裁決要旨 3収入金額の計算
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 令030002
- 裁決年月日
- 令和3年9月9日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産所得の総収入金額について、①請求人が賃借人から受領したケーブルテレビ利用料等は必要経費から減算しているため、総収入金額に算入すべきではないこと、②賃料は前月末日までに当月分を支払う契約となっている上、遅くとも当月７日くらいまでには入金されるから、毎月10日までに支払われた賃料を当月分の収入とすべきであること、③請求人と請求人の子が共有している建物に係る賃料については、請求人が申告したとおり居室ごとの賃料で分けるべきであり、建物の持分割合に応じてあん分すべきではないことから、原処分庁の認定額に誤りがある旨主張する。しかしながら、①ケーブルテレビ利用料等は、賃貸借契約において請求人が賃借人から収入すべきことが確定しており、賃借人からの受領分が預り金であるとも認められないため、請求人が収入すべきことが確定した金額を総収入金額に算入すべきであること、②賃料は所得税基本通達36−５《不動産所得の総収入金額の収入すべき時期》の定めにより賃貸借契約に定められた支払日に収入計上すべきであること、③建物の賃貸により生じる賃料は資産から生じる収益であるから、資産の権利者に帰属すると考えるのが相当であり、資産の共有持分に基づくあん分によってそれぞれの収入金額を算出する方法が合理的であるといえることから、これらを前提に、当審判所において不動産所得の総収入金額を算定すると、原処分庁が認定した金額を上回る。（令3. 9. 9 名裁（所・諸）令3-2）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令020007
- 裁決年月日
- 令和2年8月19日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
〇請求人は、「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額の計上時期について」（昭和48年11月６日付直所２−78）の１《不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合》（本件個別通達規定）の適用により、不動産所得に係る総収入金額は確定申告どおりの金額である旨主張する。しかしながら、請求人は、不動産所得に係る収入金額について、賃借人名、月額賃料、その年分中の入居期間、年額賃料等を記載した表を作成するのみで、本件個別通達規定の適用要件である継続的に記帳した帳簿書類は作成しておらず、また、前受収益及び未収収益の経理が行われていることを証する書類として、原処分後の年分の前受金勘定及び未収入金勘定が記録された帳簿書類を提出するものの、同書類は原処分が行われた後に作成された書類であり、請求人は、原処分に係る調査において、これらの帳簿書類を提出していないこと等からしても、請求人が、前受収益及び未収収益の経理を行っていたと認めることはできない。したがって、請求人は、本件個別通達規定を適用して賃料収入等を計上することはできない。（令2.8.19大裁（所・諸）令2-7）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 令010048
- 裁決年月日
- 令和2年4月21日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 200803040
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/4地代等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.119
要旨
〇原処分庁は、請求人が同人が代表取締役である法人(本件法人)と過去に請求人所有の土地（本件土地）に係る賃貸借契約（本件契約）を締結し、本件契約に係る契約書に記載された契約期間（本件契約期間）後、本件法人が、本件土地を別法人に転貸する旨の契約を締結して賃料収入を得ていたことからすると、請求人と本件法人は本件契約を更新していたと推認することができるとして、請求人は本件契約に定める賃料の金額を本件法人から賃料収入として得ていた旨主張する。しかしながら、本件契約期間後の期間における契約書等の客観的証拠はなく、本件契約期間後の期間における契約が、賃料も含めて本件契約の条件と同一内容で更新されたものであったと認めることはできない一方、請求人は本件法人から得た本件土地の賃料収入について、その具体的金額等を当審判所に対し証拠として提出していることからすると、少なくとも同金額の賃料収入があったと認めるのが相当であり、他方で、これを上回る賃料収入があったことを認めるに足る証拠はない。（令2.4.21大裁（所・諸）令元-48）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 令010038
- 裁決年月日
