裁決要旨 9その他

裁決要旨 9その他

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支部名
東京
裁決番号
令060033
裁決年月日
令和6年9月17日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した各宅地（本件各宅地）について、①宅地が面している道路との間に高低差があること及び宅地の敷地内に高低差があること、②自治体が発行する水害ハザードマップの浸水が予想される区域内に所在していること又は③ごみ集積所に隣接していることから、宅地の利用価値が著しく低下しており、国税庁ホームページ掲載のタックスアンサー（よくある税の質問）「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）に該当するため、宅地の価額の10％相当額を控除した価額により評価すべき旨主張する。しかしながら、上記の①ないし③の事情は、付近にある宅地に共通する事情であり、付近にある宅地と比較検討してもなお、宅地の取引価額に影響を与えると認められる事情があるとはいえない。したがって、本件各宅地について、その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下しているとはいえないことから、本件取扱いにより減額して評価することはできない。（令6. 9.17 東裁（諸）令6-33）

支部名
大阪
裁決番号
令050059
裁決年月日
令和6年6月21日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、開発行為を行うとした場合に、本件土地の東側の道路から開発道路を設置する（請求人主張開発方法）のが合理的であること及び請求人主張開発方法は、原処分庁が主張する路地状部分を有する宅地を組み合わせた宅地開発（路地状開発）よりも、景観が優れており、宅地面積にもゆとりがあるため、各区画を高い価格で販売することが可能であり、経済的に合理性があることから公共公益施設用地の負担が必要と認められるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地における路地状開発は、広大地通達に定める「その地域」の「標準的な宅地の地積」に分割できるものであり、関係法令の定めに反するものとは認められず、容積率及び建蔽率の計算上も有利である。また、本件土地に係る「その地域」では、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていることも考慮すると、本件土地については、路地状開発を行うことが合理的である。したがって、本件土地は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に、その開発区域内に道路等の開設が必要な宅地であるとはいえず、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないことから、広大地通達に従って減額の補正をすべき広大地には該当しない。（令6. 6.21 大裁（諸）令5-59）

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支部名
名古屋
裁決番号
令050034
裁決年月日
令和6年6月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の評価に際し、県建築基準法関係例規集によれば、前面道路によって形成される角度が内角120度を超える場合には角地とされないところ、本件土地の北東側に接する路線（本件北東路線）と北側に接する路線（本件北路線）によって形成される角度の内角が124度であることから、本件北東路線及び本件北路線は、屈折した一路線とみて画地調整等をするべきである旨主張する。しかしながら、本件北東路線と本件北路線は異なる路線であること、また、本件土地と各路線との位置関係を鑑みれば、利用間口が大きくなって出入りの便が良くなるほか、採光、通風にも有利になることからすれば、本件北東路線と本件北路線とを一路線とみることは相当でなく、上記各路線を二路線とみて、画地調整等を行うのが相当である。（令6. 6.20 名裁（諸）令5-34）

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支部名
大阪
裁決番号
令050036
裁決年月日
令和6年3月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集No.134

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）は、市街化調整区域のうち都市計画法第34条第12号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域（12号区域）に所在しており、宅地の分割分譲が可能であって、分割分譲に伴う減価が発生する土地であるため、財産評価基本通達20-2《地積規模の大きな宅地の評価》（本件通達）に定める「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することができる旨主張する。しかしながら、本件通達に定める「地積規模の大きな宅地」は、「戸建住宅用地としての分割分譲が法的に可能であり、かつ、戸建住宅用地として利用されるのが標準的である地域に所在する宅地」の範囲をもって定めているところ、都市計画法第34条第12号に相当する開発行為としては、分家に伴う住宅、収用対象事業の施行による移転等による建築物、社寺仏閣、研究施設等の建築物の用に供するものが予定されているのであるから、同号の規定に基づく開発行為の対象となる宅地は、仮に宅地分譲に係る開発行為が可能な区域に所在していたとしても、本件通達が適用対象とする当該範囲に含むべきものではないとしたものと解するのが相当である。したがって、当該範囲に含まれるとする市街化調整区域のうち都市計画法第34条第10号及び第11号の各規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域に所在する宅地と当該範囲に含まれないとする12号区域に所在する宅地とで本件通達上異なる取扱いを定めていることは合理的なものであって、本件各土地を「地積規模の大きな宅地」に準じて評価することはできない。（令6. 3. 6 大裁（諸）令5-36）

支部名
金沢
裁決番号
令050002
裁決年月日
令和5年10月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）は、その面積が1,000㎡を超えるところ、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）の定める「その地域」における宅地の標準的な使用が戸建住宅の敷地であって、その「標準的な宅地の地積」は約150㎡であることから著しく地積が広大な宅地であり、同程度の規模の戸建住宅用として開発行為を行うとした場合には公共公益的施設用地の負担が必要となるから、広大地通達の定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、当審判所が認定した「その地域」では、宅地の標準的な使用が事務所等の敷地であって、その「標準的な宅地の地積」が500㎡ないし600㎡であることから、「著しく地積が広大な宅地」に該当するとまではいえない。また、本件土地は、南北に２分割することによって、道路を新設することなく「その地域」における「標準的な宅地の地積」（500㎡ないし600㎡）に区画割りすることが可能であるから、「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」に該当しない。したがって、本件土地は広大地通達の定める広大地に該当しない。（令5.10.16 金裁（諸）令5-2）

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支部名
関東信越
裁決番号
令040036
裁決年月日
令和5年5月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らが相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地の西側部分（本件西側部分）と東側部分（本件東側部分）とは異なる評価単位であるところ、原処分庁は、本件東側部分については、道路を開設し戸建分譲することが経済的に最も合理的であるため、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）の適用があるとする一方、請求人らは、本件西側部分及び本件東側部分のいずれの土地も、道路を開設し戸建分譲することが経済的に最も合理的であるため、広大地通達の適用がある旨それぞれ主張する。しかしながら、本件土地の存するその地域（本件地域）においては、開発許可を受けた開発行為に基づく戸建分譲の事例はないものの、開発許可を要しない戸建分譲の事例では、昭和45年11月以降新たに指定を受けた位置指定道路はなく、路地状敷地を含む区画に開発されていることなどからすると、路地状敷地を含む戸建分譲を行うことが一般的ではないとはいえず、また、本件西側部分及び本件東側部分は、路地状敷地を組み合わせることにより、いずれも本件地域における標準的な宅地の地積にそれぞれ分割できることから、本件西側部分及び本件東側部分のいずれについても広大地通達に定める「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当せず、本件西側部分及び本件東側部分については広大地通達の適用は認められない。（令5. 5.16 関裁（諸）令4-36）

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支部名
関東信越
裁決番号
令040009ほか 1件
裁決年月日
令和4年9月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
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要旨

○ 請求人らは、相続財産である土地（本件土地）の評価に当たり、本件土地が存する行政区における相続開始日の属する年度の専用住宅の開発許可事例からすると、本件土地を開発する場合には路地状開発ではなく位置指定道路を設けて開発することが合理的であるため、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地は、路地状開発をすることにより本件土地の属する「その地域」における標準的な宅地の地積の区画に分割でき、また、路地状開発の方が容積率及び建蔽率の計算上有利であるほか、本件土地周辺での路地状開発の事例もあり路地状開発が一般的でないとはいえないことなどからすると、本件土地を開発する場合には路地状開発を行うことが合理的と認められるため、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（令4. 9.20 関裁（諸）令4-9）

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支部名
関東信越
裁決番号
令030032
裁決年月日
令和4年5月18日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）について、原処分庁が、財産評価基本通達24－４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」、その地域における標準的な宅地の使用方法及びその標準的な宅地の地積に係る各判断を誤っており、請求人らが主張する標準的な宅地の地積を前提とすると、本件土地はその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地に該当し、また、その標準的な宅地の地積を前提とする請求人らが主張する開発想定（道路を開設するもの）に経済合理性があり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る本件通達に定める「その地域」は、建物の用途、過去10年間の開発状況及び都市計画マスタープランなどから、原処分庁が主張する地域とするのが相当であり、その地域における標準的な宅地の使用方法は戸建住宅の敷地であるから、それらを前提としたその地域の標準的な宅地の地積に比して本件土地の地積は著しく広大であると認められるものの、本件土地については、原処分庁が主張する路地状開発による開発想定に合理性が認められ、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当しない。（令4. 5.18 関裁（諸）令3-32）

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支部名
東京
裁決番号
令030059
裁決年月日
令和4年2月4日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、会社（本件会社）が所有している土地（本件土地）は、その地面が本件土地の接する路線（本件路線）の路面よりも低い位置にあり、本件土地は、「その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると認められる宅地」に該当するから、本件会社の１株当たりの純資産価額（相続税評価額によって計算した金額）（本件純資産価額）の計算上、国税庁ホームページのタックスアンサー「No.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」において示された10％減額して評価する取扱い（本件取扱い）を適用して、本件土地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地に隣接する土地（本件隣接地）は、本件路線のほぼ中央部に接しているところ、本件隣接地の地面も本件路線の路面よりも低い位置にあり、地面と本件路線の路面とに高低差があることは本件土地に固有のものではなく、本件土地と同一の路線価が付された一連の宅地に共通している地勢であるといえる。したがって、本件土地は、「その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの」に係る本件取扱いの対象にはならないから、本件純資産価額の計算上、本件土地について本件取扱いを適用して評価すべきではない。（令4. 2. 4 東裁（諸）令3-59）

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支部名
東京
裁決番号
令030059
裁決年月日
令和4年2月4日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、会社（本件会社）が所有している土地（本件土地）は、財産評価基本通達（平成28年４月６日付課評２－10ほかによる改正前のもの。評価通達）20－４《がけ地等を有する宅地の評価》に定める「がけ地等で通常の用途の供することができないと認められる部分を有する宅地」に該当するから、本件会社の１株当たりの純資産価額（相続税評価額によって計算した金額）（本件純資産価額）の計算上、がけ地補正率を適用して本件土地を評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件土地には、課税時期において、現に、本件土地を敷地として建物が存しており、本件土地に「がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分」があったとは認められないから、本件純資産価額の計算上、本件土地についてがけ地補正率を適用して評価すべきではない。（令4. 2. 4 東裁（諸）令3-59）

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支部名
東京
裁決番号
令030055
裁決年月日
令和4年2月1日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した宅地（本件宅地）は、①その付近にある宅地に比べて著しく高低差があること、②植樹帯及び横断歩道が存在することにより、国税庁ホームページのタックスアンサー「№4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」（本件取扱い）により評価すべきである旨主張する。しかしながら、一般的に宅地の取引価額に影響を与えるものとされている宅地の高低差等については、基本的には路線価の評定に反映され、路線価により評価する場合に原則として宅地の高低差等を個別にしんしゃくする必要はないと解される。そして、本件取扱いのうち、「道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合」とは、地勢を共通にする付近にある宅地に係る地盤面と道路面との高低差と、当該宅地に係るそれとを比較検討してもなお、後者に宅地の取引価額に影響を与えると認められる著しい高低差のある場合に限るのが相当であると解されるところ、①本件宅地の存する地域は、一帯が起伏のある地勢を前提とした宅地で構成されており、本件宅地の付近にある宅地に比べて著しく高低差のある場合に該当しない。また、本件取扱いのうち、「その取引金額に影響を受けると認められるもの」について、植樹帯及び横断歩道が存在するという事情を理由として、本件宅地の価額を減額して評価すべきであるかは、付近にある宅地に共通している事情と本件宅地の事情とを比較検討してもなお、後者に個別にしんしゃくすべき事情があるか否かによって検討すべきと解されるところ、②一般的に宅地の付近に植樹帯や横断歩道が存在することは、当該宅地の価額を減額し得る事情とはいえず、付近にある宅地の利用状況をみても、中高層マンション等が建ち並んでおり、本件宅地も同様に利用することが可能であると認められることから、植樹帯及び横断歩道の存在を前提にしても、本件宅地の利用価値を著しく低下させる事実は認められない。よって、本件宅地は、本件取扱いにより評価することはできない。（令4. 2. 1 東裁（諸）令3-55）

