裁決要旨 7貸家建付地
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060213
- 裁決年月日
- 令和7年5月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人は、相続財産である建物（本件建物）及び土地（本件土地）について、本件建物の賃貸借契約の解除後も新たな賃借人を探す意思があり、いつでも稼働し得るようメンテナンス等を行っていたのであるから、本件建物及び本件土地は、「貸家」及び「貸家建付地」として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物は、相続開始日において現に賃貸されていなかったことから、財産評価基本通達にいう「貸家」に該当せず、また、本件土地は、本件建物の敷地の用に供されてはいるが、本件建物が貸家に該当しないことから、貸家建付地に該当しない。（令7. 5.20 東裁（諸）令6-213）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した賃貸マンションの空室（本件空室）について、不動産業者を介して入居者を募集しており、相続開始日においてたまたま空室であったからといって、賃貸されている各独立部分に該当しないと認定することはできないから、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》(2)の注２の「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当し、同通達26に定める「賃貸割合」の計算上、賃貸されている各独立部分に含めて計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件空室の相続開始日前後の空室期間は約１年３か月に及んでおり、また空室の賃貸借契約が相続開始日前に終了した後も引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在したにもかかわらず賃貸借終了から近接した時期に新たな賃貸借契約が締結されなかったことについての合理的な理由が存在したなどといった事情もうかがわれない。したがって、本件空室については、相続開始日前後の賃貸状況等に照らし実質的にみて課税時期である相続開始日に賃貸されていたと同視し得るとはいえないから、本件空室は、同通達26に定める「賃貸割合」の計算上、課税時期において賃貸されている各独立部分に該当しない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令060033
- 裁決年月日
- 令和6年9月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続により取得した家屋及びその敷地（本件家屋及び本件土地）について、被相続人が取締役を務めていた法人（本件法人）に対して本件家屋の一部を貸付けており、本件法人の経営悪化に伴い被相続人は賃料を免除し、相続開始日時点では賃料の授受はなかったが、本件法人が本件家屋を賃借し、使用収益していたことに変わりはなく、賃貸借契約も終了していないことから、財産評価基本通達（評価通達）93《貸家の評価》及び同26《貸家建付地の評価》に規定する貸家及び貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価通達にいう貸家とは、現に賃貸借契約の目的となっている家屋をいうものと解されるところ、賃料の支払い状況等からすると、被相続人は、相続開始日において、本件家屋について本件法人に対して賃貸していたとは認められず、現に賃貸借契約の目的となっている家屋に該当しないことから、本件家屋及び本件土地について貸家及び貸家建付地として評価することはできない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令050090
- 裁決年月日
- 令和6年4月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続財産である家屋（貸家）及びその敷地（貸家建付地）について、不動産賃貸業の用に供している共同住宅については、課税時期においてその各独立部分の一部に空室（本件各空室）があったとしても、その全てが課税時期において賃貸されている各独立部分に該当するものとして、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》及び同93《貸家の評価》に定める賃貸割合を１として計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件各空室の相続開始日前後の空室期間は、最も短いものでも３か月と24日に及んでおり、本件各空室は賃貸借契約が相続開始日前に終了した後も引き続き賃貸される具体的な見込みが客観的に存在したにもかかわらず賃貸借契約終了から近接した時期に新たな賃貸借契約が締結されなかったことについて合理的な理由は存在しなかったといえる。したがって、本件各空室は、相続開始日前後の賃貸状況等に照らし実質的にみて相続開始日に賃貸されていたものと同視し得るものとはいえないから、本件各空室は、賃貸割合の計算上、課税時期において賃貸されている各独立部分に該当しない。（令6. 4. 8 東裁（諸）令5-90）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令040009
- 裁決年月日
- 令和4年9月20日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、被相続人及びその長女が共有する土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地は、長女の所有する共同住宅（本件共同住宅）の敷地であるところ、本件共同住宅は貸し付けられており、本件土地にはその借家人の敷地利用権が及ぶから、本件土地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件共同住宅の所有者は長女であり、本件共同住宅の賃貸人も長女であったことから、被相続人は借家人に対してその賃貸人としての義務を負う立場にはなく、また、本件土地が本件共同住宅の敷地として利用されていることの結果として受ける被相続人の利用上の制約は、本件土地が長女との共有であることからくるもののみであるから、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280069