- 令和2年2月27日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、確定申告後に消費税等の経理方式を是正することを禁ずる法令の規定などが存在しない以上、税込経理方式から税抜経理方式に変更してされた所得税等の修正申告は適法なものであるから、税込経理方式を前提とした消費税等の還付金額等（本件還付金額等）は不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入すべきでない旨主張する。しかしながら、請求人は、平成28年分及び平成29年分において、不動産貸付業で行う取引に係る消費税等の経理処理について、いずれも税込経理方式を適用して総勘定元帳を作成し、それを基に法定申告期限内に所得税等の確定申告をしていたのであるから、それぞれの歴年の終了の時（12月31日）までに税込経理方式を適用して消費税等の経理処理を行っていたことは明らかであり、そのことが不動産所得の算定の基礎となる事実になると認められ、税込経理方式を適用して消費税等の経理処理を行っていたことを不動産所得の算定の基礎となる事実とすると、平成29年分の不動産所得の金額の計算上、本件還付金額等は同項に規定する「その年において収入すべき金額」となると認められるから、本件還付金額等は平成29年分の不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入すべきである。（令2. 2.27 関裁（所）令元-38）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平300045
- 裁決年月日
- 平成30年10月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が所有し法人に賃貸していた不動産（本件各物件）について、請求人と請求人が代表を務める同族会社（本件同族会社）との間で、これらを請求人が本件同族会社に賃貸することで合意し、また、賃貸借契約の貸主名義を請求人から本件同族会社の名義に変更することについて、借主の法人にその旨を通知し、その承諾を受けていたから、本件各物件は、本件同族会社が当該法人に貸付けていたのであり、請求人は当該貸付けを行っていない旨主張する。しかしながら、本件同族会社が借主である当該法人との間で本件各物件の賃貸借契約等を締結していたとは認められず、また、契約の貸主名義を請求人から本件同族会社に変更していたとも認められないから、本件各物件の貸付け等をしていたのは請求人であると認められる。（平30.10.10 東裁（所・諸）平30-45）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平270010
- 裁決年月日
- 平成27年11月4日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803030
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/3保証金、敷金等に係る認定
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№101
要旨
○ 原処分庁は、請求人が賃貸物件の賃借人から受け取った敷金（本件敷金）を返還した事実は認められないこと等から、本件敷金相当額は請求人の不動産所得の金額の計算上、総収入金額に算入すべきものである旨主張する。しかしながら、本件敷金について、賃借人は、賃貸物件の賃料を滞納して請求人からその明渡し等を求められ、①賃貸借契約を合意解除すること、②所定の期限までに物件を明け渡すこと、③明渡し後の残置動産の処分には異議を申し立てないこと等を主な内容とし、他に何らの債権債務がないことを相互に確認する旨のいわゆる清算条項が付された和解に応じ、これにより請求人の賃借人に対する敷金返還債務は存在しないことが確認されているところ、当該和解の内容を考慮すると、本件敷金は、実質的には全て賃借人が負担すべき賃料、賃料相当損害金その他賃借人が負担すべき費用に充てられたものと認めることができ、本件敷金について、請求人に経済的利益はないから、総収入金額に算入すべきとはいえない。（平27.11. 4 名裁（所）平27-10）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平240024
- 裁決年月日
- 平成25年5月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産所得の総収入金額について、①特定の賃借人からの入金は、貸付金の返済金であること、②退去者から受領した敷金は、退去時に必要な修繕等があれば当該敷金からその費用を支払い、残額があれば現金で各賃借人に返金していること、③原処分庁が主張する請求人の預金口座に振込まれていない礼金及び賃料の中には実際に受領していないものがあることから、これらはいずれも請求人の不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入すべきでない旨主張する。しかしながら、上記①については、請求人が主張する貸付金に係る金銭消費貸借があったとは認められず、上記②については、請求人は賃借人に敷金を返還しなかったことが認められ、上記③については、預金口座に振込みのない礼金及び賃料についても、請求人は受領していると認められることから、これらについてはいずれも不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入すべきものである。（平25. 5. 9 広裁（所）平24-24）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平230024
- 裁決年月日
- 平成23年7月25日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が請求人に帰属するとした建物の賃貸収入について、月額10,000円で賃借人に賃貸し、当該賃借人が第三者に当該建物を転貸して得た収入は当該賃借人の収入であり、また、請求人は当該転貸家賃を受け取っていたが、それは当該賃借人が請求人に対して負っている債務保証に充当したものであるから、請求人の家賃収入は月額10,000円であり、必要経費を差し引くと不動産所得は発生しない旨主張する。しかしながら、当該賃借人は請求人の節税のために賃貸借契約の名義を貸したものであり、また、当該賃借人が請求人に対して債務保証を行ったとも認められず、当該建物の第三者への家賃収入は請求人に帰属すべきものである。（平23. 7.25 東裁（所）平23-24）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220177