支部名
大阪
裁決番号
令030021
裁決年月日
令和3年12月10日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地が存する「その地域」の標準的な宅地の地積である100㎡から120㎡の10区画とするのが経済的に最も合理的な開発であり、当該開発行為を行うとした場合には、新たな道路の開設という公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２－46ほかによる改正前のもの）24－４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、形状及び公道との接道状況が本件土地と類似している隣接地は、開発区域内に道路を開設することなく、12区画で開発されており、本件土地を同様に開発すると想定した原処分庁主張の開発想定図に基づく開発は、建築基準法第43条《敷地等と道路との関係》第１項本文に規定する接道義務を満たし、本件土地が存する地方公共団体の開発許可基準も満たすものであり、経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であると認められず、広大地に該当しない。（令3.12.10 大裁（諸）令3-21）

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支部名
関東信越
裁決番号
令030001
裁決年月日
令和3年8月3日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№124

要旨

○ 原処分庁は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当するか否かの判定に当たり、①評価対象地（本件土地）は共同住宅の敷地として利用されており、現に有効利用されていること、②その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく地積が広大かについては、指標となる各自治体が定める開発許可を要する面積基準（開発許可面積基準）を満たすか否かにより判断すべきであること、③本件土地は、路地状開発をすることができ、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないことから、本件土地は広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、①その地域における標準的な宅地の使用は、戸建住宅の敷地としての利用であるから、本件土地は、現に宅地として有効利用されているとは認められないこと、②広大地の判定に当たり、開発許可面積基準を指標とすることに合理性はあるものの、当該基準を満たさないことをもって直ちに広大地に該当しないとすることはできないこと、また、③本件土地の経済的に最も合理的な使用は、道路を開設して戸建住宅の敷地とする開発を行うことであると認められることから、広大地に該当する。（令3. 8. 3 関裁（諸）令3-1）

支部名
大阪
裁決番号
令030001
裁決年月日
令和3年7月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
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要旨

○ 請求人らは、共同住宅の敷地として利用されている土地（本件土地）は、その属する地域（その地域）の標準的使用が戸建住宅の敷地であり、標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるため、開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２-46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達の趣旨は、開発行為に伴い潰れ地が生ずることを、当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的な事情であるとして評価額の減額補正を行うという点にあり、このような潰れ地が生ずることを伴うような開発行為の必要性、すなわち、既に開発行為を了しているか否かは、評価の対象となる宅地の現況によって判断するのが相当である。本件土地は、共同住宅の敷地として、潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるといえ、その地域における標準的使用が戸建住宅の敷地であるとして、あえて潰れ地が生ずるような開発行為を行うべき必要性は認められないから、広大地には該当しない。（令3. 7. 6 大裁（諸）令3-1）

支部名
大阪
裁決番号
令020055
裁決年月日
令和3年6月7日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
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要旨

○ 請求人らは、その地域の標準的使用及び最有効使用が戸建住宅の敷地で、開発を行うとすると公共公益的施設用地の負担が生じるような場合は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地については、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情等の特段の事情がない限り、当該マンション等の敷地として潰れ地を生じさせることなく一体利用している現状が経済的に最も合理的であるというべきであるから、請求人らが相続により取得した共同住宅の敷地として利用されている土地は、広大地には該当しない。（令3. 6. 7 大裁（諸）令2-55）

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支部名
大阪
裁決番号
令020042
裁決年月日
令和3年3月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
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要旨

○ 請求人らは、相続（本件相続）により取得した本件土地１、本件土地２及び本件土地３（本件各土地）と本件各土地の北側にある主要道との間に存する土地（本件隣接地等）については、本件相続の約20年前に、現在、請求人らが取締役及び同族株主である同族法人に対し、分筆前の土地の共有者であった被相続人及び請求人らから分筆後、売買（本件譲渡等）したものであり、①当該同族法人は、本件譲渡等の後、本件相続の開始日まで本件隣接地等を有効利用しており、本件隣接地等は、その面積からすると、宅地として通常の用途に供することができないとはいえないこと、②本件譲渡等の一部については、正常な時価による売買と認められること、③本件各土地全体からすると、本件土地１の西側の道路に接しており、無道路地ではないことから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）７−２《評価単位》(1)の注書に定める不合理な分割（不合理分割）には該当しないこと、そして、④不合理分割には売買は含まれず、同族関係者と同族法人との間の取引は含まれない旨主張し、本件各土地のみを１画地の宅地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、①本件隣接地等は帯状地又は不整形地であり、本件各土地が存する地域の標準的な宅地の面積に照らしても、本件隣接地等のみでは、有効な土地利用が図られないと認められること、②正常な時価による売買であることは、不合理分割に該当するか否かの判断を左右しないこと、③本件各土地が無道路地等となったこと、④不合理分割には、その趣旨から売買及び同族関係者と同族法人との間の取引も含まれることから、本件譲渡等は、不合理分割に該当するというべきであり、本件各土地と本件隣接地等とを合わせて、それぞれを１画地の宅地として評価するのが相当である。（令3. 3.22 大裁（諸）令2-42）

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支部名
大阪
裁決番号
令020042
裁決年月日
令和3年3月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した本件土地１、本件土地２及び本件土地３（本件各土地）について、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）の定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとかたまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地の存するする地域は、用途地域が準工業地域、高度地区が第四種高度地区に指定された地域であるのに対し、本件各土地の存する地域に隣接する地域は、用途地域が準住居地域、第一種住居地域（高度地区はいずれも第三種高度地区）及び工業地域（高度地区の指定なし）に指定された地域であり、本件各土地の存する準工業地域内においても、特別用途地区が指定されていることなどからすると、本件各土地の存する「その地域」は、本件各土地の存する準工業地域のうち特別用途地区を除いた地域（本件地域）であるとするのが相当である。そして、本件地域の標準的な宅地の地積は5,500㎡から6,000㎡（本件標準地積）と認められ、本件土地２及び本件土地３は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地に該当せず、本件土地１は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地ではあるものの、本件標準地積で区画割を行う際には公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、本件各土地は、いずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（令3. 3.22 大裁（諸）令2-42）

支部名
関東信越
裁決番号
令020017
裁決年月日
令和3年3月3日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した地積約1,000㎡の土地（本件１土地）及び地積約4,600㎡の土地（本件２土地）について、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」（請求人ら主張地域）における宅地の標準的な使用は戸建住宅の敷地で、その地積は約100㎡から120㎡であるから、いずれもそれに比して著しく地積が広大な宅地といえる上、都市計画法第４条《定義》第12項に規定する開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるため、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人ら主張地域には、河川、行政区域、公法上の規制等からみて利用状況、環境等が同一とは認められない地域が混在しており、本件通達に定める「その地域」は原処分庁が主張する「その地域」（原処分庁主張地域）が相当と認められる上、原処分庁主張地域における宅地の標準的使用は倉庫又は工場等の敷地で、その地積は約1,900㎡であるから、本件１土地はそれに比して著しく地積が広大であるとは認めらず、また、本件２土地はそれに比して著しく地積が広大ではあると認められるものの、土地の形状等からみて、上記開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるものではないから、いずれも本件通達に定める広大地に該当しない。（令3. 3. 3 関裁（諸）令2-17）

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支部名
沖縄
裁決番号
令010004
裁決年月日
令和2年3月17日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№118

要旨

○ 請求人らは、相続により取得したＡ土地及びＢ土地（本件各土地）について、いずれも財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、請求人らの主張する広大地通達に定める「その地域」は、交通量の多い幹線道路沿いの地域と当該道路沿いでない地域を一つの地域とし、また、用途地域、建蔽率及び容積率がいずれも異なる二つの地域を一つの地域としていることから、広大地通達の趣旨に照らして、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域と認めることはできない。そして、当審判所が認定した「その地域」（本件地域）における宅地の標準的な使用である駐車場を備えた商業施設の敷地５画地の平均地積は1,190㎡程度であることからすると、本件地域における「標準的な宅地の地積」は1,190㎡程度であると認められるから、Ｂ土地（1,190.61㎡）は広大地通達に定める標準的な地積に比して著しく地積が広大な土地とは認められず、また、本件地域に存する土地の経済的に最も合理的な使用は、幹線道路沿いの駐車場を備えた商業施設（いわゆるロードサイド店舗）の敷地としての使用であると認められ、Ａ土地（2213.77㎡）は、地積が大きく、駐車場を備えた商業施設の敷地として使用することが可能な土地であり、現に、相続前から駐車場を備えた商業施設の敷地として一体で使用されていることからすると、Ａ土地の経済的に最も合理的な使用は駐車場を備えた商業施設の敷地として一体で使用することであり、潰れ地が生じない場合に該当する。したがって、本件各土地はいずれも広大地通達に定める広大地に該当しない。（令2. 3.17 沖裁（諸）令元-4）

支部名
東京
裁決番号
令010067
裁決年月日
令和2年2月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した約1,200㎡の地積の土地（本件土地）について、①請求人らが主張する財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）に定める「その地域」（請求人ら主張地域）における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地で、その標準的地積は約130㎡であるから、本件土地は著しく地積が広大な宅地であり、また、②不動産鑑定士による調査では、戸建開発法による試算価格の方がマンション開発法による試算価格より高額となるからマンション適地に該当せず、広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①請求人ら主張地域には、交通量、振動・騒音等からみて環境等が同一と認められない地域が混入しており、広大地通達に定める「その地域」は原処分庁が主張する「その地域」（原処分庁主張地域）が相当と認められ、原処分庁主張地域にはマンションや事業用の建物が混在しており、事業用の建物の平均地積である約470㎡と比較すると本件土地は著しく広大な宅地であると認められるものの、②不動産鑑定士の調査によるマンション開発法の試算価格の算定過程には、隣地に類似性の高い売買事例があるにもかかわらず、遠方の販売単価の低い物件を類似事例として採用するなど不合理な点があり、本件土地は、原処分庁主張地域における過去10年間の開発状況、公法上の規制、公的施設・商業施設への接近性等からみて、マンション敷地として利用することが経済的に最も合理的であると認められるから、広大地通達に定める広大地には該当しない。（令2. 2. 5 東裁（諸）令元-67）

支部名
大阪
裁決番号
令010034
裁決年月日
令和2年1月23日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続開始の日において賃貸している２棟（東棟、西棟）の共同住宅（本件各建物）の敷地は、本件各建物の入居者が、その敷地内にある通路や設備を共用しており、それら設備等の分割工事を行わない限り、本件各建物がそれぞれ独立して貸家としての機能を果たせなくなることから、本件各建物の敷地全体が一体として利用されているものとして、その評価単位を１画地の宅地として評価すべきであるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付改正前のもの）24-４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各建物は、外観上、東棟と西棟を連結する部分はなく、構造上それぞれ独立した建物であると認められ、機能的にも被相続人と賃貸借契約をした個別の賃借人の居住の用に供されており、東棟と西棟がそれぞれ独立した共同住宅としての機能を有しているものと認められ、母屋と離れのように一体で機能している特段の事情も認めれらないことから、当該敷地の評価単位は、東棟の敷地と西棟の敷地の２画地とするのが相当であり、そうすると、当該各敷地の地積は開発許可を要する面積基準未満となるから広大地に該当しない。（令2. 1.23 大裁（諸）令元-34）

