裁決要旨 8支払利子

裁決要旨 8支払利子

支部名
東京
裁決番号
平300019
裁決年月日
平成30年7月9日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、相続により取得した賃貸用不動産（本件建物）について、被相続人による本件建物の持分の譲渡は不動産賃貸事業の再構築であったとし、本件建物の取得に要した借入金の利子（本件各借入金利子）はその全額が請求人の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することができる旨主張する。しかしながら、被相続人が本件建物を譲渡した部分については、被相続人の不動産所得を生ずべき業務の用に供する資産に該当しないこととなるところ、この部分に対応する借入金の利子は被相続人の不動産所得を生ずべき業務に元入れされたものとはいえず、また、請求人の不動産所得を生ずべき業務との直接的な関係もないから、本件各借入金利子のうち請求人の不動産所得を生ずべき業務と直接の関係を持つ部分以外の部分については、家事関連費として必要経費に算入することはできない。（平30. 7. 9 東裁（所）平30-19）

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支部名
福岡
裁決番号
平270011
裁決年月日
平成28年3月22日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、妻がその所有する不動産（本件不動産）を取得するために借り入れた借入金に係る返済金（本件返済金）につき、本件不動産の賃料だけでは賄いきれないため、請求人が本件返済金の不足分を請求人の給与収入から支払っていることを理由に、本件返済金に係る支払利息の金額（本件利息）は、請求人の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することができる旨主張する。しかしながら、本件利息は、妻が本件不動産を取得するための借入金に係る支払利息であり、請求人の不動産所得と対応ないし関連しない費用であるから、請求人の不動産所得の総収入金額を得るため直接に要した費用又は不動産所得を生ずべき業務について生じた費用とは認められない。したがって、本件利息は、請求人の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。（平28. 3.22 福裁（所）平27-11）

支部名
東京
裁決番号
平270015
裁決年月日
平成27年7月15日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 請求人は、貸付物件の取得に要した借入金について、当該物件のうち既に売却した部分の取得に要した借入金については、当該部分に係る借入金から先に返済されたものと考え、請求人が支払った借入金利子はその全額が不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することができる旨主張する。しかしながら、所得税法第37条《必要経費》第１項に規定する「販売費、一般管理費その他これらの所得を生ずべき業務について生じた費用」とは、当該支出が所得を生ずべき業務と直接関係し、かつ、業務の遂行上必要なものに限られると解するのが相当であるところ、支払った借入金利子が必要経費に算入されるためには、借入金により取得した物件の使用状況等を考慮し、当該借入金が現に業務の用に供されている不動産の取得に係るものであることが必要である。本件の場合、売却済部分の取得に係る部分は、請求人の不動産所得を生ずべき業務と直接の関係があるとは認められないから、当該部分を除いた上で、業務と直接の関係を持つ賃貸物件の床面積を基礎として算定した借入金利子の金額を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入するのが相当である。（平27. 7.15 東裁（所）平27-15）

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支部名
熊本
裁決番号
平250005
裁決年月日
平成25年11月27日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
裁決事例集№93

要旨

○ 請求人は、請求人の父に対して支払ったとする貸付金利息（本件利息）について、①請求人の父自身が利息を銀行振込みにより受け取り、その口座も自身で処分したと弁明していること、②請求人が出張した日に、請求人の父と銀行に同行したことはあるが、請求人が本件利息を受け取った事実はなく、本件利息の振込口座を請求人が支配管理した事実はないこと、③金銭消費貸借契約書については、仮に書類に不備があったとしても、口頭契約により民法上の契約要件を満たしていることから、本件利息は事業所得の金額の計算上必要経費に算入できる旨主張する。しかしながら、①請求人の父の弁明の内容については、当初の原処分庁への申述と異なっており、信用することはできないこと、②本件利息の振込口座には、請求人の父が受け取っていないと申述していた委託法人からの役員報酬が振り込まれており、同口座からの出金は、請求人の住所地や出張先のみであることから、請求人が本件利息の振込口座を支配管理していると認めるのが相当であること、③当該金銭消費貸借契約書には、貸主及び借主の氏名を含めた全ての文言が印字されてはいるが、契約当事者の署名及び押印はないことから、当該金銭消費貸借契約書が存することのみをもって、直ちに請求人から請求人の父に対する利息の支払が約されていたものとは認められないことから、本件利息は、事業所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。（平25.11.27 熊裁（所）平25-5）

