裁決要旨 3過大不動産管理料
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平200031
- 裁決年月日
- 平成20年11月18日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 不動産貸付業を営む請求人は、請求人と同族関係にある会社に支払った本件各管理料が経済的に合理性があるので、所得税法第157条《同族会社等の行為又は計算の否認等》第１項の規定は適用されない旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によれば、原処分庁が採用した同業者の選定は、選定基準のすべてを満たしている者をもれなく抽出しており、その抽出方法はし意なく機械的に行われたものであると認められることから、原処分庁の抽出方法には合理性があるので、これにより適正管理料の額を算定すると、請求人が不動産所得の金額の算定上必要経費の額に算入した管理料の額に比べ著しく高額であり、請求人の所得税の負担が減少しているから、所得税法第157条第１項の規定が適用されることになる。したがって、請求人の主張には理由がない。（平20.11.18 名裁（所）平20-31）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平160194
- 裁決年月日
- 平成17年2月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件各契約は、一括借上方式であるにもかかわらず、管理業務であるとして不動産管理業務の同業者比率を用いて適正管理料相当額を算定して行った本件各更正処分及び本件各賦課決定処分には合理性がなく、原処分を取消し、同種同規模の一括借上方式による転貸料の割合で更正すべきである旨主張する。しかしながら、最高裁判所平成１１年１月２９日第三小法廷判決（平成１０年（行ツ）第２６５号所得税の更正処分取消請求上告事件）は、同族法人に対して不動産を一括転貸した場合に受け取る賃貸料が不当に低額である場合において、所得税法第１５７条の規定に基づき、同族法人が同不動産を転貸した転貸料収入から、同不動産を同族法人でない不動産管理会社に委託した場合に通常支払う管理料（適正管理料）及び実際に同族法人が支出するなどした修繕費などの額を差引いて適正賃貸料に置き換え、納税者の不動産所得の金額を計算したことは適法であるとの判断を示しており、この判断は当審判所においても相当であると認められることから、本件において適正賃貸料を算定するに当たって原処分庁の採用した方式は正当であると認められ、この点に関する請求人の主張は採用できない。（平17.2.16東裁（所）平16-194）
- 支部名
- 札幌
- 裁決番号
- 平140011
- 裁決年月日
- 平成15年2月28日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、同族会社に支払った不動産管理料は過大でない旨主張する。しかしながら、請求人の管理料の算定根拠には合理性はなく、同族会社でない不動産管理会社に支払う一般的な管理料に比して高額であり、純経済人として不合理、不自然なものといわざるを得ない。また、確定申告書に記載された所得税額と適正管理料の額に基づき算定した負担すべき所得税額に相当のかい離が認められ、請求人の所得税額を不当に減少させる結果となっているといわざるを得ないことから、請求人の主張を採用することはできない。なお、原処分庁は、平成１０年分の適正管理料の算定に当たり、一部認定誤りがあり、再計算したところ、平成１０年分の不動産所得の金額は更正処分の額を下回るので、本件更正処分はその一部を取り消すのが相当である。(平15.02.28.札裁(所)平14-11)
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140010
- 裁決年月日
- 平成14年7月24日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、原処分庁が主張する本件平均管理料割合はし意的に算出されたもので合理性がなく、また、Ｓ社は収入が減少するというリスクを負っており、地上権の設定の有無によって賃貸料の額が大きく変化することなどの事情を考慮すべき旨主張する。しかしながら、本件同業者の貸付土地の管理を行っている不動産管理会社の管理内容は、主として賃貸契約の締結、更新、賃借人の募集及び賃貸料の集金等であると認められ、Ｓ社が実際に行っている管理内容と特に異なったものとは認められないから、原処分庁が設けた本件同業者の抽出条件には合理性が認められる。また、Ｓ社が転貸できないときのリスクについては、本件適正管理料の額の計算が、転貸できなかった期間（減収期間）を含めたところの本件転貸料の額を基礎にしているから、転貸できないときのリスクを本件同業者の抽出条件に加える必要はない。さらに、仮に地上権の設定があったとしも、そのことによって適正賃貸料の額が必然的に低下するとはいえず、またその設定の有無という事情が本件適正管理料の額を左右する直接的な要因とは考え難いところであるから、このような事情を本件同業者を抽出するために考慮しなかったことをもって、合理性がないとはいえない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。(平14.07.24.大裁(所)平14-10)
- 支部名
- 仙台
- 裁決番号
- 平120011
- 裁決年月日
- 平成12年12月1日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 業種
- 不動産賃貸業