- 裁決年月日
- 平成28年12月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、相続財産である賃貸用共同住宅（本件家屋）の敷地（本件土地）の評価について、本件家屋は、相続開始の約２年前の平成○年１月１日まで被相続人が持分を有し、同日に被相続人から請求人に持分譲渡されたところ、当該家屋のうち同日以前に被相続人が賃貸し、相続開始日まで賃貸借契約が継続していた居室（本件居室）に対応する部分については、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。本件居室については、その敷地利用権は使用借権ではなく所有権に基づくものであるから、本件居室の敷地利用権に対応する土地（被相続人が家屋の持分を有していた部分の、本件土地全体のうち被相続人が持分を有していた部分に限る。）については、貸家建付地として取り扱うのが相当である。（平28.12. 7 東裁（諸）平28-69）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平280069
- 裁決年月日
- 平成28年12月7日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№105
要旨
○ 請求人らは、相続財産である貸家３棟（本件１貸家、本件２貸家及び本件３貸家といい、これらを併せて本件各貸家という。）について、相続開始日において空室であった部分は、本件各貸家について改修工事が行われていたという事情を斟酌すれば、全て財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》（注）２の「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するから、同通達26に定める「賃貸割合」の算出に当たっては、当該空室部分も賃貸割合に含めて計算すべきである旨主張する。しかしながら、本件各貸家の賃貸状況についてみると、相続開始日において空室であった居室は、本件１貸家の９室、本件２貸家の６室、本件３貸家の３室の計18室であるが、このうち本件１貸家の１室を除き、本件相続開始日前後において、最短でも５か月を超えて空室状況にあったことが認められる。したがって、本件１貸家の１室を除く各居室については、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」には該当しない。（平28.12. 7 東裁（諸）平28-69）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平270024
- 裁決年月日
- 平成27年11月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》に定める賃貸割合の算出に当たり、各独立部分を有する家屋のうち課税時期において空室であった部分が、同通達26の(2)の(注)２に定める「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するか否かは、各独立部分の空室期間の長短のみで判断するのではなく、各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか等の事実関係から総合的に判断すべきであり、各独立部分のうち課税時期において空室であった部分（本件各独立部分）は、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったものと認められるもの」に該当する旨主張する。しかしながら、相続税法第22条《評価の原則》にいう時価とは、相続により財産を取得した日における当該財産の客観的な交換価値をいうものと解されることからすれば、各独立部分を有する家屋の全部又は一部が貸し付けられているかどうかについては、課税時期（相続開始日）における現況に基づいて判断するのが原則である。そして、同通達の(2)の(注)２に定める「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」とは、国税庁タックスアンサーが示す事実関係から、各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものをいうものと解するのが相当であるところ、本件各独立部分に係る本件相続開始日前後の空室期間は、最も短いものでも約３か月、長いものでは約１年10か月に及んでおり、国税庁タックスアンサーの③で示された期間（空室の期間が、課税時期前後の例えば１か月程度であるなど、一時的な期間であること）を大幅に上回っているのであって、社会通念に照らしても、これが一時的なものにすぎないとは認め難く、本件各独立部分の従前の賃貸状況等の事情を踏まえても、本件各独立部分が「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するとは認めることができない。（平27.11.11 大裁（諸）平27-24）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平260043
- 裁決年月日
