2土地等の販売又は譲渡原価の裁決事例要旨 | 税務法規集

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支部名: 東京
裁決番号: 令060022
裁決年月日: 令和6年9月3日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702022
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/2仲介手数料等
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要旨

○ 請求人は、不動産売買に係る情報提供の各業務委託費については、当該業務委託費に係る役務の提供を受けていることから、損金の額に算入できる旨主張する。しかしながら、信用性の有無を踏まえて関係者の申述等について検討すると、当該業務委託費に係る具体的な役務の提供があったとは認められず、当該業務委託費が各業務委託先に支払われたものとも認められない。また、その使途は不明であり、請求人の業務との関連性が不明であるから、これを損金の額に算入することはできない。（令6. 9. 3 東裁（法）令6-22）

同一裁決

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支部名: 大阪
裁決番号: 令010009
裁決年月日: 令和元年8月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702025
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/5代物弁済、譲渡担保、交換
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要旨

○ 請求人は、市との間の土地交換契約によって取得した土地（里道）の時価が譲渡した土地（道路用地）の時価よりも低額であるから、譲渡土地と取得土地の時価の差額は、交換差損として損金の額に算入される旨主張する。しかしながら、客観的な時価からみた場合には不等価な交換であっても、交換契約により不利益を受けるとみられる当事者の一方が、専ら当該交換によって取得する資産の持つ価値を重視したためであるなど、当事者が等価交換としたことに経済的合理性が認められる限り、正常な取引の範囲内といえ、税務上は、等価交換と認めるのが相当であるところ、本件の交換契約は、専ら請求人の里道取得の必要性に基づき、請求人が市に道路交換を要望して実施されたものであって、請求人においては、仮に交換により譲渡した道路用地等の時価が取得した里道の時価よりも高額であったとしても、当該里道を取得することを選択したものであるから、請求人がこれらを等価交換としたことには経済的合理性があり、また、当該交換契約が正常な取引の範囲を逸脱して締結されたものであることをうかがわせる事情も認められない。そうすると、本件の交換契約は、特段の利害関係のない請求人と市との間で、正常な取引の範囲内で締結されたものであると認められ、税務上も等価交換であると解するのが相当であり、請求人は、道路用地等の取得価額をもって、里道を取得したと解するのが相当であるから、上記の交換契約によって、請求人に交換差損が生じたとは認められない。（令元. 8. 8 大裁（法・諸）令元-9）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平260099
裁決年月日: 平成27年5月7日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 300702022
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/2仲介手数料等
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要旨

○ 請求人は、請求人が所有していた不動産（本件不動産）の譲渡原価として損金の額に算入した本件不動産の取得費用及び仲介手数料等については、本件不動産の取得に係る契約書に基づき支払ったもの及び受領者の押印のある領収証のとおり本件不動産の取得に係る報酬又は手数料として支払ったものであるから、本件不動産の譲渡原価として損金の額に算入されるべきである旨主張する。しかしながら、本件不動産の取得費用及び仲介手数料等に係る契約書及び領収証に記載されたとおりの事実を認めることはできず、当該取得費用等はいずれも架空の譲渡原価と認められるから、当該取得費用等を損金の額に算入することはできない。（平27. 5. 7 東裁（法）平26-99）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平260099
裁決年月日: 平成27年5月7日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 300702023
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/3簿外原価等
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要旨

○ 請求人は、請求人が所有する不動産の譲渡対価として、支払手数料及び弁護士費用の支払の事実があるにもかかわらず、請求人の代表者が実質的な経営者に確認せずに申告したためこれらの費用が簿外となっただけであるから、当該支払手数料等は損金の額に算入されるべきである旨主張し、原処分庁は、当該支払手数料等の支払を損金の額に算入することについて請求人から合理的な説明や立証がなく、請求人が当該支払手数料等を支払った事実も認められないことから、当該支払手数料等は損金の額に算入されない旨主張する。納税者が、税務署長が合理的と認められる方法により把握した費用以外の費用が帳簿外に存在すると主張する場合には、当該納税者においてその存在及び価額を具体的に立証する必要があると解すべきであるところ、当該支払手数料については、請求人から提出された資料からは請求人の主張する事実が具体的に立証されない一方、当該弁護士費用については、請求人の主張に沿う内容の領収証等が存在し、当該弁護士が役務提供した事実や当該弁護士費用の支払の事実が認められることから、当該弁護士費用についてのみ損金の額に算入されるべきである。（平27. 5. 7 東裁（法）平26-99）

