評定においては、影響を与える要因ではないと判断されており、その判断も相当であると認められることから、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められない。また、請求人らの主張する評価通達の定めは、個別の設定契約により区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合の評価方法であって、本件建築制限のように当該事業の施行区域に共通した事情を考慮する場合に適用できるものではない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件建築制限を個別にしんしゃくすることはできない。（平25. 3.26 東裁（諸）平24-181）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平240181
裁決年月日: 平成25年3月26日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）は、土地区画整理事業の施行区域内に存しており、当該区域内に存する土地は都市計画法による建築制限（本件建築制限）を受けることから、本件土地を路線価方式で評価するに当たり、財産評価基本通達（評価通達）24−７《都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価》に定める補正率及び利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を併用して適用すべきである旨主張する。しかしながら、路線価方式により宅地を評価する場合、路線価を設定する地域に共通する事情については、路線価の評定の前提とされてその価格に織り込まれているのが通常であるのに対して、宅地ごとの客観的な個別事情については、評価通達に定められた個別の定めを適用することにより、その事情がしんしゃくされることとなるところ、本件建築制限は、路線価を設定する地域に共通する事情として、本件土地に適用される路線価（本件路線価）の評定の前提とされているものの、本件路線価の具体的な評定においては、影響を与える要因ではないと判断されており、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められない。また、請求人らの主張する評価通達の定めは、評価する宅地の一部又は全部が都市計画道路予定地の区域内である場合の評価方法であって、本件建築制限のように当該事業の施行区域に共通した事情を考慮する場合に適用できるものではないし、本件建築制限は、本件土地の価額に影響を与えるほどの要因とは認められないのであるから、請求人らの主張する利用価値が著しく低下している宅地としてのしんしゃく割合を適用する必要性も認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件建築制限を個別にしんしゃくすることはできない。（平25. 3.26 東裁（諸）平24-181）

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支部名: 東京
裁決番号: 平240172
裁決年月日: 平成25年3月11日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した宅地（本件宅地）の評価に当たり、その面する市道に沿接する他の宅地や最寄りの公示地と比較して道路より高い場所に位置しているにもかかわらず、路線価が同額であることなどから、利用価値が著しく低下している宅地として10％の評価減の取扱い（本件取扱い）を適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件取扱いの適用は、同一の路線（財産評価基本通達14《路線価》に定める路線）に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、評価する宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討しても、なお後者に著しい高低差のある場合に限るのが相当であるところ、本件宅地が面する路線は下り坂となっており、本件宅地を含む当該路線に接する各宅地の地盤面には当該路線の道路面との高低差があって、このことは当該路線に接している各宅地に共通したものであり、また、当該路線に接するその他の宅地の地盤面には、当該路線の道路面との高低差が本件宅地と同程度のものも認められることからすると、当該路線に接する一連の宅地に共通している地勢の宅地の地盤面と道路の路面との高低差と、本件宅地の地盤面と道路の路面との高低差を比較検討してもなお著しい高低差があるとはいえない。したがって、本件宅地の評価に当たり、本件取扱いを適用することはできない。（平25. 3.11 東裁（諸）平24-172）

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支部名: 東京
裁決番号: 平240163
裁決年月日: 平成25年2月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地について開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地の属する地域の開発の実例をみると、道路を開設して開発した事例は、開発区域と接する既存の道路が一つのみであり、かつ、その既存の道路から奥に戸建住宅用地を３区画以上分割することが可能である程度の奥行距離がある場合であり、それ以外の事例は、路地状部分を有する宅地を組み合わせるなどして道路を開設せずに開発がされている事例であるところ、本件土地は、その接する既存の道路が二つあり、これらの既存の道路からの奥行距離が戸建住宅用地を２区画分割することが可能である程度の距離の土地であり、上記の道路を開設して開発した事例と事情を異にしていること、また、②一般に道路を開設する開発は、道路部分の面積に相当する潰れ地を生じさせることとなり、容積率及び建ぺい率の算定上不利になるのが通常であること、更に③土地の開発業者は、経済的に合理的な判断に基づき当該土地の価値を最大限に高められるよう方法によって開発を行うことが通常であるところ、相続開始後に本件土地を譲り受けた業者が本件土地について道路開設することなく開発を行ったことからみても、本件土地においては、新たな道路を開設せず、路地状部分を有する宅地を組み合わせた開発が経済的に最も合理的であると認められる。したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地の負担は必要ではなく、本件土地は、広大地に該当しない。（平25. 2.27 東裁（諸）平24-163）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平240010
裁決年月日: 平成24年12月14日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№89

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した本件ＡＢＣ各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、土地区画整理事業の施行地域であり、当該地域は戸建住宅とマンション等が混在しているが、マンション建築の状況、隣接地域の状況及び不動産鑑定士の意見等からマンション適地には当たらず、本件ＡＢＣ各土地の面積はいずれも3,000㎡前後と著しく広大で、開発行為を行う場合、公共公益的施設用地の負担が必要となることから、本件通達に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件ＡＢＣ各土地の「その地域」は、周辺の土地の利用状況、道路及び用途地域による地域の一体性の分断等を基に判断すると、土地区画整理事業の施行地区内で本件ＡＢＣ各土地と用途地域を同じくする地域と見ることが相当であり、本件Ａ土地の属するその地域はＸ地域であり、本件Ｂ土地及び本件Ｃ土地の属するその地域はＹ地域であるところ、両地域ともに、①用途地域がマンション等の建築に係る規制が厳しくなく、②交通機関、公共施設や商業施設との接近性に優れており、③用途地域、建ぺい率及び容積率が同一である、北側に隣接・近隣する地域の標準的使用及び開発状況は、中高層の建物の敷地であり、加えて④平成10年以降、1,000㎡以上の土地について戸建住宅用地の開発行為は行われていない。これらのことからすると、本件ＡＢＣ各土地の最有効使用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認められるから、本件ＡＢＣ各土地はマンション適地に該当する。したがって、本件ＡＢＣ各土地は、本件通達にいう広大地には当たらない。（平24.12.14 仙裁（諸）平24-10）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平240123
裁決年月日: 平成24年12月13日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№89

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した雑種地（本件雑種地）の評価に当たり、本件雑種地の属する地域は、本件雑種地が面している幹線道路沿いを除く地域であり、当該地域には、戸建住宅が建ち並んでおり、また、本件雑種地は、請求人らが経営する会社に駐車場用地として賃貸されており、現に宅地として有効に利用されている建築物等の敷地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件雑種地の属する地域は、幹線道路沿いの地域であり、低層の小売店舗、飲食店等が比較的多く建ち並んでおり、これらの敷地が当該地域の標準的使用と認められ、本件雑種地は、当該標準的使用に係る敷地の標準的な地積に比して著しく広大とはいえない。したがって、本件雑種地は、広大地に該当しない。（平24.12.13 東裁（諸）平24-123）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平240123
裁決年月日: 平成24年12月13日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№89

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した賃貸用共同住宅の敷地（本件宅地）の評価に当たり、本件宅地の属する国道の東側の地域は、戸建住宅とマンションが混在しており、本件宅地は、明らかにマンションの敷地用地に適している土地ではなく、戸建住宅の敷地の分譲素地が最有効使用の土地であるから、財産評価基本通達24‐４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件宅地の属する地域は、当該国道沿いの準住居地域であると認められ、①当該地域は、マンション等の建築に係る開発規制が厳しくない地域であること、②当該地域には、中高層の集合住宅の敷地が６箇所所在すること、③当該地域における相続開始前10年間の開発許可事例は全て共同住宅の建築事例であること、④本件宅地は駅から徒歩圏内にあることを総合勘案すると、当該地域の標準的使用は中高層の集合住宅であると認められる。したがって、本件宅地は、マンションの敷地用地に適している土地と認められ、広大地には該当しない。（平24.12.13 東裁（諸）平24-123）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平240004
裁決年月日: 平成24年8月28日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№88

要旨

○ 原処分庁は、相続財産である本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」は甲地域であり、甲地域の標準的な宅地の地積に基づき区画割すると路地状開発することが可能であること、また、甲地域内における路地状開発の事例は数多く存在し、一般的に行われていることなどから、本件土地については、路地状開発による開発が経済的に最も合理的な開発であり、公共公益的施設用地の負担の必要はなく、本件通達に定める広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、本件通達に定める「その地域」は、本件土地と使用状況の連続性、地域の一体性が認められる丙地域と認めるのが相当であり、また、丙地域内においては、道路開設による開発事例と路地状開発事例とが存するものの、本件土地はいずれの事例の画地とも条件を異にするところ、丙地域は、将来、甲地域と同様な街並みになることが予想されることから甲地域における開発事例をみてみると、本件土地と類似する土地での路地状開発の事例はないことに加えて、本件土地において路地状開発を行うとする場合には原処分庁主張の開発想定図にある開発を行うことが想定されるが、その想定される路地の長さを有する開発事例もないことからすると、本件土地については、道路開設による開発を行うのが経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は、公共公益的施設用地の負担の必要があるものであり、本件通達に定める広大地として評価するのが相当である。（平24. 8.28 仙裁（諸）平24-4）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平240006
裁決年月日: 平成24年7月4日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№88

要旨

○ 請求人は、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）の適用がないとされる、いわゆるマンション適地等に当たるか否かについて、①本件土地の周辺地域の状況は戸建住宅とマンションが混在している地域であること、②専門家が本件土地は、マンションの敷地よりも戸建住宅の敷地に適しているとの意見を述べていることなどからすると、本件土地はマンション適地等に該当しない旨主張する。しかしながら、マンション適地等であると認められる場合とは、本件通達に定める「その地域」におけるマンション等の建築の状況、用途地域・建ぺい率・容積率や地方公共団体の開発規制、また、交通、教育、医療等の公的施設や商業地への接近性等から判断して、評価対象地をマンション等の敷地とすることが経済的に最も合理的であると認められる場合を指すと解するのが相当であるところ、①本件土地の存する「その地域」は、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地は公共施設及び商業施設との接近性に優れていること、③「その地域」には複数のマンションが存すること、④「その地域」において、本件相続開始前10年間における500㎡以上の土地に係る建物の建築事例は２件あり、いずれもマンションの建築事例であること、⑤本件相続開始日後、現に本件土地上にマンションが建築されていることからすると、本件土地は明らかにマンション適地等に該当するものと認められる。（平24. 7. 4 東裁（諸）平24-6）

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平230101
裁決年月日: 平成24年5月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した甲敷地及び乙敷地（本件各敷地）は、その面する道路（本件道路）に比べて高い位置にあり、いずれも利用価値が著しく低下している宅地に該当するから、利用価値の低下による減額をすべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が同対象地の面する路線と高低差がある場合には、同対象地の地勢と、同路線に面した一連の宅地に共通する地勢とを比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、利用価値の低下による減額をするのが相当であるところ、本件道路に付された路線価設定区間の他の各宅地の約７割に本件道路との間に高低差が認められることに加えて、乙敷地に隣接する宅地と乙敷地とは高低差がないことなどのことからすると、本件各敷地が本件道路に係る路線に付された路線価設定区間の他の各宅地に比して著しく高低差があるとはいえない。そして、仮に請求人らが主張するように、単に、ある宅地と付近にある他の宅地との高低差のあることのみをもって、利用価値の低下による減額の適否を判断するという解釈を採れば、例えば、当該宅地の日当たり、風通し、水はけ及び眺望を良くする目的で盛土をしたような場合など、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて必ずしも低下要因とはならない高低差のある場合でも、容易に減額を受けられることとなって、利用価値の低下による減額を行う趣旨と相容れないこととなるから、請求人らが主張するような解釈を採ることはできない。したがって、本件各敷地について、利用価値の低下による減額をすることはできない。（平24. 5. 8 名裁（諸）平23-101）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230067
裁決年月日: 平成24年3月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地について開発行為を行うとした場合に、開発道路の敷設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に当たる旨主張する。しかしながら、本件土地は、開発道路を敷設せずとも南北にある既存の道路に面した区画で、本件土地の存する地域における標準的な戸建住宅の敷地の地積で区画割することが可能であることから、本件土地を最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-67）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230068
裁決年月日: 平成24年3月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地について開発行為を行うとした場合に、開発道路の開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について、広大地通達にいう「その地域」における標準的な土地の使用状況は戸建住宅の敷地であると認められるところ、同地域における近年の戸建住宅の分譲開発状況及び同地域における戸建住宅の敷地状況からすると、同地域では路地状開発が一般的に行われていると認められることからすれば、本件土地を分譲開発を行うとした場合、請求人が主張する開発道路を開設する区画割に比べ、原処分庁が主張する開発道路を開設せずに路地状開発によって行う区画割の方が経済的合理性があると認められるから、本件土地を最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平24. 3.27 関裁（諸）平23-68）

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支部名: 熊本
裁決番号: 平230005
裁決年月日: 平成23年12月21日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地を評価するに当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、車の通行可能な道路及び行政区域を考慮して、市道Ａの西側地域であるとするのが相当であり、当該地域では、様々な建物敷地が混在しているから、すべての敷地の平均地積をもって、当該地域の「標準的な宅地の地積」とするのが合理的であり、そうすると、本件土地は、著しく広大な土地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」とは、①河川や山などの自然状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件土地の周辺の土地の利用状況、道路及び水路による地域の一体性の分断等を基に判断すると、市道Ａの東側地域及び西側地域の一部をもって本件通達にいう「その地域」とするのが相当である。また、当該地域においては、その約７割が、工場・倉庫敷地及び事務所敷地などに使用されていることから、これらの地積の平均をもって「標準的な宅地の地積」と認めるのが相当であり、当該平均地積と本件土地の地積とを比較すると、後者は前者に比して著しく広大とは認められないことから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しないと認められる。（平23.12.21 熊裁（諸）平23-5）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230026
裁決年月日: 平成23年12月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№85

要旨

○ 請求人は、本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に開発道路の設置という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、その所在する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であるとは認められない。仮に、本件土地の地積が著しく広大であるとしても、①本件土地を低層店舗等の敷地として区画割する場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められず、また、②本件土地を戸建住宅の敷地として分譲開発したとしても、公共公益的施設用地の負担が必要ではない路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて経済的に合理的であると認められる。したがって、本件土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-26）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230028
裁決年月日: 平成23年12月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№85