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支部名
広島
裁決番号
令010003
裁決年月日
令和元年8月19日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№116

要旨

○ 請求人らは、被相続人ら及び医療法人が連名で提出した土地の無償返還に関する届出書（本件届出書）に記載された事項には、既に被相続人らが譲渡した土地についての記載があり、また、記載された土地の面積等にも誤りがあるから、届出（本件届出）は無効である旨主張する。しかしながら、本件届出書は、被相続人らと医療法人との間でされた病院建物の敷地（本件土地）及び譲渡された土地について、無償で返還する旨の合意（本件合意）に基づいて提出されたものであり、本件合意の時点では、被相続人らは、本件土地及び譲渡された土地を有しているのであるから、本件合意は有効なものと認められる。また、本件届出書が提出された後に、原処分庁が本件届出書に効力が生じないとして被相続人らに連絡した事実も、被相続人らが本件届出書の記載内容に誤りがあるとして原処分庁に届け出た事実もないことからすれば、被相続人らが譲渡していない土地については、相続開始時点で被相続人らが依然として所有しており、また、当該土地については、所有又は使用に関する権利関係に変動がないことなどからすれば、本件届出書の当該土地に係る部分ついては、本件届出の効力に影響はなく、有効なものと認められる。（令元. 8.19 広裁（諸）令元-3）

支部名
大阪
裁決番号
平300058
裁決年月日
平成31年3月13日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得したＡ土地ないしＤ土地（本件各土地）は、財産評価基本通達（平成29年９月20日課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達規定にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地及びその周辺土地の存する地域（本件地域）は、第一種中高層住居専用地域に指定された地域で、建ぺい率が60％、容積率が150％であるのに対し、本件地域に隣接する地域は、①用途地域が第一種中高層住居専用地域に指定された地域で、かつ、建ぺい率が60％、容積率が200％の地域又は②用途地域が第一種低層住居専用地域に指定された地域であり、用途地域又は容積率という公法上の規制が異なっている。また、本件地域は、共同住宅、特別養護老人ホーム等及び駐車場等といった多数の者が居住又は利用可能な施設等の用に供されているのに対し、本件地域に隣接する地域は、主に戸建住宅の用に供されているから、本件地域と当該隣接地域とは、土地の利用状況や環境が異なる。したがって、本件各土地の存する「その地域」は、本件地域を指すものと解するのが相当である。そして、本件地域の標準的な宅地の地積は1,000㎡から2,000㎡（本件標準地積）と認められ、Ｂ土地及びＤ土地は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地には該当せず、また、Ａ土地及びＣ土地は、本件標準地積に比して著しく地積が広大な宅地ではあるものの、本件標準地積で区画割を行う際には公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないため、本件各土地はいずれも本件通達規定に定める広大地に該当しない。（平31. 3.13 大裁（諸）平30-58）

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支部名
大阪
裁決番号
平300052
裁決年月日
平成31年2月14日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、共同住宅の敷地等として利用されている土地（本件土地１及び本件土地２）は、いずれもその属する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、開発行為を行うとした場合に道路等の潰れ地が生じるから、相続開始日における実際の利用状況等にかかわらず財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達規定の趣旨からすると、その宅地を一体利用することが経済的に最も合理的と認められるのであれば、潰れ地を生じさせるような開発行為を行う必要がないため、その地域の標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であっても、広大地として減価する必要がなく、当該宅地は広大地に該当しないものと解され、そして、既に開発行為を了してマンション等の敷地として利用されている宅地は、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情がない限り、潰れ地が生じることなくマンション等の敷地として一体利用されている現状が経済的に最も合理的であるというべきであり、広大地に該当しないものと、また、評価時点にマンション等が建築中である宅地は、開発行為の状況や建築工事の進捗状況等を考慮して、マンション等が建築されることが確実であると認められる場合には、評価時点において既に開発を了しているマンション等の敷地用地と同様の状態にあるといえることから、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情がない限り、広大地には該当しないものと解される。そうすると、相続開始時点において、本件土地１は共同住宅の敷地として利用されており、本件土地２は建築中の共同住宅２棟の工事進捗度合いが過半を了し、既に被相続人と不動産管理会社との間で一括賃貸借契約が締結されていたことから、いずれの土地も既に開発行為を了し、近い将来において新たな開発行為を行うべき特段の事情も認められないことから、広大地には該当しない。（平31. 2.14 大裁（諸）平30-52）

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支部名
名古屋
裁決番号
平300015
裁決年月日
平成30年12月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 原処分庁は、各土地（本件各土地）が北側で接する市道（本件市道）によって、本件各土地が所在する工業専用地域（本件工業専用地域）における土地の利用状況が分断されている事実が認められるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24-４《広大地の評価》（広大地通達）が定める「その地域」は、本件市道の南側地域であり、当該地域の「標準的な宅地の地積」は900㎡ないし1,600㎡と認められることから、本件各土地の地積1,486.73㎡は著しく広大とは言えない旨主張し、請求人は、「その地域」は本件工業専用地域全域であり、「標準的な宅地の地積」は、本件工業専用地域内に存在する地価公示の標準地の地積の918㎡であり、本件各土地はこれに比して著しく広大である旨などと主張する。しかしながら、本件工業専用地域は、利用状況、環境等がおおむね同一と認められるひとまとまりの地域といえるから、本件各土地に係る「その地域」は、本件工業専用地域全域であると認められ、当該地域の標準的な使用方法に供されていた区画の平均地積、地積の中央値及び地価公示の標準地の地積などを総合勘案すると「標準的な宅地の地積」は900㎡ないし2,900㎡程度と認められることから、本件各土地は著しく広大とは言えず、広大地通達に定める広大地には該当しない。（平30.12. 6 名裁（諸）平30-15）

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支部名
東京
裁決番号
平300066
裁決年月日
平成30年11月26日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№113

要旨

○ 請求人は、相続した土地及び取引相場のない株式の発行会社の有する借地権（本件各土地等）について、①本件各土地等の存するその地域における標準的な宅地の使用は戸建住宅の敷地で、②その標準的な地積は110㎡ないし120㎡であり、③本件各土地等はその標準的な地積に比して著しく広大であり、戸建住宅の敷地として分割して使用する場合、いずれも潰れ地が生じることになるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張し、原処分庁は、本件各土地等の存するその地域における標準的な宅地の地積は700㎡程度の工場等の敷地であり、本件各土地等の経済的に最も合理的な使用は、700㎡程度の工場等の敷地として使用することであるから、広大地通達に定める広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、広大地通達に定めるその地域とは、土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断して土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすことがあり得る客観的な事情を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件各土地等の存する地域は、その利用状況及び環境等からみて、幅員の広い幹線道路沿いの地域（本件１地域）とそれ以外の地域（本件２地域）に区分され、本件１地域における標準的な使用は中小の工場の敷地であり、その標準的な地積は670㎡程度であると認められる。一方、本件２地域における標準的な使用は戸建住宅の敷地であり、その標準的な地積は110㎡程度であると認められる。そうすると、本件各土地等の属する地域のうち、本件１地域に存する土地については、地積及び位置等からみて、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な土地とは認められず、広大地には該当しないが、本件２地域に存する土地については、経済的に最も合理的な使用は戸建住宅の敷地であり、標準的な地積に比して著しく広大な土地であって、その開発には潰れ地が生じることから、広大地に該当するものと認められる。（平30.11.26 東裁（諸）平30-66）

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支部名
名古屋
裁決番号
平300013
裁決年月日
平成30年11月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№113

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した点在する２画地の土地(本件各土地)について、いずれも開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であるから、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》(広大地通達)に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達に定める「その地域」は、土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解されるところ、本件各土地が属する地域ごとに「その地域」を特定した上で、「その地域」における標準的な使用方法及び「標準的な宅地の地積」を判定し、公共公益的施設用地の負担の要否を判断すると、本件各土地は、それぞれ、「その地域」における「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地に該当せず、又は公共公益的施設用地の負担を要することなく開発行為を行うことができると認められるから、いずれも広大地には該当しない。（平30.11.19 名裁（諸）平30-13）

支部名
大阪
裁決番号
平300030
裁決年月日
平成30年11月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）を、その地域における標準的な宅地の使用である戸建住宅の分譲用地として開発する場合には、新たに道路の開設が必要であることから、本件土地は財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達規定）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、開発区域内に路地状部分を有する画地を組み合わせたいわゆる路地状開発を行うことが合理的と認められる場合には、本件通達規定における「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当しないところ、本件土地における路地状開発は、「標準的な宅地の地積」に分割できるものであり、関係法令の定めに反するものとは認められず、容積率及び建ぺい率の計算上有利である。加えて、本件土地に係る「その地域」では、路地状開発による戸建住宅の分譲が一般的に行われていないとは認められないことも考慮すると、本件土地について路地状開発を行うことが合理的でないとは認められない。したがって、本件土地は、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合に道路の開設が必要な宅地であるとはいえず、「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは認められないことから、広大地には該当しない。（平30.11.5 大裁（諸）平30-30）

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支部名
金沢
裁決番号
平300001
裁決年月日
平成30年9月20日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№112

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）の所在する周辺地域における標準的使用は戸建住宅の敷地であり、集合住宅（本件集合住宅）の敷地として利用されている本件土地は、標準的使用に供されているとはいえないから、既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地又は現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地のいずれにも該当しないため、本件土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》に定める広大地（広大地）に該当する旨主張する。しかしながら、本件集合住宅は、入居率100％を実現していたと認められる上、今後相当の期間利用することができるものと認められることからすると、近い将来において新たな開発行為を行う必要があるなどの特段の事情は認められない。そして、上記周辺地域の大部分は、都市計画法上の用途地域として中高層住宅の良好な住環境を保護するために指定された地域であり、現に一定程度の割合で集合住宅用地として利用されていることからすれば、本件土地は、本件集合住宅の敷地として現に有効に利用されているというべきである。したがって、本件土地は、広大地に該当しない。（平30. 9.20 金裁（諸）平30-1）

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支部名
金沢
裁決番号
平300001
裁決年月日
平成30年9月20日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№112

要旨

○ 原処分庁は、請求人らのうち一部の者が相続により取得した土地（本件土地）の財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》の適用につき、本件土地の開発行為を想定した場合には、本件土地に接する私道（本件私道）を利用・拡幅することによって新たな道路を開設することなく開発行為を行うことができ、公共公益的施設用地の負担が必要とは認められないから、本件土地は、広大地に該当しない旨主張する。しかしながら、原処分庁が主張する開発想定図によれば、本件私道に隣接する各土地に道路を拡幅したとしても、①集合住宅の入居者の駐車場の移設が必要となること、②道路用地に本件土地を取得した相続人以外の相続人の所有権が及ぶこと、③借家人の立ち退きが必要となることなどが考えられ、これらの事情を考慮すると当該開発想定図は合理性があるものとは認められない。一方、請求人らが主張する開発想定図は、本件土地の所有者以外の者の所有権や賃借権を侵害するような事情はないことなどを考慮すると、合理性があるものと認められ、本件土地を開発する場合、公共公益的施設用地の負担が必要であると認められるから、本件土地は、広大地に該当する。（平30. 9.20 金裁（諸）平30-1）