- 裁決年月日
- 平成23年3月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803040
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/4地代等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、妻のノート及び現金出納帳は誤りがないよう記帳していたから各駐車場に係る収入金額に誤りはないなどと主張するが、当該ノート等にはいずれも賃料収入の記帳漏れ、集計誤り及び収入計上時期のずれがあると認められ、原処分庁が主張する各駐車場に係る収入金額は、これらの誤りを是正して算定したものであり、この収入金額の算定方法に不合理な点があるとは認められない。（平23. 3.28 東裁（所・諸）平22-177）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平220020
- 裁決年月日
- 平成22年11月9日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、平成19年12月10日に取得した居住用及び事務所用共用の中古賃貸マンション（本件物件）の平成19年12月分の居住用部分に係る日割り賃料等（本件賃料等）について、本件物件の譲渡人との間で本件賃料等の清算は行わない旨合意があり、当該合意に基づき本件賃料等を受領しなかったのであるから、本件賃料等は請求人に帰属しないなどと主張する。しかしながら、本件物件の売買契約及び上記合意を通じて当事者間で成立した合意の内容は、本件賃料等に係る清算金を金銭で清算することに代え、請求人が本件物件に係るガス設備を取得するものと認めることができるから、本件賃料等は、請求人よって単に無償で放棄されたというものではなく、本件賃料等と当該ガス設備との間に対価関係が存すると認めることができる。そうすると、所得税法第36条《収入金額》第１項は、各種所得の総収入金額には金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の額を含む旨規定しているところ、本件賃料等と対価関係に立つ請求人が取得したガス設備の価額は、不動産所得に係る総収入金額に算入すべきである。（平22.11. 9 関裁（所・諸）平22-20）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平220101
- 裁決年月日
- 平成22年11月8日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803010
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/1事業、業務の判定
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、請求人が営む不動産貸付け（本件貸付け）は、社会通念上不動産所得を生ずべき事業に該当する旨主張する。しかしながら、本件貸付けは賃借人が、賃貸物件である本件建物の建築資金を建設協力金として拠出し、昇降機設備以外の建物附属設備、内部造作及び駐車場設備等の工事費用も負担しており、本件建物の敷地購入のための借入金も賃料収入によって安定的に返済できる上、本件貸付けが中途解約された場合には、請求人は、当該建設協力金を全額没収できるなど、請求人の危険と計算における事業遂行性は高いとはいえない。また、請求人は、本件貸付け以外には不動産の貸付けを行っていないところ、本件貸付けは、１棟の建物を一の賃借人に賃貸するもので、賃借人の募集を行う必要はなく、賃料の入金はすべて振込みのため集金業務を行う必要もない。さらに、本件建物に係る維持管理はすべて賃借人が行う契約となっていて、本件建物には管理人室等、請求人が本件建物を管理するための設備は無く、賃借人以外の第三者に管理を委託している事実もないなど、本件貸付けのための人的・物的設備は存在せず、取引に費やした精神的・肉体的労力の程度は著しく低い。そうすると、本件貸付けは、不動産所得を生ずべき「事業」に該当するとまではいえないと解するのが相当である。（平22.11. 8 東裁（所）平22-101）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平210033
- 裁決年月日
- 平成21年12月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、借主であるＹ社からの平成18年分の水道料金は不動産所得の総収入金額にはならず、賃料の支払回数も９回であった旨主張する。しかしながら、所得税基本通達36−５において、不動産所得の総収入金額は、別段の定めのある場合を除き、契約等により支払日が定められているものについては、その支払日に収入すべきものとされているところ、本件賃貸契約においては、月額の賃料を80,000円及び水道料金を2,000円とし、翌月分の賃料及び水道料金を当月末日までに請求人名義の預金口座へ振り込む方法により支払う旨の内容となっている。そして、請求人に支払われる水道料金は、使用量にかかわらず毎月2,000円であり、当該水道料金を後日使用量に応じて精算することは定められていないし、請求人がＹ社の使用した水道使用量を基に受領した毎月の水道料金を事後的に精算していることを認めるに足りる証拠はない。そうすると、当該水道料金は、不動産所得の総収入金額に含まれるものと認められ、また、平成18年中のＹ社に係る賃料及び水道料金の支払日は、平成18年４月分から平成19年１月分の10回到来することとなるから、請求人の主張は採用することができない。（平21.12.24 大裁（所）平21-33）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平210012
