裁決要旨 2低額譲渡等
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 令010011
- 裁決年月日
- 令和2年3月17日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人の所有する土地（本件不動産）を、請求人の代表者に本件不動産の固定資産税評価額程度の価額（本件譲渡価額）で譲渡（本件Ａ譲渡）しているから、本件Ａ譲渡は、低額譲渡に当たらない旨主張する。しかしながら、請求人及び請求人の代表者は、本件Ａ譲渡をする前に、本件Ａ譲渡の日の10日余り後の日を引渡し日とする、本件不動産を含む不動産を譲渡する旨の売買契約（本件Ｂ譲渡）を第三者との間で締結しているところ、本件Ｂ譲渡は、売主と買主との間に特殊な関係がない当事者間の取引であり、また、譲渡価額を左右する特別な条件の付与等は認められず、さらに、当該譲渡価額の決定過程において異常性をうかがわせる事情は認められないことからすれば、本件Ｂ譲渡における譲渡価額は、正常な条件下で成立した取引価格であり、本件Ｂ譲渡の譲渡対象不動産の客観的な交換価値すなわち時価を示すものといえる。これらのことから、本件Ａ譲渡時における本件不動産の時価は、本件Ｂ譲渡の時価を根拠として算出することが合理的であるといえ、本件譲渡価額は、本件Ｂ譲渡の時価を根拠として算出した本件不動産の時価より低廉であるから、本件Ａ譲渡は低額譲渡に当たる。 （令2. 3.17 広裁（法・諸）令元-11）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平200010
- 裁決年月日
- 平成21年2月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人は、①本件土地の売買価額は、本件競売における本件土地及び本件建物の買受価額に、本件土地及び本件建物の最低売却価額のうちに占める本件土地の価額の割合を乗じて計算した価額を基準として、請求人と子会社との間で決定したものであり、本件土地の適正な価額である旨、②本件土地の売買に当たっては、請求人が本件土地に建物を所有するための借地権を設定するという前提があり、本件土地の時価の算定に際しては、本件土地の価額から借地権の価額を控除する必要がある旨主張する。しかしながら、当該買受価額は、請求人が競売不動産を落札した価額にすぎない上、本件競売において買受けの申出をした者は請求人だけであるから、当該買受価額をもって直ちに時価ということはできず、請求人の①の主張には理由がない。また、請求人は、子会社に対し、借地権が付着している土地（底地）を譲渡したものと認められるものの、請求人と当該子会社が本件土地の売買契約と同時に締結した本件土地の賃貸借契約において、その地代の額が、法人税法施行令第137条に定める「相当の地代」となるよう意図して決定されていることからすると、本件土地の価額から控除する借地権価額は零円とみるのが相当であるから、請求人の②の主張には理由がない。（平21. 2.18 広裁（法）平20-10）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平200011
- 裁決年月日
- 平成21年2月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○請求人は、①本件土地の売買価額は、本件競売における本件土地及び本件建物の買受価額に、本件土地及び本件建物の最低売却価額のうちに占める本件土地の価額の割合を乗じて計算した価額を基準として、請求人と親会社との間で決定したものであり、本件土地の適正な価額である旨、②本件土地の売買に当たっては、親会社が本件土地に建物を所有するための借地権を設定するという前提があり、本件土地の時価の算定に際しては、本件土地の価額から借地権の価額を控除する必要がある旨主張する。しかしながら、当該買受価額は、親会社が競売不動産を落札した価額にすぎない上、本件競売において買受けの申出をした者は親会社だけであるから、当該買受価額をもって直ちに時価ということはできず、請求人の①の主張には理由がない。また、請求人は、親会社から借地権が付着している土地（底地）を譲り受けたものと認められるものの、請求人と親会社が本件土地の売買契約と同時に締結した本件土地の賃貸借契約において、その地代の額が、法人税法施行令第137条に定める「相当の地代」となるよう意図して決定されていることからすると、本件土地の価額から控除する借地権価額は零円とみるのが相当であるから、請求人の②の主張には理由がない。（平21. 2.18 広裁（法）平20-11）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190081
- 裁決年月日
- 平成19年12月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、１、２階部分を請求人の代表取締役会長（以下「会長」という。）の社宅として、また、３、４階部分を請求人の業務に使用していたとする土地建物を会長に譲渡する際の土地（以下「本件土地」という。）の譲渡価額の算定について、譲受人である賃借人には借家権が帰属するから、財産評価基本通達に定める貸家建付地の評価方法と同様の考え方により、借家権相当額を控除すべきであり、その結果、請求人の本件土地の譲渡価額は適正である旨主張する。 しかしながら、請求人は、本件土地の譲渡に際し、借家権を考慮することなく譲渡価額を決定しており、加えて、①請求人が依頼した鑑定評価書はすべて「自用の家屋及びその敷地」として鑑定評価を行っていること並びに②本件賃貸借契約書及び本件売買契約書には借家権等権利関係に関する特約の記載もなく、権利金等の授受の記載及びその事実もないこと等からすると、本件土地の譲渡は、当事者双方において借家権を考慮することなく成立したものであり、このような場合の土地建物の時価を評価するに当たっては、借家権を考慮する必要はないものと解される。したがって、請求人の主張は採用できない。（平19.12.11 東裁（法・諸）平19-81）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平180067ほか 3件