- 平成27年2月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、財産評価基本通達《貸家建付地の評価》26に定める賃貸割合の算出に当たり、各独立部分を有する家屋のうち課税時期において空室であった部分が、同通達26の(2)の(注)２に定める「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するか否かは、課税時期前後の空室期間のみで判断するのではなく、いかなる状況下において空室期間が生じていたか等の諸事情を総合勘案して判断すべきであり、請求人が相続により取得した各貸家に空室が生じた場合の賃借人の募集状況等を国税庁ホームページの質疑応答事例に示された基準及び先行裁決に照らせば、当該各貸家の各独立部分のうち課税時期において空室であった部分（本件各独立部分）は、全て「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当する旨主張する。しかしながら、賃貸割合の算出上、各独立部分が貸し付けられているかどうかについては課税時期における現況に基づいて判断するのが原則であり、例外として課税時期において賃貸されている各独立部分には一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない旨定めているのであるから、賃貸されていなかった期間が一時的といえるかどうかについては、当該質疑応答事例が示す「空室の期間が、課税時期前後の１か月程度であるなど、一時的な期間であること」などの事実関係から、一時的に空室になっていたにすぎないと認められるものをいうと解するのが相当であるところ、本件各独立部分は、相続開始日から１年を経過してもいまだに賃貸されていない各独立部分が複数存在するほか、相続開始日後に賃貸された各独立部分についても相続開始日前後の空室期間は最短のものでも５か月を超える期間に及んでいるのであるから、本件各独立部分が「一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当すると認めることはできない。（平27. 2.17 大裁（諸）平26-43）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平250052
- 裁決年月日
- 平成26年4月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№95
要旨
○ 請求人らは、相続財産である貸家（本件各貸家）について、賃貸の意図をもって経常的に維持・管理を行い、賃借人の募集業務を継続して行っていることなどを理由に、相続開始日において現に賃貸されていない各独立部分（本件各独立部分）は、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》の（注）２に定める「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当するから、同通達に定める賃貸割合を100％として、本件各貸家及びその敷地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価とは、相続により財産を取得した日における客観的な交換価値をいうことからすれば、各独立部分を有する家屋の全部又は一部が貸し付けられているかどうかについては、課税時期の現況に基づいて判断するのが原則である。その上で、同通達26の（注）２が、例外として、賃貸割合の算出に当たり、賃貸されている各独立部分には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない旨定めているのである。本件各独立部分については、相続開始日の前後の空室期間は、最も長いもので８年間、最短のもので４か月を超える期間に及んでいることから、「課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるもの」に該当しない。したがって、同通達に定める賃貸割合を100％として、本件各独立部分及びその敷地を評価することはできない。（平26. 4.18 大裁（諸）平25-52）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平250013
- 裁決年月日
- 平成25年10月1日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№93
要旨
○ 請求人らは、①請求人Ａが被相続人の所有する土地（本件土地）を使用貸借により借り受け、②請求人Ａがその上に賃貸に供する目的で家屋（本件家屋）を建築して第三者に貸付け、③その後、請求人Ａから被相続人に本件家屋の持分が一部移転された状態で相続が開始したところ、請求人Ａが相続により取得した本件土地について、本件家屋に被相続人の持分が一部でもあれば、借家人の存在により本件土地の処分は制約されるから、本件家屋の持分にかかわらず、本件土地に及ぶ経済的効果は同一であるといえるので、その全体を財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》に基づき貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、本件家屋の敷地の用に供され、その共有持分に応じて利用されていたといえることからすると、被相続人と請求人Ａは、本件家屋の共有持分に応じて敷地利用権を有していたと認められる。そして、請求人Ａの共有持分に相当する敷地利用権は使用借権と認められるので、使用借権が付着している土地については、当該土地の上に存する建物について賃貸借関係が成立しているとしても、当該建物賃貸借は、敷地所有者との関係でみると、借地借家法の制限を受けることなく、建物の賃借人に土地の明け渡しを請求することができることから、本件土地のうち請求人Ａの本件家屋の共有持分に相当する部分については、貸家建付地ではなく、自用地として評価するのが相当である。（平25.10. 1 名裁（諸）平25-13）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平240009
- 裁決年月日