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支部名
東京
裁決番号
平240174
裁決年月日
平成25年3月13日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、請求人が理事長を務める法人からの借入金が、請求人の事業所得、不動産所得、株式等の譲渡所得及び配当所得（本件各所得）を稼得するために投入されていることは、請求人の過去の申告から理解できるはずであり、過去の申告において当該借入金に係る利息相当額を必要経費として計上していない年分があったとしても、本来、必要経費となるべき支出を考慮して課税すべきであるから、当該利息相当額を本件各所得の必要経費等として認めるべきである旨主張する。しかしながら、当該利息相当額が本件各所得の計算上必要経費等として控除されるためには、当該借入金が本件各所得を生ずべき業務の用に供する、又は所得の基因となる資産の購入、あるいは業務について生じた費用の支払等に充てるために借り入れたものであることが必要となり、その判定は、当該借入金の借入時期及び借入金額、当該資産の取得時期及び取得価額、並びに当該費用の支払時期及び支払金額等を通じて、当該借入金と当該資産又は当該費用との間の関連性を検討すべきであるところ、当該借入金と請求人が主張する各資産等との間の関連性を認めることはできず、当該借入金が本件各所得を生ずべき業務の用に供する、又は所得の基因となる資産の購入、あるいは業務につき生じた費用の支払等に充てられたものとは認められないから、当該利息相当額をこれらの所得の必要経費等と認めることはできない。（平25. 3.13 東裁（所）平24-174）

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支部名
広島
裁決番号
平230010
裁決年月日
平成23年12月22日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、金融機関及び請求人が当時理事長をしていた人格なき社団からの借入債務について、不動産所得を生ずべき業務のために借り入れたものであるから、それらの利息債務及び遅延損害金債務の額は不動産所得の必要経費と認められるべきである旨主張する。しかしながら、請求人が主張する借入債務については、そのほとんどが賃貸不動産の取得費又は不動産所得を生ずべき業務について生じた費用を支払うために借り入れられたものであることをうかがわせる証拠はなく、それらの債務について生じた利息の中に、不動産所得を生ずべき不動産の取得費又は不動産所得を生ずべき業務について生じた費用を支払うために借り入れた債務の利息は存在しないものと推定されることなどからすると、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入できる利息債務及び遅延損害金債務の額は零円となる。（平23.12.22 広裁（所）平23-10）

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支部名
東京
裁決番号
平210181
裁決年月日
平成22年6月17日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、所有している本件土地を貸し付ける予定であり、また、かつて貸付けの用に供していた不動産の所有権を失っても、これらの不動産の取得資金に充てた借入金の利息等は毎年発生しており、不動産貸付けの業務は継続しているから、当該借入金利息等は、不動産所得の必要経費として認められるべきである旨主張する。しかしながら、請求人は、各年分において他に貸付けの用に供する不動産を所有していなかったため、不動産貸付けによる収入を得ておらず、また、本件土地は近い将来において確実に貸付けの用に供されるものと考えられるような客観的な状態になかったのであるから、請求人は、各年分において、不動産所得を生ずべき業務を行っていたとは認められず、したがって、仮に、各年分において、借入金利息等の費用が発生していたとしても、これらの費用は不動産所得の必要経費に該当しない。（平22. 6.17 東裁（所）平21-181）

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支部名
東京
裁決番号
平200170
裁決年月日
平成21年4月24日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件借入金は競売物件購入のために借り入れたものであること、準備資金として必要であったこと、また、落札後の修繕費等の費用を賄うためにも必要なものであるから、本件借入金に係る租税公課の額、借入金の利子の額及び支払手数料の額は必要経費に算入されるべきである旨主張する。しかしながら、ある支出が必要経費として収入金額から控除され得るためには、客観的にみてその支出が当該事業の業務と直接関係をもち、かつ業務の遂行上必要な支出であることを要し、事業遂行のために必要か否かの判断は、単に事業主の主観的判断のみではなく、客観的に必要経費として認識できるものでなければならないと解されるところ、本件借入金が不動産取得資金に充てられた事実も、平成18年中の競売の入札保証金に充てられた事実もないから、本件借入金が不動産所得に係る業務の遂行に直接関係があると認めることはできず、本件借入金に係る租税公課の額、借入金の利子の額及び支払手数料の額はいずれも必要経費に算入することはできない。なお、落札後の代金納付期限は、金策のために相当の日時を要することを考慮して１か月の期間が定められていること、請求人は、関連会社から１億円の追加融資を受けることができたことなどからすれば、本件借入金が準備資金等として業務の遂行に必要であったとする主張は請求人の主観にすぎず、理由がない。（平21. 4.24 東裁（所・諸）平20-170）