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平230077
裁決年月日: 平成24年2月15日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 300702029
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/9その他
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要旨

○ 原処分庁は、請求人が請求人のグループ会社のうちの１社（買主）との間で締結されたとする請求人が所有する各土地（本件各土地）の売買契約（本件各土地売買契約）について、請求人グループでの政策会議において売却が決定されたとは認められず、また、請求人の代表取締役と取締役との会議で決定されたとする本件各土地の売却は、当該会議での審議事項やその結果が不明であり、売却が決定されたとの結論を導き出すことはできないから、本件各土地売買契約は、締結されていない旨主張する。しかしながら、政策会議の議事録によれば、本件各土地を買主へ移し利用することが提言されたことが認められ、請求人の経理担当者から関与税理士に対する電子メールの内容によれば、遅くとも当該会議が行われた日には本件各土地の売却が決定されたと認められ、さらに、本件各土地売買契約に係る売買契約書の記載内容、売買代金の入金状況、本件各土地に係る固定資産税及び都市計画税並びに不動産取得税の納付状況、本件各土地の所有権移転登記及び設定されていた抵当権抹消登記の状況、本件各土地に係る請求人及び買主の経理処理、請求人及び買主における取締役会での承認状況、本件各土地の利用状況及び賃貸借の状況のいずれをみても、本件各土地が売買されなかったとすることをうかがわせる事実はなく、本件各土地を買主に売却するに至った経緯及びその趣旨目的等をみても、不自然なところは見受けられないから、本件各土地売買契約は、請求人と買主の間で締結され、真正に成立し、現実にその履行がなされたものと認めるのが相当である。（平24. 2.15 名裁（法）平23-77）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平220196
裁決年月日: 平成23年4月22日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702029
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/9その他
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要旨

○ 請求人は、損金の額に算入した売上原価及び仲介料（本件売上原価等）はすべて真実の取引の費用であるから、本件売上原価等を架空の取引に係るものであるとして行われた原処分は取り消されるべきである旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、請求人は、請求人が本件売上原価等を支出したと主張する相手先から役務の提供を受けた事実はなく、それらはいずれも架空の取引に係るものであると認められることから、請求人の主張には理由がなく、本件売上原価等が、本件各事業年度の損金の額に算入されないとしてなされた原処分は適法である。（平23. 4.22 東裁（法・諸）平22-196）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平210041
裁決年月日: 平成22年4月20日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 300702029
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/9その他
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要旨

○ 請求人は、F社に売買益の50％を支払う旨の業務協定を結んだ上で、請求人名義で仕入れた土地及び建物（以下「本件土地等」という。その後、請求人は建物を取り壊した上で土地を転売し、利益の50％をF社に分配した。）について、売主であるA社との売買契約（以下「本件売買契約」という。）における購入代金とは別に、A社の増額要求に応じてA社に支払った金員（以下「本件別口金」という。）は、損金の額に算入される旨主張し、一方、原処分庁は、本件別口金が本件土地等の購入代金として支払われたとは認められず、損金の額には算入されないなどと主張する。しかしながら、本件別口金については、①請求人とF社がその50％ずつを用意し、本件売買契約に係る契約及び代金授受の会場である銀行の会議室に現金にて持ち込まれ、A社の関係者に交付されたこと、②A社から本件売買契約の金額とは別に支払を求められたものであること、③請求人の代表者が契約書の金額は訂正されず領収証も出ないことを認識していたと認められることからすれば、本件売買契約における代金とみることはできず、請求人が、本件売買契約を成立に至らせるために、返還されないことを前提として用意し、支払ったものということができ、請求人及びF社によって、A社の会長と称される者Kに対し、本件売買契約を円滑に進めるために、贈呈されたと認めるのが相当である。そうすると、本件別口金のうち、F社が負担した50％部分は請求人の損金の額に算入にされておらず、請求人が負担した50％部分は、租税特別措置法第61条の４《交際費等の損金不算入》第３項に規定する交際費等に該当して損金の額に算入されない部分があることとなる。したがって、交際費等の損金不算入額以外の部分については原処分庁の主張には理由がない。（平22. 4.20 名裁（法）平21-41）

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支部名: 福岡
裁決番号: 平200017
裁決年月日: 平成21年6月3日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702026
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/6部分譲渡等
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要旨