- 平成24年10月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、請求人Ａが、本件被相続人から本件土地を使用貸借により借り受け、その上に本件被相続人と共有で建物を有していたところ、請求人Ａは当該建物の持分割合と同一の持分割合で本件土地の共有持分を相続していることから、請求人Ａが取得した本件土地の持分の価額は全てを自用地としての価額とすべきであり、他方、当該建物と同一の持分割合で本件土地の共有持分を取得した請求人Ｂの当該共有持分の価額は全てを貸家建付地としての価額とすべきである旨主張する。しかしながら、民法第249条《共有物の使用》の規定のとおり、共有の対象は、その共有物の一部に限定されることはないのであるから、本件土地について自用地部分と貸家建付地部分とを明確に区別することはできず、貸家建付地としての制約は本件土地全体に及ぶものである。したがって、本件土地の評価に当たり、請求人Ａが取得した本件土地の共有持分を自用地とし、請求人Ｂが取得した本件土地の共有持分を貸家建付地とするなどという区別をすることはできない。（平24.10.30 名裁（諸）平24-9）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平240071
- 裁決年月日
- 平成24年10月10日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№89
要旨
○ 請求人らは、レンタカー事業のために貸し付けられていた本件各土地（本件貸家の敷地及び駐車場部分の敷地）の評価に当たり、賃借人はその事業目的のため本件各土地を一体として借り受けることが絶対条件だったから、本件各土地の全体を一体として貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件各土地が一体として利用されていることは、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価する（財産評価基本通達７《土地の評価上の区分》ただし書）か否かについての判断の基礎となるものではあっても、「貸家の敷地の用に供されている宅地」であるか否かについての判断の基礎となるものではない。そして、財産評価基本通達26《貸家建付地の評価》は、「貸家の敷地の用に供されている宅地」について定めたものであるところ、本件貸家と別個の賃貸借契約がされている駐車場部分の敷地は、利用状況からも「貸家の敷地の用に供されている宅地」部分がないことが明らかである。したがって、本件各土地のうち、本件貸家の敷地に当たる部分の土地については貸家建付地として評価すべきであるが、駐車場部分の敷地については貸家建付地として評価することはできない。（平24.10.10 東裁（諸）平24-71）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平230005ほか 2件
- 裁決年月日
- 平成23年9月5日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件Ｃ土地を評価するに当たり、同土地は相続開始日現在において更地であったが、その前後の使用状況から貸家建付地として評価するべきである旨主張する。しかしながら、本件Ｃ土地は、相続開始以前の約30年間にわたり被相続人が所有する貸家の敷地として使用された事実はないから、貸家建付地として評価することはできない。（平23. 9. 5 福裁（諸）平23-5）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220112
- 裁決年月日
- 平成22年11月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸用共同住宅の敷地と貸駐車場の用に供されている評価対象地について、当該賃貸用共同住宅の入居者以外の者に貸し付けられている当該貸駐車場の土地については自用地として、当該賃貸用共同住宅の敷地及び同住宅の入居者用の貸駐車場部分の土地については貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸駐車場は、通常、家屋を利用する範囲内で使用することが必要な部分とは認められないから、原則として、自用地と評価すべきであるが、駐車場の貸付の状況が貸家の賃貸借と一体となっていると認められるような場合には、全体を貸家建付地として評価することができるものと解するのが相当であるところ、本件の場合、当該賃貸共同住宅の入居者以外の駐車場利用者は近隣の居住者であり、当該貸駐車場は、当該賃貸共同住宅の入居者のための専用区画を特に確保していないことから、相続開始日において当該賃貸共同住宅の賃貸借と当該貸駐車場の賃貸借とが一体となって行われているとは認められない。（平22.11.24 東裁（諸）平22-112）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平210094
- 裁決年月日
- 平成22年3月25日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地に存する本件各調整池は、雨水流水対策として県の指導の下に設置されたものであるから、本件土地を利用する際には必要不可欠のものであり、本件各調整池の敷地を含めた本件土地全体を貸家建付地として評価すべきである旨主張する。これに対し、原処分庁は、本件各調整池が賃貸借されている事実が認められないことから、その敷地は自用地として評価すべきである旨主張するところ、①本件各調整池は、本件土地の開発行為を行うに当たり、県の指導により設置が義務付けられたものであって、本件土地の本件各調整池以外の部分を利用するため、必要不可欠な施設であること、②条例上罰則の定めはないものの、本件各調整池を取り壊し、転用することは事実上できないと認められること、③本件各調整池は、本件各貸倉庫の建設のための開発工事により設置され、本件各貸倉庫敷地としての利用が開始されるとともに、その機能が果たされてきていることからすれば、本件土地の一部である本件各調整池の敷地は本件各貸倉庫の敷地として一体で利用していたと認めるのが相当である。以上のことからすれば、本件各調整池の敷地を含め、本件土地は一団の土地として、本件各貸倉庫の敷地として利用されていたと認められるから、本件各調整池の敷地は、貸家建付地として評価するのが相当である。（平22. 3.25 関裁（諸）平21-94）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200062
- 裁決年月日