要旨

○ 請求人は、本件Ｂ土地において開発行為を行うとした場合に、本件Ｂ土地に接面する位置指定道路幅を拡幅する必要があり、当該拡幅のための用地提供は公共公益的施設用地の提供と同じであるので、本件Ｂ土地は、財産評価基本通達（評価通達）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達を定めた趣旨は、開発行為により当該開発区域内に道路や公園等の公共公益的施設用地の開設が必要な場合には、相当規模の潰れ地が生じることになり、評価通達15《奥行価格補正》から20−５《容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価》までに定める減額補正では十分とはいえないので、相当規模の潰れ地が生じることを当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的な個別事情として減額補正することとしたものであるところ、請求人が主張する位置指定道路に係る拡幅部分の提供は、開発区域内に新たな道路を提供する場合とは異なり、評価通達15から20−５までに定める減額補正では十分とはいえないほどの規模の潰れ地が生じたとは認められず、公共公益的施設用地を負担したものとみることはできない。したがって、本件Ｂ土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-28）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230028
裁決年月日: 平成23年12月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№85

要旨

○ 請求人は、本件Ｂ土地は、財産評価基本通達（評価通達）20−２《無道路地の評価》に定める無道路地に該当する旨主張する。しかしながら、評価通達20−２にいう無道路地とは、「道路」に面しない土地をいうところ、位置指定道路は、道路交通法上、一般の交通の用に供するその他の場所に該当し、他の道路と等しく同法の適用を受け、各種の規制を受けるとともに、道路法の規定に準じて道路敷である土地について、一般の交通を阻害する方法で私権を行使することができないというべきであることからすると、同通達20−２にいう「道路」に含まれると解される。したがって、本件Ｂ土地は、位置指定道路に接面する土地であると認められるから、同通達20−２に定める無道路地には該当しない。（平23.12. 6 関裁（諸）平23-28）

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支部名: 大阪
裁決番号: 平230016
裁決年月日: 平成23年10月17日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地（地積447㎡）は、請求人らの主張する地域における標準的な宅地（地積262㎡）に比して著しく地積が広大な宅地であること及び開発分譲する場合に公共公益的施設用地である道路を開設する必要があることから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件土地に係る「その地域」は、河川の存在、用途地域、宅地の利用状況及び幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、事務所・倉庫・工場等の事業用地の用途に供される地域（本件地域）をいうとするのが相当である。そうすると、本件土地は、本件地域における標準的な宅地（地積490.55㎡）に比して著しく地積が広大な宅地であるとは認められないから、広大地通達にいう広大地には該当しない。（平23.10.17 大裁（諸）平23-16）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230013
裁決年月日: 平成23年9月13日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件７土地について、面積が広大で、経済的に最も合理的な開発行為を想定した場合、開発道路の設置が必要であり、また、原処分庁が主張するような路地状開発が周辺地域において一般的に行われているとは認められないため、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本通達）に定める広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地を広大地とし、当該土地の評価の際、一定割合を減額する旨定めているところ、本件７土地は、その存する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であると認められるものの、①その存する地域における標準的な宅地の地積の規模の範囲で路地状開発による区画割を行うことが可能であること、②かかる区画割によっても法令等の規定に反しないこと、③このような路地状開発が開発道路を設定する場合に比べ路地状部分も敷地面積に算入できるといった建ぺい率等の計算上有利な面があること及び④その存する地域においてこのような路地状開発が一般的に行われていると認められることからすれば、路地状開発による区画割の方が、開発道路を設置する区画割に比べて、戸建住宅の敷地の開発において経済的に合理性があるということができるから、経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件７土地は、本通達に定める広大地に該当せず、同通達を適用して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-13）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230013
裁決年月日: 平成23年9月13日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件１土地について、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》（本通達）に定める無道路地として想定通路部分の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、無道路地とは、道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限があることから、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその想定通路部分の価額を控除して評価することとしているところ、このような利用制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、評価対象地から道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、当該評価対象地の有効利用が阻害されることはなく、新たに道路を開設するための取得費用の負担がないから、当該評価対象地は、本通達に定める無道路地に該当しないと解される。本件１土地の場合、同土地及び本件２土地は、本件相続により同一の者がいずれも取得しており、本件１土地は、本件２土地を介して公道に接続できることからすれば、本件１土地に建築物を建築するとした場合、本件２土地を介していつでも接道義務を満たすことは可能であり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められない。したがって、本件１土地は、本通達に定める無道路地に該当しないから、想定通路部分の価額を控除して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-13）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平230014
裁決年月日: 平成23年9月13日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地について、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》（本通達）に定める無道路地として、想定通路部分の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本通達は、無道路地とは、道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限があることから、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその想定通路部分の価額を控除する旨定めているところ、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、評価対象地から道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、当該評価対象地の有効利用が阻害されることはなく、新たに道路を開設するための取得費用の負担がないから、当該評価対象地は、本通達に定める無道路地に該当しないと解される。これを本件についてみると、本件１−１土地、本件１−３土地、本件１−４土地、本件２−１土地及び本件３−１土地は、本件相続により請求人がいずれも取得しており、本件１−１土地は本件２−１土地を介して、また、本件１−３土地及び本件１−４土地は本件３−１土地を介して、それぞれ公道に接続できることからすれば、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地は、本件２−１土地及び本件３−１土地を介していつでも接道義務を満たすことは可能であり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められない。したがって、本件１−１土地、本件１−３土地及び本件１−４土地は、本通達に定める無道路地に該当しないから、想定通路部分の価額を控除して評価することはできない。（平23. 9.13 関裁（諸）平23-14）

同一裁決

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支部名: 福岡
裁決番号: 平230005ほか 2件
裁決年月日: 平成23年9月5日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件Ｂ土地の宅地部分を評価するに当たり、同部分はすり鉢状の土地で側面ががけ地であることから開発もできない土地であるにもかかわらず、このマイナス要素が考慮されていない旨主張する。しかしながら、本件Ｂ土地の宅地部分は、長年被相続人らの居住の用に供されている宅地であって、開発行為を行うことは可能であると認められ、すでに財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める評価方法が適用されており、不整形地としての評価減の要因を考慮した評価額より低額なものとなっている。したがって、請求人の主張は採用できない。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平230009
裁決年月日: 平成23年9月5日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№84

要旨

○ 請求人は、①本件土地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、本件における経済的に最も合理的な開発行為である戸建分譲開発を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であること、②路線価方式による土地の評価は、更地として評価することを前提としており、公共公益的施設用地の負担の要否は、開発行為を行うとした場合に負担を要するか否かで判断すべきであり、本件土地の現状が賃貸マンションの敷地の用に供されていることのみをもって、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の定めの適用を排除すべきではないことから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地用地や評価時点において宅地として有効利用されている建築物の敷地用地については、標準的な地積に比して著しく広大であっても、特段の事情のない限り、広大地通達に定める広大地に該当しないと解されるところ、本件土地の場合、開発行為を了した上、共同住宅の敷地として使用されており、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められず、本件土地の属する地域（本件地域）は、戸建住宅と共同住宅の混在する地域であって、これらの用途のいずれもが本件地域における標準的な利用形態と認められることからすれば、本件土地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても、共同住宅用地として有効に利用されていると認められる。したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担の要否について検討するまでもなく、本件土地は広大地通達にいう広大地には該当しない。（平23. 9. 5 大裁（諸）平23-9）

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支部名: 東京
裁決番号: 平220204
裁決年月日: 平成23年5月17日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地は、区画整理事業中の仮換地の区画であり町並みが整然としているから、宅地分譲としては整形地が相応であり、路地状敷地は、路地状部分を駐車スペースとして利用できるものの通路が狭く、売却する場合に不利であり、その価値は著しく減少するとともに、長期的な視点に立った場合においても、路地状開発は経済的に合理的とはいえず、請求人らが主張する開発想定図のとおり、道路を設けて区画割することが経済的に最も合理的な分割であるから、本件土地は、財産評価基本通達24-4《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、道路等の公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する開発想定図に基づいて本件土地を開発すれば、①１区画当たりの地積は、いずれの区画についても、本件土地が存する本件通達に定める「その地域」（本件地域）における標準的な宅地の地積の範囲内となること、②その開発が都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって、道路を開設するよりも広い建築面積及び延べ床面積の建築物を建てることができることが認められる。加えて、現に、本件地域内において、本件土地と奥行距離を同等程度とする土地について路地状開発の区画が複数あることなどを総合的に勘案すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅用地とすることが経済的に最も合理的な開発方法であると認められる。このことは、本件相続開始日から近接した時期に本件土地が道路を開設することなく区画割されて宅地分譲が行われた事実からも明らかである。したがって、本件土地は、開発を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、本件通達に定める広大地として評価することはできない。（平23. 5.17 東裁（諸）平22-204）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平220053
裁決年月日: 平成23年5月16日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№83

要旨

○ 請求人らは、本件被相続人の自宅マンションの敷地となっている宅地（本件宅地）の評価について、付近にある宅地に比べて著しい高低差があるため、利用価値が著しく低下していることから、高低差がないとした場合の本件宅地の価額の10パーセントに相当する金額を減額すべきである旨主張するとともに、裏面路線に係る二方路線影響加算をすべきではない旨又は仮に裏面路線に係る二方路線影響加算するならば傾斜部分を平坦地とするための宅地造成費を控除すべきである旨主張する。しかしながら、利用価値が著しく低下している宅地の評価方法である10パーセントの減額は、評価対象宅地と付近にある一連の宅地に共通した地勢との高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に適用されるのが相当であると解されるところ、確かに、本件宅地は、南勾配に傾斜していることから、北側の裏面路線から南側の正面路線の間に高低差があると認められるものの、本件宅地に隣接する各宅地も、本件宅地と共通した地勢であると認められることから、本件宅地について利用価値が低下している宅地の評価方法を適用することはできない。また、本件宅地は、南勾配に傾斜しているものの、裏面路線を利用できないほどの急勾配はなく、裏面路線は、実際に本件宅地の出入り口として使用されていることから、仮に、裏面路線に接面しない本件宅地と同様な画地を想定し、これと本件宅地を比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件宅地の方が勝るものと認められ、接面する裏面路線が本件宅地の価額に与える影響は、それを無視し得るほどに著しく低いものと認めることはできないから、裏面路線に係る二方路線影響加算をすることとなる。さらに、本件宅地は、既に造成されマンションの敷地の用に供されており、周囲の状況と比較しても、新たに費用を投じて造成する必要があるとは認められないから、宅地造成費を控除することはできない。（平23. 5.16 名裁（諸）平22-53）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平220198
裁決年月日: 平成23年5月9日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№83

要旨

○ 原処分庁は、本件土地が属する財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」（本件地域）の標準的な宅地の地積に基づき区画割をすると、本件土地は４区画に分割して路地状開発することが可能であること、路地状開発を行うとした場合は、路地状部分の土地は、通路に限らず駐車場として利用でき、建ぺい率・容積率の算定上道路を開設するよりも有利な点があること、また、本件地域に路地状開発の事例もあることから、路地状開発による開発が経済的に最も合理的な開発であるとして、本件土地は本件通達に定める広大地に当たらない旨主張する。しかしながら、原処分庁の主張する本件地域の標準的な宅地の地積の算定は誤っており、正しい地積に基づき区画割をすると本件土地は４区画又は５区画に分割して開発するのが経済的に合理的であると認められる。また、本件地域においては、路地状開発による事例もみられるものの、当該事例は道路の開設による開発がもとより困難な土地の事例であり、本件土地とは条件を異にする。他方、本件地域において本件土地の形状及び公道との接続状況及び面積等並びに本件地域における近年の土地の開発状況等からすれば、本件土地については、道路を開設して戸建住宅の敷地として分譲開発するのが経済的に最も合理的な開発方法であると認められる。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地として評価するのが相当である。（平23. 5. 9 東裁（諸）平22-198）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平220073
裁決年月日: 平成23年4月21日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集№83