○ 原処分庁は、本件各土地の譲渡は、借地権部分を請求人に留保した底地部分の譲渡と認められることから、本件各土地の譲渡に伴い発生する損失の額は、本件各土地の譲渡の対価の額から本件帳簿価額に底地割合である50％を乗じた金額を差し引いた金額となる旨主張する。しかしながら、借地借家法第２条《定義》第１号の規定によれば、借地権は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権であり、土地所有者との間の地上権設定契約、あるいは、土地の賃貸借契約により設定され、また、同法第15条《自己借地権》第１項の規定によれば、自己借地権は原則として認められないことから、土地とその土地を敷地とする建物を所有する者は、自己が所有する土地には借地権を設定することができないこととなり、同者が土地のみを売却した場合には、いったん利用制限のない土地を相手方に譲渡し、その譲渡後に締結された土地の賃貸借契約により借地権が設定されると解するのが相当である。そうすると、請求人が本件各土地に係る借地権部分を留保して底地部分のみを譲渡したと解することはできず、本件各土地は更地として代表者に譲渡されたと認められることから、本件各土地の譲渡に伴い発生する損失の額の算定においては、本件譲渡対価の額から本件帳簿価額を差し引くことが相当であり、原処分庁の主張は採用できない。（平21. 6. 3 福裁（法）平20-17）

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平200156
裁決年月日: 平成21年4月8日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702022
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/2仲介手数料等
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要旨

○ 請求人は、マンション販売に係る本件支払手数料について、当初、仲介人に貸し付けたものであるが、まるで返済する意思もないことから支払手数料として経費計上したものである旨主張する。しかしながら、仲介人が生活費等が不足していたため請求人から借りて現在も返済していない旨申述していることなどから、仲介人に対する貸付金を支払手数料に仮装して計上していたことが認められる。したがって、本件支払手数料は損金として認められないとした原処分は相当である。（平21. 4. 8 東裁（法・諸）平20-156）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平160011
裁決年月日: 平成16年10月15日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702029
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/9その他
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要旨

○ 請求人は、産業廃棄物処分場の建設については、①処分場用地を売却したこと②処分場建設反対派の工事差止請求等の訴訟等があり、建設を断念してはいないものの、建設工事は休止されており、工事再開のめどが立っていないこと、③請求人には処分場の完成までに必要な資金の調達力がなく工事を再開する予定がないことにより産業廃棄物処分場に係る建設仮勘定も資産計上をする価値がなくなったとして、建設仮勘定の残高を損金の額に算入すべきである旨主張する。しかしながら、①産業廃棄物処分場用地は売却後も賃借して使用することができること、②産業廃棄物処分場の設置許可は有効であること及び③請求人は産業廃棄物処分場の建設を断念していないことからすれば、産業廃棄物処分場が資産計上をする価値がないとは認められない。したがって、請求人の主張は採用することができない。（平16.10.15関裁（法）平16-11）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平150033
裁決年月日: 平成15年12月17日
裁決結果: 一部取消し
争点番号: 300702026
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/6部分譲渡等
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要旨

○ 請求人は、一括して取得した二つの土地について、当期中に売却した土地と在庫となった土地との取得価額の区分計算を、請求人提出の不動産鑑定評価書の評価額に基づいて行うべきであり、両土地の個性に着目しないで単なる面積按分によった原処分は不合理である旨主張する。しかしながら、両土地は、地続きではないが同一町内に所在し、地勢や地盤、日照、通風、乾燥等の自然的要因、公法上の規制、地域的要因等の多くの点においてほぼ類似しており、客観的な格差はほとんどなく、他に特別な考慮すべき事情も認められないことから、面積按分によった原処分は合理的であると認められる。また、請求人提出の不動産鑑定評価書においては、①間口の差に基づき一方の土地を減価したことの合理性はなく、また、②同土地について認めている第三者の使用権による所有権の制約に基づく減価割合は合理性が認められず、しかも、③他方の土地の上に共同住宅があること（一種の使用権）については全く触れていなことから、当該不動産鑑定書は信頼性に欠け、これに基づく区分方法は合理性を欠くといわざるを得ず、原処分は相当である。（平15.12.17関裁（法）平15-33）

同一裁決

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支部名: 関東信越
裁決番号: 平150032
裁決年月日: 平成15年12月16日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702021
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/1造成費等
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要旨