- 平成21年3月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件貸家のように、登記簿上一棟の建物である場合には、建物内部に構造上の各独立部分があっても、その一部分が賃貸された場合には、借地借家法の解釈上その借家人の権利は建物全体に及ぶと解されるから、本件貸家は、財産評価基本通達26にいう「各独立部分がある場合」に該当せず、賃貸割合に基づいて評価することはできない旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達26の算式の(2)の算式の注書は、「各独立部分」につき、建物の構成部分である隔壁、扉、階層等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるもの、すなわち構造上の独立性を有しているものと定めており、請求人が主張するように当該貸家の各戸ごとの処分が可能でない場合には「各独立部分がある場合」に該当しない旨を定めたものでないことは明らかであるし、実質的にみても、賃貸建物の各入居部分が構造上独立している場合には、個々の入居者の借家権はその居住部分に限って及ぶのであり、建物全体に及ぶとは解されないのであって、請求人の主張は前提を誤っている。確かに、貸家のうちの１戸でも入居者が退去に応じなければ、これを譲渡したとしても譲受人としてはその敷地をやはり自由に利用できないという点では、その経済的価値が低下することに変わりはないが、その低下する価値は、あくまで借家人の有する借家権の経済的価値に対応した立退料等を基に算出されるものであり、構造上独立している以上は、借家権が及ぶ範囲がその独立した居住部分に限定され、立退料等もこれを基に算出されるのであるから、この場合にも賃貸割合に従って評価するのが相当というべきであって、「各独立部分がある場合」に該当しないと解することはできない。（平21. 3.25 大裁（諸）平20−62）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平190025
- 裁決年月日
- 平成20年6月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、共同住宅及びその敷地の相続税評価額の算定に当たって、相続開始時点で共同住宅に一部空室があることから、当該空室及び当該空室に対応する敷地部分は、自用家屋及び自用地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、当該空室の課税時期における空室期間は、短いもので２か月、長いもので１年11か月ではあるが、請求人は、当該空室について速やかに所要の手当てを施した上で不動産業者に入居者募集の依頼を行っているほか、築25年の当該共同住宅について定期的に補修等を施すなど、経常的に賃貸に供する意図が認められる。なお、当該共同住宅の近隣周辺にはマンション等の共同住宅が林立していることからすると、空室が発生したからといって速やかに新入居者が決定するような状況ではなかったことが認められる。また、当該共同住宅の各部屋の間取りも全室すべてが統一されたものであり、各室に対応した駐車スペースも確保されるなど、その形状は共同住宅としてのものにほかならない。加えて、被相続人は、相続開始日まで継続して当該共同住宅を賃貸の用に供し、不動産収入を得ていたことは明らかである。以上のことを総合して判断すると、当該空室は一時的に空室となっていたにすぎないものであると認められ、当該共同住宅については、その全部について貸家及び貸家建付地として評価するのが相当である。（平20. 6.12 高裁（諸）平19-25）
- 支部名
- 沖縄
- 裁決番号
- 平190005
- 裁決年月日
- 平成20年5月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、貸家の目的に供されている宅地（以下「本件貸家建付地」という。）を財産評価基本通達（以下「評価通達」という。）26《貸家建付地の評価》に基づき評価することは、相続税法第22条《評価の原則》に規定する時価を適正に反映していないことから、請求人評価額（以下「鑑定評価額」という。）が時価である旨主張する。ところで、貸家建付地の価額を自用地としての価額から自用地としての価額にその宅地に係る借地権割合と貸家に係る借家権の割合との相乗積を乗じて計算した価額を控除した価額によって評価する趣旨は、借家人は、その賃借している建物の敷地に対して借地権を有しているわけではないが、借家した建物利用の範囲内でその敷地に対しても事実上の支配権を有していることが認められるため、例えば、敷地の所有者が、その借家人の支配権を消滅させる場合には、それなりの立退料の支払を要し、また、借家人が建物を賃借したままで土地を譲渡する場合には、譲受人は、その敷地利用に制約を受けることとなるので、通常の取引に比べ、譲渡価額が安くなるなど、その敷地の経済的価値が、これらの権利の目的となっていない自用地に比して低下することを考慮して、借家人の有する権利を控除しているものと解されており、この評価方法は、相続税法第22条の趣旨及び評価通達等の考え方に照らし合理性を有するものと認められる。なお、評価通達26に定める評価方法は、一般的に合理性を有するものと解されるところ、当該通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別な事情が存する場合、すなわち、評価通達により算定される土地等の評価額が客観的交換価値を上回る場合には、他の合理的な評価方法により時価を求めるべきものと解されている。この場合の評価通達により算定される土地等の評価額が客観的交換価値を上回っているといえるためには、これを下回る不動産鑑定評価が存在し、その鑑定評価が一応公正妥当な鑑定理論に従っているというのみでは足りず、同一の土地等について他の不動産鑑定評価があればそれとの比較において、また、周辺における公示価格や都道府県地価調査による基準地の標準価格の状況、近隣における取引事例等の諸事情に照らして、評価通達により算定された土地等の評価額が客観的交換価値を上回ることが明らかであると認められることを要するものと解されている。以上のことから、本件貸家建付地を評価通達26に基づき評価することは合理的であり、また評価通達により難い特別な事情は認められないことから、本件貸家建付地については、評価通達26により評価すべきであり、当該定めに基づいて評価した原処分庁評価額は相当と認められる。（平20. 5.21 沖裁（諸）平19-5）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160068