- 裁決年月日
- 平成19年3月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 破産会社の破産管財人である請求人は、破産会社のした数件の土地等の売買に係る価額は、譲渡時点におけるＢ鑑定による評価額等によるべき旨主張し、原処分庁は、当該価額は、譲渡時点における相続税評価通達に基づく路線価方式により算出された価額等である旨主張する。ところで、法人税法第22条第２項の規定の趣旨からすれば、資産の低額譲渡が行われた場合には、譲渡時における当該資産の適正な価額をもって同項にいう資産の譲渡に係る収益の額に当たると解するのが相当であり、ここでいう適正な価額とは客観的な交換価値をいい、当該不動産について事実的支配が移転した時点における当該土地及び建物の現況を考慮し、合理的かつ適切な評価方法によって評価すべきものであると解されるところ、法人税法には、法人が所有する不動産を譲渡した場合等における当該不動産の客観的な交換価値を評価する方法に関する具体的な定めはないことから、当該不動産の時価は、上記時点における当該土地及び建物の現況を考慮し、合理的かつ適切な評価方法によって評価すべきものである。そして、一般的には、土地の客観的な交換価値の評価方法は、公示価格に基づいて算出する方法が、また、建物、特に中古建物の客観的な交換価値の評価方法は、再建築価額に基づいて算出する方法が、それぞれ合理的かつ適切と認められるが、不動産が個別性を有することにかんがみ、当該不動産に係る不動産鑑定について、その内容等に対して合理性の検討がされた結果、その合理性が高いと判断できるもの、あるいは複数の異なる不動産鑑定が存在し、それらの比較検討により、その内容等の合理性が高いと判断できるものにあっては、当該鑑定の評価額をもって、客観的な交換価値とすることも、法人税法の規定から導かれる合理的かつ適切な評価方法として、許容することができるものと解される。 そして、本件においては、各土地等の売買時点における客観的な交換価値の評価額に関し、１件の売買に関しては、不動産鑑定基準に基づいてされた２つの鑑定が存在する。そして、Ａ鑑定は、その内容が合理的であり、かつ、他のＢ鑑定との比較においても合理性が高いと認められるから、Ａ鑑定による鑑定の評価額をもって、当該土地等の客観的な交換価値と認めるのが相当であり、他の売買に係る土地等については、土地に関しては公示価格に基づいて算出した額、また、建物に関しては再建築価額に基づいて算出した額をもって客観的な交換価値と認めるのが相当である。 なお、路線価は相続税の課税のために定められ、評価の安全性の観点から公示価格の80％程度となっていることに照らせば、原処分庁が主張する路線価そのものの価格をもって評価する方式により算出した価額を、譲渡等における土地の客観的な交換価値として採用することはできない。また、建物についても、中古建物を評価する場合は、建物取得時点の価額に基づいてその価額を算出するよりも、譲渡時等における再建築価額等に基づいて算出する方が、譲渡時等における客観的な交換価値として、より合理性があると認められるから、原処分庁が主張する当初取得価額から譲渡時までの減価償却費相当額を控除したものをもって、譲渡時等における建物の客観的な交換価値として採用することはできない（平19. 3.30 大裁（法）平18-67）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平150058
- 裁決年月日
- 平成16年3月16日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.67・447ページ
要旨
○ 請求人は、請求人の代表者に譲渡した建物等の価額は、一般市場における時価として適正なものである旨主張し、原処分庁は、請求人の取得価額を再取得価格とし、その再取得価格に定率法により償却を行った場合の未償却残高が本件建物等の時価であり、本件譲渡価額は低額である旨主張する。しかしながら、建物の価額については、審判所が鑑定を依頼した不動産鑑定書の評価額を時価と見るのが相当であると認められ、その結果、建物等の価額は、請求人の譲渡価額を上回るから、当該差額については、固定資産売却益の計上漏れとして益金に算入するのが相当である。（平16.3.16大裁（法・諸）平15-58）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平080013
- 裁決年月日
- 平成8年9月30日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 300503012
- 争点
- 5益金の額の範囲及び計算/3土地等の販売又は譲渡に係る収益/1宅地等/2低額譲渡等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人の代表者の妻に対して譲渡した土地・建物の価額は２通の不動産鑑定書の評価額と比しても特に低額とは認められず、適正である旨主張し、原処分庁は、土地については、近隣の取引事例地の固定資産税評価額と取引金額との比などによって算出した価額、建物については、再取得価額に法定耐用年数の未償却残額割合を乗じて算出した価額に比して低額である旨主張する。当審判所が土地・建物の価額について検討したところ、土地の価額については、原処分庁の評価方法では、(1)個別的要因の補正が不十分であること、(2)貸家建付地であることを考慮していないことの点で合理的でなく、請求人が提出した乙不動産鑑定書の評価方法は、一部（収益価格を重視している点ほか）を除き合理的であるから、妥当と認められない点を是正して算定するのが相当であり、建物の価額については、原処分庁の評価額から借家権割合を乗じた額を控除して算定するのが相当であると認められる。この結果、土地・建物の価額は請求人の譲渡価額を上回るから、当該差額については、売却収入の計上漏れとして益金の額に算入するのが相当である。（平 8. 9.30広裁（法）平 8-13）
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