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支部名
大阪
裁決番号
平300005
裁決年月日
平成30年7月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、２棟（Ａ棟及びＢ棟）の共同住宅（本件各建物）の敷地（本件各土地）の評価は、①本件各建物の入居者が、その敷地内にある設備（本件共用設備）を共用しており、本件共用設備の電力の供給事情などからすると、本件各建物は一体として機能していること、②本件各土地を原処分庁が認定したとおり区画割りすると、Ｂ棟の入居者が公道から建物に入ることができないから当該区画割りには理由がないことなどから、本件各土地を１面地の評価単位として評価すべきであり、そうすると、本件各土地は、財産評価基本通達（平成29年９月20日付改正前のもの）24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件各建物は、外観からみて、構造上それぞれ独立したものであり、母屋と離れのように一体で機能している特段の事情が認められないから、本件各土地の評価単位は、Ａ棟の敷地とＢ棟の敷地の２面地となり、広大地に該当しない。（平30. 7.26 大裁（諸）平30-5）

支部名
大阪
裁決番号
平300004
裁決年月日
平成30年7月25日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、相続により取得した複数の土地のうちの一部（本件各土地）について、本件各土地が所在する財産評価基本通達（平成29年９月20日付課評２−46ほかによる改正前のもの）24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」の標準的な宅地の使用は戸建住宅であり、その標準的な宅地の地積は100平方メートル程度であるから、本件各土地が本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」は、①河川や山などの自然的状況、②行政区域、③都市計画法による土地利用の規制などの公法上の規制等、④道路、鉄道、公園など、土地の利用状況の連続性及び地域としての一体性を分断することがあると一般に考えられる客観的な状況を総合勘案し、各土地の利用の状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件各土地の所在する「その地域」の標準的な宅地の使用は、工場、倉庫及び事務所等の敷地であり、その標準的な宅地の地積は11,000平方メートル程度となるから、本件各土地は、「その地域」における「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大であるとは認められず広大地に該当しない。（平30. 7.25 大裁（諸）平30-4）

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支部名
関東信越
裁決番号
平290038
裁決年月日
平成30年2月27日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した点在する４画地の土地（本件各土地）について、都市計画マスタープラン等を総合的に勘案すると、本件各土地は、いずれも開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、広大地通達に定めるその地域は、土地の利用状況、環境等がおおむね同一と認められるある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すと解されるところ、本件各土地の所在する地域ごとにその地域を判断し、その地域における標準的な土地の使用方法及び標準的な宅地の地積を判定し、公共公益的施設の負担の要否を判断すると、本件各土地は、それぞれ、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地に該当せず、又は公共公益的施設用地の負担を要することなく開発行為を行うことができると認められるから、いずれも広大地には該当しない。（平30. 2.27 関裁（諸）平29-38）

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支部名
東京
裁決番号
平290045
裁決年月日
平成29年10月11日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地の一部（本件土地）について、いずれも財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地の属する近隣地域（その地域）における土地の利用状況、公法上の規制の内容、公共公益的施設及び商業地への接近性の状況等を総合勘案すれば、中高層の集合住宅等を建築することが最も合理的な地域と認めるのが相当であり、当該土地の個別的要因をみても、中高層の集合住宅等を建築することに特段の支障は認められない。したがって、本件土地は、広大地通達がその対象となる広大地から除く「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当し、本件土地に広大地通達の適用はない。（平29.10.11 東裁（諸）平29-45）

支部名
東京
裁決番号
平290042
裁決年月日
平成29年10月2日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した各土地（本件各土地）の周辺地域の標準的使用は戸建住宅分譲用地であり、本件各土地は、いずれもマンション適地とは認められないから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、マンション適地の判定に係る地理的範囲は、広大地通達に定める「その地域」（本件地域）とするのが相当であるところ、①本件地域は、都心への交通利便性に優れた最寄駅から徒歩圏内に位置するとともに、公共施設や商業施設等に近接した利便性に優れた地域であること、②本件地域の用途地域は第一種住居地域で、建ぺい率が60％及び容積率が300％であり、都市計画法等の公法上の規制からすると中高層の集合住宅等を建築することが適している地域であること、③本件地域において、容積率が200％から300％に変更となった平成元年○月○日以降、本件相続開始日前までの約20数年間における地積500㎡以上の土地での建物の建築状況は、中高層の建物の建築事例５件に対し、戸建住宅の分譲事例２件であるところ、戸建住宅の分譲事例のうち１件の宅地は、本件各土地（長方形）と形状が著しく異なる旗状の土地である上、建築可能な建物の延床面積が大きく制限された土地であって、本件各土地と類似性が劣り、本件各土地の合理的な開発を検討する上での比較対象事例としては不適当であり、その結果、中高層の建物の建築事例５件に対して、戸建住宅の分譲事例は１件のみとなることからすると、本件各土地はマンション等の敷地にすることが経済的にもっとも合理的と認められるから、いずれもマンション適地に該当するものと認められる。（平29.10. 2 東裁（諸）平29-42）

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支部名
東京
裁決番号
平290017ほか 1件
裁決年月日
平成29年8月4日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、幹線道路の後背地に所在する評価対象の土地（本件Ａ土地）は、当該後背地の標準的使用である戸建住宅の敷地の地積に比して著しく広大な土地であり、かつ、開発許可を要する面積以上の土地であることから、開発行為を行う際に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められるとして、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件Ａ土地が所在する周辺地域（本件周辺地域）は、戸建住宅の分譲を目的とする開発行為の申請がされた事例はなく、昭和60年以降に区の開発指導要綱に基づく住宅宅地開発事業の事前協議が行われた事例もないこと、②平成10年以降に本件周辺地域に建築された中高層の集合住宅等14棟のうち６棟が幹線道路の後背地に建築されたもので、本件Ａ土地の地積を上回るものもあることからすれば、本件周辺地域の宅地の標準的な利用方法は中高層の集合住宅等の敷地用地としての利用と認められる。そして広大地通達がその対象とする宅地から中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものを除いていることから、本件Ａ土地は、広大地通達に定める広大地には該当しない。また、本件周辺地域で最も多く利用されている戸建住宅敷地としての利用について検討しても、本件Ａ土地は、路地状開発をすることにより道路を開設することなく開発可能な土地であるから、公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるとは認められず、広大地通達に定める広大地に該当しない。（平29. 8. 4 東裁（諸）平29-17）

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支部名
東京
裁決番号
平280148
裁決年月日
平成29年6月23日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した区画整理事業による換地処分を受けた12筆の土地に関し、そのうち一体の10筆（本件土地１）につき広大地として評価し、残りの２筆（本件土地２）につき無道路地として評価するべきである旨主張する。しかしながら、同区画整理事業において道路として整備する予定だった市有地（本件市有地）は、相続開始日において、大規模小売事業者との事業用定期借地契約期間が満了した後には、道路として整備されることが確実であり、本件土地１は公道又は本件市有地に接していて、宅地分譲するにつき開発道路を設ける必要はないから広大地として評価できず、また、本件土地２は、道路として整備されることが確実である本件市有地に面しているから無道路地として評価することはできない。（平29. 6.23 東裁（諸）平28-148）

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支部名
名古屋
裁決番号
平280024
裁決年月日
平成29年4月7日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№107

要旨

○ 請求人が、相続で取得した畑及び各宅地（本件各土地）の評価は不動産業者の作成した意見書による価額（本件意見価額）によるべきであるとして更正の請求をしたことに対し、原処分庁が、更正をすべき理由がない旨の通知処分をしたところ、請求人は、本件各土地の評価に当たって、本件各土地が無道路地であり、がけ地を含む上、公道から本件各土地まで重機が届かないという制約のために本件各土地の上の建物を取り壊すことができないなどの事情を考慮すべきであるから、本件意見価額を踏まえると、財産評価基本通達の定めにより算定した価額（財産評価額）からの減額割合を60％とすべきである旨主張する。しかしながら、本件意見価額は、本件各土地の周辺の取引相場の裏付けを欠く上、具体的な数値や客観的な根拠が何も示されておらず、適正な時価を示しているとはいえないため、請求人の主張には理由がない。なお、本件各土地は、本件各土地の周辺の一連の土地との高低差を比較検討すると著しい高低差があり、その利用価値が付近にある他の土地の利用状況からみて著しく低下していると認められることから、国税庁ホームページのタックスアンサー「NO.4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」の取扱いにより、本件各土地の財産評価額から10％を減額して評価するのが相当である。また、本件各土地は一体の土地として利用されているとは認められないことから、畑と宅地ごとにそれぞれ一の評価単位として評価すべきである。（平29. 4. 7 名裁（諸）平28-24）

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支部名
沖縄
裁決番号
平280006
裁決年月日
平成29年3月29日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、被相続人と同族会社の連名で提出された土地の無償返還に関する届出書（本件届出書）は、関与税理士が、平成15年７月末に提出した同族会社に係る法人税の確定申告書（法人税申告書）を作成する際、被相続人や請求人ら（被相続人ら）に説明なく勝手に押印して提出されたものであり、被相続人らの意思で提出されたものではないので無効である旨主張する。しかしながら、被相続人らと関与税理士の間における税務相談の状況や本件届出書が税務相談の結果を受けて作成・提出された状況を踏まえると、①関与税理士には代理権限が付与されていたと認められること、②被相続人は、平成15年３月に被相続人所有の土地を同族会社に譲渡した（平成15年譲渡）際に、被相続人の次男及び三男らが行った具体的な作業内容について承知しており、これが本件届出書の提出の動機になったと認められること、③本件届出書に使用された印鑑は、法人税申告書には使用されていないこと、④本件届出書の被相続人の署名の横に押印された印鑑は、次男が金融機関に届け出ている印鑑であり、また、本件届出書に使用された被相続人と同族会社の印鑑は、次男及び三男が管理していたと認められることを考え併せると、法人税申告書の押印時に、関与税理士が本件届出書に勝手に押印したものであるとはいえず、平成15年譲渡を承知した上で、関与税理士と税務相談を行っていた被相続人及び同族会社の代表者である三男の承諾の下に作成・提出されたと認めるのが相当である。（平29. 3.29 沖裁（諸）平28-6）

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支部名
東京
裁決番号
平280072
裁決年月日
平成28年12月20日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№105

要旨

○ 請求人らは、テニスクラブ（本件テニスクラブ）の敷地の一部として利用している各土地の価額は、本相続財産以外の土地を含む本件テニスクラブの敷地として利用されていた土地全体を一つの「評価単位」として財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地補正率を適用すべきである旨、及びｆ市との締結に基づく各協定書において、開発行為を行おうとした場合に制約を受けたことを理由にその協定に関する区域を一つの評価単位として、居宅として利用されていた土地（本件Ｂ区画）及び駐車場として利用されていた土地（本件Ｃ区画）を評価する際に、本件通達に定める広大地補正率を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、土地の評価単位は、原則として、遺産分割後の取得者ごとに区分した後、利用の単位となっている土地ごとに判定した評価単位を基に評価すべきであり、本件の場合、取得者別、利用の単位別に区分した４区画の土地をもって、それぞれを一つの評価単位として評価すべきである。また、本件Ｂ区画及び本件Ｃ区画について、協定を締結したとの事実関係を前提としても、本件通達の定めに照らし、何ら影響を及ぼすものではない。したがって、請求人らの各主張は認めることはできない。なお、本件に係る各相続財産の土地の評価単位の認定につき、当該土地の使用貸借に係る利用状況などに照らせば、使用貸借に基づく権利は、貸主、借主間の人的なつながりのみを基盤とするもので借主の権利が極めて弱いことから、自己の所有する雑種地の一部を自ら使用し、他の部分を使用貸借により宅地又は雑種地として貸し付けている場合には、たとえ地目が相違しても、その全体を一団の雑種地として評価するのが相当であり、また、同様に、自己の所有する宅地又は雑種地に隣接する宅地又は雑種地を使用貸借により借り受け、自己の所有する宅地又は雑種地と一体として利用している場合であっても、所有する宅地又は雑種地のみを１画地の宅地又は一団の雑種地として評価するのが相当である。（平28.12.20 東裁（諸）平28-72）