- 裁決年月日
- 平成17年5月17日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、被相続人の親族が貸家の敷地として使用していた相続財産である本件土地の評価について、本件土地の使用権限は使用借権ではなく、また、借家人には家屋使用の範囲でその敷地の利用権があり、敷地所有者はその借家人の敷地利用権の範囲でその所有権が制限され、さらに、借家の敷地は建物の取壊費用や立退料等により更地の時価より低額となるから、本件土地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、財産評価基本通達２６にいう貸家建付地とは、土地の所有者がその土地上に所有する建物を賃貸している場合をいうものと解されるから、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。なお、借家人の敷地利用権は、建物所有者の敷地利用権に従属しその範囲内での権能にすぎないと解されるから、この点に関する請求人の主張は採用できない。（平17.5.17関裁（諸）平16-68）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平160025
- 裁決年月日
- 平成17年3月23日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、内部に立体駐車場設備を備え付けた建物の敷地の評価に当たり、当該建物の賃貸借契約の中心は立体駐車場設備部分の賃貸借であり、建物部分の賃貸借はそれに付随するものにすぎず、当該賃貸借契約は建物の賃貸借ととらえることはできないから、借地借家法の適用はなく、当該敷地について貸家建付地と評価することはできない旨主張する。しかしながら、上記建物賃貸借契約の契約書には賃貸借物件の表示として建物部分が明示されている上、建物部分は自動車及び立体駐車場設備を格納し、これらを風雨、熱射、塵などから保護するものであること、管理人が常駐している管理室が存することにかんがみれば、建物部分の賃貸借を付随的なものとみることはできない。このように、上記建物賃貸借契約に建物の賃貸借の面が併存する以上、これに借地借家法の適用を否定する理由はないから、上記敷地は貸家建付地と評価すべきである。（平17.3.23広裁（諸）平16-25）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平160053
- 裁決年月日
- 平成17年3月17日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、貸家建付地として評価すべき本件家屋の敷地の範囲について、本件家屋の１階床面積を建ぺい率で割り返した地積によるべきである旨主張する。しかしながら、借地借家法の適用に関する建物の敷地の範囲は、実際の土地の利用状況等に応じて考慮することが相当であるから、本件家屋の敷地は、直接本件家屋の敷地として利用されている部分の地積と、共用駐車場の地積のうち、直接本件家屋の敷地として利用されている土地の地積に対応する部分の地積との合計地積とすることが合理的である。（平17.3.17関裁（諸）平16-53）
- 支部名
- 高松
- 裁決番号
- 平150001
- 裁決年月日
- 平成15年7月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、その上に長女の夫名義の建物を建ち、同人の家族が居住していること及び固定資産税は同人の家族が支払っていることから、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地については、本件被相続人と長女の家族との間において賃貸借契約の締結及び地代の授受もないのであるから、この宅地の使用権は使用貸借に基づくものと認めるのが相当である。また、請求人は、長女の家族がこの宅地の固定資産税を支払っている旨主張するが、民法第５９５条第１項では使用貸借の場合「借主は借用物の通常の必要費を負担す」と規定しており、固定資産税はこの規定でいう通常の必要費に該当すると認めるのが相当であるから、固定資産税を支払っていることをもってこの宅地の使用権が使用貸借契約に基づくものでないと解することはできない。したがって、この宅地の使用権は使用貸借契約に基づくものと認められ、貸家建付地として評価することはできない。（平15.7.1高裁（諸）平15-1）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140083
- 裁決年月日
- 平成15年6月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.65・622ページ
要旨
○ 請求人らは、相続開始時において、既に本件賃貸借契約が結ばれていることから、本件土地が貸家建付地に該当する旨主張する。しかしながら、本件賃貸借契約は、本件建物が完成し、事業者の店舗が開店した時から、請求人の持分に係る本件建物を賃貸するという停止条件付契約であるところ、本件相続開始時において、本件建物は完成しておらず、店舗は開店もしていないのであるから、本件賃貸借契約が締結されていたとしても、本件土地に、事業者の支配権が及んでいるものとは認められない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。また、請求人は、本件土地の評価を租税特別措置法通達６９の３−２に準じて行うべきである旨主張する。しかしながら、租税特別措置法第６９条の３は、生活基盤の維持、個人事業者等の事業継承を図ることを目的として、相続財産の経済的な価値には関係なく、特に相続税の課税価格の軽減を図る優遇措置を認めたものであり、租税特別措置法通達６９の３−２は、その適用に当たり、相続開始時において建築中である建物敷地が、事業の用に供されているか否かの判断基準を示したものであって、相続財産の一般的な評価方法を定めたものではないから、事業用に供されているか否かの判断と関係のない本件土地の評価に当たり、当該措置法通達を準用することはできない。(平15.06.06.大裁(諸)平14-83)