- 裁決年月日
- 平成21年12月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集No.78・125ページ
要旨
○ 請求人は、請求人がＴから買い受けた不動産の売買代金の一部の支払に代えて、ＴがＲ社に負っている債務の履行を引き受け、その後、当該債務の元金を完済しているところ、遅延損害金については、年率が当初の14％から変更され、最終的には1,000,000円になっており、請求人はこれを支払っているのであるから、Ｒ社が遅延損害金に係る債務を免除したことにより、請求人は経済的利益を受けておらず、当該経済的利益が不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入されることもない旨主張する。しかしながら、請求人が元金を完済した日までの期間において、遅延損害金の利率が変更された事実はないのであるから、Ｒ社がＴに対して債務を免除したことにより消滅したＴの債務の額は、年率14％で計算した遅延損害金から1,000,000円を減じた額になる。そして、Ｔの債務が消滅したことにより、請求人がＴに対して負っていたＴの債務を履行するという債務も消滅し、このＴの債務を履行するという請求人の債務は、請求人の金銭的負担を必要とするものであるから、この債務の消滅は請求人において経済的利益を受けたものと認められ、当該経済的利益の額はＴが免除された遅延損害金の額と同額となる。そして、請求人は賃貸用不動産の売買代金の一部の支払に代えて、Ｔの債務の履行を引き受けたものであるから、請求人が受けた経済的利益の額は、不動産所得の付随収入として、不動産所得の金額の計算上総収入金額に計上されることになる。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平21.12.16 広裁（所）平21-12）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平200019
- 裁決年月日
- 平成21年6月12日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が請求人に帰属すると認定した賃貸用建物に係る収入について、内縁の夫が建物の所有権を有し経営管理していたので当該収入は請求人に帰属しない旨主張するが、請求人は、当該建物の建築注文者、建築確認申請者であり、固定資産税及びその他の経費を支払い、当該建物に係る賃貸借契約の賃貸人であることから、建物の真実の権利者であり、当該建物から生じる収入は請求人に帰属すると認められるから、請求人の主張には理由がない。（平21. 6.12 札裁（所・諸）平20-19）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平200061
- 裁決年月日
- 平成21年4月13日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、請求人がＡに賃貸していた事務所等（以下「本件賃貸物件」という。）の賃貸借契約書（以下「本件賃貸契約書」という。）には、賃貸料のほかに、請求人が支払った本件賃貸物件の改装費（以下「本件改装費」という。）を、Ａが１か月100,000円の分割で支払う旨記載されているが、本件改装費の分割支払は、金銭消費貸借契約ではなく、本件賃貸物件に係る契約において約定され、その名目のいかんにかかわらず、請求人がＡから本件賃貸物件の貸付けによる対価として受け取っているものと認められるから、請求人がＡから受領していた月額225,000円は、全額、不動産所得に係る総収入金額に算入すべきである旨主張する。しかしながら、本件賃貸契約書の記載並びに請求人及びＡの答述によれば、請求人とＡは本件賃貸物件に係る月額賃貸料のほかに、本件改装費について毎月100,000円を分割払する旨の合意をしたことが認められること、また、本件賃貸契約書の記載並びに建築工事請負会社の元社長、請求人及びＡの答述によれば、Ａの希望で改装工事が行われたこと及び請求人が本件改装費を立て替えたことが認められることから、本件改装費の分割返済が終了するまでの期間については、月額225,000円から100,000円を差し引いた残額125,000円が、不動産所得の総収入金額に算入すべき金額となる。したがって、原処分庁の主張には理由がない。（平21. 4.13 名裁（所）平20-61）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平200042
- 裁決年月日
- 平成21年1月29日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」では、１月未満の期間の賃料は日割計算する旨定められているのであるから、相続財産である賃貸用アパートを月の途中で退去した賃借人に係る賃料について、退去後の日数分が過大計上されている旨主張する。しかしながら、当該賃借人と締結していた賃貸契約書には解約時は日割計算を行わないものとする旨定められており、解約に当たって日割計算がされていないのであるから、退去月の賃貸料全額が賃貸料収入に計上されていることは相当であり、請求人の主張は採用できない。（平21. 1.29 大裁（所）平20-42）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200074