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、賃貸マンションの敷地となっているところ、地価公示法によれば賃貸マンションを建築することが地域の標準的使用とはなり得ないこと及び本件各土地が所在する地域の近傍地域が一群の戸建住宅分譲用地へと移行しつつあることからすると、本件各土地は「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しないなどと主張して、本件各土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨に照らすと、評価対象宅地につき、評価時点における当該宅地の属する地域の標準的使用に照らして、当該宅地を分割することなく一体として使用することが最有効使用であると認められる場合には、広大地に該当しないと解するのが相当であり、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地や現に宅地として有効利用されている建築物の敷地用地などについては、特段の事情がない限り、広大地には該当しないものと解せられるところ、本件各土地は、既に開発行為を了した共同住宅の敷地として使用されており、本件各土地について、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められない上、本件各土地の存する地域においては、戸建住宅用地、共同住宅用地、法人等事業用地、倉庫・車庫・工場用地の各用途のいずれもが標準的な使用形態であると認められることからすると、本件各土地は、既に開発行為を了した共同住宅の敷地として、その周辺地域の標準的な使用状況に照らして有効に利用されているものと認められる。したがって、本件各土地は、広大地には該当しないものと認めるのが相当である。（平23. 4.21 大裁（諸）平22-73）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平220181
裁決年月日: 平成23年4月1日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件Ａ土地について、その約４割が第一種低層住居専用地域に存していること、明らかにマンション建築に適した土地（容積率300％）でないことなどから、マンション適地等に該当せず、また、本件Ａ土地を戸建住宅用地として最有効利用する場合には、公共公益的施設用地（開発道路）の負担が必要となるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定め（本件通達）の適用がある旨主張する。しかしながら、本件Ａ土地の属する「その地域」は、第一種中高層住居専用地域で、中高層の集合住宅等を建築することが可能な地域であり、近年、中高層の集合住宅が複数建築されている反面、土地を細分化して戸建住宅用地として開発された土地はなく、中高層の集合住宅等が多く混在する地域であること、本件Ａ土地は、駅から約１kmで徒歩約12分の距離に位置し、幹線通りに接面しており交通の便が良く、間口が約65ｍと広く基準容積率が160.09％であることから、中高層の集合住宅等の建築に適していると認められる。これらのことからすると、本件Ａ土地の最有効利用は、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当であるから、本件Ａ土地はマンション適地等に該当する。したがって、本件Ａ土地に本件通達を適用することはできない。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-181）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平220181
裁決年月日: 平成23年4月1日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、隣接する本件Ｂ−１土地及び本件Ｂ−２土地（本件Ｂ土地）について、①主意的に、本件Ｂ土地はマンション適地等に該当すると認められること、②予備的に、本件Ｂ土地は、路地状部分を含めた敷地を組み合わせた路地状開発が可能であり、公共公益的施設用地の負担は必要ないことから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定め（本件通達）の適用はない旨主張する。しかしながら、①本件Ｂ土地の属する「その地域」は、戸建住宅、中高層の集合住宅、駐車場等が混在する地域で、中高層の集合住宅は散見される程度である一方、近年において本件Ｂ土地に隣接する周囲の土地を含め、戸建住宅用地の開発が比較的多く行われていることにかんがみれば、当該地域における土地の最有効利用は戸建住宅用地と認められるから、本件Ｂ土地はマンション適地等に該当しないと認められる。また、②本件Ｂ土地の属する「その地域」においては、本件Ｂ−１土地とほぼ同規模で接道状況も類似する土地について、道路を開設した戸建住宅用地の開発が行われていること、当該地域において近年路地状開発が行われた土地は、開発前の地積が比較的小規模で、その形状及び公道への接道状況からみて路地状開発に適した土地であったと認められること、本件相続の開始に近接した時期に、本件Ｂ土地の一部が道路を開設した戸建住宅用地として開発され、かなりの潰れ地が生じていることの各事実が認められ、これらを総合勘案すれば、本件Ｂ−１土地を経済的に最も合理的な戸建住宅用地として開発する場合には、道路を開設することが必要と認められる。そうすると、本件Ｂ−１土地の約２倍の規模である本件Ｂ−２土地についても道路を開設することが必要と認められるから、本件Ｂ−１土地及び本件Ｂ−２土地は、いずれも、本件通達を適用して評価するのが相当である。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-181）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平220059
裁決年月日: 平成23年3月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地が財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当するか否かを判定するに当たっては、開発許可を要する面積を超えること及び本件土地が属する地域（本件地域）の標準的な宅地の地積に比して著しく広大であることの２つの要件を満たしてさえいれば原則として足りる旨主張し、また、原処分庁が提出した開発想定図は、１区画当たりの面積が本件地域における標準的な宅地の地積を大幅に上回っていること及び本件地域では路地状開発が一般的でないことから、本件通達を適用しないとする原処分庁の主張は失当である旨主張する。しかしながら、本件通達の趣旨は、潰れ地が生じることを評価の対象となる宅地の価額に影響を及ぼす客観的な個別事情として、価値が減少していると認められる範囲で減額の補正を行うこととしたものであり、本件土地について本件通達を適用するためには、請求人の主張する上記の２つの要件のみならず、本件土地を経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に公共公益的施設用地の負担が必要であることを要すると解するのが相当である。そして、原処分庁が提出した開発想定図は、公共公益的施設用地の負担が必要でない路地状開発による区画割であるが、①本件地域における標準的な宅地の地積の規模の区画割であると認められること、②都市計画法等の法令の規定等に反していないこと、③路地状部分も敷地面積に算入できるといった建ぺい率等の計算上有利な面があること及び④本件地域において路地状開発が相当数行われていることからすれば、開発道路を設置した区画割に比べて経済的合理性があると認められるから、本件土地を経済的に最も合理性のある戸建住宅の敷地として分譲開発した場合に、公共公益的施設用地の負担が必要ではないと認めるのが相当である。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当せず、同通達を適用することはできない。（平23. 3. 8 関裁（諸）平22-59）

同一裁決

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支部名: 札幌
裁決番号: 平220014ほか 1件
裁決年月日: 平成23年2月17日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地が所在する「その地域」は、戸建住宅が立ち並ぶ地域であり、その「標準的な宅地の使用における地積」に比して本件各土地の地積は広大であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であることから、本件各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−4《広大地の評価》の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地が所在する「その地域」は、道路、都市計画法などの規制及び地理的な共通性・連続性等を踏まえて総合判断すると、幹線道路の沿道サービス的な施設や周辺住宅地の利便を目的とした施設用地に供されることを中心としたひとまとまりの地域であると認められ、当該地域における「標準的な宅地の使用方法」は、共同住宅又は幹線道路沿道型の店舗等の敷地としての利用であって、そのような使用方法による宅地の平均地積と本件各土地の地積を比較すると、本件各土地の地積が当該平均地積より著しく広大とは認められない。（平23. 2.17 札裁（諸）平22-14）

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支部名: 東京
裁決番号: 平220102
裁決年月日: 平成22年11月9日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、市街化調整区域内に所在する雑種地である本件各土地について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地の評価を適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地として潰れ地が生じる土地を前提としている。そうすると、市街化調整区域内の開発が許可される条例指定区域内に所在しない本件各土地は、開発行為を行うことができない土地であることから、財産評価基本通達24−４に定める広大地として評価することはできない。（平22.11. 9 東裁（諸）平22-102）

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支部名: 東京
裁決番号: 平220082
裁決年月日: 平成22年10月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、評価対象地である本件土地の属する財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める「その地域」の範囲については、原処分庁の主張する範囲よりも広くとらえるべきであり、仮に、原処分庁の主張する範囲であるとしても、本件土地はマンション適地に該当しない旨主張する。しかしながら、請求人の主張する「その地域」は、その東西で明らかに町並みが異なること、原処分庁の主張する「その地域」は、その南北では、土地の利用状況及び環境等が大きく異なっていることが認められることから、いずれの主張も採用することができず、総合的に判断すると、本件土地の属する「その地域」は、原処分庁の主張する「その地域」のうち、南側地域と認めるのが相当である。また、本件土地の属する「その地域」についてみると、徒歩圏内に利用できる駅が複数あり交通の便も良く、公立の小中学校、金融機関や商業施設にも近いなど利便性の高い地域に所在すること、同地区の近年の開発状況は、中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多く、本件土地と同程度の地積規模の土地については中高層の集合住宅等の敷地用地としての開発が多いことが認められる一方、中高層の集合住宅等が建築されていない土地については、面積が狭小又はその地形から建設が不可能であったことが認められる。以上のことからすると、本件土地は、社会的・経済的・行政的見地から総合的に判断して、マンション適地等に該当するものと認められる。（平22.10.18 東裁（諸）平22-82）

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支部名: 東京
裁決番号: 平220041
裁決年月日: 平成22年8月26日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めにいう「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、評価対象地について、開発行為を行う必要があるか否かにかかわらず、開発行為を行うと仮定した場合に道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいう旨主張するが、これについては、経済的に最も合理性のある開発を行うとした場合に、道路などの公共公益的施設用地の負担が生じるものをいうのであって、評価対象地の既存道路との接道状況や土地の形状からみて、公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる場合まで同定めが適用されるものではないから、請求人の主張は採用できない。（平22. 8.26 東裁（諸）平22-41）

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支部名: 東京
裁決番号: 平220005
裁決年月日: 平成22年7月2日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
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要旨

○ 請求人らは、本件土地が所在する地区内の土地は、当初の開発分譲時には500㎡を超える住宅地が多数存在していたものの、時の経過とともに、小規模な宅地も多数存在するようになり細分化が進行していること、及び最近の売買実例は200㎡から250㎡程度の地積が中心的なものであることからすると、当該地区内における標準的な宅地の地積は、200㎡から250㎡程度が相当であるから、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地であると認められ、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件相続開始日前後における本件土地が所在する地区内の宅地の一画地あたりの地積は、350㎡以上の宅地が半数以上を占めることが認められること、並びに近隣地域内で土地の利用状況、環境、地積及び形状等について標準的な画地として選定される当該地区内にある公示地及び基準地の地積が、それぞれ513㎡及び442㎡であることからすると、その地域における「標準的な宅地の地積」はおおむね400㎡から500㎡程度と認めるのが相当といえる。そうすると、本件土地は、その地域における「標準的な宅地の地積」に比して著しく広大であるものの、おおむね400㎡から500㎡程度の地積で分割するとすれば道路等を敷設することなく２区画に分割することができるから、本件土地は、公共公益的施設用地の負担を必要とする開発行為を行わなければならない土地であると認めるのは相当でなく、広大地に該当しない。請求人らは、当該公示地及び基準地について、長年改定されていないから、これをもって「標準的な宅地の地積」を判断するのは相当でない旨主張するが、長年改定されていないということは、近隣地域内の土地の利用状況等に大きな変更がないということを裏付けているといえるから、請求人の主張は採用できない。（平22. 7. 2 東裁（諸）平22-5）

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支部名: 大阪
裁決番号: 平210069
裁決年月日: 平成22年6月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》にいう「その地域」における土地の最有効使用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、本件各土地について、戸建住宅用地として開発するには公共公益的施設用地の負担が必要となるため、相続税評価額の算定に当たっては、財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達24−４にいう評価宅地の属する「その地域」とは、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、これを本件についてみると、本件各土地に係る「その地域」については、用途地域、行政区域、宅地の利用状況、幅員の広い道路の存在などの客観的な状況を総合勘案した結果、利用状況、環境等がおおむね同一であり、工場、倉庫及び事務所の敷地の用途に供されることを中心としたひとまとまりの各地域をいうのが相当であり、当該各地域における標準的な土地の使用方法は、工場、倉庫及び事務所の敷地であると認められる。したがって、そもそも本件各土地の最有効使用方法が戸建住宅用地であるとは認められず、本件各土地の評価に当たり、広大地の評価方法を適用することはできない。（平22. 6.16 大裁（諸）平21-69）

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支部名: 東京
裁決番号: 平210171
裁決年月日: 平成22年6月7日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地について戸建住宅分譲を想定した場合には、本件土地の面積は500㎡未満であり開発による最低敷地面積の制限がないことから、周辺地域のミニ分譲の開発事例の画地規模（80㎡程度）も勘案し、位置指定道路を設けて、請求人らが主張する開発想定図のとおり５分割に区画割することが最も合理的な分割であり、そうすると、開発道路等の公共公益的施設用地の負担が生じることから、本件土地は、広大地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当であるところ、原処分庁が主張する路地状開発による開発想定図に基づいて本件土地を分割すれば、①各画地が標準的な宅地の地積（100㎡以上）を満たすこと、②分割方法も都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって路地状部分の面積も敷地面積に含まれるため、位置指定道路を設けるよりも広い建築面積及び延べ面積の建築物を建てることができ、路地状部分を駐車場として利用することも可能になることが認められること、④現に、本件地域内に路地状敷地の区画が複数あることなども考慮すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅分譲用地とすることが経済的に最も合理的であるといえる。したがって、本件土地は、路地状開発を行うことにより道路等の公共公益的施設用地の負担は必要と認められないから、広大地として評価することはできない。（平22. 6. 7 東裁（諸）平21-171）

同一裁決

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支部名: 福岡
裁決番号: 平210030
裁決年月日: 平成22年3月30日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、本件第一土地の価額を財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）24−４の定め（以下「広大地通達」という。）を適用せずに評価しているところ、本件第一土地は、①地積が8,312.43㎡とその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であり、②開発行為を行うとした場合に、その形状等から判断して公共公益的施設用地の負担が必要と認められ、③評価通達22−２に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものには該当しないと認められることから、広大地通達等を適用して評価することとなる。そして、この場合の広大地補正率については、地積が5,000㎡を超える土地であっても、広大地通達に定める広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えないとされていることから、0.35を適用するのが相当である。また、本件第三土地の所在する地域においては、1,000㎡以上の土地について開発行為を行う場合に開発許可が必要とされているところ、①別表２の番号１ないし７の各土地については、本件相続開始日において、同一人に貸し付けられている地積が1,000㎡以上のものはなく、②別表２の番号８ないし10の各土地については、同一人に貸し付けられている地積が1,000㎡以上の土地があるものの、当該土地の開発に当たってはその形状等から路地状敷地による開発を行うことが合理的と判断され、③別表３の番号11ないし19の各土地については、開発行為により土地の区画形質の変更をした際に公共公益的施設用地の負担が必要である土地とは認められず、④別表３の番号20の土地については、評価通達57に定める純原野に該当するので広大地通達に定める広大地の対象とはならないことから、本件第三土地のすべてについて、広大地通達の適用はできない。（平22. 3.30 福裁（諸）平21-30）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平210094
裁決年月日: 平成22年3月25日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件各土地が鉄道高架に隣接しているため鉄道騒音等の減価要因があることから、本件各土地の評価額から10％を減額すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した価額であるから、土地の取引価額に影響を与えると認められる鉄道騒音、震動、日照阻害等の環境要因については、基本的には、評定の基となる上記各価格等に反映されており、路線価は、価額に影響を与える環境要因を加味した結果となる。したがって、普通住宅地区にある宅地で、騒音等により利用価値が低下している場合に10％の減額をしても差し支えないとする課税実務上の取扱いは、騒音等によって、その土地の利用価値を低下させる程度が付近の宅地に比べて著しい場合で、取引価額に影響を与えていることが明らかなときに限り適用が認められるべきである。この点について、本件各土地の路線価が鉄道騒音等を加味して付されたもので、更にしんしゃくをする必要があるか否かを、売買実例を基に検討したところ、本件各土地の路線価は、鉄道騒音等の環境要因を加味して付されており、更にしんしゃくしなければならないほど本件各土地の利用価値が落ちているとは認められないことから、本件各土地の評価額から更に10％の減額をする必要はなく、請求人の主張は採用できない。（平22. 3.25 関裁（諸）平21-94）

同一裁決

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支部名: 熊本
裁決番号: 平210007
裁決年月日: 平成21年12月15日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集No.78・461ページ