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支部名
東京
裁決番号
平200119
裁決年月日
平成21年2月2日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、被相続人が不動産貸付業に供していた資産及び負債の一部を相続しているが、本件における各借入金を承継しなければ、請求人の不動産貸付業自体が成り立たなくなる可能性があることから、請求人が相続により承継した借入金はその全部が、「不動産所得を生ずべき業務の遂行上必要なもの」に該当し、当該借入金に係る借入金利子の全額が必要経費に算入されるべきである旨主張する。しかしながら、請求人の不動産所得に係る必要経費となるか否かは、請求人の業務との客観的関連性等を有しているか否かにより判断すべきであるところ、本件においては、請求人は、被相続人が生前不動産貸付業に供していた不動産を取得し、また、この不動産貸付業に係る銀行借入金を承継してはいるが、これらの銀行借入金には、①請求人の弟が相続により取得した共同住宅等の取得等に係る借入金、②被相続人が代表者を務めていた法人の借入金を借り換えた借入金及び③被相続人が不動産貸付業に供していた物件のいずれにも充てられていない借入金などが含まれていることが認められ、これらの部分の借入金については、請求人の業務との客観的関連性等はないため、請求人の「不動産所得を生ずべき業務の遂行上必要なもの」ということはできず、当該借入金に係る借入金利子は請求人の不動産所得の必要経費に算入できない。（平21. 2. 2 東裁（所）平20-119）

支部名
広島
裁決番号
平200008
裁決年月日
平成21年1月28日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、①借入金を株式売買等に係るものと不動産賃貸に係るものとに区分して計算しており、株式売買等に係る借入金については、利子の支払を免除され借入金利息が発生していないのであるから、借入金利息の全額が不動産所得の必要経費に算入できる旨、②借入金利息をどのように各種所得の必要経費に割り振るかについて、長年にわたりＡ税務署と協議を重ね、その上で税務署の指導どおりに計算し申告したものであるから、原処分は信義誠実の原則に反する旨主張する。しかしながら、①本件借入金利息の基となる借入金は、使途が不明のものを除き、複数の証券会社への支払や借入金の返済などに充てられている上、請求人は、当該借入金が賃貸用不動産の取得のために借り入れたものであることについて何ら具体的な主張も証拠の提出もしておらず、本件借入金利息は、不動産所得の必要経費に該当しないと推定されるから必要経費に算入されず、また、②請求人が信義則違反として主張する事実については、これを認めるに足りる証拠はないから、請求人の主張には理由がない。（平21. 1.28 広裁（所）平20-8）

支部名
関東信越
裁決番号
平200003
裁決年月日
平成20年7月8日
裁決結果
全部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
裁決事例集には登載しておりません

要旨

○ 所得税基本通達37−27は、業務を営んでいる者が当該業務の用に供する資産の取得のために借り入れた資金の利子は、当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入する旨定めているところ、当該取扱いは、当審判所においても相当と認められ、不動産賃貸の業務を営んでいる者が、その業務の用に供する資産の取得のために借り入れた借入金利子は、その者の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することになる。また、借入金が約定に従った返済がなされない場合の遅延損害金は、その元本の弁済がされるまで日々発生し、発生と同時に弁済期が到来し、必要経費に算入すべき金額が確定するものと解するのが相当であり、その遅延損害金の発生の基となった借入金が不動産所得を生ずべき業務の用に供すべき資産を取得するものであれば、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することになる。本件借入金のうち本件各賃貸不動産の取得に充てた額は、請求人の父が不動産賃貸業を営むために借り入れた資金で、業務を営んでいる者が当該業務の用に供する資産の取得のために借り入れた資金と認められる。そして、請求人は、本件各賃貸不動産の取得に充てるために借り入れた本件借入金のうち本件各賃貸不動産の取得等に充てた借入金及び本件各賃貸不動産を承継したことが認められる。そうすると、本件借入金については、各年分において借入金利子の発生は認められないが、請求人が約定どおりに借入金を返済しなかったことから、各年分において遅延損害金が発生しており、その金額は、請求人が確定申告において必要経費としていた「借入金利子」を上回るから、同「借入金利子」を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することができる。したがって、「借入金利子」が、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入できないとした原処分を取り消すべきである。（平20. 7. 8 関裁（所）平20-3）

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支部名
福岡
裁決番号
平190023
裁決年月日
平成20年4月22日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件損害金等は本件借入金の担保物として競売にかけられていたＢ物件を落札した後の本件債務残高に対するものであり、このＢ物件を落札することとなった背景には、請求人が本件保証債務を履行するために、請求人の強い動機と意思及び銀行の協力により不動産賃貸業を行うということを条件に実現したものであることから、連帯保証人と不動産賃貸業は密接不可分のもので相当因果関係がある旨主張する。また、請求人は、本件損害金等について、本件債務残高に対し、4.85％を乗じて未払利息を○○○○円と算出し、14.5％を乗じて未払損害金を○○○○円と算出しているところ、これは前回裁決における保証債務に係る未払利息及び未払損害金とその算出の基となる保証債務、残高の金額、算出方法及び算出金額が同一である。そうすると、本件損害金等については、前回裁決において、不動産貸付業務の遂行上、通常かつ一般的に必要である費用と客観的には認められないとして、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入できない旨の判断を既に示していることから、不動産所得に係る必要経費に該当しない。（平20. 4.22 福裁（所）平19-23）