- 裁決年月日
- 平成20年11月11日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803010
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/1事業、業務の判定
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件貸付けは大規模な店舗用建物２棟の貸付けであり、年間収入は約○○○○万円と多額であること、相当期間継続して行っており、将来にわたっても安定した収入を得られる可能性があることなどを理由に、本件貸付けが事業に当たる旨主張する。しかしながら、本件貸付けにおいては、営利性・有償性、継続性・反復性、取引の目的、生活状況など個別的にみた場合には事業性を肯定する方向に働く要素も認められるものの、本件貸付物件は各賃借人が利用することを前提として各借主の仕様等で新築された店舗用建物であり、本件貸付物件の取得に係る借入れ及び返済並びに請求人の収入等の状況、建築工事に係る費用負担の状況、賃貸料改定の状況などからすると、請求人における本件貸付けの企画遂行性は乏しく、危険負担も少ないと認められるから、請求人の自己の危険と計算における事業遂行性は希薄であるといわざるを得ない。また、本件貸付物件の設備の定期検査・清掃等は、各賃借人が行っていること、賃貸料は、請求人の指定する口座に振り込まれること、使用上の諸費用及び維持管理、修繕等費用の負担状況等からすると、請求人及びその妻の本件貸付けに係る役務の提供の程度は相当低いものと認められ、請求人は、本件貸付物件の維持管理を他の者に依頼しておらず、管理のための設備もないことも併せ考えると、本件貸付けに費やされる精神的・肉体的労力の程度は低いものというべきである。さらに、従業員の雇用や管理施設の設置等の特段の人的、物的設備等はなく、請求人は、本件貸付け開始以前から現在まで引き続きＸ市役所に常時勤務し、いずれも本件各年分の不動産所得に係る収入金額の３分の１以下であるが、給与等の収入金額を得ていること等の諸点を総合勘案すると、本件貸付けは、社会通念上事業と称するに至る程度のものとは認められず、不動産所得を生ずべき事業には当たらないと判断するのが相当である。（平20.11.11 東裁（所）平20-74）
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平190010
- 裁決年月日
- 平成20年3月6日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、振り込まれた本件金員は建築業者に横領されたものであり不動産所得の収入として加算するのは違法である旨主張する。しかしながら、本件金員は賃貸用建物の設備に係る費用の一部を補てんする金員であり、不動産の貸付けに係る収入とは認められないことから、本件金員を不動産収入として加算することはできないが、非課税所得としての規定もないことから、本件金員は雑所得に該当し、交付を受けた年分の雑所得に係る総収入金額に算入するのが相当である。（平20. 3. 6 仙裁（所・諸）平19-10）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平190035
- 裁決年月日
- 平成20年1月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、相続財産であるアパートの貸付けに係る家賃収入について、賃借人の１人が死亡した後の当該賃借人の配偶者からの収入としている部分は、家賃収入には含まれない可能性があること、また原処分は10戸からの家賃収入があるとしているが、住宅地図や表札等からみると７戸しか居住者がいないと考えられることから、原処分は不動産所得の総収入金額を過大に算出しており違法である旨を主張する。しかしながら、原処分庁が算出した当該アパートに係る家賃収入については、10件の貸借契約が存在し、入金の事実もあること、また、当該賃借人の死亡後も配偶者が当該アパートに引き続き居住していることから、請求人の主張は採用できない。（平20. 1.24 大裁（所）平19-35）
- 支部名
- 熊本
- 裁決番号
- 平190004
- 裁決年月日
- 平成19年12月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803010
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/1事業、業務の判定
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №74・37ページ
要旨
○ 請求人は、本件不動産貸付けは３階建ビル１棟（延面積約380㎡、１階部分は22台駐車場可能）及び当該ビル以外の土地（駐車２台分）の貸付けで、年間収入は約900万円、借入金は当該建物建設資金等で１億円超と多額であることなどを理由に本件貸付けが事業に当たる旨主張する。 しかしながら、本件貸付けは、請求人が主宰する請求人の個人事業から派生的に設立された同族会社２社及び親族に対する限定的かつ専属的なものであること、本件借入金は、請求人の個人事業の事務所等として使用することを目的とした建設資金等であったこと、本件借入金の返済は本件不動産貸付け収入以外の給与所得等の収入も原資となっていること、本件不動産貸付けの賃貸料は、賃借人の収入及び人員割合が計算の根拠となっていることから、請求人の自己の危険と計算における事業遂行性が希薄であると認められる。 さらに、本件貸付けは、請求人の主宰する同族会社及び親族に継続して貸し付けていることから、賃貸料改定交渉等の業務の煩雑さもなく、ビル管理業務等の負担は軽微であることから本件貸付けに費やす精神的・肉体的労力の程度については、実質的には相当低いと認められるなどの諸点を総合勘案すると、本件貸付は、社会通念上事業と称するに至る程度のものとは認められないことから、原処分は相当である。（平19.12. 4 熊裁（所）平19-4）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平160116