○ 請求人は、雨水排水路改修等工事は、宅地の造成に伴う公共施設の整備負担として、請求人が負うべき義務として確定しているのであるから、同工事の見積額は売上原価として認められるべきである旨主張する。未確定の費用が売上原価となるか否かは、その費用が当該物件に係る債務として確定しており、その義務内容が客観的、一義的に明白で、金額を見積もることができる程度に特定されているかどうかによることとなる。これを本件についてみると、当該雨水排水路改修等工事の計画があり、請求人は各種の準備をしたことが認められる。しかしながら、当該雨水排水路改修等工事はいまだ流動的であり、請求人が工事を実施しなければならないほどに具体的に確定したものであったとは認められない。したがって、当該雨水排水路改修等工事は売上原価として計上できるほどに請求人の義務として確定していたとは認められない。したがって、請求人の主張には理由がない。（平15.12.16関裁（法）平15-32）

同一裁決

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支部名: 名古屋
裁決番号: 平140050
裁決年月日: 平成15年4月18日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702026
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/6部分譲渡等
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要旨

○ 請求人は、昭和６３年の別荘地の取得に当たり、譲渡人との間で取り決めた譲渡価格が国土法上の制限価格を上回るため、他の２つの土地を抱き合わせて売買契約を締結することにより、国土法の制限価格を上回る価格を他の２つの土地の価額に付け替えた。この契約に当たり、当事者間で①別荘地の売買契約書②他の２つの土地の売買契約書③別荘地及び他の２つの土地の売買契約書の３通の契約書が作成された。しかしながら、請求人の社内においては各土地の取得価額を契約書に記載された金額とすることは不合理であるため、各土地の価格調査を行い各土地の取得価額を算定したが、平成１０年から１１年にかけて他の２つの土地を売却したのに伴い、他の２つの土地の売買契約書に記載された金額を取得価額として譲渡原価を計算し、売却損を計上した。請求人は、契約書に記載された価額を正当であると主張するが、各３通の契約書、各土地の登記の状況、請求人の稟議書及び契約に関係した役員等の申述から、契約書は国土法をクリアするために作成されたものと認められる。また、請求人が各土地を購入した事業年度に算出した各土地の取得価額を有価証券報告書や保有税申告書等に記載しており、算定方法にも一応の合理性が認められることから、この金額をもって譲渡原価とすべきであり、請求人の主張には理由がない。(平15.04.18.名裁(法)平14-50)

同一裁決

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支部名: 東京
裁決番号: 平140156
裁決年月日: 平成15年1月30日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702022
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/2仲介手数料等
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要旨

○ 請求人は、請求人の監査役に対して支払った金員につき、請求人の建物及び借地権の譲渡契約成立に係る成功報酬であるから、請求人の損金として認められるべきである旨主張する。しかしながら、請求人が同監査役に対して建物等の譲渡に係る報酬を支払う旨の取決めはなく、また、同人の発行した領収証の記載から、同人に支払った金員は、請求人の取締役の父が個人で所有する土地の名義変更に係る諸費用として支払われたもので、個人間で授受すべき金員と認められるから、法人の損金とは認められない。(平15.01.30.東裁(法)平14-156)

同一裁決

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支部名: 広島
裁決番号: 平110028
裁決年月日: 平成11年12月22日
裁決結果: 全部取消し
争点番号: 300702029
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/9その他
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要旨

○ 原処分庁は、請求人が平成７年４月期及び平成８年４月期において、土地に係る評価損を顕在化させるために、関連会社を利用して本件各土地に係る取引の外形を作出し、本件各土地を実際に譲渡しておらず、本件各土地の譲渡に係る取得費等の額を損金の額に算入することも、本件各土地の譲渡価額を益金の額に算入できない旨主張するが、本件各土地に係る取引においては、いずれも売買契約書が作成され、かつ、代金の支払い、所有権移転登記も行われていることが認められ、客観的・外形的に有効に成立しているものと解することができ、しかも、本件各土地に係る取引が作出されたものであると認めるに足る証拠も見当たらないから、原処分庁の主張を採用することはできない。（平11.12.22広裁（法・諸）平11-28）、（平11.12.22広裁（法）平11-29）

同一裁決

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支部名: 広島
裁決番号: 平080075
裁決年月日: 平成9年3月28日
裁決結果: 棄却
争点番号: 300702026
争点: 7損金の額の範囲及び計算/2売上原価等/2土地等の販売又は譲渡原価/6部分譲渡等
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要旨

○ 請求人は、譲渡した土地と残った土地とを比較した場合、利用価値に差があるから、原処分庁が採用した土地の面積を基準にした原価の額のあん分方法には合理性がない旨主張するが、双方の土地の、形状、進入口の幅の違い、擁壁の有無、地盤の強弱については、原価の額のあん分において考慮すべき程度のものとは認められないから、請求人の主張は採用できない。（平 9. 3.28広裁（法）平 8-75）

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