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支部名
福岡
裁決番号
平190023
裁決年月日
平成20年4月22日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、本件支払利息は平成10年12月22日に売却した本件土地を取得するために要した負債の利子で、租税特別措置法第41条の４の規定する不動産所得に損失の金額がある場合の損益通算の対象とされないものに該当するため、資産（損金不算入利息）として計上していたものであり、当該損金不算入利息は、本件土地の譲渡時に原価として算入すべき性格のものであったが、本件土地は平成10年に譲渡しており、その物件がない以上、原価に算入することができない資産となるため、平成17年分の不動産所得の必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、本件損金不算入利息は、請求人が平成６年に計上していた金額に、平成11年までのＢ物件土地を取得するために要した負債に係る借入金利息に相当する金額を加算した金額であり、請求人の平成15年分及び平成16年分の貸借対照表にも同金額が計上されていることから、平成11年から平成16年までの間、請求人の貸借対照表の資産の部に計上されていたものであると認められる。本件支払利息は、本件損金不算入利息を基に、Ｂ物件に投資したとする額のうちＢ物件土地に関する部分であるとする額の割合により算出した金額であると認められる。平成17年分の貸借対照表の損金不算入利息の金額は、○○○○円であり、平成16年分の貸借対照表の損金不算入利息の金額との差額が○○○○円であることから、本件支払利息は、本件損金不算入利息から振り替えられて、平成17年分の支払利息として経理処理されたものと認められる。そうすると、本件支払利息は、請求人の平成11年分以前の不動産所得に係る借入金利息に相当するものであるから、平成17年分の不動産所得の総収入金額を得るため直接に要した費用の額及びその年における販売費、一般管理費その他不動産所得を生ずべき業務について生じた費用の額には該当しない。したがって、本件支払利息は、平成17年分の不動産所得に係る必要経費に該当しない。請求人は、租税特別措置法第41条の４には、土地を取得するために要した負債の利子に相当する金額を損益通算の対象としない旨規定し、切捨てとは規定していないことから、本件損金不算入利息を資産に計上することは妥当な処理であり、本件損金不算入利息は、Ｂ物件土地の譲渡時に原価として算入すべき性格のものであったが、Ｂ物件土地は平成10年に譲渡しており、その物件がない以上、原価に算入することができない資産となることから、本件支払利息は、平成17年のＢ物件土地の所有権移転登記時に必要経費に算入されるべきである旨主張する。しかしながら、租税特別措置法第41条の４の規定は、不動産所得の損失の金額と不動産所得以外の各種所得の金額との損益通算の適用に係る特例であって、土地を取得するために要した負債に係る借入金利息で、損失が生じなかったとみなす部分の金額に相当する負債の利子を資産に計上し、これを適宜の時期に必要経費に振り替えることを認める規定ではない。また、本件支払利息は、上記のとおり、請求人の平成11年分以前の不動産所得に係る借入金利息に相当するものであるから、Ｂ物件土地の譲渡時の原価に算入すべきものでもない。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平20. 4.22 福裁（所）平19-23）

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支部名
広島
裁決番号
平190030
裁決年月日
平成20年4月15日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、①賃貸用の各不動産（本件各不動産）には金融機関による担保権が設定されていることからみても、自己資本ではなく借入金で不動産を取得したことが認められ、本件各不動産に係る借入金利息額を請求人主張どおり不動産所得の必要経費に算入すべきである旨主張するとともに、②借入金利息額を推計の方法により算定して必要経費として認めるべきである、③借入金利息額の各種所得への割り振りについては、税務署の指導どおりに計算し申告したものであるから、信義誠実の原則に反する旨主張する。しかしながら、本件各不動産の取得のための借入金と認められるもの以外の借入金については、その大半が有価証券取引等に使用され、その余は使途が判明せず、その使途を裏付けるに足りる証拠もないから、いずれも本件各不動産の取得に係る借入金と認められず、これに係る借入金利息額を不動産所得の必要経費に算入することはできない上、①本件各不動産に金融機関による担保権が設定されていることが直ちにその借入金が本件各不動産の取得資金に充てたことを裏付けるものではないこと、②上記以外の借入金が本件各不動産の取得のため借り入れたものと認めることはできないから、借入金利息額を推計の方法により算定する必要はないこと、③本件においては、請求人が原処分庁からどのような指導をなされたかについて具体的な主張をしない上、それを裏付けるに足りる証拠の提出もなく、原処分庁が請求人に対して信頼の対象となる公的見解を表示したとは認められないことから、請求人の主張には理由がない。（平20. 4.15 広裁（所）平19-30）