要旨

○ 請求人らは、請求人らの一人が相続により取得した本件土地（1,075㎡）の最有効使用は、本件土地が存する本件地域の状況及び本件土地の個別的要因を考慮すると、中高層の集合住宅等の敷地として利用することではなく、建築資金が小額でリスクの小さい戸建住宅の敷地として利用することである旨主張する。しかしながら、本件地域では、①平成Ｘ年にその用途地域が住居地域から近隣商業地域に変更され、建ぺい率は80％、容積率は300％と中高層の集合住宅等を建築することが可能であること、②平成Ｘ年以降、市に対して開発許可申請がなされていないことから1,000㎡以上の土地について開発行為をした場合に公共公益的施設の負担が必要な開発は行われていないこと、③本件相続の開始日以前10年間において、戸建住宅よりむしろ中高層の集合住宅等が多く建築されていることが認められる。次に、本件土地についてみると、本件土地の形状、接面道路の幅員、本件土地と接面道路との接する距離、接面道路と県道・国道との距離に加えて、容積率が300％と定められていることなどからしても、本件土地に中高層の建物を建築することに特段の支障を来たす状況は見受けられない。なお、平成10年８月には、本件地域内の約830㎡の土地に11階建の事務所ビルが建築されており、本件土地と同規模の土地が細分化されることなく一体として利用されている。以上の事実を勘案すると、本件土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地の用に供することではなく、中高層の集合住宅等の敷地の用に供することであると認められる。したがって、本件土地はマンション適地等に該当するので、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当するとして評価することはできない。（平21.12.15 熊裁（諸）平21-7）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平210078
裁決年月日: 平成21年12月14日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の最有効使用は戸建住宅敷地で、その地域の標準的な地積に比し本件土地は著しく広大であり、その開発に当たって、公共公益的施設用地の負担を要することは明らかであるから、広大地の評価によるべきである旨主張する。しかしながら、本件土地が属する「その地域」の宅地の標準的かつ経済的に最も合理的な使用方法は、工場、倉庫又は事務所の敷地であると認められるところ、本件土地について、経済的に最も合理的な開発行為は工場、倉庫又は事務所の敷地として、２分割又は３分割することであると認められ、本件土地の開発行為に当たり、公共公益的施設用地の負担が生じるとはいえないから、請求人らの主張は採用できない。（平21.12.14 東裁（諸）平21-78）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平210009
裁決年月日: 平成21年8月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の評価額を、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、同通達は都市計画法第４条《定義》第４項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合に適用される。本件土地は、請求人らが提出した開発想定図によれば、道路等を設けず路地状開発を行っても、付近の標準的な宅地規模に、かつ、都市計画法等の法令違反することなく分割が可能である。また、本件土地の存する地域には、本件と同様に路地状開発が行われていることから、本件土地は、開発行為を行なうとした場合、道路等の公共公益施設用地の負担が必要とは認められない。（平21. 8.24 関裁（諸）平21-9）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平200012
裁決年月日: 平成21年6月26日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、原処分庁は評価対象地が広大地で無道路地に該当するとして、開発想定図を作成しそれに基づき評価額を算定しているが、原処分庁の開発想定図における開発区域外の道路と開発区域内道路とを接続する道路（以下「接続道路」という。）は、当該道路を設定した後の隣接地の北東側の残地が、住宅地として利用できないように設定しており、当該隣接地の所有者は、そのような区分での売却には応じず実現不可能なものである旨主張する。ところで、広大地を評価する場合には、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に基づき行うべきところ、同通達の趣旨は、未開発な土地を宅地として活用する場合や広大な宅地を再開発する場合には、都市計画法による開発行為が必要となり、その結果、道路、公園等の公共公益的施設用地としてかなりの提供用地が生ずることから、その土地の評価に当たって提供用地となる部分の地積を考慮することとしたものであり、この取扱いは相当であると認められる。そして、広大地補正率の基になる公共公益的施設用地については、経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行うとした場合の公共公益的施設用地の地積をいう旨定めている。これを本件についてみると、評価対象地は、広大地に該当するため、広大地補正率の基となる公共公益的施設用地、すなわち開発区域内道路について経済的に最も合理的に設定して面積の算定を行うべきところ、原処分庁の開発想定図は、区画数の多寡、道路の設置状況及び各画地の形状等を総合勘案すると、経済的に合理的であると認められるところであり、当該開発想定図における開発区域内道路からの接続道路の設定は相当と認められる。（平21. 6.26 沖裁（諸）平20-12）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平200027
裁決年月日: 平成21年6月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集No.77・383ページ

要旨

○ 請求人は、本件土地は、土地区画整理事業が完了しているが、戸建住宅分譲用地の開発では公共道路の取付けが必要であるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》を適用すべきである旨主張する。しかしながら、当審判所において、経済的に最も合理的である利用を前提として、１区画の面積及び接道義務の基準、本件土地の地形並びに近隣地域の利用状況をしんしゃくして開発想定図を作成すると、本件土地は、①本件土地周辺地域の利用状況にあった宅地の地積に分割され、②当該分割による開発が、都市計画法等の法令などに反しておらず、③容積率及び建ぺい率も経済的に利用されることから、このような開発は、同通達に定める「経済的に最も合理的な」開発に該当し、この場合に、公共公益的施設としての道路を敷設することなく開発することが可能である。したがって、財産評価基本通達24−４の適用はなく、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.25 仙裁（諸）平20-27）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平200051
裁決年月日: 平成21年4月22日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに当たるから本件土地の評価に財産評価基本通達24‐４の適用がある旨主張するが、本件土地の地積は479㎡であることからすれば、本件土地には２〜３戸の住宅建築が可能であると認められる。本件相続開始日において本件土地の属する地域における開発事例をみてみると、本件土地に隣接する土地において道路を設けず二画地に路地状開発されており、このように本件土地も当該隣接土地と同様に、道路を設けなくても法令等に反することなく二画地とする開発は可能であるから、本件土地について開発行為を行う場合に道路の負担は必要ないと認められる。また、公共公益的施設用地のうちごみ集積所用地は、開発行為を行うとした場合に必ず義務付けられているものではなく、仮に必要であったとしても同通達15から同20‐５による減額の補正では十分とはいえない程のつぶれ地が生じるとは認められない。以上のとおり、本件土地について開発行為を行うとした場合に公共公益施設用地の負担が必要とは認められないことから、本件土地の評価に同通達24‐４の適用はない。（平21. 4.22 関裁（諸）平20-51）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200158
裁決年月日: 平成21年4月9日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地の所在する地域の標準的な宅地の地積は、その所在地における宅地開発指導要綱指導基準に定める135㎡に基づいて判断すべきである旨主張する。しかしながら、標準的な宅地の地積は、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されるひとまとまりの地域における標準的な宅地の地積に基づいて判断するのが相当であり、行政指導における目安として定められたものである宅地開発指導要綱指導基準に定める地積のみに基づき判断すべきものとは認められない。（平21. 4. 9 東裁（諸）平20-158）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200158
裁決年月日: 平成21年4月9日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、広大地に該当するか否かの判断は、開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるか否かを考慮する必要はなく、開発許可申請が必要な行為をするとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるか否かによって判断するべきである旨主張する。しかしながら、広大地の評価は、その土地の経済的に合理的な用途である戸建住宅分譲用地として開発を行う場合に、相当規模の公共公益的施設用地の負担が生じることを前提として、その負担を考慮して減額の補正を行うとしたものである。そうすると、経済的に合理的な開発行為であるか否かにかかわらず、開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担がありさえすれば、広大地の評価の適用があると解釈することはできない。（平21. 4. 9 東裁（諸）平20-158）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200151
裁決年月日: 平成21年4月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、４階建の共同住宅が存する本件土地は、中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものであるから、広大地の評価の適用はない旨主張する。しかしながら、本件土地は、①低層住宅地における良好な居住の環境を保護する第一種低層住居専用地域に存し、建ぺい率が50％、容積率が80％であって、建築物の高さ制限は都市計画において第１種高度地区に指定されていることから10ｍ以下であり、②付近の土地の利用状況は、一部に３階建程度の集合住宅が存するものの、大部分は戸建住宅の用に供され、③本件相続開始日前５年程度の近隣での宅地開発状況は、戸建住宅となっているものが多くその中には地積2,000㎡以上の土地が含まれていることから、その周辺地域の標準的使用は戸建住宅の敷地であるということができる。また、本件土地上の４階建共同住宅は、建築後既に35年を経過しており、当該建物建築後の都市計画の変更により本件相続開始日においては同じ４階建の建築物の建築はできないことなどの特殊事情があることからすれば、当該建物の存在を考慮しても、本件土地はマンション適地等に該当するとはいえないというべきである。そして、①本件土地の地積は、周辺の標準的な戸建住宅の敷地面積に比して著しく広大と認められ、②接面道路から奥行距離の長い形状で、戸建住宅の敷地として利用する場合には、敷地内の道路開設など公共公益的施設用地を負担する必要が認められるから、相続税評価額の計算上、広大地の評価の適用を認めるのが相当である。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200151
裁決年月日: 平成21年4月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担の必要が認められるか否かの判断は、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、その負担が必要になるか否かによって判断するのが相当と解される。そうすると、①原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割した開発想定図における各画地の地積は、ほぼその所在する地域における標準的な宅地（戸建住宅の敷地）の地積の範囲内となっていること、②原処分庁が路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図に基づく開発は可能であり、都市計画法等の法令に違反しないこと、③原処分庁の路地状敷地を組み合わせて区画割りした開発想定図は、潰れ地を生じさせずに土地を活用できるものであり、容積率及び建ぺい率の計算上、有利に作用する区画割であると認められること、④近隣の地域においても、路地状敷地を有する開発が行われていることから、本件土地については、原処分庁の開発想定図のとおり路地状敷地を組み合わせた開発が経済的に合理性を有するということができ、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、公共公益的施設用地の負担が必要な土地とは認められないから、広大地の評価の適用は認められない。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200151
裁決年月日: 平成21年4月6日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、路線価は、平坦地を想定して付されていることから、道路との高低差が認められる本件土地はその事情を評価に考慮すべきである旨主張する。しかしながら、路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定することとし、その一連の宅地に共通した地勢にある宅地について評定した価額とすることとしている。すると、路線価が設定された路線に面した一連の宅地に共通した地勢が道路との高低差がある地勢である場合には、高低差があることが路線価の設定に当たって考慮されているから、その所在地の周辺の一連の宅地に共通した地勢と評価する宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差がある場合に限って、著しい利用価値の低下があるとして減額をする旨の取り扱いをするのが相当である。これを本件土地についてみると、本件土地周辺の一連の宅地に共通した地勢は、緩やかな傾斜地であり、本件土地と同程度の接面道路との高低差があるものである。そうすると、本件土地は、周辺の一連の宅地に共通した地勢と比較検討して、その付近にある宅地に比べて著しく高低差があるとはいえないから、著しく利用価値が低下していると認められる部分があるとは認められず、その評価上、高低差を理由とする減額はできない。（平21. 4. 6 東裁（諸）平20-151）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平200062
裁決年月日: 平成21年3月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地は、マンション適地ではなく、その最有効使用は戸建分譲地であり、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、財産評価基本通達24-４《広大地の評価》に定めのある広大地に該当し、評価するに当たって広大地補正をすべき旨主張する。しかしながら、本件土地は、本件土地の所在する地域における標準的な使用方法が店舗等の敷地としての使用であることに加え、幹線道路を挟んで本件土地の向かい側にある街区や北側の街区のうち当該道路に面している部分の大半が商業施設であることや、本件土地が６階建のマンションに挟まれていることなどの状況も考慮すると、本件土地における最有効使用の方法は、開発行為等を行って戸建住宅の敷地用地として利用するのではなく、標準的な使用方法である店舗等の敷地として利用することであると認めるのが相当である。そして、本件土地を店舗等の敷地として利用する場合、戸建住宅の敷地として利用する場合のように、これを小規模の複数の店舗用地に分割して利用することが経済的に最も合理的であるとは考えられず、むしろ、一体として利用することが最有効使用の方法であると認められる。そうすると、本件土地は、これを最有効使用した場合に公共公益的施設用地の負担が必要となる土地ではないと認められるから、広大地には該当しないというべきである。（平21. 3.25 大裁（諸）平20−62）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平190198
裁決年月日: 平成20年6月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地は、その地域の標準的な宅地である地価公示地の地積及び形状を前提とした開発行為を行う場合に、公共公益的施設用地の負担を要する土地であるから、広大地の評価を適用して評価するべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、相続開始後に行われた戸建住宅用地の分譲において、路地状敷地を組み合わせた区画割により公共公益的施設用地の負担を生じることなく分割されているところ、当該区画割における各画地の地積は、本件土地の近隣で行われた宅地開発での分割地積及び審判所の採用した近隣の地価公示地の地積と同等のものであり、本件土地の属する地域における標準的地積のものと認められる。また、路地状敷地を組み合わせた区画割についても、潰れ地を生じさせずに土地を活用するもので、建物敷地として容積率及び建ぺい率の面からも有効であり、本件土地の近隣の地域において一般的に行われているものと同様と認められるから、合理性のあるものと認められる。したがって、本件土地は、経済的に合理性のある戸建住宅用地の分譲を行った場合において、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められないから、その相続税評価額の計算上、広大地の評価の適用はない。（平20. 6. 4 東裁（諸）平19-198）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平190189
裁決年月日: 平成20年5月29日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 本件各土地は、平成２年に事業計画決定された土地区画整理事業の施行地区内に所在し、未だ仮換地の指定を受けておらず、将来も長期にわたり指定される見込みがない土地であり、また、土地区画整理法第76条第１項に規定する建築物の建築等に係る許可を受けることができないという制限を受けるものと認められる。土地区画整理事業の施行地区内にあり既に仮換地の指定を受けている土地については、仮換地の造成中で、造成工事完了までの期間が１年を超えると見込まれる場合、財産評価基本通達24−２により５％減額して評価することと定められているが、本件各土地は仮換地の指定がされていないので、当該通達の適用はなく、また、原処分庁の相続税評価額算定の過程においても、当該制限については考慮されていない。しかしながら、本件各土地が利用上の制限を受ける期間は、同通達の適用を受ける場合と比較して長期に及ぶこととなり、財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する必要があるところ、本件各土地の利用上の制限は、財産の価額に影響を及ぼすべき事情と認められるので、本件各土地の評価に当たり考慮するのが相当である。ところで、課税実務上、付近の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分がある宅地の価額は、その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額から10％を減額して評価する旨取り扱われている。本件各土地については、土地区画整理法に基づき長期間にわたり利用上の制限を受け、また近い将来にこの制限が解消される見込みもないことから、当該取扱いを適用して10％の減額をするのが相当である。（平20. 5.29 東裁（諸）平19-189）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平190055
裁決年月日: 平成19年12月25日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、地方税法第388条第１項に規定された固定資産評価基準は、総務大臣が告示したものであり、「納税者間の公平及び納税者の便宜という見地からみても合理的と認められる。」との判断もされており、Ｘ市長が土地評価額の算定に使用した、固定資産評価基準の奥行補正計算等の補正率及び宅地造成費は、物件ごとの個別要因を反映させていることから、著しく公平を欠く場合を除き、相続税法においても当然に採用されるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達に定められた評価方法が合理的である限り、それによって画一的に評価するのが相当であるとともに、財産評価基本通達に定められた画地補正率及びＹ国税局長が定めた宅地造成費等（以下「評価通達画地補正率等」という。）は、専門機関の調査結果に基づき統計的な手法によって求められた標準的な数値であり、路線価と一体となって土地の時価を合理的に算定するという理由に基づき定められているものであり、評価通達画地補正率等が合理的であることに起因して、評価通達画地補正率等を画一的に適用することにより納税者間における実質的な租税負担の公平を図ることなどに合理的理由があると解されるところ、請求人らの主張する画地調整率は、Ｘ市長が土地評価額の算定に使用した固定資産評価基準の画地調整率を参考にしているものの、評価通達画地補正率等とは異なるもので、相続財産の評価に当たり請求人らの主張する画地調整率を適用することは、請求人らの独自の評価方法というほかはなく、採用することはできない。（平19.12.25 名裁（諸）平19-55）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平190085
裁決年月日: 平成19年12月14日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 課税実務上、騒音、日照阻害、臭気等により、その取引金額に影響を受けると認められる宅地のように、その利用価値が、付近にある他の宅地の利用状況から見て著しく低下していると認められる宅地の価額は、その利用価値の低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価して差し支えない旨取り扱われており、この取扱いは、上記のような状況にある宅地とそうでない宅地を比較して、そのような状況にある宅地の価値に減価が生じていることを考慮する趣旨からして相当と認められる。本件土地の接面する道路は、固定資産税の宅地の評価においても、騒音、振動に係る補正（減価）を行う幹線道路に該当することから、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、上記の著しく利用価値の低下が認められる場合の取扱いの例による減価をするのが相当である。（平19.12.14 東裁（諸）平19-85）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平190050ほか 4件
裁決年月日: 平成19年10月24日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №74・274ページ