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 所法第１５７条の規定の適用に当たり、同族会社の株主等の所得税の負担を不当に減少させる結果となると認められるか否かは、同族会社の行為又は計算に基づいて算出された税額と、通常あるべき行為又は計算に引き直して算定された税額との乖離によって判断すべきものと解するのが相当である。本件の場合、請求人は、同族会社を介して通常の当事者間の取引ではあり得ない不自然、不合理な取引を行っており、その行為は、所得税の負担を不当に減少させる結果となると認められる。また、請求人は、仮に原処分庁の認定が正しいのであれば、二重課税とならないよう同族会社の収入金額を減額する更正処分をすべきである旨主張するが、本件更正処分は、所法第１５７条を適用して同族会社の行為又は計算を否認したものであり、現実になされた行為計算そのものに実体的変動を生じさせるものではないことから、同族会社の法人税について原処分庁が減額更正処分を行わず、同じ課税客体に対して、所得税と法人税が課税され、結果として二重に課税されたとしても、これをもって本件更正処分が違法となるものではない。（平12．12．1仙裁（所）平12−11）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平110106
- 裁決年月日
- 平成12年6月22日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 被相続人は、生前、賃貸に供している土地・建物についての管理を同族会社に委託し、管理料を支出している。当該管理料について、原処分庁は通常支出される額に比し、高額であるとして同族会社の行為計算の否認の規定により、適正管理料を超える部分を被相続人の不動産所得における必要経費から減算した。これに対し、共同相続人である請求人らは、当該管理料には修繕費相当額が含まれているから高額ではない旨主張する。しかしながら、審判所の再三にわたる要請にもかかわらず、その修繕費相当額を明らかにしないこと等から、請求人らの主張を採用することはできない。（平12. 6.22関裁（所）平11-106）
- 支部名
- 関東信越
- 裁決番号
- 平110070
- 裁決年月日
- 平成12年2月29日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、賃貸に供している建物についての管理を同族会社に委託し、管理料を支出している。当該管理料について、原処分庁は通常支出される額に比し、高額であるとして同族会社の行為計算の否認の規定により、適正管理料を超える部分を請求人の不動産所得における必要経費から減算した。これに対し請求人は、当該管理料には修繕費相当額が含まれている等主張する。しかしながら、審判所の再三にわたる要請にもかかわらず、その修繕費相当額を明らかにしないこと等から、請求人の主張を採用することはできない。（平12. 2.29関裁（所）平11-70）、（平12. 2.29関裁（所）平11-71）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平110060
- 裁決年月日
- 平成12年1月31日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集 №59・112ページ
要旨
○ 請求人がその所有する建物を同族会社に貸し付け、同族会社が第三者に同建物を又貸ししており、又貸し料と賃貸料の差額が建物の管理料相当額とみなされるところ、管理料相当額は過大であり、請求人と同族会社との間で定められた賃貸料は請求人の所得税の負担を不当に減少させるものであるとしてされた原処分に対し、請求人は、同族会社は賃借人に対して経営指導等経済的付加価値を有する役務を提供しており、又貸し料には、同役務に係るコンサルタント料が含まれており、管理料相当額は過大でない旨主張する。しかしながら、同族会社が賃借人に対して経営指導等をしている事実は認められず、請求人の主張には理由がない。なお、原処分庁は、適正管理料相当額の計算の基礎となる比準同業者の又貸し料に更新料、礼金等の臨時的一時的収入を含めているが、これらの収入は除外して計算すべきであり、再計算したところ、平成７年分及び平成８年分の不動産所得の金額は本件更正処分の額を上回るので、本件更正処分は適法であるが、平成６年分の不動産所得の金額は本件更正処分の額に満たないので、本件更正処分はその一部を取り消す。（平12. 1.31名裁（所）平11-60）裁決事例集 №59・112ページ、（平12. 1.31名裁（所）平11-61）
- 支部名
- 名古屋
- 裁決番号
- 平090085
- 裁決年月日
- 平成10年5月28日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202103000
- 争点
- 21同族会社の行為又は計算の否認/3過大不動産管理料
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、同族会社であるＡに請求人の所有する土地の管理権限を委譲しており、当該土地の賃貸収入はＡに帰属する旨主張するが、請求人の所有する土地の管理権限を委譲したことは、請求人ら関係者が経営する同族会社であるＡと請求人との取引であるがゆえに可能な不自然、不合理な経済的行為であり、原処分庁が所法第１５７条を適用して、当該土地の賃貸収入を請求人個人に帰属させ、同業者比率により適正な管理料を算定した上、不動産所得を算出したことは相当である。（平10.5.28名裁（所）平9-85、9-86）
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