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支部名
名古屋
裁決番号
平190002
裁決年月日
平成19年7月4日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、抵当権設定登記抹消登記手続請求の訴え（以下「本件訴訟」という。）につき、平成15年４月に和解が成立し（以下「本件和解」という。）、本件和解における和解条項に基づき支払った和解金（以下「本件和解金」という。）は、賃貸に供している不動産の抵当権を抹消するための費用であるから、所得税法第37条《必要経費》に規定する「総収入金額を得るために直接に要した費用」として、平成15年分の不動産所得の金額の計算上、必要経費に該当する旨主張する。 所得税法第37条第１項は、その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、不動産所得の総収入金額を得るため直接に要した費用の額及びその年における販売費、一般管理費その他不動産所得を生ずべき業務について生じた費用の額とする旨規定し、不動産の取得資金に充てられた借入金に係る費用（借入金利子、遅延損害金等）については、取得された不動産が不動産所得の基因となる貸付けの用に供されて不動産所得の総収入金額を得る場合には必要経費に該当するが、当該不動産が貸付けの用に供されなくなった場合には、当該不動産に係る不動産収入が発生していないのであるから、費用収益対応の原則により、当該不動産の取得資金に充てられた借入金に係る費用（借入金利子、遅延損害金等）を必要経費に算入することはできないと解するのが相当である。 これを本件についてみると、本件和解は、請求人が平成４年にＡから借り入れた不動産取得資金（以下「本件借入金」という。）の返済が滞ったことから、当該借入金債務を保証していたＢが代位弁済したことに伴い、Ｂが請求人に対する求償金（以下「本件求償金」という。）の支払を求めて、担保提供されている請求人の父所有土地についての抵当権の実行を申し立て、請求人らがこれを争った本件訴訟を基因とし、本件和解金は、当該借入金の残額、当該借入金に係る利息及び遅延損害金（以下、これらを併せて「本件和解債務」という。）の一部であり、請求人らが、本件和解債務の支払義務を認めた上で、Ｂが当該抵当権の抹消をする代わりに、請求人らは本件和解金を支払い、当該支払が行われた場合には、Ｂの請求人らに対するその他の本件和解債務を免除するとともに、請求人らに対するその他の事件を取り下げ等をし、請求人らのその他の請求を放棄するものであるから、本件和解金は、紛争の解決という機能を有するとともに、本件求償金に代替するものといえる。 すると、本件和解金のうち賃貸の用に供する不動産の取得資金に充てられた本件借入金に係る経過利息及び遅延損害金に相当する部分が、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されることになるが、①本件借入金は、平成４年に賃貸の用に供する不動産の取得資金に充てられたものの、当該不動産は平成５年12月には、他の不動産との交換が行われ、その交換により取得した不動産も平成６年２月までに譲渡されており、当該譲渡代金についても、その後の請求人の不動産所得の基因となる不動産の取得資金等にも充てられていないことが認められ、②本件和解債務に含まれる借入利息等についても、本件借入金により取得された不動産を賃貸の用に供していた期間に対応するものはないことから、本件和解債務に含まれる借入利息等は、請求人が本件借入金により取得した不動産を貸し付けの用に供せず、当該不動産に係る不動産収入が生じていない期間に対応するものであるから、本件和解金は、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することはできない。 また、請求人は、所有する不動産の管理を依頼していた不動産業者に本件借入金により取得した不動産の賃貸料及び当該不動産（交換後の不動産）の譲渡代金が横領され損失が生じたこと並びに現在賃貸に供している不動産等にまで損失が発生しかけたために、本件和解金を支払うこととなったものであるから、「総収入金額を得るために直接に要した費用」ではないとしても不動産所得の必要経費と判断すべきである旨主張する。 しかしながら、請求人主張の不動産賃貸料は、すべて本件借入金の返済に充てられて損失は生じていないこと、及び請求人が主張する譲渡代金の横領についてもその事実を認めることは困難である。したがって、この点に関する請求人の主張には理由がない。（平19. 7. 4 名裁（所）平19-2）

支部名
東京
裁決番号
平180249
裁決年月日
平成19年5月21日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、貸付けの用に供していた不動産が競売された後においても、当該不動産は、将来的に買い戻し再び賃貸に供する予定であり賃貸業務は継続しているから、当該不動産の取得資金に係る借入金の利息は、不動産所得に係る必要経費に算入すべきである旨主張する。 しかしながら、請求人は各年分において不動産の貸付業務を行っていないから、不動産所得は生じておらず、借入金利息は家事上の経費に該当するから、請求人の主張には理由がない。（平19. 5.21 東裁（所）平18-249）

