裁決要旨 3不動産所得に係る損益通算の特例
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令040040
- 裁決年月日
- 令和4年11月8日
- 裁決結果
- 一部取消し
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集№129
要旨
○ 請求人は、国外において一括取得した賃貸用の土地及び建物（本件各物件）に係る売買契約書に土地及び建物の売買代金総額しか記載がなかった場合、本件各物件の土地の取得のために要する負債の利子の額は、請求人が取得した不動産鑑定評価書における鑑定評価額の割合で区分した土地の金額に基づいて算出すべきであり、個別的な事情が捨象され、現地の法令等に反する方法で評価された現地の固定資産税評価額の割合で区分して算出すべきではない旨主張する。しかしながら、本件各物件については、土地の取得のために要した負債の利子の額を算出するに当たり、合理的な方法によって本件各物件の土地及び建物の購入の代価を区分する必要があるところ、現地の固定資産税評価額は、同一の公的機関が同一の時期に合理的な評価基準によって、請求人が本件各物件の所有権を取得した時点の市場価値を評価したものであると推認され、かかる推認を妨げる特段の事情に当たると評価すべき事実は認められない。したがって、本件各物件に係る土地及び建物の購入の対価を算定するに当たっては、現地の固定資産税評価額の割合によって区分すべきである。（令4.11. 8 東裁（所）令4-40）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 令030058
- 裁決年月日
- 令和4年2月4日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、国外に所在する賃貸用不動産である土地及び建物（本件物件）を一括取得しているところ、当該取得に当たって、不動産仲介業者から本件物件に係る売買契約（本件売買契約）において定められた代金総額の88％が建物の価格であるとの説明を受け、それに合意して本件物件を購入したのであり、本件物件の建物の購入の代価は代金総額の88％であることは明らかであるから、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち損益通算の対象とならない土地等を取得するために要した負債の利子の額（土地等負債利子額）を計算するに当たっては、本件物件を取得するために要した負債の利子の額を本件物件の建物と土地の購入代価の比率（建物比率88％、土地比率12％）により按分して算定すべきである旨主張する。しかしながら、本件物件の土地等負債利子額の計算に当たっては、本件物件の建物及び土地の各資産を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分されておらず、これらの資産の別にその負債の額を区分することが困難であるから、その負債の額がまず本件物件の建物の取得の対価の額に充てられ、次に本件物件の土地の取得の対価の額に充てられたものとしてその額を算定することになるところ、本件においては、本件売買契約に関して作成された書類には、本件物件の代金総額しか記載がなく、また、本件の建物の代金額や本件物件の代金総額のうち当該建物の代金額の占める割合の記載もないなど、本件売買契約において本件物件の建物の価格は合意されなかったものと認められる。したがって、本件物件については、合理的な方法によって本件物件の代金総額をその土地及び建物の購入の代価に区分する必要があるところ、本件においては、所有者が請求人に変更された時点において国外の査定官が合理的な評価基準により評価した本件物件の土地及び建物の固定資産税評価額の価額比に基づき本件物件の土地及び建物の購入の代価を区分する方法によるのが合理的であると認められる。（令4. 2. 4 東裁（所）令3-58）
- 支部名
- 金沢
- 裁決番号
- 平240001
- 裁決年月日
- 平成24年8月10日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、租税特別措置法施行令第26条の６《不動産所得に係る損益通算の特例》第２項に規定する「これらの資産を取得するために要した負債の額」には、諸費用の分は含まれないから、借入金額から諸費用の分を差し引いた残額が「これらの資産を取得するために要した負債の額」である旨主張する。しかしながら、「これらの資産を取得するために要した負債の額」は、土地等及び建物の取得の対価の全部又は一部に充てられる目的の負債に限られるものではなく、当該対価の全部を超える負債の額も含まれると解すべきである。そうすると、請求人が金融機関との間で締結した消費者ローン契約の借入金全額が、本件における「これらの資産を取得するために要した負債の額」となる。（平24. 8.10 金裁（所）平24-1）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平200170
- 裁決年月日