支部名
大阪
裁決番号
平280015
裁決年月日
平成28年10月6日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、①本件土地が所在する地域は低層戸建住宅を中心とする住宅地域であること、②交通機関への接近性に直ちに優れているとはいえず、また地元大手デベロッパーの開発シミュレーションによっても本件土地は集合住宅等を建築するよりも戸建分譲の方が利益が大きいとされたことなどから、本件土地が存する地域は相当程度中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものに移行しつつある地域とはいえず、本件土地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地が所在する地域（その地域）は、第一種中高層住居専用地域及び第三種高度地区に指定され、建ぺい率は60％、容積率は150％とされており、絶対高さ制限も20ｍと緩やかに定められていることから、少なくとも３階建以上の集合住宅の建築が可能であること、その地域は、最寄り駅であるＡ駅から約400ｍ、Ｂ駅から約600ｍの範囲内にあり、いずれの駅からも徒歩圏内であって交通機関への接近性に優れていること、さらに、その地域においては、昭和44年以降（又は昭和40年代以降）、本件相続の開始の日まで３件の開発許可がされているが、その全てが集合住宅等の建築に係る開発行為に対するものであって、実際の利用状況も、全体の約70％という大部分が集合住宅等の敷地の用に供されていたことからすれば、その地域は、集合住宅等の敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいるものと認められ、その地域に所在する本件土地について経済的に最も合理的であると認められる開発行為は、中高層の集合住宅等の建築であると認めるのが相当である。したがって、本件土地は広大地通達に定める広大地に該当しない。（平28.10. 6 大裁（諸）平28-15）

支部名
東京
裁決番号
平280040
裁決年月日
平成28年10月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地、合計地積約3,900㎡）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める本件土地に係る「その地域」は、請求人ら主張地域（本件土地の存する市街化調整区域（本件区域）及び周囲の市街化区域を含めた地域）であり、当該地域の標準的な宅地の地積は110㎡ないし170㎡程度で、開発行為を行うに際して公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地は本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、市街化調整区域と市街化区域とでは、土地利用の公法上の規制が明らかに異なることから、本件土地に係る「その地域」は本件土地が存する市街化調整区域となり、本件区域における土地の標準的使用は広大な住宅用敷地と認められ、その地積の中央値及び平均値からすると、「標準的な宅地の地積」は1,800㎡ないし2,100㎡程度となる。さらに、本件土地について、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるか否かを検討すると、本件地域については、①本件土地の存する地方公共団体が、市街化を抑制する方向での目標ないし方針を掲げていること、②①を受け市街化区域であった区域が市街化調整区域に指定された地域であること、③過去の開発事例等からして戸建住宅の開発が進んでいる地域とは認められないこと、④土地の標準的使用は広大な住宅用敷地であることなどから、本件地域の標準的な宅地の地積と同程度の地積をもって利用することが、本件地域における合理的な利用であると認められる。そうすると、本件土地を1,800㎡ないし2,200㎡程度で区画割りをした場合、２ないし３区画程度となり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要となるとは認められない。したがって、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。（平28.10. 5 東裁（諸）平28-40）

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支部名
関東信越
裁決番号
平280008
裁決年月日
平成28年9月26日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№104

要旨

○ 原処分庁は、請求人らが相続（本件相続）により取得した各土地（本件各土地）の財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）の適用につき、広大地通達に定める本件各土地の「その地域」は、原処分庁の主張する地域（原処分庁主張地域）は用途地域が工業地域に指定され、工場、事務所、戸建住宅及び駐車場等が混在する地域であるのに対し、その周囲は用途地域が第一種住居地域と指定されており、戸建住宅を中心とする地域であることから、本件各土地に係る「その地域」は原処分庁主張地域の用途地域、すなわち工業地域である旨主張する。しかしながら、原処分庁主張地域において、①本件相続の開始前20年間に工場の新築はなく、工場として利用されている戸数の割合は僅かであること、②良好な住宅地としての発展等を目的とした土地区画整理事業が施行されたこと、③本件各土地の所在する地方自治体の都市計画の方針により、住居系の土地利用への誘導が図られていることを踏まえると、本件各土地の所在する地域（本件地域）における土地の標準的な使用は工場用地から住宅用地に移行しつつあるものと認められる。そして、④本件地域は戸建住宅や共同住宅の建築において用途制限に差のない第一種住居地域に定められた地域（本件周辺地域）に囲まれるように存しており、容積率及び建ぺい率も同一であること、⑤本件地域及び本件周辺地域（審判所認定地域）の東側には川幅約８ｍの川が流れており、これを境に土地の利用状況が異なることなどの事情を総合勘案すると、審判所認定地域が本件各土地に係る広大地通達に定める「その地域」に当たると認めるのが相当である。（平28. 9.26 関裁（諸）平28-8）

支部名
東京
裁決番号
平270098
裁決年月日
平成28年2月18日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、本件土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める「その地域」は、請求人ら主張地域であり、これを前提にすると、当該地域の標準的な宅地の地積は100㎡前後であるから、本件土地は、本件通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地は、幅員約20ｍの通りに接しており、その道路の規模からすれば、当該通りに接しているという点は、環境・利用等の観点からして高い共通性を有していること、②本件土地は、都市計画による用途地域が準工業地域に指定されていることなどから、本件土地に係る「その地域」は、当該通り沿いの地域（本件地域）とするのが相当である。そして、本件地域における土地の標準的使用は店舗等の敷地であると認められるところ、本件地域における店舗等の敷地の地積の平均値は907.94㎡であり、本件土地の地積（1298.47㎡）は当該平均値の1.5倍に満たないこと、本件地域における店舗等の敷地の地積の範囲は206.67㎡から2,733.84㎡までと大小様々であるものの、店舗等の敷地の35画地のうちの３分の１以上である13画地は1,000㎡を超え、さらに、うち５画地は本件土地よりも地積が大きく、かつ1,600㎡を超えていることから、これらの点を総合勘案すると、本件土地は、本件地域における店舗等の敷地の地積に比して著しく広大な土地であるとは認められない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しない。（平28. 2.18 東裁（諸）平27-98）

支部名
関東信越
裁決番号
平270023
裁決年月日
平成27年12月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、①評価対象地（本件仮換地）に道路を開設した開発を行えば住環境の快適性が保たれること、②本件仮換地の隣接地（本件隣接地）において行われた道路を開設せずに路地状部分を有する宅地（路地状宅地）を組み合わせた開発（路地状開発）では路地状部分が短く、これをもって本件仮換地において路地状開発を行うことが合理的とはいえず、一方で、周辺の地域では道路を開設する開発方法が一般的といえること、及び③本件仮換地で本件相続の開始後に行われた路地状開発では、路地状宅地の所有者が路地状部分を専ら道路として利用しており、当該部分は実質的な潰れ地であることなどから、本件仮換地に開発行為を行う場合には、道路を開設することが合理的であり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるので、本件仮換地は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、同通達に定める「その地域」として当審判所が認定した地域においては、本件相続の開始前10年間の開発事例として本件隣接地の事例がある一方、道路開設した事例はないことからすれば、原処分庁の主張する区割り（上記③の路地状開発における区割り）は、当該地域における標準的な宅地の地積を踏まえて類似の利用に供しようとするものと認められ、また、この区割りが都市計画法等に反することをうかがわせる事情は見当たらない。さらに、路地状開発をした場合、路地状部分は駐車スペースなど宅地の一部として利用することが可能であり、土地の有効利用の点において優れるものというべきである。以上によれば、本件仮換地に関する経済的に最も合理的な開発行為は路地状開発であり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、本件仮換地は、同通達に定める広大地に該当しない。（平27.12.15 関裁（諸）平27-23）

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支部名
金沢
裁決番号
平270004
裁決年月日
平成27年11月25日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№101

要旨

○ 請求人らは、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（広大地通達）に定める開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担が必要か否かの判断について、分譲が販売である以上、購入者側のニーズや需要という経済的合理性に応えた上でのものでなければならず、請求人らが相続により取得した土地（本件土地）は、請求人らの開発想定図又は分譲完了直前図のように道路を設置することにより、宅地としての財産価値が高まり、経済的に最も合理的な分譲ができることから、広大地通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、①本件土地について道路等の公共公益的施設用地の負担を必要としない原処分庁の開発想定図は、本件土地の広大地通達に定めるその地域（本件地域）における標準的な宅地の地積に、本件土地がその四方を幅員約６ｍないし約８ｍの公道に面している接道状況を踏まえたものであり、同図の各区画には、間口距離、奥行距離及びその形状も特段不合理とする点は認められないこと、②本件土地の所在する地域及びその周辺地域において、相続開始日前おおむね10年以内に行われた戸建住宅用地としての開発は４事例が認められ、いずれも道路の設置を伴う開発であるところ、これら開発事例の土地は公道と面していないなど道路の接続状況が本件土地と明らかに異なるとして、いずれも本件土地の評価に当たり比較すべき開発事例とは認められないことからすると、本件土地は、戸建住宅の敷地として都市計画法第４条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから、広大地通達に定める広大地に該当しない。また、本件土地は、相続開始日から約１年５か月を経過した頃に実際に道路が設置された開発が行われているが、本件土地の相続開始日後の開発形態のみにより、本件土地について相続開始日において開発行為を行うとした場合に道路の設置を伴う開発が経済的に最も合理的と認められる開発であるか否かを判断することは相当でない。（平27.11.25 金裁（諸）平27-4）

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支部名
東京
裁決番号
平270027
裁決年月日
平成27年9月2日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）を戸建住宅の分譲用地として開発する場合には道路の開設が必要であること等から、本件土地は財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地について路地状部分を有する画地を組み合わせた戸建住宅の分譲用地として開発すること（路地状開発）が合理的と認められる場合には、本件通達における「公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」には該当しないところ、①本件土地は標準的な宅地の地積の区画に分割できること、②本件土地の路地状開発による区画割りは、都市計画法、建築基準法、都道府県等の条例等の定めに反しないといえること、③本件土地に路地状開発を行うことは、建ぺい率及び容積率の計算上有利であるといえること、④本件土地の所在する地域での戸建分譲用地の開発において、路地状開発は一般的に行われているといえることからすると、本件土地について、路地状開発を行うことが合理的であると認められるから、経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合にその開発区域内に道路等の開設が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な宅地であるとは認められないから、本件土地は本件通達に定める広大地に該当しない。（平27. 9. 2 東裁（諸）平27-27）

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支部名
東京
裁決番号
平270027
裁決年月日
平成27年9月2日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 原処分庁は、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）に定める広大地（広大地）に該当するか否かの判定に当たっては、基本的には都市計画法に規定する開発許可を要する面積基準（面積基準）を指標とすることが適当である旨主張する。しかしながら、広大地の要件は、①その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地であること、②開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものであること、③中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものではないことの３要件であるところ、これら３要件を満たすものであれば、広大地に該当するものと判断すべきであるから、広大地は、都市計画法に規定する「開発許可」を受けることが義務付けられた土地である必要はない。したがって、本件通達は、広大地の適否に当たって、特に面積基準を課したものではないことから、この点に関する原処分庁の主張は採用できない。（平27. 9. 2 東裁（諸）平27-27）