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支部名
広島
裁決番号
平180002
裁決年月日
平成18年7月11日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、賃貸土地の購入時期、購入面積、請求人の借入状況からすれば自己資金で購入していないことは明らかであり、また登記簿謄本の抵当権欄の記載を見ても借入金による購入であることは明らかであるから、借入金利息を不動産所得の必要経費として認めるべきである旨主張する。 しかしながら、借入金は、その大半が先物取引に使用されており、その余は使途が判明せず、その使途を裏付けるに足りる証拠はなく、不動産の取得目的であったことを裏付けるに足りる証拠もないから、借入金に係る借入金利息の額を不動産所得に係る必要経費とすることはできない。（平18. 7.11 広裁（所）平18-2）

支部名
東京
裁決番号
平170070
裁決年月日
平成17年11月21日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、被相続人から相続により承継した借入金に係る借入金利子について、不動産の貸付けを事業的規模で行っているから、相続により賃貸用不動産と借入金債務の対応が崩れているとはいえ、承継した借入金が事業用借入金として引継がれているので、承継した借入金利子の全額を必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、所得税法第３７条の規定及び所得税基本通達３７−２７の定めているところにより、事業的規模で行われているか否かによって、承継した借入金利子についてその取扱いが異なるものではなく、相続により承継した借入金に係る借入金利子については、相続した賃貸用不動産の取得等のために行われた借入金額に対応する部分に限り、請求人の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することができると解するのが相当である。したがって、請求人の主張は採用できない。（平17.11.21東裁（所）平17-70）

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支部名
福岡
裁決番号
平160014
裁決年月日
平成17年3月28日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、本件保証債務の履行として本件借入金の担保物であった不動産を競売で取得せざるを得なかったことと、その取得不動産のうち本件貸工場を賃貸するに至った一連の経緯とに因果関係があるので、請求人が支払うべき債務残高に対する本件未払利息等及び本件保証債務の履行に関連して支払った本件調停手数料は、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきであり、また、連帯保証人として請求された本件未払損害金等は、本件貸工場の建物の取得価額に算入すべきである旨主張する。しかしながら、本件未払利息等は、請求人が本件貸工場を賃貸する前に発生した本件保証債務に係るものであると認められ、本件保証債務に係る債務等の返済手段として行う本件貸工場の賃貸事業とは関係がないから、請求人の不動産賃貸に係る事業収入との間に相当因果関係があると認めることはできない。また、本件調停手数料は、本件保証債務の履行に関する折衝に対する報酬と認められることから、請求人の不動産賃貸に係る事業収入との間に相当因果関係があると認めることはできない。そうすると、本件未払利息等及び本件調停手数料は、本件貸工場の貸付業務の遂行上、通常かつ一般的に必要である費用と客観的には認められないことから、所得税法第３７条第１項に規定する必要経費に算入することはできない。さらに、本件未払損害金等についても、上記と同様に、請求人が本件貸工場を賃貸する前に、本件保証債務の履行に伴い発生したものであり、請求人の本件貸工場の貸付業務の遂行上、通常かつ一般的に必要である費用と客観的には認められないことから、所得税法第３７条第１項に規定する必要経費に算入することはできず、また、所得税法施行令第１２６第１項に規定する減価償却資産の取得価額に算入することもできない。（平17.3.28福裁（所）平16-14）

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支部名
東京
裁決番号
平160140
裁決年月日
平成16年12月9日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、請求人が賃貸しているマンションの敷地を同族法人から賃借した際に、当該土地に係る借地権を取得するために銀行から借り入れて同族法人に貸付けを行ったものであるから、その借入金から生じる利子は不動産所得の金額の計算上必要経費になる旨主張する。しかしながら、当審判所の調査した結果によれば、請求人の同社に対する貸付けは、①過去から継続的に多額の貸付けが行われていること、②客観的、一般的にみて、不動産貸付業を営む者が、地主に多額の資金を貸し付けることは当該業務上必要な行為であるとは認められないこと、③同社は請求人の兄が代表取締役を務める会社であり、また、請求人及び同人の親族が全株式を保有しているという、極めて特殊な関係にあること等を考慮すると、このような状況の下で請求人が同社に対して貸付けを行ったとしても、当該貸付けを請求人の不動産貸付業の遂行上客観的一般的に必要なものであると認めることはできない。（平16.12.9東裁（所）平16-140）