- 裁決年月日
- 平成17年6月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803040
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/4地代等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、「請求人が所有する土地について、請求人が代表者を務める法人（以下「法人」という。）及び飲食業者（以下「転借人」という。）の三者間で事業用借地権設定及び転貸借契約（以下「本件契約」という。）を締結し、公正証書を作成しているが、本件契約中、請求人と法人との賃貸借契約（以下「賃貸借契約」という。）に関する条項は、転借人の代理人がその内容を請求人に説明することなく勝手に作成したものであり、請求人と法人との間に賃貸借契約は結ばれていないので、不動産所得の総収入金額に算入するものはない。また、仮に、賃貸借契約が結ばれていると認定するとしても、転借人の店舗が開店するまでの間及び平成１４年８月以降転借人からの地代が減額されているにもかかわらず、原処分には反映されていない」旨主張する。しかしながら、請求人と法人の間で賃貸借契約が結ばれているのは明らかであり、本件契約条項は履行され、請求人もこれを黙認し、何ら訴訟手続を踏んでいないことから、請求人の主張は、請求人と法人の間で実際の賃料の授受がないので、不動産所得の総収入金額に算入する必要はない旨主張しているものと理解するのが相当であり、その理解に立って検討したところ、所得税法第３６条第１項の規定によれば、不動産所得の総収入金額に算入されるべき金額は、その年において契約書で定められた支払期日が到来する賃料の総額と解されるので、賃貸借契約において定められた賃料は、不動産所得の総収入金額に算入するべきものである。また、請求人と法人の間の賃料について、それを減額するという契約条項はなく、また実際に減額したという事実も認められないので、請求人の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額は、賃貸借契約に定められた賃料である。（平17.6.28名裁（所）平16-116）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160180
- 裁決年月日
- 平成17年1月19日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人らは、建物賃貸借契約が解除されたので、その後の未収の使用対価の額は、建物の不法占拠による賠償金である旨主張する。しかしながら、上記の建物賃貸借契約の解除の意思表示を行ったとは認められず、当該賃貸借契約は、各年分において継続していると認められるので、上記の未収金は、各年分の不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入すべきであるから、本件各更正処分は適法である。（平17.1.19東裁（所）平16-180）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平160016
- 裁決年月日
- 平成16年12月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産所得の金額の計算上、①過去の土地区画整理事業により土地が減歩されたことは租税特別措置法第２８条の４第３項の規定に該当し、当該規定は所得税法第３６条第１項に規定する「別段の定め」に該当するから、国が請求人に支払うべき減歩された土地に係る利用料を総収入金額から控除すべきである旨、②アパートの入居者が負担する共益費を総収入金額に算入すべきではない旨、③アパートの入居者から預かった水道料金を総収入金額に算入すべきではない旨主張する。しかしながら、上記①については、租税特別措置法第２８条の４の規定は土地の譲渡等に係る事業所得の課税の特例を規定したもので、所得税法第３６条第１項に規定する「別段の定め」とはいえないことは明らかであるから、請求人の主張は失当である。また、上記②については、共益費は賃貸物件の賃貸料に準じるものであり、アパートの貸付けに係る付随収入として不動産所得の総収入金額に算入すべきであり、上記③については、水道料金は、請求人がアパートの賃借人から預かってこれを支払っていたものにすぎず、預り金と解するのが相当であるから、不動産所得の総収入金に算入すべきではなく、その支払に充てられた料金も必要経費の額に計上することはできないというべきである。したがって、これらの点に関する請求人の主張は採用できない。（平16.12.16広裁（所）平16-16）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130257
- 裁決年月日