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支部名
東京
裁決番号
平260076
裁決年月日
平成27年3月4日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の価額は、付近に嫌悪施設が存在するという事情（本件事情）があり、本件事情により本件土地の利用価値が著しく低下しているため、国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10％相当額の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の存する地域は工場、産業廃棄物処理施設等が混在する地域で、環境条件の良い地域でなく、本件事情は個別にしんしゃくを要するものではないことから、本件土地は、利用価値の著しく低下していると認められる土地には該当せず、10％相当額の評価減をすることはできない。（平27.3.4 東裁（諸）平26-76）

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支部名
東京
裁決番号
平260077
裁決年月日
平成27年3月4日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した土地（本件土地）の価額は、付近に嫌悪施設が存在するという事情（本件事情）があり、本件事情により本件土地利用価値が著しく低下しているため、国税庁ホームページのタックスアンサーの「№4617利用価値が著しく低下している宅地の評価」により10％相当額の評価減をすべきである旨主張する。しかしながら、本件土地の存する地域は工場、産業廃棄物処理施設等が混在する地域で、環境条件の良い地域でなく、本件事情は個別にしんしゃくを要するものではないことから、本件土地は、利用価値の著しく低下していると認められる土地には該当せず、10％相当額の評価減をすることはできない。 （平27. 3. 4 東裁（諸）平26-77）

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支部名
東京
裁決番号
平250016
裁決年月日
平成25年7月18日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地の評価に当たり、当該土地を戸建住宅用地として開発するとした場合の区画に分割し、当該区画ごとに財産評価基本通達（評価通達）の定めによる路線価及び各種補正率を基に評価した価額の合計額から、当該土地の宅地造成費の見積額を控除して評価した価額が当該土地の時価であるとし、当該価額を評価通達の定めにより評価した価額が上回っていることから、当該土地の評価について、評価通達の定めによらないことが正当であるとして是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人らの評価方法は、公示価格の80％程度の水準で評定されている路線価を基に当該土地の価額を計算しながら、他方で宅地造成費の見積額を控除するという、一部についてのみ実額計算を採り入れた一貫性のない評価方法というべきであり、更に区画の分割の仕方が評価する者により区々となるほか、宅地造成費の見積りについても区々とならざるをえない評価方法であり、また、当該土地の宅地造成費の見積額には、土地自体の価額を算定する場合に考慮すべきではない水道、ガス、給排水等の設備費用が含まれていることから、請求人らの主張する当該土地の価額は、当該土地の客観的交換価値を適切に示しているものとは認められない。したがって、当該土地の評価には、評価通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平25. 7.18 東裁（諸）平25-16）

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支部名
東京
裁決番号
平250016
裁決年月日
平成25年7月18日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地の評価に当たり、売却価額（当該土地の一部を相続開始後に売却した価額）を時点修正した金額から売却に付随して発生する費用等を控除した売却部分の金額に、当該土地全体の地積による広大地補正率を適用した残地部分の金額を加えた価額が当該土地の時価であるとし、当該価額を財産評価基本通達（評価通達）の定めにより評価した価額が上回っていることから、当該土地の評価について、評価通達の定めによらないことが正当であるとして是認されるような特別の事情がある旨主張する。しかしながら、請求人らの売却部分の評価方法は、売却価額から当該売却に要した費用及び譲渡所得の税額を控除して求めるものであり、土地の客観的交換価値を把握する評価方法として合理性があるとは認めることはできず、更に、他方では残地部分についてのみ財産評価基本通達24−４《広大地の評価》により評価するという一貫性のない方法であるから採用することはできない。したがって、当該土地の評価には、評価通達の定めによらないことが正当として是認されるような特別の事情があるとは認められない。（平25. 7.18 東裁（諸）平25-16）

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支部名
東京
裁決番号
平250007
裁決年月日
平成25年7月5日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№92

要旨

○ 原処分庁は、１画地の宅地の一部分に区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合に、財産評価基本通達27−５《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにおける「承役地である宅地の自用地としての価額」は、当該区分地上権に準ずる地役権が設定された部分を１画地として評価した価額によるべきである旨主張する。しかしながら、区分地上権に準ずる地役権は、区分地上権と同様に、土地の地下又は空間について上下の範囲を定めて設定され建築物の設置を制限するもので、権利の設定に当たり支払われる補償金が、その設定に伴う土地利用の制限に応じて支払われる現状を考慮して、区分地上権と同様の評価方法が定められていることから、区分地上権を評価する場合の財産評価基本通達27−４《区分地上権の評価》（注）２と同様に、「承役地である宅地の自用地としての価額」は、１画地の宅地（本件土地の全体）の自用地としての価額のうち、当該区分地上権に準ずる地役権が設定された部分（本件土地のうち地役権が設定されている部分）の地積に対応する価額により評価することが相当である。（平25. 7. 5 東裁（諸）平25-7）

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支部名
名古屋
裁決番号
平240009
裁決年月日
平成24年10月30日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、相続により取得した土地（本件土地）について、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」における土地の標準的な利用は戸建住宅用地である旨の主張を前提に、戸建住宅用地として開発するには、公共公益的施設用地の負担が必要となるため、本件土地の相続税評価額の算定に当たっては、本件通達の評価方法を適用するべきである旨主張する。しかしながら、本件土地を含む、本件通達に定める「その地域」（本件地域）の土地の利用状況について、その利用区分を「戸建住宅」、「共同住宅（３階以上）」、「共同住宅（３階未満）」、「法人等事業所」、「店舗」及び「その他」に区分して調査したところ、「店舗」としての利用が本件地域における標準的な利用と認められ、さらに、本件地域において「店舗」として利用されている土地について、面積順で上位から２番目の物件は、３番目の地積の２倍ほどあることから、上位１、２番目を除き単純平均すると、その面積が730平方メートルとなること、及び地価公示地が本件土地から300メートルほど南に所在し、その地積が770平方メートルであることからすると、本件地域の標準的な宅地の地積は730〜770平方メートルと認められ、本件土地が867平方メートルであることからすれば、本件土地が標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地とは認められない。したがって、本件土地の評価に当たり、本件通達の評価方法を適用することはできない。（平24.10.30 名裁（諸）平24-9）

支部名
東京
裁決番号
平240076
裁決年月日
平成24年10月15日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、相続により取得した本件土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》（本件通達）にいう「その地域」は、請求人の主張する地域（請求人主張地域）である旨を前提として、当該地域内における標準的使用は戸建一般的住宅地であり、本件土地を戸建住宅の敷地として開発分譲する場合、公共公益的施設用地の負担が必要となるから、本件土地は、本件通達にいう広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件通達にいう「その地域」は、線路の北側にあって、区画整理区域内で本件土地と行政的規制を同じくする地域（審判所認定地域）であると認められ、これに反する請求人主張地域は採用できない。また、審判所認定地域における宅地の標準的使用の判断に際しては、当該区画整理の換地後の各区画の状況及び条例の影響も考慮すべきであるところ、審判所認定地域では、条例により、建物の建築をする場合、商業・事務系施設の集積を高めるため、少なくとも１階部分について店舗等の設置の協力依頼がされており、現に、戸建住宅や共同住宅に比して、店舗又は店舗併用住宅が多く建築されていることからすると、宅地の標準的使用は店舗又は店舗併用住宅と認めるのが相当である。そして、当該区画整理の換地後の各区画の建物の建築状況に基づいて、本件土地について公共公益的施設の負担の要否について検討すると、開発行為を要しないか、区画に割りをするとしても、公共公益的施設用地の負担は見込まれない。したがって、本件土地は、本件通達に定める広大地には該当しないものである。（平24.10.15 東裁（諸）平24-76）

支部名
関東信越
裁決番号
平230085
裁決年月日
平成24年6月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件土地に係る財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める「その地域」における標準的な土地の利用形態は100㎡程度の地積の一般戸建住宅用地であるとして、本件土地について開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要であるから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。しかしながら、本件土地に係る「その地域」における土地の利用の現況及び当該地域に所在する地価公示地の公示事項等からすれば、当該地域における標準的な土地の使用状況は、1,300㎡程度の規模の小工場、倉庫等の敷地であると認められる。そうすると、地積が約2,300㎡である本件土地は、当該地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大であるものの、本件土地は、南北において市道に接面し、その形状がおおむね長方形であることから、本件土地について上記標準的な宅地の規模により開発行為を行うとした場合、南北で二区画に分割すれば、開発区域内に新たな道路を開設せずとも、分割後の区画がそれぞれ既存の市道に接面するように開発することが可能であるから、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められない。したがって、本件土地は、財産評価基本通達24−４に定める広大地に該当しない。（平24. 6.19 関裁（諸）平23-85）

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支部名
東京
裁決番号
平230225
裁決年月日
平成24年5月22日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件土地が存する地域の標準的な使用は戸建住宅用地であること、本件土地の南側に隣接し、本件相続開始日において駐車場であった土地が、その後、戸建分譲用地に開発されていることなどから、本件土地は財産評価通達24−４《広大地の評価》にいういわゆるマンション適地等には該当しない旨主張する。しかしながら、①本件土地の存する地域は、用途地域が準工業地域であり、建ぺい率は60％で容積率が300%であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件土地の存する地域は、最寄り駅の北東約600ｍに位置し、公立の小中学校に近接するなど、公共施設への接近性に優れ、また、商業施設との接近性にも優れていること、③本件土地の存する地域には、複数のマンションが存し、本件地域の過半がマンション及び事務所ビル等の敷地であること、④現に、本件土地はマンションの敷地の用に供されていることからすると、本件土地はマンション適地等に該当するものと認めるのが相当である。（平24. 5.22 東裁（諸）平23-225）

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支部名
東京
裁決番号
平230222
裁決年月日
平成24年5月16日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件各土地が存する地域は、戸建住宅と中高層住宅が混在している地域であること、当該地域の近隣の広大な土地の開発は、戸建分譲開発が主であること及び近隣マンションの９割以上は賃貸マンションであること等から、本件各土地は財産評価通達24−４《広大地の評価》にいういわゆるマンション適地等とはいえない旨主張する。しかしながら、①本件各土地の存する地域は、第一種住居地域であり、建ぺい率は60％で容積率は200％であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であること、②本件各土地は、駅から約700ｍの徒歩圏内に位置し、公立の小中学校に近接するなど、公共施設への接近性にも優れていること、③本件各土地の存する地域における本件相続開始日前10年間における500㎡以上の土地に係る建物の建築事例６件の内、５件がマンションの建築であること、④本件各土地の存する地域には、複数のマンションが存していること、⑤現に、本件各土地の複数はマンションの敷地であり、マンションの敷地でないものについても、状況の類似する隣地がマンションの敷地であること、⑥賃貸マンションの敷地であっても、分譲マンションの敷地と同様、土地を細分化せず一体利用することにより、道路等の公共公益的施設用地の負担を必要としない以上、これに係る減額の補正の必要はないことからすると、本件各土地は、マンション適地等に該当するものと認めるのが相当である。（平24. 5.16 東裁（諸）平23-222）

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支部名
東京
裁決番号
平220180
裁決年月日
平成23年4月1日
裁決結果
全部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集№83