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平130087
- 裁決年月日
- 平成14年6月14日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地は、高圧線下地であり、本件土地の３１．４％に建築制限があることから、本件土地全体の自用地価額から１００分の３０の割合で減額をするのが相当である旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、本件土地上の特別高圧架空電線路の最下垂時の位置は地上から約４０．５メートルの高さにあり、この高さから離隔距離３．７５ｍを差し引いた高さまでの範囲ならば、家屋の構造、用途等に制限は受けるものの建造物の築造も可能である。したがって、本件土地のうち特別高圧架空電線路下の建築制限のある土地の面積及び利用が制限されると認められる三角地以外の土地には、その立地条件、隣接地、土地の面積、形状、土地の出入り口等の状況等を総合的に判断しても、利用価値の低下が生じているとは認められないから、原処分庁が本件土地の自用地価額から特別高圧架空電線路下の建築制限のある土地の面積及び利用が制限されると認められる三角地の自用地価額に１００分の３０の区分地上権に準ずる地役権の割合を乗じて計算した価額を控除して本件土地を評価したことは相当と認められる。（平14. 6.14名裁（諸）平13-87）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平120078
- 裁決年月日
- 平成13年1月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件建物の全部を貸家として評価すべきであるから、本件土地もその全部について貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件建物の空室部分は借家権の目的となっている部屋と認められないことから、本件建物全部を貸家として評価することはできず、したがって、本件相続開始日現在において本件建物が現に貸付けの用に供されていなかった部分に対応する部分（２４部屋のうち１４部屋）については、その価額の算定上考慮すべき借家人の事実上の支配権は存在せず、また、他に当該敷地部分の価額の算定上考慮すべき事情も認められないことから、本件相続開始日現在で本件建物が現に賃貸の用に供せられていた部分に対応する部分のみ貸家建付地として評価し、その余の部分は自用地として評価するのが相当である。（平13．1．31関裁（諸）平12−78）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平110066
- 裁決年月日
- 平成11年12月20日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、請求人が相続によって取得した貸店舗の敷地とその店舗の来客用駐車場に利用されている一団の土地について、店舗と駐車場の賃貸借契約がそれぞれ別個に締結されていることから、貸店舗の敷地部分のみを評基通26に定める貸家建付地として評価し、駐車場部分の土地を雑種地として評価した。請求人は、駐車場の賃貸借契約は形式的なもので、駐車場は貸店舗の賃借権に付随して一体として利用されていたのであるから、一団の土地全体を貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、被相続人と賃借人は、本件相続の開始日において、貸店舗について公正証書に基づいて賃貸借しているところ、同公正証書によって賃貸借されている土地の部分（すなわち借家権の目的となっている土地の部分）は特定できないが、①貸店舗の賃貸借と来客用駐車場の賃貸借はそれぞれ別個に継続され、②同公正証書に係る貸店舗と賃貸借期間の始期を同じくする覚書に基づいて来客用駐車場の賃貸借を更新していることから、貸店舗の賃貸借の対象となっている土地の部分は、貸店舗の敷地に限られるものと認められる。したがって、来客用駐車場は、駐車場等の土地の賃貸借に基づいて賃貸借されていることから、賃借権の目的となっている雑種地として評価するのが相当である。（平11.12.20東裁（諸）平11-66）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平100186
- 裁決年月日
- 平成11年6月21日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件建物の貸借は実質的には賃料と立退料とを相殺している有償の貸借であるから、本件建物の敷地である本件宅地については、貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、①本件和解条項にはその旨の記載はないこと、②他に本件明渡猶予期間中の貸借が有料であること並びに借家人が本件建物を明け渡す際に立退料の支払を要すること及びその金額について定めた証拠も認められないこと更に③貸主は借家人が建物を明け渡す場合に常に立退料の支払をしなければならないわけではないことからすれば、賃料と立退料とが相殺されているとは認められず、むしろ、本件和解に至る経緯及び本件和解条項によれば、本件明渡猶予期間は、本件被相続人の本件建物の明渡請求が起こり、その解決方法として本件建物の明渡しを一時猶予する趣旨で裁判上の和解によって約定されたものである。そして、本件和解条項によれば、借家人は本件明渡猶予期間は本件建物を無償で使用できるとされており、本件明渡猶予期間中の貸借は無償使用と認められるので、本件建物には借家法又は借地借家法に基づく建物の賃借人が有する権利、すなわち、借家権はないといわざるを得ないから、本件宅地は貸家建付地には当たらない。（平11. 6.21東裁（諸）平10-186）、（平11. 6.21東裁（諸）平10-187）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100028