要旨

○ 請求人は、本件土地の一部が都市計画公園区域内にあって都市計画法による建築制限があるため、その利用に制限を受けるとして財産評価基本通達27−５を準用し、本件土地に利用制限がないものとして評価した価額の70％に相当する価額で評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地を含む周辺一帯は、第一種低層住居専用地域に指定されており、その定められた建ぺい率及び容積率から、通常建築される建築物は、上記都市計画法に基づき許可される建築物の構造と比較して格別の差が生じるものとは認められないから、本件土地に同通達を準用する旨の請求人の主張には理由がない。（平19.10.24 東裁（諸）平19-50）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平190003
裁決年月日: 平成19年7月9日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №74・326ページ

要旨

○ 請求人らは、本件土地について、戸建分譲による開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地（道路）の負担が必要であるから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（以下「本件通達」という。）を適用すべきである旨主張し、また、原処分庁は、戸建分譲を行うにしても、路地状開発の方法によれば道路等の公共公益的施設用地の負担は必要ないため、本件通達の適用はない旨主張する。しかしながら、本件土地周辺地域の、①都市計画法上の用途地域などの指定状況、②Ｐ市のＰ市プランによる都市計画方針、③建築物の現状及び過去10年間の建築状況などからすると、本件土地は、いわゆるマンション適地等と認められるため、本件通達の適用はなく、原処分は適法である。（平19. 7. 9 関裁（諸）平19-3）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平190004
裁決年月日: 平成19年7月9日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №74・342ページ

要旨

○ 請求人らは、本件土地を整形な土地５区画による戸建住宅用地として開発しようとすれば、同土地内に道路を開設する必要があるから、同土地の評価額を算出するに当たって、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、路地状開発が可能である上、①路地状部分を組み合わせることによって「その地域」における標準な宅地の地積に分割できること、②都市計画法等の法令に反しないこと、③建ぺい率及び容積率の計算上有利であること、④評価対象地を含む周辺地域において路地状開発により戸建分譲が一般的に行われていることなどからすると、路地状開発により戸建分譲を行うことが経済的に最も合理性のある開発に当たるといえ、公共公益的施設用地の負担が必要とはならないから、本件土地の評価額を算出するに当たって、同通達の定めを適用することはできない。（平19. 7. 9 関裁（諸）平19-4）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平180251
裁決年月日: 平成19年5月23日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、被相続人がＡ市に無償で貸し付けていた一般廃棄物の埋立処分場の跡地（以下「本件処分場跡地」という。）に所在する本件乙土地の本件相続開始日における現況では、本件乙土地上に建物等を建築することが不可能であるから、本件乙土地は財産評価基本通達27−５の(1)に定める承役地と同様の状況にあるものと認められるので、本件乙土地の相続税評価額の算定に当たっては、本件乙土地の自用地の価額から区分地上権に準ずる地役権の価額（本件乙土地の自用地の価額に財産評価基本通達27−５の(1)に定める割合である本件乙土地の借地権割合（60％）を乗じて計算した金額）を控除して評価するべきである旨主張する。しかしながら、請求人らが本件相続開始日後に本件乙土地の買取請求をした場合、Ａ市はいつでも応じ、その買取価格は一般廃棄物が埋められていることを考慮しない通常の土地としての取引価額となる状況にあったことが推認されるので、本件相続開始日における本件乙土地は、一般廃棄物が埋められていないのと同様の通常の価額を維持しているものと認められるから、本件乙土地に一般廃棄物が埋められていることを斟酌しないで評価するのが相当である。また、本件乙土地に建物の建築確認をするか否かについては、Ａ市の建築指導課が関係課と協議の上、慎重に判断されることが認められるものの、本件相続開始日において、直ちに本件乙土地上に建物を建築することが不可能であったとまでいうことはできず、仮に、請求人らが主張するように、本件乙土地に一般廃棄物が埋設されていることなどにより建物等が建築できない場合であっても、そのような取引価額に影響を与える減価要素については、上記のとおり、Ａ市の通常の取引価額による取得をもって回避されているというべきであるから、請求人らの主張には理由がない。（平19. 5.23 東裁（諸）平18-251）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平180251
裁決年月日: 平成19年5月23日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件甲土地の最有効使用の方法は戸建住宅分譲用地であり、その場合に公共公益的施設用地の負担が認められるから、本件甲土地の相続税評価額の算定に当たっては広大地の評価を適用するべきである旨主張する。しかしながら、①本件甲土地の所在する地域は、駅から徒歩圏内にあり、交通接近性に優れた道路付けがよい住宅地域で、戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶなかにマンションが混在し、駐車場などの空閑地も多く見られる状況にあるところ、このような状況にある本件甲土地の所在する地域において、地積が1,000㎡以上の土地については、平成元年から本件相続開始日までの間、すべてマンション敷地として開発されており、戸建住宅分譲地の開発は行われていないこと、②本件甲土地の現況等によれば、本件甲土地をマンション敷地として開発することに特段の支障をきたす状況はみられず、むしろ、本件甲土地は、接面する道路の幅員及びその道路に接面する長さ、形状並びに規模において優れた点を有しており、マンション開発に適した土地であると認められること、③不動産鑑定士が本件甲土地の最有効使用の方法はマンション敷地である旨申述していることを併せ考えた場合、本件甲土地の最有効使用の方法はマンション敷地であると認められ、本件甲土地の形状及び接面する道路の状況等から道路、公園等の公共公益的施設用地の地積が生じないことからすると、本件甲土地の相続税評価額の算定に当たっては、広大地の評価の適用はなく、奥行価格補正率を適用して評価するのが相当である。（平19. 5.23 東裁（諸）平18-251）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平180007
裁決年月日: 平成19年5月16日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、原処分庁が甲土地の接する道路（以下「本件側道」という。）に特定路線価を設定して評価していることに対して、本件側道は、境界未確定の私有地で周辺所有者が協力して設置した道路であり、現実に建築基準法で道路として利用できるかどうか不明瞭であるから本件土地を無道路地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件側道は都市計画法第33条第１項第２号に規定する開発行為を行う区域内の道路であることから、建築基準法第42条第１項第２号に規定する道路に該当し、そして同条第１項に規定する道路は、公道であるか私道であるかを問わず、その間に建築基準法上の道路としての効果に何ら差異はないと解されることから、請求人らの主張は採用できない。なお、財産評価基本通達14−３にいう特定路線価は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地は、特定路線価が付されていないときには、その道路に接続する路線の路線価を基に画地調整を行って評価することになるが、そのように評価することが実情に即していない場合に路線価方式によって評価することができるようにするために、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及びその道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、その道路の状況、地区の別等を考慮して税務署長が評定するものであるから、その評定が不合理と認められない限り、特定路線価に基づき評価することが相当である。そして、当審判所の調査によっても本件側道の特定路線価を評定するに当たって不合理と認められる事実は認められない。したがって、原処分庁が本件側道に特定路線価を設定し、これに基づき本件土地の価額を評価したことは相当であると認められる。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平180007
裁決年月日: 平成19年5月16日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件町道に面している本件土地の部分で、国道までの75.84㎡についてセットバックが必要である旨主張し、原処分庁は、セットバックを要するのは町道に面している本件土地のうち使用貸借地部分の31.86㎡についてである旨主張する。しかしながら、セットバックを要する宅地とは、建築基準法第42条第２項に規定する道路（以下「２項道路」という。）に面する宅地で、その道路の中心線から原則として左右に２ｍずつ後退した線が道路の境界線とみなされ、将来、建築物等の建替え等を行う場合にはその境界線まで後退して道路敷として提供しなければならない宅地をいうものと解されている。そうすると、本件町道は２項道路に指定されておらず、本件土地のうちにはセットバックを要する宅地に該当する部分は存しないのであるから、請求人ら及び原処分庁の主張はいずれも採用できない。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平180007
裁決年月日: 平成19年5月16日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、甲土地の評価に当たり、甲土地の通路である乙通路は２ｍ以上の幅員があるとして、甲土地は建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限度の間口距離の要件（以下「接道義務」という。）を満たしている旨主張する。しかしながら、乙通路は、丙土地及び甲土地に接する通路であるため、建築基準法第43条第１項の規定によりその幅員は４ｍを要するところ、乙通路の幅員は2.63ｍであることから、甲土地は接道義務を満たしていない宅地と認められる。したがって、原処分庁が甲土地が接道義務を満たさない宅地であることを考慮せず、財産評価基本通達20−２に基づき評価しなかったことは相当とは認められない。（平19. 5.16 沖裁（諸）平18-7）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平180067
裁決年月日: 平成19年4月23日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、本件各宅地は、本件東側道路より平均で1.2ｍ程度高い位置にあるものの、本件東側道路に接する本件各宅地以外の宅地も本件東側道路より高い位置にあり、本件各宅地だけが、その付近にある宅地に比較して著しく高低差があるとまではいえないから、利用価値が著しく低下している宅地には該当しない旨主張する。しかしながら、本件各宅地は、周辺の宅地と比して、本件東側道路より約1.2ｍ高い土地であり、また、本件各宅地のみが、この高低差のために車両の進入ができないことに加えて、本件東側道路の幅員及び路面状況にも差が認められることなどの本件各宅地の事情を総合勘案すると、本件各宅地は、この付近にある他の宅地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下した土地であると認められる。（平19. 4.23 関裁（諸）平18-67）

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支部名: 仙台
裁決番号: 平180007
裁決年月日: 平成18年12月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（以下「本件土地」という。）は、接面する路線の路面より高い位置にあるとして、利用価値低下を理由に評価減10％を考慮すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地が接面している路線は東から西方向への緩やかな下り坂になっており、当該路線に接面している土地については、本件土地と同様に西側部分に路面との高低差がみられ、このような形状は、当該路線に接面している土地に共通しているものであることから、当該路線の路線価は、当該路線の路面と土地との高低差を反映しているものと認められる。本件土地は、本件土地が接面している路線の路面とは高低差があるものの、路線に接面している他の土地についても同様の高低差がみられ、その高低差も本件土地固有のものではなく他の土地に比べて著しいものでないと認められ、また、他の土地と同様の制限を受けることから、本件土地の利用価値は、本件土地が接面している他の土地の利用状況からみても著しく低下しているとは認められない。したがって、請求人らの主張には理由がない。（平18.12. 8 仙裁（諸）平18-7）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平180039
裁決年月日: 平成18年12月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №72・565ページ

要旨

○ 財産評価基本通達24-4（以下「本件通達」という。）でいうその地域とは、利用状況、環境等がおおむね同一と認められるある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものであり、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制など公法上の規制等、④道路、⑤鉄道及び公園など、土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、判断すべきものである。そうすると、本件通達でいう標準的な地積を導くための評価宅地の属する「その地域」は、原処分庁が主張するように、都市計画法第８条第１項第１号に規定する用途地域のみをもって判断するものではなく、また、本件通達でいう標準的な地積は、請求人らが主張するように、本件各土地からの距離のみをもって、第一種住居地域の平均的な広さである200㎡とすべきものではない。本件各土地の属する本件地域のおける宅地は、評価時点において、主として倉庫、事務所等の敷地として利用され、その利用区分ごとの地積の平均は、約2,000㎡程度であることなどからすれば、本件各土地(各約800㎡)は、広大地にはあたらず、本件通達の適用はない。（平18.12. 8 大裁（諸）平18-39）

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平180022ほか 1件
裁決年月日: 平成18年10月10日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、正面の間口距離と裏面の間口距離の差異が僅少であるから、調整を行う必要はないと主張するが、正面の間口距離と裏面の間口距離とに差異がある場合は、整形な土地に比べ裏路線価の及ぼす影響が全く同じとはいえないので、請求人の主張のとおり、裏面の間口距離を正面の間口距離で除した割合で二方路線影響加算率を調整すべきである。（平18.10.10 名裁（諸）平18-22）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170020
裁決年月日: 平成18年6月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、無道路地に囲繞地通行権が内蔵されているといっても隣地所有者との関係等により建築基準法に規定する接道義務を満たす道路の確保及びその通路を路線価に基づく価格で取得できる保証がないことから、財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）20−２《無道路地の評価》に定める方式（以下「通路開設方式」という。）に基づく評価額は、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価を適正に表示するものではない旨主張する。しかしながら、無道路地を解消し一般的な宅地として利用するためには、前面の土地を買収する方法、又は公道への取付道路を開設する方法があるが、無道路地はその所有権の属性として囲繞地通行権を内蔵しているため、無道路地の評価に当たっては、囲繞地に通路が開設され袋地（旗竿状の画地）となったことを想定して、その通路開設費用相当額を控除することが最も現実的であることからすれば、通路開設方式が合理的であると認められるのであり、また、時価の算定に当たり考慮すべき事情は、相続税法第22条に規定する時価が客観的交換価値であるために客観的に認められるものであることが必要であるが、隣地所有者との関係等は、個別的な事情で主観的な事情と認められることから時価の算定に当たり考慮すべき事情には当たらない。したがって、請求人の主張には理由がない。（平18. 6.30 沖裁（諸）平17-20）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170019
裁決年月日: 平成18年6月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の時価については、請求人らの不動産鑑定士による鑑定評価額によるべきであるが、仮に財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）を適用して時価を算定する場合には、評価通達24−４《広大地の評価》を適用すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達24−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、その土地に都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地として相当規模の負担が必要と認められるものをいうのであって、広大地の評価は、戸建住宅分譲用地として開発され道路等の潰れ地が生じる土地を前提としていることから、戸建住宅分譲用地として開発できない市街化調整区域内の土地については、評価通達24−４の適用はないと取り扱われている。この取扱いは相当であるから、本件土地については、評価通達24−４は適用することができない。（平18. 6.27 沖裁（諸）平17-19）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170017
裁決年月日: 平成18年5月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №71・533ページ