要旨

○ 請求人らは、一般定期借地権の目的となっている土地の評価については、普通借地権に係る借地権割合に、借地契約の残存期間を賃貸借期間で除した割合を乗じる方法により評価すべきである旨主張する。しかしながら、一般定期借地権の目的となっている評価対象地について、財産評価基本通達及び平成10年８月25日付課評２−８「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて」によらないことが正当として是認されるような特別な事情は認められず、また、請求人らの主張する評価方法は、上記各通達のいずれとも異なる独自の解釈に基づくものであり、一般定期借地権の目的となっている土地の評価方法として妥当なものとは認められないから、これを採用することはできない。（平23. 4. 1 東裁（諸）平22-180）

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支部名
東京
裁決番号
平220112
裁決年月日
平成22年11月24日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、評価対象地はセットバックを要する土地であり、潰れ地が生じることから、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》に定める広大地評価を適用して評価すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が接する道路の道路幅は４ｍ以上あり、評価対象地は、そもそも建築基準法第42条第２項の規定によるセットバックを必要とする土地には該当しない。（平22.11.24 東裁（諸）平22-112）

支部名
関東信越
裁決番号
平210119
裁決年月日
平成22年5月25日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件各土地を開発しようとする場合、開発指導要綱に基づく事前協議により新設道路用地の設置が義務付けられることになるから、本件各土地の評価に当たり、財産評価基本通達24−４《広大地の評価》の定めを適用すべきである旨主張する。しかしながら、評価対象地が当該通達の定めにいう「広大地」に該当するというためには、原則として、評価対象地の属する地域において都道府県知事の許可が必要となる最小面積以上の宅地であることが必要であり、一般的基準による画一的評価を図った財産評価基本通達の趣旨及び課税の公平からみて、評価対象地に都道府県知事の許可は不要であるが要綱による行政指導を受ける場合には、法的拘束力に準じた事実上の強制力があり、開発に当たって公共公益的施設用地の負担による減歩が生じることが当該地域において一般的であり、これが明確に確認できる場合を除き、「広大地」に該当しないと解するのが相当であるところ、本件各土地は、都市計画法及び条例において開発許可を要しないとされており、また、事前協議においても、請求人が主張するような強制力のある行政指導が行われている事実は認められず、本件各土地は、公共公益的施設用地の負担が求められるのが明確であったものとまでは認められない。したがって、本件各土地の評価に当たり、当該通達の定めを適用すべきではない。（平22. 5.25 関裁（諸）平21-119）

支部名
大阪
裁決番号
平210040
裁決年月日
平成22年3月5日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 財産評価基本通達24−４における「その地域」は、評価宅地の属する地域の土地の使用状況の連続性及び地域の一体性を分断する場合がある客観的な状況を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当である。これを本件土地についてみると、幅員の大きな道路の存在、ゴルフ練習場の存在、11ｍの高低差があるがけの存在、都市計画法第８条第１項で規定する用途地域の違い、行政区域の違い及び宅地の使用方法の分布などの事実を総合考慮した結果、利用状況、環境等がおおむね同一であり、商業施設等及び中高層の集合住宅の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域である本件東地域を「その地域」とするのが相当であり、さらに本件土地の最有効利用について総合考慮すると中高層の集合住宅の敷地であると認めるのが相当である。したがって、中高層の集合住宅等の敷地用地に適していると認められる本件土地は広大地には該当しないというべきであり、更正の請求に対し、更正をすべき理由がないとした原処分に違法はない。（平22. 3. 5 大裁（諸）平21-40）

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支部名
仙台
裁決番号
平200027
裁決年月日
平成21年6月25日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集No.77・383ページ

要旨

○ 請求人は、本件賃貸借土地が所在する地域は、財産評価基本通達27《借地権の評価》に定める通常権利金を支払う慣行のない地域であり、本件出資の評価額の算定に当たり資産の額に加算すべき同通達28《貸家建付借地権の評価》に定める貸家建付借地権はない旨主張する。しかしながら、国税庁長官が財産評価の一般的な基準として財産評価基本通達を定め、これに基づき、国税局長が借地権売買の実例や権利金の授受等の地域ごとの実態に即して借地権割合等を定めて、納税者の申告・納税の便に供するためにこれを財産評価基準書として公開しているのであるから、これによらないことが正当として是認されるような特別な事情がない限り、財産評価基本通達の定めに従って評価すべきである。そして、財産評価基準書の借地権割合等の評定方法は、売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等に関する資料を収集、整理して行うこととされ、本件賃貸借土地の所在する地域の借地権割合については、土地取引の精通者としての不動産鑑定士の意見を勘案して適切に評定されていることから、その借地権割合を30％と定めたことは相当であると認められる。一方、請求人からは、本件賃貸借土地の所在する地域が財産評価基本通達27に定める「取引慣行があると認められる地域以外の地域」であること、あるいは、当該通達の定めに従った評価をしないことが正当として是認されるような特別な事情があることについて、具体的な主張、立証もなく、また、審判所の調査、審理においても、そのような事実あるいは事情は認められないことから、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.25 仙裁（諸）平20-27）

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支部名
東京
裁決番号
平200136
裁決年月日
平成21年3月2日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件甲土地は道路に接していないこと、接道義務を満たしていないこと及び開発行為をする場合に取付道路の設置が要件とされていることから、無道路地として評価すべきである旨主張する。無道路地とは道路に接しない土地（接道義務を満たしていない土地を含む。）をいい、そのような土地は、建築物を建築するとした場合に、接道義務を満たさないことからくる相当の制限があることから、財産評価基本通達20−２《無道路地の評価》は、無道路地の価額の100分の40の範囲内において、接道義務に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の金額を控除することと定めている。そうすると、接道義務を満たさないことからくる相当の利用の制限が認められない場合には、評価上しんしゃくする必要がないというべきであり、例えば、道路に接するまでの土地が自己所有である場合には、新たに道路を開設するための取得費用の負担がなく、いつでも道路を開設することが可能であるから、財産評価基本通達に定める無道路地に該当しないと解される。本件甲土地は、道路に接する本件乙土地と隣接しており、両土地とも同一の相続人が取得したことから、本件乙土地を介して道路に接していることになり、接道義務を満たさないことによる利用の制限があるとは認められないので、本件甲土地は無道路地に該当しない。（平21. 3. 2 東裁（諸）平20-136）

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支部名
大阪
裁決番号
平200037
裁決年月日
平成20年12月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人らは、本件土地（６筆、合計面積は3,108.74㎡）には、57.8％の容積率の建物が建っているにすぎないこと等から、「既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地」として最有効利用している土地に該当しているとは認められないため、本件土地全体に財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価の適用を認めるべきである旨主張する。そこで、本件土地の評価単位をみると、本件土地は、①居宅及び庭園の敷地並びに居宅の南側に隣接する駐車場の敷地、②共同住宅の敷地及び③共同住宅の北側に隣接する駐車場の敷地の３画地に区分され、それぞれの画地ごとに評価することとなる。広大地補正の可否について判断すると、②及び③の敷地は、いずれも1,000㎡未満であり、広大地補正の対象とはならないが、①の敷地は、その合計面積が1,608.40㎡で1,000㎡以上であり、本件土地の用途制限、周辺状況や本件居宅が戸建住宅であることを総合すると、財産評価基本通達22−２に定める大規模工場用地及び中高層の集合住宅等の敷地に適しているもののいずれにも該当しないことが明らかであり、宅地の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに該当することから広大地補正の対象となる。（平20.12.19 大裁（諸）平20-37）

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支部名
大阪
裁決番号
平200038
裁決年月日
平成20年12月19日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件土地（６筆、合計面積は3,108.74㎡）には、57.8％の容積率の建物が建っているに過ぎないこと等から、「既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地」として最有効利用している土地に該当しているとは認められないため、本件土地全体に財産評価基本通達24−４に定める広大地の評価の適用を認めるべきである旨主張する。そこで、本件土地の評価単位をみると、本件土地は、①居宅及び庭園の敷地並びに居宅の南側に隣接する駐車場の敷地、②共同住宅の敷地及び③共同住宅の北側に隣接する駐車場の敷地の３画地に区分され、それぞれの画地ごとに評価することとなる。広大地補正の可否について判断すると、②及び③の敷地は、いずれも1,000㎡未満であり、広大地補正の対象とはならないが、①の敷地は、その合計面積が1,608.40㎡で1,000㎡以上であり、本件土地の用途制限、周辺状況や本件居宅が戸建住宅であることを総合すると、財産評価基本通達22−２に定める大規模工場用地及び中高層の集合住宅等の敷地に適しているもののいずれにも該当しないことが明らかであり、宅地の開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものに該当することから広大地補正の対象となる。（平20.12.19 大裁（諸）平20-38）

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支部名
東京
裁決番号
平200042
裁決年月日
平成20年9月25日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集No.76・307ページ

要旨

○ 本件各土地は、宅地として利用される地域に所在し、その相続税の評価においても、市街地山林であることから、財産評価基本通達においては宅地化を前提として評価される土地であると認められる。また、本件各土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地に該当すると認められる区域内に所在し、実際にその一部に貝塚部分が存在していることから、宅地開発に係る土木工事等を行う場合には、文化財保護法第93条の規定に基づき、埋蔵文化財の発掘調査を行わなければならないことが明らかであり、しかも、その発掘調査費用は、その所有者（事業者）が負担することとなり、その金額も、埋蔵文化財発掘調査基準に基づき積算すると約○○○○円もの高額になる。そうすると、上記の宅地開発における埋蔵文化財の発掘調査費用の負担は、一般的利用が宅地であることを前提として評価される本件各土地において、その価額（時価）に重大な影響を及ぼす本件各土地固有の客観的な事情に該当すると認められる。そして、本件各土地に接面する路線に付されている路線価は、周知の埋蔵文化財包蔵地であることを考慮して評定されたものとは認められず、また、財産評価基本通達上に発掘調査費用の負担に係る補正方法の定めも認められないことから、本件各土地の評価上、当該事情については、本件各土地の評価の基礎なると路線価の評価水準とのバランスを取り、発掘調査費用額の80％相当額を控除するのが相当である。（平20. 9.25 東裁（諸）平20-42）

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支部名
東京
裁決番号
平200042
裁決年月日
平成20年9月25日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集No.76・307ページ

要旨

○ 請求人は、埋蔵文化財の発掘調査に27年程度を要する本件各土地については、地上権が設定されている土地と同様の制約があるから、相続税法第23条の規定を準用して評価すべきである旨主張し、仮に当該主張が認められないとしても、著しく利用価値が低下しているものとして10％の減額をするべきである旨主張する。しかしながら、相続税法第23条は、地上権及び永小作権は、民法に規定されている他人の土地を排他的に使用収益する用益物権についての使用収益価値の評価方法について規定したものである。これに対し、本件各土地における埋蔵文化財の発掘調査は、文化財保護法に基づく負担であって、本件各土地を使用収益できる物権ではないから、用益物権の評価方法を規定した相続税法第23条を準用して評価することはできない。また、埋蔵文化財の発掘調査期間については、調査員を増員することで調査期間を短縮することが可能であり、発掘調査が完了すれば調査の記録及び整理並びに報告書の作成を待つまでもなく発掘調査の対象となった土地の開発工事に着手することは可能とされる。さらに、①開発工事等において新たな遺跡等を発見し、文化庁長官へ届出をした場合において、文化庁長官は、最長６か月を超えて開発工事等の停止又は禁止を命ずることができないこと及び②請求人が当審判所へ提出した本件報告書には、本件各土地における発掘調査期間が６か月と見積もられていることからすると、本件各土地において要する発掘調査期間は６か月程度であると解するのが相当である。したがって、発掘調査期間が27年程度であることを前提とし、著しく利用価値が低下しているとして10％を減額すべき旨の主張も採用できない。（平20. 9.25 東裁（諸）平20-42）