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支部名
東京
裁決番号
平160140
裁決年月日
平成16年12月9日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、請求人が賃貸しているビルの敷地を同族法人から購入し、その土地代金の決済を、請求人が同法人に以前から貸付けていた債権と相殺したが、当該貸付は、請求人が銀行から借り入れて行ったのであるから、当該借入金利子は不動産所得の必要経費に算入されるべきである旨主張する。しかしながら、①請求人は、以前から同社に対して継続的に金融機関から借入れるなどした上で、多額の金銭を貸付けていること、②請求人が相殺した当該貸付金は、請求人の雑所得の基因となる貸付債権であること、③継続的な金銭の貸付先が不動産の購入先となっただけであること等を考慮すると、請求人の不動産貸付業務と当該貸付金の間に直接の因果関係があるとは認められない。よって、同社へ貸付けるために銀行から借り入れた借入金から生ずる利子は、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。（平16.12.9東裁（所）平16-140）

支部名
札幌
裁決番号
平160006
裁決年月日
平成16年10月20日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、借入金に係る遅延損害金を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、不動産の取得資金に充てられた借入金に係る費用が必要経費とされるのは、当該不動産が所得の基因となる貸付けの用に供される場合に限られ、不動産所得がありさえすれば、当該不動産が所得の基因となる貸付けの用に供されなくなった場合にまで、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入できるというものではないと解するのが相当であるところ、本件の土地建物は既に譲渡され、平成１３年においては、不動産所得の基因となる貸付けの用に供されておらず、また、本件各借入れが本件各土地建物以外の不動産所得の基因となる貸付けの用に供される不動産の取得資金に充てられたとみることができる事実もないから、他の不動産の貸付けから生じる不動産所得があっても、本件の土地建物の取得資金に充てられた借入金に係る遅延損害金を平成１３年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することは認められない。（平16.10.20札裁（所）平16-6）

支部名
熊本
裁決番号
平150007
裁決年月日
平成15年11月26日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、各年分の必要経費になる支払利息の額は、不動産貸付けの事業利益と金融機関等からの借入金が事業全体に総合的に運用されて、利益を得たものの累計が元入金であるから、１から非業務割合（貸付金の各年末の残高から各年当初の元入金の額を差し引き、各年末の総資産残高で除して算出した割合）を差し引いた業務割合に相当する支払利息の額である旨主張する。しかしながら、本来、個人事業における元入金は、個人事業における年初の資産の合計額から負債の合計額を控除した純財産の額を表示するものであって、事業主からの債務を意味するものでもない。また、このような元入金は、事業の現実の資金繰りと関連するものでもないから、明らかに請求人の業務と直接の関連性がない同族会社への貸付金に充てた請求人の借入金が、元入金の範囲内であるからといって、これを個人事業用借入金とみることはできない。さらに、支払利息の額が不動産所得の金額の計算上、必要経費に該当するか否かは、支払利息がその元本たる借入金の使用の対価であることから、その借入金が業務上のものであるか否かによって判断することとなり、当該借入金の使途の実態に基づいて、その借入金が業務のために使用されたものであるかどうかによって、客観的に判断すべきものである。したがって、請求人の主張には理由がない。（平15.11.26熊裁（所）平15-7）

支部名
東京
裁決番号
平130232
裁決年月日
平成14年4月26日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、同人の不動産貸付業務に係る賃貸料債権を差し押さえられ、借入金に係る未払利子に充当されているのであるから、本件賃貸料相当額は不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきである旨主張するが、当該充当は、収入すべきことが確定した賃貸料が二次的に処分されたものと解するのが相当であり、また、当該利子は、不動産所得を生ずべき業務について生じたものとは認められないから、請求人の主張には理由がない。（平14. 4.26東裁（所）平13-232）

支部名
札幌
裁決番号
平130016
裁決年月日
平成14年4月25日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、増改築後に行った本件借入金は、増改築に係る借入金の返済のために長期運転資金等の名目で行ったものであり、増改築に係る借入金を含めた借入金総額は増改築時より増加しており、増改築に要した借入金の額は全額返済されずに残っているから、その全額を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべき借入金利子の計算の基礎とすべきである旨主張する。しかしながら、借換えの事実があったと認められるのは、本件借入金の一部分だけであり、請求人の主張は採用できない。（平14. 4.25札裁（所）平13-16）

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支部名
東京
裁決番号
平130193
裁決年月日
平成14年3月18日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 原処分庁は、本件支払利息の額は不動産所得を生ずべき業務の遂行上生じたものということはできないから、必要経費に算入することはできない旨主張する。しかしながら、当審判所の調査によると、本件建物の取得資金は、請求人が銀行から借りたものでなく、平成元年に、Ａ法人から３億円借り入れしたものであり、これに対し利息も支払っている事実が認められるので、当該支払利息は、請求人の不動産所得の必要経費であると認められる。なお、請求人は、一部返済、追加借り入れをしているが、請求人とＡ法人の間には金銭消費貸借の契約がないこと等から、民法第４８９条《法定充当》の規定に従い、一部返済時の借入金の残額に基づき不動産所得の必要経費に算入すべき支払利息を算定する。（平14. 3.18東裁（所）平13-193）