要旨

○ 財産評価基本通達20−２は、無道路地から利用路線まで最小限度の通路を開設するものとした場合に要する通路開設費用により無道路地の評価額を補正する旨定めているものの、評価対象地と利用路線との間に第三者の家屋が存する場合は当該家屋を含んだ通路を開設通路とすることは現実的ではないと解するのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170017
裁決年月日: 平成18年5月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №71・533ページ

要旨

○ 原処分庁は、評価対象地は、①自治会の建物及びその敷地として使用され既に開発を了しており、②隣接地と比較しても著しく広大な地積とは認められないから、広大地補正の適用は認められない旨主張する。しかしながら、開発を了しているか否かについては、評価対象地がその地域の土地の標準的な使用に供されているかどうかで判断し、また、著しく広大な地積とは、近隣の標準的な宅地の地積を基に判定するものとされているところ、①評価対象地は、自治会の集会所敷地として利用されているものの、当該地域の標準的な使用は戸建住宅地と認められ、半分以上が空閑地となっていることからすれば標準的な使用に供されているとはいえないので開発を了しているとは言い難いこと及び②評価対象地は、標準的な宅地の5倍程度の地積を有し、また、戸建住宅地とするには都市計画法第4条第14号に規定する道路の負担が必要と認められることからすれば、広大地に該当すると認めるのが相当である。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170017
裁決年月日: 平成18年5月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集 №71・533ページ

要旨

○ 原処分庁は、評価対象地は近傍宅地の利用状況と比較して利用価値が著しく低下しているとは認められない旨主張する。しかしながら、普通住宅地区にある宅地で、忌みによりその取引金額に影響を受けると認められるもののように、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価して差し支えない旨取り扱われており、また、宅地比準方式によって評価する農地についても同様に取り扱うこととされており、これらの取扱いは相当と認められるところ、評価対象地は造成後においても三方が墓地に囲まれており、当該取扱いに該当すると認められるから、原処分庁の主張には理由がない。（平18. 5. 8 沖裁（諸）平17-17）

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支部名: 東京
裁決番号: 平170163
裁決年月日: 平成18年4月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地は、広大地の判定基準である①財産評価基本通達22-2に定める大規模工業用地に該当しないこと、②容積率が100％未満でマンション等の敷地に適さないこと、③その地域における標準的な宅地に比して著しく地積が広大な土地であること、④開発行為を行うとした場合において、公共公益的施設用地である道路等の負担が必要となる土地であること等のすべてに該当するから、広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地は、路地状部分を有する土地を組み合わせることによって、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要とせず、標準的な地積の宅地に分割できること、②当該分割は、都市計画法等の法令に反していないこと、③当該分割は、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要とせず、本件土地のすべてを宅地として有効に利用することが可能であるから、道路を設置する土地利用に比して経済合理性があること、④本件土地を含む周辺地域の開発において、路地状部分を有する土地を組み合わせた戸建分譲は、一般的に行われていること等からすれば、本件土地は、広大地に該当するとは認められない。（平18. 4.27 東裁（諸）平17-163）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平170012
裁決年月日: 平成18年3月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件乙土地は、横断歩道橋及び歩行者自転車用柵（ガードレール）により前面車道との連続性が失われており、接面道路の歩道幅員が狭いことから、セットバックの手法に準じた評価方法によって評価すべきである旨主張するが、本件乙土地の接面道路は、建築基準法第４２条第２項に規定する道路には当たらないから、セットバックを必要とする宅地の評価をすることはできず、セットバックの手法に準じた評価方法を適用すべきとの主張は、独自のものであり認めることはできない。しかしながら、本件乙土地は、横断歩道橋が設置されていることにより、車両進入の障害となっていること及び有効歩道幅員が狭いことから、著しい利用制限をその全面積に受けているものと認められるので、１０％の減額をして評価することが相当である。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平170012
裁決年月日: 平成18年3月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件甲土地は、国税局長が路線価図により普通住宅地区と定めている地域に所在するから、財産評価基本通達に定める広大地の評価により標準化補正をして評価すべきである旨主張する。しかしながら、広大地の評価の適用要件は、財産評価基本通達に定められており、その地域の標準的使用によって現に宅地として有効利用されている建築物の敷地などについては、評価に当たって公共公益的施設用地となる部分の地積を考慮する必要がないから、その地域の標準的な地積に比して著しく広大な宅地であっても広大地には該当しないものと解される。本件甲土地の所在する地域は、準工業地域内の大規模店舗、事務所、ファミリーレストラン、複合商業施設等が連たんする地域であり、現に本件甲土地は、ホームセンターの店舗の敷地として、その地域の標準的使用によって建築物の敷地として有効利用されているから、財産評価基本通達の広大地の評価を適用することはできない。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平170012
裁決年月日: 平成18年3月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件甲土地は、接面道路に対して１．５ｍ〜２．６ｍ高い位置にあり、評価に当たって、避難安全上の階段・スロープの設置費用及びそのつぶれ地を加味する必要があるから、１０％の減額が可能である旨主張する。しかしながら、この高低差は、本件甲土地の全体に生じているものではなく店舗の敷地部分に限られており、本件甲土地は、店舗の床面を国道の高さに合わせたことにより店舗の敷地としての利用価値が高められており、付近の宅地の利用状況に比較して利用価値が低下していないから、本件甲土地の接面道路との高低差は、評価額を減額する要因とは認められない。（平18.3.10仙裁（諸）平17-12）

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平170023
裁決年月日: 平成17年10月28日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、本件土地は公道には直接接していないが、国有地である法定外道路（幅員１．８ｍ）を通路として利用し、その通行には制限があるとは認められないとし、本件土地が建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離（幅員２ｍ）の要件（以下「接道義務」という。）を満たしていないことから、接道義務を満たすために必要な通路拡幅に相当する部分（幅員０．２ｍ）の価額を控除して本件土地を無道路地に準じて評価している。しかしながら、当該法定外道路は、道路法に規定する道路又は建築基準法に規定する道路ではないことから、本件土地に建物の建築をする場合には、公道までの距離から幅員２ｍ以上の通路を自己所有地に開設し、公道に直接接しなければならないものと認められる。したがって、本件土地は、無道路地として評価するのが相当である。（平17.10.28名裁（諸）平17-23）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平170042
裁決年月日: 平成17年9月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地が所在する地域に隣接する地価公示地として、一戸建て住宅地が選定されていることから、本件土地を開発する場合、一戸建て住宅の建設を想定し、本件土地の評価をするに当たって、広大地の評価を適用したとしても合理性に欠けることは全くない旨主張するが、財産評価基本通達２４−４は、評価対象地の経済的に最も合理的であると認められる開発行為がマンションを建築することを目的とする場合は広大地の評価が適用できない旨定めているから、土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等がその地域において通常であると認められる一団の土地について選定されるもの（地価公示法施行規則第２条）である地価公示地が一戸建て住宅地であることをもって、直ちに評価対象地の経済的に最も合理的な開発行為が戸建住宅分譲用地であると判断されるものではない。（平17.9.16東裁（諸）平17-42）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平170042
裁決年月日: 平成17年9月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件相続開始日後に本件土地を取得した譲受人が、同土地上にマンション等を建築したからといって、相続開始後の後発的な事象を、相続開始の時点に遡及して評価要素として反映させ、公共公益的施設用地の負担が必要ないとの判断をすべきではない旨主張するが、本件土地については、明らかにマンション適地と認められるところ、そのマンション適地であるとの判断の証左のひとつとして、本件土地の売却後のマンション建築という事実が掲げられるのであって、当該事実のみを本件相続開始日に遡及させてマンション適地と判断するものではないから、請求人の主張には理由がない。（平17.9.16東裁（諸）平17-42）

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支部名: 金沢
裁決番号: 平170002
裁決年月日: 平成17年8月4日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、財産評価基本通達２４−４〈広大地の評価〉の適用において、同人らが相続により取得した各土地（以下「本件各土地」という。）について開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要か否かは、①Ａ市開発指導基準が求める合理的な区画割及び②課税時期における開発行為後の各土地の処分可能性の２つの基準を基に判断すべきであるとし、原処分庁が主張する土地開発図の区画割では「処分が困難」であるのに対し、請求人らが主張する土地開発図の区画割を行うと「処分が容易」となり、同指導基準の目的にも合致するから公共公益的施設用地の負担が必要である旨主張する。しかしながら、本件各土地を公共公益的施設用地の負担のない区画割で開発行為を行うとした場合、①同指導基準及び運用では、１画地の地積を１３５平方メートル以上としており、区画割後の各土地の平均地積は、同指導基準が定める１画地の面積の基準をいずれも満たしているほか、これら平均地積は、本件各土地の所在地周辺における戸建住宅の居住用建物として利用されている宅地の標準的な地積と同程度となること、②本件各土地は、いずれも正面と裏面の路線に接していることから、区画割後の各土地は、正面又は裏面のいずれかの道路に接することとなること及び③同指導基準に定める道路、公園等の公共公益的施設用地の設置に関する基準に反しないことが認められる等の事実が認められる。これらのことからすると、本件各土地について開発行為を行うとした場合において、新たに公共公益的施設用地となる部分（道路）を設ける必要性は認められないから、請求人らの主張には理由がない。（平17.8.4金裁（諸）平17-2）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平170001
裁決年月日: 平成17年7月1日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 土地は、登記上の一筆を単位として正面路線価を判定し、その筆の利用状況を評価単位として評価すべきであるから、Ａ土地等は、利用区分ごとの評価単位別にみると正面路線価の設定されている県道には面していないので、無道路地であると主張する。しかしながら、財産評価基本通達２０−２は、無道路地とは道路に接しない宅地をいう旨定めているところ、本件私道は路線に含まれ、そして、本件私道に路線価を設定することは相当と認められることから、本件私道に面しているＡ土地等は、無道路地には該当しない。よって、請求人らの主張には理由がない。（平17.7.1沖裁（諸）平17-1）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平160284
裁決年月日: 平成17年6月21日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地は、容積率が１５０％の部分と同１００％の部分とがあるので、財産評価基本通達２０−５の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達２０−５の定めは、正面路線価の評定の基となる容積率より低い容積率の地域にわたる宅地の価額を正面路線価に基づいて評価するに当たり、その宅地が低い容積率の地域にわたることを減価調整する趣旨と認められるところ、本件土地の正面路線に面する宅地の大部分は容積率１００％の地域にあり、正面路線価は財産評価基本通達１４の定めにより容積率１００％を基に定められていると認められるから、本件土地は、財産評価基本通達２０−５の定めにより減価調整する宅地に当たらない。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平160284
裁決年月日: 平成17年6月21日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件宅地の価額の評価に当たっては、その最長部分の奥行距離に応じた奥行価格補正率によるべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達の定めにより宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正を行う場合においては、奥行距離が一様でない宅地の奥行距離は、その宅地の地積を間口距離で除するなどして求めた平均的な奥行距離によることが合理的であり、本件宅地の平均的な奥行距離は３５．７３ｍが相当と認められるから、奥行価格補正率は、当該奥行距離に応じた０．９６が相当である。（平17.6.21東裁（諸）平16-284）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平160042
裁決年月日: 平成17年1月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、物納財産である本件土地は、整形地としての効用を得られるように土地区画整理事業によって設計された土地であって、宅地としての利用に支障がないから、不整形地としての減額を行うべきではない旨主張する。しかしながら、相続税の課税価格の計算上、財産評価基本通達の定めにより財産を評価することは合理的であると解されており、また、相続税法第４３条第１項の規定からすれば、物納財産の収納価額を算定する場合においても同通達によることが相当であると認められるところ、同通達２０は不整形地の補正率を統一的に適用することで課税の公平、簡素化を図ったものと認められるから、同通達２０にいう不整形地に該当する本件土地について、同通達を適用して評価すべきであるとした原処分は適法である。（平17.1.27関裁（諸）平16-42）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平160042
裁決年月日: 平成17年1月27日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、本件土地は公共公益的施設用地の負担のない開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるから、本件土地を評価するにつき財産評価基本通達２４−４の定めを適用することはできない旨主張する。しかしながら、都市計画法に規定する開発許可を必要とする面積基準以上の土地については、周囲の状況等からみて明らかにマンション用地として適している土地等、開発行為を行うとした場合に明らかに潰れ地が生じない土地に該当する場合以外は、同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当と認められる。本件土地について開発行為を行うとした場合には開発許可が必要であり、本件土地は明らかに潰れ地が生じない土地には該当せず、また、請求人の主張する開発行為の方法も相当であることから、本件土地は同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当である。（平17.1.27関裁（諸）平16-42）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平160026
裁決年月日: 平成16年11月24日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件相続開始の時において、本件土地に付されていた抵当権に係る債務の債務者は、請求人の資金援助がなければ当該債務の弁済が不能の状態にあって、抵当権が実行されることが確実であり、求償権の行使も見込めないことから、本件土地の評価上、相続開始後に請求人が代位弁済した金額を控除すべきである旨主張する。しかしながら、本件相続開始の前後を通じ、債務者は当座取引を停止されることなく事業を継続しており、また、債務者に対して会社整理等の手続が行われた事実は認められず、さらに、債務者は当該債務を継続して弁済していた事実が認められる。そうすると、本件相続開始の時において、当該債務に係る債権者が債権を回収できないことが客観的に明らかであったということはできないから、債務者が弁済不能の状態であるために抵当権が実行されることが確実であったということはできない。したがって、求償権の行使の可否を考慮するまでもなく、本件土地の評価上控除すべき弁済不能額はないものというべきであるから、請求人が相続開始後に代位弁済した金額を控除すべき理由は認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平16.11.24関裁（諸）平16-26）