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支部名
沖縄
裁決番号
平200001
裁決年月日
平成20年7月7日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件宅地は、賃借人甲（以下「甲」という。）が本件事務所の敷地及び来客用の駐車場として利用するために賃貸借したものであり、本件事務所は、鉄骨造りの重量建物構造物であるから、本件宅地に係る賃借権は、借地借家法第２条に規定する建物の所有を目的とする土地の賃貸借に該当し、かつ、同法第25条に規定する一時使用目的の借地権には該当しないから、本件宅地に係る賃借権は、財産評価基本通達27により評価すべき借地権である旨主張する。しかしながら、賃貸人乙（被相続人とともに甲に対して本件宅地を賃貸している者）は、本件宅地にアパートを建築する予定であったから、長期にわたる賃貸を望んでおらず、こうした意向を受けて仲介人丙（本件土地の賃貸借を仲介した者）は、５年間の賃貸借期間満了時には必ず被相続人らに本件宅地が返還されるよう、本件土地一時賃貸借契約に借地借家法第３条から第８条まで、第13条、第17条及び第22条から第24条までの規定（以下「借地借家法上の適用除外条項」という。）を適用しないことを本件土地一時賃貸借契約書に盛り込むなど、契約内容に十分配慮した旨を当審判所に答述している。そして、甲は、５年間の賃借期間を10か月徒過したものの、自費で本件事務所を取り壊し、平成19年４月末に賃貸人である請求人及び乙に本件宅地を返還するに当たり、本件事務所の買取請求を行っていないなど借地借家法上の適用除外条項を適用していないこと、本件土地一時賃貸借契約を締結した際に権利金の授受がなく、しかも月額330,000円の地代は、この付近の一時使用により建物を建築する場合の賃料相場に相当する金額であることなどの諸事情を勘案すると、本件宅地の上に存する賃借権は、借地借家法第25条に規定する一時使用目的の借地権であると認めるのが相当である。（平20. 7. 7 沖裁（諸）平20-1）

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支部名
関東信越
裁決番号
平130098
裁決年月日
平成14年6月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人らは、本件土地建物について、本件相続開始日において担保権の実行が確実であり、かつ、債務者に対して求償権を行使しても返還を受ける見込みがない状態であったと認められるから、本件土地建物の価額から抵当権等により担保されている債務の額を控除すべきである旨主張するが、債務者は、本件相続開始日前後を通じて営業活動及び金融取引を行っていること、また、債務超過の状態が相当期間継続していたとも認めることができないことからすると、本件相続開始日において、債務者に対して債権が事実上回収できない状況にあることが客観的に認められるとはいえず、債務者が弁済不能の状態であったとは認めることができないから、本件土地建物の価額から根抵当権により担保されている債務の額を控除することはできない。（平14. 6.28関裁（諸）平13-98）

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支部名
広島
裁決番号
平130055ほか 1件
裁決年月日
平成14年6月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
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要旨

○ 路線価が付されていない道路のみに接している宅地については、その道路に接続する路線の路線価を基に画地調整を行って評価することになるが、このように評価することが実情に即していない場合には、実務上、納税義務者からの申請等により、その道路に路線価を仮に設定し、それを基に評価することとされている。この仮路線価を設定する取扱いは、財産評価基本通達が設定された昭和３９年以来行われてきており、既に定着していると認められるところ、この仮路線価を設定して評価する趣旨は、評価しようとする宅地が、路線価の付されていない道路にのみ接しているような場合であっても、当該宅地の価額をその道路と状況が類似する付近の路線価の付された路線に接する宅地とのバランスを失することのないように評価しようとするものであって、この方法は合理的なものと認められる。これを本件についてみると、Ａ土地とａ路線との間には幅約１ｍの水路が存在しており、Ａ土地がａ路線に直接面しているとはいえないが、Ａ土地は、路線価の付されていない市道であるｂ路線に直接面している矩形の土地であると認められ、このように、Ａ土地が現実に市道であるｂ路線に面した矩形の土地である以上、請求人らが主張するように、その道路がないものと仮定し、不整形地として評価することは、本件土地の実情に即した適切な評価方法とは認められないものである上、その評価方法はあまりにも便宜的である。他方、原処分庁は、Ａ土地は、市道であるｂ路線にのみ面した矩形の土地であり、路線価の付されていないｂ路線に接続するａ路線の路線価を基に画地調整を行って評価することが実情に即さないとして、ｂ路線に仮路線価を設定してＡ土地を評価したものであるところ、上記の仮路線価を設定して評価する趣旨等に照らせば、原処分庁がＡ土地を仮路線価に基づいて評価したことは相当であると認められる。（平14. 6.26広裁（諸）平13-55）

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支部名
熊本
裁決番号
平120032ほか 3件
裁決年月日
平成13年6月26日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
業種
会社員
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件土地に借地権を有しているＸがタイル舗装や給排水設備等を提供しており、区分地上権に準ずる地役権も有しているから、区分地上権に準ずる地役権を考慮して評価すべきである旨主張する。しかしながら、区分地上権に準ずる地役権とは「地下又は空間について上下を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するもの」であるが、本件土地には、建造物の設置に制限を受けることなくすでにＸ所有の建物が存在しており、Ｘの設置しているこれらタイル舗装や給排水等の設備は建物の維持管理に必要な付属施設であり、別途区分地上権に準ずる地役権を設定しなければ設置できないものでない。そうすると、本件土地には区分地上権に準ずる地役権は存在しないので、請求人の主張には理由がない。（平13．6．26熊裁（諸）平12−32）

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支部名
東京
裁決番号
平120140
裁決年月日
平成13年4月20日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、建築基準法第４２条第２項に規定する道路に接している土地の評価に当たって、建築基準法の公布以後に増改築した建物がある場合には、たとえセットバックしていなくてもセットバックして取り扱うべきであり、そして、請求人は契約書等において当該部分の地代の収受を放棄しているなどのことから、経済的価値が認められないので零とすべきである旨主張する。しかしながら、財産の価額は相続開始時における現況に応じて評価するものであり、そして、本件各土地のうち２項道路に接する土地の現況についてみると、未だセットバックされておらず、実際に建物の敷地として有効に利用されており、経済的価値がないとは認められないから評価額を零とすべき旨の更正の請求（申告時には、更地価格の３０％を減額）には理由がない。（平13．4．20東裁（諸）平12−140）

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支部名
東京
裁決番号
平120021
裁決年月日
平成12年10月31日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
業種
会社員
事例集登載頁
裁決事例集No.60・509ページ

要旨

○ 請求人は、相続した土地区画整理中の本件土地について、相続開始時に仮換地指定が行われているものの、区画整理事業の遅れから使用収益のできない状況にあるから、路線価により評価すべきでなく、従前の市街化調整区域内に存する農地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、評基通２４−２の本文及びただし書に定める仮換地の指定がなされている土地に関する評価方法は合理性を有することが認められ、また、当審判所が調査したところによれば、本件土地は、相続開始時点で区画整理事業が進行中で、実際に本件相続開始日のおよそ１年後に造成工事が完了し、請求人に対し使用収益の開始ができる旨通知されている事実が認められることから、同通達に定める評価方法によることは相当であり、請求人の主張には理由がない。（平12．10．31東裁（諸）平12−21）裁決事例集NO60・509ページ

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支部名
東京
裁決番号
平090257
裁決年月日
平成10年6月30日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、本件土地には、本件相続開始日現在、請求人の親族であるＡの所有する建物が存在し、立退料として２５，２００，０００円を支払っているから、同土地の更地としての価額から当該立退料相当額を控除し、利用制限のある土地として評価すべきである旨主張する。しかしながら、(1)本件建物に係る登記簿謄本によれば、本件建物は、本件相続開始後の平成６年１１月２９日に「真正な登記名義の回復」を登記原因として請求人に所有権移転されていることが認められること、(2)同建物の所有権が被相続人にあることを確認し、立退料を授受する旨の「合意書」と題する文書が存在することは認められるものの、当該文書は、請求人とＡとを当事者として本件相続開始後約１１か月を経過した平成６年１１月２３日付で作成されたものであること、(3)同建物又は本件土地に係る家賃、地代等の収入に係る所得税の申告もないこと及び(4)本件相続開始日現在において、他に本件建物が貸家の用に供されていたこと等により本件土地が自用地以外の用に供されていたことを証するに足る証拠資料等も認められないことからすれば、仮に請求人の主張する事柄が事実であるとしても、そのことのみをもって本件土地を利用制限のある土地であると判断することはできないから、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平10. 6.30東裁（諸）平 9-257）

支部名
東京
裁決番号
平080141
裁決年月日
平成9年2月24日
裁決結果
一部取消し
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、原処分庁は請求人が相続により本件宅地上に存在する借地権を取得したとして借地権相当額を相続税の課税価格に算入しているが、本件宅地の所有者であるＡ市は、本件宅地上には請求人らの権利は存在しない旨説明していること等から借地権は存在せず、仮に、借地権が存在するとしてもその２分の１は、相続開始日において請求人に帰属しているから当該持分については相続税の課税価格に算入すべきでなく、かつ、借地権のすべての部分を貸家建付借地権として評価すべきである旨主張する。しかしながら、本件宅地に係る使用関係は、実質的に、借地権が設定されている場合に準じたものであり、払下げの価格は、更地価格から借地権相当額を控除した底地価格とされること等から判断すれば、本件宅地上には借地権に準ずる貸借権が存在し、その経済的価値は借地権に準じたものであるとみることができる。また、その価額は本件宅地の利用状況に基づき空地部分及び貸家建付地部分の２画地に区分して評価するのが相当である。（平 9. 2.24東裁（裁）平 8-141）、（平 9. 2.24東裁（諸）平 8-142）

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支部名
大阪
裁決番号
平080029
裁決年月日
平成8年12月9日
裁決結果
棄却
争点番号
400802029
争点
8財産の評価/2土地及び土地の上に存する権利/2宅地及び宅地の上に存する権利/9その他
事例集登載頁
裁決事例集No52・128ページ

要旨

○ 請求人は、被相続人の遺産のうち、本件土地については、同族会社が時効取得した地上権が存在し、その残存期間は永久であることから、相法第２３条の規定に基づき本件土地の自用地価額に１００分の９０を乗じて評価した地上権の価額を控除して評価すべきである旨主張する。しかしながら、(1)被相続人と同族会社との間には、本件土地に係る賃貸借契約を締結した事実はなく、権利金及び地代の授受の事実もないこと、(2)被相続人は同族会社において取締役であったこと、(3)本件土地の隣の土地は、同族会社が本件土地と同様に利用しておきながら、被相続人が建物を新築する際に無償で返還していること、(4)同族会社が本件土地上に地上権を時効取得した証としての判決は、同族会社と同族社員という特殊な関係を利用して請求原因事実を十分に争うことなく得たものであり、相続税軽減という動機を専ら経済的、実質的に行為化したと認められることなどから、本件土地の使用関係は、被相続人と同族会社間の特殊な信頼関係に基づく使用貸借によるものと認められるので、本件土地の価額は、自用地価額により評価することが相当である。（平 8.12. 9大裁 (諸) 平 8-29） 裁決事例集No52・128ページ

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