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支部名
東京
裁決番号
平130091
裁決年月日
平成13年11月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、平成４年１月１６日の臨時弁済の原資は、居住用不動産の売却代金であるから、居住用部分に係る借入金は完済され、賃貸用部分に係る借入金のみが残存するのだから、支払利子はすべて賃貸用部分に対応する旨主張する。しかしながら、それが賃貸用部分に係る借入金に優先して本件建物の建設に係る借入金は、居住用部分と賃貸用部分に区分されていないのであるから、たとえ返済資金の原資が居住用不動産の売却代金であったとしても、居住用部分に係る借入金に充てられたということにはならない。（平13.11.28東裁（所）平13-91）

支部名
東京
裁決番号
平120137
裁決年月日
平成13年4月18日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、被相続人から不動産所得の基因となる本件各建物及び借入金債務を併せ相続しており、当該借入金に係る支払利子は不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、当該借入金は、本件各建物の取得に充てられたものでないこと又は必要経費に算入することのできる費用に充てるために借り入れた資金に該当するものでもないことは明らかであるから、当該借入金利子を必要経費に算入することはできない。（平13．4．18東裁（所）平12−137）

支部名
関東信越
裁決番号
平100024
裁決年月日
平成10年9月28日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、本件借入金は本件土地の取得の際の借入金を借り換えたものであり、本件借入金に係る本件借入金利子を不動産所得に係る必要経費として認めるべきである旨主張するが、請求人が原処分庁及び当審判所に提出した資料だけでは、本件借入金が本件土地の取得の際の借入金を借り換えたものであることを確認することができないから、本件借入金利子を必要経費と認めることはできない。（平10. 9.28関裁（所）平10-24）

支部名
広島
裁決番号
平100006
裁決年月日
平成10年8月31日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、自己資金と借入金をもって居住用兼賃貸用住宅及び賃貸用店舗を建築した場合の当該借入金に係る支払利子及び融資手数料について、当該借入金は賃貸住宅向けの融資制度を利用して借り入れたことを理由として、賃貸用部分の建築のみに当該借入金が使用されたのであって、支払利息及び融資手数料の全額を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、当該建物は、居住用部分と賃貸用部分が一体の工事として建築されており、工事費は、居住用部分と賃貸用部分に区分されておらず、その支払も居住用部分と賃貸用部分に区分して支払われていない状況であって、かつ、請求人により特にその賃貸用部分の取得代金が借入金によって賄われたことが具体的に立証されないから、借入金が賃貸用部分のみの建築費の支払に充てられたとすることはできず、借入金は、建物全体を取得するための資金の一部であると認めるのが相当である。したがって、当該金額については、その全額を不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。（平10. 8.31広裁（所）平10- 6）

支部名
金沢
裁決番号
平080007
裁決年月日
平成9年5月30日
裁決結果
一部取消し
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
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要旨

○ 請求人は、借入金が事業上のものかそれ以外のものかの区分は、個別的ではなく資金総量で計算すべきであり、また、調達した資金のうち事業遂行上一時的に発生した余剰資金を家事上に運用したが速やかに補てんしているとして、本件借入金はすべて事業上の借入金とみるべきものであるから、本件借入金に係る支払利息は、その全額を不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入すべきである旨主張する。しかしながら、借入金の支払利息の額が不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されるか否かについては、借入金の使途の実態に基づいて、借入金が業務のために使用されたものであるか否かによって判断すべきであり、請求人の主張する家事上の支払に運用した借入金については、業務のために使用されたものでないことが明らかであり、業務上の借入金と認められないことから、その部分に係る支払利息は、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することはできない。（平 9. 5.30金裁（所）平 8-7）

支部名
関東信越
裁決番号
平080074
裁決年月日
平成9年4月15日
裁決結果
棄却
争点番号
200804080
争点
8不動産所得/4必要経費/8支払利子
事例集登載頁
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要旨

○ 請求人は、手広く不動産貸付業を営んでおり業務拡大のために新規に土地を取得し、その土地を貸し付けられるように準備している間の借入金利子並びにその土地の造成費及び産業廃棄物処理に係る許認可取得費は、不動産所得の金額の計算上必要経費として認められるべきである旨主張する。しかしながら、本件土地は、転売目的で取得したものと認められ、近い将来確実に貸付けの用に供されるような状況にあったとは認められないことから、本件土地の取得に係る借入金利子等を不動産所得の金額の計算上必要経費とすることはできず、請求人の主張は認められない。（平 9. 4.15関裁（所）平 8-74）

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