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支部名: 金沢
裁決番号: 平160006
裁決年月日: 平成16年11月11日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、請求人らが相続した地積が５３５㎡である本件土地は、次の理由により、「その地域における標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地に当たる旨主張する。① 「その地域」とは、財産評価基本通達１４−２に定める地区区分により厳密に線引きされるものではなく、町や校区などの言葉で表現されるある程度の周辺一帯の広い範囲を指すものである。② 「標準的な宅地の地積」とは、「その地域」に小さな戸建住宅用地が数多く見受けられること、また、相続開始日以前の１０年間の開発状況をみると居住地域化が進行していることから、標準的な戸建住宅用地の地積、つまり、Ｋ市開発指導基準における最低区割の地積の１５０㎡程度である。しかしながら、地積が５３５㎡である本件土地は、相続開始日における利用状況に基づいて判断すると、次の理由により、「その地域における標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大であると認められず、広大地に当たらない。① 「その地域」とは、広大地には財産評価基本通達１４−２の地区区分ごとの奥行距離に応じて定められた奥行価格補正率に代えて、単に、有効宅地化率が適用されることから、奥行価格補正率の適用区分である地区と解するのが相当であるところ、本件土地は同通達１４−２に定める中小工場地区に所在すると認められることから、本件土地の所在地周辺の中小工場地区と定められたひとまとまりの地域であるとするのが相当である。② 「標準的な宅地の地積」とは、「その地域」において同様な利用形態である宅地の地積に基づいて判断するのが相当であるところ、「その地域」における中小の工場、事務所等として利用されている宅地の地積は、その多くが４００㎡から７００㎡の範囲にあり、その中でも５００㎡台の地積のものが最も多くを占め、かつ当該地域に存する基準地の地積も６１１㎡であることが認められる。したがって、請求人の主張は採用できない。（平16.11.11金裁（諸）平16-6）

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支部名: 金沢
裁決番号: 平160005
裁決年月日: 平成16年11月9日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らが相続した甲土地について、原処分庁は、当該土地は広大地に当たり、①「Ｋ市開発指導基準の運用」に基づいて原処分庁が作成した土地開発図により公共公益的施設用地となる部分の地積は有効な宅地面積が最大となる経済的に最も合理的なものであること、②請求人らが主張する公共公益的施設用地となる部分の地積は必要最小限ではないことから、請求人らが「Ｋ市開発指導基準」に基づいて作成した土地開発図は経済的合理性があるとはいえない旨主張する。しかしながら、①土地の価額を評価するに当たっては、明文化されている「Ｋ市開発指導基準」に従った開発行為を前提として、公共公益的施設用地となる部分の地積を算定する必要があるところ、原処分庁が作成した土地開発図には、同指導基準に定める施設が設けられておらず、算定した公共公益的施設用地となる部分の地積は相当とは認められないこと、及び少なくとも同指導基準に反したものではないこと、②当審判所において、請求人らが作成した土地開発図について、精通者の意見等を参考に検討したところ、特に経済的に不合理な点は認められないことから、原処分庁の主張は採用できない。他方、請求人は、請求人らが相続した乙土地について、当該土地における「その地域」には、小さな戸建住宅用地が数多く見受けられること及び相続開始日以前の１０年間の土地開発において居住地域化が進行しており、①「その地域」における「標準的な宅地の地積」とは、標準的な戸建住宅用地の地積、つまり、Ｋ市開発指導基準における最低区割の地積であり、乙土地は著しく地積が広大な土地であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められることから、乙土地は広大地に当たる旨主張する。しかしながら、乙土地について、著しく地積が広大であると認められるものの、「標準的な宅地の地積」で区画変更すると、いずれの区画も既に設置されている道路に面することとなり、新たな公共公益的施設用地の負担が必要とは認められず、乙土地は広大地に当たらないことから、請求人の主張は採用できない。したがって、原処分はその一部を取り消すのが相当である。（平16.11.9金裁（諸）平16-5）

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平160010
裁決年月日: 平成16年9月28日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、本件宅地は公共公益的施設用地の負担のない開発行為を行うことが経済的に最も合理的であるから、本件宅地を評価するにつき財産評価基本通達２４−４の定めを適用することはできない旨主張する。しかしながら、都市計画法に規定する開発許可を必要とする面積基準以上の土地については、周囲の状況等からみて明らかにマンション用地として適している土地等、開発行為を行うとした場合に明らかに潰れ地が生じない土地に該当する場合以外は、同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当と認められる。本件宅地について開発行為を行うとした場合には開発許可が必要であり、本件宅地は明らかに潰れ地が生じない土地には該当せず、また、請求人らの主張する開発行為の方法も相当であることから、本件宅地は同通達２４−４の定めを適用して評価することが相当である。（平16.9.28関裁（諸）平16-10）

同一裁決

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支部名: 金沢
裁決番号: 平160001ほか 1件
裁決年月日: 平成16年7月7日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件宅地の背後にがけ地が迫っていること及び廃虚と化している建物に隣接していることから、評価上、何らかのしんしゃく配慮が必要である旨主張する。当審判所の調査によれば、普通商業・併用住宅地区内に所在する本件宅地の周辺地の利用状況は、温泉旅館、商店、住宅、駐車場等の敷地として利用されており、また、廃虚と化した建造物の近隣においても同様の利用状況であることが認められる。そして、本件宅地等は、その全体を一体として数台の大型バスが駐車できる規模の駐車場の敷地として利用されている。これらの状況からすると、本件宅地等の背後にがけ地が迫っていたとしても、また、廃虚と化した建造物に隣接していたとしても、本件宅地等の利用価値は、同一路線にある他の宅地に比較して著しく低下しているとは認められない。なお、公示地が本件宅地等の近隣に所在しており、本件宅地等と同様の状況の下で公示価格が判定されていると認められる。したがって、請求人の主張には理由がない。（平16.7.7金裁（諸）平16-1）

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支部名: 東京
裁決番号: 平150323
裁決年月日: 平成16年6月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件宅地の建ぺい率及び容積率と各地価公示地のそれらを比較するなどして、本件宅地が有効利用されているとはいえないから、本件宅地の評価に当たっては、財産評価基本通達２４−４の適用を認めるべきである旨主張する。しかしながら、本件宅地と各地価公示地をみると、街路条件、交通・接近条件、環境条件及び行政的条件を異にすることから、本件宅地と各地価公示地との比較をもって本件宅地が有効利用されていないということはできず、そもそも財産評価基本通達２４−４に定める広大地とは、①その属する地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であること、②経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であると認められること及び③大規模工場用地に該当しないことの３つの要件すべてを充たす宅地であるところ、本件宅地の街路条件、交通・接近条件、環境条件、行政的条件等の地域要因を総合勘案すると、本件宅地の経済的に最も合理的である開発行為は、共同住宅の敷地として一体利用することであると認められる。そうすると、本件宅地を共同住宅の敷地として一体利用する場合には、公共公益的施設用地の負担は必要ないと認められるから、本件宅地の評価に当たっては、財産評価基本通達２４−４の適用はないので、請求人らの主張には理由がない。（平16.6.8東裁（諸）平15-323）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平150207
裁決年月日: 平成16年3月5日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集No.67・606ページ

要旨

○ 請求人らは、本件土地は近隣の標準的な土地に対し著しく広大な土地であるから、本件土地の更地価額には財産評価基本通達２４−４に定める広大地補正がなされるべきである旨主張する。しかしながら、評価基本通達２４−４に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地で都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地であり、既に開発行為を了している土地は標準的な地積に比して著しく広大であっても広大地に該当しないところ、本件土地は既に建物の敷地として利用されていることから、広大地補正をすることはできない。（平16.3.5東裁（諸）平15-207）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平150141
裁決年月日: 平成16年1月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、Ａ土地を１画地として評価する場合には、Ａ土地に帯状部分があるので不整形地補正率を適用すべきである旨主張するが、当該帯状部分はＢ土地の上にある共同住宅の敷地の一部と認められる。そうするとＡ土地は整形地であることから、不整形地の評価をする必要はない。（平16.1.8東裁（諸）平15-141）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平150141
裁決年月日: 平成16年1月8日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、Ｆ土地及びＧ土地について、広大地の評価をすべきである旨主張するが、Ｆ土地及びＧ土地はともに三方の路線に接しており、Ｆ土地及びＧ土地の中に道路を設置するまでもなく整形地に区画割りすることが十分に可能であることから、有効宅地として利用できない道路等の潰れ地を想定し、当該潰れ地を除いて評価する必要があるとは認められない。なお、Ｇ土地の南側の道路は幅員１．２ｍであり、接道義務を満たしていないから、当該路線に係る路線価をＧ土地の評価に採用することは合理的でない。したがって、Ｇ土地は、二方路線による評価が相当である。（平16.1.8東裁（諸）平15-141）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平150095
裁決年月日: 平成15年11月4日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 鉄道沿線の土地について、①評価計算に採用された路線価が電車走行による振動及び騒音の要因を斟酌して評定されていないこと、②鉄道沿線から２０ｍ範囲内では電車走行による騒音及び振動が環境省の騒音対策における指針である６０デシベルを超えていること、③同地区に存する分譲地における分譲価額に開差が１０％を超える取引事例が存在することからして、資産評価企画官情報による著しく利用価値の低下している宅地として、鉄道から２０ｍの範囲内の部分について、その相続税評価額から１０％を減額するのが相当である。（平15.11.4東裁（諸）平15-95）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平140121
裁決年月日: 平成15年6月20日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、評価すべき宅地の価額を、県道沿い以外の倍率を適用し、評価基本通達２４−４に基づき、広大地の補正を行い、更に、この宅地の県道への出入通路を除いて不整形地の補正を行った上で、間口狭小の補正を行って算定しているところ、この宅地が県道に接面しているにもかかわらず、県道沿い以外の倍率を適用することの根拠が必ずしも明らかでなく、また、この宅地が所在する地域の標準的な使用画地の面積は１，２００㎡程度の農家住宅用地又は事業所用地が相当と認められ、この評価すべき宅地の面積が約１，５００㎡であることからすると、この宅地は、上記通達の定める「その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地」とはいい難く、更に、不整形地補正を行うについて、出入通路を除いて判定する理由も明らかでなく、原処分庁の採用した評価方法は、全体として合理性を欠くものといわざるを得ない。一方、請求人らの主張する評価方法は、この宅地の一部を畑として評価したこと以外には、その評価手法自体、評価基本通達に従ったものであり、直ちに、これを不合理であると認定することはできない。(平15.06.20.関裁(諸)平14-121)

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平140101
裁決年月日: 平成15年5月21日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集No.65・703ページ

要旨

○ 審査請求人らは相続により取得した土地について、相続税の計算上、道路に接していない土地等（以下「無道路地」という。）として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、請求人も自認するとおり、位置指定道路（建築基準法第４２条《道路の定義》第１項第５号に規定する土地を建築物の敷地として利用するため、道路法及び都市計画法等によらないで築造する一定の基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの）に間口４．２ｍの長さで接しており、位置指定道路の敷地所有者は、その位置指定道路について所有権の移転、抵当権の設定・移転のほかは、一般の交通を阻害するような方法で私権を行使できないのであるから、財産評価基本通達に定める無道路地に該当しないことは明らかである。したがって、審査請求人らの更正の請求に対して原処分庁が更正すべき理由がないとして行った本件通知処分は適法である。(平15.05.21.関裁(諸)平14-101)

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支部名: 東京
裁決番号: 平140229
裁決年月日: 平成15年4月9日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地は広大な土地であるから、近隣の標準的な敷地面積に調和させながら宅地としての再開発を行う必要があり、本件土地利用計画図のとおり６区画に分割し、ガス、上下水道等の設備を設けるなど宅地造成して初めて有効に活用できる宅地になるのであるから、本件土地の価額は、造成後の有効宅地面積を基に、つまり、各区画ごとに画地調整を行って算出した額から実額造成費用を控除した額とすべきある旨主張する。しかしながら、請求人が主張する土地の価額算出方法は、財産評価基本通達に定める路線価及び各種の補正率を使って計算する一方、財産評価基本通達に定めのない区画ごとの評価及び業者見積りの実額造成費用を控除するという一貫性のない方法であり、本件土地の適正な時価を表しているとは認められないから、請求人の主張する評価方法を採用することができない。(平15.04.09.東裁(諸)平14-229)

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平140026
裁決年月日: 平成15年3月25日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、不整形地の評価に当たり、平成４年３月３日付資産評価企画官情報第１号（以下「本件情報」という。）を財産評価基本通達とみなして本件更正処分を行ったことは不当である旨主張する。しかしながら、本件情報による減価補正の方法は、不整形地である評価対象地に対応する整形地を想定して、当該想定整形地に占める想定整形地と評価対象地との地積の差の割合を基に、評価対象地が所在する地区区分及び評価対象地の地積の大小に応じて減価補正する率を求めるといもので、減価補正の方法としては、評価上勘案すべき不整形地の程度、その地域の最有効使用、標準的な画地という要素が考慮されており、合理的な減価補正の一基準であると認めることができる。もっとも、請求人らは、必ずしも本件情報の取扱いによらなければならないというものではなく、他に合理的な減価補正の方法があればそれによることができることはいうまでもないが、請求人らは、本件情報のかげ地割合に相当する率をそのまま減価率とするもので、これは、財産評価基本通達及び本件情報を正解しない方法であり、合理性を有するものとは認めることができない。(平15.03.25.仙裁(諸)平14-26)

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平140221
裁決年月日: 平成15年3月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、被相続人が居住の用に供していた建物の敷地である土地及び請求人が代表者である法人が所有する共同住宅の敷地である土地は、それぞれの土地が広大であるから、近隣の敷地面積に調和させながら宅地として再開発する必要があり、当該土地の価額は、区画ごとに画地調整を行った価額から再開発に係る造成費用を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、相続開始日現在、土地は、既に有効利用されており、再開発の必要性は認められないのであるから、財産評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情があると認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.東裁(諸)平14-221)

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平140221
裁決年月日: 平成15年3月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、過少宅地で市場性がない等事情がある土地は、当該土地の相続税評価額を３０％減額して評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該土地は、建物の建築に制限を受ける土地ではなく、また、請求人は、当該土地に隣接する土地を本件相続により取得しており、この隣接土地は契約期間終了後に無償返還することを約した土地であることも考え合わせると、宅地として有効利用が図れない土地であるとも認められない。さらに、財産評価基本通達２０は、不整形地の価額は、同通達１５の定めにより計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額により評価する旨、財産評価基本通達２０−３は、間口が狭小な宅地については「間口狭小補正率表」、奥行が長大な宅地については「奥行長大補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する旨、それぞれ定めており、これらの補正率は、通常規模の画地と比較した場合の利用価値の低下を宅地の評価に織り込む趣旨で計数化されたものと解される。そうすると、請求人が主張するように土地の地積が過少であり、利用価値が低下するとしても、評価基本通達の補正率表に定める補正率において、考慮し得るものと認められる。したがって、評価基本通達を適用して評価することに特に不都合と認められる特段の事情があるとは認められず、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平15.03.25.東裁(諸)平14-221)