- 平成14年5月31日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産所得の金額の認定において、空地・空き部屋となっている期間があるにもかかわらず、各賃借人から通年で同額の賃料を取得しているものとして計算しており、不当であるから更正処分の全部を取り消すべきである旨主張する。しかしながら、原処分関係資料、請求人から提出された書類及び請求人の取引先である不動産管理会社への確認調査等に基づき、当審判所において調査した結果、平成１０年分の納付すべき税額は、同年分の更正処分における納付すべき税額を下回ることから、平成１０年分の更正処分の一部を取り消すべきである。また、平成６年分、平成７年分、平成８年分及び平成９年分の納付すべき税額は、それぞれの年分の更正処分の納付すべき税額をいずれも上回ることから、それぞれの年分の更正処分は適法である。（平14. 5.31東裁（所）平13-257）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130258ほか 1件
- 裁決年月日
- 平成14年5月31日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産所得の金額の認定において、空地・空き部屋となっている期間があるにもかかわらず、各賃借人から通年で同額の賃料を取得しているものとして計算しており、不当であるから更正処分の一部を取り消すべきである旨主張する。しかしながら、原処分関係資料、請求人から提出された書類及び請求人の取引先である不動産管理会社への確認調査等に基づき、当審判所において調査した結果、各年分の課税総所得は、各年分の更正処分の課税総所得をいずれも上回ることから、更正処分は適法である。（平14. 5.31東裁（所）平13-258）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130091
- 裁決年月日
- 平成13年11月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、契約書Ｂはその形式に不備があるから正しい契約書とはいえず、したがって、形式的に不備のない契約書Ｄが正しい契約書であり、そこに記載された金額１３０万円が本件賃貸料の額である旨主張する。しかしながら、本件建物の賃貸借に係る契約書が請求人と同族会社との間で作成されたものであること、契約書に押印された請求人及び同族会社の印鑑は、いずれも請求人の妻が管理保管していること等を考慮すると、契約書Ｄが形式的に不備のないものであったとしても、そのことのみをもって、契約書Ｄに記載された金額が本件賃貸料の額であるということはできない。そして、請求人の本件調査における申述、請求人の妻及びＸの答述、同族会社の申告の状況等から判断すると、本件賃貸料の額は１８０万円であると認めるのが相当である。（平13.11.28東裁（所）平13-91）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平130088
- 裁決年月日
- 平成13年11月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803990
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/6その他
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、建物の転貸に係る賃貸料の額は、営業譲渡確認書に規定する額を転借人の求めに応じて減額したところの額であって申告どおりであり、また、請求人が建物所有者に支払った電気料及び共益費の実費額相当額については、転借人からは受領していない旨主張する。しかしながら、転借人の申述内容及び転借建物がその用に供されている同人が営む事業に係る使用人の申述内容並びに同使用人が同事業に係る売上、経費等の支出等を記載した大学ノートの内容を総合勘案すれば、（１）賃貸料の額は転借人の申立額であり、また、（２）請求人は、電気料と共益費の実費相当額を転借人から受領していたものと認めるのが相当である。（平13.11.22東裁（所・諸）平13-88）
- 支部名
- 福岡
- 裁決番号
- 平120010ほか 3件
- 裁決年月日
- 平成12年11月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803020
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/2保証金、敷金等に係る経済的利益
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、土地について取り交わされた賃貸借契約において生じる収入金については、各年分の不動産所得として申告しており、別途敷金から生じる経済的利益を不動産所得に加算することは、二重課税である旨主張する。また、当該敷金を納税猶予を受けていた相続税の納付に充てたことは、当該業務の資金として運用され、当該資産の取得に充てられたものであるから課税されない旨主張する。しかしながら、所法第３６条第１項及び第２項では、経済的な利益も収入金額とすべきことが明らかにされ、その価額は、その時の時価を基準とする旨を明らかにしている。更に所基通３６−１５においても同様に示されており、当審判所においてもこの取扱いについては相当と認められる。また、納税猶予を受けていた農地を宅地に転用した行為は、本来その農地から生産され、農業収入として得るべきものが、転用した宅地を貸し付けることにより不動産収入を得ることに変わっただけであり、新たな事業用資産の取得には当たらないことから、当該業務の用に供する資産の取得資金に充てられた場合には、該当しない。更に、相続税の一部納付は、原処分庁のいう家事費に関する支出であり事業に関連しないことは明白であり、業務に係る資金として運用されている場合にも当たらない。以上のことから、請求人の主張は採用できない。（平12．11．22福裁（所）平12−10）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110018