- 平成21年4月24日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、本件元入金を原資として本件物件の土地を購入したから、租税特別措置法（以下「措置法」という。）第41条の４の規定により生じなかったとみなされる金額は発生しない旨主張する。しかしながら、平成11年から６年半もの間元入金2,000万円を自宅に保管していたというのは不自然である上、元入金の支払を裏付ける証拠もないから、元入金の全額を本件物件の購入資金に充てたとは認められない。他方、借入金のみでは本件物件を取得することができなかったこと、現金出納帳に2,000万円の収入が計上されていることにかんがみれば、本件元入金が本件物件の購入原資に充てられた可能性は否定できない。そして、請求人は○○地方裁判所の競売により本件物件を土地・建物一括で取得したため、土地・建物の資産の別にその負債の額を区分することが困難であるといえるから、措置法第41条の４第１項の適用に当たっては、措置法施行令第26条の６第２項に定める方法により計算することになるところ、本件物件の取得時に借入金がどのように使用されたか明らかでないから、本件物件の取得価額を借入金と本件元入金との比（５対２）によってあん分した金額をそれぞれ本件物件の取得に要した負債の額及び元入金の額とするのが相当である。そうすると、生じなかったものとみなされる損失の額は原処分庁主張の額を下回ることにになり、所得税の還付金に相当する税額は、本件所得税更正処分の額を下回るから、本件所得税更正処分は適法である。（平21. 4.24 東裁（所・諸）平20-170）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平190206
- 裁決年月日
- 平成20年6月16日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、租税特別措置法第41条の４は、景気浮揚の観点及び法人税との整合性の観点から適用されるべきでないと主張する。しかし、当審判所が法律の規定に反して、審理、判断することはできないから、請求人の主張には理由がない。（平20. 6.16 東裁（所）平19-206）
- 支部名
- 大阪
- 裁決番号
- 平140020
- 裁決年月日
- 平成14年10月3日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、租税特別措置法第４１条の４の規定は、地価高騰時に社会、経済政策の見地から土地等を取得するために要した負債の利子がある場合について設けられた損益通算の特例であり、この立法趣旨から解釈すると、同規定は、土地等の貸付けに係る不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額についてのみ適用すべきであり、これを同じ不動産所得であるからといって、本件航空機の貸付けに係る不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額にまで適用すべきではない旨主張する。しかしながら、上記規定にいう「不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額」とは、不動産所得を生ずべき業務に係るすべての総収入金額からこれに対応する必要経費を控除した結果生じた損失の金額と解するのが相当である。したがって、原処分庁が、本件マンション及び本件航空機の貸付けに係る所得を合計したところで算定した不動産所得の損失の金額のうち本件負債利子の額に相当する額について損益通算の規定の適用上生じなかったものとみなしたことは、適正である。また、本件においては、文理解釈によって規定の意味内容が明らかである上、立法当時本件規定を土地等の貸付けに係る損失部分のみに限定して適用することが予定されていたとすれば、その旨が法文上明示されているはずであるところ、法文上何らその旨の記載がないことからすると、この点についての請求人の主張は採用できない。(平14.10.03.大裁(所)平14-20)
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平080165
- 裁決年月日
- 平成9年3月26日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 措法（平成６年法律第２２号による改正前のもの）第４１条の６に規定する不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、所法第６９条第１項の規定の適用上生じなかったとみなされる土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額の計算に当たり、請求人は、措令第２６条の６第２項の規定を適用し、土地と建物を取得するために要した負債の額が、まず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地の取得の対価の額に充てられたものとして計算しているが、請求人は、土地と建物をそれぞれ異なる者から取得しており、取得価額も区分して計算していることが認められるので、同項に規定する「一の契約により同一の者から譲り受けた場合」には該当せず、同項の規定を適用して計算することは相当ではない。（平 9. 3.26東裁（所）平 8-165）
- 支部名
- 東京
- 裁決番号
- 平080049
- 裁決年月日
- 平成8年10月30日
- 裁決結果
- 棄却
- 争点番号
- 202703030
- 争点
- 27措置法関係/3不動産所得/3不動産所得に係る損益通算の特例
- 事例集登載頁
- 裁決事例集には登載しておりません
要旨
○ 請求人は、修正申告において土地部分の価額を過大に算定したことにより損益通算できる借入金利子を過少に申告したから、更正の請求は認められるべきであるとして、貸マンションの取得価額のうちには建物部分の価額、土地部分の価額のほかに共用部分及びマンションシステムの開発費の無体物の価額が含まれる旨及び土地部分の価額は販売先の算定額を用いるのではなく、取得当時の類似土地の売買実例を基に算定すべきである旨主張するが、共用部分及びマンションシステムの開発費等の無体物の価額は、建物部分の価額に含まれていると認められ、また、販売先の土地部分の算定方法は客観的かつ合理的と認められるから、修正申告における土地部分の価額を過大に算定したとする事実は認められず、更正の請求は認められない。（平 8.10.30東裁（所）平 8-49）
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