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支部名: 福岡
裁決番号: 平140020
裁決年月日: 平成15年3月13日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件各土地の評価に当たっては、本件各土地が同和地区に所在しており、環境は劣悪、道路は狭小で、かつ、価格は他の地区の同条件の土地と比較して低価格であるので、昭和４５年２月１０日付官総２−６「同和問題について」（以下「本件長官通達」という。）の趣旨を適用して評価額を算出すべきである旨主張するが、本件長官通達は、同和問題についての考え方を示したものであるところ、本件各土地の地価事情及び居住環境等は、既に固定資産税評価額及び倍率に織り込まれていることから、原処分庁が倍率方式により評価した本件各土地の価額は適法であると認められる。(平15.03.13.福裁(諸)平14-20)

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平140006
裁決年月日: 平成15年1月22日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、宅地以外の土地を宅地に比準して評価する以上、宅地造成費控除後の土地は宅地とみなすべきであるから、造成後の宅地にがけ地部分が生ずるときには、がけ地補正を適用すべきであると主張する。しかしながら、本件土地の近隣の宅地は、一帯が緩やかな傾斜地となっているものの、傾斜地部分を有する宅地はほかになく、ほとんどの宅地が傾斜地を平たんにして建物の敷地としており、そして、本件土地の傾斜地部分にかかる宅地造成工事の見積価格は、垂直な擁壁を設置する工事に係るもので、がけ地部分（傾斜地部分）が生ずるものではないことから、請求人らの主張は採用できない。(平15.01.22.沖裁(諸)平14-6)

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平140014
裁決年月日: 平成14年12月18日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地が東側、西側及び北側の三方の路線に接しているところ、東側路線において、本件土地と道路面とは１ｍ以上の段差があり、かつ現実に利用しておらず、利便性の面で何ら寄与していないから、東側路線の影響を加算すべきでない旨主張するが、東側路線は道路として使用されており、東側路線と接面しない本件土地と同様な画地を想定し、これを本件土地と比較する場合には、土地の価格形成に与える個別的要因は明らかに本件土地の方が勝るものと認められ、接面する東側路線が本件土地の価額に与える影響は、それを無視しうるほどに著しく低いものと認めることはできないことから、請求人らの主張は採用できない。(平14.12.18.仙裁(諸)平14-14)

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平130160
裁決年月日: 平成14年2月25日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件農地の地積は広大であるから、評価基本通達２４−４の定めを適用して広大地として評価すべきである旨主張し、一方、原処分庁は、本件農地がその所在する地域における標準的な土地の地積に比して著しく広大な土地とは認められない旨主張する。しかしながら、本件農地の地積は２５２７．９３平方メートルであり、本件農地の存する同一用途地域内において標準的な宅地の地積を有すると認められる地価公示法の規定に基づき公示された標準地の地積は１５０平方メートルであり、本件農地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地と認められる。そうすると、本件農地は、市の宅地開発指導要綱によれば、本件農地を宅地開発する場合には、公共公益的施設用地の負担が必要とされていることから評価基本通達２４−４に定める広大地に該当する。したがって、原処分庁の主張には理由がない。（平14. 2.25東裁（諸）平13-160）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平130015ほか 2件
裁決年月日: 平成13年12月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、原処分庁が平成８年分の贈与税の課税に当たり不整形な宅地の価額を資産評価企画官情報の取扱いにより評価したのは、通達化（平成１１年１月１日以後に相続又は贈与により取得した財産の評価に適用）された当該情報を遡及して適用したものであるから、租税法律主義及び信義誠実の原則に反する旨主張する。しかしながら、当該通達を遡及して適用した事実はなく、また、不整形な宅地の評価に当たり必ずしも当該情報の取扱いによらなければならないものではなく、他に合理的な評価方法があればそれにより評価することができるのであり、更に、請求人の主張する評価方法が合理的であるとはいえないから、請求人の主張は当を得てないといわざるを得ない。（平13.12.25仙裁（諸）平13-15）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平130005
裁決年月日: 平成13年10月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、建築基準法第４７条《壁面線による建築制限》による土地のセットバックを受ける部分の土地の評価については、建築物が建築できず附帯的利用しかできないので、建築基準法第４２条《道路の定義》第２項に規定する将来道路の敷地として提供する土地部分と同様に、更地価額の３０％の価額を控除した価額を評価額とすべきであると主張する。しかしながら、建築物は建築できないとしても、さく、垣の敷地又は庭等としての利用は可能であるから、宅地に便益を与え、一体として宅地の効用が発揮される土地と認められ、更にセットバックを受ける部分の土地の面積については、容積率及び建ぺい率の算定をする場合の敷地面積にも算入される。そうすると、セットバックを受ける部分の土地の評価については、建築基準法第４２条第２項に規定する将来道路の敷地として提供する土地部分とは同一視することはできず、宅地としての効用が発揮される土地と認められ、更に評価減をしなければならない特別の理由も認められないので、請求人の主張は採用できない。（平13.10.25沖裁（諸）平13-5）

同一裁決

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支部名: 沖縄
裁決番号: 平130005
裁決年月日: 平成13年10月25日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、土地区画整理事業施行中の宅地の評価について、仮換地について造成工事が完了したものとしての価額の５％程度の評価減のしんしゃくでは、評価額に反映しているとはいえないと主張する。しかしながら、相続によって取得した財産が当該取得の時において取引の対象となっていることは極めてまれであり、当該財産の時価を的確に把握することは必ずしも容易でないこと、他方、相続税の課税においては統一的な方法によって財産の価額を算定する必要があることから、財産評価基本通達及び財産評価基準において、特定の財産を除きその時価の具体的な評価方法が定められているところ、一般的には、相続等により取得した財産の評価は、評価基本通達及び評価基準に定める評価方法によって行われていることが認められ、当該評価方法によって評価した財産の価額は、特段の事情のない限り相続税の課税の時における財産の時価と認めるのが相当と解されている。そうすると、評価基本通達２４−２によらないことが正当として是認されるような特別の事情もなく、また、仮換地について造成工事が完了したものとしての価額の５％を超えて更に評価減をしなければならないと認められる合理的理由及び算定資料の提出もないので、同通達を適用して評価することになり、請求人の主張は採用できない。（平13.10.25沖裁（諸）平13-5）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平130001
裁決年月日: 平成13年7月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件Ｂ土地の評価上、（１）規模が小さいこと、（２）三角地であること、（３）建築が困難であることを理由として合計９５％の減価補正率を適用すべきである旨主張するが、当審判所の調査の結果によれば、本件Ｂ土地の所在地域の土地評価に精通した不動産鑑定士は、本件Ｂ土地の形状からしても、通常１５％から２０％の減価率が相当である旨答述していること、また、土地価格比準表によると、標準宅地の画地条件での地積の劣る場合の最大減価率を１０％、三角地の場合の最大減価率を２５％としていることに照らすと、請求人らの減価率の算定及び適用根拠が明らかでなく、請求人ら独自の見解に基づく減価率とみるのが相当であることから、請求人の主張を採用することはできない。（平13. 7.16東裁（諸）平13-1）

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支部名: 仙台
裁決番号: 平120033
裁決年月日: 平成13年6月15日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
業種: 会社役員
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 新幹線の高架線の敷地に隣接し、かつ、元墓地である土地の価額の評価について、請求人は、新幹線の震動・騒音による１０％の評価減のほか、本件土地には第２次世界大戦中の空襲による死者の人骨が埋没しており土の入替えが必要であることから、更に５０％の評価減をすべきと主張し、原処分庁は、本件土地が現に宅地として使用されているから土の入替えによる評価減は認められないので、元墓地であることの評価減１０％と震動・騒音による評価減１０％を合わせた２０％の評価減とすべき旨主張する。しかしながら、本件土地は元墓地であったが昭和１９年４月に別地に改葬され、人骨が埋没していると認めるに足る証拠もないことから、元墓地であることによる１０％の評価減を行った原処分をあえて不相当とすべき理由はない。また、新幹線の高架線の敷地に隣接していることによる著しい利用価値の低下については、甚だしい震動及び騒音のほか、本件土地の付近は、主として住宅地として利用されており、高架線が地上約７メートルの高さにあることからすれば、日照及び眺望への影響が認められるので、震動及び騒音による１０％の評価減に加え、更に１０％の評価減を行うのが相当である。（平13．6．15仙裁（諸）平12−33）

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支部名: 東京
裁決番号: 平120151
裁決年月日: 平成13年5月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の価額の評価について、評基通に定める路線価方式及び倍率方式によりながらも、更に減額されるべきである旨主張する。しかしながら、評基通を適用して評価することには合理性があるのであって、本件土地の価額の評価に当たって評基通の各定めを適用したことに、特に不都合と認められる特段の事情があるとは認められないから、請求人らの主張には理由がない。（平13．5．10東裁（諸）平12−151）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平120017
裁決年月日: 平成13年3月13日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
業種: 同族会社関係者
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、原処分庁が不整形な宅地の価額を資産評価企画官情報の取扱いにより評価したのは租税法律主義及び信義誠実の原則に反する旨主張するが、必ずしも当該情報の取扱いによらなければならないものではなく、他に合理的な評価方法があればそれにより評価することができるのであり、更に、請求人の主張する評価方法が合理的であるとは言えないことから、請求人の主張には理由がない。（平13．3．13仙裁（諸）平12−17）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 平110041
裁決年月日: 平成11年11月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、地区区分が異なる路線に面する角地において、評基通16により側方加算額を算定するに当たり、側方路線が属する地区区分の加算率を適用すべきであると主張するが、角地は正面路線の地区に属していることから、正面路線の地区区分の加算率を適用すべきである。（平11.11.30大裁（諸）平11-41）

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支部名: 仙台
裁決番号: 平100021
裁決年月日: 平成11年3月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地及びその周辺一帯の地域は、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高く、また、急傾斜地であり、公示価格及び路線価の評定資料となっている固定資産税評価額の評定資料の鑑定評価書には、取引事例比較法及び収益還元法を基礎としている旨の記載はあるものの、亜炭鉱坑道跡存在の可能性等の社会的条件及び自然的事情を勘案した記載がないことから、公示価格及び路線価の評定においても、これらの事情は考慮されているとは認められず、本件土地の評価に当たっては、これらの事情は別途考慮して評価すべきである旨主張する。しかしながら、公示価格は、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格であり、近隣の売買実例価額及び近隣の賃料等の額等を総合勘案して評定されているものである。本件土地及びその周辺一帯の地域は、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高いこと及び急傾斜地であること等の事情は認められるが、これらの事情は、本件土地及びその周辺一帯の地域に共通するものと認められるから、近隣の土地等の売買価額の形成に当たって反映されているものであり、公示価格の評定においても、反映されているものである。また、路線価は、売買実例価額、公示価額及び精通者意見価格等を計算の基礎として評定されることから、公示価格と同様、これらの事情は、近隣の土地等の売買価額の形成に当たって反映されているものである。そうすると、亜炭鉱坑道跡存在の可能性が高いこと及び急傾斜地であること等の事情は、公示価格及び路線価のいずれにおいても考慮され評定されているものとするのが相当である。（平11. 3.30仙裁（諸）平10-21）、（平11. 3.30仙裁（諸）平10-22）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平100074
裁決年月日: 平成11年3月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の付近に、暴力団事務所等及びパチンコ店があることを理由として、財産評価基本通達の定めに基づき算定された本件土地の評価額は過大である旨主張するが、相続財産の価額の算定における路線価は、地価公示価格等に基づき評定されており、その路線価を基に算定した価額は、特段の事情のない限り相続税の課税価格の計算においてその財産の時価と認められ、また、請求人の主張する暴力団事務所等及びパチンコ店は、本件土地に係る平成７年分の路線価が評定された基準日において既に存在しており、この地価公示価格や精通者から収集した土地の価額は、請求人の主張する事情を反映しているものと判断される。（平11. 3.18名裁（諸）平10-74）

同一裁決

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支部名: 仙台
裁決番号: 平090048
裁決年月日: 平成10年4月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地の地積は狭小で、立地条件及び有効利用の観点から個別的な要因があることから、本件土地の評価に当たっては、本件土地にビルを建築した場合の本件建築費積算資料及び本件収益試算資料に基づき算定した本件減価率により評価額を算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、近隣の平均的な地積からみて著しく狭あいなものとは認められず、また、本件土地が狭あいであるとして本件建築費積算資料及び本件収益試算資料に基づいて算定した本件減価率にも、それを合理的であるとする理由が認められないことからすると、本件減価率を適用して算定した評価額が本件土地の客観的な交換価値を示したものとはいえない。（平10. 4.16仙裁（諸）平 9-48）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平090032
裁決年月日: 平成9年12月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、甚だしく高低差のある土地については、著しく利用価値が低下している土地に該当し、自用地と評価した額から１０パーセントに相当する額を控除した価額により評価すべきである旨主張するが、当該土地の近隣の土地についても同様な高低差がみられ、当該土地のみの形状でないから、当該土地に接する路線価に反映されているものと認められ、請求人の主張には理由がない。（平 9.12.18名裁（諸）平 9-32）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平090057
裁決年月日: 平成9年11月10日
裁決結果: 棄却
争点番号: 400802023
争点: 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/3各影響要因に基づく加減
事例集登載頁: 裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件敷地は接道義務規定の要件を充足せず、合法的に建物を建てることのできない土地であるにもかかわらず、このような評価額を減額する規定のない評価基本通達により本件敷地を評価することには合理性がない旨主張するが、原処分庁は、本件土地の評価において、本件敷地が不整形地であるため評基通２０の(1)の定めによる不整形地としての補正を行った上、さらに、本件敷地は無道路地ではないものの、接道義務規定を充足していないため無道路地と同様に建築制限を受けることを考慮して、無道路地の評価に準じてその減価相当額をしんしゃくしており、当審判所の調査によっても、これが合理的でないとする理由は認められないので、原処分庁が評価基本通達によりした本件土地の評価は相当である。（平 9.11.10東裁（諸）平 9-57）

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