- 裁決年月日
- 平成11年10月15日
- 裁決結果
- 全部取消し
- 争点番号
- 200803010
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/1事業、業務の判定
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 原処分庁は、本件建物の貸付けは収入的な規模は認められるが、貸付規模は４階建ビル１棟貸しであること、日常的に精神的、肉体的労力を費やす必要がなく役務の提供の程度は低いことから、社会通念上「事業」には当たらない旨主張する。しかしながら、「事業」に当たるか否かは、①営利性、有償性の有無、②継続性・反復性の有無、③自己の危険と計算における企業遂行性の有無、④その取引に費やした精神的あるいは肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥その取引の目的、⑦その者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上「事業」といい得るか否かによって判断するのが相当であり、こうした点を勘案すると本件貸付けは社会通念上「事業」と認められる。（平11.10.15名裁（所）平11-18）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平110001
- 裁決年月日
- 平成11年7月7日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803040
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/4地代等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件合意書において本件土地に係る賃貸借契約を契約し、本件覚書によって賃料の額を定めたのであるから、不動産所得の金額にこの賃料を加えるべきである旨主張する。しかしながら、本件合意書及び本件覚書は、本件売買契約を解約し賃貸借契約に変更したように仮装するために作成されたものであるから、本件売買契約は解約されずに継続していたものと認められる。したがって、本件土地は本件売買契約に基づいて譲渡されたのであり、本件覚書に賃料として記載された金額は、本件各物件の譲渡による譲渡代金の一部とみるのが相当であるから、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平11. 7. 7関裁（所）平11-1）、（平11. 7. 7関裁（所）平11-2）
- 支部名
- 広島
- 裁決番号
- 平090080
- 裁決年月日
- 平成10年3月31日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 200803050
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/5家賃等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、(1)原処分庁の認定した不動産収入の算定根拠は不明であり、また、(2)原処分庁が昭和６２年分の不動産収入の除外金額と認定したAに係る収入金額について、賃貸借契約書及びガス供給会社の証明書のとおり、同人は昭和６２年９月の入居であるので、不動産所得の収入金額に係る原処分の全部を取り消すべきである旨主張する。しかしながら、当審判所が原処分関係資料、ガス供給会社及び電力会社を調査したところによれば、請求人の確定申告書に記載した不動産所得に係る収入金額は、すべての取引が正確に記録され、それに基づいて申告されたものとは認められず、さらに、請求人は、当審判所に対して、不動産所得の計算の基礎となる証拠書類を提出しなかったことから、請求人の不動産所得の金額を実額計算の方法により算定することはできず、推計の方法によらざるを得ない。そこで、当審判所において、不動産所得に係る収入金額の算定に当たり、入居者については、ガス供給会社及び電力会社の調査によって入居が確認できた者を基にし、また、賃貸料については、調査によって確認した金額を基礎として算定したところ、いずれの年分も原処分庁主張額を上回ることから、原処分は相当である。（平10. 3.31広裁（所）平 9-80）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平090025
- 裁決年月日
- 平成9年11月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 200803040
- 争点
- 8不動産所得/3収入金額の計算/4地代等
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、不動産賃貸変更契約に基づき、平成７年１月１日にそ及して賃貸料を減額変更したことにより、不動産所得が減少したとして本件更正の請求を行ったが、本件更正の請求は、所法第６４条第１項及び所令第１８０条第１項の規定には該当せず、本件賃貸借変更契約により、そ及して本件不動産所得の金額を減額することはできないので、本件不動産所得の金額の計算に影響を及ぼさないものであるから、請求人の主張は認められない。（平 9.11.28大裁 (所) 平 9-25）
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