- 裁決年月日
- 平成10年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した貸家の用に供していた土地について、建物の共有者の各人の権利等が土地全体に及ぶから、貸家建付地と自用地（使用貸借部分）とに区別して評価することは相当ではなく、土地全体について貸家建付地として評価すべきである旨主張するが、本件建物は、被相続人と請求人らの共有であるから、共有者の敷地利用権も本件建物の持分割合に応じて有することとなり、本件土地の評価に当たっても建物の持分割合に応じて評価することは相当である。ところで、請求人らは、本件土地を使用貸借によって借り受けているものであり、敷地利用権の価額は零であるから、請求人らの持分割合の部分については、自用地としての価額から控除すべき敷地利用権はない。（平10.11.17名裁（諸）平10-28）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平100028
- 裁決年月日
- 平成10年11月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、相続により取得した貸家（被相続人及び請求人らの共有建物）の用に供していた土地の評価は、その使用貸借に係る部分（貸家のうち、請求人らの共有持分に対応する土地部分）についても貸家建付地として自用地価額から借家人の土地使用権相当額を控除して算定すべきである旨主張するが、使用貸借により建物所有を目的として土地を借り受けた場合の建物所有者の土地使用権は権利性の薄弱なもので経済的価値を有せず、借家人の土地使用権は、建物所有者の土地使用権に従属しその範囲内での権能にすぎない。したがって使用貸借により貸し付けた土地の価額については、自用地としての価額から控除すべき土地使用権の価額はないものとして算定するのが相当と認められる。（平10.11.17名裁（諸）平10-28）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平090256
- 裁決年月日
- 平成10年6月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、本件相続開始日においては、本件寮は建築中ではあるが、本件被相続人及びＡ社の間に本件賃貸借契約が締結されており、Ａ社の本件寮に対する利用権を通じての本件寮の敷地に対する支配権が存在していたのであり、その実質に着目して貸家建付地として評価すべきであり、また、過去の裁決事例からみても本件寮の敷地は貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸家建付地とは原則として、(1)賃貸人の所有する完成した建物が現実に存在していること、(2)賃借人がその建物の引渡しを受けて現実に入居していることあるいは契約上の賃貸借の開始期日が到来していること及び(3)通常の賃料に相当する金銭の授受があることあるいはその権利義務が発生していること等の要件をすべて具備する建物の敷地をいうものと解することができるところ、本件相続開始日において、これらの要件を具備していない本件寮の敷地は、貸家建付地として評価することはできず、また、請求人らが引用する裁決事例は、本件寮の敷地の場合と事実関係を異にするなどしており、当該裁決事例をもって本件寮の敷地が貸家建付地に当たるということはできない。（平10. 6.30東裁（諸）平 9-256）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080043
- 裁決年月日
- 平成8年12月20日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 本件土地は、その上に存する建物等とともに中古車販売センターに賃貸し、事務所敷地及び中古車展示場敷地として利用されている土地であるが、請求人は、本件土地は、建物の賃貸の目的に供された宅地であるから、そのすべてを貸家建付地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、事務所敷地が宅地、中古車展示場敷地が雑種地の２つの地目からなる一団の土地であり、その利用状況は、中古車展示場敷地に中古車を展示して販売し、それに附帯する事務を遂行するため建物を利用していると認めるのが相当であるから、本件土地の評価上の主たる地目は、中古車展示場敷地の地目である雑種地と認められる。したがって、本件土地を貸家建付地として評価することはできない。（平 8.12.20大裁 (諸) 平 8-43）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平080003
- 裁決年月日
- 平成8年8月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 400802027
- 争点
- 8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/7貸家建付地
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件土地のように繁華街にある貸家建付地には、一・二階部分と三・四階部分の価値に当然に差があり、階層ごとに比率をつけて評価することが実体に則しているから、路線価に基づいて貸家建付地である本件土地を評価するのであれば評基通２７−２の区分地上権の立体利用阻害率を準用して、建設省の併存住宅に対する階層別指数Ｃ群による効用比率、又は、本件土地の鑑定評価に記載された効用比率によって評価すべきである旨主張する。しかしながら、貸家建付地の評価方法としては、評基通２６が制定されている以上、通達全体の整合性を無視してまで評基通２７−２を準用することはできず、また、評基通２７−２は、平成４年１月１日以後の相続により取得した財産の評価に適用されるものであって、相続開始が、平成３年４月２日である本件には、適用の余地がない。（平 8. 8.28大裁 (諸) 平 8-3）
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